Byrådssak 1012/15 Arna. Gnr 307 bnr 10, Bankvegen 2. Klage over avslag på søknad om ombygging og bruksendring av lokale til 2 boenheter IBLA EBYGG-5210-200911722-43 Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad datert 28.7.2009 om ombygging og bruksendring av lokaler til 2 boenheter med BRA på 64 m2 og 115,2 m2. Lokalene ble tidligere benyttet av SFO. Ombyggingen og bruksendringen er allerede foretatt. Bygningen har nå til sammen 5 boenheter. Tiltakshaver er Odd Engum. Det ble den 22.11.2011 gitt avslag på søknaden. Avslaget ble opphevet av komite for miljø og byutvikling i vedtak av 29.8.2013 sak 214-13. I sitt vedtak innvilget komiteen dispensasjon fra plankravet i KDP 2006 pkt. 1, og fra arealplankartet til kommunedelplan Ytre Arna 2002 om arealformål skole. Tillatelse til tiltaket ble deretter gitt på følgende vilkår: «Tillatelse gis på vilkår om at tiltakshaver fremlegger dokumentasjon som viser at påberopte mangler er utført i henhold til gjeldende krav» Fagetaten underrettet ansvarlig søker om komiteens vedtak, og mottok dokumentasjon i saken den 31.12.2013. Det ble gitt avslag i vedtak datert 19.6.2014. Begrunnelsen var at tiltaket ikke oppfylte regelverkets krav til tilfredsstillende lysforhold og universell utforming/tilgjengelig boenhet. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver, representert ved ansvarlig søker arkitekt Steinar Enehaug, den 5.7.2014. Hovedtemaene i klagesaken er lysforholdene i boenhetene og krav til universell utforming/tilgjengelig boenhet. I KPA 2010 er eiendommen regulert til byggeområde, senterområde. I kommunedelplan for Ytre Arna fra 2002, plannr.1606 0000, er eiendommen regulert til offentlig bebyggelse, skole. For øvrig er eiendommen uregulert. Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen, og fra arealformålet etter arealplankartet i KDP Ytre Arna 2002, og slike dispensasjoner er innvilget i komitevedtak av 29.8.2013. Tiltaket krever videre dispensasjon fra TEK 10 § 13-12 om lys og TEK 10 § 13-13 om utsyn. I forbindelse med den politiske behandlingen av saken er byråden kommet til at krav til universell utforming er oppfylt for leilighet nr. 1. Leilighet nr 2 har ikke alle hovedfunksjoner på ett plan, så det er ikke krav om at denne leiligheten skal være tilrettelagt. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl. § 21-3. Det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken er tidligere sendt til Fylkesmannen i Hordaland, Statens vegvesen og Samferdselsetaten for uttalelse. Statens vegvesen gav positiv uttalelse, og Samferdselsetaten fattet positivt vedtak. Klager gjør i hovedsak gjeldende at regelverkets krav til tilfredsstillende dagslys og tilgjengelig boenhet er oppfylt. Når det gjelder leilighet nr 2 anfører klager at lyskravet er oppfylt for kjøkkenet, og at 1 vilkårene for å dispensere fra lyskravet er oppfylt for rommene i underetasjen. Det vises til at kjøkkenløsningen i gangen har dagslys. Videre anføres det at kjøkkenet i gangen kommer i tillegg til kjøkkenet i oppholdsrommet i underetasjen, og at kjøkkenet i gangen ikke er søknadspliktig. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fagetaten anbefaler etter vurdering av klagen at vedtak datert 19.6.2014 opprettholdes. Ved behandlingen av avslaget datert 22.11.2011 i sak 214-13 kom komiteen til at søknad av 28.7.2009 ikke var fullstendig, og at dokumentasjon måtte innhentes før søknaden kunne realitetsbehandles. Nødvendig dokumentasjon ble mottatt 31.12.2013 og saken kunne tas til realitetsbehandling. Avslaget ble gitt den 19.6.2014. Saken skulle i sin helhet ha vært behandlet etter pbl. § av 2008. Fagetaten er kommet til at avslag av 19.6.2014 likevel er gyldig, da det er grunn til å regne med at feilen ikke kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold. På bakgrunn av