OBOS Prosjekt
SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnr. 7079 Vedlikeholdsnøkkelen OBOS Prosjekt Utskriftsdato: 14. august 2015 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Oppdragsbeskrivelse 2 RAPPORTEN ER BESTILT AV Sameiet Cort Adelers Gate 25 Org.nr 994 358 472 POSTADRESSE STYRELEDER FORRETNINGSFØRER CORT ADELERS GATE 23 CORT ADELERS GATE 25 HANSTEENS GATE 16 HANSTEENS GATE 18 HANSTEENS GATE 20 Knut Aga Hansteens Gate 18 0253 Oslo OBOS Eiendomsforvaltning AS T 908 56 601 E [email protected] RAPPORTEN ER UTFØRT AV OBOS Prosjekt AS - Oslo Pb. 6666 St. Olavs Plass 0129 Oslo SAKSBEHANDLER Jørgen Espen T 22 86 58 14 E [email protected] Befaring Det er avholdt en befaring: 08.04.2015. Befaringen er visuell og bygningsdeler over terreng er i hovedsak befart fra bakkeplan. Eventuelle unntak er beskrevet direkte inn i den enkelte bygningsdel. Et representativt utvalg av bygningsmassen er befart og vurdert: 2. stk garasjeplan, bodrom, tekniske rom, 3 stk. oppganger, 2 stk. leiligheter, 1 stk. tak, fellesarealer og bakgård. Tilstede under befaringen: Knut Aga Styreleder Rolf Zapffe Styremedlem Jørgen Espen Hovedansvarlig OBOS Prosjekt AS Ragnar Englund Elektro OBOS Prosjekt AS Tommy Asp VVS OBOS Prosjekt AS Kontroll og godkjenning PROSJEKTNR 150310 KONTROLLERT AV GODKJENT AV Glenn Arvesen Tron Høglund SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Om rapporten 3 Formålet med rapporten er å gi en generell oversikt over økonomi, miljø og teknisk tilstand. Konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak for fellesarealer og –anlegg beskrives, og alle forhold som normalt må vurderes før det tas beslutninger om valg av tiltak for gjennomføring omhandles. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak. Vurderingene er basert på registreringer og visuelle observasjoner i forbindelse med gjennomførte befaringer, samt på lover og forskrifter, håndverksmessig utførelse og aktuelle bransjestandarder fra bygningene ble oppført. Ut fra en totalvurdering av de forhold som er registrert er det foretatt en prioritering av anbefalte tiltak. I alle kostnadsestimater er det lagt inn antatt kostnad for prosjektledelse (7,5%), entreprenørens rigg og drift av byggeplass (15%), samt 25% merverdiavgift. For tiltak som er planlagt utført de neste årene er det beregnet en prisstigning på 4% pr. år. TILSTANDSGRAD TG 0 Ingen symptomer — Tilnærmet nytt og uten symptomer på slitasje TG 1 Svake symptomer — Bygningsdel/element har kun normal bruksslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer — Bygningsdel/element har behov for vedlikehold TG 3 Kraftige symptomer — Forhold som må påregnes utbedret umiddelbart TG IU Ikke undersøkt — Tilstanden er ikke undersøkt KONSEKVENSGRAD OG KONSEKVENSER Bygningsdelenes tilstand blir beskrevet med en konsekvensgrad (KG) med tilhørende konsekvens KONSEKVENSGRAD KG 0 Ingen konsekvenser KG 1 Små og middels konsekvenser KG 2 Vesentlige konsekvenser KG 3 Store og alvorlige konsekvenser KONSEKVENSER Sikkerhet (prioriteres høyest) Brudd på lover og forskrifter Mulige helseskader Belastning på ytre miljø Økonomi Energiforbruk Konsekvens for virksomheten Tap av kulturminner Utseende, estetikk PRIORITERING AV TILTAK Beskrivelse av prioriteringsgrader og femårsplaner Høy Middels Lav Ikke relevant — Tiltaket anbefales utført umiddelbart — Tiltaket anbefales utført — Tiltaket kan utsettes — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Konklusjon Byggene er oppført 1997 i konstruksjoner typiske for byggetiden. Det er tidligere utført noe vedlikeholdsarbeid ytterligere spesifisert/utdypet under "Tidligere utført vedlikehold" og under den enkelte bygningsdel. Der det i vedlikeholdsplanen er henvist til levetider/brukstid er tallene hentet fra relevante fagblader, SINTEF Byggforskserie og erfaringstall hos OBOS. På generelt grunnlag anbefales det at periodisk vedlikehold utføres som større prosjekter. Dette for enhetlig utførelse/standard. Erfaringsmessig oppnås det bedre enhetspriser ved større prosjekter, gjerne ved at flere vedlikeholdsoppgaver slås sammen. Boligselskapet har ikke fast rutine for tilstandsregistrering og utarbeidelse av vedlikeholdsplan for bygningsmassen. Styret forestår løpende vedlikeholdsoppgaver. Bygget bærer preg av etterslep av periodisk vedlikehold og har behov for større påkostninger. Gjennomføring av større vedlikeholdsoppgaver er en krevende og ofte kostbar prosess. For å få en best mulig utnyttelse av ressursene, anbefales boligselskapet å benytte profesjonell hjelp i gjennomføringen. OBOS Prosjekt A/S har lang erfaring med slike prosjekter og kan bistå boligselskapet med blant annet lage beskrivelser, anbudsinnhenting, kontraktsinngåelse og kontroll med gjennomføringen av tiltakene. BYGG: - Rengjøring av fasade - Lokal utbedring av fasade - Vedlikehold/reparasjon av garasjeanlegget - Overflatebehandling av vinduer og balkongdører - Planlegge omlegging av tak VVS: Vannledningene er fra byggeåret og man bør allerede nå planlegge og avsette midler til fremtidige oppgraderinger/utskiftinger. - Intern gjennomgang av vannrør - Utføre ventilasjonsrens av alle ventilasjonskanaler. - Informere om bruk av ventilasjon samt registrere faktiske forhold i boliger. - Komplettere isolasjon på vannrør - Serviceavtale på fjernvarmeanlegg ELEKTRO: Boligselskapet virker å ha god kontroll og er bevisste på vedlikehold av det elektrotekniske anlegget. Styrets representanter rapporterer om et driftssikkert anlegg med få eller ingen driftsproblemer. Det vil likevel anbefales tiltak for oppgraderinger og energiøkonomiske anbefalinger i nær fremtid. Av anbefalte tiltak nevnes: - Kontrollmåling av jordingsanlegg - Termografering av hovedtavle - Oppgradering av belysningsanlegg i de arealer som fortsatt har gammel belysning - Oppgradering av personsikkerheten ved å installere flere nødlys, spesielt trapp ned til kjeller fra gårdsrom samt etablere service og vedlikeholdsavtale med autorisert entreprenør. UNIVERSELL UTFORMING: Universell utforming betyr at produkter, byggverk og uteområder skal utformes slik at alle mennesker skal kunne bruke dem på en likestilt måte så langt det er mulig, uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Dette kan være vanskelig å oppfylle i en eksisterende bolig, men det bør i størst mulig grad tilstrebes en tilnærming til universell utforming. SE Cort Adelers gate 25 har en planløsning der tilrettelegging for bevegelseshemmede er vurdert vanskelig uten en større ombygning. Eksempler på utfordringer vil være; å åpne gitterporten, stor terskelhøyde på dører/spesielt 4 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 ved bad som vil være en utfordring for personer i rullestol. Videre er heisstolene små og kan ikke bygges om på en enkel måte. Universell utforming omfatter også tilrettelegging for synshemmede. Ved senere oppgraderinger av heiser, ringetablå, nummerskilt, osv. bør det legges vekt på produkter og plassering tilrettelagt for synshemmede. Trappene i bygget har en enhetlig farge i opptrinn og inntrinn og kan være vanskelig å se. Det anbefales å montere automatiske døråpnere ved inngangsporten og inngangsdørene. Det er sannsynlig at boligselskaper, som kan dokumentere en best mulig tilnærming til kriteriene i universell utforming, vil være mer attraktive for en del kjøpergrupper. Attraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommen og en tilpasning vil kunne være en god investering. ENERGI- OG MILJØTILTAK: - Radonmåling for å kartlegge radonforekomst i byggene - Utbedring/kartlegging av ventilasjon for å bedre inneklima 5 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Tilstandsprofil 6 Tilstand defineres som et objekts eller en bygningsdels status vedrørende beskaffenhet og forfatning på befaringstidspunktet. En tilstandssvekkelse for konstruksjonen tilsier at det er symptom på eller at det allerede er oppstått en svekkelse eller en skade. Alder er også et symptom. TG 3 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 3. TG 2 For bygningsmassen er det registrert 66 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 2. Dette er forhold der det er behov for vedlikehold. TG 1 For bygningsmassen er det registrert 51 stk. tilstand for bygningsdeler med TG 1. Dette er forhold der det kun er registret normal bruksslitasje. TG1 40% TG2 60% TG 0 For bygningsmassen er det ikke registret noen tilstander for bygningsdeler med TG 0. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Anbefalte prioriteringer 7 Bør utbedres snarlig TG 2 MIDDELS KRAFTIGE SYMPTOMER SIDE DEL BYGNINGSDEL PLASSERING TILSTAND ANBEFALTE TILTAK KONSEKVENS 43 2.5.2C Folietekking Bygg Uheldig tilstand Fjerning av løse gjenstander - tak KG 3 Sikkerhet 46 2.6.1B Innvendige trapper Oppganger Utidsmessig tilstand Sikring av rekkverk KG 3 Sikkerhet 30 2.3.1A Entredører Boenheter God stand Ingen tiltak KG 2 Sikkerhet 31 2.3.2A Dører Kjeller Varierende stand Overflatebehandling av dører - kjeller KG 2 Sikkerhet 45 2.6.1A Innvendige trapper Oppganger Generelt god stand Boning av trapper kjeller KG 2 Sikkerhet 67 2.13.1A Belysningsutstyr Fellesarealer Normal aldersslitasje Delvis oppgradering - belysning KG 2 Sikkerhet 60 2.9.1A Utstyr for vann Bygg Generelt god stand Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger KG 2 Sikkerhet 73 2.17.1A Gårdsrom Tomt Generelt god stand Vedlikehold uteområde KG 1 Sikkerhet 47 2.6.2A Balkonger Fasader Generelt god stand Infoskriv rekkverkshøyder KG 1 Sikkerhet 75 2.17.2B Gårdsrom Tomt Utidsmessig Overgang til nedgravd søppelsystem KG 2 Helse 61 2.10.1A Kanalnett over grunn Blokker Generelt god stand Kanalrens KG 2 Helse 39 2.4.5A Plassbygde himlinger Garasjer Varierende stand Utskiftning av himlingsplater garasjeanlegg KG 1 Helse 57 2.8.1A Varmeanlegg Teknisk rom Generelt god stand Serviceavtale fyringsanlegg KG 2 Energiforbruk 54 2.7.5B Ventiler og kraner Kjeller Uheldig tilstand Tilgjengeligjøre stengerkraner bodrom KG 3 Konsekvens for virksomheten 26 2.2.1B Yttervegger generelt Fasader Kritisk tilstand Reparasjon av fasade KG 3 Økonomi 33 2.4.1A Dekker Bygg Varierende stand Reparasjon av garasjeanlegg KG 3 Økonomi SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 25 2.2.1A Yttervegger generelt Fasader Generelt god stand Fasadevask KG 2 Økonomi 27 2.2.2A Vinduer og balkongdører Fasader Varierende stand Overflatebehandling av vinduer og balkongdører KG 2 Økonomi 29 2.2.4A Porter Kjeller Tilsynelatende god stand Vedlikehold av garasjeport KG 2 Økonomi 34 2.4.1B Dekker Bygg Holde armeringen i god stand Serviceavtale katodisk beskyttelse KG 2 Økonomi 36 2.4.2A Betonggulv Bygg Generelt god stand Vedlikehold av garasjeanlegg KG 2 Økonomi 40 2.5.1A Flatt tak Bygg Generelt god stand Ingen tiltak KG 2 Økonomi 42 2.5.2A Folietekking Bygg Tilsynelatende god stand Rengjøring av sluk tak KG 2 Økonomi 43 2.5.2B Folietekking Bygg Lav gjenværende brukstid Utskiftning av tak KG 2 Økonomi 44 2.5.3A Overlys Bygg Generelt god stand Rengjøring av overlyskupler KG 2 Økonomi 51 2.7.3A Ledningsnett Blokker Varierende stand Intern gjennomgang av vannrør KG 2 Økonomi 48 2.6.2B Balkonger Fasader Lav gjenværende brukstid Omlegging av membran - øvre balkonger KG 2 Økonomi 56 2.7.7A Isolasjon Kjeller Varierende stand Utbedre isolasjon rundt ventiler/rør KG 2 Økonomi 28 2.2.3A Ytterdører Fasader Generelt god stand Vedlikehold av dører KG 1 Økonomi 37 2.4.3A Fliser oppganger Generelt god stand Løpende vedlikehold av fliser KG 1 Økonomi 55 2.7.6B Hovedstoppekran Utekran Ukjent tilstand Merke hovedstoppekran KG 2 Andre brudd på lover og forskrifter 8 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Samlet tiltaksplan 2015-2019 9 Tiltak 2015 Løpende vedlikehold kr 6 726 300 Tiltak 2015 Periodisk vedlikehold kr 1 135 300 Tiltak 2015 Oppgradering kr 229 700 Tiltak 2015 Undersøkes nærmere kr 55 100 Totalt for 2015 kr 8 146 400 Tiltak 2016 Løpende vedlikehold kr 18 300 Tiltak 2016 Periodisk vedlikehold kr 169 700 Totalt for 2016 kr 188 000 Tiltak 2017 Løpende vedlikehold kr 19 100 Tiltak 2017 Periodisk vedlikehold kr 193 000 Totalt for 2017 kr 212 100 Tiltak 2018 Løpende vedlikehold kr 19 800 Tiltak 2018 Periodisk vedlikehold kr 166 100 Totalt for 2018 kr 185 900 Tiltak 2019 Løpende vedlikehold kr 36 800 Tiltak 2019 Periodisk vedlikehold kr 246 500 Tiltak 2019 Utskifting kr 1 618 700 Totalt for 2019 kr 1 902 000 Totalt for 2015-2019 kr 10 634 400 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Årlig tiltaksplan 2015 10 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 22 2.1.1A Infoskriv - radonmåling Styret Middels kr 1 500 24 2.1.3A Vedlikehold i drenskum Entreprenør Middels kr 15 300 25 2.2.1A Fasadevask Entreprenør Middels kr 68 900 27 2.2.2A Overflatebehandling av vinduer og balkongdører Entreprenør Høy kr 722 000 28 2.2.3A Vedlikehold av dører Vaktmester Middels kr 2 300 29 2.2.4A Vedlikehold av garasjeport Entreprenør Middels kr 4 600 32 2.3.3A Flekkmaling - oppganger Entreprenør Middels kr 7 700 42 2.5.2A Rengjøring av sluk - tak Vaktmester Middels kr 4 600 44 2.5.3A Rengjøring av overlyskupler Entreprenør Middels kr 9 200 45 2.6.1A Boning av trapper - kjeller Entreprenør Middels kr 15 300 73 2.17.1A Vedlikehold - uteområde Entreprenør Middels kr 23 000 74 2.17.2A Vedlikehold av søppelskur Entreprenør Middels kr 15 300 52 2.7.4A Rengjøring av sluk Beboer Middels kr 1 500 53 2.7.5A Funksjonsteste stengekraner Vaktmester Middels kr 3 100 61 2.10.1A Kanalrens Entreprenør Middels kr 136 800 62 2.11.1A Kontrollmåling jording Entreprenør Høy kr 12 200 65 2.12.3A Termografering hovedtavle Entreprenør Høy kr 15 300 68 2.13.2A Kontroll nødlys Entreprenør Høy kr 15 300 70 2.15.1A Årlig service brannalarmanlegg Entreprenør Høy kr 23 000 71 2.15.2A Serviceavtale - adgangskontroll Entreprenør Middels kr 4 600 72 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy kr 0 55 2.7.6A Funksjonsteste hovedstoppekran Vaktmester Middels kr 7 700 57 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Entreprenør Høy kr 23 000 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger Entreprenør Høy kr 3 100 Totalt for periodisk vedlikehold kr 1 135 300 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 26 2.2.1B Reparasjon av fasade Entreprenør Høy kr 38 300 33 2.4.1A Reparasjon av garasjeanlegg Entreprenør Høy kr 6 590 000 36 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester Middels kr 15 300 39 2.4.5A Utskiftning av himlingsplater garasjeanlegg Entreprenør Middels kr 6 100 43 2.5.2C Fjerning av løse gjenstander - tak Vaktmester Høy kr 2 300 46 2.6.1B Sikring av rekkverk Entreprenør Middels kr 23 000 54 2.7.5B Tilgjengeligjøre stengerkraner bodrom Entreprenør Middels kr 15 300 56 2.7.7A Utbedre isolasjon rundt ventiler/rør Entreprenør Middels kr 18 400 55 2.7.6B Merke hovedstoppekran Entreprenør Middels kr 15 300 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester Middels kr 2 300 Totalt for løpende vedlikehold kr 6 726 300 11 Undersøkes nærmere SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 51 2.7.3A Intern gjennomgang av vannrør OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy kr 53 600 47 2.6.2A Infoskriv - rekkverkshøyder Styret Middels kr 1 500 Totalt for undersøkes nærmere kr 55 100 Oppgradering SIDE 67 ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 2.13.1A Delvis oppgradering - belysning Entreprenør Middels kr 229 700 Totalt for oppgradering kr 229 