‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫אמנון נזרי‪ ,‬מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬ ‫אדוה גן סתיו‪ ,‬שמאית מקרקעין‬ ‫אלכס שנברגר‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬ ‫עידו כהן‪ ,‬כלכלן ובוגר מינהל עסקים‬ ‫תאריך‪:‬‬ ‫מספר תיק‪:‬‬ ‫מספרנו‪:‬‬ ‫‪925 0.5 902 9‬‬ ‫‪2440.‬‬ ‫‪.2243 05 3‬‬ ‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬ ‫גוש ‪ , 229.‬חלק ות ‪2020-2023‬‬ ‫רחוב אביגדור המאירי ‪ , 2-8‬תל ‪ -‬אביב‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫תאריך‪:‬‬ ‫מספר תיק‪:‬‬ ‫מספרנו‪:‬‬ ‫‪925 0.5 902 9‬‬ ‫‪2440.‬‬ ‫‪.2243 05 3‬‬ ‫לכבוד‪:‬‬ ‫מ ר י ש ר א ל ב ר לב‬ ‫( ה מ ב ק ש)‬ ‫ע"י גב' אלה בר ניב‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫הועדה המקומית לתו"ב תל‪-‬אביב‬ ‫(המשיבה)‬ ‫ע"י מר אלירם ליפה‪ ,‬שמאי מקרקעין‬ ‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬ ‫ג ‪ .‬א ‪ .‬נ ‪,.‬‬ ‫שומה מכרעת להיטל השבחה‬ ‫גוש ‪ , 229.‬חלקות ‪2 0 20 - 2 0 23‬‬ ‫רחוב אביגדור המאירי ‪ , 2 - 8‬ת ל ‪ -‬אביב‬ ‫ב ה ת א ם ל ה ו ר א ו ת ס ע י ף ‪ ( 2 1‬ב ) ל ת ו ס פת ה ש ל י ש י ת ל ח ו ק ה ת כ נ ו ן ו ה ב נ י ה ‪,‬‬ ‫התשכ"ה‪ ,2625-‬מונתי כשמאי מכריע לענין ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון‬ ‫עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬ ‫מ י מ ו ש ה ז כ ו י ו ת ה י נ ו ב ד ר ך ש ל ק ב ל ת ה י ת ר בנ י ה ‪.‬‬ ‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪:‬‬ ‫חוות דעתו של מר אלירם ליפה ‪ ,‬שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית לתכנון‬ ‫ו ל ב נ י ה ת ל ‪ -‬א ב י ב ( ה מש י ב ה ) ‪ ,‬מ ת א ר י כ י ם ‪ 3 5 . 5 6 . 1 5 2 2‬ו ‪. 3 . 2 5 . 1 5 2 2 -‬‬ ‫חוות דעתה של גב' אלה בר ניב‪ ,‬שמאית מקרקעין מטעם בעלי הזכויות במקרקעין‬ ‫( ה מ ב ק ש ) ‪ ,‬מ י ו ם ‪. 1 . 5 2 . 15 2 1‬‬ ‫ב ת א ר י ך ‪ 5 . 5 3 . 1 5 2 1‬נע ר ך ד י ו ן ב נ ו ש א ש ב נ ד ו ן ב ה ש ת ת פ ו ת ה מ ב קש ‪ ,‬ש מ א י ה צ ד ד י ם‬ ‫והח"מ‪.‬‬ ‫הצדדים קיבלו הזדמנות נאותה לטעון טיעוניהם‪ ,‬להציג ראיות ולהגיב על טיעוני‬ ‫ה צ ד ש כ נ ג ד‪.‬‬ ‫הצדדים קיבלו את פרוטוקול הישיבה וקיבלו אפשרות להגיש תגובות והערות‬ ‫לפרוטוקול‪.‬‬ ‫לצורך מתן חוות הדעת ביקרתי בנכס שבנדון‪ ,‬בסביבתו ובמשרדי הועדה המקומית‬ ‫לתכנון ולבניה תל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫וזאת חוות דעתי‪:‬‬ ‫‪ . 2‬מ ט ר ת ה ה ע ר כה‬ ‫הערכת ההשבחה שחלה בשווי הנכס שבנדון‪ ,‬כהגדרתה בתוספת השלישית‬ ‫לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬ ‫‪ . 1‬ת א ר י ך ב י ק ו ר ב נכס‬ ‫ביקרתי בנכס ובסביבתו בתאריך ‪.1.55.1521‬‬ ‫‪ . 3‬ה מ ו ע ד הק ו ב ע ל ה ע ר כה‬ ‫מועד אישור ההקלות ע"י הועדה המקומית‪.6.53.1522 ,‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪ . 1‬פ ר ט י ה נ כס‬ ‫מהות הנכס‪:‬‬ ‫גוש‬ ‫‪2215‬‬ ‫‪2215‬‬ ‫‪2215‬‬ ‫‪2215‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מגרשים ריקים‪.‬‬ ‫חלקה‬ ‫‪2565‬‬ ‫‪2562‬‬ ‫‪2561‬‬ ‫‪2563‬‬ ‫שטח רשום‬ ‫‪ 135‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫כתובת‬ ‫המאירי ‪ 6‬ב'‬ ‫המאירי ‪ 6‬א'‬ ‫המאירי ‪6‬‬ ‫המאירי ‪ 2‬ב'‬ ‫עפ"י מידע מפנקס הזכויות שהופק באמצעות האינרטנט‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 5‬ת א ו ר ה ס ב י ב ה ו ה נ כס‬ ‫‪5.2‬‬ ‫החלקות נשוא ההערכה ממוקמות בעבר הצפוני של רחוב אביגדור‬ ‫המאירי‪ ,‬בקטע שבין רחוב למ דן ממזרח לרחוב אלתרמן ממערב‪ ,‬דרומית‬ ‫לגן וייץ‪ ,‬בשכונת נאות אפקה ב' בצפון מזרח תל אביב‪.