BERGEN KOMMUNE
Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer
Fagnotat
Til:
Fra:
Dato:
Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø
Etat for byggesak og private planer
24.02.2015
Saksnr.:
Saksbeh.:
Emnekode:
Kopi til:
201433266/26
VIME
EBYGG-5210
Bergenhus. Gnr. 164 bnr. 949 m/flere Lars Hilles gate 30. Klage over rammetillatelse på
vilkår til ombygging, påbygg, tilbygg og fasadeendring.
Hvem
klager?
Tiltaket
Vedtaket
Planstatus
Klagegrunner
Behov for
ytterligere
saksbehandling
ved eventuell
omgjøring
Anbefalt vedtak
Nabo Bjørn Kåre Vågenes v/ Advokatfirmaet Harris DA.
Ombygging av eksisterende bygning, påbygg, tilbygg,
fasadeendring og opparbeiding av utomhusanlegg.
Rammetillatelse på vilkår den 22.12.14 var i hovedsak i henhold
til reguleringsplanen, men det ble innvilget dispensasjon fra noen
bestemmelser i reguleringsplanen og teknisk forskrift.
Eiendommen er regulert til forretning/kontor/tjenesteyting,
offentligtorg m.m., og i kommunedelplan Sentrum er den vist
som sentrumsformål. I kommuneplanens arealdel er den avsatt til
sentrumsformål innenfor hensynssone bevaring kulturmiljø.
Byggets plassering og høyde inntil nabogrensen mot nord
medfører at nabobyggets 8 vinduer i 6. og 7. etasje bygges inne.
Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling.
Rammetillatelsen på vilkår datert 22.12.14 opprettholdes. Klagen
tas ikke til følge.
ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER
Petter Wiberg
Byggesakssjef
Sylvi Søvik Wathne
Seksjonsleder
1. Om saken
1.1. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen
Statens vegvesen har i uttalelse datert 27.11.14 kommentert omsøkte dispensasjon fra
reguleringsplanens bestemmelse om minimum 5m fri høyde over offentlig fortau langs
fasaden på bygget, og er ikke imot at dispensasjon gis.
Ansvarlig søker har hatt dialog med både Hordaland Fylkeskommune v/Fylkeskonservator og
Byantikvaren om bevaring av eksisterende elementer som tårnstrukturen og skråsøyler i nytt
bygg.
Rådet for byforming og arkitektur har vurdert søknaden i møte den 01.10.14 under sak 75-14
og er i hovedsak positive.
1.2. Klagen gis ikke oppsettende virkning
I klagen er det bedt om at klagen gis oppsettende virkning. Bygningsmyndighetene har
besluttet å ikke etter komme anmodningen.
2. Om klagen
I klagen datert 19.01.15 anføres det i hovedsak at omsøkte byggs plassering og høyde vil
medføre ulemper for klager som eier av naboeiendommen, gnr. 164 bnr. 946. Bakgrunnen er
at det omsøkte bygget skal ligge helt inntil nabogrensen og helt inntil nabobygget. Det
innebærer at nabobyggets vinduer i 6. og 7. etasje, til sammen 8 vinduer, blir gjenbygget. Det
anføres at de berørte kontorene derfor ikke kan leiet ut og det vil medføre utleietap. I tillegg
kommer tap av leieinntekter fra Telenor som har antenner hengende på veggen som skal
gjenbygges. Det anføres at nabomerknadene ikke er tilstrekkelig vurdert av kommunen.
Det vises for øvrig til klagen i sin helhet.
3. Vurdering av klagen
Omsøkte eiendom er regulert i reguleringsplan nr. 63040000 for Lars Hilles gate 30 som ble
vedtatt av Bystyret den 18.06.14, og stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland den 11.12.14.
I rammetillatelsen på vilkår datert 22.12.14 er det gitt tillatelse til plassering og høyde for
omsøkte bygg mot nabogrensen til gnr. 164 bnr. 946 i henhold til reguleringsplanen. Det
innebærer at omsøkte bygg er plassert 0m fra nabogrensen med en byggehøyde på kote 29.