700 Totalt for 2015 kr 8 146 400 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Årlig tiltaksplan 2016 12 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 2.2.3A Vedlikehold av dører Vaktmester Middels kr 2 400 29 2.2.4A Vedlikehold av garasjeport Entreprenør Middels kr 4 800 31 2.3.2A Overflatebehandling av dører - kjeller Entreprenør Middels kr 15 900 32 2.3.3A Flekkmaling - oppganger Entreprenør Middels kr 8 000 34 2.4.1B Serviceavtale - katodisk beskyttelse Entreprenør Middels kr 35 000 42 2.5.2A Rengjøring av sluk - tak Vaktmester Middels kr 4 800 73 2.17.1A Vedlikehold - uteområde Entreprenør Middels kr 23 900 53 2.7.5A Funksjonsteste stengekraner Vaktmester Middels kr 3 200 68 2.13.2A Kontroll nødlys Entreprenør Høy kr 15 900 70 2.15.1A Årlig service brannalarmanlegg Entreprenør Høy kr 23 900 71 2.15.2A Serviceavtale - adgangskontroll Entreprenør Middels kr 4 800 72 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy kr 0 57 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Entreprenør Høy kr 23 900 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger Entreprenør Høy kr 3 200 Totalt for periodisk vedlikehold kr 169 700 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester Middels kr 15 900 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester Middels kr 2 400 Totalt for løpende vedlikehold kr 18 300 Totalt for 2016 kr 188 000 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Årlig tiltaksplan 2017 13 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 2.2.3A Vedlikehold av dører Vaktmester Middels kr 2 500 29 2.2.4A Vedlikehold av garasjeport Entreprenør Middels kr 5 000 32 2.3.3A Flekkmaling - oppganger Entreprenør Middels kr 8 300 34 2.4.1B Serviceavtale - katodisk beskyttelse Entreprenør Middels kr 36 400 42 2.5.2A Rengjøring av sluk - tak Vaktmester Middels kr 5 000 45 2.6.1A Boning av trapper - kjeller Entreprenør Middels kr 16 600 73 2.17.1A Vedlikehold - uteområde Entreprenør Middels kr 24 800 53 2.7.5A Funksjonsteste stengekraner Vaktmester Middels kr 3 300 65 2.12.3A Termografering hovedtavle Entreprenør Høy kr 16 600 68 2.13.2A Kontroll nødlys Entreprenør Høy kr 16 600 70 2.15.1A Årlig service brannalarmanlegg Entreprenør Høy kr 24 800 71 2.15.2A Serviceavtale - adgangskontroll Entreprenør Middels kr 5 000 72 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy kr 0 57 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Entreprenør Høy kr 24 800 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger Entreprenør Høy kr 3 300 Totalt for periodisk vedlikehold kr 193 000 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester Middels kr 16 600 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester Middels kr 2 500 Totalt for løpende vedlikehold kr 19 100 Totalt for 2017 kr 212 100 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Årlig tiltaksplan 2018 14 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 2.2.3A Vedlikehold av dører Vaktmester Middels kr 2 600 29 2.2.4A Vedlikehold av garasjeport Entreprenør Middels kr 5 200 32 2.3.3A Flekkmaling - oppganger Entreprenør Middels kr 8 600 34 2.4.1B Serviceavtale - katodisk beskyttelse Entreprenør Middels kr 37 900 42 2.5.2A Rengjøring av sluk - tak Vaktmester Middels kr 5 200 73 2.17.1A Vedlikehold - uteområde Entreprenør Middels kr 25 800 53 2.7.5A Funksjonsteste stengekraner Vaktmester Middels kr 3 400 68 2.13.2A Kontroll nødlys Entreprenør Høy kr 17 200 70 2.15.1A Årlig service brannalarmanlegg Entreprenør Høy kr 25 800 71 2.15.2A Serviceavtale - adgangskontroll Entreprenør Middels kr 5 200 72 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy kr 0 57 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Entreprenør Høy kr 25 800 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger Entreprenør Høy kr 3 400 Totalt for periodisk vedlikehold kr 166 100 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester Middels kr 17 200 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester Middels kr 2 600 Totalt for løpende vedlikehold kr 19 800 Totalt for 2018 kr 185 900 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Årlig tiltaksplan 2019 15 Periodisk vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 28 2.2.3A Vedlikehold av dører Vaktmester Middels kr 2 700 29 2.2.4A Vedlikehold av garasjeport Entreprenør Middels kr 5 400 32 2.3.3A Flekkmaling - oppganger Entreprenør Middels kr 9 000 34 2.4.1B Serviceavtale - katodisk beskyttelse Entreprenør Middels kr 39 400 42 2.5.2A Rengjøring av sluk - tak Vaktmester Middels kr 5 400 44 2.5.3A Rengjøring av overlyskupler Entreprenør Middels kr 10 700 45 2.6.1A Boning av trapper - kjeller Entreprenør Middels kr 17 900 73 2.17.1A Vedlikehold - uteområde Entreprenør Middels kr 26 900 49 2.7.1A Videokontroll av uttrekksledninger Entreprenør Lav kr 26 900 53 2.7.5A Funksjonsteste stengekraner Vaktmester Middels kr 3 600 65 2.12.3A Termografering hovedtavle Entreprenør Høy kr 17 900 68 2.13.2A Kontroll nødlys Entreprenør Høy kr 17 900 70 2.15.1A Årlig service brannalarmanlegg Entreprenør Høy kr 26 900 71 2.15.2A Serviceavtale - adgangskontroll Entreprenør Middels kr 5 400 72 2.16.1A Kontroll utendørs varmekabelanlegg Styret Høy kr 0 57 2.8.1A Serviceavtale - fyringsanlegg Entreprenør Høy kr 26 900 60 2.9.1A Årlig kontroll/vedlikehold av brannslanger Entreprenør Høy kr 3 600 Totalt for periodisk vedlikehold kr 246 500 Løpende vedlikehold SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 36 2.4.2A Vedlikehold av garasjeanlegg Vaktmester Middels kr 17 900 37 2.4.3A Løpende vedlikehold av fliser Entreprenør Lav kr 9 000 39 2.4.5A Utskiftning av himlingsplater garasjeanlegg Entreprenør Middels kr 7 200 58 2.8.2A Løpende vedlihold - drypplekkasjer Vaktmester Middels kr 2 700 Totalt for løpende vedlikehold kr 36 800 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Utskifting SIDE ID ANBEFALT TILTAK UTFØRES AV PRIORITET KOSTNAD 43 2.5.2B Utskiftning av tak Entreprenør Middels kr 1 350 000 48 2.6.2B Omlegging av membran - øvre balkonger Entreprenør Middels kr 268 700 Totalt for utskifting kr 1 618 700 Totalt for 2019 kr 16 1 902 000 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Innhold 1 17 Oppdragsbeskrivelse 2 Om rapporten 3 Konklusjon 4 Tilstandsprofil 6 Anbefalte prioriteringer 7 Samlet tiltaksplan 2015-2019 9 Årlig tiltaksplan 2015 10 Årlig tiltaksplan 2016 12 Årlig tiltaksplan 2017 13 Årlig tiltaksplan 2018 14 Årlig tiltaksplan 2019 15 Om boligselskapet 18 2 Tilstandsvurdering Høyblokk 21 3 Vedlegg 3.1 Definisjoner og begreper 76 3.2 Analysenivå 77 3.3 Generelt om vedlikehold 78 3.4 Energivurderinger 79 3.5 Universell utforming 80 3.6 Kostnadsoverslag 82 3.7 Vedlikehold av vinduer 83 3.8 Informasjon om betongskader 84 3.9 Fakta om radon 85 3.10 VVS faguttrykk 86 3.11 Energi og energiøkonomisering 87 3.12 Info om Internkontrollforskriften 88 3.13 Ventilasjonsforhold i boliger 90 3.14 Informasjon - sikkerhet el-anlegg 93 3.15 Informasjon om avfallshåndtering 95 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 1 Om boligselskapet Adresse CORT ADELERS GATE 23 CORT ADELERS GATE 25 HANSTEENS GATE 16 HANSTEENS GATE 18 HANSTEENS GATE 20 Tidligere utført vedlikehold ANTALL BOENHETER 110 ANTALL BYGNINGER 1 ANTALL ETASJER 2 Sameie Cort Adelers gate 25 består av en boligblokk oppført i 6 etasjer samt to plan med kjeller. Totalt er det 112 seksjoner i sameiet, benyttet til boligformål og 1.stk næringvirksomhet. Beliggende i populært område på Russeløkka i bydel Frogner i Oslo kommune. Gangavstand til en rekke av byens fasiliteter og servicetilbud, samt kollektivtransport i form av buss, trikk og tog. Direkte adkomst fra offentlig vei inn på sameiets tomt. Eiet tomt bestående av Gnr: 209 Bnr: 17. Sameiet utgjør ca 1/3 av et lukket kvartal og deler bakgård med flere boligselskaper. Bakgården er fullt opparbeidet med belegningstein, sykkelparkering, plen, trær, busker og beplantning. Det er garasjeanlegg over to plan med 84 stk. biloppstillingsplasser. Det er totalt 4.oppganger For øvrig parkering i gate etter gjeldende regler for området. Området preges av bygårds- og blokkbebyggelse. Borettslaget har de senere år utført oppgraderinger/vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen/tomten. Årstallene er å anse som omtrentlige og baserer seg på opplysninger gitt under befaring og fra OBOS Eiendomsforvaltning AS. Kun arbeid av større omfang nevnes: 2013 - Nytt brannvarslinganlegg til alle leiligheter 2012 - Nytt låsesystem til inngangsdører og garasjer 18 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Oversiktskart Kilde: www.seeiendom.no 19 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 BYGNINGSTYPE Boligblokk Høyblokk Boligblokk sammenbygget med nabogårder. Bygget er oppført i 6 etasjer samt kjelleretasje. Øvre plan er inntrukket slik at deler av planet utgjør takterrasser. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere i betong. Flat takkonstruksjon i betong, isolert og tekket med papp. Utkragede balkonger i betong med rekkverk i smijern. Fasade med moderat utsmykning med pussystem. Ingen større ombygninger er registrert siden byggeåret. Det er personheis i bygget. 20 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2 Tilstandsvurdering Høyblokk 21 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.1 Grunn og fundamenter Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. I Oslo og omegn kan den særlig finnes i alunskifer og enkelte granitter. Radongass i inneluften øker risikoen for lungekreft. Risikoøkningen bestemmes av hvor lang tid man utsettes for radon og av hvor høyt radonnivået er. Krav til radonnivået i boliger er omtalt i flere forskrifter. Strålevernforskriften stiller krav til radonnivået i utleieboliger. Kravene gjelder fra 1. januar 2014. Årsmiddelverdien skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. Dette nivået kalles grenseverdi i strålevernforskriften. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom nivået overstiger 100 Bq/m3. Dette nivået kalles tiltaksgrense i strålevernforskriften. §13-5 i teknisk forskrift omtaler radon med samme grensenivåer. 2.1.1 Byggegrop Rundt bygninger, radon 2.1.1A Radon ikke målt TG IU Ikke undersøkt KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Infoskriv - radonmåling KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 1 500 Periodisk vedlikehold utføres av styret Middels — Tiltaket anbefales utført Boligselskapet har ikke gjennomført organisert radonmåling og radonnivået i bygningsmassen er derfor ukjent. I henhold til radonoversikt fra www.NGU.no er forekomsten av radon i området moderat. Høy konsentrasjon av radon i boliger kan utgjøre en stor helsemessig risiko. KG er satt av denne grunn. Det anbefales at styret lager et inforskriv der man orienterer om gjeldende regelverk for radon. Statens strålevern anbefaler at alle leiligheter som har kontakt med bakken måles. Videre oppover i etasjene bør et representativt utvalg av leilighetene måles. Se måleskisse fra www.nrpa.no. Det er viktig at det orienteres om at radonmåling er lovpålagt ved utleie/bruksoverlating. Tiltaket reflekterer kostnaden for etablering av infoskriv samt distribusjon. www.nrpa.no Kilde: www.ngu.no 22 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.1 Grunn og fundamenter Boligblokk med fundament i betong. Fundamenteringen er hovedsaklig utført med pæler. Tverrgående vegger er støpt rett på pælehodene. Byggegrunn antas å være fjell. Jf. løsmassekart skrevet ut fra www.NGU.no preges området av tykk havavsetning. Det er ikke foretatt grunnundersøkelse. 2.1.2 Fundamentering Under bygninger 2.1.2A Generelt god stand Det er ikke registrert tegn til nedsatt/sviktende funksjon som setninger, skjevheter, skråriss eller andre symptomer av større art. Fundamenteringen synes å være tilfredsstillende og opprettholde sin opprinnelige funksjon, dog er det registrert mindre riss i gulv på grunn. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Kilde: www.ngu.no 23 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.1 Grunn og fundamenter Dreneringen er fra byggeår. Normal utførelse ved tidspunktet var drensledninger i plast samt utvendig drensplate på grunnmur. Ledningene antas tilkoblet offentlig overvannsledninger. Det er drenskummer på tomten. Ingen påkostninger registrert. 2.1.3 Drenering Rundt bygninger 2.1.3A God stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold i drenskum KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 15 300 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Kjelleren fremstod på befaringen som tørr uten symptomer på funksjonssvikt. Drenering og fuktsikring synes å fungere tilfredsstillende. Det antas at det er utvendig fuktsikring på byggets fasader da dette ikke ble observert. Det anbefales å innhente kartgrunnlag, og at det etableres en oversikt over drenssystemet rundt bygningsmassen. Tiltaket gjelder også eventuelle kummer/ledningsnett for takvann. Det foretas kontroll av kummer. Drensledninger og kummer rengjøres og spyles ved behov. Det avsettes rundsum til tiltaket da omfanget er usikkert. Normal intervall for utskiftning av drenssystem er 2060 år. Normal intervall for vedlikehold i form av spyling av drensledningen og kontroll i drenskummen er 1- 5 år. 24 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.2 Yttervegger 25 Bærende konstruksjoner i betong. Fasaden er utført med pussede flater med pussystem. Systemet er ofte benyttet ved etterisolering av fasader og har følgende oppbygning: Isolasjon forankret med plugger inn i eksisterende veggkonstruksjonen. Grunnpuss med armeringsnett. Systemet avsluttes normalt med en farget sluttpuss. Sluttpussen kommer i en rekke varianter med ulike farger/kornstørrelser slik at man kan oppnå ønsket overflate/utseende. Det er moderat utsmykning i fasaden mellom vinduene. Det er en trekning mellom kjeller i 1. etasje og mellom 5.etasje. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 2.2.1 Yttervegger generelt Fasader, betong 2.2.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Fasadevask KOSTNAD — ÅR 2015 ANTALL — SUM KOSTNAD kr 68 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Fasader i generelt god stand Fasaden fremstod i generelt god stand. Det ble stedvis registrert tilsmussede overflater, spesielt i nedre del av fasaden og på forkanten på balkonger. Overflatebehandlingen fremstod som tilfredsstillende. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Det anbefales fasadevask som er en viktig del av renholdet for å kunne på best mulig måte ivareta bygget og fasadens materiale. Forurensing, veistøv, pollen og smuss legger seg som et belegg på byggets kledning og kan over tid være skadelig for fasaden. Boligselskapet bør vurdere å overflatebehandle bygget iløpet av kommende 10-årsperiode. Nedre del av vegg er noe tilsmusset SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.2 Yttervegger 2.2.1 Yttervegger generelt ― Fasader, betong 26 2.2.1B Kritisk tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Reparasjon av fasade KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 38 300 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Riss Det har over tid vist seg at fasader utført med pussystem ofte har skader av større eller mindre omfang. Fasader med denne utførelsen bør derfor holdes under oppsyn slik at eventuelle skader oppdages på et tidlig tidspunkt. Mindre skader utbedres lokalt og man unngår utvikling og forverring av skaden. Typiske skadeområder er skjøter, avslutning mot vinduer/beslag og ved bunnavslutning. Ved rengjøring må dette utføres særskilt og på en skånsom måte slik at fasadene ikke påføres skader ved rengjøringsarbeidet. Kontrollerte fasader fremstod i generelt god stand, dog er det registrert stedvise skader. I øvre plan ble det registrert avskallet puss mot bakgård. Fasaden utsettes for direkte nedfuktig ved nedbør. Det ble registrert enkelte riss i nedre del av vegglivet. