מצגת
המועצה הלאומית לכלכלה האוניברסיטה העברית דצמבר 2016 עופר רז-דרור בחינת ההשפעה של רגולציה תכנונית מגבילה על שוק הדיור בישראל באמצעות ניסוי טבעי בקנה מידה ארצי – תמ"א 38 • תמחור הנכס )שכר הדירה העתידי ,אופציה לחידוש( • בישראל רגולציה תכנונית מאוד מגבילה .צמצום הרגולציה התכנונית במסגרת תמ"א 38חשפה את ערך האופציה לחידוש הנכס ,העלתה את מחירי דירות התמ"א ,והביאה להגדלת ההיצע ולהגמשתו ולהורדת מחירי שאר הדירות. השערת המחקר • קשיחות ההיצע ומשך ההליכים הביורוקרטיים בשוק הדיור בישראל • התחדשות עירונית בישראל קונטקסט • • • • ב 2010-הוארכה התוכנית ,והותרה הריסה ובנייה מחדש במסגרתה. ב 2012-הוגדלו זכויות הבנייה המוענקות ,והותר שילוב עם תוכניות קיימות. במהלך השנים נעשו תיקונים ושידרוגים רבים לתוכנית ,כולל הענקת כלים מרכזיים נוספים כגון הפחתה בזכויות הקניין ופטורים ממסים. נקבע כי בניינים משותפים שניתן להם היתר בנייה לפני 1.1.1980 זכאים להשתתף בתוכנית – ניסוי טבעי. • נקבעו זכויות הבנייה המוענקות • ניתן פטור מהליך אישור התכנון – נדרש היתר בנייה בלבד. • הוחלה במאי 2005בהחלטת ממשלה ל 5-שנים )תוספת לבניין קיים(. רקע -תוכנית מתאר ארצית מספר 38 • סובלת מבעיות אנדוגניות ,עקב סימולטניות בין הרגולציה התכנונית והיקף הבינוי ורמות המחירים. • בנוסף ,קשה להבחין האם שינוי המחירים כתוצאה משינוי הרגולציה התרחש עקב השפעתה על ההיצע )למשל צמצומו( ,או על הביקוש )למשל על איכות המוצר(. הספרות הכלכלית בתחום (Glaeser & Gyourko 2002, Katz & Rosen 1987, )Polkawsky & Wachter 1990 • רגולציה תכנונית מגבילה מקשיחה את עקומת ההיצע & (Mayer .(Somerville 2000 • גמישות ההיצע משפיעה על מחירי הדיור ,השגיות הדיור ,תנודתיות מחירי הדיור ,יצירת בועות נכסים ,יציבות משקית ,וכן ייתכנו השפעות על רמת המוביליות באוכלוסייה ,הצריכה הפרטית והיקף התעסוקה ) Sanchez & Johansson 2013; Glaeser, Gyourko & Saiz .(2008; Saks 2008; Sanchez & Andrews 2011 ככל שהרגולציה התכנונית מגבילה יותר מחירי הדירות גבוהים יותר • הספרות הכלכלית – מחקרים מרכזיים • נתוני הכרמ"ן • נתוני הרשויות המקומיות מסד הנתונים 0% 20% 40% 60% 80% 100% שיעור עליית המחיר הממוצע למ"ר בדירות שנבנו בשנים 2000-1982 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 120% השינוי הריאלי במחיר הממוצע למ"ר ברשויות מקומיות במרכז הארץ בשנים 2014-2004 שיעור עליית המחיר הממוצע למ"ר בדירות שנבנו בשנים 1981-1949 ܶ௧ ߝכ ܽ݉ܽ͵ͺݐ ܽ݉ܽ͵ͺ ߜ௧ݐߠ ݅ܿ݁ǡ௧ ൌ ߚܺ ߛ௧ ܶ௧ ݎ݈݃ 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 רגרסיה מרכזית מרכז הארץ 95 100 105 110 115 120 הפרשי-הפרשים :המחיר היחסי של דירות התמ"א למול שאר הדירות )(2005Q2=100 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 רגיל -ללא התחשבות בתמ"א שאר הדירות דירות התמ"א שיעור עליית המחירים 2005Q2=100 80 100 120 140 160 180 200 2014 2004 2000-1982 מול1981-1949 RDD 0.95 1 1.05 1.1 1.15 1.2 1.25 1.25 - RDDפלסבו 1991-1982מול 2001-1992 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2014 2004 1.2 1971-1962מול 1981-1972 1.25 1.15 1.1 1.05 1 0.95 0.9 1.2 1.15 1.1 1.05 1 0.95 0.9 2014 2004 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 0.39*** -0.11*** 0.17*** 0.00004 -0.0004*** 0.0007*** 0.0014 0.003*** -0.0065*** 2013 tama38 tama38*2013 tama38*permits permits*2013 permits*tama38*2013 tama38*time time*2013 time*tama38*2013 Dependent variable: Log(real price) Diff in Diff in Diff • קשר בין הגדלת היצע לרמות המחירים • קשר בין הביורוקרטיה התכנונית ומשכה לרמות המחירים • חשיפת האופציה לחידוש נכס תרומה לספרות • • • • • • חיזוק המדיניות הממשלתית להגדלת ההיצע חיזוק המדיניות הממשלתית לקיצור ההליכים הביורוקרטיים עלות ההליכים הביורוקרטיים ההסתברות לקיום בועת מחירים בשוק הדיור עלות שירותי דיור מול מחירי דירות בבעלות התחדשות עירונית – ודאות ולוחות זמנים קצרים תרומה למדיניות בשוק הדיור בישראל תודה רבה על ההקשבה! סך הכל שרשרת ייצור בינוי היתר בנייה מכרז בינוי תשתיות אישור התכנון תכנון 13.5 2.5 3 0.5 1.5 5 משך ממוצע 1 שלב בשרשרת הייצור שרשרת ייצור הדירות 2036-2040 66.9 2031-2035 64.6 2026-2030 61.1 באלפי יח"ד לשנה 55.3 2021-2025 צרכי הדיור בישראל 2016-2020 51.8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 צרכי הדיור 1.5 :2040-2016מיליון יח"ד
© Copyright 2024