1. No category

FOLKVANG BOLIGSELSKAP
ORDINÆR
GENERALFORSAMLING 2016
Folkvang Boligselskap AS
INNKALLING TIL ORDINÆR GENERALFORSAMLING
FOLKVANG BOLIGSELSKAP AS
torsdag 28. april 2016 kl 18.00
Nordpolen skole
(inngang fra Hans Nielsen Hauges gate, over gaten fra parken i Folkvang)
Konstituering:
 Registrering og godkjenning av møtedeltakere og fullmakter
 Valg av møtedirigent og referent
 Godkjenning av innkalling og saksliste
 Valg av to aksjonærer til å underskrive protokollen
 Valg av tellekorps
Følgende saker skal behandles:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
Styrets beretning for virksomheten i 2015
Årsregnskap og revisjonsberetning for 2015
Fastsettelse av styrets honorar for 2015
Vinduer og vedlikeholdsplan
Balkonger
Innsendt sak: trær Brettevilles gate
Innsendt sak: dele opp vinduer
Innsendt sak: sykkelskur
Innsendt sak: dyrehold
Budsjett 2016
- Økning av felleskostnader med 10 % fra 01.07.16
Valg. Styreleder, to styremedlemmer og to varamedlemmer.
Oslo, 20.04.2016
for styret i Folkvang Boligselskap AS
Stine Ervik
Forretningsfører
Vedlegg:
 Styrets årsberetning
 Årsregnskap for 2015 og budsjett for 2016
 Revisjonsberetning
 Vedlegg vedr sak 4, 5, 6, 7, 8 og 9
 Vedlikeholdsplan 2015-2025
 Fullmaktsskjema
Ordinær generalforsamling 2016
1
Folkvang Boligselskap AS
STYRETS BERETNING FOR VIRKSOMHETEN I 2015
1.
Tillitsvalgte
Etter valget på den ordinære generalforsamlingen 29. april 2015 fikk styret
følgende sammensetning:
Styreleder
2.
:
Erik Jagland
Valgt for 2 år i 2014
Styremedlem:
Styremedlem:
Styremedlem:
Styremedlem:
Thor Bøckman
Anette Gjersvik
Linda Hellerud
Hildegunn Nesje
Valgt for 2 år i 2014
Valgt for 2 år i 2015
Valgt for 1 år i 2015
Valgt for 2 år i 2015
Varamedlem :
Varamedlem :
Frode Sundnes
Håkon Bryge
Valgt for 1 år i 2015
Valgt for 1 år i 2015
Valgkomité :
Elin Getz og Line Holand
GENERELT OM SELSKAPET
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen har i samsvar med kontrakt blitt utført av Enqvist
Eiendomsdrift AS.
Selskapets kontaktperson hos forretningsfører har vært Torill Jahr og Stine Ervik.
Selskapets revisor har vært Lars Harald Brinchmann.
Eiendommen
Folkvang Boligselskap AS er et registrert boligaksjeselskap i Oslo. Selskapet eier
tomten gnr. 224, bnr. 68 i Oslo kommune.
Selskapet tilstreber lik fordeling mellom kjønnene i de styrende organer.
Boligselskapet har to fulltids ansatt vaktmestere. Styret anser arbeidsmiljøet i
selskapet som tilfredsstillende og har ikke iverksatt spesielle arbeidsmiljøtiltak i
2015.
Selskapet har ikke forsknings- og utviklingsaktiviteter.
Boligselskapet forurenser ikke det ytre miljø utover det som er normalt for denne
arten av virksomhet.
Forsikring
Selskapet er forsikret hos Gjensidige. Forsikringen er en fullverdidekning inkludert
styreansvarsforsikring, forsikring mot husleietap, ansvar som huseier og rettshjelp.
Polisenummeret er 81666967.
Egenandelen er kr 6.000,-. Ved naturskade er egenandelen kr. 8 000,-.
Ordinær generalforsamling 2016
2
Folkvang Boligselskap AS
Forsikringen omfatter også bygningsmessige endringer som den enkelte sameier
gjør inne i boligen, men ved betydelig standardheving som vil påvirke
fullverdigrunnlaget, må selskapet varsles.
Den enkelte sameier må selv sørge for egen innboforsikring som dekker eget innbo
og løsøre, idet dette ikke er omfattet av sameiets forsikring.
Alle skader skal meldes til vaktmester for vurdering. Vaktmester melder
deretter skader videre til forsikringsselskapet.
HMS
Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheten
(Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl. res. 6. desember 1996 med virkning
fra 1. januar 1997.
Boligselskap er definert som virksomhet og skal derfor ha intern kontroll
virksomhet. Dette omfatter blant annet kontrollsystem og oppfølging av
brannvern, byggherreforskrifter ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplasser og
med elektrisk anlegg og elektrisk utstyr hvor fordeling av ansvaret er gitt slik
tolkning: Boligselskapet er ansvarlig for at det elektriske anlegget og utstyret i
fellesarealet til enhver tid er i orden. I forhold til anlegg og utstyr i den enkelte
boenhet er det styrets plikt å gjøre eier, og/eller bruker av den enkelte leilighet
oppmerksom på det ansvar som de har for å holde elektrisk utstyr i orden etter
gjeldende lov og forskrift.
Brannsikringsutstyr
I henhold til forskriftene skal det være installert røykvarsler og
brannslokkingsapparat eller brannslange i alle leilighetene. Eier/beboer må påse
at dette utstyret er til stede og fungerer. Dersom utstyret er defekt, må det byttes
omgående.
Ligningsoppgave for 2015
Oppgave over pliktig andel av selskapets finansinntekter, finanskostnader,
eiendeler og gjeld i henhold til den enkeltes husleieandel, ble sendt aksjonærene
i begynnelsen av 2016, og er rapportert til offentlig myndighet i henhold til
gjeldende bestemmelser.
3.