‬‬ ‫ר ח ו ב א ב י ג ד ו ר ה מ א י ר י ה י נ ו פ נ י מ י ו ש ק ט ס ל ו ל א ס פ ל ט ע ם מ ד ר כ ות‬ ‫מ ר ו צ פ ו ת ב א ב נ י ם מ שת ל ב ו ת ו ת א ו ר ת ר ח ו ב ‪.‬‬ ‫‪5.1‬‬ ‫הסביבה מאופיינת בבתי מגורים צמודי קרקע‪ ,‬בנייני מגורים ותיקים‬ ‫בני ‪ 1-1‬קומות על עמודים וכן בנייני מגורים חדשים בני ‪ 25‬קומות‪.‬‬ ‫‪5.3‬‬ ‫הפיתוח הסביבתי מלא וכולל כבישים סלולים אספלט‪ ,‬מדרכות‪ ,‬תאורת‬ ‫רחוב‪ ,‬תשתיות חשמל‪ ,‬מים‪ ,‬ביוב וכיו"ב‪.‬‬ ‫‪5.1‬‬ ‫כל אחת מחלקות ‪ 2565-2563‬הינה בעלת צורה הקרובה למלבן מאורך‪,‬‬ ‫בעל חזית דרומית הפונה לרחוב אביגדור המאירי באורך של ‪ 25-21‬מ'‪.‬‬ ‫עומק כ"א מהחלקות כ‪ 33-‬מ'‪.‬‬ ‫‪5.5‬‬ ‫בעת הביקור בנכס נמצאו החלקות מגודרות בגדר פח טרפזי‪ .‬הוחל‬ ‫בביצוע עבודות עפר‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 2‬מ צ ב ת כ נ ו ני‬ ‫‪ 2.2‬תכניות‬ ‫על החלקה שבנדון חלות התכניות הבאות‪:‬‬ ‫תכנית‬ ‫פורסמה‬ ‫בילקוט‬ ‫פרסומים‬ ‫מס'‬ ‫‪176‬‬ ‫‪127‬‬ ‫‪26.51.2653‬‬ ‫‪25.53.2652‬‬ ‫‪2715‬‬ ‫ע'‬ ‫ל'‪1‬‬ ‫‪1262‬‬ ‫‪3175‬‬ ‫‪3122‬‬ ‫‪2.52.2672‬‬ ‫‪16.22.2665‬‬ ‫‪22.52.2667‬‬ ‫‪2663‬‬ ‫‪1555‬‬ ‫ג'‬ ‫‪ 1555‬א'‬ ‫ע'‪2‬‬ ‫ג'‪2‬‬ ‫‪1565‬‬ ‫‪1562‬‬ ‫‪1156‬‬ ‫‪1165‬‬ ‫‪5227‬‬ ‫‪5755‬‬ ‫‪16.52.2663‬‬ ‫‪2.51.2663‬‬ ‫‪12.51.2661‬‬ ‫‪22.51.2667‬‬ ‫‪26.53.1553‬‬ ‫‪15.56.1557‬‬ ‫ל'‬ ‫‪376‬‬ ‫תאריך‬ ‫הפרסום‬ ‫הערות‬ ‫תכנית כללית המחלקת לייעודים‬ ‫קובעת מספר יח"ד לגבי כל מגרש בשטח‬ ‫התכנית הראשית‬ ‫בנית קומת עמודים מפולשת באזורי מגורים‬ ‫מרתפים‬ ‫שינוי סעיף ‪ 17‬ב' בתקנון תכנית ל' העוסק‬ ‫בגו בה בנין על מגרש בעל מבנה מיוחד‬ ‫איחוד וחלוקה מחדש בהסכמת הבעלים‬ ‫חניה פרטית במגרשים של צמודי קרקע‬ ‫בניה על גגות בבתים‬ ‫הוראות מעודכנות לסידור חניה פרטית‬ ‫מרתפים‬ ‫בניה על גגות בבתים‬ ‫להלן פירוט יעוד הקרקע ועיקרי זכויות הבניה במצב הקודם‪:‬‬ ‫אזור מגורים א'‬ ‫יעוד החלקות‪:‬‬ ‫‪ 215‬מ"ר‬ ‫שטח בניה מותר לבניה‪:‬‬ ‫‪1‬‬ ‫מספר קומות מירבי‪:‬‬ ‫בית פרטי‪/‬קוטג'‬ ‫סוג מבנה‪:‬‬ ‫ק ו מ ת מ ת ר ף א ח ת ב שט ח ת כ ס י ת ק ו מ ת ק ר ק ע‬ ‫מרתפים‪:‬‬ ‫‪ 15‬מ"ר ליח"ד‬ ‫חדרי יציאה לגג‪:‬‬ ‫בשטח של עד ‪ 2/3‬משטח הגג הפנוי בצמוד‬ ‫פרגולות‪:‬‬ ‫לחדר היציאה לגג‬ ‫יח"ד אחת למגרש‬ ‫צפיפות‪:‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ 2.1‬רישוי בניה‬ ‫‪ 2.1.2‬בתאריך ‪ 6.53.1522‬קבעה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בפרוטוקול‬ ‫‪ ,1-22-5552‬בהחלטה מספר ‪ ,21‬בחלקה ‪ 2565‬גוש ‪ ,2215‬כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ .2‬לדח ות את ההתנגדות שכן ההיתר אינו מקנה זכות לפיצול יחידת‬ ‫המגורים ולא מבוקש שימוש נוסף במרתף שאינו למגורים‪.‬‬ ‫‪ .1‬לאשר רוחב פתח כניסה לחניה של ‪ 5.1‬מ' בהתאם לחוות דעת‬ ‫אגף התנועה לצורך תמרון‪.‬‬ ‫‪ . 3‬ל א ש ר א ת ה ב ק ש ה כ הק ל ה ל ‪:‬‬ ‫ כ נ י ס ה נ פ ר ד ת ל ח צ ר‪. 2‬‬‫ חצר מונמכת במרווח האחורי בלבד‪.‬‬‫ ה ק ל ה ש ל ‪ 2 5 %‬ב ק ו ב נ י י ן צ ד ד י ל מ ע ר ב ( ‪ 1 . 7‬מ' )‪.