אמנון נזרי
אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה אמנון נזרי ,מהנדס בנין ושמאי מקרקעין אדוה גן סתיו ,שמאית מקרקעין אלכס שנברגר ,כלכלן ובוגר מינהל עסקים עידו כהן ,כלכלן ובוגר מינהל עסקים תאריך: מספר תיק: מספרנו: 27. 03. 20. 2 .3888 8..80 8. 3 שומה מכרעת להיטל השבחה גוש שומה , 30083חלקה ( .33חלק) רחוב שבטי ישראל , 80ירושלים אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 2מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה תאריך: מספר תיק: מספרנו: 27. 03. 20. 2 .3888 8..80 8. 3 לכבוד: גב' אילה בורנשטיין ( ה מ ב ק ש ת) ע"י מר איתן שפיצר ,שמאי מקרקעין הועדה המקומית לתו"ב ירושלים (המשיבה) ע"י מר אמיר חופשי ,שמאי מקרקעין ג .א .נ ,. ג .א .נ ,. שומה מכרעת להיטל השבחה גוש שומה , 30083חלקה ( .33חלק) רחוב שבטי ישראל , 80ירושלים בהתאם להוראות סעיף ( 21ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה ,2655-מונתי כשמאי מכריע לענין ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון עקב אישור תכנית מס' 21736וכן עקב אישור הקלה. מ י מ ו ש ה ז כ ו י ו ת ה י נ ו ב ד ר ך ש ל ק ב ל ת ה י ת ר בנ י ה . הוצגו בפני שומות הצדדים: חוות דעתו של מר אמיר חופשי ,שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (המשיבה) ,מיום .5.25.1222 חוות דעתו של מר איתן שפיצר ,שמאי מקרקעין מטעם בעלי הזכויות במקרקעין ( ה מ ב ק ש ת ) ,מ י ו ם . 2 1 . 26 . 1 2 2 2 בתאריך 13.22.1222נערך דיון בנושא שבנדון בהשתתפות שמאי הצדדים והח"מ. ש מ א י ה צ ד ד ים ק י ב ל ו ה ז ד מ נ ו ת נ א ו ת ה לט ע ו ן ט י ע ו נ י ה ם ,ל ה צ י ג ר א י ו ת ו ל ה ג י ב על טיעוני הצד שכנגד. ש מ א י ה צ ד ד י ם ק י ב ל ו א ת פ ר ו ט ו ק ו ל ה י ש י ב ה ו ק י ב ל ו א פ ש ר ו ת ל ה ג י ש ת ג ו ב ו ת ו ה ע ר ות לפרוטוקול. לצורך מתן חוות הדעת ביקרתי בנכס ובסביבתו. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 1מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה וזאת חוות דעתי: .2 מ ט ר ת ה ה ע ר כה הערכת ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון ,כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ,התשכ"ה ,2655-עקב אישור תכנית מס' 21736וכן עקב אישור הקלה. .1 ת א ר י ך ב י ק ו ר ב נכס ביקור בנכס ובסביבתו נערך ע"י הח"מ בתאריך .1.21.1222 . 3ה מ ו ע ד י ם הק ו ב ע י ם לה ע ר כ ה מועד תחילת תכנית מס' 21736ומועד אישור ההקלה ,כדלקמן: תכנית מס' 21736 אישור ההקלה .1 1 2 21.25.122232.22.1222 - פ ר ט י ה נ כס מהות הנכס: תוספת לבנין מגורים קיים גוש שומה: 32256 חלקה: 233 ש ט ח ח ל ק ה ר ש ו ם: 1 2,265.3מ"ר ת ת -ח ל ק ה: 2 2 ש ט ח ת ת -ח ל ק ה ר ש ו ם: 2 53.31מ"ר (שטח בנוי) החלק ברכוש המשותף: 162156 תיאור הצמדות: חצר גינה כתובת הנכס: רחוב שבטי ישראל ,52ירושלים בשטח 52מ"ר בשטח 551מ"ר עפ"י נסח רישום מקרקעין שהופק באמצעות האינטרנט בתאריך .21.26.1222 הרלוונטית לחוות דעת זו. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 3מתוך 15 511408-3.doc אמנון .5 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה ת א ו ר ה ס ב י ב ה ו ה נ כס 5.2 הנכס נשוא הערכה ממוקם בחלקו הצפוני ובעברו הדרום-מזרחי של רחוב ש ב ט י י ש ר א ל ו ב ע ב ר ו ה ד ר ו מ י ש ל ר ח ו ב כ " ץ ב י ר ו ש ל י ם .ר ח ו ב ש ב ט י י ש ר אל ס ל ו ל ב א ס פ ל ט ע ם מ ד ר כ ו ת מ ר ו צ פ ו ת ב אב נ י ם מ ש ת ל ב ו ת ( ח ל קן ס ל ו ל ו ת באספלט) ותאורת רחוב .רחוב כ"ץ ,בקטע הסמוך לנכס ,מיועד להולכי רגל ב ל ב ד. 5.1 הסביבה מאופיינת בבנייני מגורים ומוסדות דת בני 1-5קומות. מ ד ר ו ם -מ ע ר ב ל נ כ ס בנ י ן מ ג ו ר י ם ח ד ש מ ע ל ק ו מ ת ק ר ק ע מ ס ח ר י ת ה מ ש מ שת כסופר-מרקט (רחוב שבטי ישראל .)16 5.3 ה פ י ת ו ח ה ס ב י ב ת י מ ל א ו כ ו ל ל כ ב י ש י ם ס ל ו ל י ם ב א ס פ ל ט ,מ ד ר כו ת ,ת א ו רת רחוב ,תשתיות חשמל ,מים ,ביוב וכיו"ב. 5.1 ח ל ק ה , 2 3 3ב ג ו ש ש ו מ ה 3 2 2 5 6ה י נ ה ב ע ל ת צ ו ר ת ט ר פז ,ע ם ח ז ית צ פ ו ן -מ ע ר ב י ת ה פ ו נ ה ל ר ח ו ב ש ב ט י י ש ר א ל בא ו ר ך ש ל 3 6מ ' ,ע ו מ ק מ מ ו צ ע של כ 31-מ' ושטח רשום של 2,265.3מ"ר. 5.5 ע ל ה ח ל ק ה ש ב נ ד ו ן ב נ ו י ב נ י ן מ ג ו ר י ם ו ת י ק ב ן 3ק ו מ ו ת מ על ק ו מ ת מ רתף חלקית .הבנין בנוי שלד בטון ,קירות חוץ מחופים אבן ירושלמית וגג שטוח מבטון .לבנין שתי כניסות .בבנין אין מעלית ואין שטחי חניה לרכב. סביב הבנין חצר לא מטופחת. 5.5 נ ש ו א ש ו מ ה ז ו מ ה ו ו ה ב ק ש ה ל ה י ת ר ב נ י ה ל ה ר ח ב ת ד י ר ה ה מ מ ו ק מ ת ב ק ו מת מ ר ת ף ח ל ק י ת ב א ג ף ה צ פ ו ן -מ ז ר ח י ש ל ה ב נ י ן ( ת ת ח ל ק ה ) 2ו ל ת ו ס פ ת ש תי דירות חדשות ,אחת במפלס מרתף עליון והשניה במפלס מרתף תחתון ,באגף הדרום-מזרחי של הבנין. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 1מתוך 15 511408-3.doc אמנון .5 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה מ צ ב ת כ נ ו ני 5.2 תכניות מצב קודם על החלקה שבנדון חלות התכניות הרלוונטיות הבאות: 5.2.2תכנית בנין עיר , 22אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מס' 567מיום .25.27.2656 5.2.1תכנית מס' , 2302אשר פורסמה למתן תוקף בילקוט פרסומים מס' 3212מיום .15.21.2661 מטרת התכנית לתכנן את שכונת מורשה בהתייחסות לשיקום השכונה, לשימורה הארכיטקטוני ולמיק ומה במערך העירוני כשכונה המקשרת בין מזרח העיר למערבה. התכנית כוללת הוראות בדבר קביעת יעודי הקרקע השונים או שינויים של יעודי קרקע שונים ,קביעת הוראות בדבר מיתחמים לתיכנון מפורט ,הנחיות שימור ,הגדרת איזורי בינוי חדשים ,התווית ד ר כ י ם ח ד ש ו ת ,ק ב יע ת ש ט ח י ם ל ב נ י נ י צ י ב ו ר ו ל ש ט ח י ם פ ת ו ח י ם צ י ב ו ר י י ם ,ק ב י ע ת ה ו ר א ו ת ל ש י מ ו ר מ ב נ י ם ,ד ר כ י ם ו מ ע ב ר י ם צ י ב ו רי י ם להולכי רגל. התכנית מסווגת את החלקה שבנדון באזור מגורים ,1וחלות עליו ה ו ר א ו ת ת כ נ י ת ה מ ת א ר ל ג ב י א ז ו ר מ ג ו רי ם . 