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Det anbefales at avskallet puss utbedres med egnet produkt og metode slik at skaden ikke utarter seg videre. Til orientering vil flekkmaling kunne gi fargeforskjeller. Rissene bør holdes under oppsyn. Aktuelt tiltak for å se om rissene er i utvikling, er å legge en gipsplombe eller en gipsklump over risset og la den være der over tid. Hvis gipsen sprekker opp, kan det være en indikasjon på betongen/pussen er i bevegelse. Avskallet puss på fasade SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.2 Yttervegger 2.2.2 Vinduer og balkongdører Fasader, tre Vinduer og balkongdører med ramme og karm i trevirke fra Nordan. Innvendig er det komplettert med malte utforinger og gerikter. Utvendig overflatebehandling i form av dekkende maling. Kontrollerte vinduer/balkongdører var utført med energiglass merket produksjonsår 1996. Det er spalteventil i vinduene. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 2.2.2A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overflatebehandling av vinduer og ÅR 2015 balkongdører KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD Det har ikke blitt foretatt vedlikehold av vinduer og balkongdører siden byggeår. Vinduer og balkongdører fremstod i varierende stand. Det ble registrert avflasset maling på vinduer og beslag. Vinduer og balkongdører i dårligst forfatning i partier som typisk gjelder fasader eksponert for slagregn og sol. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Det anbefales periodisk overflatebehandling av vinduer og balkongdører. Skadede vinduer og balkongdører utbedres lokalt og overflatebehandles med egnet produkt og metode. Vedlikehold av mekanisme forestås av den enkelte eier. kr 722 000 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Normal intervall for kontroll og justering av vinduer er 2-8 år. Normal intervall for overflatebehandling av malt vindu i tre 6-12 år. Avflasset maling på beslag og noe på vindu Bildet viser balkongdør med avflasset maling 27 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.2 Yttervegger Inngangsparti konstruert med ramme og karm i eloksert aluminium partier med trådglassvinduer. Midtre felt er utført som utadslående dør. Låskasse tilkoblet callinganlegg. Døren er fra byggeåret. 2.2.3 Ytterdører Fasader, aluminium 2.2.3A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold av dører KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 2 300 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 400 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 500 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 600 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 700 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Ytterdør i eloksert aluminium Ytterdørene fremstod i god stand med normal alder- og brukslitasje. Hengsler og mekanisme var på funksjonstestede ytterdører i relativt godt stand. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. Det avsettes rundsum til vedlikehold av dører. Normal kontroll og justering av dører er 2-8 år. 28 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.2 Yttervegger Garasjeport utført som leddport konstruert i aluminum/stål i grå utførelse, med gangdør. Skinner og beslag i stål. Porten er elektrisk og fjernstyres. Porten er trolig fra byggeår, ingen påkostninger registrert. 2.2.4 Porter Kjeller 2.2.4A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold av garasjeport ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 4 600 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 4 800 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 000 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 400 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Porten fremstod på befaringsdagen i relativt god stand med normal alders- og bruksslitasje. Porten ble ikke funksjonstestet og det er ikke meldt om driftsproblemer med porter, automatikk eller mekanismer. TG settes med bakgrunn i alder. For brukerne av fellesgarasjen er det viktig at portene til en hver tid fungerer slik at man kommer seg inn og ut og at garasjen ikke står "ulåst". Det anbefales fast serviceavtale med egnet selskap for å sikre kontinuerlig drift av portene. Det er estimert kostnad på serviceavtale og drift av porter. 29 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.3 Innervegger 30 Befarte leiligheter har opprinnelig leilighetsdør. Dørene er produsert i 1996 i malt glatt utførelse merket med brannklasse. Dørblad med hovedlås, sikkerhetslås og selvlukker. Malte foringer og gerikter. 2.3.1 Entredører Boenheter, tre 2.3.1A God stand Dørene fremstod i god stand med normal alder og bruksslitasje. Det ble ikke registrert slagskader eller bruksmerker av større art. Det ble registrert dør i 1.etasje som var innadslående. Dette kan være pga. tilgang til bodrom. TG settes med bakgrunn i alder. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Vedlikehold av dør gjøres av den enkelte seksjonseier. Innadslående dører bør undersøkes om det er gitt dispensasjon jf. rømningsveier. Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Innadslående leilighetsdør Leilighetsdør SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.3 Innervegger Brannklassifiserte kjellerdører i stål merket med produksjonsår 2010. Det er påmontert selvlukker på dørene. 2.3.2 Dører Kjeller 2.3.2A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overflatebehandling av dører ÅR 2016 kjeller KOSTNAD — ANTALL — Kjellerdører/dører til brannceller fremstod i varierende stand. Noen med normal alder- og bruksslitasje og andre med bruks- og slagskader. Hengsler, lås/lukkemekanisme er vurdert i orden. Det ble registrert slag og bruksmerker på flere dører. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Det anbefales periodisk overflatebehandling av kjellerdørene og løpende vedlikehold i form av smøring, justering, m.m. Det avsettes rundsum til vedlikehold av dører. SUM KOSTNAD kr 15 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Dør til bodrom med bruks- og slagskader Normal vedlikehold i form av overflatebehandling av malt ståldør er 4-12 år. Kjellerdør 31 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.3 Innervegger Trapperom og inngangspartier med glattsparklede flater malt i lyse farger. Enkelte vegger i oppganger malt i kontrast. Underlag i betong. Overflatebehandling fra byggeår. 2.3.3 Malte overflater Oppganger 2.3.3A Generelt god stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Flekkmaling - oppganger KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 7 700 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 8 000 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 8 300 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 8 600 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 9 000 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Vegger fremstod på befaringsdagen i god stand med normal alders- og bruksslitasje. Det ble registrert stedvise slagskader. TG settes med bakgrunn i alder samt de registrerte forhold. Ingen tiltak anbefales foruten løpende vedlikehold i form av flekkmaling. Det estimeres årlig beløp for flekkmaling av vegger. Tiltaket gjelder også flekking av himling og trapper. Normal intervall for vedlikehold i form av overflatebehandling av malt mur/betong er 12-20 år. 32 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker 33 Dekket mellom garasjene er utført med etterspente kabler konstruert i betong. Ingen påkostninger registrert. Det ble utført en betonganalyse av Ødegaard & Lund AS i 2013. 2.4.1 Dekker Bygg, betong 2.4.1A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Reparasjon av garasjeanlegg ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 590 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Riss Etasjeskillet fremstod i varierende stand. Det ble registrert en del uregelmessige riss i betongdekket. I tak i nedre plan er det spor etter riss med fuktgjennomgang i nesten alle biloppstillingsplasser. I henhold til betongundersøkelse har rissene transportert klorider gjennom dekket fra ovenliggende gulv. For noen lokaliteter viser resultatene svært høye kloridinnhold i betongen, men også at det er variasjoner. TG settes av denne grunn. Med bakgrunn i visuell befaring og betongundersøkelse anbefales det at vedlikehold/reparasjon av garasjeanlegget prioriteres. Resultatet av betongundersøkelen viser at det er funnet skader i betongen og det er registrert høye nivåer av klorider. Det er lønnsomt å foreta preventive tiltak før skader oppstår. Kostnader til vedlikehold kan mangedobles om skader utvikler seg. Det avsettes rundsum til reparasjon/vedlikehold. Kostnaden vil variere ut fra valgt løsning og omfang. Priset tiltak reflekterer katodisk beskyttelse over hele planet. Riss SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker 2.4.1 Dekker ― Bygg, betong 34 2.4.1B Holde armeringen i god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Serviceavtale - katodisk beskyttelse ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 35 000 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 36 400 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 37 900 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 39 400 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Synlige skader må repareres, og det må etableres kontinuitet i armeringen. Deretter påføres en spesiell elektrisk ledende maling som koples til en svak strømkilde. Strømmen bidrar til å tvinge betongen inn i en tilstand hvor korrosjonen opphører. Da katodisk beskyttelse er avhengig av å være tilkoplet strøm i flere år etter montering, må systemet overvåkes. Det anbefales videre serviceavtale etter katodisk beskyttelse er montert. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 35 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker Hele underetasjen er utført med gulv på grunn/plate på mark i armert betong. Det er montert vannrenne. Ingen påkostninger registrert siden byggeår. 2.4.2 Betonggulv Bygg 2.4.2A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold av garasjeanlegg ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 300 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 900 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 600 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 900 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Det ble registrert lokale skjevheter og riss. Garasjegulv er utsatt for tilførsel av fuktighet med stort innhold av veisalt, dog er det varierende hvor mye det saltes fra område til område. Smeltevann fra biler vil over tid kunne gi et høyt kloridinnhold som bryter ned det passiviserende sjiktet rundt armeringen, spesielt ved søyler/vegger. Konsekvensen kan være skjult armeringskorrosjon. TG settes med bakgrunn i registrerte symptomer. Ingen tiltak anbefales foruten årlig rengjøring/feiing. Estimert beløp gjelder kostnader til fjerning av avfall og forbruksmateriell. 36 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker I alle oppganger er gulvene og veggene delvis flisbelagt med fliser i flerfarget utførelse. Flisene er fra byggeår. 2.4.3 Fliser oppganger 2.4.3A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Løpende vedlikehold av fliser Flisene fremstod i generelt god stand med normal alderog bruksslitasje. Erfaringsmessig kan enkelte fliser løsne fra underlaget over tid. Forholdet kan oddages ved hul lyd under flisene. TG settes med bakgrunn i alder. Ingen tiltak foruten løpende vedlikehold av fliser ved behov. Estimert beløp satt av til vedlikehold. ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 9 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Lav — Tiltaket kan utsettes Fliser i god stand Normal intervall for reparasjon av keramiske fliser er 5-15 år. Normal intervall for utskiftning av linoleumsbelegg er 15-25 år 37 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker I alle fellesarealer fra 2.etasje til 6.etasje er belagt med teppegulv i svart utførelse. 2.4.4 Belegg Bygg, Fellesarealer 2.4.4A God stand Teppegulvet fremstod i god stand med normal alder- og brukslitasje. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales foruten ukentlig rengjøring. Ingen tiltak KOSTNAD — ÅR ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Teppegulv og rekkverk 38 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.4 Dekker I øvre plan i garasjeanlegget er det nedsenkede systemhimlinger med bæreskinner i stål og himlingsplater i mineralull. Platene har ensfarget og glatt overflate. Det er mulighet for å inspisere ovenliggende konstruksjoner. Himlinger er fra byggeår. 2.4.5 Plassbygde himlinger Garasjer 2.4.5A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utskiftning av himlingsplater ÅR 2015 garasjeanlegg KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 6 100 Himlingene fremstod i varierende stand. Det er partier med svært tilsmussede overflater og partier som er demontert grunnet vannlekkasjer. De fleste områdene er i generelt god stand. TG settes med bakgrunn i alder og dårlige partier. Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt foruten løpende utskiftning av himlingsplater ved behov. Tiltaket gjelder rundsum for løpende utskiftning og remontering av systemhimling. Ved utskiftning av himlingsplater bør også ovenliggende konstruksjoner inspiseres. ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 200 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Møkkete overflater Demontert systemhimling 39 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.5 Yttertak 40 Flat takkonstruksjon med bærende konstruksjoner i betong. Over betong er det fallskjert isolasjon i ukjent tykkelse. Avrenning til 2 stk. taksluk tilkoblet innvendige takvannsledninger. Ingen større påkostninger registrert på takets primærkonstruksjoner. 2.5.1 Flatt tak Bygg 2.5.1A Generelt god stand Takkonstruksjonen er vurdert i generelt god stand uten tegn til funksjonssvikt eller andre symptomer. Fallforhold er vurdert tilstrekkelig, dog er dette ikke målt. Taket tilfredsstiller ikke dagens krav til varmegjennomgang og tetthet. Ved en senere omtekking bør etterisolering vurderes. TG settes med bakgrunn i alder og utidsmessighet. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Ingen tiltak anbefales foruten etterisolering ved senere omtekking. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 41 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.5 Yttertak Taket er tekket med PVC folie belagt med elvestein. Folien er ikke mekanisk festet og det er kun elvesteinen som holder folien på plass. Ingen påkostninger registrert. 2.5.2 Folietekking Bygg 2.5.2A Tilsynelatende god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Rengjøring av sluk - tak KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 4 600 Taket fremstod i tilsynelatende god stand. Det som var synlig av tekkingen fremstod med normal alder- og værslitasje. Det er ikke opplyst om vannlekkasjer siden byggeår og tekking er således tilfredsstillende. PVCfolier kan over tid krympe når den blir eksponert for sol. Når folien begynner å stramme, spesielt synlig ved synlige flater (bilde 1 fra venstre) er dette et tegn på krymp. Elvesteinen ligger jevnt fordelt på taket. