Wallenstam bokslut
WALLENSTAM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI–31 DECEMBER 2016 1 JANUARI–31 DECEMBER 2016 •S ubstansvärdet, exklusive utdelning och återköp, har ökat med cirka 23 % under året. •R esultat före skatt uppgår till 4 198 Mkr (3 418) och resultat efter skatt uppgår till 3 348 Mkr (2 754), motsvarande 10,1 kr per aktie (8,3). •F örvaltningsresultat fastigheter ökar med 9 % och uppgår till 733 Mkr (672). •O realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 3 470 Mkr (2 507), varav 1 195 Mkr (639) kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion av hyresrätter. • Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgår till -130 Mkr (165). • Hyresintäkterna ökar 4 % och uppgår till 1 607 Mkr (1 549). •F astigheter har sålts för 1 179 Mkr (2 129) och resulterat i realiserade värdeförändringar om 187 Mkr (204), vilket är 19 % över senaste värdering. • Förvärv av fastigheter uppgår till 340 Mkr (1 270) och investeringar i fastigheter uppgår till 2 351 Mkr (1 902). •U nder perioden har vi byggstartat cirka 850 lägenheter. På bokslutsdagen hade vi cirka 2 000 lägenheter i produktion. •S tyrelsen föreslår en utdelning om 1,70 kr per aktie (1,50), vilket motsvarar en ökning med 13 %. 1 OKTOBER–31 DECEMBER 2016 •F örvaltningsresultat fastigheter ökar cirka 6 % och uppgår till 169 Mkr (160). •O realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 1 618 Mkr (627), varav 493 Mkr (204) kommer från nyproduktion av hyresrätter. • Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgår till 248 Mkr (136). • Resultat efter skatt uppgår till 1 701 Mkr (586), motsvarande 5,2 kr per aktie (1,8). • Hyresintäkterna ökar och uppgår till 410 Mkr (390). Jämförelser inom parantes avser motsvarande period föregående år om inget annat anges. ”Årets resultat om 4,2 Mdr före skatt visar tydligt att verksamheten fungerar väldigt bra. Det jag särskilt vill lyfta fram är det faktum att förvaltningsresultatet har ökat med 9 % till 733 Mkr och att de orealiserade värdeförändringarna som kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion har ökat till 1 195 Mkr. Tillsammans är det i år ett värde om 1,9 Mdr som organisationen själv skapat.” ”Substansvärdestillväxten var cirka 23 % för 2016! Vårt mål i affärsplanen är att ha en genomsnittlig substansvärdestillväxt om minst 10 % per år.” ”Allt sammantaget gör att 2016 var ett mycket bra år för bolaget – men 2017 har förutsättningar att se än bättre ut!” HANS WALLENSTAM, VD DET HÄR ÄR WALLENSTAM • Antal fastigheter: cirka 200 st • Förvaltningsfastigheternas värde: 37 Mdr • Börsvärde 31 dec 2016: 24 Mdr • Uthyrningsgrad, yta: 98 % • Uthyrningsbar yta: 1,1 miljon kvm • Antal lägenheter i produktion: cirka 2 000 st • Antal vindkraftverk: 64 st AFFÄRSPLAN 2018 WALLENSTAM IDAG Mål: Att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Ledstjärnor • Starta produktion av 7 500 bostäder under affärsplanen. • Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med minst 15 % per kvm till och med 2018. • Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Definierade nyckeltal • Soliditeten ska inte understiga 30 %. • Realiserad räntetäckningsgrad på rull‑ ande helår ska inte understiga 2 ggr. Wallenstam grundades 1944 och huvudkontoret finns i Göteborg. B-aktien är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap och vi är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Wallenstam är en stor bostadsproducent på de orter vi verkar och bygger först och främst hyresrätter för egen förvaltning. Våra bostadsfastigheter finns främst i Stockholm och Göteborg, och våra kommersiella fastigheter är koncentrerade till innerstadslägen i Göteborg. Sammantaget har Wallenstam cirka 7 500 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam är genom Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi. Verksamheten bedrivs i Region Stockholm, Region Göteborg samt Svensk NaturEnergi. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. STRATEGIER & VÄRDESKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån affärsplan, mål och strategier. Strategierna grundar sig på de tre dimensionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens affärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. INNEHÅLL VD har ordet Bokslutskommuniké 1 januari–31 december 2016 Resultaträkning koncernen Balansräkning koncernen Rapport över förändring eget kapital koncernen Rapport över kassaflöde koncernen Segmentsrapport Nyckeltal Definitioner Majoriteten av våra bostäder finns i Stockholm och uppgår till cirka 4 000 lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet, inklusive Uppsala. På bokslutsdagen hade Region Stockholm cirka 1 250 lägenheter i produktion. Göteborg Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka 3 400 lägenheter och cirka 900 företagskunder som hyr kontors- och butikslokaler främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi knappt 200 lägenheter. På bokslutsdagen hade Region Göteborg drygt 700 lägenheter i produktion. Svensk NaturEnergi Verksamheten inom Svensk NaturEnergi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Produktionen täcker våra egna fastigheters och våra hyresgästers energibehov på månadsbasis. Affärsprocess Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VÄRDETILLVÄXT HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING & LÖNSAM FÖRVALTNING BEHOV BYGGER & KÖPER KALENDER 3 4 16 17 18 18 19 20 22 Stockholm Publicering av årsredovisning Delårsrapport I Årsstämma 2017, Göteborg Delårsrapport II Delårsrapport III vecka 14, 2017 26 april 2017 26 april 2017 10 augusti 2017 26 oktober 2017 RESULTAT SÄLJER UTDELNING Rapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen 2015. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. Från och med juni 2016 tillämpas ESMA:s riktlinjer avseende Alternative performance measures. Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. För information om redovisningsprinciper: www.wallenstam.se/ir. För definitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt: www.wallenstam.se/ordlista. För ytterligare information, vänligen kontakta: CFO och IR-ansvarig Susann Linde tel: 0705-17 11 34 e-post: [email protected] Följ oss gärna på Twitter, LinkedIn, Instagram och Facebook. VD HAR ORDET Resultat 2016 Årets resultat om 4,2 Mdr före skatt visar tydligt att verksamheten fungerar väldigt bra. Det jag särskilt vill lyfta fram är det faktum att förvaltningsresultatet har ökat med 9 % till 733 Mkr och att de orealiserade värdeförändringarna som kommer från vår kostnadseffektiva nyproduktion har ökat till 1 195 Mkr. Tillsammans är det i år ett värde om 1,9 Mdr som organisationen själv skapat. Det känns tryggt att vi även i tider utan generella värdeökningar kommer att skapa resultat, dels från förvaltningen, dels från vår projektverksamhet som i första hand är vår kostnadseffektiva nyproduktion av hyresrättsfastigheter. Substansvärdestillväxten var cirka 23 % för 2016! Vårt mål i affärsplanen är att ha en genomsnittlig substansvärdestillväxt om minst 10 % per år. Substansvärdet, som beskriver koncernens samlade värde, ökade med drygt 3,5 Mdr. Substansvärdet per aktie, exklusive derivat (EPRA NAV), steg med 20 % från cirka 58 kr till cirka 70 kr. Naturligtvis är det också positivt att fastighetsmarknaden är allt starkare och, utöver våra egna insatser, bidrar till stora värdeökningar i våra övriga förvaltningsfastigheter. Vår koncentrationsstrategi med fokus på kommersiella fastigheter i efterfrågade lägen i centrala Göteborg, samt bostadsfastigheter i attraktiva lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala och Göteborg känns helt rätt då det är störst tryck på dessa marknader. Vi har utvecklat en affärsmodell och ett sätt att jobba som fungerar mycket väl. Vi har oerhört duktiga medarbetare som arbetar hårt och dedikerat för att skapa värde för bolaget och aktieägarna, såväl som för våra kunder och samhället i stort. Jag är tacksam och stolt – utan dem hade det inte varit möjligt. Kostnadseffektiv byggnation skapar övervärde Wallenstam särskiljer sig genom att vi förvaltar både kommersiella fastigheter och hyresrättsfastigheter, och också genom att vi är Sveriges största privata stadsutvecklare som bygger hyresrättsfastigheter för egen förvaltning. Vi skapar övervärde genom att producera fastigheterna på ett kostnadseffektivt sätt genom hela proces- sen, från detaljplan till inflyttning. Samtidigt sätter vi kvalité i första rummet, inte minst mot bakgrund av att vi bygger för vår egen förvaltning. Hittills under affärsplanen har vi byggstartat 2 500 lägenheter, senast 150 stycken i Umami i Sundbyberg, ett mycket spännande område med stor potential. Vi har också påbörjat rivningen av Arlas gamla fabrik i Kallebäck, Göteborg, där vi kommer att bygga totalt 2 000 lägenheter. En av våra ledstjärnor är att starta produktion av 7 500 lägenheter under affärsplanen vilket gör att vi ökar vår investeringstakt – 2 Mdr för 2016 – och antalet byggstarter varje år. Vi ser fram emot att under de kommande åren byggstarta och förverkliga många fler av de