1 (5) 2016-06-02 Kommunstyrelsen Dnr Kst 2016

TJÄNSTESKRIVELSE
1 (5)
2016-06-02
Kommunstyrelsen
Dnr Kst 2016/197
Hyresavtal med Atrium Ljungberg för utbildningslokaler respektive
verksamhetslokaler för kultur- och fritid i BAS Barkarby
Förslag till beslut
Kommunstyrelseförvaltningens förslag till kommunstyrelsen
1. Under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar att godkänna och anta
detaljplan för Barkarbystaden II respektive marköverlåtelseavtal för blivande
kvarteret Bas Barkarby inom del av nuvarande fastigheten Barkarby 2:2 till
Atrium Ljungberg, godkänns förslag till hyresavtal för utbildningslokaler
respektive verksamhetslokaler för kultur- och fritid.
2. Kompetensnämnden och kultur-, demokrati- och fritidsnämnden ges i uppdrag
att förbereda planeringen för BAS Barkarby i budgetarbetet för åren 2018-2019.
Ärendet i korthet
Som en följd av sedan tidigare tecknat ramavtal mellan kommunen och Atrium
Ljungberg har förslag till hyresavtal upprättats mellan parterna avseende
inhyrning av lokaler inom det blivande kultur-, innovations-& lärocentret BAS
Barkarby. De två hyresavtalen är på tjugo år och omfattar totalt ca 10 810 kvm
LOA, fördelat på 6445 m2 lokalyta för gymnasieutbildning respektive 4365 m2
för verksamhetslokaler inom kultur- och fritidsområdet. Bashyran uppgår till
2340 kr/m2 och år.
Hyresavtalen är för sin giltighet villkorat att kommunfullmäktige beslutar att
godkänna och anta detaljplan för Barkarbystaden II respektive
marköverlåtelseavtal för blivande kvarteret BAS Barkarby inom del av nuvarande
fastigheten Barkarby 2:2 till Atrium Ljungberg.
Kommunstyrelseförvaltningen föreslår att kommunstyrelsen beslutar att godkänna
förslag till hyresavtal med Atrium Ljungberg avseende gymnasieutbildning
respektive verksamhetslokaler för kultur- och fritid inom kvarteret BAS Barkarby.
Dessutom föreslås kompetensnämnden och kultur-, demokrati- och
fritidsnämnden få i uppdrag att förbereda planeringen för BAS Barkarby i
budgetarbetet för åren 2018-2019.
Kommunstyrelseförvaltningen
Kommundirektörens stab
Michael Yhr, Fastighetsstrateg
Telefon: 08-580 285 13 (direkt)
Fax:
Besöksadress:
Postadress: 177 80 JÄRFÄLLA
Telefon växel: 08-580 285 00
E-post: [email protected] Webbplats: www.jarfalla.se
Organisationsnummer: 212000-0043 Postgiro: 30918-7 Bankgiro: 239-2082
2(5)
2016-06-02
Handlingar
1. Kommunstyrelseförvaltningens tjänsteskrivelse 2016-06-02
2. Förslag till hyresavtal med Atrium Ljungberg AB avseende utbildningslokaler i
BAS Barkarby, 2016-05-27
3. Förslag till hyresavtal med Atrium Ljungberg AB avseende verksamhetslokaler
för kultur och fritid i BAS Barkarby, 2016-05-27
4. Beslut kommunstyrelsen 2015-02-02, § 5, ink. bilagor
5. Ramavtal med Atrium Ljungberg AB avseende Barkarby College
Bakgrund
Järfälla kommun har länge bedrivit ett utvecklingsarbete av kvarteret BAS
Barkarby (med det tidigare arbetsnamnet Barkarby College).