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte symptomer. Det anbefales årlig tilsyn og rens av taksluk. Sluk renses ved behov for å unngå vannansamling på taket, minimum en gang pr. år. Ved tilsyn vektlegges spesielt løse partikler som kan falle ned samt overganger mellom takfolien og gjennomføringer. ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 4 800 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — Normal intervall før omlegging av takfolie med singelballast er 15-25 år. Taket har således begrenset gjenværende brukstid rent statistisk. Styret bør sette av midler til omlegging av tak som normalt bør utføres iløpet av neste 5-års periode. SUM KOSTNAD kr 5 000 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 400 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Taket er tekket med pvc-folie Taket er tilsynelatende i god stand 42 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.5 Yttertak 2.5.2 Folietekking ― Bygg 43 2.5.2B Lav gjenværende brukstid TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utskiftning av tak KOSTNAD ANTALL — — ÅR 2019 SUM KOSTNAD kr 1 350 000 Med bakgrunn i lav gjenværende brukstid og registrerte symptomer bør taket vurderes omtekket iløpet av neste 5-års periode. Det bør foretas en ytterligere undersøkelse om ca. 5 år. Når folien ligger tildekket av singel, kan det være vanskelig å anslå restlevetiden. Det bør foretas en ytterligere undersøkelse ved slutten av 5-års perioden. For å synliggjøre kostnaden som kommer legges det inn et grovestimat på utskiftning av tak i 2019. Utskifting utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført 2.5 Yttertak 2.5.2 Folietekking ― Bygg 2.5.2C Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Det ble registrert løse gjenstander på taket. Gjenstandene kan blåse ned ved kraftig vindforhold. Forøvrig poengteres at det er kun arbeid med tilstrekkelig sikring som kan ferdes på takene. Løse gjenstander på tak fjernes omgående. Fjerning av løse gjenstander - tak ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 300 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Løse gjenstander på tak Løse gjenstander på tak SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.5 Yttertak Det er en overlyskuppel på hvert tak med kuppel i PVC påmontert kantbeslag. Ingen påkostninger registrert. 2.5.3 Overlys Bygg, Overlyskupler 2.5.3A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overlysene fremstod på befaringsdagen i god stand med normal alders- og værslitasje. TG settes av denne grunn. Det anbefales periodisk rengjøring av overlyskuplene. Rengjøring av overlyskupler ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 9 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 10 700 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Overlyskuppel bør rengjøres Normal utskiftning av overlyskupler er 20-40 år. 44 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.6 Trapper, balkonger, m.m. 45 180-graders repostrapp i betong. Fra U2 til 1. etasje er inntrinn belagt med belegg med trappenese og fra 2 til 6 etasje er inntrinn teppebelagt med alumniniumsbeslag i forkant. Rekkverk i malt stål med stående spiler. I U1-U2 er det rekkverk i trekonstruksjoner med liggende spiler. 2.6.1 Innvendige trapper Oppganger 2.6.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Boning av trapper - kjeller KOSTNAD ANTALL — — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 15 300 ÅR 2017 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 16 600 Trappene fremstod i god stand. Det ble ikke registrert svekket/nedsatt funksjon utover normal bruksslitasje. Rekkverk i stål er vurdert i orden jf. sikkerhet i bruk. Det ble registert noe slitasje på belegg i inntrinn. TG settes med bakgrunn i alder og registrerte forhold. Det anbefales at trapper med belegg bones/poleres som preventivt vedlikehold. Boning vil være en oppgradering rent estetisk og vil i tillegg bidra til å lette rengjøringsarbeidet. Normal intervall for vedlikehold i form av boning av linoleumsbelegg er 0,5 – 2 år. Normal intervall for utskiftning av belegg i trapper av betong er 15-25 år. ÅR 2019 KOSTNAD ANTALL — — SUM KOSTNAD kr 17 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Trapp er teppebelagt Trapp med belegg SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.6 Trapper, balkonger, m.m. 2.6.1 Innvendige trapper ― Oppganger 46 2.6.1B Utidsmessig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Sikring av rekkverk KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD I U1 og U2 har trappeløpene og repos større åpninger i rekkverk enn dagens krav/anbefalinger. Rekkverkene er utformet med liggende spiler med stort mellomrom. Det er fare for klatring og fallskader. Krav om maksimal åpning i trappeløp og rekkverk og utforming av rekkverk er over tid blitt strengere med bakgrunn i sikkerhet i bruk, spesielt med tanke på klem-/fallskader samt klatring. Det anbefales at sikring i trapperom bør prioriteres. Det anbefales sikring og utbedring av rekkverk. Det avsettes rundsum til sikring. Aktuell sikring kan være f.eks med plexiglass fra innsiden. kr 23 000 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Rekkverk med liggende spiler. Eks. sikring av rekkverk SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.6 Trapper, balkonger, m.m. Utkragede balkonger med dekker og skillevegger i betong. Skillevegger og underkant av balkonger i malt utførelse. Rekkverk i stål med stående spiler og rund håndløper. Naturlig avrenning via forkanten på balkongdekket. På øvre plan er balkongen intrukket og belagt med PVC-folie og steinheller. Enkelte beboere har ettermontert tremmegulv/fliser på balkongene. Ingen større påkostninger registrert. 2.6.2 Balkonger Fasader, betong 2.6.2A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Infoskriv - rekkverkshøyder ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 1 500 Undersøkes nærmere utføres av styret Middels — Tiltaket anbefales utført Forkanten på balkongene er tilsmusset Balkongene fremstod i god stand med normal alder- og værslitasje. Forkanten på balkongene er tilsmusset og har ikke blitt rengjort siden byggeår. I forbindelse med ettermontering av tregulv/tremmegulv på balkonger er det viktig at dette ikke gjøres på bekostning av rekkverkshøyden. På generelt grunnlag anbefales det at styret orienterer seksjonsseier om at rekkverkshøyde må vurderes ved ettermontering av gulv. Tiltaket gjøres som del av internkontrollen. Hver enkelt seksjonseier fjerner tremmegulv om rekkverkshøyden ikke er tilstrekkelig. Det er kravene på oppføringstidspunktet som er gjeldende for vurdering av rekkverkshøyde. Tiltaket gjelder distribusjon av infoskriv . Rengjøring av forkanten av balkongene utføres i sammenheng med fasadevask. Tilsmusset 47 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.6 Trapper, balkonger, m.m. 2.6.2 Balkonger ― Fasader, betong 48 2.6.2B Lav gjenværende brukstid TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Omlegging av membran - øvre ÅR 2019 balkonger KOSTNAD — Normal intervall før omlegging av foliemembran på balkonger er 15-25 år. ANTALL — SUM KOSTNAD kr 268 700 Utskifting utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Bildet viser PVC-folie på balkong Med bakgrunn i lav gjenværende brukstid anbefales det omlegging av membranduk på de øvre balkongene. Dette anses som preventiv vedlikehold slik at eventuelle skader/lekkasjer unngås. Anbefalt tiltak bør utføres samtidig som omtekking av taket. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 49 Her menes bunn- og uttrekksledninger og vanninnlegg. Bunnledninger er rørene som ligger under kjellergulv og uttrekksledningen er forlengelsen av bunnledningen fra grunnmur til offentlig ledning. Vanninnlegg er vannrørene fra offentlig hovedvannsledning frem til oppstikk i kjellergulv. Bunn- og uttrekksledninger utført som støpejernsrør. Som vanninnlegg er det benyttet kobberrør i dimensjon 1 1/4". Ingen større påkostninger registrert siden byggeår. 2.7.1 Bunnledninger Blokker 2.7.1A Tilsynelatende god stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Videokontroll av uttrekksledninger ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 26 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Lav — Tiltaket kan utsettes Rørene ligger skjult i bakken og kan ikke kontrolleres visuelt uten spesialutstyr. Det er ikke opplyst om symptomer på funksjonssvikt som tilstopninger/tilbakeslag, og rørenes funksjon er med bakgrunn i dette vurdert tilfredsstillende. Det anbefales i første omgang å utføre en innvendig rørinspeksjon / TV-kontroll med tilstandsrapport av alle bunn- og uttrekksledninger. Når en slik tilstandsvurdering er utført samles alle data og nødvendige tiltak kan beskrives. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 50 Her menes alle avløpsledninger fra kjellergulv og opp over tak. Avløpsledningene i bygningsmassen er av typen PVC og er i fra byggeår. 2.7.2 Ledningsnett Blokker, avløpsrør 2.7.2A Generelt god stand Vann- og avløpsledninger er fra byggeår. Avløpsrørene har en teknisk levetid på 25-75 år og en anbefalt brukstid på 30 år. Det er ikke meldt om driftsproblemer eller lekkasjer. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales på nåværende tidspunkt. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 51 Vannrørene (kjellerstrekk, stigeledninger og fordelingsledninger) er primært de opprinnelige og er av typen kobberrør. Ingen større påkostninger registrert. 2.7.3 Ledningsnett Blokker, vannrør 2.7.3A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Intern gjennomgang av vannrør ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 53 600 Undersøkes nærmere utføres av OBOS Prosjekt AS - Oslo Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Vannledninger fremstod i varierende stand. Det er opplyst om lekkasjer, spesielt mellom 5 og 6 etasje. Rør og Kjøkken AS opplyser om at det har forekommet flere lekkasjer på kort tid. Vannlekkasjene har oppstått i betongdekket med uisolerte varmtvannsrør uten mulighet for ekspansjon. Vannledninger av den aktuelle typen har en anbefalt brukstid på 50 år. Kobberrørenes korrosjonshastighet varierer mye avhengig av vannkvalitet, vanntemperatur og monteringsutførelse. Av erfaring vet vi at kobberør fra denne tidsperioden har svakheter. I første omgang anbefales det en intern gjennomgang av vannrørene. Eventuelle tiltak/utskiftninger blir vurdert etter gjennomgangen. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 52 Normal utførelse på oppføringstidpunktet var plastsluk med klemring. Det er ukjent om seksjonseierne har "pusset opp" badet og om det er foretatt slukbytte på disse badene. 2.7.4 Sluk Våtrom 2.7.4A Generelt god stand Kontrollerte sluk fremstod i god stand. Den aktuelle sluktypen har en anbefalt brukstid på 50 år og det er lang gjenværende brukstid. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Rengjøring av sluk KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 1 500 Periodisk vedlikehold utføres av beboer Middels — Tiltaket anbefales utført Det anbefales på generelt grunnlag at seksjonseier rengjør sluk jevnlig og ved behov, minst 2 ganger pr år. Dette for å unngå opphopninger av vann i slukområdet da dette medfører vanntrykk som ofte fører til lekkasjer. Estimert tiltak gjelder utarbeidelse og distribusjon av infoskriv om rengjøring og rett bruk. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 53 Herunder stengekraner for hvert enkelt opplegg. Stengekranene i sameiet er av typen kuleventil med hendel og er merket med skilt. 2.7.5 Ventiler og kraner Kjeller 2.7.5A Generelt god stand Stengekraner er vurdert i god stand. På befaring ble det observert merkede ventiler som beskriver ventilens tilhørighet. Stengekraner som er benyttet har en anbefalt brukstid på 30 år. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Funksjonsteste stengekraner ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 100 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 200 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 300 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 400 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 600 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Ved en eventuell plutselig og uforutsett vannutstrømming er det vesentlig at stengekraner fungerer som de skal. Det bør derfor innarbeides i vaktmesterrutinene at stengeventiler funksjonstestes årlig. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 2.7.5 Ventiler og kraner ― Kjeller 54 2.7.5B Uheldig tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Tilgjengeligjøre stengerkraner ÅR 2015 bodrom KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 300 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Bildet viser inspeksjonsluke montert i vegg. Stengekraner er ikke tilgjengelig Stengekraner er ikke tilgjengelig i bodrom. Stengekranene er plassert i himling i låst bod. Det er montert en inspeksjonsluke i vegg utenfor bod, dog er inspeksjonsluken i himlingen ikke innen rekkevidde. Ved en eventuell plutselig og uforutsett vannutstrømming er det vesentlig at stengekraner er tilgjengelige. Det anbefales at adkomst til stengerkraner tilgjengeliggjøres. Priset tiltak gjelder rundsum. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær Her menes utvendige stoppekraner for vanninnlegg. Kranene benyttes f.eks. ved akutte lekkasjer eller vedlikeholdsarbeid der man trenger å stenge vannet for hele bygningen/det aktuelle vanninnlegget. Utvendige stoppekraner er plassert utenfor bygningskroppen, normalt i kummer i gate eller på tomteområdet. Stoppekranens plassering skal være merket med anviserskilt på fasade slik at man ved behov finner frem til kranen. Ingen kjente påkostninger. 2.7.6 Hovedstoppekran Utekran 2.7.6A Tilsynelatende god stand Utvendige stoppekraner er ikke funksjonstestet eller kontrollert og kommenteres på et overordnet nivå. Tilstand settes med bakgrunn i alder. Teknisk levetid på utvendige stoppekraner er 25-75 år med en anbefalt brukstid på 40 år TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Funksjonsteste hovedstoppekran ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 7 700 Periodisk vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Det anbefales at det minimum en gang i løpet av perioden foretas funksjonstesting av alle utvendige stoppekraner. Utvendige stoppekraner byttes normalt grunnet funksjonssvikt, dvs. når spindelen ikke er vridbar. Funksjonssvikt medfører ikke nødvendigvis økt lekkasjerisiko, men eventuelle defekte stoppekraner bør skiftes. Det avsettes rundsum til funksjonstesting. 2.7 Sanitær 2.7.6 Hovedstoppekran ― Utekran 2.7.6B Ukjent tilstand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Merke hovedstoppekran KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 15 300 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Det ble foretatt stikkprøvekontroll på merking av utvendige stoppekraner. Det ble registrert manglende merking av utvendige stoppekraner og tilstand settes av denne grunn. Det anbefales at det foretas gjennomgang av merkingen på alle utvendige stoppekraner. Det monteres nye skilt der merkingen er mangelfull. Det avsettes rundsum til gjennomgang og merking. 