I klagen anføres det at nabomerknadene fra klager ikke er tilstrekkelig vurdert i vedtaket i
henhold til pbl. § 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. De ulemper
som er fremhevet i klagen er de samme som er fremkommet av klager som nabomerknad og
likelydende med de innvendinger klager har hatt til reguleringsplanen. Klager viser til at
omsøkte byggs plassering helt inntil nabogrensen og helt inntil nabobygget samt byggets
høyde fører at til klagers vinduer i 6. og 7. etasje blir gjenbygget. Dette fører til tapte
leieinntekter for kontorlokalene i tillegg til tapte leieinntekter for antenner hengende på
veggen som gjenbygges.
2
I rammetillatelsen på vilkår datert 22.12.14 er det vist til at de samme forhold som
nabomerknaden fra klager gjelder er vurdert i planprosessen. Klager anfører imidlertid at
ulempene for klager ikke er tilstrekkelig vurdert i planprosessen.
Fylkesmannen i Hordaland har i sin avgjørelse datert 11.12.14 uttalt følgende:
«Fylkesmannen vil bemerke at kommunen har sett og vurdert ulempene planforslaget vil
medføre for Wigandgården. Høyere utnyttelse i et område vil få følger for omkringliggende
bebyggelse, men vi kan ikke se at ulempene er større enn det som kan påregnes når det skjer
en videreutvikling av bygg som ligger i høyhusaksen i sentrum av Bergen. Fylkesmannen har
derfor ingen merknader til kommunens vurdering av dette spørsmålet.
Kommunens henvisning til at klagen gjelder privatrettslige forhold forstår Fylkesmannen slik
at det gjelder eventuelle avstandskrav og begrensninger i granneloven. Granneloven er en
privatrettslig lov som ikke binder kommunens planmyndighet.»
Wigandgården er klagers eiendom, og det fremgår av Fylkesmannens uttalelse at kommunens
vurdering av klagers ulemper er vurdert i tilstrekkelig grad.
Det følger av pbl. § 29-4 at når byggets plassering og høyde er bestemt i plan er det
bestemmelsene i planen som gjelder. I reguleringsplan nr. 63040000 er de ytre rammene for
bygget, herunder plassering og høyde, bestemt etter en grundig prosess hvor motstridende
hensyn er vurdert før planen ble vedtatt. De samme innvendingene som klager har anført i
klagen har vært fremmet i planprosessen og gjennom klage på planen til Fylkesmannen i
Hordaland.
Omsøkte byggs forhold til pbl. § 29-4 er således avgjort i planen etter en vurdering av planens
konsekvenser for klagers eiendom gnr. 164 bnr. 946. Da ulempevurdering er foretatt i
planprosessen og byggets plassering og høyde er bestemt, foreligger det ikke grunnlag for å
gjenta vurderingen av byggets ulemper for nabo. Klager har gjennom sine merknader til
planen og etterfølgende klage på planen fått en grundig og helhetlig vurdering, og klagers
anførsler er likelydende til det som har vært vurdert i planprosessen. Bygningsmyndighetene
kan ikke finne at omsøkte tiltak krever en fornyet vurdering av de samme forhold da
rammetillatelsen til plassering og byggehøyde mot nabogrensen til gnr. 164 bnr. 946 er gitt i
henhold til vedtatt reguleringsplan.
4. Konklusjon
På bakgrunn av overstående anbefales klagen ikke tatt til følge.
Vedlegg:
1. Situasjonskart
2. Oversiktsfoto
3. Klage, datert 19.01.15
4. Rammetillatelse på vilkår, datert 22.12.14
5. Plankart 63040000
Flere av dokumentene i saken, herunder situasjonsplan og tegninger, er unntatt offentligheten
jfr. offentleglova § 24 tredje ledd. Dokumentene er således ikke vedlagt, men anses ikke å ha
vesentlig betydning for vurderingen av klagen.
3