‬‬‫‪ 2.1.1‬בתאריך ‪ 6.53.1522‬קבעה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בפרוטוקול‬ ‫‪ ,1-22-5552‬בהחלטות מספר ‪ ,22-23‬בחלקות ‪ 2562-2563‬גוש ‪,2215‬‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫‪ .2‬לאשר רוחב פתח כניסה לחניה של ‪ 5.1‬מ' בהתאם לחוות דעת‬ ‫אגף התנועה לצורך תמרון‪.‬‬ ‫‪ . 1‬ל א ש ר א ת ה ב ק ש ה כ הק ל ה ל ‪:‬‬ ‫ כניסה נפרדת לחצר‪.1‬‬‫ חצר מונמכת במרווח האחורי בלבד‪.‬‬‫‪ 2.1.3‬הוצג בפני היתר בניה מספר ‪ 22-5712‬בחלקה ‪ 2563‬גוש ‪ ,2215‬רחוב‬ ‫ה מ א י ר י ‪ 2‬ב '‪ ,‬א ש ר נ י ת ן ב ת א ר י ך ‪ 1 3 . 5 6 . 1 5 2 2‬ל ה ק מ ת מ ב נ ה ח ד ש‬ ‫למגורים – קוטג' בקיר משותף בן ‪ 1‬קומות מעל מרתף‪ ,‬עם גג‬ ‫רעפים משופע וניצול חללו‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ככל הנראה טעות סופר; צ"ל כניסה נפרדת למרתף‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 7‬ה ז כ ו י ו ת ב נכס‬ ‫‪7.2‬‬ ‫חלקה ‪:2565‬‬ ‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2565‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬ ‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 135 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫הבעלים‪:‬‬ ‫‪7.1‬‬ ‫ברלב אשל מיה‪ ,‬החלק בכס ‪.2/1‬‬ ‫אשל נועם‪ ,‬החלק בנכס ‪.2/1‬‬ ‫חלקה ‪:2562‬‬ ‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2562‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬ ‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫הבעלים‪:‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫ברלב חזון דפנה‪ ,‬החלק בכס ‪.2/1‬‬ ‫חזון דוד‪ ,‬החלק בנכס ‪.2/1‬‬ ‫חלקה ‪:2561‬‬ ‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2561‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬ ‫הזכ ויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫הבעלים‪:‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪7.1‬‬ ‫ג ו ז ( מ נ ד ל ) א י ד י ת ‪ ,‬בש ל מ ו ת ‪.‬‬ ‫הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 212‬לטובת בר לב נינה מתאריך‬ ‫‪ ,5.21.1525‬על כל הבעלים‪.‬‬ ‫חלקה ‪:2563‬‬ ‫עפ"י נסח רישום מקרקעין רשומה חלקה ‪ 2563‬בגוש ‪ 2215‬בפנקס‬ ‫הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫שטח רשום‪ 355 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫הבעלים‪:‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫ג ו ז ( מ נ ד ל ) א י ד י ת ‪ ,‬בש ל מ ו ת ‪.‬‬ ‫הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 212‬לטובת בר לב ישראל מתאריך‬ ‫‪ ,5.21.1525‬על כל הבעלים‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 6‬ש ו מ ו ת ה צד ד ים‬ ‫הוצגו בפני שומות הצדדים‪ ,‬שעיקרן מובא להלן‪:‬‬ ‫‪6.2‬‬ ‫‪‬‬ ‫ש ו מ ת ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ( ה מ ש י ב ה)‬ ‫מ ר א ל י ר ם ל י פ ה ‪ ,‬ש מא י מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ה ו ע ד ה ה מ ק ו מ י ת ‪ ,‬א ש ר ע ר ך א ת‬ ‫ח ו ו ת ד ע ת ו ב י ו ם ‪ 3 5 . 5 6 . 1 5 2 2‬ו ‪ , 3 . 2 5 . 