55 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.7 Sanitær 56 Kaldtvannsrør isoleres for å hindre kondens. Kondensering oppstår når det tappes kaldt vann gjennom oppvarmede rom. Ved mangelfull isolering medfører dette kondensering og utvendig korrosjon noe som forringer rørenes levetid. Varmtvannsrør isoleres for å unngå unødvendig varmetap og dermed også energitap. Vannledningene er isolert med steinull med folie og cellegummi. 2.7.7 Isolasjon Kjeller, cellegummi 2.7.7A Varierende stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Utbedre isolasjon rundt ventiler/rør ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — Isolering av kaldt- og varmtvannledninger er vurdert i generell god stand, dog ble det stedvis registrert sprukket og manglende isolasjon og mangelfull isolering av ventiler. TG settes med bakgrunn partier i med mangelfull isolasjon. Det anbefales å utbedre/komplettere isolasjon der denne er mangelfull. Spesielt i forbindelse med ventiler. Det avsettes rundsum til tiltaket. SUM KOSTNAD kr 18 400 Løpende vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Mangelfull isolering Uisolerte vannrør SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.8 Varme 57 Boligene forskynes med varmt forbruksvann og vannbåren varme fra boligselskapets varmeanlegg. 2.8.1 Varmeanlegg Teknisk rom 2.8.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Serviceavtale - fyringsanlegg ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 23 000 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 23 900 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 24 800 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 25 800 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 26 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Varmeanlegg Anlegget var på befaringsdagene i drift og det er ikke opplyst om driftsproblemer. Anlegget er i generelt god stand og synes å være godt ivaretatt. TG settes med bakgrunn i alder. Det anbefales at det opprettes/videreføres serviceavtale med egnet foretak. Fyringsanlegget forskyner boligene med varme og varmt forbruksvann og derfor bør sikker/kontinuerlig drift prioriteres. Det estimeres rundsum til årlig serviceavtale. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.8 Varme Ledningsnettet fra varmeanlegget ut til hver enkelt leilighet/radiator er konstruert i stål (sort adusert stål). Ingen større påkostninger registrert. 2.8.2 Ledningsnett Bygg 2.8.2A Tilsynelatende god stand Befarte varmerør fremstod med normal alders- og bruksslitasje. Den aktuelle rørtypen har normalt sett lang levetid og vi antar at disse vil kunne benyttes i kommende 5 års periode uten vesentlige problemer. TG settes med bakgrunn i alder. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Løpende vedlihold - drypplekkasjer ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 300 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 400 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 500 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 600 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 2 700 Løpende vedlikehold utføres av vaktmester Middels — Tiltaket anbefales utført Varmerør Ingen umiddelbare tiltak anbefales, dog anbefales det at eventuelle drypplekkasjer som oppstår utbedres omgående da små lekkasjer kan ha store konsekvenser for hele anlegget. 58 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 59 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.9 Brannslokking Det er tilrettelagt for manuell brannslokking på fellesområdene i form av at det er montert brannslange på trommel i kjeller. Tromlene er plassert i låsbare skap. 2.9.1 Utstyr for vann Bygg, Brannskap 2.9.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig kontroll/vedlikehold av ÅR 2015 brannslanger KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 100 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 200 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 300 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 400 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 3 600 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Brannskap Brann- og eksplosjonsvernloven pålegger eier/bruker av bygninger, områder o.l. å holde slokkeutstyr i forsvarlig stand. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn har generelle krav om vedlikehold av slokkeutstyret for å forhindre forfall som kan redusere brannsikkerheten. Forskriften stiller også krav om regelmessig kontroll og vedlikehold av manuelt slokkeutstyr i alle bygninger. Det ble på befaringsdagen manglende årlig kontrollering. TG settes av denne grunn. Det anbefales at kontroll av brannslanger utføres årlig. Felles for alt slikt utstyr som er levert i nyere tid er at leverandøren/produsenten vedlegger dokumentasjon som definerer hvordan utstyret skal testes og vedlikeholdes. Denne dokumentasjonen bør inngå i boligselskapets interkontrollsystem, og eventuelle anvisninger fra leverandøren/produsenten bør inngå i boligselskapets rutiner for internkontroll. Det avsettes årlig rundsum til kontroll og vedlikehold av brannslanger. 60 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.10 Luftbehandling 61 Boligene og fellesarealer i boligblokken er opprinnelig bygget med mekanisk avtrekksventilasjon med vifteenhet plassert på loft. Leilighetene har avtrekk på kjøkken og på våtrom. Tilluft via spalteventiler i vinduer. Ingen større påkostninger registrert de senere år. 2.10.1 Kanalnett over grunn Blokker 2.10.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kanalrens KOSTNAD kr 1 200 ÅR 2015 ANTALL 114 Stk. SUM KOSTNAD kr 136 800 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Det er ikke registrert større påkostninger eller rens av kanaler de senere år. TG settes med bakgrunn i alder og de registrerte forhold. Normalt intervall for rengjøring av fettfilter og veggventiler er 2-4 ganger pr år. Normal intervall for rens av kanaler er 5-10 år. Det anbefales rens av alle ventilasjonskanaler. Tiltaket utføres for å oppnå maksimal utnyttelse av eksisterende ventilasjonsanlegg. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.11 Basisinstallasjon for elkraft 62 Som hovedjordingsanlegg i bygningene er byggenes hovedvannrør benyttet i tillegg til egen fundamentjord. Det er trukket PN jordledning fra hovedvanninntak og frem til hovedjordskinne i hovedtavle. Jording av fordelinger til leiligheter og øvrige fordelinger for drift er ført i stigekabler frem til fordelingene. 2.11.1 Hovedjordningsanlegg Generelt for bygning 2.11.1A Normal aldersslitasje TG 1 Svake symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontrollmåling jording KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD kr 12 200 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Nærbilde av hovedjord. Jordingsanlegget i bygningen ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skade på jordledere eller jordingsutstyr i tavler. Jordingsanlegget er oppgradert i senere tid. Dersom anbefalt tiltak ikke gjennomføres og det er mangelfull jording, kan det få store konsekvenser fordi det kan være fare for potensialforskjell mellom ledende metalliske deler, dvs tilfeldig berøringsfare (strømgjennomgang). KG settes av denne grunn. Som et sikkerhetstiltak og for å kontrollere jordingens tekniske tilstand anbefales det å måle overgangsmotstand mot jord og jordleders kontinuitet i fellesarealer. Måleresultater protokollføres og arkiveres i hovedfordelinger og i styrets arkiv. Eventuelle tiltak etter utførte målinger vurderes fortløpende. Hovedjord av vanninntak. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.12 Lavspent forsyning 63 Fra E-verkets trafo plassert utvendig er inntakskabel ført frem gjennom gulv/vegg og tilkoblet hovedsikring i hovedtavle plassert i kjeller. 2.12.1 Inntakskabler Kjeller 2.12.1A Normal aldersslitasje Inntakskabel er fra byggeåret. Det som er synlig av inntakskabel ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skader eller overbelastning på kablene. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Bildet viser 2 stk grønne inntakskabler i bunn av hovedtavle. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.12 Lavspent forsyning Stigekabler til leiligheter og øvrige stigekabler for bygningsdrift er av typen PFSP/PN forlagt åpent på vegg, kabelbru og i rør. 2.12.2 Stigeledninger Fellesarealer 2.12.2A Normal aldersslitasje Stigeledninger er fra byggeåret. Det som er synlig av stigeledninger ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på skader eller overbelastning på kablene. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Stigeledninger skimtes bak avdekning i hovedtavlens midterste felt. 64 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.12 Lavspent forsyning Hovedtavler for bygningen er bygget som stålplatekapslet skap plassert i eget låst rom i kjeller. Fordelingen er utstyrt med hovedsikring, stigesikringer til underfordelinger og leiligheter, måleranlegg og kurssikringer til gårdsanlegg. 2.12.3 Hovedtavler Kjeller, Stålplatekapslet skap 2.12.3A Normal aldersslitasje TG 1 Svake symptomer KG 3 Store og alvorlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Termografering hovedtavle ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — Hovedtavle er fra byggeåret. Hovedtavlen ser ut til å være i god stand uten synlige tegn på skader eller overbelastning. Dersom anbefalt tiltak ikke gjennomføres, kan det få store konsekvenser, da det kan være fare for varmegang i tilkoblinger og utstyr som kan føre til kortslutning og brann. KG settes av denne grunn. Som et sikkerhetstiltak, anbefales det at hovedtavle termograferes periodisk for å avdekke eventuell varmegang i utstyr og tilkoblinger. SUM KOSTNAD kr 15 300 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 600 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Bildet viser utstyr i hovedtavle. Bildet viser hovedtavle. 65 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.12 Lavspent forsyning Leilighetsfordelinger er utført som stålplatekapslet skap plassert innfelt i vegg i trapperom. Fordelingene er bestykket med hovedsikringer, kurssikringer og måleranlegg. 2.12.4 Underfordelinger Trapperom 2.12.4A Normal aldersslitasje Utstyr i leilighetsfordelingene er i hovedsak fra byggeåret, men sporadiske oppgraderinger er utført i senere tid. Utstyret ser ut til å være i relativt god stand alder tatt i betraktning. Det var ingen synlige tegn på skade eller overbelastning på utstyr. Fordelingene har rikelig med kurssikringer og god kapasitet på hovedsikringer i hht dagens nivå. Fordelingene var godt merket og har gode avdekningsløsninger mot tilfeldig berøring. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Bildet viser kursmerking for sikringsskap boenheter. Bildet viser sikringsskap for boenheter. 66 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.13 Lys 67 Belysningsutstyr i fellesarealer er i varierende utførelse og alder. Det er montert en kombinasjon av runde nyere kompaktlysrørarmaturer og veggmonter halogenbelysning med opp/nedlys i trapperom, enkle takholdere i boder og lysrørarmaturer i garasje og tekniske rom. 2.13.1 Belysningsutstyr Fellesarealer 2.13.1A Normal aldersslitasje TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Delvis oppgradering - belysning ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 229 700 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Bildet viser armaturer oppgradert i senere tid. Belysningsutstyret er i varierende alder, men i hovedsak i god stand. Det ble ikke observert vesentlige feil og mangler. Belysning i garasjeanlegg styres av tidsbrytere, øvrig belysning styres av manuelle av/på lysbrytere. Trapperomsbelysningen er oppgradert i senere tid, øvrig belysning er fra byggeåret. Trapperomsbelysningen er oppgradert i senere tid, men det er fortsatt noen arealer som gjenstår, blant annet tekniske rom, garasjer og bodarealer. Her anbefales oppgradering, slik at belysning i nevnte rom bringes opp på samme nivå som trappebelysning. Vi har ikke utført opptelling av antall, beløp ført til sammendrag er et anslag av hva kostnaden kan bli basert på erfaring fra lignende prosjekter. Her ser vi gammel takholder i kjeller som anbefales byttet. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.13 Lys Det er montert nødlysanlegg for markering av rømningsveier i bygningen. Det er benyttet utgangsmarkeringslys (grønn markering) og ledelys. Nødlys har innebygget batteribackup. 2.13.2 Nødlysutstyr Fellesrom 2.13.2A Normal aldersslitasje Nødlysanlegg ser ut til å være i god stand uten synlige tegn på ytre skader og feil, men det var noe mangelfullt i trapperom fra gårdsrom. TG 1 Svake symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll nødlys KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD Det anbefales at autorisert firma kontrollerer nødlysanlegg årlig og at det suppleres med nødlys i trapperom fra gårdsrom. kr 15 300 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 900 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 16 600 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 17 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Bildet viser nødlys som tenner automatisk ved strømbrudd. Bildet viser nødlysarmatur for markering av rømningsvei. 68 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.14 Telefoni og personsøkning 69 Det er montert porttelefonanlegg med to-veis kommunikasjon og styring av elektrisk sluttstykke i hovedinngangsdør. Ringetablå er montert på vegg utenfor hovedinngang, svarapparat er plassert innvendig ved inngangsdør til hver leilighet. Det er i tillegg montert lokalt ringeanlegg ved entredør til hver leilighet. 2.14.1 Porttelefoner Boenheter 2.14.1A Normal aldersslitasje Porttelefonanlegg er oppgradert i senere tid og ser ut til å være i god stand uten synlige feil og mangler. det var ingen meldinger fra styrets representanter om driftsproblemer. TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Ingen tiltak anbefales. Ingen tiltak KOSTNAD kr 0 ÅR ANTALL 0 SUM KOSTNAD kr 0 Ikke relevant utføres av ikke relevant Ikke relevant — Tiltaket er ikke relevant i dette tilfellet Bildet viser svarapparat for porttelefonanlegg i boenhet. Bildet viser ringetablå for porttelefonanlegg. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.15 Alarm- og signalsystemer 70 Det er montert automatisk brannvarslingsanlegg i bygningen. Betjeningspanel er montert utvendig i gårdsrom og hovedsentral i hovedtavlerom i kjeller. 2.15.1 Brannalarmanlegg Fellesarealer og boenheter 2.15.1A Normal aldersslitasje TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Årlig service brannalarmanlegg Utstyr for brannvarslingsanlegg ser ut til å være i god stand uten synlige tegn på feil eller skader. Boligselskapet har lovpålagt service og vedlikeholdsavtale med autorisert entreprenør. Ingen tiltak anbefales ut over lovpålagt årlig service og vedlikehold. ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 23 000 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 23 900 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 24 800 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 25 800 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 26 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Bildet viser hovedsentral for brannvarsling plassert i hovedtavlerom. Bildet viser orienteringsplan og betjeningspanel for brannvarsling. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.15 Alarm- og signalsystemer Det er meldt om at det stedvis foregår utleie/bruksoverlating i boligselskapet og at det over tid har blitt mange nøkler på avveie. Forholdet kan føre til at uønskede personer har tilgang til bygningsmassen som øker faren for innbrudd, uønsket aktivitet, m.m. Det er derfor installert elektronisk låssystem der det benyttes både nøkkel og kodetastatur for åpning av ytterdører samt kameraovervåkingsanlegg. 2.15.2 Adgangskontroll Fellesarealer 2.15.2A Normal alders og bruksslitasje TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Serviceavtale - adgangskontroll ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — Adgangskontrollsystemet og kameraovervåkingsanlegg ser ut til å være i god stand. Det var ingen synlige tegn på ytre skader eller feil. Det var heller ingen meldinger fra styrets representanter om driftsproblemer. Det anbefales serviceavtale med egnet foretak. Ved en uforutsett hendelse er det viktig at f.eks kameraer er intakt. SUM KOSTNAD kr 4 600 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 4 800 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 000 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 200 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 5 400 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Bildet viser kodetastatur for adkangskontrollanlegg. Bildet vier øverst til høyre kamera for overvåking. 71 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.16 Utendørs elkraft 72 Det er montert elektriske varmekabler utvendig i gårdsrom. Kablene styres av eget snesmelteanlegg type Isfri 100 med kombinert temperatur og nedbørsføler. 2.16.1 Utendørs elvarme Uteområde 2.16.1A Tidsriktig TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Kontroll utendørs varmekabelanlegg Utendørs varmekabler var, etter styrets informasjon, i god stand uten driftsproblemer. Det var ingen synlige feil på styringer i hovedtavle. Ingen tiltak anbefales med unntak av kontroll av funksjon når varmekabler slås på for sesong. ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 0 Periodisk vedlikehold utføres av styret Høy — Tiltaket anbefales utført umiddelbart Bildet viser styringsenhet for utendørs varmekabelanlegg. Bildet viser koblingsskap for utendørs varmekabler plassert i U1 garasjeanlegg. SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.17 Veier og plasser 73 Bakgården er fullt opparbeidet med gangvei i belegningstein/heller, sykkelparkering, plen, trær, busker og beplantning. 2.17.1 Gårdsrom Tomt 2.17.1A Generelt god stand TG 2 Middels kraftige symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Vedlikehold - uteområde KOSTNAD — ANTALL — ÅR 2015 SUM KOSTNAD Uteområdet fremstod i generelt god stand. Det ble bemerket enkelte løse heller/belegningsstein foran inngansparti. TG settes med bakgrunn i alder. Løse heller skiftes, ellers anbefales det normalt vedlikehold av uteområdet. Estimerte kostnader er satt ut fra erfaringspriser ved lignende vedlikehold. kr 23 000 ÅR 2016 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 23 900 ÅR 2017 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 24 800 ÅR 2018 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 25 800 ÅR 2019 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 26 900 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Gangvei av belagt med belegningsstein Heller foran inngangsparti SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.17 Veier og plasser Sameiet har i dag 1 stk. oppsamlingspunkt for renovasjon/avfall. Det benyttes plastbeholdere for papir og restavfall som er plassert i skur. Søppelskuret er fra byggeåret. Ingen større påkostninger registrert de senere år. 2.17.2 Gårdsrom Tomt, Avfallshåndtering 2.17.2A Generelt god stand TG 1 Svake symptomer KG 1 Små og middels konsekvenser ANBEFALT TILTAK Det avsettes rundsum til vedlikehold/overflatebehandling av søppelcontainere. Vedlikehold av søppelskur ÅR 2015 KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 15 300 Periodisk vedlikehold utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Avfallshåndtering Søppelcontainere i generelt god stand med normal alder- og værslitasje. Det ble registrert noe bruks- og slagmerker. Det gis en samlet tilstandsgrad basert på de registrerte forhold. Avfallscontainere er vurdert å kunne benyttes i neste 5 års periode. 74 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 2.17 Veier og plasser 2.17.2 Gårdsrom ― Tomt, Avfallshåndtering 75 2.17.2B Utidsmessig På sikt bør det vurderes overgang til nedgravd søppelsystem noe som vil gi uteområdet et estetisk løft. Et slikt tiltak er omfattende/kostbart og bør prosjekteres slik at plassering og størrelse utføres opp mot bevegelsesmønster og nødvendig kapasitet. TG 2 Middels kraftige symptomer KG 2 Vesentlige konsekvenser ANBEFALT TILTAK Overgang til nedgravd søppelsystem ÅR KOSTNAD — ANTALL — SUM KOSTNAD kr 612 500 Oppgradering utføres av entreprenør Middels — Tiltaket anbefales utført Det anbefales overgang til nedgravd søppelsystem. Estimert tiltak omfatter prosjektering, riving/fjerning av eksisterende søppelskur/søppelsystem, samt etablering av nedgravde avfallscontainere, fordelt på 1 stk. oppsamlingspunkt. Overgang til nedgravd søppelsystem gir en rekke fordeler; estetikk, hygiene og sikkerhet nevnes. Ytterligere beskrivelser om nedgravd søppelsystem kommer senere i rapporten, i vedlegg "Avfallsbrønner". Eksempel negravd søppelsystem Eksempel negravd søppelsystem SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.1 Definisjoner og begreper Tilstand Byggverkets eller byggverksdelens tekniske, funksjonelle eller estetiske status på et gitt tidspunkt. I dette tilfellet tidspunkt for befaring. Tilstanden er ofte et resultat av en rekke forhold som blant annet utførelse, slitasje, nedbrytning og utførelse. Tilstandsgrad (TG) Uttrykk for tilstanden et byggverk eller en del/komponent har i forhold til et nytt produkt med riktig standard (altså i forhold til referansenivået). Tilstandsgrad angis som TG 0 (ingen avvik), TG 1 (mindre eller moderate avvik), TG 2 (vesentlig avvik) eller TG 3 (stort eller alvorlig avvik) avhengig av graden av avvik på byggverket. TGIU brukes for deler av byggverk som ikke er undersøkt. Konsekvensgrad (KG) Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en observert tilstand vil kunne medføre. Konsevensgrad andis som KG 0 (Ingen konsekvenser), KG 1 (Små eller middels konsekvenser), KG 2 (Vesentlige konsekvenser) eller KG 3 (Store og alvorlige konsekveneser). Symptom Observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en byggverksdel befinner seg i. Avvik Benyttesnår tilstanden på en bygningsdel er dårligere enn et nytt produkt med riktig stander (dårligere enn referansenivået). Referansenivå Forhåndsdefinerte krav til stand som gjelder for byggverket eller bygningsdelen. Sagt på en annen måte; Den tilstanden som tilsvarer et nytt produkt med riktig standard (TG 0). Forventet gjenværende brukstid Uttrykk for anslått tid et byggverk eller en del av et byggverk fortsatt vil være tjenelig for sitt formål. Denne brukstiden vil kunne avhenge av tilstand, egenskaper, design, utførelse, gjennomført vedlikehold, alder, miljø (bruk og ytre påkjenninger), forventet framtidig slitasje og konsekvens ved brudd. 76 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.2 Analysenivå Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av: Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk Norsk Standard, NS 3451 Bygningsdelstabell Norsk Standard, NS 3454 Årskostnader for bygninger Relevante byggdetaljblader Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, som innebærer tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observasjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. Til orientering omfagger nivå 2 gjennomgang av underlagsdata og med omfattende registereringer eller målinger for å kartlegge oppbygning og stand av konstruksjoner. Nivå 3 innebærer nøyaktige målinger og eventuelt fysiske inngrep for tilsvarende kartlegging. Det er lagt til grunn at tiltak kan foreslås etter nivå 1-registrering. Dersom nivå 1 ikke til tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og foreslå tiltak, vil videre anbefaling være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakater "TGIU" (tilstandsgra ikke undersøkt) i stedet for spesifisert tilstandsgrad. I enkelte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser i nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da avklares dette med oppdragsgiver, og utføres som et separat oppdrag i tillegg til opprinnelig oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så tilfelle fremkomme av teksten hvorfor "TGIU" benyttes. Rapporten er utarbeidet etter Norsk Standard, NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk, Nivå 1. Dette inneæberer en tilstandsanalyse av generell art basert på visuelle observarsjoner, eventuelt kombinert med målinger som kan styrke informasjonen om tilstanden. 77 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.3 Generelt om vedlikehold Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle, og selv med et jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen tilbake til opprinnnelig standard. Dersom bygningen skal løftes yttereligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette tidspunktet starter "syklusen" igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbrytning, utbedring og eventuell ombygging. Figuren over viser skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg, gjennom bruksfasen til riving Det er viktig at de som forvalter bygningsmassen ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet ved styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold framfor forløpende "brannslukking". Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Denne rapporten er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. 78 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.4 Energivurderinger Energipriser og miljø tilsier at styret bør være bevisst i forhold til aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider bør det derfor også foretas en energiteksniks vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av en fasade, være naturelig å se på kost/nytte-effekten av tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Både boligsskaper og næringsbygg har i dag mulighet til å søke tilskudd for gjennomføring av energireduserende tiltak. I hovedsak kan det søkes om tilskudd fra det statlige energiselskapet Enova, men i for eksempel Oslo kommune kan det også gis tilskudd fra en lokal ordning for energiøkonomisering (ENØK). OBOS Prosjekt AS kan bistå med å søke tilskuddsmidler, utarbeide ENØK-analyser for bygningsmassen, samt gjennomføre aktuelle energireduserende tiltak. Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemelding om erergiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, fordelingen mellom de enkete energikildene, og hovrdan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål. Et slikt energiregnskap kan bestilles av OBOS Prosjekt AS. 79 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.5 Universell utforming Generelt: Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt stadig større ved på at området skal få en universell utforming med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. Følgende prinsipper bør legges til grunn for universell utforming: I det etterfølgende er det listet opp aktuelle kriterier for de enkelte bygningsdeler: Adkomstforhold: God og oversiktlig merking av inngangspartier er viktig, spesielt for synshemmede. Lyssetting, beplantning og bruk av kontrastfarger i inngangspartier bidrar til økt funksjonalitet og bedre synbarhet. likeledes er det viktig at husnummerskilt og ringetablåer er lett leselige og oversiktlige. For flere grupper bevegelseshemmede er det problematisk å forsere trapper, selv om disse kun er på ett trinn. Bruk av ramper og ekstra håndløpere vil bidra til større tilgjengelighet. Imidlertid vil ramper ofte få en uønsket estetisk effekt og andre terrengmessige tiltak kan være å foretrekke. Montering av automatisk døråpner og trappeheiser kan ogås være aktuelt. Dersom det benyttes beplantning for å markere inngangpartiene bør man være klar over at en del prydplanter kan forårsake allergiske reaksjoner. I fleretasjesbygninger vil ettermontering av heis kunne bedre tilgjengeligheten for mange grupper mennesker. 80 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 Tiltaket medfører ofte store bygningsmessige inngrep, noe som kan sette sterke begrensninger for gjennomføring. Terrengtilpasning av uteområder: Det bør tilstrebes en tilpasning av uteområdene slik at flest mulig får glede av arealene, det være seg rene grøntarealer, lekeplasser eller områder med sittegrupper. Uteområder bør i størst mulig grad være trappefrie, og heller ramper enn trapper. Dersom trapper må benyttes, må disse merkes slik at svaksynte gis mulighet til å oppfatte trappen. Ved valg av ny beplantning, bør det tas hensyn til at noen typer trær og busker er med problematiske med hensyn til allergi enn andre. Innvendige forhold: Ved rehabilitering eller ombygging av eksisterende boligselskaper, vil nåværende boligmasse gi begrensninger med hensyn til muligheten for tilpasning til universell utforming. Tiltak somkan vurderes i oppganger og trapperom er for eksempel ettermontering av heis. Dette medfører normalt store bygningsmessige inngrep og kan være utfordrende å få til. Andre tiltak er bedret belysning, bruk av kontrastfarger, merking av trappeneser, sklisikre overflater i gangarealer, håndløper på begge sider av trapper, og tiltak for å bedre akustikken i trapperommet. Norsk Standard NS 1101-2 omhandler universell utforming av byggverk, og da spesielt boliger. Standarden fokuserer på 5 viktige faktorer som er avgjørende for gode løsninger; Det er sannsynlig at boligselskaper, som kan dokumentere en best mulig tilnærming ti kriteriene i universell utforming, vil være mer attraktive for en del kjøpergrupper. Attaraktiviteten vil igjen gjenspeiles i verdien på eiendommen og en tilpasning vil kunne være en god investering. Universell utforming - en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen ! 81 SAMEIET CORT ADELERS GATE 25 Selskapsnummer 7079 3.6 Kostnadsoverslag Kostnadsoverslagene i vedlikeholdsnøkkelen er basert på erfaringstall fra tilsvarende oppgaver og prosjekter. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne rapporten er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i rapporten må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag som beskrivelse for innhenting av tilbud fra entreprenører. 82 83 OVERFLATEBEHANDLING AV VINDUER MED RAMME OG KARM I TRE, SAMT UTVENDIG TREKLEDNING. Normal levetid for vinduer er ca. 30 - 40 år under forutsetning at det foretas jevnlig vedlikehold. Overflatebehandling Vinduer hører med til de mest utsatte bygningsdelene når det gjelder påkjenninger fra vær og vind, og boligselskapets beboere bør gjøres kjent med at overflatebehandling av rammer og karmer er meget viktig for vinduenes levetid. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av vinduer er ca. 6 år avhengig av påvirkning fra vær og vind. Vedlikeholdsarbeid er nødvendig når eksisterende overflatebehandling ikke lenger beskytter trevirket mot fuktighet. En kan spare mye arbeid om en behandler vinduene på nytt før malingen begynner å sprekke. Man unngår dermed skraping og grunning. Sol- og slagregnutsatte fasader krever langt hyppigere vedlikehold enn mer beskyttede vegger og bygningsdeler. Dette gjelder særlig beisede overflater. Under normale forhold bør man på utvendig kledning kunne regne med følgende vedlikeholdsfrekvenser: - beis (2 strøk) 2 - 4 år - dekkbeis (grunning + 2 strøk) 4 - 8 år - maling (grunning + 2 strøk) 6 - 12 år Innvendig skal overflaten hindre at luftfuktighet og kondensvann trenger inn i treverket. Fuktighet vil p.g.a. forskjell i damptrykket forsøke å vandre fra vinduets varme side til den kalde. Innvendig overflatebehandling skal derfor være så damptett som mulig, mens utvendig behandling bør være dampåpen slik at eventuell fuktighet i treverket kan tørke ut. NB! Glem ikke overflatebehandling på over- og undersiden av vindus- og dørrammene. Ved vedlikehold bør overflatene rengjøres med salmiakkvann (og skylles godt), eller et spesialvaskemiddel. Eventuell overflatesopp fjernes med stålbørste og soppvask, eventuelt et klorvaskemiddel med etterfølgende grundig skylling med rent vann. Løstsittende maling slipes bort eller fjernes med stålbørste og skraping. Sålbenk/sidelister og avdekningsbord Generelt skal sidelister og avdekningsbord avsluttes i god avstand over sålbenkbeslag slik at fukt ikke suges opp gjennom belistningens endeved. Oppsug av fukt vil i lengden kunne føre til råteskader. Tettelister På vinduer og dører uten tettelister, bør dette monteres. Tettelistene må alltid plasseres i indre anslag og så langt inn mot den varme siden som mulig. Tettelistene skal hindre at den varme, fuktige inneluften trenger ut i mellomrommet mellom glassene og danner kondens. I tillegg skal de motvirke trekk utenfra. Listene må ikke stramme rundt hjørnene, men legges i en ekstra bøy. Tettelistene må ikke males. T83-050 Vedlikehold av vinduer Sist revidert: 03.06.2002 84 INFORMASJON OM BETONGSKADER Betongskader er et økende problem for mange boligselskaper. Tildels omfattende skader på balkonger, fasader og parkeringsanlegg viser at en rehabilitering mange steder er påkrevet. Kunnskapen i forbindelse med reparasjon av betongskader blir stadig bedre, spesielt med hensyn til skader forårsaket av ”salter”. Tidligere teknisk viten forutså ikke de problemene man nå avdekker. Betongskadene skyldes som oftest armeringskorrosjon (dvs. at armeringen ruster). Hovedårsakene er klorider (salt) i betongen, karbonatisering, eller en kombinasjon av disse. Klorider: Selv når pH verdien i betongen er høy, kan det oppstå armeringskorrosjon. Dette kan skyldes salter tilført under utstøping av betongen, eller tilført senere i bruksfasen. Flere boligblokker i Østlandsområdet har ”innstøpte” klorider hvor skadene er omfattende. Hva angår garasjeanlegg, er det bilene som drar med seg salt inn på vinteren. Skader som følge av klorider er den mest økende skadeårsaken i dag og det er grunn til å anta at mange garasjeanlegg trenger en omfattende utbedring. Parkeringsanlegg over flere etasjer er mest utsatt for skader og for enkelte parkeringsanlegg kan skadeomfanget innebære en sikkerhetsrisiko. Reparasjon av kloridinitierte skader er svært kostbare og det er pr. i dag kun katodisk beskyttelse som gir en effektivt beskyttelse. Ved katodisk beskyttelse bruker man påtrykt strøm for å tvinge armeringen inn i en tilstand der den ikke kan ruste. Metoden betinger tilkobling til strøm og systemet må overvåkes. Hva er karbonatisering: Karbonatisering er en kjemisk prosess som oppstår fordi CO2 (kulldioksyd) i luften trenger inn og reduserer pH-verdien til betongen. Inntregningshastigheten varier fra konstruksjon til konstruksjeon.. Når prosessen har kommet så dypt i betongen at den når armeringen, vil denne kunne begynne å ruste. Når armeringen ruster, utvider den seg, og rusten vil kunne sprenge løs betongen som dekker armeringen. All betong som ikke er beskyttet er utsatt for denne prosessen. Skader initiert av karbonatisering repareres som ofte ved hjelp av mekanisk reparasjon og i noen tilfeller av elektrokjemiske metoder. Kontroller i tide – spar reparasjonskostnader En av farene ved betongskader, er at de blir synlige i form av avskalling først når skadene er omfattende. Derfor er det viktig å foreta en tilstandskontroll for å kartlegge skadeomfang og skadeårsaker så tidlig som mulig. Dette gjelder særlig kloridinitiert korrosjon. Vedlikehold. Det er alltid lønnsomt og foreta et preventivt vedlikehold, før skader oppstår. Et vedlikehold / reparasjon bør normalt planlegges og baseres på en tilstandsvurdering/ undersøkelse. T83-051 Info om betongskader Sist revidert: 24.01.2007 85 FAKTA OM RADON Radon er en naturlig radioaktiv edelgass uten farge, lukt eller smak. Radon dannes fra radioaktiv nedbrytning av radium (Ra-226), et grunnstoff som forekommer i små mengder i de fleste bergarter og jord. Radon selv brytes ned til en rekke metalliske grunnstoffer som også er radioaktive. Enkelte bergarter, slik som alunskifer og noen typer granitter, har høyere innhold av radium og derfor avgir mer radongass. Hvor mye radon når jordoverflaten avhenger imidlertid ikke bare av type bergarter men også av løsmassenes gjennomtrengelighet (permeabilitet). For eksempel, morenegrunn har høy permeabilitet og kan derfor lett transportere radon, mens det motsatte er tilfelle med leiregrunn. Radon har liten evne til å binde seg til andre stoffer og kan derfor lett trenge inn overalt. Selv små sprekker og utettheter i gulv kan være tilstrekkelig til at radon siver inn i boliger og andre bygg fra grunnen. Dette skjer fordi lufttrykket inne ofte er noe lavere enn trykket ute. I mange bygninger vil radon samles opp til en konsentrasjon langt over konsentrasjonen i uteluften. Det er da radon blir et helseproblem. I de nordiske land er forekomsten av radon innendørs betydelig på grunn av bestemte typer bergarter og kaldt klima. Innånding av luft med høyt innhold av radon er helsefarlig. Radongassen og de datterproduktene som oppstår ved radioaktiv nedbrytning sender ut stråling. Noe av denne strålingen består av såkalte alfastråler. Alfastråling har kort rekkevidde (noen få cm i luft). Alfastråler er allikevel gjennomtrengelig nok til å forårsake skader i cellene i lungevevet. Dette kan føre til utvikling av kreft. Årlig dør nesten like mange mennesker av radon som i trafikken i Norge. Ifølge Verdens helseorganisasjon (WHO), er radon den nest viktigste årsaken til lungekreft. Bare røyking representerer en større lungekreftrisiko. Det oppstår årlig 1700 - 1800 nye tilfeller av lungekreft i Norge. Mellom 100 og 300 av disse tilfellene kan skyldes radoneksponering i inneluft. Risikoen øker med konsentrasjonen av radon og oppholdstiden inne. Hvis man f.eks. bor i et hus med en radonkonsentrasjon på 1000 Bq/m³, vil risikoen for lungekreft være den samme som for en gjennomsnittlig røyker. Heldigvis er måling av radonkonsentrasjon og tiltak mot radon i de fleste tilfeller enkle og rimelige. Radonmålinger med sporfilm bør skje i vinterhalvåret over en periode på minst to måneder. For å begrense hvor mye folk utsetter seg for radon har Statens strålevern anbefalt et tiltaksnivå på 200 Bq/m³ for radon i inneluft. Dette gjelder for arbeidsplasser så vel som for boliger. Beregningene som er basert på de siste måledata viser at opp til 150 000 norske boliger kan ha radonkonsentrasjoner som er høyere enn det anbefalte tiltaksnivået. Nye bygninger bør bygges slik at gjennomsnittlig radonnivå over året ikke skal overstige tiltaksgrensen. Der radonkonsentrasjonen over året (årsmiddelverdi) i soverom eller andre oppholdsrom overstiger 200 Bq/m³, anbefales det å gjennomføre tiltak for å redusere konsentrasjonen. En tilskuddsordning for tekniske tiltak mot radon administreres av Husbanken. I bygg med radonnivåer på over 400 Bq/m³ kan bygningseier få dekket 50% av utgiftene, uansett om bygget fra før er finansiert av Husbanken eller ikke. T83-057 Fakta om radon Sist revidert: 02.09.2003 86 VANLIGE VVS FAGUTTRYKK I TRINN I RAPPORTER. AVLØPSVANN: Spillvann Avløpsvann fra dusj, toalett, servanter m.m. Overvann Vann fra tak og terreng Drensvann Vann fra grunnen under terreng RØRSYSTEM: Vannledning Vanninnlegg Opplegg / stamme Fordelingsledninger/ koblingsledninger Fra opplegg til det enkelte tappested Avløpsledning Uttrekk-/stikkledning Bunnledning Nedløp / stamme Ledning fra offentlig ledning til grunnmur Ledning under såle/kjellergulv Vertikal ledning gjennom husets etasjer Ledning fra offentlig ledning til innenfor grunnmur Vertikale ledninger opp til husets etasjer Kummer Overvannskum, gårdskum eller sandfangskum Kum som mottar overvann fra terreng Drenskum ”Samlekum” for drensledninger med overløp til uttrekksledning Fordrøyningsmagasin Fordrøyningsmagasin VENTILER: Oppleggskraner Shuntventil Magasin ”steinfylling” for oppsamling/forsinking eller fordrøyning av overvann i terreng på egen eiendom Stengeventiler i kjeller til hvert opplegg 3-veis blandeventil T83-058 VVS faguttrykk i trinn 1-rapporter Sist revidert: 23.06.2003 87 ENERGI OG ENERGIØKONOMISERING Vi har i Norge lenge vært heldig stillet med rikelig tilgang av energi i form av elektrisitet til lave priser. Dette har medført at vi har gjort oss svært avhengig av denne energikilden. Vinteren 2002/2003 viste hvor sårbare vi er for variasjoner i nedbørsmengdene. Mye tyder på at energiprisene i fremtiden kommer til å stabilisere seg på et høyere nivå enn vi tidligere har vært vant til. Det er i de fleste bygninger et stort potensial for reduksjon av energiforbruket, uten at det reduserer vår bokomfort. Reduksjonen i energiforbruket kan erfaringsmessig hentes inn ved enkle og rimelige tiltak. Eksempler på enkle tiltak som kan bidra til energireduksjon er: innføring av systematisk energioppfølging i bygninger med felles varmeforsyning. etablering av energiregnskap som gir oversikt over både det totale energiforbruket fordelt på ulike energibærere og fordelt på de ulike formål energien benyttes til. montering av sparedusjarmaturer montering av lavenergi lyskilder tetting av luftlekkasjer Man kan også oppnå betydelige besparelser ved å rette fokus mot energiøkonomiske tiltak i forbindelse med planleggingen av større vedlikeholdstiltak og rehabiliteringsprosjekter. Eksempler på slike tiltak kan være: etterisolering av fasader utskifting av dører og vinduer etterisolering av etasjeskillere fyrtekniske tiltak på felles varmeforsyning Ved en modernisering av fyranlegg og beredersystemer, bør alternative energikilder vurderes. Kostnadene til varme og varmt forbruksvann kan med andre energikilder reduseres betydelig. Det har de senere årene kommet mange alternative løsninger på markedet: biobrensel i form av pellets, flis eller briketter kan erstatte olje eller elektrisk kraft som hovedenergikilde i varmesentraler / fyrhus pelletskaminer kan tas i bruk i leiligheter med pipe. Pellets kan være et rimelig og miljøvennlig alternativ til strøm eller ved. utskifting av eldre ildsteder kan gi store besparelser samtidig som det er et svært effektivt tiltak for å forbedre luftkvaliteten i nærmiljøet. gass blir stadig mer aktuell som energikilde, for eksempel til bruk i gasskaminer. Solfangere plassert på tak kan benyttes som et verdifullt energitilskudd til beredning av varmt tappevann, og kan benyttes til lavtemperatur vannbåren varme vår og høst. Investering i solfangere er spesielt interessant for bygninger som foretar rehabilitering av tak, og som allerede har felles forsyning av varmt tappevann og eventuelt også felles varmeforsyning. I Oslo er det etablert et eget fond (Enøkfondet) som gir støtte til enøkanalyser og iverksettelse av enøktiltak. OBOS Prosjekt AS et ett av de godkjente konsulentfirmaene som skal benyttes ved utarbeidelse av enøkanalyser. Vi bistår også gjerne med andre former for energirådgivning tilpasset den enkelte kundes behov. Enøkfondet ble bygget opp av Oslo’s befolkning over en periode på 10 år fra 1982 til 1992 og er i dag på ca. 600 mill. kroner. Det presiseres at støtteordningen gjennom Enøkfondet, kun gjelder for eiendommer i Oslo. T83-059 Energi og energiøkonomisering Sist revidert: 02.09.2003 88 FORSKRIFT OM HELSE-, MILJØ OG SIKKERHETSARBEID I VIRKSOMHETER. (Internkontrollforskriften) Dette er kun en kort orientering om "Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid i virksomheter" og hvilke konsekvenser denne forskriften kan få for det enkelte boligselskap. Definisjonen av begrepet internkontroll er: Systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Virkeområde Et boligselskap er definert som en virksomhet og omfattes av de lover som nevnes i Internkontrollforskriften. For ordens skyld nevnes kort hvilke lover dette gjelder: • • • • • • • • Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Sivilforsvarsloven § 48. Brannfarlighetsloven. Lov om eksplosive varer. Produktkontrolloven. Arbeidsmiljøloven, dersom virksomheten sysselsetter arbeidstakere. Forurensningsloven. Brannvernloven. Med bakgrunn i forskriftens store/brede virkeområdet, må det presiseres at boligselskapets forholdsvis begrensede virksomhetsområde naturlig nok vil begrense forskriftens krav ovenfor boligselskapet. Områder og virksomheter som står sentralt for et boligselskap er brannsikring, rømningsveier, brannalarm, el-anlegget (både felles- og leilighetsanlegg), tilfluktsrom, heiser, fyrhus, generelt vedlikehold, lekeplasser og maskinelt utstyr. Blant flere områder/virksomheter må disse fanges opp av den omtalte Internkontrollforskriften. Ansvar for igangsetting og drift av boligselskapets internkontrollsystem. Ansvaret for å innføre og utøve internkontroll påhviler den som er ansvarlig for virksomheten - i dette tilfelle boligselskapets styre ved styreleder. Videre er det viktig at internkontrollen integreres i selskapets overordnede styring og daglige drift. Et fungerende internkontrollsystem. Et fungerende internkontrollsystem setter krav til systemet så vel som til brukerne. Som navnet tilsier er dette et internkontrollsystem. Hovedaktørene i både etablerings- og driftsfase må med andre ord være boligselskapet selv. Intern kunnskap om eget boligselskap er viktig når et godt og fungerende internkontrollsystem skal lages. Nøkkelordene her er kartlegging, planlegging/prioritering og oppfølging - alt styrt av en målsetting der selskapets virke skjer i samsvar med fastsatte krav i Internkontrollforskriften. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003 89 Videre følger en stikkordsmessig huskeliste over elementer som boligselskapet selv må ta tak i når arbeidet skal igangsettes: 1) Igangsetting • ta initiativ til arbeidet • informere og motivere • sette mål og beskrive ansvar og myndighet • organisere og planlegge innføringen 2) Kartlegge • skaffe oversikt over aktuelle lover og forskrifter • kartlegge eksisterende rutiner for helse-, miljø og sikkerhet. • systematisere og oppbevare dokumenter. 