600 שניות על אי שוויון בנשיגות הדיור בישראל
אוניברסיטת תל אביב דני בן-שחר UCLA סטיוארט גבריאל UCLA רוני גולן 600שניות על: אי-שוויון בנשיגות הדיור בישראל כנס ״סוגיות בשוק הדיור״ פאנל :״שוק הדיור – נשיגות ומדיניות״ 27 ,בדצמבר 2016 ₪720,375 ₪200,000 ₪400,000 ₪600,000 ₪763,103 ₪800,000 ₪1,000,000 ₪1,200,000 ₪1,400,000 ₪1,600,000 ₪1,800,000 מחיר דירה ממוצעת מתואמת-איכות ₪0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 עליה במחירי הדיור בשיעור של כ 117% -מ2007- ₪1,562,410 מחיר דירה ממוצעת מתואמת-איכות מחיר דירה ממוצעת )מתואמת-איכות(, 1998-2016 ₪10 ₪10,139 ][Y VALUE ₪2,000 4 ₪,000 ₪6,000 ₪8,000 ₪10,000 ₪12,000 ₪14,000 ₪16,000 ₪18,000 הכנסה נטו ממוצעת למשק בית ₪0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 עליה בהכנסה נטו למשק בית בשיעור של כ51% - מ2007 - ₪15,326 הכנסה נטו ממוצעת למשק בית הכנסה נטו ממוצעת למשק בית, 1998-2016 2016 6,408 28,253 עשירון 7 2014 2012 עשירון 4 2010 2008 עשירון 3 2006 2004 עשירון 2 2002 הכנסה נטו למשק בית לפי עשירונים, 1998-2016 2000 0 1998 2,856 856 5000 10000 15000 13,426 ,426 20000 25000 30000 35000 מדידת נשיגות הדיור... יחס מחיר-הכנסה )מספר חודשי הכנסה הנדרשים לרכישת דירה( מכאן ש, נניח כי, יחס מחיר להכנסה = ͲͲͲͳͲǡשקל ͳמליוןשקל 100 ൌחודשי הכנסה מחיר הדירה של משק הבית = 1מליון שקל הכנסה חודשית נטו של משק הבית = 10,000שקל דוגמא למדידת היחס מחיר-הכנסה אילו ממצאים ״מתחבאים״ מאחורי ״הערכים הממוצעים״? מה הבעיה באופן מדידת נשיגות הדיור בשיטה המקובלת של יחס מחיר-הכנסה? 95חודשי הכנסה יחס מחיר להכנסה אפקטיבי = ͲͲͲͳͲǡשקל ͳǤמליוןשקל 170 ൌחודשי הכנסה אם נאמוד למשק הבית צריכת דיור ממוצעת בהתאם למקום מגוריו ומאפייניו הדמוגרפיים ,שהיא דירת 5חדרים ,שמחירה באזור מגוריו כ 1.7 -מליון שקל: אולם ,למעשה ,משק הבית צורך דיור בחסר ביחס למקובל במקום מגוריו ולמאפייניו הדמוגרפיים! יחס מחיר להכנסה = ͲͲͲͳͲǡשקל ͲͲͲͻͷͲǡשקל ൌ נניח משק בית מתגורר באשדוד וכולל 2מבוגרים ו 5 -ילדים נניח שאותו משק הבית: • מתגורר בדירה בת 3חדרים שמחירה הוא 950,000שקל; • ושהכנסתו החודשית נטו היא 10,000שקל. סך הכל 7 :נפשות. הטיה במדידה המקובלת של נשיגות הדיור: ͲͲͲʹͷǡשקל ൌ 164חודשי הכנסה סך הכל 2 :נפשות. יחס מחיר להכנסה אפקיטבי = ͲͲͲʹͷǡשקל ͲʹǤמליוןשקל ൌ 80חודשי הכנסה אם נאמוד למשק הבית צריכת דיור ממוצעת בהתאם למקום מגוריו ומאפייניו הדמוגרפיים ,למשל דירת 2.5חדרים ,שמחירה באזור מגוריו כ 2.0 -מליון שקל: אולם ,הפעם ,משק הבית צורך דיור ביתר ביחס למקובל במקום מגוריו ולמאפייניו הדמוגרפיים! יחס מחיר להכנסה = ͳͶǤמליוןשקל נניח משק בית מתגורר בתל אביב וכולל 2מבוגרים בלבד נניח שאותו משק בית: • מתגורר בדירה בת 5חדרים שמחירה הוא 4.1מליון שקל; • ושהכנסתו החודשית נטו של משק הבית היא 25,000שקל. דוגמא נוספת: נחשב את יכולת רכישת דיור האפקטיבית של משק הבית על ידי: הכנסה נטו של משק הבית ________________________________________________________________ מחיר נכס דיור מתוקנן של משק הבית .3 .2 