Den 2 februari 2015 beslöt kommunstyrelsen att godkänna det av Atrium
Ljungberg AB undertecknade ramavtalet, daterat 2014-12-18, avseende
utveckling av Barkarby College/Symbiosis. I korthet innebär ramavtalet att
Atrium Ljungberg erhåller markanvisning inom Barkarbystaden II. Parterna ska
gemensamt och i nära samverkan vidareutveckla konceptet Barkarby
College/Symbiosis till en regional mötesplats för lärarande, kultur, näringsliv och
högre utbildning.
Den totala volymen beräknas uppgå till ca 50 000 kvm bruttoarea (BTA).
Utbyggnaden ska ske etappvis med en första etapp om ca 20 000 till 25 000 kvm
BTA. Av dessa bedöms kommunen hyra 12 000 kvm BTA +/-15 % för i första
hand utbildningsverksamhet. Av ramavtalet framgår att det indikeras om en
hyresnivå nyproduktion ”färdig” lokal om ca 2300-2400 kronor/kvm LOA.
Vidare anges att parterna ska sträva efter långsiktighet om ca 20 år med option om
förlängning.
Analys
Under våren 2016 har arbetet pågått inom berörda förvaltningar med att ta fram
lokalprogram för de delar som Järfälla kommun ska hyra i BAS Barkarby.
BAS Barkarby blir en plats för lärande, läsande, utforskande, upptäckande,
upplevelser, möten och bildning. BAS Barkarby kommer att ge plats för
utbildning på flera nivåer samt kultur, konst, upplevelser, idrott och mötesplatser.
Bas Barkarby ska också vara attraktiv för konferenser, föredrag, kongresser och
allehanda evenemang. Bas Barkarby ska präglas av kreativitet, innovation, fantasi
och påhittighet och innehålla klokast möjliga multifunktioner som går att ställa
om snabbt.
Framtagna lokalprogram och övrig programplanering för de funktioner som
kommunen velat få tillgodosedda inom BAS Barkarby har behandlats av kultur-,
demokrati- och fritidsnämnden den 31 maj 2016 (Dnr Kdn 2015/133) respektive
kompetensnämnden den 8 juni 2016 (Dnr Kon 2016/195).
3(5)
2016-06-02
Dessa programhandlingar har tillsammans med förutsättningarna i ovan nämnda
ramavtal legat till grund för de mycket intensiva hyresförhandlingar som på kort
tid genomförts mellan kommunens förhandlingsdelegation och Atriums dito.
Noterbart i sammanhanget är att i ramavtalets begrepp ”färdig lokal” ingick inga
verksamhetsspecifika åtgärder i angiven indikationshyra såsom t.ex. fullt
utrustade laborationssalar, nödvändiga el/kanalisationsdragningar och vissa andra
grundläggande funktionskrav för verksamheternas bedrivande. Dessa krav har
dock så långt möjligt och utifrån förutsättningarna förhandlats fram och
konfirmerats i den s.k. tekniska beskrivning (TBG) och gränsdragningslistor som
bilagts huvudavtalen och som numer ingår i hyresförslaget.
För att reglera hyresvillkoren med Atrium Ljungberg har två stycken
hyreskontrakt upprättats. Kontrakten är uppbyggda med huvudavtal, särskilda
bestämmelser, ritningar, teknisk beskrivning för genomförande, gränsdragningslistor m.m.
Det ena avtalet omfattar utbildningslokaler i form av gymnasium för ca 950
elever, komtek och elevhälsa. Ytan för detta uppgår till ca 6445 kvm, vilket
innebär extremt yteffektiva lokaler per elev. Det andra avtalet omfattar
verksamhetslokaler inom kultur- och fritidsområdet, d.v.s. bibliotek, multihall,
konsthall, danssal, projektverkstäder m.m. Lokalytan för dessa verksamheter
uppgår till ca 4365 kvm. Dessutom tillhandahåller hyresvärden en s.k. Blackbox
med läktare för totalt ca 250 personer som kan användas för föreläsningar,
seminarier, som scen för teater- och musikframträdanden, som extra golvyta vid
mässor, utställningar m.m. Kommunen liksom andra blivande hyresgäster
kommer att hyra tid för utnyttjande av denna facilitet.
