1. No category

STAVANGER KOMMUNE
Saksframlegg
REFERANSE
JOURNALNR.
DATO
OVE-13/11077-18
11108/15
10.02.2015
Planlagt behandling i følgende utvalg:
Sak nr.:
Møtedato: Votering:
Madla bydelsutvalg
Kommunalstyret for byutvikling
Kommunalstyret for byutvikling
Stavanger bystyre
48/13
/
/
/
03.12.2013
05.03.2015
Enstemmig
PLAN 2512P - DETALJREGULERING FOR KVERNEVIK LOKALSENTER,
MADLA BYDEL
Forslag til vedtak:
Forslag til detaljregulering for lokalsenter i Kvernevik plan 2512P, med plankart og
reguleringsbestemmelser, begge datert Link Arkitektur 06.02.2015, sendes på høring og legges ut på
offentlig ettersyn.
Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-10.
Sammendrag
Kverntorget Park AS har engasjert Link Arkitektur til å utarbeide detaljregulering for boliger og
forretninger i en del av gjeldende plan 2017 for Kvernevik lokalsenter. I sistnevnte områderegulering
inngår også svømmehall, som er under utbygging, og nytt bydelshus, som Stavanger kommune har til
hensikt å detaljregulere og bygge på et senere tidspunkt.
Formålet med plan 2512P er å tilrettelegge for utbygging av boliger, forretningsareal og tilhørende
anlegg. Dette skal forholde seg til et helhetlig grep for ny hovedadkomst, svømmehall, torg,
framtidig bydelshus, samt tilgrensende boligområder, Sunde kirke, og til nytt tverrsnitt for
Transportkorridor vest.
I detaljregulering 2512P inngår imidlertid ikke ‘annet kombinert formål’ som i plan 2017 (felt K1,
K2, K3) tilrettelegger for ‘kombinert utnyttelse til boliger, allmennyttige formål og helsetjenester’.
Vi anbefaler at dette følges opp i programmering/detaljregulering av bydelshuset. Alternativt kan
‘annet kombinert formål (inkl. tjenesteyting og helse) legges inn i plan 2512P før 2.gangsbehandling.
Den aktuelle detaljreguleringen utfordrer byggehøyder og arealutnyttelse i gjeldende
områderegulering 2017. Den arkitektoniske utformingen har en kubistisk karakter (som er både
enhetlig og variert), og intensjoner/plangrep som ligger til grunn for områderegulering 2017 synes å
være ivaretatt.
1
PLAN 2512P - DETALJREGULERING FOR KVERNEVIK LOKALSENTER,
MADLA BYDEL
1. Bakgrunn for planforslaget
Lokalsenteret i Kvernevik har i en rekke år vært gjenstand for en gradvis nedbygging: Butikker er
avviklet, helsetjenester har flyttet ut, området har vært sterkt utsatt for forfall/hærverk og
Kverntorget (et tidligere forretningsbygg) er nå revet. En lignende negativ tendens kommer også til
uttrykk i flere års levekårsundersøkelser.
På den bakgrunn er det gjort grep for å snu utviklingen i positiv retning. Plan 2017 for Kvernevik
lokalsenter (vedtatt av Stavanger bystyre 20.09.2010) er en offentlig områderegulering som danner
grunnlag for reetablering og utvikling av et fullverdig lokalsenter med svømmehall, nytt bydelshus,
butikker, allmennyttige tjenester og boliger. I tillegg til eksisterende boligområder i Kvernevik skal
lokalsenteret også betjene forestående utbygging på Nore Sunde (plan 2326). Det aktuelle
planforslaget dreier seg om en viktig del av lokalsenteret.
2. Gjeldende planer
Planforslaget oppfattes å være i samsvar med gjeldende overordnede planer. Området
omfattes/berøres av en rekke planer opplistet under.
Overordnede planer:
Regionalplan for Jæren 2013-2040, vedtatt i fylkestinget 22.10.2013
Kommuneplan for Stavanger 2010-2025, vedtatt av bystyret 16.06.2011.
Detaljreguleringen er i samsvar med gjeldende kommuneplan.
Kommuneplan for Stavanger 2014-2029, høringsutkast sist revidert 19.08.2014
Relaterte reguleringsplaner:
Plan 2017. Gjeldende reguleringsplan for Kvernevik lokalsenter, Madla bydel.
Vedtatt av Stavanger bystyre 20.09.2010.
Plan 2326. Områderegulering for Nore Sunde, Madla bydel.
Vedtatt av Stavanger bystyre 29.09.2014
Plan 2405. Detaljregulering for svømmehall i plan 2017, Kvernevik lokalsenter, Madla bydel
Vedtatt av kommunalstyret for byutvikling 01.03.2012
Plan 1033. Reguleringsplan for Kvernevikveien og Revheimsveien.
Stadfestet 15.02.1984
Plan 888. Reguleringsplan for Mjug, Sundekrossen og Sørsundekrossen (Sunde 1, 2 og 3),
Stadfestet av fylkesmannen 12.06.1980.
Plan 803. Reguleringsplan for sykkelvei langs Traneveien.
Stadfestet 10.10.1977
Plan 484. Reguleringsplan i tilknytning til endret plan for midtre del av Kvernevikområdet.
2
Stadfestet 12.08.1966
Plan 480. Reguleringsplan for Kvednavikområdet i Madla kommune.
Stadfestet av kommunal og arbeidsdepartementet 10.08.1965.
Tilføyelse ved byplansjefens vedtak datert 19.03.2010.
Formingsveileder:
Kvernevik lokalsenter, Overordnet landskapsplan. Multiconsult 31.05.2011
3. Forhåndskunngjøring
Kunngjøring og oppstart av planarbeid
Planforslaget er varslet iht. § 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og
Rogalands Avis 07.11.2013. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert
06.11.2013, med frist for merknader 21.12.2013.
Ved kunngjøring om planoppstart kom det uttalelser fra 9 offentlige instanser og ingen fra private.
Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen (se vedlegg 5 s. 3-6).
De 9 merknadene er også vedlagt saken (se vedlegg 10).
Merknader fra offentlige instanser omhandler følgende:
Merknadene handler primært om ansvarsforhold og sikring av kvalitetskrav når det gjelder
terrenginngrep, tilgjengelighet, trafikksikkerhet, utearealer, bebyggelse og nærmiljø.
 Detaljreguleringen må sikre adkomst for utrykningskjøretøyer og renovasjonsbil.
 Etablering av felles og offentlig uteareal på takarealer, over konstruksjoner og dekker av
betong, må tåle 1,2m overdekning til masser tilpasset trær, busker, utstyr.