EIERSKIFTER OG FREMLEIE
Det har vært 39 eierskifter i 2015, mens det var 46 i 2014 og 55 i 2013.
Ved årsskiftet var det 36 eiere som hadde annen adresse enn Folkvang. Det
tyder på at disse er utleid.
Vi minner om at utleie av leiligheter SKAL meldes til styret, se vedtektene.
Ordinær generalforsamling 2016
3
Folkvang Boligselskap AS
4.
STYRETS ARBEID
Generelt
Styret utfører den daglige ledelsen av selskapet som består i økonomistyring og
kontroll, behandling av eierskifter, søknader om fremleie og andre henvendelser
fra beboerne, kontakt med forretningsfører og driftsmøter med vaktmester. Det er
avholdt 10 styremøter i 2015/2016.
Siden forrige generalforsamling har styret blant annet jobbet med dette:
 Gjennomført utredning av balkonger
 Startet på vindusprosjekt
5.
KOMMENTARER TIL REGNSKAPET
Generelt
Resultatregnskapet for 2015 viser et overskudd på kr 176 702,- mot et budsjettert
underskudd på kr 433 045,-.
Avviket skyldes blant annet at fyringskostnadene og rentekostnadene ble lavere
enn budsjettert.
Regnskapet for 2015 er for øvrig i det vesentlige i overensstemmelse med vedtatt
budsjett.
Styret foreslår at årets overskudd stort kr 176 702,- overføres til annen
egenkapital.
Etter styrets mening gir det fremlagte resultatregnskap og balansen med
tilhørende noter fyllestgjørende informasjon om selskapets drift og stilling per 31.
desember 2015. Styret er heller ikke kjent med at det har inntruffet forhold etter
regnskapsårets utgang som er av betydning ved bedømmelsen av selskapet og
som ikke fremkommer av årsregnskapet med tilhørende noter.
Regnskap og beretning gir en rettvisende oversikt over utviklingen og resultatet
av sameiets virksomhet og stilling. Forutsetningen for fortsatt drift er til stede og
er lagt til grunn ved utarbeidelsen av årsregnskapet.
Lån
Lån 33794,
Lån 33816,
Lån 38893,
flytende rente 2,95 % p.a.
flytende rente 2,95 % p.a.
flytende rente 2,95 % p.a.
innfris 2019
innfris 2029
innfris 2041
Restanse husleie / fellesutgifter
Det er fortsatt noen andelseiere som ikke betaler i rett tid. Ved årsskiftet var det
19 aksjonærer som skyldte husleie.
Styret gjør oppmerksom på at husleien forfaller den 1. i måneden. Styret har til
enhver tid tilgang til oversikt restanser i styreportalen.
Ordinær generalforsamling 2016
4
Folkvang Boligselskap AS
Økonomi/likviditet
Likviditeten i selskapet er tilfredsstillende.
7.
Budsjett for 2016
Budsjettet for 2016 følger vedlagt. Det foreslås å øke fellesutgiftene med 10% fra
01.07.2016
For nærmere detaljer vises til vedlegg.
Ordinær generalforsamling 2016
5
Resultatregnskap
Folkvang Boligselskap AS
Regnskap
2015
Budsjett
2015
Regnskap
2014
Budsjett
2016
9 227 280
1 842 701
11 069 981
9 227 280
1 870 162
11 097 442
9 562 644
599 482
10 162 126
9 688 644
1 967 000
11 655 644
1 408 965
2 215 958
1 258 895
867 330
3 425 040
590 938
485 431
46 130
10 298 688
1 407 500
2 400 000
1 260 000
650 000
4 118 487
372 000
470 000
50 500
10 728 487
1 344 435
2 749 010
1 062 393
452 056
2 299 849
345 733
461 299
62 455
8 777 231
1 415 500
2 800 000
1 276 000
900 000
4 245 500
353 000
500 000
52 500
11 542 500
771 293
368 955
1 384 895
113 144
98 635
693 226
30 000
832 000
139 192
904 913
25 000
619 200
Netto finansresultat
-594 591
-802 000
-765 721
-594 200
Årets resultat
176 702
-433 045
619 175
-481 056
Overføringer
Overført annen egenkapital
Sum overføringer
176 702
176 702
0
0
619 175
619 175
0
0
Note
Driftsinntekt. og driftskostn.
Fellesutgifter
Andre inntekter
Sum driftsinntekter
Personalkostnader
Avskrivninger
Kommunale avgifter
Vedlikehold
Driftskostnader
Honorarer
Forsikring
Andre kostnader
Sum driftskostnad
2
3
11
4
5
6
7
Driftsresultat
Finansinntk. og finanskostn.
Finansinntekter
Finanskostnader
6
8
9
Folk vang Boligs e ls k ap AS
Org.nr. 933773183
Balanse
Folkvang Boligselskap AS
Note
EIENDELER
Anleggsmidler
Bygninger og tomter
Varige driftsmidler
Sum anleggsmidler
Omløpsmidler
Kundefordringer
Forskuddsbet. kostnader
Bankinnskudd, kontanter o.l.
Sum omløpsmidler
10
11
Gjeld
Langsiktig gjeld
Sum annen langsiktig gjeld
Kortsiktig gjeld
Forskudd fra kunder
Leverandørgjeld
Skyldige offentlige avgifter
Annen kortsiktig gjeld
Sum kortsiktig gjeld
150 000 000
8 661 438
158 661 438
116 741
323 090
5 371 875
5 811 706
164 247
201 891
4 353 687
4 719 825
162 506 555
163 381 263
453 200
138 054 909
2 301 678
140 809 787
453 200
138 054 909
2 124 977
140 633 085
20 501 847
20 501 847
21 822 329
21 822 329
167 428
506 914
66 169
454 409
1 194 920
257 758
108 104
66 707
493 280
925 849
21 696 767
22 748 178
162 506 555
163 381 263
34 000 000
34 000 000
14
15
16
17
Sum gjeld
Sum egenkapital og gjeld
Pantstillelser
2014
150 000 000
6 694 849
156 694 849
12
13
Sum eiendeler
EGENKAPITAL OG GJELD
Egenkapital
Aksjekapital
Overkursfond
Annen egenkapital
Sum egenkapital
2015
18
13.04.16
Folk vang Boligs e ls k ap AS
Org.nr. 933773183
7
Noter til årsregnskapet
Note 1 Regnskapsprinsipper
Generelt
Regnskapet er utarbeidet i overenstemmelse med regnskapsloven og god regnskapsskikk
i Norge. Regnskapet bygger på historisk kost-prinsippet. Inntekter er inntektsført når de er
opptjent. Kostnader sammenstilles med og kostnadsføres med tilhørende inntekt.