Ekonomiska konsekvenser
Resultatet av det planeringsarbete och förhandlingar som nu genomförts med
Atrium Ljungberg innebär att kommunen föreslås teckna hyresavtal avseende
lokaler för gymnasieutbildning respektive verksamhetslokaler inom kultur och
fritid för en period om 20 år. Uppsägningstiden är satt till två år före den avtalade
hyrestidens utgång. I annat fall förlängs kontrakten med tre år i sänder.
Den samlade lokalytan för kommunens inhyrning i objektet uppgår till ca 10 800
m2 (av totalt ca 24 000 kvm). Årskostnaden för kommunen motsvarar ca 3000
kr/m2, varav ca 300 kr/m2 av dessa kostnader bedöms utgöras av de tillägg som
utgår i form av t.ex. el, va, lås/passagesystem, larm, IT, underhåll samt kostnad
som följer av de insatser som krävs av kommunens egen fastighetsförvaltning i
hyresobjektet.
Utöver detta har kommunen överenskommit med Atrium om att kommunen förfogar
över en s.k. äta-pott (ändrings-och tilläggsarbeten) på 5 miljoner kronor i samband med
4(5)
2016-06-02
projekteringen av BAS Barkarby. Eftersom alla nödvändiga beslut inför ett
genomförande ännu inte är tagna har en preliminär hyresperiod satts till 2019-0603 – 2039-06-30. En projekteringstid på ca 40-50 veckor följer efter påskrivet
hyresavtal då slutliga ritningar färdigställs på de ytor som kommunen ska hyra.
Produktionstiden ligger på ca två år.
Bedömd hyreskostnad per kvadratmeter ligger i paritet med den hyresnivå som
Stockholms universitet enligt uppgift får betala för sina relativt likvärdiga lokaler
NOD i Kista.
Järfälla kommun är dock bara en de aktörer som fastighetsägaren Atrium
Ljungberg samarbetar med. Det innebär att Järfälla kommun inte ensam kommer
att stå som ansvarig för alla de olika verksamheter och samhällsfunktioner som
BAS Barkarby kommer att innehålla. Oaktat detta bör understrykas att BAS
Barkarby innebär ett avsevärt hyreskostnadsåtagande för kommunen under lång
tid framöver varför det är extra viktigt att andra samverkande aktörer kontrakteras
i BAS Barkarby.
Barnkonsekvensanalys
1.
2.
3.
Kommer beslutet att beröra barn och ungdomar, nu eller i framtiden?
Ja, beslutet kommer att beröra Järfälla kommuns och regionens barn och
ungdomar.
Innebär beslutet att barns och ungas bästa sätts i främsta rummet?
Ja, den verksamhet som kommer att drivas av kommunens förvaltningar på
nämnda plats har barn och unga som prioriterad målgrupp.
Har barn och unga fått utrycka sin mening?
Ja, ett par fokusgrupper med unga representanter och diskussion med
elevråd har genomförts.
Slutsatser
Under förutsättning att kommunfullmäktige beslutar att godkänna och anta
detaljplan för Barkarbystaden II och marköverlåtelseavtal för blivande
hyresobjekt inom del av nuvarande fastigheten Barkarby 2:2 till Atrium
Ljungberg, godkänns förslag till hyresavtal för utbildningslokaler respektive
verksamhetslokaler för kultur- och fritid inom kvarteret BAS Barkarby.
Dessutom föreslås att kompetensnämnden och kultur-, demokrati- och
fritidsnämnden ges i uppdrag att förbereda planeringen för BAS Barkarby i
budgetarbetet för åren 2018-2019.
Christina Rapp Lundahl
Kommundirektör
5(5)
2016-06-02
Beslutet ska skickas till
Akten
Atrium Ljungberg
Kompetensnämnden
Kultur-, demokrati och fritidsnämnden