dokumentasjonen i saken er fagetaten kommet til at de omsøkte boenhetene ikke tilfredsstiller lyskravene hverken i TEK 97 eller TEK 10. I leilighet 1 er kjøkkenet plassert i en krok, bak en vegg i motsatt hjørne av vinduene. Kjøkkenets plassering i forhold til vinduene innebærer at kroken ikke får tilstrekkelig dagslysinnfall. Når det gjelder kjøkkenet i leilighet 2 viser fagetaten til tegningene mottatt 31.12.2013. Det fremgår ikke av tegningene at det er et kjøkken i underetasjen i leilighet 2. Denne opplysningen fremkommer kun i klagen. Kjøkkenet i underetasjen er derfor ikke er vurdert i avslag av 19.6.2014. Av tegningene vedlagt i klagen fremgår det at kjøkkenet i underetasjen er plassert i slik avstand fra vinduet og med slik vinkel/romløsning at det er klart at det ikke oppfyller kravet til tilfredsstillende dagslys. Klager har også selv innrømmet at rommene i underetasjen ikke har tilfredsstillende dagslys. Klagers opplysning om at det er to kjøkken i leiligheten er derfor uansett ikke egnet til å endre den vurdering som ble gjort i avslaget om at leilighetens kjøkken ikke har tilfredsstillende dagslys. Når det gjelder kjøkkenet i 1. etg. i leilighet 2, kan klager ikke vinne frem med en påstand om at «Omtalt «gang» har dagslys». Fagetatens vurdering er motsatt, og klager har ikke lagt frem dokumentasjon som viser at den vurderingen som ble gjort i avslaget ikke er riktig. Fagetaten er videre av den klare oppfatning at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra kravet til dagslys, jf. TEK 10 § 13-12, jf. pbl. § 19-2. Hensynet bak lyskravene er helse og miljø. Av veilederen til TEK fremgår det at «[l]ysforholdene er av stor betydning for menneskets helse og trivsel, samt avgjørende for hvor raskt og sikkert vi kan utføre en arbeidsoperasjon. Dagslys er den belysningsform som i alminnelighet oppleves som best og mest riktig som allmennbelysning. For å opprettholde aktiviteter innendørs i de mørke timene av døgnet, må vi ha kunstig belysning. Fagetaten anser at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon. Fagetaten viser til at vinduene i underetasjen er små og innsatt i en gråsteinsmur med betydelig tykkelse, hvilket påvirker dagslysinnfallet negativt. Det vises også til klagers egen beregning som viser at kravene langt fra er oppfylt. Fagetaten vektlegger i vurderingen at rommene i underetasjen skal benyttes på dagtid og det er derfor viktig og av vesentlig betydning for helse og miljø at rommene har tilstrekkelig dagslys. Fagetaten viser også til at leilighet 1 hverken tilfredsstiller kravene i KPA 2010 pkt. 7 om universell utforming/tilgjengelighet for alle, eller TEK 10 sine krav til tilgjengelig boenhet. Klagers reviderte tegning av leilighet 1 viser ikke hvordan tilkomsten til leiligheten er løst, og det er heller ikke vist snusirkel i alle rom eller i dusjområdet av badet. 2 Videre er fagetaten kommet til at det ikke er grunnlag i denne saken for å frita fra tekniske krav etter pbl. § 31-2 fjerde ledd. Bestemmelsen gir hjemmel til å gi unntak fra tekniske krav, dersom vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Klager har ikke begrunnet hvorfor tiltaket eventuelt skulle vært omfattet av denne unntaksbestemmelsen. Fagetaten er i alle tilfelle kommet til at vilkåret om at «bruksendringen eller ombyggingen er nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk» ikke er oppfylt i denne saken. Bygget hadde 3 boenheter og 1 lokale før det ble bygget om til å inneha 5 boenheter. Det var i aktiv bruk, og det var ikke fare for at det skulle forfalle fordi det sto tomt. Det finnes også alternative ombyggingsmåter enn den som er foretatt som kunne sikret at regelverkets krav var oppfylt. Omsøkte tiltak er således ikke nødvendig for å sikre «hensiktsmessig bruk» jf. pbl. § 31-2 fjerde ledd. Fagetaten er også