נאמוד באופן סטטיסטי את מחיר נכס הדיור המתוקנן של משק הבית. – – – – מספר בוגרים; מספר ילדים; מיקום )ישוב(; שנה. כלומר, .1נתאים באופן סטטסיטי לכל משק בית נכס דיור ממוצע בהתאם לארבעה פרמטרים )להלן ,נכס דיור מתוקנן(: נחשב את יכולת רכישת הדיור האפקטיבית: הפתרון 2014 2012 2010 2008 2006 2004 2002 2000 Couples with 2 young children (under 10), Tel Aviv 0.0 1998 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 לדוגמא: תל אביב ,זוג 2 +ילדים )עד גיל – (10צריכת דיור מתוקננת )מספר חדרים ממוצע(, 1998-2014 יכולת רכישת דיור אפקטיבית 2014 2012 2,210,089 2010 2008 2006 2004 2002 2000 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 0 1998 1,030,135 Couples with 2 young children (under 10), Tel Aviv המשך דוגמא: תל אביב ,זוג 2 +ילדים )עד גיל – (10מחיר צריכת דיור מתוקננת )בשקלים(, 1998-2014 יכולת רכישת דיור אפקטיבית 2014 2012 2010 Price-to-Net income Ratio 2008 2006 2004 2002 2000 Couples with 2 young children (under 10), Tel Aviv 0 1998 50 100 150 200 250 300 המשך דוגמא: תל אביב ,זוג 2 +ילדים )עד גיל – (10יחס יכולת רכישת דיור אפקטיבי )חודשי הכנסה נטו(1998-2014 , יכולת רכישת דיור אפקטיבית • • קבוצה ב' :משקי בית שגודל דירתם בפועל גדול מהגודל המתוקנן של דירתם )כלומר ,שצורכים יותר דיור בהשוואה לצריכת הדיור המקובלת למאפייניהם הדמוגרפיים במקום מגוריהם(. לעומת • • קבוצה א' :משקי בית שגודל דירתם בפועל קטן מהגודל המתוקנן של דירתם )כלומר ,שצורכים פחות דיור בהשוואה לצריכת הדיור המקובלת למאפייניהם הדמוגרפיים במקום מגוריהם(; נחלק את משקי הבית בישראל ל 2 -קבוצות: ממצאים:שוויון בדיור-אי 128 115 0 1998 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2000 2010 Standardized (Below) 2008 Traditional (Below) 2006 Standardized (Above) 2004 Traditional (Above) 2002 2012 2014 143 128 יחס יכולת רכישת דיור בפועל 1998-2014 ,(בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )ממוצע ארצי Price-to-Income Ratio 2014 120 143 128 2012 )Standardized (Below )Standardized (Above )Traditional (Below )Traditional (Above 2010 2008 2006 2004 2002 2000 100 120 0 1998 20 40 60 80 106 128 115 140 160 180 200 יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )ממוצע ארצי(1998-2014 , אי-שוויון בדיור :ממצאים Price-to-Income Ratio 2014 120 143 128 170 2012 )Standardized (Below )Standardized (Above )Traditional (Below )Traditional (Above 2010 2008 2006 2004 2002 2000 100 120 0 1998 20 40 60 106 80 128 115 140 160 147 180 200 יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )ממוצע ארצי(1998-2014 , אי-שוויון בדיור :ממצאים Price-to-Income Ratio Price-to-Net Income Ratio 193 Jerusalem 228 Standardized (Above) 188 Traditional (Above) 0 50 100 150 200 250 300 Traditional (Below) Tel Aviv 150 Haifa 95 Standardized (Below) 109 יחס יכולת רכישת דיור בפועל 2014 ,( ירושלים