‫"משפטון" ‪ - 022/15‬האם יש להפחית מההשבחה תשלום לקרן חניה ששולם ע"פ תקנות התכנון והבניה (התקנת‬ ‫מקומות חניה)‪ ,‬תשמ"ג‪?1983-‬‬ ‫"השבחה" ‪ -‬משמעה עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או התרת שימוש חורג‪ .‬מקום בו שווי‬ ‫המקרקעין האמיר בנסיבות האמורות בסעיף‪ ,‬שמקורן במעשי רשויות התכנון‪ ,‬יחויב בעל המקרקעין בתשלום היטל‬ ‫השבחה עבור הפעילות התכנונית המשביחה‪ .‬ב"משפטון" זה נסקור את פסק הדין שניתן ע"י בית המשפט לעניינים‬ ‫מנהלים אשר דן בערעור על קביעת ועדת ערר ת"א בסוגיה האם יש להביא בחשבון את תשלום קרן חניה בעת קביעת‬ ‫שומת היטל ההשבחה והכרה בתשלום קרן חניה האמור כהוצאה המותרת לניכוי משומת היטל ההשבחה‪.‬‬ ‫נסיבות המקרה‪:‬‬ ‫בעלים יחיד של מבנה בין שתי קומות בת"א הגיש בתחילת ‪ 2010‬לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה לשינויים בבניין‪,‬‬ ‫לתוספת קומת דופלקסים‪ ,‬וכן בקשה לשימוש חורג בקומת הקרקע לחנות‪ .‬ביולי ‪ 2010‬אשרה ועדת המשנה לתכנון ובניה‬ ‫הבקשה תוך מתן הקלות לשיפור התכנון וניצול זכויות הבניה על הגג‪ .‬כמו כן‪ ,‬אשרה הועדה המקומית את השימוש‬ ‫החורג המבוקש ל‪ 5 -‬שנים נוספות‪ .‬באוקטובר ‪ 2010‬ניתנה שומה המתייחסת לעליית ערך הנכס בשל אישור ההקלות‪,‬‬ ‫ועל פי קביעת השומה חויב בעל המגרש בהיטל השבחה בסך של כ‪ .₪ 185,000 -‬עם קבלת השומה פנה בעל המגרש‬ ‫בבקשה למינוי שמאי מכריע על פי סעיף ‪(14‬ב)(‪ )1‬לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪ ,‬התשכ"ה‪ .1965-‬השמאי‬ ‫המכריע קבע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬קיזוז תשלום קרן חניה בסך ‪ ₪ 120,000‬משומת היטל ההשבחה‪ .‬שיעור היטל ההשבחה נקבע‬ ‫על הסך של כ‪ .₪ 47,000 -‬הוועדה המקומית הגישה ערר לוועדת הערר בגין שומת השמאי המכריע אשר דן בין היתר‪,‬‬ ‫בסוגיית קיזוז קרן החניה משומת היטל השבחה‪ .‬ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית בסוגיית איסור קיזוז‬ ‫קרן החניה משומת היטל ההשבחה‪ .‬ועדת הערר החזירה לשמאי המכריע את העניין כדי שייחשב מחדש את היטל‬ ‫ההשבחה בשומה המכרעת‪ .‬וועדת הערר הסבירה לעניין הקיזוזים‪ ,‬כי יש להבחין בין תשלומים המוטלים מכוח הדין‬ ‫כתנאי למתן היתר ומילוי דרישות החוק והתקנות אותם אין אפשרות לקזז‪ ,‬לבין הוצאות שהוציא מקבל ההיתר‬ ‫בביצועו של ההיתר אותם ניתן לקזז‪ .‬מאחר שהתשלום לקרן החניה הינו תשלום שיש לשלמו בהתאם לדרישות החוק‬ ‫והת קנות במסגרת האגרות‪ ,‬ההיטלים והתשלומים כחלק מהוצאות ההיתר‪ ,‬אין לקזזו מהיטל ההשבחה‪ ,‬בדיוק כשם‬ ‫שאי אפשר לקזז מהיטל ההשבחה אגרות בנייה וכל תשלום אחר הכרוך בהיתר הבניה‪ .‬לאור החלטה זו הוגש הערעור‪.‬‬ ‫בית המשפט פסק‪:‬‬ ‫בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר וקבע כי‪" ,‬השבחה" משמעה עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן‬ ‫הקלה או התרת שימוש חורג‪ .‬מקום בו שווי המקרקעין האמיר בנסיבות האמורות בסעיף‪ ,‬שמקורן במעשי רשויות‬ ‫התכנון‪ ,‬יחויב בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה עבור הפעילות התכנונית המשביחה‪ .‬שיעור דמי ההשבחה‬ ‫הועמד על מחצית ההפרש בין מצב הזכויות לאחר הפעולה התכנונית המשביחה ובין מצב הזכויות עובר לפעולה‬ ‫התכנונית‪ .‬את ההשבחה יש לחשב בהתאם למחיר בו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי‪ ,‬ממוכר מרצון לקונה‬ ‫מרצון‪ .‬ויודגש‪ :‬בעת עריכת שומת ההיטל יש לתת את הדעת רק להשבחה הנובעת באופן ישיר מהחלת הפעולה‬ ‫התכנונית על המקרקעין‪ .‬אין להביא בחשבון את התנאים וההתחייבויות שנטל על עצמו בעל המקרקעין לצורך יצירת‬ ‫המצב החדש‪ ,‬בין מול גורמים פרטיים ובין מול רשויות התכנון‪ .‬דהיינו‪ ,‬מקום שעל יזם או בעל מקרקעין לשאת‬ ‫בעלויות הנובעות מהתכנית המשביחה ונדרשות לשם מימושה ניתן לקחת את אותן העלויות בחשבון בעת שומת היטל‬ ‫ההשבחה‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬כל חיוב או הוצאה אחרת שהם חיצוניים לתכנית ושאין בהם כדי להשפיע על שווי השוק של‬ ‫המקרקעין ככאלה‪ ,‬לא יילקחו בחשבון בעת עריכת השומה מקום שאין הוראות מתאימות בדין המאפשרות זאת‪ .‬אשר‬ ‫לתשלום עבור קרן חניה ‪ -‬אין עסקינן בדרישה שמקורה או שהיא נובעת מהתכנית המשביחה‪ ,‬אלא מתקנות התכנון‬ ‫והבניה (התקנת מקומות חניה) ‪ .‬משהחיוב הינו חיצוני לתכנית‪ ,‬אין מקום להפחתת התשלום עבור קרן החניה‪ .‬מעבר‬ ‫לכך‪ ,‬דרישה זו לתשלום עבור קרן חניה היא דרישה המופנית אל מבקש היתר הבניה‪ .‬אלא שהמערער מבקש‬ ‫מביהמ"ש להורות כי התשלום עבור קרן החניה יקוזז מהיטל ההשבחה ויעבור למעשה אל הקופה הציבורית‪ .‬מצב‬ ‫דברים זה הינו בלתי סביר ומנוגד ללשון התקנות‪ .‬אפילו נניח כי התשלום עבור קרן חניה הינו תשלום הנדרש לשם‬ ‫מימוש התכנית‪ ,‬עדיין לא יהא זה נכון לקחת תשלום זה בחשבון בעת שומת היטל ההשבחה‪ .‬זאת בהיעדר הוראת‬ ‫קיזוז מתאימה בתוספת השלישית לחוק‪.‬‬ ‫(עמ"נ ‪ 50827-11-14‬רונן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב)‬ ‫(עריכה‪ :‬עו"ד יוגב חמני ‪)16.07.2015‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬ ‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