Bygningen er oppskrevet til antatt markedsverdi pr 31.12.99 med tilsvarende økning av
overkursfondet og verdien er videreført i balansen etter dette. Driftsmidler og prosjekter i
arbeid avskrives etter saldometoden i henhold til antatt levetid. Boligaksjeselskapet har
gjort endringer i regnskapsoppstillingen i 2015. Som følge av dette er
sammenligningstallene for 2014 endret i samsvar med den nye oppstillingsplanen.
Regnskapet er satt opp basert på fortsatt drift.
Vurderingsregler
Kortsiktige fordringer/gjeld er vurdert til laveste/høyeste av pålydende og virkelig verdi.
Note 2 Andre inntekter
Utleieinntekter leilighet
Bodleie
Vaskeri
Nøkler- salg
Eierskiftegebyrer
Kabel-TV
Bredbånd
Sum
Regnskap
2015
30 000
10 213
100 426
6 000
105 300
663 264
927 498
1 842 701
Budsjett Regnskap
2015
2014
30 000
30 000
14 400
14 400
110 000
112 750
0
2 700
125 000
108 000
663 264
331 632
927 498
0
1 870 162
599 482
Budsjett
2016
30 000
10 000
100 000
6 000
105 000
700 000
1 016 000
1 967 000
Note 3 Personalkostnader
Regnskap
Budsjett Regnskap
Budsjett
2015
2015
2014
2016
Feriepenger
107 732
110 000
104 879
110 000
Faste Lønninger
810 315
790 000
787 275
800 000
Overtid 50
0
13 000
925
10 000
Trekkpliktig
4 392
0
4 392
0
Forsikringer
234 736
120 000
216 455
120 000
Motkonto Fri Telefon Pl.
-4 392
0
-4 392
0
Motkonto Forsikringer
-116 628
0
-107 483
0
Styrehonorar
200 000
200 000
200 000
200 000
Arbeidsgiveravgift
159 284
160 000
151 711
160 000
Arb.giv.avg. Avs.
15 190
14 500
14 788
15 500
Lønnsrefusjon fra NAV
-3 328
0
-48 228
0
Motkonto ref sykepenger
1 664
0
24 114
0
Sum
1 408 965 1 407 500 1 344 435 1 415 500
Selskapet har to fulltids ansatt vaktmestre og har etablert OTP- og AFP ordning for de
ansatte. Det er ikke gitt lån til ansatte eller styremedlemmer.
8
Note 4 Vedlikehold
Regnskap
2015
312 202
131 249
20 812
52 184
28 417
38 340
12 000
88 871
0
183 255
867 330
Budsjett Regnskap
2015
2014
0
117 774
0
102 944
0
40 001
0
66 829
0
8 148
0
60 107
0
6 000
0
42 172
0
512
650 000
7 570
650 000
452 056
Budsjett
2016
0
0
0
0
0
0
0
0
0
900 000
900 000
Regnskap
2015
256 300
1 240 554
0
55 338
30 881
81 914
1 024
32 814
21 810
8 049
17 269
8 317
8 597
29 128
20 754
1 402
0
680 100
930 787
3 425 040
Budsjett Regnskap
2015
2014
300 000
304 090
1 550 000 1 047 272
400 000
106 708
50 000
0
0
4 016
110 000
81 474
0
0
10 000
2 958
15 000
10 707
5 000
4 407
20 000
17 125
0
0
30 000
9 857
30 000
29 663
0
14 508
2 000
988
0
426
665 700
665 651
930 787
0
4 118 487 2 299 849
Budsjett
2016
260 000
1 550 000
400 000
50 000
0
110 000
0
30 000
20 000
10 000
20 000
8 000
20 000
30 000
20 000
1 500
0
700 000
1 016 000
4 245 500
Regnskap
Budsjett Regnskap
2015
2015
2014
Revisjon
21 000
27 000
27 000
Forretningsførsel
320 000
320 000
300 000
Honorar Juridisk Bistand
0
0
4 506
Konsulenttjenester
249 938
25 000
14 227
Sum
590 938
372 000
345 733
Revisors honorar gjelder i sin helhet revisjon av årsregnskap.
Budsjett
2016
25 000
328 000
0
0
353 000
Vedlikehold bygning utv.
Vedlikehold utearealer
Vedlikehold bygning innv.