 Planen må tilpasses tilstøtende plan 2326, områderegulering for Nore Sunde inkl. regulert
vegløsning for Transportkorridor vest.
 Støyretningslinjen T-1442 må følges opp i alle ledd.
 Planen bør bidra til å støtte opp om nasjonale mål vedrørende helse, livskvalitet,
oppvekstmiljø, og til å redusere sosiale forskjeller i befolkningen.
 Det forutsettes at plan 2017 for Kvernevik lokalsenter med hovedgrep, rekkefølgekrav og
konsekvensutredning legges til grunn for detaljreguleringen.
4. Beskrivelse av planområdet
Avgrensing:
Planområdet utgjør en forholdsvis stor del av plan 2017 Kvernevik lokalsenter; nærmere bestemt felt
B/F1, B/F2, K1, K2, K3, L1, L2, L3, U1, U2 og Torg. Samlet areal er ca 12,3 daa.
Området grenser til grønnstruktur og ny adkomstvei i nord (i grense mot plan 2017), Kvernevikveien
i øst (i grense mot plan 2326 områderegulering for Nore Sunde), Mjughøyden i sør og tomt til nytt
bydelshus i sør og sør-sørvest (i grense mot plan 2017) og ny svømmehall i vest-nordvest (i grense
mot plan 2405 detaljregulering for ny svømmehall).
Eierforhold:
Stavanger kommune har solgt Kvernevik bydelshus (41/343) og kommunens andel i Kvernhuset
(41/1281) samt deler av tilhørende uteareal 41/1204, til Kverntorget Park AS. Disse er nå overført til
en ny eiendom 41/1519, og Kverntorget Park AS er den fremste eier innenfor det aktuelle
planområdet. Planområdet omfatter i tillegg Rema 1000 (41/1360), og litt tilgrensende trafikkareal
(41/434) og uteareal (41/1204, 41/1171) som Stavanger kommune eier.
Bebyggelse i planområdet:
Innenfor planområdet ligger tre bygninger som forutsettes revet. Det er Kvernevik bydelshus som ble
bygget i 1975, Kvernhuset som ble oppført i 1986, og butikken til Rema 1000 bygget i 1988.
3
Kverntorget, oppført i 1984, er allerede revet. Bebyggelsen er i 1-2 etasjer, og framstår som separate
bygningskropper med relativt store, utflytende mellomrom og lite optimal arealutnyttelse.
Omkringliggende bebyggelse:
Hoveddelen av omkringliggende småhusbebyggelse i 1-2 etasjer er oppført på 1960- og 1970 tallet. I
nord er det frittliggende eneboliger og vertikaldelte tomannsboliger. I sør er det blokker i 6 etasjer,
oppført på 1980-tallet, og en del eldre frittliggende eneboliger. Sunde kirke som ligger i vest ble
bygget i 1984.
Nærmeste skoler er Kvernevik barneskole og Smiodden ungdomsskole som ligger ca. 300 meter
nord-vest for planområdet. Solheim barnehage ligger i vest, og Sundelia barnehage i sør-øst.
Adkomst-, trafikk-, og parkeringsforhold:
Kvernevikveien (Transportkorridor-vest), som tangerer planområdet i øst, har en trafikkmengde på
ca 9000 kjøretøyer per døgn. Adkomsten fra sistnevnte til planområdet er fra Traneveien og
Mjughøyden.
Parkering
Det er flere, større parkeringsplasser innenfor planområdet. All eksisterende parkering i planområdet
er utendørs på bakkeplan.
Tur -, gang og sykkelveinett:
Parkarealet nord og nordvest for planområdet er en del av en større grønnstruktur som strekker seg
vestover mot Hafrsfjord, og østover mot Hålandsvatnet. Det er undergang som krysser
Kvernevikveien og g/s-veier på langs og tvers som knytter planområdet til området rundt.
Topografi / vegetasjon parkområde:
Terrenget har en høydeforskjell på ca. 3-5m fra vest til øst i planområdet. Innenfor planområdet er
det plantet en del større trær (sitkagran). Det er gode solforhold i området.
Grunnforhold:
Grunnundersøkelser og pågående bygging av tilgrensende svømmehall tilsier at planområdet ikke er
spesielt problematisk med henblikk på utgraving/fundamentering. I følge reguleringsbestemmelsene
skal det imidlertid gjennomføres grunnundersøkelser med tiltaksplan for håndtering av forurenset
grunn. Forholdene skal være nærmere dokumentert ved rammetillatelse.
5. Beskrivelse av planforslaget (og virkninger)
Forslagsstiller har beskrevet planforslaget med hensyn til innhold og kvaliteter som følger, vist i
kursiv, redigert og supplert:
Forslaget til detaljreguleringsplan for Kvernevik lokalsenter omfatter det meste av byggefeltene i
områdeplan 2017, med unntak av svømmehall og bydelshus.
Arealoppgave:
I planen er det er i planen satt av areal til
- Byggeområde kombinert formål bolig/forretning: B/F1, B/F 2 og B/F3 med totalt ca 3,9 daa
- Uteoppholdsareal 4,1 daa inkl.
o 1,9 da kvartalslek
o 0,8 da felles lek
o 0,1 da annet uteoppholdsareal
o 1,4 da felles gangareal
- Torg 2,9 da.
- Kjøreveg 0,7 da.
4
Offentlig gangveg og gang-sykkelveg 0,3 daa
- Parkering på bakkeplan 0,1 daa.
Samlet areal for planområdet er ca 12,3 daa.
Maks BRA for boligformål er 13.100 m2
Det kan etableres detaljhandel med inntil 4900 m2 BRA.
3D perspektiv av utbyggingen sett mot øst sørøst
Konsekvensutredning
Det er utarbeidet konsekvensutredning til områdeplan 2017. Det er ikke stilt krav om ytterligere
konsekvensutredning for forslag til detaljplan.
Forholdet til overordnede planer:
Forslaget til detaljregulering for Kvernevik lokalsenter omfatter en stor del av planområdet i
områderegulering 2017, og forholder seg i hovedgrepet i denne planen.
I områdereguleringen stilles krav til detaljregulering. Det stilles også rekkefølgekrav til
opparbeidelse av rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien og ny trase for Traneveien med
separat adkomstvei til boligeiendommer på nordsiden, før nye bolig- /forretningsbygg tas i bruk.
Disse byggene kan heller ikke tas i bruk før Kvernevikveien er opparbeidet med midtdeler fra ny
rundkjøring til ca. 60 m sør for kryss Kvernevikveien/Mjughøyden.
Av planområdets samlede areal på ca. 12.3 da, reguleres 3,1 da til blokkbebyggelse, og i tillegg ca
0,8 da til kombinert bolig (blokkbebyggelse) og forretning.