1ע ל ה ח ל ק ה הו ת ר ה הקמתו של בנין מגורים בן 1קומות עם בניה של שטח רצפה מקסימלי בשיעור של .212%-213%כן חלות על החלקה ההוראות הבאות: ב מ ג ר ש י ם ב נ ו י י ם אש ר ל א מ ו צו ב ה ם מ לו א ז כ ו י ו ת ה ב נ י ה י ו ת רותוספות בניה בתנאי שהתוספת המבוקשת תיבנה מאותם החומרים ובעיצוב זהה לבנין הקיים :כולל פתחים ,גגות ,סורגים וכו'. במידה וקווי הבנין הקיי מים חורגים מהמותר באזור מגורים 1תותרתוספת בניה לפי קווי הבנין הקיימים. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 5מתוך 15 511408-3.doc אמנון 5.1 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה ת כ נ י ת מ צ ב ח דש ת כ נ י ת מ ס ' , . 2 7 3 3א ש ר פ ו ר ס מ ה למ ת ן ת ו ק ף ב י ל ק ו ט פ ר ס ו מ י ם 11.25.1222 בתאריכים ובעיתונות 16.21.1222 מיום 5262 מס' ו.16.25.1222- ה ת כ נ י ת מ ש נ ה ר ק את ה מ פ ו ר ט ב ת כ נ י ת ז ו וכ ל י ת ר ה ה ו ר א ו ת ב ת כ נ י ת ה מ ת אר לירושלים 51ובתכנית מס' 1621ממשיכות לחול. התכנית חלה על החלקה שבנדון בלבד ,ומטרתה להקנות תוספות בניה בחזית לשם הרחבות יח"ד ולשם תוספת 1יח"ד. להלן עיקרי הוראות התכנית: .2 .1 .3 .1 .5 .5 .7 שינוי במערך יעודי הקרקע מאזור מגורים 1לאזור מגורים ב'.3 קביעת בינוי לתוספות בניה כמפורט להלן: ק ב י ע ת ב י נ ו י ל ת ו ס פ ו ת ב נ י ה ב ח ז י ת מ ז רח י ת ל ה ר ח ב ת י ח " ד ק י י מ ו תולתוספת 1יח"ד חדשות ,תוך שמירה של 5מ' בין 1האגפים בחזית האחורית. קביעת בינוי לתוספת קומה להרחבת יח"ד.ק ב י ע ת ק ו ו י ב נ י ן ל ב נ י ה ,כ א מ ו ר. הגדלת שטחי בניה בשטח התכנית מ 2,312-מ"ר שטחים מאושרים ל 2,765-מ"ר ,במפלסים .+7.22 ,+3.52 ,±2.22 ,- 1.52 ,-1.63 ,-5.35 קביעת השימושים בשטח למגורים. קביעת הוראות בינוי. קביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח. להלן נתונים כמותיים עיקריים בתכנית ,כמפורט בתכנית: נתון כמותי שטח התכנית מס' יח"ד שטח עיקרי מצב מאושר 2,265מ"ר 23יח"ד 2,211מ"ר תוספת למצב מאושר 1יח"ד 155מ"ר סה"כ במצב המוצע למימוש 25יח"ד 2,566מ"ר בהתאם להוראות הבינוי ,תותרנה תוספות בניה כמפורט להלן: .2תותרנה תוספות בניה בחזית המזרחית של הבנין במפלסים ,-1.52 ,-5.35 לשם יצירת 1יח"ד חדשות. .1תותרנה תוספות בניה בחזית המזרחית של הבנין במפלסים ,±2.22 ,-1.63 ,+ 7.22 ,+3.52לשם הרחבות יחידות דיור קיימות. . 3י ו ו ת ר ו ל פ ח ו ת 2 5 %ש ט ח י ם ח ד י ר י מ י ם מ ת ו ך ש ט ח ה מ ג ר ש ה כ ו ל ל ב מ ג מה ל א פ ש ר ק ל י ט ת כ מ ו ת ג ד ו ל ה כ כ ל ה נ י ת ן ש ל מ י נ ג ר ע י ל י ו ח י ל ח ו ל ם ל תת ה ק ר ק ע ב ת ח ו מ י ה מ ג ר ש .ה ש ט ח י ם ח ד י ר י ה מ י ם א פ ש ר ש י ה י ו מ ג ו נ נ י ם או מ צ ו פ י ם ב ח ו מ ר ח ד י ר ( כ ג ו ן :ר צ ף ו ח ל ו ק י ם ). אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 5מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה הבניה תבו צע בהינף אחד לתוספות בחזית צפון-מזרחית ,ובהינף אחד לתוספות בחזית דרום-מזרחית. בין התנאים להוצאת היתר בניה" :תאום עם יחידת השימור". להלן הערות השימור ,כמפורט בתכנית: כניסות :שיפוץ דלתות מקוריות ,החלפת ריצוף חיצוני הסרת חוטיםומתקנים חיצוניים. שימור עצי הברוש הגדלים בחזית. שיקום ושימור שערי הברזל וסורגים. שימור שערי האבן של הכניסה למגרש. אין לפגוע בגדרות מקוריות. שיקום ושימור מסדי האבן של גדרות וסורגיהן. ניקוי החזיתות מכל התוספות הקלות. תיאום פרטי אבן :סוג ועיבוד עם יחידת השימור לעת מתן היתר בניה.ב תקנון התכנית נקבע בין היתר כי" :שימור – קביעתו ,תכנונו ,ועלות שיפוצו וחידושו יקוזזו מהיטל השבחה". להלן טבל ת הזכויות והוראות הבניה ,כמפורט בתכנית: גודל מגרש במ"ר 2,265 שטחי בניה במ"ר מתחת לכניסה מעל הכניסה הקובעת הקובעת עיקרי שירות עיקרי שירות 52 325 232 2,161 סה"כ שטח בניה במ"ר 2,766 אחוזי בניה כוללים מס' יח"ד גובה מבנה (מטר) 251.76% 25 21.11 מס' קומות מתחת מעל הכניסה לכניסה הקובעת הקובעת 1 3 שטחי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את שטחי הבניה לתוספת בניה בתכנית זו בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב .2661 - בהתאם לתשריט התכנית המבנה שבנדון מסווג כמבנה לשימור. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 7מתוך 15 511408-3.doc אמנון 5.3 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה רישוי בניה ב ת א ר י ך 3 2 . 2 2 . 1 2 2 2ה ח ל י ט ה ו ע ד ת ה מ ש נ ה ל א ש ר ב ק ש ה ב ת י ק מ ס' 1 2 2 2 2 2 5 6 1 . 2 2ל ת ו ס פ ת ל י ח " ד ק י י מ ת ו כ ן ת ו ס פ ת ש ת י י ח " ד ח ד ש ו ת ,ע פ "י הפרוט הבא: בקומת מרתף שניה מפלס -5.35יח"ד חדשה מס' .21 ב ק ו מ ת מ ר ת ף ר א ש ו נ ה מ פ ל ס - 1 . 5 2י ח " ד ח ד ש ה מ ס ' , 2 5ו כ ן ה ר חב ת י ח " דקיימת מס' .2 בקומת קרקע מפלס ±2.22הרחבת יח"ד קיימת מס' ( 1אינה רלוונטיתלשומה מכרעת זו). קומה ראשונה ושניה ללא שינוי.הועדה החליטה לאשר את הבקשה כהקלה מהוראות תב"ע מס' 21736לסעיף ( 1 . 2 . 1ד ' ) ב ד ב ר ב נ י ה ש ל א ב ה י נ ף א ח ד ,ו כ ן ה ת נ ת ה א ת מ ת ן ה י ת ר ה ב נ יה בתנאים המפורטים בהחלטה. ב פ ר ו ט ו ק ו ל ה ח ל ט ת ו ע ד ת ה מ ש נ ה צ ו י י ן ל ע נ י ן ה ש י מ ו ר כ ד ל ק מ ן " :ה ת ק בל א י ש ו ר י ח ' ה ש י מ ור ע " י א ל ה ב ל ק ל ב מ ת א ר יך 0 8 / 0 7 / . 0עם ה ת נ א י ה ב א :יש ל ה ו ס י ף פר ט ח ד ש ש ל ה פ ת ח י ם ו סי ו מ ת ה גג " . להלן פירוט שטחי הבניה מתוך טבלת השטחים בתכנית הבקשה: קומה2מפלס קיים מרתף -5.35 קרקע -1.52 קרקע -1.63 א' ±2.22 ב' ג' סה"כ 3 62.22 312.77 355.67 351.61 2,211 שטח עיקרי במ"ר סה"כ שטח מוצע קיים 225.21 225.21 15.17 122.15 52.56 167 שטחי שירות במ"ר 3 12.66 12.66 מרפסת גג2אחר. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 6מתוך 15 511408-3.doc אמנון .7 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה מ צ ב מ ש פ טי 7.2 הזכויות בנכס ה ו צ ג ב פ נ י ה ע ת ק מ י ד ע מ ר ו כ ז מ פ נ ק ס הב ת י ם ה מ ש ו ת פ י ם ב ל ש כ ת ר י ש ו ם המקרקעין בירושלים ,שהופק באמצעות האינטרנט בתאריך ,21.26.1222 על-פיו רשומה חלקת משנה ,2בחלקה ,233בגוש שומה ,32256עפ"י הפירוט הבא: חלקת משנה: קומה: שטח תת-חלקה רשום: החלק ברכוש המשותף: תיאור הצמדות: הבעלים: 2 מרתף 53.31מ"ר (שטח בנוי) 162156 ח צ ר ב ש ט ח 5 2מ "ר גינה בשטח 551מ"ר א י ל ה א ה ו ב ה ב ו ר נ ש ט י י ן ( ב ש ל מ ו ת ). על חלקת המשנה רשומה הערה לטובת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים. הערה :הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה ראיה לכאורה לתוכנו. 