Vedlikehold vaskeri
Vedl. nøkler, låser, skilt
Vedlikehold VVS
Egenandel forsikring
Vedlikehold elektro
Vedlikehold garasjeanlegg
Diverse vedlikehold
Sum
Note 5 Driftskostnader
Strøm fellesanlegg
Fyring strøm - anl 439358
Fyring- olje
Fyring - Annet
Renhold
Containere
Skadedyrkontroll
Motordrevet Verktøy Utstyr og rekvisita
Arbeidsklær/verneutstyr
Vaktmestertjenester
Data- Og Kontorutstyr
Administrasjon
Telefon
Porto
Km.godtgjørelse
Reiseutgifter Bompenger
Kabel-TV
Internet/ Bredbånd
Sum
Note 6 Honorarer
9
Note 7 Andre kostnader
Kontingenter
Styreutgifter
Bankomkostninger
Diverse kostnader
Sum
Regnskap
2015
2 470
5 085
14 814
23 762
46 130
Budsjett Regnskap
2015
2014
2 500
2 470
18 000
20 232
10 000
15 591
20 000
24 162
50 500
62 455
Budsjett
2016
2 500
10 000
15 000
25 000
52 500
Regnskap
2015
7 534
31 192
59 909
98 635
Budsjett Regnskap
2015
2014
0
1 644
30 000
69 489
0
68 059
30 000
139 192
Budsjett
2016
0
25 000
0
25 000
Regnskap
2015
131 930
0
129 313
431 983
693 226
Budsjett Regnskap
2015
2014
200 000
187 469
0
22 622
160 000
159 884
472 000
534 938
832 000
904 913
Budsjett
2016
111 200
0
116 000
392 000
619 200
Note 8 Finansinntekter
Renteinntekter kunder
Bankrenter
Kundeutbytte Gjensidige
Sum
Note 9 Finanskostnader
Renter Lån 8398 71 33794
Renter Lån 8398 71 33808
Renter Lån 8398 71 33816
Renter Lån 8398 71 38893
Sum
Note 10 Bygninger og tomter
Bygninger og tomter
Sum
Regnskap
2015
150 000 000
150 000 000
Regnskap
2014
150 000 000
150 000 000
Styret anser årets vedlikehold som tilstrekkelig for å opprettholde bygningens
verdi. Bygninger og tomter avskrives ikke.
Note 11 Varige driftsmidler
Maskiner og utstyr
Prosjekter - påkostninger
Sum
10
Regnskap
2015
187 884
6 506 965
6 694 849
Regnskap
2014
234 854
8 426 585
8 661 438
37 549
Andre
anleggsmaskiner
37 549
875 983
46 970
1 110 837
Sum
maskiner
og utstyr
1 110 837
0
0
36 628 559 0
2 168 988
34 459 571 0
43 135 525
Prosjekter
42 886 156
249 369
6 694 850
37 551 512
35 335 554
2 215 958
44 246 362
Sum totalt
43 996 993
249 369
REGNSKAP pr 31.12.2015
55 590
36 662
177
922 953
6 506 966 0
VARIGE DRIFTSMIDLER
33 603
54 513
215 0
36 839
187 884
NOTE 11
20 000
31 294
462
54 728
710
Kontormaskiner
55 590
964 095
19 438
112
31 756
862
Feie-kost
33 603
Kostpris 31.12.15
734 076
46 004
19 550
1 847
Gressklipper
20 000
Akkumulerte avskrivninger 1.1.15
Periodens avskrivninger
Avgang avskrivninger
780 080
450
8 661 439
Traktor
964 095
Akkumulerte avskrivninger 31.12.15
184 015
8 426 585
Kostpris 1.1.15
Tilgang 2015
Avgang 2015 (kost)
Bokført verdi 31.12.2015
234 854
Tilgang
2014
105 109
36 522
274 135
0
Budsjett
2016
25%
887
Budsjett
2015
415 765
20 %
1 077
0
20 %
2 309
20 %
562
20 %
230 019
20 %
Bokført verdi 31.12.2014
Gevinst ved salg driftsmidler
Avskrivningssats (saldometoden)
Tilgang
2015
76 316
23 053
150 000
0
249 369
Driftsmidler og prosjekter i arbeid avskrives etter saldometoden i henhold til antatt levetid.
Utskifting av vinduer
Nye sluk bad
Oppussing av trappehus
Nye Radiatorer
11
Note 12 Forskuddsbetalte kostnader
Regnskap
2015
323 090
0
323 090
Forskuddsbetalte kostnader
Interim
Sum
Regnskap
2014
195 239
6 652
201 891
Note 13 Bankinnskudd, kontanter o.l.
Driftskonto DNB
Bankkort vaktmester
Skattetrekkskonto
Sum
Regnskap
2015
5 266 204
19 085
86 585
5 371 875
Regnskap
2014
4 245 883
19 085
88 719
4 353 687
Note 14 Egenkapital
Egenkapital
Saldo 01.01.15
Periodens resultat
Saldo 31.12.15
Annen
egenkapital
2 124 977
176 702
2 301 678
Sum egenkapital 31.12.15
Overkursfond
Aksjekapital
138 054 909
453 200
138 054 909
453 200
140 809 787
Ant.
Antall
aksjonærer
aksjer
Selskapet har i følge sin aksjeeierbok følgende aksjer:
Næringslokale
1
90
Næringslokaler
2
40
To-roms leiligheter
258
16
Ett-roms leiligheter
25
10
Samlet antall aksjer/aksjekapital, hver pålydende kr 100,-
Aksjekapital
Sum
aksjer
Aksjekaptial
90
80
4 128
250
4 548
9 000
8 000
412 800
25 000
454 800
1
Hver pålydende kr 100,Herav for egne aksjer
Vaktmesterleilighet nr 11
1
Bokført aksjekapital
Kostpris for egen leilighet utgjør
Pålydende aksjeverdi for disse
Netto differanse
12
16
454 800
16
1
6 250
-1 600
4 650
-1 600
453 200
Note 15 Langsiktig gjeld
Langsiktig gjeld
Lån nr 8398 71 33794 Handelsbanken
Regnskap
2015
1
3 662 799
Regnskap
2014
#VERDI!
4 497 451
3 838 182
4 034 143
13 000 866
13 290 735
20 501 847
21 822 329
Rentesats 2,95% Effektiv rente 3% - innfris 2019
Kr 0,- forfaller mer enn 5 år etter balansedagen.
Lån nr 8398 71 33816 Handelsbanken
Rentesats 2,95% Effektiv rente 3% - innfris 2030
Kr 2 695 485,- forfaller mer enn 5 år etter balansedagen.