projekt som just nu finns i projektportföljen för framtida produktion. Trygg och stabil aktie Det är roligt att så många väljer att investera i Wallenstam. Vi är nu drygt 13 000 aktieägare, fler än någonsin tidigare. Wallenstamaktien har återigen stigit under året, med drygt 4 % från 68,00 kr till 70,90 kr. Under mina 25 år som vd har aktien gått ner vid två tillfällen mellan två årsskiften, annars har den faktiskt ökat varje år. Wallenstamaktien är en trygg och stabil aktie, med en väldigt spännande framtid. Som bolag arbetar vi enligt den plan och de mål vi satt upp och vill uppfattas som förutsägbara. Genom utdelningen, där styrelsen även i år föreslår en höjning, får vi aktieägare del i bolagets resultatutveckling. genheter, över 1 000 stycken, som kommer att bli inflyttningsklara. Framtiden känns väldigt spännande trots de risker som kan finnas i vår omvärld! Vår starka finansiella position, 45 % soliditet och 43 % belåningsgrad, är ett skydd mot en eventuell ränteuppgång. Oron över kostnadsspiralen i nyproduktionen hanterar vi genom vårt sätt att arbeta i byggprocessen samt genom att vi kan erbjuda våra samarbetspartners arbeten i både i hög- och lågkonjunktur och över lång tid, vilket gör oss till en populär och trygg beställare. De få projekt där vi bygger bostadsrätter, kan vi snabbt ställa om till hyresrätter till en skälig avkastning om bostadsrättsmarknaden skulle vika. Vår huvudsakliga produkt, nya hyreslägenheter, är det en oändlig efterfrågan på i våra regioner. Det ser vi inte minst i vår nystartade kö för uthyrning av nyproducerade hyreslägenheter i Stockholm och Uppsala, vilket gör att vi känner oss trygga med att få lägenheterna uthyrda. Allt detta sammantaget gör att 2016 var ett mycket bra år för bolaget – men 2017 har förutsättningar att se än bättre ut! Spännande framtid Jag vill tacka styrelsen, aktieägarna och mina medarbetare för året som gått, och jag ser med förväntan fram emot ett spännande 2017. Ett år då vi kommer arbeta för att bli ännu bättre och effektivare. Ett år då vi färdigställer våra första projekt – och öppnar ett nytt kontor – i Uppsala. Ett år då vi fyller på vår projektportfölj, startar fler byggprojekt och hyr ut alla de lä- Hans Wallenstam, vd Wallenstam 3 BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 1 JANUARI–31 DECEMBER 2016 KVARTAL FYRA 1 OKTOBER–31 DECEMBER Viktiga händelser Under perioden har fem nybyggnationsprojekt om totalt 461 lägenheter startat. Dels tre hyresrättsprojekt – 36 lägenheter vid Carlandersplatsen i centrala Göteborg, 115 lägenheter på Ulfsparregatan i Lunden, Göteborg, och 147 lägenheter i Umami Park i Sundbyberg, dels två bostadsrättsprojekt – Punkt4 i Stallbacken, Mölndal, med 133 lägenheter och Vasagatan 33 i Göteborg med 30 lägenheter. Som en del i det avtal som tecknades med Willhem i december 2015, avseende att de successivt kommer att överta Wallenstams fastigheter i Helsingborg, frånträddes fastigheten Pål Ibb 21. Dessutom genomfördes försäljning av ytterligare tre fastigheter samt förvärv av mark för framtida byggnation. Under perioden tillträddes också det så kallade Axesshuset, en kommersiell fastighet som är centralt belägen i stadsdelen Haga i Göteborg. Wallenstams omfattande satsningar på förnybar energi förärades i oktober med klimatutmärkelsen Stora Förnybarhetspriset 2016. Kvartalets resultat Hyresintäkterna ökar cirka 5 % och uppgår till 410 Mkr. Tillväxten är ett resultat av tillförda nyproducerade hyresfastigheter samt väl genomförda hyresförhandlingar och nyuthyrningar. Driftkostnaderna uppgår till 127 Mkr (114) vilket är en ökning med 13 Mkr jämfört med motsvarande kvartal 2015. Detta är ett resultat främst av förändrad fastighetstaxering 2016 och dyrare klimatrelaterade kostnader. Vårt strategiska arbete för ökad kundnöjdhet har medfört något högre kostnader för fastighetsskötsel. Beslut att tomställa lokaler i två fastigheter för större projekt påverkar driftnettot negativt med bibehållna driftkostnader men lägre intäkter. Jämförelsevis är kvartalets driftnetto 7 Mkr bättre än föregående år. Räntekostnaderna uppgår till totalt 68 Mkr (77) vilket är 9 Mkr lägre än föregående år. På balansdagen uppgick räntebärande skulder till 16,5 Mdr vilket är 1,3 Mdr högre än motsvarande tidpunkt 2015. Snitträntan uppgår för kvartalet till 2,00 % (2,20). Förvaltningsresultatet för fastigheterna uppgår till 169 Mkr (160) vilket är 6 % bättre än samma period föregående år. Förvaltningsresultat naturenergi uppgår till -7 Mkr (-3). Produktionen är i nivå med föregående