1 5 2 2 -‬ה ע ר י ך א ת ה ה ש ב ח ה ש ח לה‬ ‫בשווי חלקות ‪ ,2565-2563‬עקב אישור הקלות בניה‪ ,‬כדלקמן‪:‬‬ ‫חלקה ‪:2565‬‬ ‫ש ט ח ל ח י ש ו ב ה ה ש ב ח ה‪: 3‬‬ ‫מ קדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:4‬‬ ‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:‬‬ ‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬ ‫שטח מרפסת לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:‬‬ ‫מקדם חריגה מקווי בנין למרפסת לא מקורה‪:‬‬ ‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪ 1.261‬מ"ר אק'‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 49,000‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2562‬‬ ‫שטח לחישוב ההשבחה ‪:‬‬ ‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 217‬מ"ר‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 4.,,00‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2561‬‬ ‫שטח לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 217‬מ"ר‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 4.,,00‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2563‬‬ ‫שטח לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫מקדם תרומת שווי בגין הנמכת חצר אנגלית אחורית‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 217‬מ"ר‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 4.,,00‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪ 221‬מ"ר‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪ 5.3‬מ"ר‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪ 1‬מ"ר‬ ‫‪5.556‬‬ ‫‪ 256‬מ"ר שטח המרתף ‪ 2 +‬מ"ר שטח חצר (עפ"י מדידה גרפית מתכנית בקשה להיתר בניה)‪.‬‬ ‫שמאי המשיבה קבע בעדכון חוות דעתו כי היטל השבחה בגין כניסה נפרדת שולם במסגרת תכנית ע'‪.2‬‬ ‫‪ 222‬מ"ר שטח המרתף ‪ 22 +‬מ"ר שטח חצר (עפ"י מדידה גרפית מתכנית בקשה להיתר בניה)‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫‪6.1‬‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫ש ו מ ת ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ( ה מ ב ק ש)‬ ‫ג ב ' א ל ה בר נ י ב ‪ ,‬שמ א י ת מ ק ר ק ע י ן מ ט ע ם ב ע ל י ה ז כ ו י ו ת ב נ כ ס ‪ ,‬א שר‬ ‫ערכה את חוות דעתה ביום ‪ ,1.52.1521‬קבעה כי לא חלה השבחה בשווי‬ ‫חלקות ‪ 2565-2563‬עקב אישור הקלות בניה‪.‬‬ ‫ל ח י ל ו פ י ן ה ע ר י כ ה ש מא י ת ה מ ב ק ש א ת ה ה ש ב ח ה ‪ ,‬כ ד ל ק מ ן ‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪6‬‬ ‫חלקה ‪:2565‬‬ ‫ש ט ח מ ר ת ף מ ו ש פ ע מ ה ה ק ל ה‪: 6‬‬ ‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬ ‫מקדם מרתף‪:‬‬ ‫סה"כ שטח לחישוב ההשבחה לכניסה נפרדת‪:‬‬ ‫כ‪ 27-‬מ"ר‬ ‫‪5.55‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫‪ 5.52‬מ"ר אק'‬ ‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:‬‬ ‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬ ‫מקדם לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫שטח מרפסת לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:‬‬ ‫מקדם חריגה מקווי בנין למרפסת לא מקורה‪:‬‬ ‫סה"כ שטח החורג מקווי בנין‪:‬‬ ‫‪ 2.2‬מ"ר‬ ‫‪5.3‬‬ ‫‪5.51‬‬ ‫‪ 1‬מ"ר‬ ‫‪5.556‬‬ ‫‪ 5.562‬מ"ר אק'‬ ‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 5.562‬מ"ר אק'‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ .,324‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2562‬‬ ‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬ ‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬ ‫מקדם מרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 33‬מ"ר‬ ‫‪5.55‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 8,220‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2561‬‬ ‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬ ‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬ ‫מקדם מרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 33‬מ"ר‬ ‫‪5.55‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 8,220‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2563‬‬ ‫שטח מרתף מושפע מההקלה‪:‬‬ ‫מקדם שווי לכניסה נפרדת למרתף‪:‬‬ ‫מקדם מרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 33‬מ"ר‬ ‫‪5.55‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 8,220‬‬ ‫‪ 33‬מ"ר ‪ ; 5.5 x‬שמאית המבקש הביא בחשבון כי פחות ממחצית שטח המרתף מושפע מההקלה‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 6‬ע י ק ר י ט י ע ו נ י ה צד ד ים ו ה כ ר עה‬ ‫‪6.2‬‬ ‫הנושאים השנויים במחלוקת‪:‬‬ ‫בין הצדדים קיימות מחלוקות בנושאים הבאים‪:‬‬ ‫ תרומת אישור הקלות הבניה על שווי הנכס‪.‬‬‫‪ -‬ערכי שווי‪.‬‬ ‫‪6.1‬‬ ‫פירוט עיקרי טיעוני הצדדים והכרעה בנושא השנוי במחלוקת‪:‬‬ ‫‪ 6.1.2‬תרומת אישור הקלות הבניה על שווי הנכס‬ ‫שמאית המבקש‪:‬‬ ‫ש מ א י ת ה מ ב ק ש ט ו ע נת כ י נ י ת ן ה י ה ל ב נ ו ת ח צ ר א נ ג ל י ת ל א ו ר ך כ ל‬ ‫המרתף‪ ,‬עפ"י תקנות התכנון והבניה (תקנה ‪ )2.2.7.5‬עד עומק של‬ ‫‪ 2 . 5‬מ ' ‪ ,‬ל ל א צ ו ר ך ב אי ש ו ר ה ק ל ה ‪.‬‬ ‫ל ט ע נ ת ש מ א י ת ה מ בק ש ה ה ק ל ה נ ד ר ש ה עק ב ה נ מ כ ת ח צר מ ח וץ‬ ‫ל ק ו ו י ה ב נ י ן ו ל א ב של ע צ ם ה נ מ כ ת ה ח צ ר ‪ .‬ל ר א י ה ‪ ,‬ל א נ ת ב ק ש ה‬ ‫הקלה בגין הנמכת החצר האנגלית החזיתית הנמצאת בתחום קווי‬ ‫הבנין‪.‬‬ ‫ש מ א י ת ה מ ב קש ס ב ור ה כ י ה ה ב ד ל ב י ן ח צ ר א נ ג ל י ת " ר ג י ל ה " ל ב י ן‬ ‫חצר אנגלית מונמכת הינו זניח לחלוטין אם בכלל קיים‪ ,‬מבחינת‬ ‫ההשפעה על שווי הנכס‪.‬‬ ‫עוד טוענת שמאית המבקש כי כל אחד מהמרתפים בחלקות שבנדון‬ ‫מ ו פ ר ד ל ש נ י ח ל ק י ם מ ו ב ה ק י ם ‪ .‬ל כ ן ב ח י שו ב ה ה ש ב ח ה י ש ל ק ח ת‬ ‫בחשבון רק את השטח המושפע מאישור ההקלה‪.‬‬ ‫ש מ א י ת ה מ ב ק ש ט ו ענ ת כ י ה נ מ כ ת ה ח צר א י נ ה מ ג ד י ל ה א ת כ מ ו ת‬ ‫האור למרתף היות וגם במצב הקודם ניתן היה להקים חצר‬ ‫אנגלית‪.‬‬ ‫עוד טוענת שמאית המבקש כי במגרש ‪ 2565‬שטח החצר המונמכת‬ ‫החורג מקווי הבנין הינו קטן משטחה של החצר המונמכת‪ ,‬וזאת‬ ‫בניגוד ליתר המגרשים‪ .‬לטענתה‪ ,‬יש לקחת בחשבון ההשבחה רק‬ ‫את השטח החורג מקווי הבנין‪.‬‬ ‫לטענת שמאית המבקש שמאי המשיבה חישב את ההשבחה בגין‬ ‫הנמכת החצר תוך הפעלת מקדם תוספת השווי על כל שטח המרתף‬ ‫ובנוסף על שטח החצר המונמכת מה שיצר לדעתה כפל חישוב‪.‬‬ ‫ע ו ד ט ו ע נ ת ש מ א י ת ה מ ב ק ש כ י ש מ א י ה מ שי ב ה ל א ה ב י א בח ש ב ו ן‬ ‫בחישוב ההשבחה מקדם שווי למרתף‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫לענין ההקלה בחריגה מקו בנין בחלקה ‪ 2565‬טוענת שמאית‬ ‫ה מ ב ק ש כ י ש ט חי ה ח ר י ג ה ש נ ל ק ח ו ב ח ש ב ו ן ע " י ש מ א י ה מ ש י בה‬ ‫גבוהים באופן מהותי מהשטחים החורגים בפועל‪.‬‬ ‫לטענת שמאית המבקש לא חלה השבחה בשווי הנכס עקב אישור‬ ‫ה ק ל ו ת ה ב נ י ה ה י ו ת ו י ש ל ה פ ח י ת מ ן ה ה ש בח ה ע ל ו י ו ת ה ת א מ ה א ש ר‬ ‫מ א י י נ ו ת א ת ה ה ש ב ח ה ש נ ו צ ר ת‪.