Lån nr 8398 71 38893 Handelsbanken
Rentesats 2,95% Effektiv rente 2,99% - innfris 2041
Kr 11 183 658,- forfaller mer enn 5 år etter balansedagen.
SUM LANGSIKTIG GJELD 31.12
Note 16 Skyldige offentlige avgifter
Skattetrekk
Skyldig arbeidsgiveravgift
Sum
Regnskap
2015
39 589
26 580
66 169
Regnskap
2014
41 854
24 853
66 707
Note 17 Annen kortsiktig gjeld
Påløpt aga avs. feriepenger
Aga avsatt styrehonorar
Skyldig feriepenger
Påløpte renter
Påløpt styrehonorar
Påløpte kostnader
Påløpt strøm og fjernvarme
Sum
Regnskap
2015
15 190
19 176
107 728
0
136 000
0
176 315
454 409
Regnskap
2014
14 788
19 176
104 876
216 815
136 000
1 624
0
493 280
13
Note 18 Pantstillelser
Tinglyst pantegjeld
Regnskap
2015
34 000 000
Pantesikret gjeld
20 501 847
Eiendeler stillet som sikkerhet for pant
Eiendommen (gnr 224 / bnr 68)
150 000 000
Eiendommene selskapet eier er slått sammen til et matrikkelnummer.
14
Regnskap
2014
34 000 000
21 822 329
150 000 000
15
16
VEDLEGG SAK 4
Prosjekt: vinduer og fasade
Omfang
Prosjektet innebærer utskiftning av alle vinduer, samt vask og maling av fasaden.
Foreløpig fremdriftsplan
2015


Informere generalforsamlingen om fremdriftsplanen
Innhente priser og bestemme konsulent til forprosjekt
2016 - Forprosjekt




Lage beskrivelse av type og antall vinduer og dører i alle leiligheter av vaktmester og
konsulent
Anbud og valg av entreprenør
Undersøke og søke om støtte fra kommunen
Hvis mulig, oppstart byggeperiode august / september Grefsenveien
2017 og 2018

Byggeperiode april til oktober
Økonomi estimater
Hele prosjektet: kr. 25 000 000,Tilsvarer økning av fellesutgifter (husleie) fra dagens nivå per enhet: 18%
17
Forslag til vedlikehold – 10 års plan (2015-2025)
PRI. AKTIVITET
1
Utskiftning av alle vindu og maling av fasader
2.
Oppgradering av gårdsrom med drenering og asfalt,
UTFØRES
KOSTNAD
(ÅR)
Kr. 25 000 000
2016/2018
Kr.
4 000 000
2019/2020
Kr.
6 000 000
2020/2024
av ventilasjonskanaler fra hvert enkelte leilighet
Kr.
6 200 000
2024/2025
5.
Maling av trapper 33 stk
Kr.
1 200 000
2023/2025
6.
Utskifting av sluk på bad (ca40 stk)
Kr.
500 000
2015/2025
7.
Vask av fasader med lift
Kr.
300 000
2024/2025
Steinbeleggning
3.
Skifte varmt og kaldtvannsrør fra kjeller til toppetasje
og stoppekraner i alle leiligheter
4.
18
ANSLAG
Nye pipebeslag med avtrekksvifte på toppen
Vedlikeholdsplan for Folkvang Boligselskap AS.
Dette dokument beskriver styrets forslag til vedlikeholdsplan for 10 års perioden 2015 –
2025 for Folkvang Boligselskap AS.
Basert på dagens tilstand på bygningsmassen og utearealene har styret i samarbeid med
vaktmester Tommy Meijer satt opp et forslag til vedlikeholdsplan.
Vedlikeholdsplanen er basert på større prosjekter som må gjennomføres med jevne
mellomrom.
Beregningene er estimert ut fra år 2015 kroner (prosjektenes estimerte nåverdi).
Styret tar forbehold om at det i tillegg kan dukke opp ukjente nødvendige aktiviteter og at
planen av den grunn ikke kan være bindende i forhold til de angitte aktiviteter og
tidspunkter.
Det er med jevne mellomrom behov for å iverksette større vedlikeholdsprosjekt for å hindre
forfall av bygningsmassen og utearealene. Det er viktig å påpeke at kostnad og tidspunkt er
estimert og at riktig kostnad kan ikke presenteres før anbudsrunde er gjennomført og/eller
tilbud er innhentet. Tidssettingen av aktivitetene er føreslått slik at nødvendige
vedlikeholdsoppgaver blir gjennomført mest mulig optimalt, ikke for tidlig og ikke for sent.
Endelig tidsfastsettelse må vurderes når den enkelte aktivitet nærmer seg gjennomføring.
19
VEDLEGG SAK 5
Balkonger
Styret fikk på generalforsamling i 2015 fullmakt til å utrede bygging og utvidelse av balkonger.
Styret startet sommeren 2015 med å utrede både bygging av nye balkonger og utvidelse av
eksisterende. Etter å ha gjennomført et møte med byantikvaren 11. juni 2015 kom det frem at det vil
være mulig å søke om å bygge balkonger i indre gårdsrom. Byantikvaren sier videre at endring av
utvendig fasade vil være mer problematisk siden Folkvang står på Gul liste. Styret innhentet tilbud på
ekstern konsulent og valget falt på PABAS Arkitekter og rådgivende ingeniører AS.
Pabas og styrets arbeid resulterer i en rapport som omhandler bygging av balkonger i indre
gårdsrom. Rapporten ble presentert på et informasjonsmøte 15. april 2016 og all informasjonen ble
lagt ut på Folkvangs nettsider uken etter. Rapporten vedlegges innkallingen til generalforsamlingen
2016.