Ifølge planforslaget kan det samlet bygges maks. 13.100 m2 bolig i planområdet. Dette er en økning
på 3.600 m2 i forhold til områdeplanen. Det planlegges ca. 132 leiligheter, som er en økning på 37
boligenheter i forhold til områdereguleringen.
De nye tallene på 132 boenheter og 13.100 m2 BRA, må ses som styrking av Kverntorgets status som
lokalsenter, og at det nå foreligger en godkjent områderegulering for Nore Sunde, som tilrettelegger
for utbygging av ca. 800 boliger.
I planforslaget er det 132 boliger med felles uteoppholdsareal på 4100m2, som gir 31 m2 felles
uteareal pr boenhet. For å sikre gode boligforhold ligger dette over regionalplanens anbefalte
5
minste felles uteareal (MFU) pr boenhet. I dette regnskapet er ikke torget inkludert, ei heller det
tilliggende grøntdraget, balkonger eller takterrasser.
I overordnede planer er det også signalisert ønske om fortetting i nærheten av kollektivknutepunkt,
og at sentrene bør være kompakte og ha en utstrekning som gir korte interne avstander, god oversikt
og korte gangavstander mellom funksjonene. Det er også naturlig å se det økte boligtallet som en
bedre utnyttelse av eksisterende og fremtidige funksjoner i senteret.
Planforslagets legger opp til en konsentrert arealbruk, og økt utnyttelse tas i all hovedsak opp i økte
byggehøyder. I byggefeltet langs Kvernevikveien forslås etasjehøyden økt fra områdereguleringens
3-5 etasjer til 3-7 etasjer i detaljreguleringen. Punkthusene i B/F1 og B/F2 forslås økt fra
områdereguleringens 3-5 etasjer til maksimalt 8 etasjer, med en duplex på hver av punkthusene som
gir en mindre 9.etasje.
Utforming
Prosjektet er i prinsippet tredelt:
1.
Parkeringsanlegg i underetasjen
2.
Næring over parkeringsanlegget, rettet mot torget
3.
Boliger over næringsetasjen
Planområdet har en tilnærmet rektangulær form, der den ene langsiden går langs med og
parallelt med Kverneviksveien, mens den andre langsiden går parallelt med den lille
gatestubben som heter Kvernevik sentrum. Samtlige bygg er gitt en energiøkonomisk gunstig
bygningsform. Prinsippet om universell utforming er lagt til grunn ved utformingen av
uteområdene, samt fellesområdene frem til den enkelte bygnings hovedinngang.
1. Parkeringsanlegget har adkomst fra nord. Det er avsatt 70 plasser for offentlig parkering.
Parkeringsplassene tilknyttet boligene er avgrenset fra de øvrige med låst port, for å unngå
hærverk og øke tryggheten for beboerne. I parkeringsanlegget er det også
sykkelparkeringsplasser og sportsboder for boligene.
2. Næringsarealene: på bakkeplan, med fasader mot torget planlegges ca 4500m² næringsareal
med forretninger. Det er fasader både mot det utvendige torget og ett innvendig torg. Dette gir
en god og fleksibel løsning for næringslokalene, med stor grad av tilpasningsdyktighet og
endrede behov over tid. Samtidig gir det en logisk adkomst til de innerste næringslokalene. Det
innvendige torget planlegges med overlys og eksteriøre kvaliteter som vil bidra til å gjøre
overgangen mellom ute/inne flytende og transparerent.
3. Fra tårnet på Sunde kirke er det en akse, som går imellom den nye svømmehallen og det
fremtidige bydelshuset, videre til hovedinngangen til butikkene, heis og trapp opp til platået.
Aksen tas opp i en portal i langhuset og gir aksess til bussholdeplassen utenfor. I enden av
aksen, utenfor portalen foreslår vi at det plantes ett lauvtre, som vi endre seg igjennom årstidene
og danne ett vakkert visuelt bilde.
Alternativt i enden av aksen: en statue/skulptur fra kommunens lager. Tar kommunen
utfordringen? Noe stedstilknyttet, eller rett og slett noe vakkert/kult/oppsiktsvekkende som kan
være med på å gi stedet ett løft og en ny identitet.
Bebyggelsen i planen følger løsningene gitt i områdereguleringen. Dette gir ett langhus mot
Kverneviksveien, samt to punkthus som både orienterer seg mot platået, og mot torget og utsikten
mot vest.
6
Østfasade mot Kvernevikveien
Langhuset er brutt opp fysisk og visuelt med høyder, samt mindre volumer på takene. Dette for å
unngå en lang, monoton, kjedelig fasade mot veien. Langblokken senkes mot nord, og øker i høyde
mot syd. Blokken har en langside mot øst og Kverneviksveien, og en mer åpen side mot det interne
platået og solen i syd og vest. I aksen fra kirken er det en portal, som også viser veien mellom
busstoppet og lokalsenteret. Portalen skal ha materialer av høy kvalitet, god belysning og overflater
som absorberer og bryter opp lyden fra trafikken.
Vestfasade, sitt gjennom torget
De to punkthusene markerer to forskjellige soner på torgplanet: mot nordvest løses biltrafikken, med
varemottak, noen korttids/handikap-parkeringsplasser på gateplan, delvis ute, delvis inne; samt innog utkjørsel til parkeringskjeller. Mellom de to punkthusene finner vi torget og inngangene til
butikkene og kafèen. Her er en utendørs trapp og fellesheis lagt i aksen. Kvartalslekeplass og
sandlekeplasser er løst på platået.
Arkitektur:
Arkitekturen er inspirert av kubismen og spillet Minecraft i sin kubistiske, oppbrutthet. Dette går
igjen i volumene, materialene på takene, samt i utendørsanlegget. Materialene på bygningene vil bli
definert og bearbeidet i den videre prosessen. Det er imidlertid viktig å bruke materialer som tåler
klimaet her. Det blåser mye, og luften er fuktig både fra nedbør og fra havet. Vi ser for oss å bruke
STO-puss eller metall- og steinplater, samt forskjellig typer treverk. Vi vurderer Accoya og
Cedertre. Dette vil bli bearbeidet og endelig bestemt frem mot ramme- og igangsettingssøknadene.
Det skal tilstrebes bruk av ikke-giftige, gjenvinnbare materialer med lavt CO2-fotavtrykk.
Det vil bli lagt vekt på å skape fellesområder som holder en høy arkitektonisk standard, med
materialer som holder seg vakre også i sin aldringsprosess. Lekeapparatene skal velges i
overensstemmelse med arkitekturen og av arkitekten.