kommet til at det ikke foreligger rettslig grunnlag for å dispensere fra kravet til universell utforming i KPA 2010 punkt 7, jf. pbl. § 19-2. Klager har ikke begrunnet hvorfor han anser at denne ombyggingen ikke vesentlig tilsidesetter hensynet om at tiltak skal være tilgjengelig for alle. Klager løfter heller ikke frem noen fordeler ved å innvilge dispensasjon fra kravet, og det påpekes kun at klager ikke kan se at det er noen ulemper ved å innvilge dispensasjon. Fagetaten kan på denne bakgrunn ikke se at vilkårene for å innvilge dispensasjon er oppfylt. Det vises for øvrig til fagnotat datert 25.8.2014 i sin helhet. Byråden er kommet til motsatt resultat i saken, og finner at klagen på fagetatens vedtak datert 19.6.2014 kan tas til følge. Byråden av den oppfatning at det kan dispenseres fra TEK 10 § 13-12 om lys og TEK 10 § 13-13 om utsyn. Når det gjelder krav til universell utforming er byråden kommet til at dette er oppfylt for leilighet nr. 1. Leilighet nr 2 har ikke alle hovedfunksjoner på ett plan, så det er ikke krav om at denne leiligheten skal være tilrettelagt. Det følger av pbl. § 19-2 annet ledd at «[d]ispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Bestemmelsene om lys og utsyn skal ivareta helse og trivsel. Omsøkte kjøkken i leilighet 1 skal plasseres i bakkant av stuen, og oppfyller således ikke kravene til lys og utsyn. Byråden mener likevel at hensynene bak bestemmelsene ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Byråden viser til at leilighet 1 har åpen stue og kjøkkenløsning. Plasseringen av kjøkkenløsningen i bakkant av rommet er etter byrådens oppfatning mest hensiktsmessig. Åpenheten mot stuen gjør at byråden ikke kan se at plasseringen av kjøkkenet påvirker boforholdene på en negativ måte. I leilighet nr 2 er det ene kjøkkenet plassert i en gang. Ansvarlig søker har opplyst at gangen har dagslys, og byråden finner at dette er tilstrekkelig. Byråden er videre av den oppfatning at det kan dispenseres fra bestemmelsene om lys og utsyn i leilighet 2 når det gjelder oppholdsrom/stue i underetasjen i leilighet 2. Byråden viser til at bygget er over 120 år gammelt med gråsteinsmurer som gjør det utfordrende å oppfylle kravene. Etter byrådens oppfatning har rommene i leilighet nr 2 gode bokvaliteter med den størrelsen og det daglyset og utsynet som rommene har i dag. Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene om lys og utsyn er etter byrådens oppfatning klart større enn ulempene. Byråden vektlegger særlig at omsøkte tiltak fører til flere boliger, noe som er i tråd med kommunens fortettingspolitikk. Byråden er videre av den oppfatning at kravet til universell utforming er oppfylt for leilighet nr. 1. Ansvarlig søker har vist hvordan innpassing av toalett samt dusj og soverom tilpasset en rullestolbruker 3 kan foretas. Byråden oppfatter klagen slik at det også skal lages en utjevning av nivåforskjellen ved ytterdør. Vedtakskompetanse: I henhold byrådets fullmakter § 18.1, jf bystyresak 294/13, er byrådet gitt myndigheten til å behandle nærmere angitte klagesaker etter plan- og bygningsloven. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Fagetatens vedtak datert 19.6.2014 oppheves i medhold av forvaltningslovens § 33, 2. ledd. 2. Korrigert om bruksendring av SFO-lokaler til 2 boenheter av 19.12.2013 innvilges. Det overlates til Etat for byggesak og private planer å utferdige tillatelsen og stille nødvendige vilkår. 3. Klagen tas til følge. Dato: 13. januar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagetatens notat av 25.8.2014 med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 25.8.2014 2. Situasjonsplan 31.12.2013 3. Tegninger 31.12.2013 4. Oversiktsfoto 5. Klage av 5.7.2014 6. Avslag av 19.6.2014 7. Dokumentasjon mottatt 31.12.2013 8. Vedtaksskriv, KMBY 9. Avslag 22.11.2011 4