7.1 שיקום שכונות החלקה שבנדון כלולה בפרויקט שיקום שכונות של משרד הבינוי והשיכון. הבתאם להחלטת ממשלה מס' 3315מתאריך 11.21.2666הורחב תחום השיקום הפיזי במתחם "החומה השלישית" ,בו כלולה החלקה שבנדון .נכון למועד חוות דעת זו טרם הסתיימה תקופת השיקום. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 6מתוך 15 511408-3.doc אמנון .6 נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה ש ו מ ו ת ה צד ד ים הוצגו בפני שומות הצדדים ,שעיקרן מובא להלן: 6.2 ש ו מ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ( ה מ ש י ב ה) מ ר א מ י ר ח ו פ ש י ,שמ א י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ,א ש ר ע ר ך את חוות דעתו ביום ,5.25.1222העריך את ההשבחה שחלה בשווי הנכס עקב אישור תכנית מס' 21736וכן עקב אישור הקלה ,כדלקמן: השבחה עקב אישור תכנית מס' :.2733 תוספת 1יחידות דיור חדשות. מ ה ו ת ה ה ש ב ח ה: 4 דירה מס' :.8 ש ט ח ה ד י ר ה: 5 שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם בינוי חדש על ישן: מקדם דחיה: ההשבחה: 63.26מ"ר ₪ 7,522 2.6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 803,222לתאריך .21.25.1222 דירה מס' :.8 ש ט ח ה ד י ר ה: 5 שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם בינוי חדש על ישן: מקדם דחיה: ההשבחה: 63.26מ"ר ₪ 7,522 2.6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 803,222לתאריך .21.25.1222 שמאי המשיבה הציג תחשיב חלופי להשבחה לדירה מס' .8בהתחשב בפטור עד 212מ"ר ,כדלקמן: ש ט ח ה ד י ר ה: 5 י ת ר ת ש ט ח ל פ ט ו ר: 6 שטח דירה 25בניכוי הפטור: שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם בינוי חדש על ישן: מקדם דחיה: ההשבחה לאחר פטור מותנה: 4 5 6 מ"ר מ"ר) מ"ר ₪ 63.26 (36.31 53.65 7,522 2.6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 230,730לתאריך .21.25.1222 לגישת שמאי המשיבה הרחבת הדירה הקיימת בלבד זכאית לפטור במסגרת שיקום שכונות. לא כולל ממ"ד בשטח של 22.63מ"ר. הפרש השטחים בין שטח דירה מס' ( 2בשטח 222.55מ"ר) לבין 212מ"ר. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 22מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה השבחה עקב אישור הקלה: מהות ההשבחה: שטח הדירות 21ו:25- שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם זמינות: ההשבחה: בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות גדולה יותר לבניה. 265.36מ"ר (ללא ממ"ד) ₪ 7,522 ( 2.2בגין בניה שלא בהינף אחד) ₪ .33,788לתאריך .32.22.1222 ש מ א י ה מ ש י ב ה ה צ י ג ת ח ש י ב ח ל ו פ י ל ה ש ב ח ה ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ב ה ת ח שב בפטור עד 212מ"ר ,כדלקמן: שטח הדירות 21ו:25- יתרת שטח לפטור: שטח הדירות בניכוי הפטור: שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם זמינות: ההשבחה לאחר פטור מותנה: 265.36מ"ר (ללא ממ"ד) ( 36.31מ"ר) 217.21מ"ר ₪ 7,522 ( 2.2בגין בניה שלא בהינף אחד) ₪ ..0,280לתאריך .32.22.1222 6.1שומת בעלי הזכויות בנכס (המבקשת) מ ר א י ת ן ש פ י צ ר ,ש מא י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ,א ש ר ע ר ך את ח ו ו ת ד ע ת ו ב י ו ם , 2 1 . 2 6 . 1 2 2 2ק ב ע כ י ל א ח ל ה ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ,ע קב א י ש ו ר ת כ נ י ת מ ס ' 2 1 7 3 6ו כ ן ע ק ב א י ש ו ר ה ק ל ה ,ה י ו ת ו ה נ כ ס כ ל ו ל ב א ז ור שיקום שכונות. ש מאי המבקשת הציג בשומתו שלוש חלופות ,כדלקמן: חלופה א': ה נ כ ס ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ב מ ס ג ר ת ש י ק ו ם ש כ ו נ ו ת ו מ ט ר ת ה ת כ נ י ת ה ח ד ש ה ה י נה שיקום הבנין ושימורו ע"י הרחבתו ותוספת 1יחידות דיור ,לכן לא חלה ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נכ ס ע ק ב א י ש ו ר ה ב ק ש ה. חלופה ב': ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ב ה ת ע ל ם מ פ ט ו ר ב ג ין שיקום שכונות ובהתחשב בעלויות בניה עודפות ,כדלקמן: אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 22מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה השבחה עקב אישור תכנית מס' :.2733 תוספת 1יח"ד חדשות. מהות ההשבחה: דירה מס' :.8 63.26מ"ר ש ט ח ה ד י ר ה: 5 ₪ 7,522 שווי קרקע למ"ר מבונה: 2.6 מקדם בינוי חדש על ישן: 7 מקדם הפחתה בגין משאבת ביוב 2.65 : 2.5 מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף תח ת ו נ ה: 8 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) מקדם דחיה: ₪ 2.3,870לתאריך .21.25.1222 ההשבחה: דירה מס' :.8 ש ט ח ה ד י ר ה: 5 שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם בינוי חדש על ישן: מ ק ד ם ה פ ח ת ה ב ג י ן מ ש א ב ת ב י ו ב: 7 מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף ע ל י ו נ ה: 6 מקדם דחיה: ההשבחה: 63.26מ"ר ₪ 7,522 2.6 2.65 2.7 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 233,820לתאריך .21.25.1222 ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג ת ח ש י ב ל ח י ש ו ב ה ה ש ב ח ה ל ד י ר ה מ ס ' . 8ב ה ת ח שב בפטור עד 212מ"ר ,כדלקמן: 63.26 ש ט ח ה ד י ר ה: 5 5 (36.31 יתרת שטח לפטור : 53.65 שטח דירה 21בניכוי הפטור: 7,522 שווי קרקע למ"ר מבונה: 2.6 מקדם בינוי חדש על ישן: 7 מקדם הפחתה בגין משאבת ביוב 2.65 : 2.5 מ ק ד ם ק ו מ ת מ ר ת ף תח ת ו נ ה: 6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) מקדם דחיה: ₪ .23,228לתאריך .21.25.1222 ההשבחה לאחר פטור מותנה: מ"ר מ"ר) מ"ר ₪ 7 8 לגישת שמאי המבקשת לצורך ניקוז הביוב מהדירות יש להתקין משאבה ,הכרוכה בעלות כספית וגורמת לפגיעה בסחירות הדירה היות ודיירי האזור הינם אוכלוסייה חרדית ,אשר נמנעת מהפעלת משאבות הביוב בשבת. הפחתה לדירות מתחת למפלס פני הקרקע ללא נוף וזרימת אוויר. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 21מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה ל א ח ר ה פ ח ת ת ע ל ו י ו ת ב נ י ה ע ו ד פ ו ת ה מ ק ו ז ז ו ת מ ה ה ש ב ח ה ל ד י ר ו ת ה ח ד ש ות ( ל ל א פ ט ו ר ע ד 2 1 2מ " ר ו ל ל א ד ח י ה ) ,ב ה ת א ם ל ח ו ו ת ד ע ת ה נ ד ס י ת , 9ב ס ך של ₪ 6 7 1 , 2 2 2כ ו ל ל מ ע "מ ,ה ג י ע ש מ א י ה מ ב ק שת ל מ ס ק נ ה כ י ל א נ וצ רה ה ש ב חה ב ש ו ו י ה נ כס ע ק ב א י ש ו ר ה ת כ נ י ת . השבחה עקב אישור הקלה: מהות ההשבחה: בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות גדולה יותר לבניה. סה"כ ההשבחה לדירות 21ו( ₪ 523,222 :25-ללא פטור עד )212 ( 2.2בגין בניה שלא בהינף אחד) מקדם זמינות: ₪ 8.,3.0לתאריך .32.22.1222 ההשבחה: ה ה ש ב ח ה ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ב ה ת ח ש ב ב פ ט ו ר ע ד 2 1 2מ " ר נ ק ב ע ה ע ל י די שמאי המבקשת בסך של .₪ 12,162 חלופה ג': ש מ א י ה מ ב ק ש ת ה צ י ג א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ב ה ת ע ל ם מ ע ל ו י ות הבניה העודפות ומפטור בגין שיקום שכונות ,כדלקמן: תכנית 9 מועד קובע 21736 21.25.1222 הקלת בניה 32.22.1222 דירה 21 25 ההשבחה ₪ 123,671 ₪ 166,112 ₪ 52,322 ההשבחה בהתחשב בפטור מותנה ₪ 213,511 ₪ 12,162 שמאי המבקשת הציג חוות דעת הנדסית שנערכה לנכס שבנדון בתאריך 22.26.1222ע"י מר משה הילו ,מהנדס בנין ,להערכת העלויות הנוספות הנגרמות בעקבות הבניה בקומת מרתף (עלויות :חפירה ,חיזוק יסודות ,קירות תמך לתיחום החצרות ,תוספת בניה בחיפ וי ומשאבות ביוב) .סכום זה אינו כולל את עלויות השימור לבנין כולו עפ"י הוראות התכנית ודרישות המחלקה לשימור מבנים בעיריית ירושלים. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 23מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה . 6ע י ק ר י ט י ע ו נ י ה צד ד ים ו ה כ ר עה 6.2 הנושאים השנויים במחלוקת: בין הצדדים קיימות מחלוקות בנושאים הבאים: עצם החיוב. -עלויות עודפות ,מקדמי הפחתה ומקדמי שווי. 6.1 פירוט עיקרי טיעוני הצדדים והכרעה בנושאים השנויים במחלוקת: 6.1.2 עצם החיוב: שמאי המבקשת: ל ג י ש ת ש מ א י ה מ ב קש ת י ש ל פ ט ו ר א ת ה מ ב ק ש ת מ ת ש ל ו ם ה י טל ה ש ב ח ה ,ה ן ע ק ב אי ש ו ר ה ת כ נ י ת ו ה ן ע ק ב א י ש ו ר ה ה ק ל ה ,הי ות ו ה נ כ ס ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ב ש כ ו נ ה ה מ ס ו ו ג ת ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם כ ש כ ו נת שיקום עפ"י החלטת ממשלה. ש מ א י ה מ ב ק ש ת מ צ י י ן כ י מ ט ר ת כ ס פ י ה י ט ל ה ה ש ב ח ה ב ש כ ו נ ות שיקום משמשים לשימור ושיפוץ הבנין ושיקום השכונה ,עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ל ע נ י ן ז ה מ צ י י ן ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י ב ה תא ם ל ה ו ר א ו ת ת כ נ י ת מ ס' 21736על בעלי הזכויות לבצע את הוראות השימור הנוגעות לבנין, ל מ ר ו ת ש ה ב נ י ה ה מ ב ו ק ש ת ה י נ ה מ ת ח ת ל ב נ י ן ה ק י י ם ו א ף מ ת חת למפלס הקרקע הקיימת. לביסו ס טענתו מפנה שמאי המבקשת ל פס"ד עשא (פ"ת) , 888. -08-.0 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העי ן נ ' שלמה שרון ,ש נ י ת ן ע "י כבוד השופט נחום שטרנליכט בבית משפט השלום בפתח תקוה ביום ,32.22.1222בו נקבע בין היתר כדלקמן: " מלשונה של הוראת הפטור עולה ,כי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה בכל מקרה בו מדובר בעלייה של שווי מקרקעין ,המיועדים למגורים, כתוצאה מאישור תכנית מתאר .אין הסעיף מדבר על השבחת מגורים אלא על השבחת "מקרקעין למגורים" .אין בלשונו של החוק שום רמז להבחנה בין הרחבת דירות קיימות ובין בניית דירות חדשות .ההדגשה בלשון החוק היא על השבחה של מקרקעין ולא על השבחה של דירות קיימות .בעניין זה ראה ספרו הנ"ל של המלומד רוסטוביץ בעמ' .333 הבחנה זו המוצעת על ידי המערערת אינה עולה בקנה אחד עם תכליתה של הוראת הפטור ,אשר נועדה להקל במצוקת הדיור באזורי מצוקה. הקלה במצוקת דיור יכולה לבוא על ידי הרחבת דירות קיימות ,אך גם על ידי הגדלת היצע הדירות למגורים באמצעות בניית דירות חדשות .פטור מהיטל השבחה יוזיל את עלות בניית הדירות החדשות וממילא את מחיר מכירתן לקונים ,ובכך יסייע הדבר בפתרון מצוקת הדיור באזורי מצוקה. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 21מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה לגירסת אלו המעניקים פרשנות מצמצמת להוראת הפטור של סעיף (.3ב)( ).הנ"ל ,אין מדובר בפרשנות המעניקה פטור רק להרחבת בנייה קיימת בהיקף מצומצם אלא לכל הרחבה של בניה קיימת ,וזאת גם לנוכח ההשוואה להוראות הפטור שבסעיף (.3ג)( ).לתוספת השלישית .שם קיימת הגבלה על שטח הרחבת מגורים קיימים ,מה שלא נמצא בסעיף (.3ב)( .).לשיטה זו מדובר בסעיף הנדון כאן רק בהטלת הבחנה בין הרחבת בנייה קיימת ובין בניה חדשה ,יהא שטחן אשר יהא .הבחנה זו בין בנייה חדשה להרחבת בנייה קיימת הינה מלאכותית ,ולטעמי ,בלתי מוצדקת .מדוע אדם הבונה בית מגורים קטן על מגרש ריק יחוייב בהיטל השבחה ,בעוד שאדם המשלש ומרבע את שטח ביתו הקיים יהיה פטור מתשלום ההיטל?! ככל שמדובר ברצון להקל על מצוקת הדיור באזורי מצוקה ,מטרה זו תושג גם על ידי בנייה חדשה התואמת את צרכי האיזור וגם על ידי סיוע בהרחבת דירות קיימות. תימוכין לגישה המרחיבה את הוראות הפטור אף על בנייה חדשה מצויה בפסק דינו של כב' השופט רון סוקול בע"א (חי') ,03-0.-2272נאסר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (לא פורסם) [פורסם בנבו] .ער אני לכך, שדעת הרוב באותו פסק דין תאמה את גישת המערערת דנן בנוגע לפרשנותו של סעיף (.3ב)( ).לחוק .יחד עם זאת ,מן הנימוקים המפורטים לעיל ,ובהתאם להוראות סעיף (20א) לחוק יסוד :השפיטה ,אני בוחר במקרה זה ללכת בדרכו של כב' השופט סוקול ,מה גם שהרחבת הפטור קנתה לה שביתה ,אמנם מהיבט אחר של הפטור ,גם בפסק הדין בע"א (ת"א) ,3088/02הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נ' כהן (לא פורסם), [פורסם בנבו] ,שם נאמר: "התכלית למתן הפטור המוחלט מהחבות של היטל ההשבחה בשכונת שיקום שהוכרזה על ידי הממשלה ,הכרזה שמעורבת בה גם הרשות ,נועדה להיטיב עם השכונה המוכרזת ולעזור בשיקומה בדרך של מתן הקלה והטבה לתושביה ומשיכת תושבים נוספים ולכן יש טעם רב בפרשנות הרואה בפטור מהיטל השבחה פטור מוחלט ולא רק דחיית מועד התשלום. ... ההטבה באה לעודד משיכת אוכלוסיה לשכונת השיקום ותושבים קיימים שיבצעו השבחות של נכסיהם וישפרו את השכונה ולכן אין זה הגיוני שאותם התושבים יאלצו לשלם היטל השבחה בזמן שיבקשו לממש את הנכס וכל שניתן להם זה רק דחיית מועד התשלום ולא פטור" הדברים יפים גם לענייננו .