‫המועצה הלאומית לכלכלה‬
‫האוניברסיטה העברית‬
‫דצמבר ‪2016‬‬
‫עופר רז‪-‬דרור‬
‫בחינת ההשפעה של רגולציה תכנונית‬
‫מגבילה על שוק הדיור בישראל באמצעות‬
‫ניסוי טבעי בקנה מידה ארצי – תמ"א ‪38‬‬
‫• תמחור הנכס )שכר הדירה העתידי‪ ,‬אופציה לחידוש(‬
‫• בישראל רגולציה תכנונית מאוד מגבילה‪ .‬צמצום‬
‫הרגולציה התכנונית במסגרת תמ"א ‪ 38‬חשפה את‬
‫ערך האופציה לחידוש הנכס‪ ,‬העלתה את מחירי דירות‬
‫התמ"א‪ ,‬והביאה להגדלת ההיצע ולהגמשתו ולהורדת‬
‫מחירי שאר הדירות‪.‬‬
‫השערת המחקר‬
‫• קשיחות ההיצע ומשך ההליכים הביורוקרטיים בשוק‬
‫הדיור בישראל‬
‫• התחדשות עירונית בישראל‬
‫קונטקסט‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫ב‪ 2010-‬הוארכה התוכנית‪ ,‬והותרה הריסה ובנייה מחדש במסגרתה‪.‬‬
‫ב‪ 2012-‬הוגדלו זכויות הבנייה המוענקות‪ ,‬והותר שילוב עם תוכניות‬
‫קיימות‪.‬‬
‫במהלך השנים נעשו תיקונים ושידרוגים רבים לתוכנית‪ ,‬כולל הענקת‬
‫כלים מרכזיים נוספים כגון הפחתה בזכויות הקניין ופטורים ממסים‪.‬‬
‫נקבע כי בניינים משותפים שניתן להם היתר בנייה לפני ‪1.1.1980‬‬
‫זכאים להשתתף בתוכנית – ניסוי טבעי‪.‬‬
‫• נקבעו זכויות הבנייה המוענקות‬
‫• ניתן פטור מהליך אישור התכנון – נדרש היתר בנייה בלבד‪.‬‬
‫• הוחלה במאי ‪ 2005‬בהחלטת ממשלה ל‪ 5-‬שנים )תוספת לבניין‬
‫קיים(‪.‬‬
‫רקע ‪ -‬תוכנית מתאר ארצית מספר ‪38‬‬
‫• סובלת מבעיות אנדוגניות‪ ,‬עקב סימולטניות בין הרגולציה התכנונית‬
‫והיקף הבינוי ורמות המחירים‪.‬‬
‫• בנוסף‪ ,‬קשה להבחין האם שינוי המחירים כתוצאה משינוי הרגולציה‬
‫התרחש עקב השפעתה על ההיצע )למשל צמצומו(‪ ,‬או על הביקוש‬
‫)למשל על איכות המוצר(‪.‬‬
‫הספרות הכלכלית בתחום‬
‫‪(Glaeser & Gyourko 2002, Katz & Rosen 1987,‬‬
‫)‪Polkawsky & Wachter 1990‬‬
‫• רגולציה תכנונית מגבילה מקשיחה את עקומת ההיצע & ‪(Mayer‬‬
‫‪.(Somerville 2000‬‬
‫• גמישות ההיצע משפיעה על מחירי הדיור‪ ,‬השגיות הדיור‪ ,‬תנודתיות‬
‫מחירי הדיור‪ ,‬יצירת בועות נכסים‪ ,‬יציבות משקית‪ ,‬וכן ייתכנו השפעות‬
‫על רמת המוביליות באוכלוסייה‪ ,‬הצריכה הפרטית והיקף התעסוקה‬
‫) ‪Sanchez & Johansson 2013; Glaeser, Gyourko & Saiz‬‬
‫‪.(2008; Saks 2008; Sanchez & Andrews 2011‬‬
‫ככל שהרגולציה התכנונית מגבילה יותר מחירי הדירות גבוהים יותר •‬
‫הספרות הכלכלית – מחקרים מרכזיים‬
‫• נתוני הכרמ"ן‬
‫• נתוני הרשויות המקומיות‬
‫מסד הנתונים‬
‫‪0%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪100%‬‬
‫שיעור עליית המחיר הממוצע למ"ר בדירות שנבנו בשנים ‪2000-1982‬‬
‫‪120%‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪80%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪120%‬‬
‫השינוי הריאלי במחיר הממוצע למ"ר ברשויות מקומיות במרכז‬
‫הארץ בשנים ‪2014-2004‬‬
‫שיעור עליית המחיר הממוצע למ"ר בדירות‬
‫שנבנו בשנים ‪1981-1949‬‬
‫‪ ܶ௧ ൅ ߝ௜‬כ ‪ܽ݉ܽ͵ͺ௜‬ݐ ‪ܽ݉ܽ͵ͺ௜ ൅ ߜ௧‬ݐߠ ‪݅ܿ݁௜ǡ௧ ൌ ߚܺ ൅ ߛ௧ ܶ௧ ൅‬ݎ݌݃݋݈‬
‫‪2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014‬‬