7
3D perspektiv fra Toretg: Boligbolokkene B/F1 (foran) og B/F3 med butikker i u-etasje og trapp opp lekeareal og
gjennomgang til Kvernevikveien.
Størrelser:
Det er lagt føringer i områdereguleringen for variasjon og minstestørrelser på leilighetene. Ingen
leiligheter er under 55 m2. I langblokken er det lagt opp til leiligheter på ca 55 m2, 62 m2, 75 m2,
85m2, med endeleiligheter på 104 m2. I og med at langblokken har en side mot den relativt
trafikkerte Kverneviksveien har hver av leilighetene minst ett soverom imot den stille siden mot
sydvest.
I punkthusene er det 4 leiligheter i hver etasje. Disse ligger på ca 64 m2, 72 m2, 88 m2 og 110 m2.
To toppleiligheter er duplexer med loftstuer. Størrelsene vil naturlig nok endres noe i den videre
prosessen, men den foreløpige inndelingen gir en pekepinn på det endelige resultatet. De aller fleste
leilighetene er minst tosidige. De som er ensidige ligger i langblokken og har lange fasader mot syd
og vest. Alle leilighetene har egne innglassede balkonger som kan åpnes eller lukkes alt etter hva
vær og temperatur har å by på. Boligene i første etasje har terrasser på grunn.
Boligblokk i felt B/F3 sett fra sør
Beskrivelse utomhusanlegg
Utomhusanlegget skal utføres i hht overordnet landskapsplan for Kvernevik lokalsenter, utarbeidet
av Multiconsult 31.mai 2011.
Utomhusanlegget er tredelt:
1.
Platået
2.
Torget
3.
Takterrasser og balkonger
1.
På platået finner vi aksen, fra portalen til heis og trappen ned til torget. Aksen leder
til en portal i langhuset, på den andre siden finner vi bussholdeplass og søppelcontainere på
vei til denne. Videre er både kvartalslekeplass og sandlekeplasser lokalisert her. I tillegg
har leilighetene i første etasje terrasser. Lekeplassene og uteområdene er avgrenset av
8
plantefelt, som også beskytter mot vinden. Det skal også legges til rette for ett eller flere
drivhus her, til benyttelse av beboerne innenfor planområdet.
2.
Torget er lokalisert i den sydvestlige delen av planområdet. Torget avgrenses mot
nordøst av fasaden til butikkene og kafèen. Mot syd avgrenses torget av ett amfi, som tar
opp terrengforskjellen mot syd. Mot vest og sydvest grenser torget mot svømmehallen og det
nye bydelshuset, mens det mot nordvest avgrenses av sykkelparkering og en liten park, som
danner en beskyttende sone mot vinden og trafikkområdet på nordsiden. Her finner vi
adkomst til parkeringskjeller, varemottak og korttidsparkeringsplasser. På torget er det en
åpen rampe til parkeringskjelleren. Vi har gitt denne rampen en sirkulær form, gjerne med
ett tre i midten, som gror opp fra kjelleren. Den skjermede lokaliseringen kunne kanskje
gjøre det velegnet med Platanus acerifolia eller Magnoliaceae. Rampen gir en døgnåpen
aksess til p-kjelleren og dagslys ned i den. Torget gis belegningstein og møblering i hht
føringer i overordnet kvalitetsplan og overordnet grøntplan.
3.
Takterrasser og balkonger. Balkongene glasses inn. Takterrassene gis nødvendig
beskyttelse mot støy og vind. Tak som ikke skal brukes til terrasse gis en grønn overflate
med sedum eller lignende, for å bidra til fordrøyning ved store nedbørsmengder.
Lekeapparater, benker, sitteelementer, plantebeskyttelse, søppelbøtter, sykkelstativ, leskur, fysiske
avgrensninger, pullerter, med mer, er møbleringselementer som må koordineres i sin utforming. Det
kan velges produkter som har slektskap eller utvikles produkter spesielt for området.
Ved belysning av alle allment tilgjengelige utearealer skal det lages en egen belysningsplan; det skal
stilles krav om høy kvalitet, både miljømessig, teknisk og estetisk. Estetiske krav vil være knyttet til
armaturen, monteringen og selve lyset.
Areal utomhus pr boenhet:
Den valgte løsningen gir 31 m2 felles utomhusareal pr boenhet, dette eksklusiv torg, grøntdrag,
takterrasser og balkonger. Dette er over det angitte krav i regionalplanen for Jæren.
Fasadeoppriss nord av boligblokker B/F1 (til høyre) og B/F3 (til venstre).
Gang/ sykkelveger/gangareal:
Gang og sykkelveger i planområdet er i all hovedsak sammenfallende med områdereguleringen, slik
at koblinger til omkringliggende gang-/sykkelvegnett og fortau blir ivaretatt.
Forslaget til detaljregulering avsetter imidlertid mer areal til torg, og legger samtidig opp til at
avkjørsel til torget fra sør via Mjughøyden stenges for vanlig biltrafikk, noe som bidrar til gode
forhold for gående over torget.
I nord legges gangforbindelse som faller fra «boligtun» med kvartalslek ned mot gangveg/rampe
langs vestsiden av Kvernevikveien. Denne leder igjen mot undergang under Tranevegen og via trapp
eller rampe mot busstopp langs Kvernevikvegen,
I sør legges gangforbindelse mellom «boligtunet» og fortau langs og i høyde med Kvernvikvegen, og
i tillegg ned mot gang/sykkelveg langs Mjughøyden, og undergang under Kvernevikveien.
9
Det forutsettes at renovasjonsbil kan benytte dette arealet ved henting av avfall i R2. Det vil være
mulig å benytte alternative gangforbindelse via torg, i det korte tidsrommet tømming av
avfallscontainerne pågår.
Prosjektet har en nærhet til Kvernevikveien, som er prioritert kollektivakse, med busstopp rett
utenfor langhuset. Det planlegges optimal adkomst til busstoppet fra de forskjellige sidene av
prosjektet.
Trafikk og parkering:
Under planlagt bebyggelse for bolig og forretning, bygges P-kjeller. Det tillates sykkelparkering og
13 P-plasser for bil på gatenivå, av disse 4 offentlige passer utendørs og 9 plasser under betonglokk,
tilknyttet forretninger.
Kjøreadkomst til området skjer fra Kvernevikveien og via Traneveien. Kjøring over torg og til/fra
Mjughøyden, er bare tillatt for utryknings- og servicekjøretøyer.