הפטור נועד לשקם אזורי מצוקה בין על ידי השבחת נכסי התושבים הקיימים ובין על ידי משיכת אוכלוסיה חדשה. ממילא אין להבחין בין חדש לישן ,וממילא יש לפרש את הוראת הפטור כחלה על הרחבת דירות קיימות ועל בניית דירות חדשות כאחד". מכאן מסיק שמאי המבקשת כי הזכות לפטור מהיטל השבחה בשיקום שכונות חלה גם על הרחבת בניה קיימת וגם על בניה חדשה. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 25מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה בהתייחס לפסיקות שהציג שמאי המשיבה בענין שיקום השכונות, מ ש י ב ש מ א י ה מ ב ק שת כ י מ ד ו ב ר ב ב י ת קו ל נ ו ע ב ב א ר ש ב ע ו ב ב ית א ב ו ת ב א ש ד ו ד כ ך ש ה פ ס י ק ו ת ה נ " ל ל א ה ת י י ח ס ו ל מ ג ו ר י ם ו א י נן דומות למקרה שבנדון. שמאי המשיבה: ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ה פ ט ו ר מ ח ו ב ת תש ל ו ם ה י ט ל ה ש ב ח ה ע קב שיקום שכונות חל על הרחבת הדירה הקיימת בלבד ,ואינו חל על תוספת יחידות דיור (דירות 21ו.)25- לביסוס טענתו הפנה שמאי המשיבה לפסיקות העוסקות בנושא, כדלקמן: ב פ ס " ד ע א ( ב " ש ) 2 1 2 1 2 2 1ר .א .ש לי ט פ ית וח ב נ י ה ו י ז ו םפ ר ו י ק ט ים ב ע " מ נ ' ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל ת כנ ו ן ו ב נ י ה א ש ד ו ד ש נ י תן ע"י כבוד השופטים י .טימור ,סגן נשיא ,נ .הנדל וש .דברת ביום ,26.21.1225נקבע כי במקרה של הוספת יחידות דיור חדשות אין להחיל את הפטור ,כדלקמן: "לשון החוק כפשוטה מדברת על השבחתם של מקרקעין למגורים קיימים, ולא מתייחסת למבנים חדשים .לכך תימוכין גם בדברי הסבר לחוק ,שם נאמר שמטרת החוק ליתן פטור לתוכניות הבאות להקל על מצוקת הדיור בדרך של הרחבת דירות מגורים (ראה הצעות חוק .873מיום ".)23.8.82 ג .ש .א ר ז ש ר ו ת י ם כל ל י י ם ב ע "מ בפס"ד עמנ (ב"ש) 6225-27-22נ ' ע י ר י י ת ב א ר ש ב ע ש נ י ת ן ע " י כ ב ו ד ה ש ו פ ט ת ש ר ה ד ב ר ת ,ס .נ ש יא ביום ,25.21.1222וכן ערר מס' ימ – 62-266222לאה בסון נ' ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל תכ נ ו ן ו ב נ י ה י ר ו ש ל ים ,נ ק ב ע כ י ה פ ט ו ר ח ל ר ק ב מ ק ר ה ש ל ה ר ח ב ת ד יר ו ת ק י י מ ו ת ו ל א ב מ ק ר ה ש ל ב נ י ה ח ד ש ה . בהתייחס לפסק הדין אליו הפנה שמאי המבקשת ,בו נקבע כי הפטור ח ל ג ם ב נ י ה ח ד ש ה ,מ ש י ב ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י מ ד ו ב ר ב פ ס י ק ה ש ל ב ית מ ש פ ט ה ש ל ו ם ו פ ס ק י ה ד י ן ה נ " ל ה י נ ם ש ל ב י ת ה מ ש פ ט ה מ ח ו זי המהווה ערכאה גבוהה יותר. ב נ ו ס ף ט ו ע ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ע ר ע ו ר ע ל ע צ ם ה ח ב ו ת ב ה י ט ל ה שב חה ל ד י ר ו ת ה ח ד ש ו ת ה י נ ו א ך ו ר ק ב ס מ כ ו ת ו ע ד ת ע ר ר ו ל א ב ס מ כ ו ת ש מאי מ כ ר י ע ,כ י ו ו ן ש מ ד ו ב ר ב ס ו ג י ה ט ה ו ר ה ש ל ע צ ם ה ח י ו ב ו ה ס ע ד ה י נו ב מ ס ג ר ת ו ע ד ת ע ר ר. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 25מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה מ ט ע ם ה מ ש י ב ה ה ו ג שה ח ו ו ת ד ע ת מ ש פ ט ית ש ל ב " כ ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ ית ירושלים ,עו"ד הדר מנצורי ,מיום ,21.22.1222המתייחסת לשאלת פטור מהיטל השבחה הניתן לשכונות שיקום עפ"י סעיף (26ב)()2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה .להלן עיקרי חוות הדעת המשפטית: ש א ל ת ה י ק ף ה ת ח ו ל ה ש ל ה פ ט ו ר ה נ י ת ן ל ש כ ו נ ו ת ש י ק ו ם ע מ דהלדיון במספר פסקי דין שניתנו ע"י בתי משפט השלום והמחוזי. בפסקי הדין עמדו בתי המשפט על מטרת הפטור ,שהינה לעודד ט י פ ו ל ו ש י ק ו ם ש ל א ו כ ל ו ס י י ה ח ל ש ה מ ב ח י נ ה ח ב ר ת י ת ,כך שיתאפשר לאנשים הגרים בשכונות אלה להרחיב את דירותיהם ולשפר את איכות חייהם מבלי שיוטל עליהם לשלם היטל השבחה. ב ה ת א ם ל כ ך ,נ ק ב ע בפ ס י ק ה כ י ה פט ו ר חל ר ק ע ל ה ר ח בת א ו ש י פ וץב נ י י נ י א ו ד יר ו ת מ ג ו ר י ם ק י י מ ים ,א ך לא ע ל ב נ י י ת ב נ י י נ י או ד י ר ו ת מג ו ר י ם ח ד ש י ם . ראה את דברי בית משפט השלום בחדרה בע"א ( 27227שלום חדרה) זרד ארכאן ,עמאש עווד ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון (פורסם במאגר "נבו"): "כאמור ,הפטור שניתן במסגרת סעיף (.3ב)( ).נועד להקל על מצוקת הדיור ולעזור בשיקום השכונות שיוכרזו כשכונות שיקום ע"י הממשלה .ההטבה באה להיטיב עם הרשות המקומית לצורך קבלת אמצעים כספיים לשיקום השכונות לצורך הטבה עם התושבים של אותן שכונות .זהו אותו איזון אותו הזכרנו לעיל .משכך הם פני הדברים ,יש לפרש את הסעיף בהתאם לתכליתו ,פירוש דווקני ומצמצם ולא מרחיב ,אשר קובע לאמור כי הפטור חל רק על הרחבת או שיפוץ בנייני או דירות מגורים קיימים ,אך לא על בניית בנייני או דירות מגורים חדשים". ראה גם :ע"א ( 2121221מחוזי ב"ש) ר.א .שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (פורסם ב מ א ג ר " נ ב ו " ) ; ה מר צ ה ( 3 3 6 2 6 6ש ל ו ם ר ח וב ו ת ) ר א ב ל ב י ת מ י י ט י ן אסתר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה "הדרים" (החלטת כב' השופט צבי הרטל מיום ,12.23.1222פורסמה במאגר "נבו"). י ו ד ג ש כ י ה ג י ש ה ל פ י ה א י ן ל ה ח י ל א ת ה פ ט ו ר ל ש י ק ו ם ש כ ו נ ותמקום בו התוכנית המשביחה מוסיפה דירות חדשות אומצה גם ע " י ו ע ד ת ה ע ר ר ל פ י צ ו י י ם ו ה י ט ל ה ש ב ח ה ב מ ח ו ז ה ד ר ו ם ב ע רר 65212226הועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע נ' ג.ש ארז ש י ר ו ת י ם כ ל ל י ם ב ע " מ ( ה ח ל ט ה מ י ו ם , 1 3 . 2 5 . 