‬‬ ‫שמאי המשיבה‪:‬‬ ‫כמענה לטיעוני שמאית המבקש כי במצב תכנוני הקודם הותרה‬ ‫הנמכרת חצר ובניית חצר אנגלית‪ ,‬וכי במידה וקיימת חבות‬ ‫ב ה י ט ל ה ש ב ח ה ה ר י ש י ש ל ה ב י א ב ח ש ב ו ן ש פ ח ו ת מ מ ח צ י ת ש טח‬ ‫המרתף מושפעת מחצר זאת ‪ ,‬מפנה שמאי המשיבה להגדרה‬ ‫הנקובה למרתף עפ"י תכנית ג'‪ ,2‬כדלקמן‪:‬‬ ‫"מרתף‪:‬‬ ‫ח ל ק מ ב נ י ן ש ה ח ל ל ב י ן ר צ פ ת ו ל ת ח ת י ת ת קר ת ו נ מ צ א מ ת חת‬ ‫ל מ פ ל ס ה כ נ י סה ה ק וב ע ת ל ב נ י ן ו ש מ ר ב ית ( ל מ ע ל ה מ ‪) . 0 % -‬‬ ‫ש ט ח ק י ר ו ת י ו ה ח י צ ונ י י ם נ מ צ א מ ת ח ת ל מ פ ל ס פ נ י ה ק ר קע‬ ‫ה מ ק י פ י ם א ות ו ‪5‬‬ ‫ב מ ג ר ש ע ם ש י פ ו ע ע ו ל ה ב י ח ס ל ג ו ב ה ה דר ך ש ב ח ז י ת ו א ו‬ ‫ב י ח ס ל מ פ ל ס ה כ נ י סה ה ק ו ב עת ל ב נ י ן ‪ ,‬ר שא י מ ה נ ד ס ה ע יר‬ ‫ל א ש ר מ ר ת ף ה נ מ צ א מ ע ל ה כ נ י ס ה הק ו ב עת ו ב ל ב ד שמ ר בית‬ ‫ש ט ח ק י ר ו ת י ו ה ח י צ ונ י י ם י מ צ א מ ת ח ת ל מ פ ל ס פ נ י ה ק ר קע‬ ‫ה מ ק י פ י ם א ות ו ‪" 5‬‬ ‫שמאי המשיבה טוען כ י חצר אנגלית סותרת את ההגדרה הנ"ל‪.‬‬ ‫עוד טוען שמאי המשיבה כי מנוסח אישור ההקלה עולה כי לא‬ ‫מדובר בשיקול אדריכלי סתמי אלא בשינוי מהותי המשנה את‬ ‫מאפייני קומת המרתף וניצולה‪.‬‬ ‫שמאי המשיבה טוען כי קומת מרתף חשוכה אינה דומה בשום‬ ‫פנים לקומת מרתף מוארת עם חצר אנגלית המקנה למעשה תחושה‬ ‫חלקית של קומת קרקע‪.‬‬ ‫לטענת שמאי המשיבה ההשבחה של קומה כזאת הינה לפחות ‪25%‬‬ ‫מעבר לשווי של הקומה במצבה הקודם‪ ,‬עלויות הבניה כמעט‬ ‫זהות‪ ,‬לכן ההשפעה על שווי הקרקע הינה דרמטית‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫ב מענה לטיעוני שמאית המבקש כי בחישוב ההשבחה יש להתחשב‬ ‫ר ק ב ש ט ח י מ רת ף המ ו ש פ ע י ם מ ה ה ק ל ה ט ו ע ן ש מ א י ה מ ש י ב ה כי‬ ‫בשומתו קבע שווי מרתף משוקלל ולכן לא הביא בחשבון רק‬ ‫שטחים חלקיים המושפעים מההנמכה‪.‬‬ ‫שמאי המשיבה טוען כי כאשר בוחנים את תוכניות ההגשה ניתן‬ ‫לראות היטב את ההשפעה הניכרת של החצר המונמכת על תפקודי‬ ‫הקומה בעתיד‪.‬‬ ‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ת ו ס פ ת ה ש ו ו י ב ש י ע ו ר ש ל ‪ , 1 %‬א ש ר ק בע‬ ‫בשומתו‪ ,‬לפי שטחו של המרתף‪ ,‬הינה נמוכה מאוד ביחס לתוספת‬ ‫השווי המתקבלת בפועל‪.‬‬ ‫ע ו ד ט ו ע ן ש מ א י ה מש י ב ה כ י ש ו ו י ה מ ר ת ף י ה י ה ג ב ו ה ב ת ר ו מ ת ו‬ ‫ל ש ו ו י " ה מ ק ר ק ע י ן " ל א ח ר ס י ו ם ה ב נ י ה ו י ע נ י ק ע ר ך מ ו ס ף של‬ ‫כ ‪ 1 5 % -‬מ ע ל ל ש ו ו י מ ר ת ף ל ל א ח צ ר כ ז את ‪ .‬ל ט ע נ ת ו ‪ ,‬ה ת ח ש י ב‬ ‫בשומתו בוצע על הצד הזהיר ואינו מגלם את העובדה שהקומה‬ ‫עפ"י חלוקתה המבוקשת מתאימה יותר לשימוש מגורים מאשר‬ ‫למטרות המבוקשות עפ"י תוכניות הבקשה להיתר והשימושים‬ ‫המותרים עפ"י התב"ע‪.‬‬ ‫ל ט ע נ ת ש מ א י ה מ ש י ב ה ע פ " י מ ב ח ן " ה ש כ ל ה י ש ר " י ש ל ת ת מ ע נה‬ ‫לשאלה האם השבחה בשיעור של פחות מ‪ ,₪ 55,555-‬להפיכת‬ ‫מרתף למרתף התואם את התכנון המבוקש‪ ,‬אינה פרופורציונלית‪.‬‬ ‫מ כ א ן ס ב ו ר ש מ א י המ ש י ב ה כ י ב ר ו ר ש ה ת מו ר ה ש ת ת ק ב ל מ מ כ י ר ת‬ ‫בית שיבנה עם המרתף המבוקש תהיה גבוהה ב‪5%-25%-‬‬ ‫מ ה ת מ ו ר ה ש ת ת ק ב ל מ מ כ י ר ת ב י ת ד ו מ ה עם מ ר ת ף ש י י ב נ ה ב ה ת א ם‬ ‫להוראות התב"ע‪.‬‬ ‫כלומר השפעת ההשבחה על מרכיב הקרקע עולה עשרות מונים‬ ‫מעבר לתחשיב המתבסס על ערכים אקוויוולנטיים‪.