Sykkel:
Økt bruk av sykkel som et transportmiddel er en målsetting. Prosjektet knytter seg til gang- og
sykkelveier både internt i området og til det overordnede gang- og sykkelveinettet. Det er satt av
plass til sykkelparkeringsplasser i hht normen både inne og ute. Ute på torget er det sykkel pplasser i tilknytning til hovedinngangen og aksen. I tillegg er det sykkelparkeringsplasser i pkjelleren.
Situasjonsplan
Universell utforming:
Prinsipper for universell tilrettelegging legges til grunn ved planlegging av alle bygg og
uteområder.
Hele anlegget er utformet i hht kravene til UU i Tek 10. Dette gir en likeverdig tilgjengelighet og
bruk for alle. Det er avsatt minst 5% av parkingsplassene for bevegelseshemmede. Samtlige plasser
er lagt med nærhet til hovedinnganger og heiser. Det er en mer stasjon for avfallssortering enn det
som er nødvendig etter normen, for å minske avstanden til containerne for bl.a de som har
problemer med å gå.
10
Vann og avløp:
Bebyggelsen forutsettes tilknyttet offentlig vannforsyning og avløp
Overvann:
Planområdet omfatter et areal på ca 12,3 daa, hvorav ca 4 da er regulert til «grønne flater» (dvs,
kvartalslek, felles lekeareal og annet uteoppholdsareal) som vil kunne bidra til fordrøyning av
flomvann.
I tillegg vil det være mulig å etablere ytterligere fordrøyende areal ved f. eks bruk av grønne tak og
permeable dekker i gangareal.
I en flomsituasjon vil det uansett være en stor del harde flater som ikke har fordrøyende effekt, og
dersom flomvann skal håndteres lokalt, bør det derfor planlegges areal for etablering av
overvannsanlegg/fordrøyningsmagasin i/ved planområdet.
Planområdet faller fra ca kote +30 til +26 mot vest, og det er i tillegg noe fall fra sør mot nord. Det
synes derfor naturlig å etablere evt. fordrøyningsmagasin i nordvestre del av planområdet, f. eks ved
O_Veg1 eller f_U1, eventuelt med et subsidiært magasin under o_Torg1. Det er derfor tatt inn i
reguleringsbestemmelsene for disse tre områdene at det kan etableres slikt anlegg.
Renovasjon:
For bolig er det satt av areal for nedgravde søppelcontainere. Disse er etter mye frem og tilbake
plassert i enden av felles uteareal. Det har vært viktig å finne plassering av containere på samme
nivå som inngangene, i nærheten av portalen til busstoppet, og som det er lett å se. I tillegg er de
ikke klint opp til boligene, noe som kunne ha skapt problemer i forhold til dårlig lukt fra avfallet.
Den foreslåtte løsningen medfører at renovasjonskjøretøy benytter g/s-veien.
Det har vært dialog med Stavanger kommune og Statens vegvesen med sikte på å plassere
containere i forlengelsen av busslomme langs Kvernevikveien, noe som ville gitt en bruksvennlig
løsning og enkel tilkomst for renovasjonskjøretøy. Statens vegvesen har imidlertid signalisert at en
slik løsning ikke kan aksepteres.
Energiforsyning:
Følgende opplysninger er relevante for vurdering av energisituasjonen:
• Lyse har p.t ikke planer om fjernvarmeutbygging
• Naturgass i Krossbergveien, 1 km unna.
• Tilsynelatende gode forhold for energibrønner
• I forbindelse med prosjektering/bygging av ny svømmehall har prosjekleder i Stavanger kommune
(25.03.2014) påpekt følgende: «Siden Stavanger kommune er først ute med nybygg i område, har vi
måttet satse på en selvstendig løsning for energiforsyning til svømmehallen … Alt varmtvann som
skal forlate bygget kjøres gjennom varmeveksler, slik at varmen kan brukes om igjen. Det blir ikke
noe igjen til nabobyggene.»
Det vil bli tatt stilling til energiløsning senere i prosessen.
Energiforsyning skal løses med et sentralt nærvarmeanlegg som skal dekke
varmeforsyningen for hele feltet.
Det vil bli vurdert bruk av geovarme, da det er antatt kort veg til fast fjell under
planområdet og området synes godt egnet til denne type energiløsning.
Det er ikke tatt endelig stilling til energikilde for en evt. nærvarmesentral fordi man
ønsker å kunne gjøre en vurdering av alternative muligheter basert på tilgjengelig
teknologi, økonomi og miljø på tidspunkt for byggesøknad. Nærvarmesentralen skal
tilfredsstille forskriftens krav til andel fornybar energi, og energiforsyningen skal
tilpasses et forventet effekt- og energibehov. I tidligfasevurderingene er det også tatt
11
hensyn til at lover og forskrifter som prosjektet skal forholde seg til kan bli strammet
inn underveis i prosessen.
Støy:
Sinus har utarbeidet en støyrapport for planforslaget, se vedlegg.
Sammendraget for vurderingen er som følger:
Retningslinje T-1442 er lagt til grunn for vurderingene av utendørs lydforhold.
Beregninger viser at private uteplasser på bakkenivå og vestvendte balkonger/uteplasser over
bakkenivå ikke har behov for støyskjermingstiltak. Avhengig av utforming av uteplasser mot sør i
B/F2 og takterrasser i BB1 kan det bli aktuelt med tiltak. Nøyaktig tiltaksomfang må avklares under
detaljprosjektering.
For nordligste kvartalslekeplass beregnes det nivå rundt 57 – 59 dB og skjerming bør vurderes.
Dette kan eventuelt utformes som lokale tiltak på lekeplassen ved utarbeidelse av utomhusplan eller
som en skjerm langs vei.
Planen ligger til rette for at boliger kan få minst én fasade med stille side, det vil si støynivå under
under Lden = 55 dB.
Høyeste støynivå på fasade er beregnet til opp mot 70 dB. Med så høye støynivå på fasade vil det bli
behov for detaljerte vurderinger av fasadetiltak for å sikre at krav til innendørs støynivå
tilfredsstilles i boliger.
Næringsaktivitet kan medføre behov for fasade- eller andre bygningsmessige tiltak. Også dette må
vurderes nærmere ved detaljprosjektering.
Vind:
Om sommeren er dominerende vindretning fra nordvest og nord, på våren er vinden jevnt fordelt
mellom nordøst og nordvest (kilde: Konsekvensutredning med beskrivelse for plan 2017). Det er fin
utsikt mot sjøen fra punkter øverst i terrenget, samtidig er dette vindutsatte områder, nærheten til
havet og vindstrømning herfra må håndteres for å skape uteområder med lè.