Utvidelse av eksisterende balkonger ble vurdert separert. Pabas kommer frem til at det som kan
være mulig er utvidelse av de eksisterende brannbalkongene i Brettevillesgate 15-19. Pabas
beregninger anslo at kostnader knyttet til disse (dvs. riving- og gjenoppbygging) ville bli betydelig
høyere enn for bygging av nye balkonger i indre gårdsrom. Innsender av det opprinnelig forslaget til
generalforsamlingen 2015 ble kontaktet og etter en vurdering så trekker han forslaget. Styret
vurderer at siden utvidelsen av eksisterende balkonger kun innebefatter 18 leiligheter og innsender
trekker forslaget, så kommer styret ikke til å fremme noe forslag.
Det bemerkes at i denne saken innebærer det en stor endring av bygningsmassen, og styret ber alle
aksjeeiere uansett om de kan få balkong eller ikke om å sette seg godt inn i saken. Styret gir således
ingen anbefaling siden aksjeeierne blir påvirket på både positive og negative måter. Styrets forslag til
vedtak er basert på rapporten fra Pabas og skisserer hvordan en mulig gjennomføring kan vedtas.
Styrets forslag til vedtak
Generalforsamlingen gir tillatelse til å bygge balkonger i indre gårdsrom. Styret gis fullmakt til å sette
i gang og gjennomføre tiltaket basert på rapport utarbeidet av Pabas datert 14. april 2016 som er
fremlagt generalforsamlingen. Styret gis videre fullmakt til å kunne gjøre nødvendige endringer hvis
gode grunner taler for det.
20
NOTAT
Prosjekt:
Folkvang Boligselskap AS – Balkonger
Prosjektnr: 4310
Dato:
Oppdr.nr:
14/4-16
Emne:
Nye balkonger
Til:
Folkvang Boligselskap AS v/ Styret
Utarbeidet av:
Kontrollert av:
Tor Erik Dahl
Audun Vagle
Kopi:
FOLKVANG BOLIGSELSKAP AS – NYE BALKONGER
Bakgrunn
PABAS er engasjert av Folkvang Boligselskap AS for utredning av nye balkonger. Vi har
etter ønske fra styret utredet mulighet for nye balkonger mot gårdsrom.
Balkongutforming
Vi har tatt utgangspunkt i BalkongTeam AS sin standard balkong men det presiseres at dette
ikke er et endelig valg. Vi anbefaler å innhente pristilbud fra minst 3 balkongleverandører.
BalkongTeam AS sin standard balkong har en dybde på 1,5 meter og bredde lik 3 meter.
BalkongTeam AS har spesialutviklet balkonger for bygårder med tykke fasader av teglstein.
Folkvang har fasadevegger på ca 40cm teglstein og er derfor godt egnet for denne type
balkonger. Balkongen festes direkte inn i teglveggen og det blir ingen synlige konstruksjoner
på fasaden ut over selve balkongen.
Standard balkong fra BalkongTeam AS fra et annet prosjekt (Foto: BalkongTeam AS).
P:\4310 Folkvang Boligselskap AS - Balkonger og vinduer\Dokumenter\NOTAT BALKONGER\Notat - Folkvang - Balkonger
2016.04.14.doc
21
SIDE 2 AV 4
Det er krav til høyde på rekkverk på 1,2 meter for balkonger som monteres høyere enn 10
meter over bakken. Vi anbefaler således at alle balkongene har høyde på rekkverk lik 1,2
meter.
Det forutsettes at eksisterende brannbalkonger i 4. etasje rives i sin helhet før etablering av
nye.
Standard balkong fra BalkongTeam AS fra et annet prosjekt (Foto: BalkongTeam AS).
Hvem får nye balkonger
Vårt forslag er at 137 leiligheter får nye enkelt balkonger. Oversikt over hvilke leiligheter som
kan få balkonger, kfr vedlagte tegninger.
Hvem får ikke nye balkonger
Ingen i 1. etasje får ny balkong. De fleste leilighetene inn mot innvendige hjørner av bygget
får ikke ny balkong med unntak av de leilighetene i 4. etasje som har brannbalkong i dag.
Leiligheter i Grefsenveien får ikke nye balkonger. Se vedlagte tegninger for hvem som får
nye balkonger.
Myndighetskrav
Etablering av nye balkonger er søknadspliktig tiltak. Det er tatt utgangspunkt i tidligere
balkong utredning fra 1996 med tilhørende tilbakemelding fra myndighetene.
Balkongenes størrelse, antall og utseende kan bli endret etter krav fra myndighetene, dvs
Plan & Bygningsetaten og Byantikvaren.
P:\4310 Folkvang Boligselskap AS - Balkonger og vinduer\Dokumenter\NOTAT BALKONGER\Notat - Folkvang - Balkonger
2016.04.14.doc
22
SIDE 3 AV 4
Forskriftskrav til dagslys
I følge Teknisk forskrift til plan og bygningsloven (TEK) med veiledning skal rom for varig
opphold ha tilfredsstillende tilgang til dagslys. Minstekravet på 2 % gjennomsnittlig
dagslysfaktor.
I vårt prosjekt er ikke kravet oppfylt for de fleste rom korrigert for skygge fra 1,5m balkong
over vindu. En må da søke om fritak for kravet for disse leilighetene i søknaden til
myndighetene. Erfaringsmessig godtar myndighetene dette, men det vil være en usikkerhet.
Brann/rømningsforhold
Ingen av de nye balkongene utløser branntekniske krav til tilstøtende vinduer i innvendige
hjørner av bygget.
Støy
Norsk Standard NS8175 angir krav til lydforhold i bygninger. Lydklasse C angir grenseverdier
for bygninger som tilsvarer intensjoner for minstekrav i teknisk forskrift etter plan- og
bygningsloven, og for ombygginger der det stilles samme krav som for nye bygninger.
Høyeste lydnivå i soverom fra utendørs lydkilder er 45 dB for lydklasse C. Vi anbefaler at nye
vinduer og dører tilfredsstiller dette kravet.