‫‪Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3‬‬
‫רגרסיה מרכזית‬
‫מרכז הארץ‬
‫‪95‬‬
‫‪100‬‬
‫‪105‬‬
‫‪110‬‬
‫‪115‬‬
‫‪120‬‬
‫הפרשי‪-‬הפרשים‪ :‬המחיר היחסי של דירות התמ"א‬
‫למול שאר הדירות )‪(2005Q2=100‬‬
‫‪2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014‬‬
‫רגיל ‪ -‬ללא התחשבות בתמ"א‬
‫שאר הדירות‬
‫דירות התמ"א‬
‫שיעור עליית המחירים‬
‫‪2005Q2=100‬‬
‫‪80‬‬
‫‪100‬‬
‫‪120‬‬
‫‪140‬‬
‫‪160‬‬
‫‪180‬‬
‫‪200‬‬
2014
2004
2000-1982 ‫ מול‬1981-1949
RDD
0.95
1
1.05
1.1
1.15
1.2
1.25
‫‪1.25‬‬
‫‪ - RDD‬פלסבו‬
‫‪ 1991-1982‬מול ‪2001-1992‬‬
‫‪1982‬‬
‫‪1983‬‬
‫‪1984‬‬
‫‪1985‬‬
‫‪1986‬‬
‫‪1987‬‬
‫‪1988‬‬
‫‪1989‬‬
‫‪1990‬‬
‫‪1991‬‬
‫‪1992‬‬
‫‪1993‬‬
‫‪1994‬‬
‫‪1995‬‬
‫‪1996‬‬
‫‪1997‬‬
‫‪1998‬‬
‫‪1999‬‬
‫‪2000‬‬
‫‪2001‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪2004‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪ 1971-1962‬מול ‪1981-1972‬‬
‫‪1.25‬‬
‫‪1.15‬‬
‫‪1.1‬‬
‫‪1.05‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0.95‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.15‬‬
‫‪1.1‬‬
‫‪1.05‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0.95‬‬
‫‪0.9‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪2004‬‬
‫‪1962‬‬
‫‪1963‬‬
‫‪1964‬‬
‫‪1965‬‬
‫‪1966‬‬
‫‪1967‬‬
‫‪1968‬‬
‫‪1969‬‬
‫‪1970‬‬
‫‪1971‬‬
‫‪1972‬‬
‫‪1973‬‬
‫‪1974‬‬
‫‪1975‬‬
‫‪1976‬‬
‫‪1977‬‬
‫‪1978‬‬
‫‪1979‬‬
‫‪1980‬‬
‫‪1981‬‬
0.39***
-0.11***
0.17***
0.00004
-0.0004***
0.0007***
0.0014
0.003***
-0.0065***
2013
tama38
tama38*2013
tama38*permits
permits*2013
permits*tama38*2013
tama38*time
time*2013
time*tama38*2013
Dependent variable: Log(real price)
Diff in Diff in Diff
‫• קשר בין הגדלת היצע לרמות המחירים‬
‫• קשר בין הביורוקרטיה התכנונית ומשכה לרמות המחירים‬
‫• חשיפת האופציה לחידוש נכס‬
‫תרומה לספרות‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫חיזוק המדיניות הממשלתית להגדלת ההיצע‬
‫חיזוק המדיניות הממשלתית לקיצור ההליכים הביורוקרטיים‬
‫עלות ההליכים הביורוקרטיים‬
‫ההסתברות לקיום בועת מחירים בשוק הדיור‬
‫עלות שירותי דיור מול מחירי דירות בבעלות‬
‫התחדשות עירונית – ודאות ולוחות זמנים קצרים‬
‫תרומה למדיניות בשוק הדיור בישראל‬
‫תודה רבה על ההקשבה!‬
‫סך הכל שרשרת ייצור‬
‫בינוי‬
‫היתר בנייה‬
‫מכרז‬
‫בינוי תשתיות‬
‫אישור התכנון‬
‫תכנון‬
‫‪13.5‬‬
‫‪2.5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪1.5‬‬
‫‪5‬‬
‫משך ממוצע‬
‫‪1‬‬
‫שלב בשרשרת הייצור‬
‫שרשרת ייצור הדירות‬
‫‪2036-2040‬‬
‫‪66.9‬‬
‫‪2031-2035‬‬
‫‪64.6‬‬
‫‪2026-2030‬‬
‫‪61.1‬‬
‫באלפי יח"ד לשנה‬
‫‪55.3‬‬
‫‪2021-2025‬‬
‫צרכי הדיור בישראל‬
‫‪2016-2020‬‬
‫‪51.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪10‬‬
‫‪20‬‬
‫‪30‬‬
‫‪40‬‬
‫‪50‬‬
‫‪60‬‬
‫‪70‬‬
‫‪80‬‬
‫צרכי הדיור ‪ 1.5 :2040-2016‬מיליון יח"ד‬