3) Planlegge og prioritere tiltak • planlegge og prioritere tiltak • lage handlingsplan for gjennomføring 4) Følge opp • gjennomføre tiltak • rette opp feil og mangler • gjøre forbedringsarbeider til en naturlig del av den daglige driften • foreta jevnlig gjennomgang • kartlegge problemområder OBOS Prosjekt AS bistår gjerne styret med utdypende informasjon om forskriften og tilhørende lovverk, eller bistand til implementering av et fungerende internkontrollsystem i boligselskapet. T83-061 Informasjon om Internkontrollforskriften Sist revidert: 06.05.2003 90 VENTILASJONSFORHOLD I BOLIGER Alle boliger, uansett type og alder, må ha et luftskifte som tilfredsstiller lovens minimumskrav. Med et tilstrekkelig luftskifte menes at boligen kontinuerlig må tilføres en mengde friskluft som er tilstrekkelig til å fortrenge den brukte luftens innhold av fuktighet, lukter og andre forurensninger. Luften som fortrenges evakueres som regel over tak via kanaler/sjakter. Det skal være balanse mellom den mengden luft som tilføres og den mengde som trekkes ut av boligen. Det finnes i prinsippet 3 ventilasjonsmetoder for boliger. Metode 1: Naturlig oppdrift Metode 2: Mekanisk avtrekk Metode 3: Balansert ventilasjon Metode 1 er den mest vanlige i eneboliger, rekkehus og bygårder/blokker fra før 1970. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. • Luft trekkes ut av boligen via rister/klaffventiler i bad, WC og kjøkken gjennom murte sjakter/piper til avslutning over tak. Det kan være felles sjakt fra alle leiligheter beliggende over hverandre i samme oppgang, eller det kan være en sjakt/kanal fra hver leilighet som føres parallelt over tak. • Det er ingen mekaniske innretninger som påvirker luftstrømmen og ventilasjonsstrømmen er ofte sterkt avhengig av rådende værforhold (barometertrykk) Metode 2 er nesten enerådende i bygårder og boligblokker bygget fra ca. 1970 og fram til d.d. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft tilføres boligen via ventiler i yttervegg/lyrer over eller under vindu. • Luft trekkes ut av boligen via kontrollventiler (runde regulerbare ventiler) i bad, WC, vaskerom og kjøkken, gjennom sjakter/kanaler over loft/tak eller ned i garasje/kjeller. • Anleggene har enten større vifter felles for flere leiligheter plassert på loft, på tak eller i garasje, eller individuelle vifter plassert i hver leilighet (eksempelvis over kjøkkenhette eller i bod) • Ved felles vifte kan det være felles eller separate kanaler fra hver leilighet. Ved vifte i hver leilighet er det kun separate kanaler. • Felles vifter styres vanligvis av et ur som sørger for at ulik hastighet på viften til ulike tider av døgnet. D.v.s. at det største luftskiftet som regel finnes om morgenen og på ettermiddagen. Luftmengden kan til en viss grad reguleres i hver leilighet ved å regulere avtrekksventilen ut og inn. Dersom viften har trykkstyring vil hastigheten på viften, og derved luftmengden i kanalene, bli redusert eller økt i forhold til hvor åpne ventilene i leilighetene er. • Individuelle vifter betjenes av beboer og kan i de fleste tilfeller skrus helt av. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 91 Metode 3 er så godt som enerådende i alle kontor-/næringsbygg som er bygget etter 1970. Metoden er sporadisk benyttet i nyere eneboliger og er som følge av økt fokus på innemiljø i de senere år, også tatt i bruk til boligventilasjon i bygårder og blokker. Kort fortalt fungerer metoden slik: • Luft blåses inn i boligen ved hjelp av vifte. Frisk luft suges inn fra rist i yttervegg eller på tak, passerer et filter, varmes opp over varmegjenvinner og varmebatteri til ønsket temperatur, og tilføres boligen via ventiler ved tak eller i vegg. • Luft trekkes ut av boligen via vifte, passerer et filter, avgir varmen til varmegjenvinner, før den kastes ut via kanaler over tak. • All mekanisk utrustning samles på et sted og kalles for et ventilasjonsaggregat. Fra dette aggregatet kontrolleres tilført og avtrukket luftmengde og aktuelle temperaturer. • I boliger er det normalt plassert et ventilasjonsaggregat i hver leilighet, men det kan også være felles aggregat plassert på loft eller i kjeller. Den største delen av eldre boligbebyggelse er ventilert etter metode 1 eller 2. Hvis det i ditt borettslag/sameie til stadighet forekommer problemer av type som nedenfor skissert, bør både styret og den enkelte beboer vurdere å foreta seg noe i forhold til ventilering av leiligheten. • • • • Det er mye og ofte dugg på vinduer og vann i vinduskarmer. Våtromsvegger er fuktige lenge etter bruk av vann (dusj etc.). Det er tung luft inne. Luften virker stinn og innestengt når man kommer utenfra. Naboens matlukt o.a. kommer inn i leiligheten via intern lekkasje. De vanligste årsakene til ovennevnte problemer er: 1. Beboer har stengt (tettet, malt over, kledd inn etc.) en eller flere avtrekksventiler og eller lyrer/ventiler i yttervegg. 2. Beboer har koblet avtrekksapparater (f.eks. kjøkkenvifte) til avtrekksventilen. 3. Boligen har for tette fasader med for få og/eller for små tilluftsåpninger 4. Kapasitet på avtrekksvifte er for dårlig (feildimensjonert eller nedslitt). 5. Avtrekkskanaler og -ventiler er tilstoppet av lo og skitt etter mange års drift og har ikke lengre dimensjonert kapasitet. 6. Ildesteder i leiligheten trenger store mengder luft og kan ved bruk ødelegge det naturlige avtrekket og i stedet snu luftstrømmen i avtrekkssjaktene. Pkt. 1 og 2 er som regel godt kjente fenomener for de fleste styrer. Det bør jevnlig deles ut informasjon om slike problemer og det må presiseres at slike forhold er ødeleggende for ventilasjonen og i strid med retningslinjer og regelverk i borettslag/ sameier. • Avtrekksventiler på kjøkken og bad skal være åpne året rundt • Tilluftsventiler i fasader/vinduer skal være åpne året rundt, men åpningen kan reguleres etter utetemperaturen. • Kjøkkenhetter skal aldri være tilkoblet avtrekkssystemet med mindre hver bolig har sin egen vifte betjent i egen leilighet. • Spalteventiler (som regel i terskel under dør) som sikrer luftforflytning i leiligheten må ikke tettes eller fjernes. (Særlig viktig for baderomsdør) • Alle ventiler (tilluft og avtrekk) må rengjøres med jevne mellomrom. Støvsuger, børster og såpevann og klut blir nødvendig. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 92 Pkt. 3 kommer ofte som følge av uheldige løsning utført ved vindusskifte og/eller fasaderehabilitering og må løses av en entreprenør i oppdrag fra styret. Nye ytterveggsventiler må etableres. Pkt. 4 behøver ikke være noen ”stor sak”, men kan medføre en del ombygging både av bygn.teknisk og elektrisk karakter. Det er viktig at man ikke går i gang med skifte av vifte dersom det i virkeligheten er tilstoppede kanaler som er årsaken til at viften ikke har tilstrekkelig kapasitet. Pkt. 5 kan vise seg å være en ”større sak” enn man skulle tro. Allerede ved en begrenset groing i kanalene vil luftmengden i kanalen bli kraftig redusert. Erfaring vi har viser at kanalanlegg har vært så tette at bare noe få prosent av opprinnelig luftmengde er tilbake. For å rette på slike forhold må kanalene renses innvendig. Rensing av kanaler kan være en nokså kostbar, men ofte helt nødvendig operasjon. Slik rensing må utføres av et firma som har spesialisert seg på slike oppgaver og har det nødvendige utstyr. Det finnes imidlertid mange useriøse aktører på markedet og styret bør skaffe seg bistand til kontrahering og kontroll når et slikt arbeide bestilles. Videofilm av utvalgte kanalstrekk etter rengjøring gir god dokumentasjon. Pkt. 6 er bare aktuelt for boliger med peis/vedovn. Det bør være et ekstra luftinntak i rommet hvor ildestedet befinner seg. Dette inntaket kan være stengt så lenge ildestedet ikke er i bruk. Dersom ikke ildestedet får nok luft utenfra vil det hente luft inne, bl.a. fra avtrekkskanalene. Balansen blir ødelagt og man risikerer å trekke inn naboens mat- og røyklukt for eksempel. ⇒ God ventilasjon er viktig for trivsel og helse, og for forebygging av astma- og allergisykdommer. ⇒ God ventilasjon er videre viktig for å unngå bygningsskader som følge av mugg, sopp og råte. T83-065 Ventilasjonsforhold i boliger Sist revidert: .14.06.2004 93 INFORMASJON OM EL-SIKKERHET I BOLIGER Undersøkelser utført av brannvernforeningen forteller at over 50 prosent av brannårsaker i boliger i Norge har elektrisk årsak. Dette skyldes svikt i utstyret, mangelfullt vedlikehold, feil bruk av elektrisk utstyr, jordfeil m.m. Over en femårs periode, fra 2001-2006, var det 17 653 bygningsbranner i Norge, hvorav 9 810 var i private boliger. 25,2 prosent av branner med dødelig utfall, kunne relateres til elektriske apparater. Norske forsikringsselskaper hevder at skadeutbetalingen de relatert til brann har de siste årene vært over 5 mrd. kroner årlig. Det er boligeier som har ansvaret for at det elektriske anlegget i boligen til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene gitt i forskrift om elektriske lavspenningsanlegg. DSB, direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, forvalter forskriftene om elektriske lavspenningsanlegg. Undersøkelser DSB har gjennomført viser at en svært stor andel av norske boligeiere er ikke er klar over at ansvaret for det elektriske anlegget er pålagt dem. At denne andelen er så stor kan resultere i at feil og mangler ved det elektriske anlegget kan utvikle seg til potensielle brannbomber i norske hjem. Boligeiers ansvar Boligeier er eier det elektriske anlegget, og skal sørge for nødvendig ettersyn og vedlikehold blir ivaretatt, slik at anlegget til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i forskriften. Boligeier er også ansvarlig for bruken av anlegget slik at det ikke tilkobles utstyr som kan skade liv og helse. Ansvaret innebærer: Å være oppmerksom på faresignaler som oppstår slik som brent lukt, merker på ledninger eller annet utstyr, lysbuer og gnister, unaturlige varme ledninger/ stikkontakter. Å få undersøkt anlegget på bakgrunn av slike faresignaler. Å få utbedret de eventuelle mangler som avdekkes/påpekes. Personer som kan arbeide på elektriske anlegg er regulert i forskriftene. Det er boligeiers ansvar å påse at arbeider på anlegget utføres av elektrofagfolk. Det anbefales å engasjere elektrofagfolk for regelmessig ettersyn av eldre anlegg. Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse, miljø, og sikkerhetsarbeid i virksomheter. (Internkontrollforskriften) Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at det er naturlig å skille mellom privat område og fellesområde. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø, og sikkerhet i fellesarealer. 2) i forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseier/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier har det samme ansvaret for det elektriske anlegget som en eier av en bolig. T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg.DOC Sist revidert: 07.08.2013 94 Samsvarserklæring Elektroentreprenøren/installatøren er lovpålagt å utstede en samsvarserklæring til eiere av elektriske anlegg. Dette gjelder for enhver endring utført på anlegget. Samsvarserklæring er et verdipapir som forteller at anlegget er utført etter gjeldene lover og forskrifter, og er generelt en erklæring på godt utført arbeid. Som eier av elektrisk anlegg skal du oppbevare samsvarserklæringen slik at den til enhver tid kan fremvises. Dette dokumentet skal følge eiendommen. Med denne dokumentasjonen gis det ofte rabatter hos forsikringsselskaper (brann, innbo, bygning osv) og kan benyttes for eventuelle reklamasjoner. Kravet om samsvarserklæring er gjeldende fra 1.januar 1999 og har ikke tilbakevirkende kraft. El-anlegget i nye bygg Utover eiers generelle ansvar, er enhver som foretar prosjektering, utførelse, vedlikehold, utbygging av et anlegg ansvarlig for at arbeidet tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. I prosjekterings- og utførelsesfasen anses byggherre som eier av anlegget. Som eier av en ny bolig må det påses at det foreligger en samsvarserklæring ved overtagelse. Mer informasjon Mer informasjon om elektriske anlegg, forpliktelser, og ansvarsfordeling kan studeres på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og beredskap. www.dsb.no Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg med veiledning finnes på www.dsb.no eller i trykket utgave på hjemmesidene til Norsk Elektroteknisk komité www.nek.no Forskrift om systematisk Helse, Miljø, og Sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) finnes på www.dsb.no eller bestilles i trykket utgave på www.arbeidstilsynet.no eventuelt www.lovdata.no En oversikt over hva ikke-faglærte kan utføre på elektriske anlegg finnes på hjemmesidene til Direktoratet for Samfunnssikkerhet og Beredskap: www.dsb.no/no/Ansvarsomrader/EL-sikkerhet/Lavspenningsanlegg1/Hva-kanprivatpersoner-gjore-selv-pa-det-elektriske-anlegget T83-066 Informasjon - sikkerhet el-anlegg.DOC Sist revidert: 07.08.2013 95 Avfallsbrønner En god måte å løse avfallshåndteringen I de senere år er etableringen av avfallsbrønner blitt mer og mer vanlig. Avfallsbrønner er en meget bra måte å samle avfallet på, spesielt med tanke på hygiene. Med avfallsbrønner bruker en naturens egne krefter; kulde og tyngdekraften lagrer avfallet kaldt og komprimert under bakken. Temperaturen nede i bakken er relativt konstant på 6-8 grader, noe som hindrer/reduserer bakteriedannelse og vond lukt. Den relativt konstante temperaturen sørger samtidig for at avfallet ikke fryser til om vinteren. Den store kapasiteten kan redusere antall tømminger og en slipper overfylte containere. Resultatet blir en mer hygienisk avfallsinnsamling. Avfallbrønnene er anvendelige og robuste. Den store kapasiteten gjør at avfallsbrønnen har mindre risiko for å bli overfylte enn andre typer containere og problemet med skadedyr og fugler elimineres. Vil en unngå at uvedkommende benytter seg av brønnene, kan disse avfallsbrønnene utstyres med lås. Det finnes låsesystemer med nøkkel og med kodebrikke som automatisk låser opp luken. Eksempel på forskjellig utforming av avfallscontainere Ved plassering av avfallsbrønner må det tas hensyn til kabler og rør i grunnen, samt at plasseringen skal godkjennes av Renovasjonsetaten. Krav til sortering av husholdningsavfallet i husstanden innføres nå gradvis i Oslo. Avfallet skal sorteres med at plast skal i blå pose, matavfall skal i grønn post og resten av avfallet skal i en vanlig plastpose som skal vrenges før bruk (hvit). Alle posene kastes i restavfallsbrønnen , og dette vil bli optisk sortert på deponiet til kommunen. Glass og metall skal sorteres som i dag og kastes i egen brønn som er satt ut av kommunen. Boligselskap kan også etablere egene brønner for glass og papir dersom dette er ønskelig. Avfallsbrønner kan også være brannhemmende da enkelte brønnleverandører leverer et system som ivaretar dette. T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010 96 I tillegg til å være mer hygenisk, vil en brønnløsning også være en klart bedre estetisk løsning enn dagens avfallscontainere. Overfylte containere med søppel rundt, er både utrivelige og de ødelegger utemiljøet. En brønnløsning er en langt bedre løsning. Mange boligselskaper har i dag arealer enten ute eller inne som kan frigjøres til andre formål hvis det etableres avfallsbrønner. Det kan være søppelrom som kan pusses opp og benyttes til andre formål, eller utearealer som i dag er ubenyttet fordi det er luktplage fra eksisterende containere. Dette er som oftest verdifulle kvadratmetere for boligselskapene. Det finnes mange varianter av avfallsbrønner på markedet med forskjellig kvalitet og pris. OBOS Prosjekt AS bistår gjerne med innhenting av tilbud og oppfølging i etableringen. T83-070 Informasjon om avfallshåndtering Sist revidert: 01.03.2010
© Copyright 2024