Innsyn
Det er ingen myndighetskrav som regulerer innsyn til naboleiligheter. Med foreslått omfang
av balkonger, kan det bli økt innsyn fra enkelte balkonger gjennom vindu til naboleiligheter,
spesielt i hjørner av bygget. Kfr vedlagte tegninger.
Kostnader
Balkong mot gårdsrom:
Beregnet entreprisekostnad er estimert til kr 10.900.000,- eks MVA og prosjektkostnad
inkludert marginer er estimert til kr 17.700.000,- inklusive MVA. Kfr vedlegg. Priser er pr
23/11-15.
Det er medtatt kostnader for 137 nye enkeltbalkonger mot gårdsrom. Kostnader er inkludert
rivning av eksisterende brannbalkonger. Nødvendig rivekostnad for utvidelse av eksisterende
vindu for å gi plass til ny balkongdør er medtatt. Det er kun medtatt merkostnad for ny
balkongdør og ikke for vindu da alle vinduer planlegges utskiftet samtidig. Det vil da være
samme leverandør av vinduer og dører dersom balkongprosjektet blir realisert.
VVS-installasjoner: Det er medtatt flytting av radiatorer for å gi plass til ny balkongdør.
Elkraftinstallasjoner: Det er medtatt kostnader for flytting av eksisterende stikk som kommer i
konflikt med ny balkongdør.
Felleskostnader er justert ned til 8 % da balkongleverandøren har med egen riggkostnad.
Vedlikeholdskostnader balkonger
Det må påregnes noe vedlikehold av nye balkonger. Produsenten (BalkongTeam) anbefaler
at det impregnerte tregulvet lakker/oljes årlig hvis man ønsker å beholde fargen på dette. For
P:\4310 Folkvang Boligselskap AS - Balkonger og vinduer\Dokumenter\NOTAT BALKONGER\Notat - Folkvang - Balkonger
2016.04.14.doc
23
SIDE 4 AV 4
øvrig kan det være behov for lakkering av rekkverk i samme tidsintervall som for den øvrige
fasaden.
Verdiøkning for leiligheter som får ny balkong
Verdiøkningen av leilighetene er vurdert av PRIVATmegleren Soria Moria - Nordpolen
v/Hege Berg Thomstad som har meget bred erfaring med omsetning av leiligheter i Folkvang
Boligselskap AS. For antatt verdiøkning av de enkelte leilighetene, kfr vedlegg.
Verdiøkningen varier i forhold til himmelretning og etasje og spenner fra ca kr 120.000,- til kr
250.000,-.
PABAS ARKITEKTER OG RÅDGIVENDE INGENIØRER AS
Notat v/ Tor Erik Dahl
Vedlegg:
- Tegningsliste
- Tegninger eksisterende forhold samt nye balkonger
- Beregnet prosjektkostnad for etablering av nye balkonger
- Vurdering av verdiøkning for leiligheter som får ny balkong av PRIVATmegleren AS (ikke
vedlagt)
- Pristilbud BalkongTeam AS (ikke vedlagt)
- SINTEF Byggforsk byggdetaljblad 421.626 "Beregning av gjennomsnittelig dagslysfaktor og
glassareal" (ikke vedlagt)
- Dagslysberegning for alle leilighetene (ikke vedlagt)
- Oslo Kommunes Balkongveilleder av mai 2015 (ikke vedlagt)
- Norsk Standard NS8175 Lydforhold i bygninger (ikke vedlagt)
P:\4310 Folkvang Boligselskap AS - Balkonger og vinduer\Dokumenter\NOTAT BALKONGER\Notat - Folkvang - Balkonger
2016.04.14.doc
24
VEDLEGG SAK 6
Sak 6 Trær Brettevilles gate
Brettevilles gate langs Folkvang boligselskaps bygningsmasse har ikke et eneste tre eller
annen beplantning. Før den nye boligblokken i Brettevilles gate ble reist, stod det en trerekke
som ble fjernet uten å bli erstattet. Brettevilles gate fremstår pr. dags dato som en forholdsvis
kald, gold og utrivelig asfalt ørken. Trær er en viktig del av bymiljøet i Oslo,
http://byplanoslo.no/content/oslos-traer-hug-or-hogge - For at beboere i Brettevilles gate skal
få et grønnere bomiljø, har vi følgende forslag til vedtak:
Generalforsamlingen for Folkvang Boligselskap ber styret for boligselskapet om å fremme en
sak for Bydel Sagene, eventuelt i samarbeid med andre tilgrensende boligselskap/borettslag,
hvor en ber om at det blir vurdert å opparbeide et grønnere preg i Brettevilles gate.
Paul Aage Aasheim
Brettevilles gate 17
Kommentar fra styret
Beplantning på Oslo kommunes eiendom er ikke en del av styrets ansvarsområde. Styret foreslår at
beboer selv kan ta kontakt med kommunen om han ønsker påvirke bymiljøet.
Styret kommer derfor ikke med noe forslag til vedtak i saken.
25
VEDLEGG SAK 7
Sak 7 Dele opp vinduer
Boligselskapet Folkvang har som kjent stort sett kun 2-roms leiligheter, med unntak av noen få
ettroms leiligheter. For å øke variasjon av leiligheter i Folkvang Boligselskap bør det i forbindelse
med utskifting av vinduer, vurderes om vinduet på soverommet kan deles slik at en får 2 vinduer, (2 +
1), slik at en enkelt kan dele av det store soverommet og dermed få en godkjent 3-roms leilighet.