Meteorologiske data
Den nærmeste meteorologiske målestasjonen ligger på Sola lufthavn som, ca. 9,5 km ganske rett syd,
og ca like lagt ifra det åpne havet. Vindroser fra målestasjonen på Sola er vist i figur 3 og tabell 1
viser gjennomsnittverdier for vindhastighet for ulike årstider (Kilde: NVE, Vindressurskart,
http://www.windsim.com/library/norwegian-wind-atlas.aspx).
Tabell 1. Gjennomsnittlig vindhastighet for ulike årstider ved Sola lufthavn Stasjon Sola
År [m/s]
4.5
Vår [m/s]
4.3
Sommer [m/s]
3.9
Høst [m/s]
4.6
12
Vinter [m/s]
4.5
H
Ø
S
T
V
I
N
T
E
R
S
O
M
M
E
R
V
Å
R
Figur 3. Vindstatistikk, Sola.
I tett bebyggelse vil vindmønsteret rundt bygningene være avhengig av bygningenes innbyrdes
plassering, orientering og utforming. Man ønsker vanligvis å unngå høye vindhastigheter i områder
der mennesker oppholder eller beveger seg. I et komplekst bygningsmønster må man derfor vite
hvilke faktorer som bidrar positivt og negativt i forhold til vindklimaet.
Vindskjerming
Særlig vindutsatte områder kan skjermes mot høy vindhastighet ved å introdusere vindskjermer.
Disse kan være i form av vegetasjon som vist i SINTEF-BKS byggdetaljblad 311.110 og med f.eks
flettet pil, som vist på bildet.
13
Figur 6. Effekt av leplanting (ref: SINTEF-BKS byggdetaljblad 311.110)
Vi benytter beplanting som virkemiddel til aktivt å skape gode uteområder med lè for vinden. Mot
vinden fra havet i nordvest brukes vegetasjon som vindskjerming i flere lag. Først bibeholdes
trerekken i grøntområdet i nord. Videre bygges rekkverket mellom det overbygde platået og torg og
trafikkareal under opp som plantekasser. En slags moderne variant av de gamle steingarder med
jord og beplantning i midten. Rekkverkene blir doble betongvegger med jord imellom, og tett
beplanting av pil, som kan vokse til en høyde på 2-3 meter. Dette skaper en effektiv vegg for vindfiltrering, samtidig som det har en romdannende effekt i forhold til lekeplassene, uteområdene og
mellom boligene og det offentlige torget/innkjøringen til p-kjeller og varemottaket. Dette følges opp
med oppbygde arealer for beplantning mellom lekeplassene og gangarealene på platået, hvilket
motvirker effekten av vind i dette området, samt gir en soneinndeling av uterommet. Mot syd plantes
tilsvarende pil-hekk i rabatten, for å stoppe vinden fra syd og sydøst, for å unngå en vindtunneleffekt imellom bygningene. I tillegg vil dette skjerme uterommet mot trafikken i Mjugthøyden, og gi
en vakker avgrensning av uterommet på platået.
Kvalitetsprogram:
Overordnet kvalitetsprogram (OKP) for områdereguleringen er basisen for utarbeidet
kvalitetsprogram til detaljreguleringen. Kvalitetsprogrammet (KP) er utarbeidet for å være et felles
overordnet miljøstyrings- og veiledningsverktøy for all planlegging, bygging, drift og forvaltning av
området. Det er valgt å vise kvalitetsprogrammet som en sjekkliste over de forskjellige punktene
som skal være med, men henvisning til videre fordypning der dette er funnet nødvendig.
I bestemmelsene til gjeldende plan er det krav om at det ved rammesøknad skal dokumenteres
måloppnåelse ihh. til generelle ambisjoner i overordnet og detaljert kvalitetsprogram. I
14
bestemmelsene til planforslaget er det derfor ikke krav om at slik dokumentasjon i tillegg skal
innsendes og godkjennes av kommunen.
Risiko og Sårbarhet:
Det er utarbeidet ROS-analyse som del av konsekvensutredning til områdeplan 2017. Denne
vurderes dekkende for planområdet, og det er derfor ikke utarbeidet egen ROS-analyse for
detaljreguleringen. På bakgrunn av byggehøyde økes noe i forslaget til detaljplan, kommenteres
likevel følgende tema:
Vind:
Forhold nr. 2 i ROS-analysen for plan 2017 gjelder i hvilken grad området og bebyggelse er
vindutsatt. Det vurderes å være liten risiko i dag, men kan bli verre pga. klimaendring (sterkere
vindstyrke). Ved utforming av bygg må det tas hensyn til vindforhold/turbulens.
En hendelse er definert som mindre sannsynlig, men med alvorlig konsekvens (gul kategori).
Forholdet er derfor plassert i gul kategori, og det skal gjøres en kost-/nytte-vurdering av om tiltak
skal iverksettes.
Bebyggelsen, i forslaget til detaljregulering, er noe høyere enn i områdereguleringen, særlig gjelder
dette de to punkthusene. Det er derfor utarbeidet en vindvurdering til planforslaget.
Brann:
Utrykningskjøretøy har enkel adkomst til alle sider av bygningene, på bakkeplan via torg og
Kvernevikveien, samt via platået mellom bygningene, som dimensjoneres etter vekten av den tyngste
brannbilen.
Planforslaget åpner for byggehøyde i områdene B/F1 og B/F2 tilsvarende 8 etasjer over terreng.
Det tillates at det kan bygges inntil 50 m2 BRA i 9. etasje dersom dette arealet er direkte tilknyttet
boligenhet i 8. etasje (duplex).
Alle boligenheter må tilfredsstille forskriftskrav til brann/rømning. Når boligareal i 9. etasje kan nås
gjennom samme boligenhet via tilkomst i 8. etasje, gjelder samme forskriftskrav som for
boligenheter i lavere etasjer.
6. Vurdering av planforslaget og konsekvenser
Arealformål:
I detaljregulering 2512P er alle bygningsvolumene (F/K1, F/K2 og F/K3), definert for kombinert
formål forretning/bolig (de planlegges med forretningsareal i u-etasje). ‘Annet kombinert formål’
som i plan 2017 tilrettelegger for ‘kombinert utnyttelse til boliger, allmennyttige formål og
helsetjenester’ er imidlertid tatt ut av detaljreguleringen. Endringen i arealformål er gjort i samråd
med Stavanger kommune ved Bymiljø og utbygging (BMU), og forutsetter at behovet for
‘allmennyttige tjenester og helse’ kan løses mer hensiktsmessig i et kombinasjonsbygg, sammen med
det framtidige bydelshuset. Kommunen skal detaljregulere og bygge dette på et senere tidspunkt. En
foreløpig mulighetsstudie av kombinert bydelshus/helsesenter er allerede utført (se vedlegg 11).