‬‬ ‫הכרעה‪:‬‬ ‫בשונה מגישת שמאי הצדדים לחישוב ההשבחה בגין אישור‬ ‫ה ה ק ל ה ל ה נ מ כ ת ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ‪ ,‬ה נ נ י ס ב ו ר כ י ת ר ו מ ת ה נ מ כת‬ ‫ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ל מ פ ל ס ר צ פ ת ה מ ר תף מ ת ב טא ת ב י צ י ר ת " מ ר פ ס ת"‬ ‫למרתף‪ ,‬הניתנת לשימוש בפועל‪ ,‬בשונה מחצר אנגלית קלאסית‪.‬‬ ‫למעלה מן הצורך אציין כי לדעתי גם הנמכת החצר האנגלית‬ ‫החזיתית‪ ,‬הנמצאת בתחום קווי הבנין‪ ,‬יוצרת השבחה לשווי‬ ‫הנכס‪ .‬אולם‪ ,‬לאחר שהועדה המקומית לא הכלילה את הנמכת‬ ‫ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת ה ח ז י ת י ת ב ס ע י פ י ה ה ק ל ה ‪ ,‬א י ן ב י ד י ל ק ב ו ע ה ש ב חה‬ ‫בגין הנמכה זו‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫ה נ נ י ס ב ו ר כ י מ ק ד ם ה ש ו ו י ה ר א ו י ש ל ה ח צ ר ה א נ ג ל י ת כ מ ר פ סת‬ ‫למרתף הינו בשיעור של ‪ 5.1‬משווי מ"ר מבונה אק'‪ ,‬המהווה‬ ‫כשליש משווי מ"ר מבונה במרתף‪.‬‬ ‫ממדידה מתכנית הבקשה להיתר הבניה מצאתי כי שטחי החריגה‬ ‫מ ק ו ו י ה ב נ י ן ש ו נ י ם מ ה ש ט ח י ם ש מ צ א ו ש מ א י ה צ ד ד י ם‪.‬‬ ‫ד עתי שונה מדעת שמאי הצדדים גם לענין מקדם תרומת השווי של‬ ‫חריגה מקווי הבנין‪.‬‬ ‫‪ 6.1.1‬ערכי שווי‬ ‫אין מחלוקת בין שמאי הצדדים באשר לשווי מ"ר מבונה בסיסי‬ ‫בנכס במועד הקובע של אישור הקלות הבניה‪.‬‬ ‫בקביעת השווי למ"ר מבונה התבססתי על עסקאות המכר שבוצעו‬ ‫בחלקות שבנדון‪ ,‬ה מהוות את הבסיס הטוב ביותר לקביעת השווי‪,‬‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫תאריך‬ ‫‪21.57.1556‬‬ ‫‪21.57.1556‬‬ ‫‪22.22.1525‬‬ ‫‪22.22.1525‬‬ ‫חלקה‬ ‫‪2565‬‬ ‫‪2562‬‬ ‫‪2561‬‬ ‫‪2563‬‬ ‫שטח חלקה‬ ‫‪ 135‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫‪ 355‬מ"ר‬ ‫תמורה‬ ‫‪1,165,555‬‬ ‫‪1,515,555‬‬ ‫‪1,515,555‬‬ ‫‪1,515,555‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫לאחר שבחנתי את ערכי השווי שבנדון‪ ,‬מצאתי כי השווי שנקבע‬ ‫ע"י שמאי הצדדים סביר ולפיכך ערכתי את תחשיבי לפי שווי של‬ ‫‪ ₪ 6,555‬למ"ר מבונה אק'‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 2 5‬ע ק ר ו נ ו ת ו ש י ק ו ל י ם בה ע ר כ ה‬ ‫בהערכת ההשבחה בשווי המקרקעין שבנדון כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק‬ ‫התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬עקב אישור הקלות בניה הבאתי בחשבון‪,‬‬ ‫בנוסף לאמור לעיל‪ ,‬את העקרונות והשיקולים הבאים‪:‬‬ ‫‪25.2‬‬ ‫עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ ,2625-‬ההשבחה‬ ‫הינה "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או‬ ‫התרת שימוש חורג"‪ .‬לפיכך‪ ,‬כדי לבודד את מרכיב ההשבחה‪ ,‬יש‬ ‫להפחית את שווי המקרקעין עפ"י המצב התכנוני הקודם משווי‬ ‫המקרקעין עפ"י המצב התכנוני החדש‪ ,‬במועד הקובע‪.‬‬ ‫‪25.1‬‬ ‫ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן א ת מ צ ב ו ה ת כ נ ו נ י ש ל ה נ כ ס ב מ צ ב ה ק ו ד ם ו במ צ ב הח ד ש‬ ‫במועד הקובע להערכה‪.‬‬ ‫‪25.3‬‬ ‫המועד הקובע להערכה זו הינו מועד אישור ההקלות ע"י ועדת המשנה‬ ‫לתכנון ולבניה ת"א ‪.6.53.1522-‬‬ ‫‪25.1‬‬ ‫הבאתי בחשבון כי הזכויות בנכס הינן זכויות בעלות‪.‬‬ ‫‪25.5‬‬ ‫מימוש הזכויות בנכס הינו בדרך של בקשה להיתר בניה‪.