Aksjonærer som frem til dags dato har valgt å dele av soverommet, har måttet tilpasse skilleveggen til
at den avsluttes i vinduskarmen, med vekslende hell. En deling av det soverommet vil kunne gi et stort
og et mindre rom som begge oppfyller minimumskravene til rom for varig opphold, (7 kvm, vindu og
2,2 m takhøyde), i henhold til Byggeteknisk forskrift (TEK 10) https://dibk.no/no/byggeregler/TEK10/3/12/ii/12-7/
Merkostnaden relatert til å dele vinduet ved å utvide dagens vindusåpning noe og innkjøp av flere
typer vindustørrelser, antas å være beskjed sammenlignet med de store kostnadene i prosjektet. Til
gjengjeld kan verdistigningen for hver enkelt leilighet bli betydelig. For hver enkelt aksjonær en slik
løsning åpne helt nye muligheter for å få et gjesterom eller barnerom. Om en konsekvent plasserer det
minst vinduet innerst mot naboen, slik at det minste rommet kommer nærmest naboen, kan det igjen
åpne for at aksjonærer kan «kjøpe» naboens lille soverom på andre siden av veggen og slå det sammen
med egen leilighet slik at en får en godkjent 4-roms, gitt at «sammenslåingen» godkjennes av Plan- og
Bygningsetaten.
En deling av soveromsvinduet vil være en fasadeendring som må behandles av Plan- og
Bygningsetaten i Oslo kommune. Selv om bygningen til Folkvang Boligselskap står på Byantikvarens
gule liste, som gir «en oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i Oslo»
skal det ikke utelukkes at en slik faseendring trolig vil bli vurdert som en kurant og ukontroversiell sak
som kan behandles over disk. Dette fordi alle soverommene i til leilighetene i Folkvang Boligselskap
med unntak av noen få oppganger, vender mot bakgårdene. Om en legger til grunn forskriften for
Torshovgårdene, tilsier denne at fasadeendringer mot bakgård er tillatt.
Det er kun leilighetene i Brettevilles gate 15, 17 og 19 som har soverom vendt mot gaten. Om en
legger til grunn at en bruker samme type vindu, som ellers slik at fasadeuttrykket forblir det samme
som om det kunne har vært der fra begynnelsen, bør en slik fasadeendring være ukontroversiell også
for de tre nevnte oppgangene.
Forslag til vedtak:
Generalforsamlingen for Folkvang Boligselskap ber styret om å innhente relevant faglig kompetanse
for å vurdere om det er hensiktsmessig å dele vinduet på soverommet i forbindelse med
vindusutskifting, herunder å vurdere praktisk og økonomiske konsekvenser.
Om tiltaket vil medføre store praktiske og økonomiske konsekvenser, bes styret vurdere om det er
behov for å innkalle til ekstraordinær generalforsamling for å vedtak i saken.
Mvh. Paul Aage Aasheim Brettevilles gate 17
Styrets forslag til vedtak
Styret ber ekstern konsulent gjøre en vurdering rundt problemstillingen. Styret gis fullmakt til å
vurdere videre fremdrift i saken.
26
VEDLEGG SAK 8
Sak 8 Sykkelskur
Hei,
Vi sendte en mail angående sykkertyverier i sykkelbodene for noen uker siden, og nå har svarmailen
fra styreleder blitt funnet i spamfilteret. Vi svarer derfor ikke før nå.
Vi stusser litt over at vaktmester mener at det har vært innbrudd, for vi har hatt to tyverier på to
forskjellige tidspunkter, og begge gangene har vi sjekket skuret ganske grundig og ikke sett noen
skader på låser eller gjerder. Men vi kan selvsagt oversett noe, og det er nå uansett ikke noe å gjøre
med det nå.
Vi ønsker gjerne at opprusting av sykkelskurene tas opp som sak på generalforsamlingen. Hvis det nå
er for sent har en likevel en alternativ løsning som ikke vil være så veldig kostbar, og dermed
forhåpentligvis innenfor styrets generelle handlingsrom.
Sykkelskurene er allerede delt opp i flere rom. Det ser ikke ut til å være noe system mtp. hvilke
beboere som parkerer hvor. mange av syklene som står igjen får også tilsynelatende stå i fred. Ved å
definere et av rommene (evt. ett i hver bakgård) som bedre sikret, og bytte ut kun låsen for det
rommet vil ikke kostnadene bli så veldig høye. Her kan elektronisk lås være et godt alternativ,
spesielt fordi koden kan endres gratis ved eventuelt innbrudd. Kostnadene kan ytterligere senkes ved
at de som ønsker å benytte seg av dette forsterkede skuret betaler en månedlig sum. På den måten
vil de som er interessert i denne ordningen drifte kostnadene i stor grad selv, og de som ikke har
behov for ekstra sikring for syklene betaler ikke noe ekstra.
Dette er ett forslag - andre gode løsninger finnes sikkert også. Jeg er forsåvidt enig i at det vil være
kostbart å bytte ut alle låsene til skurene, og tror egentlig ikke det er så veldig hensiktsmessig - det
krever bare èn systemnøkkel på avveie, så har vi det gående. Men per nå har vi parkert en av syklene
i boden, og når Anders får kjøpt ny sykkel er det ikke lenger plass til begge, og det frister lite å
parkere i bakgården slik det er nå, så noe bør gjøres.
Mvh Thea og Anders, Leil. 124 (HNH28)
Kommentar fra styret
Styret fikk tilsendt denne saken etter fristen, og har således ikke rukket å behandle denne og rekker
ikke å komme med noe annet forslag til innkallingen.
Styret vil før generalforsamlingen undersøke så godt det er mulig rundt innsendt forslag.
27
VEDLEGG SAK 9
Sak 9 Dyrehold
Jeg kan ikke se av nettsiden til Folkvang at styret har gjort noe for å synliggjøre at vi har forbud mot
dyrehold, utover at det står i husordensreglene. Derimot registrerer jeg at det er flere hunder i
borettslaget, samt katter.
Jeg ber om at styret på kommende generalforsamling redegjør for hvordan styret håndterer
regelverket/brudd på regelverket i denne saken.
Mvh
Line Holand
Kommentar fra styret
Styret fikk denne saken etter fristen og har derfor ikke rukket skrive en skriftlig redegjørelse i saken.
Vi vil legge frem en redegjørelse på generalforsamlingen.
28