15
Utsnitt områdeplan 2017
Innenfor 10-minutters gange (eller 5 minutter sykling) fra Kvernevik lokalsenteret, er det ca 2500
eksisterende boliger. I tillegg planlegges bygget ca 132 i selve lokalsenter og ca 800 i plan 2326 for
Nore Sunde. Sammenlagt vil det gi ca 3300 boenheter og tilnærmet 7000 innbyggere.
Vi anbefaler at formål tjenesteyting følges opp i programmering og videre detaljregulering av
bydelshuset. Alternativt bør ‘annet kombinert formål (inkl. tjenesteyting og helse) legges inn i plan
2512P før politisk 2.gangsbehandling. Det kan tilrettelegges for helsesenter i felt F/K3, i 1.etasjen
som er på nivå med Kvernevikveien, og nær busstopp (jfr. områdeplan 2017). Det vil kunne medføre
at anlegget får ca 11 stk færre boenheter.
Arealer, utnyttelse, høyder:
Plan 2512P tilrettelegger for følgende:
4421 m2BRA til butikker og innvendig torg: Dette vil styrke dagligvaretilbudet i Kvernevik og
Sunde. I tillegg planlegges i alt 479m2 til varelevering, overdekket sykkelparkering, HC-parkering og
enkelte korttids-parkeringsplasser.
Arealdisponeringen synes fornuftig, og vurderes å være innenfor gjeldende kommuneplanen som
tillater maks 4500 m2 BRA til detaljhandel i Kvernevik lokalsenter (overdekket parkering og
varemottak er da ikke medregnet).
16
Plan U-etasje med torg, butikker, innkjøring til parkering og varelevering.
Plan 1. etasje med boliger og lekeplasser på lokk over butikker.
13100 m2 boligareal (130 boenheter): Dette vil supplere boligtilbudet i området og styrke
lokalsenteret med aktivitet og innhold. Det vil også bidra til tryggere torg og uterom med innsyn og
sosial kontroll. Det dreier seg om å utvikle en moderne boform (og miks av leilighetsstørrelser) som
utnytter nærkontakt med lokalsenteret (butikker, kafe, svømmehall, bydelshus, kirke, torg,
bussholdeplass), og gangavstand (4-5 minutter) til skoler, barnehager, idrettsanlegg, turområder. Når
det gjelder boligdelen foreslår detaljreguleringen en økning i maks tillatt m2 BRA; fra 9500 m2 i
17
områderegulering 2017, til 13100 m2 i detaljreguleringen. Som et resultat av dette er også
etasjeantallet økt: I langblokken langs Kvernevikveien er etasjeantallet økt fra 3-5 etasjer i
områdeplanen, til 3-7 i detaljplanen. I de to blokkene på vestsiden økes etasjeantallet fra 3-5 i
områdereguleringen til 8-9 i detaljreguleringen. Fotavtrykket er imidlertid betydelig redusert; fra ca
22mx37m i områdereguleringen til ca18x24m i detaljreguleringen. Avstanden mellom de to fremste
blokkene er også økt fra 37 m til 50 m. De framstår i et mer luftig rom som høyreiste punktblokker.
Endringen i arealutnyttelse og volumoppbygging har både positive og negative konsekvenser:
Volumoppbyggingen vil medføre noe bedre utsiktsforhold fra leiligheter/balkonger i alle blokkene.
Adkomst til boligene i punktblokkene blir enklere, i hver av disse blir det inngang til leiligheter fra
vertikalkjerne med trapp /heis.
Skyggedannelse fra punktblokkene blir betydelig lengre og noe smalere. Sol/skyggepartier vil i større
grad skifte i takt med solens gang, og alle leilighetene vil få litt sol i løpet av dagen (dette også i
vinterhalvåret). Dette bør dokumenteres nærmere før 2.gangsbehandling av planen.
Vindforhold og avskjermende tiltak er beskrevet i planforslaget, men det er ikke foretatt
vindsimulering og/eller grundig analyse av dette. Det er vanskelig å si hvordan byggehøydene vil
påvirke vindforhold, og eventuelt forårsake turbulens. Vi anbefaler at det før 2.gangsbehandling
gjennomføres vindsimulering av foreslått volumoppbygging, og at konsekvenser/tiltak utredes
nærmer i tråd med resultatet. Dette er i henhold til høringsutkastet til ny kommuneplan for 20142029.
Øvers: snitt øst-vest, Nederst: snitt nord-sør
Næringsvirksomhet og sysselsetting
Planforslaget legger til rette for utbygging av ca 22.000 m2 BRA, pluss et relativt stort
parkeringsanlegg som rommer ca 275 p-plasser. Dette vil skape en sysselsettingseffekt primært
innenfor bygg og anlegg.
Rekkefølgetiltak:
Utbyggingen er heftet til rekkefølgekrav som har avgjørende betydning for utviklingen av
lokalsenteret: Ny rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien, ny adkomstvei med g/s-undergang
fra nevnte rundkjøring samt torg og grøntareal med g/s-forbindelser til omgivelsene.
Rekkefølgebestemmelsene i områderegulering 2017 synes tilfredsstillende videreført/ivaretatt i
bestemmelsene for plan 2512P.
Trafikkforhold
Planen vil gjøre området mer attraktivt, og medføre at vesentlig flere personer beveger seg inn/ut.
Ny rundkjøring i kryss Kvernevikveien/Traneveien gir god trafikkavvikling og økt trafikksikkerhet.
18
Traneveiens trase legges også noe om, og det bidrar til å trygge trafikkforholdene ikke minst for
beboere på nordsiden av planområdet.
Parkering, vareleveranse:
Innkjøring til parkering og vareleveranse er lagt nær adkomstveien på nordsiden av lokalsenteret.
Parkering i området skjer under bakken, atskilt fra de gående og syklende.
Det planlegges et sentralt p-anlegg som vil kunne betjene lokalsenterets funksjoner og nærliggende
kirke. Områdeplan 2017, som tillater maks 270 p-plasser, er fulgt opp i detaljreguleringen som viser
ca 264 p-plasser i 2.u-etasje + 7 overdekkede p-plasser i etasje 1.u-etasje (på nivå med butikkene) +
4 utenfor på bakkeplan (i alt ca 275). I samråd med BMU er 70 stk av disse p-plassene avsatt for
offentlige formål (svømmehall, bydelshus, kirke). Fra parkeringsanlegget (2.u-etasje) er det skissert
rullebånd til innvendig torg/forretninger og spiraltrapp til utvendig torg.
Etasje U2: Parkering
Kollektiv –, gang- og sykkeltrafikk
Utbygging langs kollektivårene styrker grunnlaget for kollektivtrafikken. Forestående utbygging i
Kvernevik lokalsenter og Nore Sunde medfører vesentlig større passasjergrunnlag enn i dag.