‬‬ ‫‪25.2‬‬ ‫הבאתי בחשבון את מיקום הנכס בתל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫‪25.7‬‬ ‫הבאתי בחשבון את נתוניה הפיזיים של כל אחת מהחלקות‪ ,‬צורתה‪,‬‬ ‫מידותיה ושטחה‪.‬‬ ‫‪25.6‬‬ ‫ה ב א ת י ב ח ש ב ו ן נ ת ו נ י ש ו ק ר ל ו ו נ ט י י ם ש ל נכ ס י ם ב נ י ה ש ו ו א ה ב סב י ב ת‬ ‫הנכס‪.‬‬ ‫‪25.6‬‬ ‫הערכים בחוות דעת זו כוללים מע"מ‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ .22‬תחשיב‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2565‬‬ ‫שטח חצר אנגלית מונמכת ‪:‬‬ ‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬ ‫שטח אק'‪:‬‬ ‫‪ 6.12‬מ"ר ברוטו‬ ‫‪5.1‬‬ ‫כ‪ 2.7-‬מ"ר אק'‬ ‫שטח מקורה החורג מקווי בנין‪:7‬‬ ‫שטח מרפסת גג לא מקורה החורגת מקווי בנין‪:7‬‬ ‫מקדם שווי מרפסת גג לא מקורה‪:‬‬ ‫מקדם חריגה מקווי בנין‪:‬‬ ‫סה"כ שטח אק' לחישוב השבחה בגין חריגה מקווי בנין‪:‬‬ ‫‪ 3.3‬מ"ר‬ ‫‪ 2.6‬מ"ר‬ ‫‪ 5.15‬מ"ר‬ ‫‪5.2‬‬ ‫כ‪ 5.36-‬מ"ר אק'‬ ‫סה"כ שטח אק' לחישוב ההשבחה‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2020‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 1.56‬מ"ר אק'‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 28,,90‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2562‬‬ ‫שטח חצר אנגלית מונמכת ‪:‬‬ ‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2022‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬ ‫‪5.1‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 90,,32‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2561‬‬ ‫שטח חצר אנגלית מונמכת‪:‬‬ ‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2029‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬ ‫‪5.1‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 90,,32‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה ‪:2563‬‬ ‫שטח חצר אנגלית מונמכת‪:‬‬ ‫מקדם שווי "מרפסת" למרתף‪:‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‪:‬‬ ‫ההשבחה לחלקה ‪:2023‬‬ ‫לתאריך הקובע ‪.6.53.1522‬‬ ‫‪ 22.51‬מ"ר ברוטו‬ ‫‪5.1‬‬ ‫‪₪ 6,555‬‬ ‫‪₪ 90,,32‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪7‬‬ ‫ממדידה מתכנית הבקשה להיתר הבניה‪.‬‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬ ‫אמנון‬ ‫נזרי ‪ ,‬ש מ א י מ כ ר י ע ל פ י חו ק ה ת כ נ ון ו ה ב נ י ה‬ ‫‪ . 2 1‬ס י כ ום‬ ‫ל א ו ר כ ל ה א מ ו ר ל ע י ל ‪ ,‬ה נ נ י מ ע ר י ך א ת ה ה ש ב ח ה ש ח ל ה בש ו ו י ח ל ק ו ת‬ ‫‪ 2565-2563‬בגוש ‪ ,2215‬ואת היטל ההשבחה‪ ,‬עקב אישור הקלות בניה‪,‬‬ ‫כדלקמן‪:‬‬ ‫מספר חלקה‬ ‫חלקה‬ ‫חלקה‬ ‫חלקה‬ ‫חלקה‬ ‫‪2565‬‬ ‫‪2562‬‬ ‫‪2561‬‬ ‫‪2563‬‬ ‫השבחה למועד‬ ‫הקובע‬ ‫‪₪ 26,715‬‬ ‫‪₪ 15,732‬‬ ‫‪₪ 15,732‬‬ ‫‪₪ 15,732‬‬ ‫היטל השבחה למועד‬ ‫הקובע‬ ‫‪₪ 6,325‬‬ ‫‪₪ 25,326‬‬ ‫‪₪ 25,326‬‬ ‫‪₪ 25,326‬‬ ‫ל ת א ר י ך ה ק ו ב ע ‪5 2 5 0 35 9 0 2 2‬‬ ‫הנני מצהיר כי חוות דעת זו נערכה לפי מיטב הבנתי וניסיוני המקצועי‪ ,‬בהתאם‬ ‫לנתונים שהוצגו בפני וכי אין לי כל חלק או ענין בנכס נשוא חוות הדעת‪.‬‬ ‫ולראיה באתי על החתום‪,‬‬ ‫אמנון נזרי‬ ‫מהנדס בנין ושמאי מקרקעין‬ ‫אמנון נזרי בע"מ‪ ,‬רחוב אבא הלל סילבר ‪ ,21‬רמת‪-‬גן ‪( 51552‬מגדל חוגי קומה ‪)7‬‬ ‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬ ‫פקס‪53-2233362 .‬‬ ‫טל‪53-2233366 .‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪22‬‬ ‫‪511430-3.doc‬‬