1 2 2 2פ ו ר ס מ ה ב מ אגר "נבו"). אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 27מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה בענייננו ,אין מחלוקת כי הת כנית המשביחה חלה באזור המוכרזכשכונת שיקום ,וכי התוכנית המשביחה מאפשרת הרחבת יחידות דיור קיימות וכן תוספת של שתי יחידות חדשות. לפיכך ,בהתאם לפסיקת בתי המשפט וועדת הערר ,הרי שההשבחה ב ג י ן ה ר ח ב ת ה ד י ר ה ה ק י י מ ת ה י נ ה פ ט ו ר ה מ ה י ט ל ה ש ב ח ה ,ב עוד ש ל ג ב י י ח י ד ו ת ה די ו ר ה ח ד ש ו ת ל א ח ל ה פט ו ר ,ו יש ל ח י י ב ב ה י טל , כ פ י ש נ ק ב ע ב ש ומ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת . הכרעה: למרות בקשתה של המשיבה להותיר את שאלת עצם החיוב להכרעתה ועדת הערר ,הרי ש בהתחשב בעובדה כי הערר על דרישת היטל ה ה ש ב ח ה ש ב נ ד ו ן ה ו ג ש ב ד רך ש ל מ י נ ו י שמ א י מ כ ר י ע ו ל א ב ד רך ש ל ע ר ר ל ו ע ד ת ה ע ר ר ו ב ה ס ת מ ך ע ל ה ח ל ט ת ו ע ד ת ה ע ר ר ה נ כ ב ד ה ב ער ר ( ד ר ו ם ) , 6 5 2 1 2 2 2 6ה וע ד ה ה מ ק ו מ י ת ל ת כ נ ו ן ו ל ב נ י ה ,ב א ר ש בע נ ' ג .ש א ר ז ש י ר ו ת י ם כ ל ל י ם ב ע " מ ,ב ה נ ק ב ע ב י ן ה י ת ר " :א נ ו סב ו ר י ם ,מב ל י ל ק ב ו ע מ ס מר ו ת ב ע נ יי ן ,כ י מ ש ה ו ב א ת י ק הי ט ל ה ש ב ח ה ב פ נ י ה שמ א י ה מ כ ר י ע ,מ ו סמ ך ז ה ל ה ח ל י ט ב כ ל ל ה מ ח ל ו ק ו ת ה נ ו ב ע ו ת מ ה ת יק , ש מ א י ו ת א ו מ ש פ טי ות ,ו ע ל י ו ל ית ן ש ו מ ה כ ו ל ל ת ה מ ת י י ח ס ת ל כ ל ל הטענות " ,הנני סבור כי עלי להכריע בכל המחלוקות שהובאו בפני, לרבות במחלוקת לענין תחולת הפטור. ל ע צ ם ה ע נ י ן :ס ו ג י י ת ת ח ו ל ת ה פ ט ו ר ל פ י ס ע י ף ( 2 6ב ) ( ) 2ט ר ם ה ו כ ר עה מ ב ח י נ ה מ ש פ ט י ת ו ק י י מ י ם ב ע נ י ן ז ה פ ס ק י ד י ן ס ו ת ר י ם ,כ מ פ ו רט לעיל. בסעיף ( 26ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע כי לא תחול חו בת תשלום היטל בשל השבחה שהיא בין היתר: " ( ) .ה ש ב ח ה ב מ ק ר ק ע י ן ל מ ג ו ר י ם ה מצ ו י י ם ב י ש ו ב א ו ב ח ל ק מ מ נ ו ש ה מ מ ש ל ה הכ ר י ז ה ע ל י ו כ ע ל ש כ ונ ת ש י ק ום ,כ ל ע וד ההכרזה בתוקף" ל ע נ י ן ז ה ד ע ת י כ ד ע ת ו ש ל כ ב ' ה ש ו פ ט ר ו ן סו ק ו ל כ פ י ש פ ו ר ט ה ו נ ו מ ק ה בפסק דינו (בדעת מיעוט) בע"א (חי') ,03-0.-2272עמאש נאסר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון ,וכן כדעתו של כבוד השופט נחום שטרנליכט ,כפי שפורטה ונומקה בפסק דינו ב ע ש א ( פ " ת ) , 8 8 8 . - 0 8 - . 0ה ו ע ד ה ה מ ק ומ י ת ל ת כ נ ו ן ו ב נ י ה רא ש ה ע י ן נ ' ש ל מ ה שר ו ן ,כ מ פ ו ר ט ל ע י ל . אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 26מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה משכך ,הנני סבור כי המבקשת זכאית לפטור מלא מהיטל השבחה הן עקב אישור תכנית 21736והן עקב אישור ההקלה ,לרבות בגין תוספת יחידות הדיור המבוקשת. עם זאת ,נוכח העדר הלכה מחייבת בענין זה כוללת חוות דעת זו ח ל ו פ ה ת ח ש י ב י ת ל ה י ט ל ה ה ש ב ח ה ב ה ת ע ל ם מ מ ס ק נ ת י ל ע נ י ן ת ח ו לת הפטור. 6.1.1 עלויות עודפות ,מקדמי הפחתה ומקדמי שווי: שמאי המבקשת: ש מ א י ה מ ב ק ש ת ט ו ע ן כ י ג ם ב ה ת ע ל ם מ ה ור א ת ה פ ט ו ר ב ג י ן ש י ק ו ם ש כ ו נ ו ת ל א נ ו צ ר ה ה ש ב ח ה ב ש ו ו י ה נ כ ס ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת 2 17 3 6 נוכח עלויות עודפות מהותיות 6הנדרשות לצורך מימוש תוספת ה ב נ י ה ה מ ב ו ק ש ת ו כ ן נ ו כ ח ה ע ל ו י ו ת ה נ ד ר ש ו ת ל צ ו ר ך ש י מ ו ר ה ב נ ין בהתאם לדרישות התכנית. ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב קש ת י ח י ד ו ת ה ד י ו ר ה נ ו ס פ ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ל ב נ י ה מ ת ו כ נ נ ו ת ל ה ב נ ו ת מ ת ח ת ל מ פ ל ס ה ק ר ק ע .ב ש ל כ ך נ ד ר ש ת ה ת קנת מ ש א ב ו ת ב י ו ב ב ה ן .נ ו כ ח ה ע ו ב ד ה כ י ה נ כ ס נ מ צ א ב ש כ ו נ ה ח ר ד י ת לא נ י ת ן י ה י ה ל ה פ ע י ל א ת מ ש א ב ו ת ה ב י ו ב ב שב ת ו כ פ ו ע ל י ו צ א ל א נ י תן י ה י ה ל ה ת ג ו ר ר ב ס ו פ י ש ב ו ע ב ד י ר ו ת א ל ה .ס ו ג י ה ז ו י ו צ ר ת ב ע י ית סחירות לדירות אלה ,הן מבחינת השכרתן והן מבחינת מכירתן, ולכן יש לקחת זאת בחשבון ע"י הפעלת מקדם הפחתה לשווי הדירות. ל ע נ י ן ה ע ל ו י ו ת ב ג י ן ת ו ס פ ת ב נ י ה ב ח י פ ו י ,כ מ פ ו ר ט ב ח ו ו ת ד ע ת ו של מ ר ה י ל ו , 6ט ו ע ן ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י כ א ש ר מ ח ל צ י ם ש ו ו י ק ר קע מעסקאות השוואה של נכסים בנויים בסביבה ,יש להביא בחשבון גם עלויות חיפוי במסגרת ניכוי עלויות הבניה. ב ה ת י י ח ס ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ב ת ו ס פ ת ד י ר ו ת ל ב נ י ן ק י י ם נ ו צר חיסכון בעלויות הבניה כתוצאה משימוש בחלק ממרכיבי הבנין הקיים ,משיב שמאי המבקשת כי בתוספת הבניה החדשה אין שימוש ב ת ש ת י ו ת ק י י מ ו ת ,א ל א מ ת ו כ נ נ ת ח פ י ר ה ש ל ש ת י ק ו מ ו ת מ ר תף ב ע ו ר ף ב נ י ן ק י י ם ע ם ק ו ש י ב ג י ש ה ,ע ל כ ל ה מ ש ת מ ע מ כ ך. ש מ א י ה מ ב ק ש ת ס ב ו ר כ י א י ן ז ה נ כ ו ן ל נ ק ו ב ב מ ק ד ם ע ל ו י ו ת ה ת א מה אלא יש לנקוב בערכן הנקוב של העלויות. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 26מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה שמאי המשיבה: ש מ א י ה מ ש י ב ה ס ב ו ר כ י כ ל ה ה פ ח ת ו ת ה נ ו ס פ ו ת ש ב י צ ע ש מ אי המבקשת הינן הפחתות מלאכותיות ,ועצם העובדה שהמבקשת החליטה לבנות את תוספות הבניה הנ"ל מוכיחה כי קיימת השבחה. ל ה ל ן ה ת י י ח ס ו ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ל ע נ י ן ע ל ו י ו ת ה ב נ י ה ה ע ו ד פ ות וההפחתות הנטענות על ידי שמאי המבקשת: מ ע י ו ן ב ח ו ו ת ה ד ע ת ה ה נ ד ס י ת ש ל מ ר מש ה ה י ל ו 6ע ו ל ה כ י א י ןה ת י י ח ס ו ת מ פ ו ר ט ת ל ע ל ו י ו ת ה נ ד ר ש ו ת ל נ כ ס ש ב נ ד ו ן ,כי א ם ל ע ל ו י ו ת א ש ר נ ד ר ש ו ת ל כ א ו ר ה ב ע ק ב ו ת ב נ י ה ב ק ו מ ו ת ה מ ר תף . א ו ל ם ה ש א ל ה מ ה י ק ו מ ת מ ר ת ף ה י נ ה ב ע ל ת מ ש מ ע ו ת ג ד ו ל ה ב כל הנוגע לקביעת העלויות הנוספות. מעיון בנספח הבינוי של התכנית עולה כי הדירות הנוספותממוקמות מתחת למפלס הרחוב ,בבניה האופיינית לירושלים, אולם מעל פני הקרקע ועם פתחים המיועדים לחלונות. יתרה מזו ,מביקור בנכס עולה חד משמעית כי הדירות הנוספות בשני ה מפלסים ממוקמות מעל פני הקרקע .