Separering av trafikantgruppene, i forbindelse med undergang under Traneveien, vil øke
trafikksikkerheten. Gang – og sykkelvegnettet blir utbedret, med bedre helhet og sammenheng.
Skolebarn vil få en tryggere skolevei, atskilt fra bilvegnettet. Det samme gjelder målpunkter som
Hålandsvatnet og de forskjellige fasilitetene i lokalsenteret. Planforslaget gir god
sykkelparkeringsdekning for boenhetene, og for besøkende til lokalsenteret generelt.
19
Levekår og barn og unges oppvekstvilkår:
Nytt planforslag styrker og supplerer den eksisterende grønnstrukturen med torg og urbane flater og
plasser (inkl. kvartalslekeplass og sandlekeplasser). Det legges til rette for boliger og butikker i nært
samspill med detaljplanens tilgrensende elementer, dvs. framtidig bydelshus, svømmehall (som er
under bygging) samt eksisterende kirke og møteplasser. De grønne rommene og torget vil ha en
viktig funksjon som arena for kulturarrangementer av formell og uformell karakter. Parkdrag og g/sveier vil være attraktive for opphold og for turgåere. Ny svømmehall vil være tilgjengelig for skoler
og befolkningen for øvrig.
I detaljreguleringen inngår forskjellige uteplasser for lek/opphold som er nært knyttet til boligene. I
planforslaget 31m2 uteareal pr boenhet (dette er utenom torg og balkonger).
Estetikk:
Detaljreguleringen følger opp hovedtrekk i plan 2017 vedrørende utforming av bebyggelse, torg,
utearealer, samt grensesnittet mot plan 2405 for ny svømmehall og aksialplass som forbinder
lokalsenteret og torget med Sunde kirke. Fra torget skal det være innganger til butikker, svømmehall
og bydelshus. Inngang til butikker, og trapp opp til uteareal med diverse lekeplasser og
gjennomgang til Kvernevikveien, ligger i forlengelsen av nevnte aksialplass. Torg skal
utformes/detaljeres på fotgjengernes premisser, og kun tillate gjennomkjøring for renovasjon og
utrykningskjøretøyer. Føringer i overordnet landskapsplan (Multiconsult) skal legges til grunn.
Utformingen av bebyggelsen er preget av varierende takhøyder, takterrasser, utkraginger i veggflater,
inntrukne og utkragede balkonger med mer. Det arkitektoniske uttrykket har en slags kubistisk
karakter; det framstår både som enhetlig (formalt samordnet) og variert (formalt differensiert).
I videre planlegging/prosjektering er det viktig å fastholde dette enhetlige/varierte uttrykket, samt å
tilstrebe tilsvarende arkitektonisk kvalitet i materialbruk og detaljering. For å ivareta dette er det satt
krav i reguleringsbestemmelsene til at bygningsvolumet på en best mulig måte skal tilpasses
omgivelsene ved hjelp av arkitektoniske virkemidler som volumoppbygging, materialer, farger,
konstruksjon og mer. Bygget skal gis en helhetlig utforming med høy arkitektonisk – og
materialmessig kvalitet. Det skal ved utforming, materialer, utbygging og bruk av området, legges
vekt på miljø- og ressursvennlige løsninger.
Energi, klima og miljø:
Detaljreguleringen synes å ha høye ambisjoner når det gjelder energi/miljø for denne type bygg.
Juridisk kan det ikke stilles strengere krav i planbestemmelsene enn hva TEK-10 setter krav om iht.
plan og bygningsloven.
Universell utforming:
Både ute- og innearealer skal opparbeides etter prinsippene om universell utforming. Dette sikres
gjennom pbl og reguleringsbestemmelsene.
7. Oppsummering og konklusjon
Detaljreguleringen tilrettelegger for utbygging av en forholdsvis stor og vesentlig del av Kvernevik
lokalsenter, inkludert opparbeiding av ny hovedatkomst, tilliggende torg, utearealer og tilhørende
anlegg.
Plan 2512P overskrider til en viss grad maks tillatt byggehøyde og arealutnyttelse i områderegulering
2017. Den følger imidlertid opp områdereguleringens intensjoner/hovedgrep og er godt tilpasset
tomtens beskaffenhet (topografi, størrelse, orientering osv.).
Sammen med svømmehallen (som er under bygging) og nytt bydelshus, som Stavanger kommune har
til hensikt å detaljregulere/prosjekter og bygge på et senere tidspunkt, vil utbyggingen av plan 2512
bidra til å gi bydelen nytt liv og et sterkt oppgradert, moderne lokalsenter.
For at lokalsenteret skal bli mest mulig fullverdig, som ledd i utviklingen av ‘10-minuttersbyen’ i
Kvernevik-Sunde området, bør det også legges til rette for at det evt. kan inneholde
20
lege/helsetjenester. Vi anbefaler at dette følges opp i forbindelse med
programmering/detaljregulering av bydelshuset. Alternativt bør det vureres om det skal åpnes for
dette i plan 2512P før 2.gangsbehandling.
Den arkitektoniske utformingen har et interessant kubistisk preg (som virker både enhetlig og
variert), og intensjoner/plangrep som ligger til grunn for områderegulering 2017 synes å være
ivaretatt. I tråd med dette formspråket (se illustrasjoner vedlegg 06) bør det også være mulig å
forbedre/videreutvikle østfasaden (mot Kvernevikveien) før 2.gangsbehandling.
Vi anbefaler at plan 2512P, detaljregulering for Kvernevik lokalsenter, sendes på høring og legges ut
til offentlig ettersyn.
Vedlegg 1
Vedlegg 2
Vedlegg 3
Vedlegg 4
Vedlegg 5
Vedlegg 6
Vedlegg 7
Vedlegg 8
Vedlegg 9
Vedlegg 10
Vedlegg 11
Verdlegg 12
Oversiktskart
Plankart datert 06.02.2015
Bestemmelser datert 06.02.2015
Kvalitetsprogram 26.01.2015
Planbeskrivelse datert 06.02.2015
Illustrasjoner datert 26.01.2015
ROS-analyse datert 26.01.2015
Renovasjonsteknisk plan 26.01.2015
Støyrapport, Sinus datert 16.12.2014
Merknader ved planoppstart (9stk samlet)
Mulighetsstudie kombinert bydelshus/helse datert 14.03.50
Utsnitt gjeldende områderegulering 2017
Gunn Jorunn Aasland
direktør
Anne Skare,
byplansjef
Ottar Vedelden,
saksbehandler
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.
21