וחיפה,בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )תל אביב ממצאים:שוויון בדיור-אי Price-to-Net Income Ratio 193 Jerusalem 166 228 Standardized (Above) 188 Traditional (Above) 0 50 100 150 200 250 300 Traditional (Below) Tel Aviv 150 Haifa 95 Standardized (Below) 109 יחס יכולת רכישת דיור בפועל 2014 ,( ירושלים וחיפה,בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )תל אביב ממצאים:שוויון בדיור-אי Price-to-Net Income Ratio 193 Jerusalem 166 264 228 Standardized (Above) 188 Traditional (Above) 0 50 100 150 200 250 300 Traditional (Below) Tel Aviv 150 Haifa 95 Standardized (Below) 109 יחס יכולת רכישת דיור בפועל 2014 ,( ירושלים וחיפה,בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )תל אביב ממצאים:שוויון בדיור-אי Price-to-Net Income Ratio 193 Jerusalem 166 264 228 150 204 Traditional (Below) Tel Aviv 177 Standardized (Above) 188 Traditional (Above) 0 50 100 150 200 250 300 95 Haifa 85 Standardized (Below) 109 147 יחס יכולת רכישת דיור בפועל 2014 ,( ירושלים וחיפה,בחלוקה לצריכת דיור בחסר וצריכת דיור ביתר )תל אביב ממצאים:שוויון בדיור-אי 141 131 )Traditional (Renters )Traditional (Owners יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי בחלוקה לשוכרים ובעלי דירות )ממוצע ארצי(1998-2014 , אי-שוויון בדיור :ממצאים 89 106 50 70 90 110 130 150 170 190 Price-to-Net Income Ratio 128 141 131 )Standarized (Owners )Traditional (Renters )Traditional (Owners יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי בחלוקה לשוכרים ובעלי דירות )ממוצע ארצי(1998-2014 , אי-שוויון בדיור :ממצאים 90 106 50 70 90 110 130 150 170 190 Price-to-Net Income Ratio Price-to-Net Income Ratio 50 70 90 110 130 150 170 190 Traditional (Owners) 90 106 127 Traditional (Renters) Standarized (Owners) Standarized (Renters) 128 131 141 177 יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי 1998-2014 ,(בחלוקה לשוכרים ובעלי דירות )ממוצע ארצי ממצאים:שוויון בדיור-אי 132 162 )Traditional (Arabs )Traditional (Jews יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי בחלוקה לערבים ויהודים )ממוצע ארצי(1998-2014 , ערבים לעומת יהודים 96 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 Price-to-Net Income Ratio Price-to-Net Income Ratio 50.0 100.0 125 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 Traditional (Jews) 102 Traditional (Arabs) Standarized (Jews) 139 Standarized (Arabs) יחס יכולת רכישת דיור בפועל מול אפקטיבי 1998-2014 ,(בחלוקה לערבים ויהודים )ממוצע ארצי 132 162 225 ערבים לעומת יהודים שיטת חישוב נשיגות הדיור מעריכה בחסר את אי השוויון הגדול והמתרחב בנשיגות הדיור בישראל – בין אלה שצורכים ״מעט דיור״ לבין אלה שצורכים ״הרבה דיור״, – בין שוכרים לבין בעלי דירות, – בין ערבים לבין יהודים. • • חישוב ממוצע נשיגות הדיור ״מחביא״ את הפערים בנשיגות הדיור בישראל. סיכום מהיר תודה רבה
© Copyright 2024