בדירה במפלס -1.52 רואים בבירור 1חלונות גדולים הפונים לחצר ואילו בדירה ב מ פ ל ס - 5 . 3 5ר ו א י ם כ י ב ו צ ע ו ע ב ו ד ו ת ל סג י ר ת ה פ ת ח י ם .י ח ד ע ם זאת ,מתמונות של הנכס הנדון אשר נמצאו בתיק הבנין וצולמו ביום 5.27.1222נראה בבירור כי היו קיימים חלונות בקומה ה נ " ל .ס ג י ר ת ה פ ת ח י ם נ ע ש ת ה ב ש ל ה ע דפ ה א י ש י ת ש ל ה נ י ש ו ם ואינה נובעת מדרישות התכנית. ב נ ס י ב ו ת א ל ו ,ב ר ו ר כ י מ ד ו ב ר ב ד י ר ו ת רג י ל ו ת א ש ר מ מ ו ק מ ו ת בקומות התחתונות של הבנין מתחת למפלס הרחוב ,אבל בשום מקרה לא מדובר ביחידות חסומות ללא נוף וזרימת אוויר כפי שטוען שמאי המבקשת. מן האמור עו לה כי ייתכן והערכתו של מר הילו אינה מייצגתנאמ נה את המציאות הקיימת בפועל ,אלא נסמכת על הנחיות כלליות אשר נמסרו לו ללא קשר עם הנכס שבנדון. עלויות בגין תוספת בניה בחיפוי ,כמפורט בחוות דעתו של מרה י ל ו ,א י נ ן מ ה ו ו ת ע ל ו י ו ת ב נ י ה ע ו ד פ ו ת כ י א ם ח ל ק מ ה ב י נ וי המחייב בירושלים. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 12מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה בהתייחס לטענת שמאי המבקשת כי יש לקחת בחשבון הפחתהב ג י ן מ ש א ב ת ב י ו ב :מש א ב ת ב י ו ב ב ה ג ד ר ת ה מ י ו ע ד ת ל ה ז ר י ם א ת מי הביוב אל מפלס הקרקע .כאמור לעיל הדירות שבנדון ממוקמות מ ע ל מ פ ל ס ה ק ר ק ע ו ל פ י כ ך ל א ק י י מ ת כ ל ל ו ו ד א ו ת ב ד ב ר ה צ ו רך בהתקנתה. ל ה ב ד י ל מ ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת ,א י ן צ ו רך ב ה פ ע ל ה י ד נ י ת של המשאבה ,היות והיא מופעלת באופן אוטומטי .לפיכך ,טיעוניו לענין זה נשללים מהיסוד. כ כל שיוכח כי ישנו צורך בהתקנת משאבת ביוב ,הרי שעלות זו כלולה במקדם ההפחתה בגין בינוי חדש על ישן ,שנלקח בחשבון. ב ה ת י י ח ס ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן מ ק דםה פ ח ת ה ל ש ו ו י מ " ר מ ב ו נ ה ,ע ק ב ה מ צ א ו ת ה ד י ר ו ת ש ב נ ד ו ן מ ת חת למפלס פני הקרקע ללא נוף וזרימת אוויר :טענות אלה אינן עולות ב ק נ ה א ח ד ע ם ה מ צ י א ו ת ב ש ט ח .ב פ ו ע ל ,ה ד יר ו ת ש ב נ ד ו ן מ מ ו ק מ ו ת מעל מפלס הקרקע ונהנות ממספר כיווני אוויר. בנסיבות אלו ,אין מקום ליתן מקדמי התאמה לשווי ,עליו מסכים ש מ א י ה מ ב ק ש ת ,ה מ י י צ ג ש ו ו י מ " ר ע י ק רי מ ע ל מ פ ל ס ה ק רקע בהתאם לשימוש בפועל בדירות החדשות. ש מ א י ה מ ש י ב ה מ צ י י ן כ י ל ק ח ב ח ש ב ו ן ב ש ומ ת ו ה פ ח ת ה ב ש י ע ו ר של 12%בגין בינוי חדש על ישן המהווה הפחתה משמעותית הכוללת, בין היתר ,התייחסות להתאמות הנדרשות בבניית הדירות החדשות. בנוסף טוען שמאי המשיבה כי במקרה שבנדון מדובר בתוספת דירות ל ב נ י ן ק י י ם ,כ א ש ר ת ו ס פ ת ה ב נ י ה מ ת ב צ ע ת ת ו ך ש י מ ו ש ב חלק ממרכיבי הבנין (יס ודות ,תקרות ,אינסטלציה וכיו"ב). ל ע נ י ן ז ה מ צ י י ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י ש ו מ ת ו ה ת י י ח ס ה ל מ ר כ י ב ה ק ר קע מבלי להתייחס לחיסכון האפשרי בעלויות הבניה כתוצאה משימוש במערכות קיימות בבנין ,על הצד הזהיר. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 12מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה הכרעה: ל א ק י ב ל ת י א ת ע מ דת ש מ א י ה מ ב ק שת כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן ה ן מ קד ם שווי מופחת לזכויות הבניה ל דירות במרתף והן עלויות עודפות לבניה זו. ה נ נ י מ ס כ י ם ע ם שמ א י ה מ ב ק ש ת כ י ה די ר ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ל ב נ י ה בקומות המרתף ,על אף שהן כוללות פתחי חלונות ודלתות אל החוץ, הינן בעלות שווי נמוך משוויין של דירות דומות הבנויות בקומות. ע ם ז א ת ,מ קד ם ה ש וו י ה מ ו פ ח ת ל ז כ ו י ו ת ה ב נ י ה ל ד י ר ו ת א ל ה נ ג ז ר משווי המוצר המוגמר (הדירות לאחר בנייתן) ומשקף גם את העלויות העודפות הנדרשות. ל מ ע ל ה מ ן ה צ ו ר ך א צ י י ן כ י ל א ק י ב ל ת י א ת ט י ע ו נ י ש מ א י ה מ ב ק שת לענין עלויות הבניה העודפות .מעיון בחוות הדעת ההנדסית 6עולה כי מרביתן המכרעת של העלויות (עלויות חפירה ,קירות תמך לתיחום החצרות ,תוספת בניה בחיפוי ומשאבת ביוב) מהוות עלויות בניה ואינן בגדר עלויות עודפות. מצאתי כי הסעיף היחידי בחוות הדעת ההנדסית המבטא עלות עודפת ה י נ ו " ח י ז ו ק י ס ו ד ו ת ע ק ב ח פ י ר ה ב צ מ וד ל מ ב נ ה ק י י ם " ב ס ך ש ל + ₪ 55,222מע"מ. ק י ב ל ת י א ת ע מ ד ת ש מ א י ה מ ש י ב ה כ י י ש ל ק ח ת ב ח ש ב ו ן מ ק ד ם ה פ ח תה ב ג י ן ב נ י י ת ח ד ש ע ל י ש ן .מ ק ד ם ז ה כ ו ל ל ל ד ע ת י א ת ה ע ל ו ת ה ע ו ד פת הנדרשת לצורך חיזוק היסודות עקב החפירה הצמודה. לענין זה אציין כי לא קיבלתי את עמדת שמאי המשיבה ,ממנה ניתן ל ה ב י ן כ י ה ד י ר ו ת ה מ ב ו ק ש ו ת ב נ ו י ו ת כ ב ר ב פ ו ע ל .מ ב י ק ו ר ש ע ר כ תי בנכס עולה כי טרם הוחל בבניה המבוקשת. ל ע נ י ן ע ל ו י ו ת ה ש י מ ו ר :ל א ה ו צ ג ה ע " י ה מ ב ק ש ת ח ו ו ת ד ע ת או אסמכתא אחרת לענין העלויות הנדרשות לשימור הבנין. מעיון בהחלטת ועדת המשנה ,כמפורט בסעיף 5.3לעיל ,עולה כי הדרישה היחידה ש ל יחידת השימור בעירייית ירושלים הינה" :יש ל ה ו ס י ף פר ט ח ד ש ש ל ה פ ת ח י ם ו סי ו מ ת ה גג " . ל פ י כ ך ,ל א ק י ב ל ת י א ת ט ע נ ת ש מ א י ה מ ב ק ש ת כ י י ש ל ה פ ח ית מההשבחה עלויות נוספות בגין שימור הבנין. קיבלתי את הסכמת הצדדים כי ראוי לקחת בחשבון דחיה בגין בניה בהינף אחד. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 11מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה .22ערכי שווי במועדים הקובעים שמאי המשיבה: ש מ א י ה מ ש י ב ה ה צ י ג נ ת ו נ י ע ס ק א ו ת ה ש ו ו א ה ב ד י ר ו ת מ ג ו ר י ם ב ס ב י ב ת ה נ כס שבנדון ממאגר מיסוי מקרקעין ,כדלקמן: מועד העסקה כתובת 15.22.1222דניאל 1 שבטי ישראל 25 1.23.1222 22.27.1222שבטי ישראל 25 27.26.1222הע"ח 5 26.22.1222נתן הנביא 5 בממוצע מעוגל: תמורה ב₪- שטח במ"ר 2,522,222 652,222 2,235,222 2,112,222 2,167,522 65 51 75 71 62 מספר חדרים 3 3 3 3.5 1.5 שווי למ"ר בנוי בהתאמה לשטח ברוטו ₪ 21,235 ₪ 23,277 ₪ 21,511 ₪ 23,633 ₪ 25,165 ₪ .3,800 שמאי המשיבה מציין כי שנת הבניה בעסקאות הנ"ל הינה בין 2612ל 2652-וחישב את השווי קרקע למ"ר מבונה ,כדלקמן: שווי למ"ר בנוי ממוצע בהתאמה: בניכוי יזמות (:)12% בניכוי עלויות בניה ( ₪ 1,222למ"ר): ₪ 23,622 ₪ 22,522 ₪ 7,522 שמאי המשיבה מציין כי המועדים הקובעים לשומה זו סמוכים זה לזה ,בהפרש של כחצי שנה ,ולכן קבע כי אין הפרש בערכי השווי. ב נ ו ס ף ה פ נ ה ש מ א י ה מ ש י ב ה ל ש ו מ ת ו ה מ כ ר ע ת ש ל מ ר נ י ק י פ ר י מ ו , 10ל פ י ו נ ק ב ע ש ו ו י קרקע למ"ר מבונה בסך של ,₪ 5,622נכון לתאריך .2.22.1226 שמאי המשיבה מציין כי מאפייני המקום דומים לרחוב שבטי ישראל ,ולאחר ה ת א מ ה ל מ ו ע ד ה ק ו ב ע ב ש י ע ו ר ש ל 2 2 %ה ג י ע ל ש ו ו י ק ר ק ע ל מ " ר מ ב ו נ ה ב ס ך של ₪ 7,522במעוגל. שמאי המבקשת: שמאי המבקשת קבע שווי קרקע למ"ר מבונה בקומות בסך של ₪ 7,522בבניה ח ד ש ה ,ו ל ב י ס ו ס ק ב י ע ת ו מ פ נ ה ל ש ו מ ת ו ה מ כ ר ע ת ש ל מ ר נ י ק י פ ר י מ ו. 22 ש מ א י ה מ ב ק ש ת ט ו ע ן כ י מ ש ו ו י ז ה י ש ל ב צ ע ה ת א מ ה ל ד י ר ו ת ב מ ר ת ף. הכרעה: לאחר שבחנתי את מכלול נתוני השווי ,קיבלתי את השווי שקבעו שמאי הצדדים ב ס ך ש ל ₪ 7 , 5 2 2ל מ "ר מ ב ו נ ה ,ל א ח ר ש מ צ את י ו ס ב י ר . קיבלתי את טענת שמאי המבקשת כי שווי זה מבטא קרקע למ"ר מבונה בדירות בקומות עליונות ולא דירות במרתף וכי יש לבצע התאמת השווי לדירות במרתף. " 10שומה מכרעת" להיטל השבחה מיום ,1.25.1222בגוש ,32255חלקה ,217רחוב שטראוס 21-21בירושלים. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 13מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה . 2 2ע ק ר ו נ ו ת ו ש י ק ו ל י ם בה ע ר כ ה ב ה ע ר כ ת ה ה ש ב ח ה בש ו ו י ה מ ק ר ק ע י ן ש ב נ ד ו ן כ ה ג ד ר ת ה ב ת ו ס פ ת ה ש ל י ש י ת ל ח וק התכנון והבניה ,התשכ"ה ,2655-עקב אישור תכנית מס' 21736וכן עקב אישור הקלה הבאתי בחשבון ,בנוסף לאמור לעיל ,את העקרונות והשיקולים הבאים: 22.2 עפ"י התוספת השלישית לחו ק התכנון והבניה ,תשכ"ה ,2655-ההשבחה ה י נ ה " ע ל י י ת ש ו ו י ם ש ל מ ק ר ק ע י ן ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת ,מ ת ן ה ק ל ה א ו ה ת רת ש י מ ו ש ח ו ר ג " .ל פ י כ ך ,כ ד י ל ב ו ד ד א ת מר כ י ב ה ה ש ב ח ה ,י ש ל ה פ ח י ת א ת ש ו וי ה מ ק ר ק ע י ן ע פ " י ה מ צ ב ה ת כ נ ו נ י ה ק ו ד ם מ ש ו ו י ה מ ק ר ק ע י ן ע פ " י ה מ צב התכנוני החדש ,בכל אחד מהמועדים הקובעים. 22.1 המועדים הקובעים להערכה זו הינם כדלקמן: 21.25.1222 מועד תחילת תכנית מס' - 2173632.22.1222 -מועד אישור ההקלה - 22.3 הבאתי בחשבון כי הזכויות בנכס הינן זכויות בעלות. 22.1 מימוש הזכויות בנכס הינו בדרך של קבלת היתר בניה. 22.5 הבאתי בחשבון את מ צבו התכנוני של הנכס במצב הקודם ובמצב החדש במועד הקובע להערכה. 22.5 הבאתי בחשבון את מיקומו של הנכס ברחוב שבטי ישראל בירושלים. 22.7 הבאתי בחשבון את נתוניו הפיזיים של המגרש ,צורתו ,מידותיו ושטחו וכן את הבנוי עליו. 22.6 הבאתי בחשבון נתוני שוק רלוונטיים של נכסים בני השוואה בסביבת הנכס סמוך לתאריך הקובע להערכה. 22.6 ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן כ י ה ח ל ק ה ש ב נ ד ו ן כ ל ו ל ה ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם ב ש כ ו נת שיקום עפ"י החלטת ממשלה. 22.22הערכים בחוות דעת זו אינם כוללים מע"מ. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 11מתוך 15 511408-3.doc אמנון .21תחשיב כאמור לפטור התכנון החלטת נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה לעיל ,התחשיב המובא להלן מהווה חלופה למסקנתי כי המבקשת זכאית מ ת של ו ם ה יט ל ה ש ב ח ה ,ע פ " י ס ע י ף ( 2 6ב ) ( ) 2ל ת ו ס פ ת ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק ו ה ב נ י ה ,ל א ו ר ה מ צ א ו ת ה ח ל ק ה ב מ ו ע ד י ם ה ק ו ב ע י ם ב ש כ ו נ ת ש י ק ו ם ע פ "י ממשלה. השבחה עקב אישור תכנית מס' :.2733 תוספת 1יח"ד חדשות. מהות ההשבחה: דירה מס' :.8 שטח הדירה: שווי קרקע למ"ר מבונה: מ ק ד ם ש ו ו י ל ק ו מ ת מ ר ת ף ש נ י י ה: 11 מקדם בינוי חדש על ישן: מקדם דחיה: ההשבחה: 63.26מ"ר (ללא ממ"ד) ₪ 7,522 ( 2.65מפלס )-5.35 2.6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 827,782לתאריך .21.25.1222 דירה מס' :.8 שטח הדירה: שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם שווי לקומת מרתף ראשונה: מקדם בינוי חדש על ישן: מקדם דחיה: ההשבחה: 63.26מ"ר (ללא ממ"ד) ₪ 7,522 ( 2.6מפלס )-1.52 2.6 ( 2.6בגין בניה בהינף אחד) ₪ 802,880לתאריך .21.25.1222 השבחה עקב אישור הקלה: מהות ההשבחה: בניה שלא בהינף אחד המאפשרת זמינות גדולה יותר לבניה. שטח דירה מס' :21 שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם שווי: שווי קרקע גולמי לדירה מס' :21 63.26מ"ר (ללא ממ"ד) ₪ 7,522 2.65 ₪ 561,265 שטח דירה מס' :25 שווי קרקע למ"ר מבונה: מקדם שווי: שווי קרקע גולמי לדירה מס' :25 63.26מ"ר (ללא ממ"ד) ₪ 7,522 2.6 ₪ 556,212 סה"כ שווי קרקע גולמי: מקדם זמינות: ההשבחה: ₪ 2,253,115 ( 2.2בגין בניה שלא בהינף אחד) ₪ ..8,322לתאריך .32.22.1222 11הובא בחשבון כי לדירה זו חצר צמודה. אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 15מתוך 15 511408-3.doc אמנון נזרי ,ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה . 2 3ס י כ ום לאור כל האמור לעיל וכמפורט בהכרעתי בסעיף 6.1.2לעיל ,הגעתי לידי מסקנה כ י ה מ ב ק ש ת ז כ א י ת ל פ ט ו ר מ ת ש ל ו ם ה י ט ל ה ש ב ח ה ,ל פ י ס ע י ף ( 2 6ב ) ( ) 2ל ת ו ס פת ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק ה ת כ נ ו ן ו ה ב נ י ה ,ע ק ב א י ש ו ר ת כ נ י ת מ ס ' 2 1 7 3 6ו כ ן ע ק ב א י ש ור ההקלה. הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי ,בהתאם לנתונים שהוצגו בפני וכי אין לי כל חלק או ענין בנכס נשוא חוות הדעת. ולראיה באתי על החתום, אמנון נזרי מהנדס בנין ושמאי מקרקעין אמנון נזרי בע"מ ,רחוב אבא הלל סילבר ,21רמת-גן ( 51525מגדל חוגי קומה )7 דוא"ל[email protected] : פקס23-5233365 . טל23-5233366 . עמוד 15מתוך 15 511408-3.doc
© Copyright 2024