år. Värdet på elcertifikat har däremot minskat kraftigt. På balansdagen uppgick värdet till 116 kr per elcertifikat att jämföra med 141 kr per elcertifikat den 30 september 2016. Periodens omvärdering av elcertifikat i lager belastar kvartalets intäkter negativt med en omvärderingseffekt om 18 Mkr. Under kvartalet har fyra fastigheter avyttrats liksom ett mindre antal brf-andelar. Det sammanlagda resultatet från fastighets- och bostadsrättsförsäljningar efter omkostnader uppgår till 84 Mkr (99). Orealiserad värdeförändring fastigheter är positiv och uppgår till 1 618 Mkr (627). Kostnadseffektiv nyproduktion av hyresrättsfastigheter genom eget arbete bidrar med 493 Mkr (204). Definitionen av nyproduktion respektive övrig förvaltningsfastighet har uppdaterats. Som övrig förvaltningsfastighet klassas fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller mer. Detta påverkar inte resultatet men får en presentationsmässig påverkan på fördelningen av redovisade orealiserade värdeförändringar mellan nyproduktion och övriga förvaltningsfastigheter jämfört med tidigare rapportering om drygt 200 Mkr för 2016. Se vidare sidan 20. I befintligt fastighetsbestånd är det framför allt goda marknadsförutsättningar i kombination med vår effektiva förvaltning som påverkar värdet positivt. Totalt uppgår orealiserade värdeförändringar i befintligt bestånd till 1 125 Mkr (423). Kvartalets orealiserade resultat påverkas positivt av utvecklingen för derivatinstrument, totalt 248 Mkr (136). Värdeförändringar för derivatinstrument påverkar inte kassaflödet annat än vid realisation. Värdering av syntetiskt optionsprogram, som följer Wallenstamaktiens kursutveck- ling, är positiv om 7 Mkr (4). Resultat efter skatt fjärde kvartalet 2016 uppgår till 1 701 Mkr (586) vilket motsvarar ett resultat per aktie om 5,2 kr (1,8). Övrigt totalresultat uppgår till totalt -9 Mkr (-5) vilket framför allt är en omräkningsdifferens på valuta. 1 JANUARI–31 DECEMBER Hyresintäkter Årets hyresintäkter ökar 58 Mkr eller cirka 4 % och uppgår till 1 607 Mkr (1 549). Rensat för intäkter från köpta och sålda fastigheter har hyresintäkterna ökat 101 Mkr, vilket motsvarar en tillväxt om nära 7 %. Tillväxten är främst ett resultat av tillförda nyproducerade hyresfastigheter samt framgångsrika nyuthyrningar och hyresförhandlingar med våra företagskunder. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar har resulterat i en genomsnittlig höjning på 0,9 % för bostäder i Stockholm. För Göteborg har ingen hyresreglering skett 2016 för bostäder till följd av strandade hyresförhandlingar mellan Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna GFR. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler ökar sammantaget 3,8 % i jämförbart bestånd som en effekt av genomförda nyuthyrningar och omförhandlingar samt indexavtal. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår på bokslutsdagen till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för året uppgår till 434 Mkr (419) varav ny fastighetstaxering 2016 står för merparten av kostnadsökningen, 9 Mkr. Därtill påverkas driftnettot av två större ombyggnationer, för vilka lokaler tomställts, med minskade intäkter men bibehållna driftkostnader som följd. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och Wallenstam 4 fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir högre. Kallare väder med mer nederbörd påverkar driftkostnaderna jämförelsevis negativt om 5 Mkr för 2016. Driftnettot ökar närmare 4 % och uppgår till 1 173 Mkr (1 130). Rensat för effekt från köpta och sålda fastigheter är periodens driftnetto närmare 7 % bättre än föregående år, varav tillförd nyproduktion svarar för knappt två tredjedelar av denna tillväxt. Tillväxten i driftnettot i jämförbart bestånd om drygt 2 % är ett resultat av framför allt effektivare fastighetsförvaltning. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader avser i huvudsak personalkostnader och fördelas på fastighetsförvaltning 191 Mkr (188), energiförvaltning 27 Mkr (32) samt transaktioner fastigheter och bostadsrätter om totalt 18 Mkr (25). Sammantaget är förvaltnings- och administrationskostnader 9 Mkr lägre jämfört med föregående år. Vidare finns kostnader för syntetiskt optionsprogram till anställda. Orealiserade kostnader för det syntetiska optionsprogrammet redovisas på egen rad i resultaträkningen och uppgår för året till 7 Mkr (31). Vid ett maxutfall baserat på aktuellt antal utställda optioner och att en aktiekurs om 80 kr per aktie nås, ger det en total kostnad för bolaget om cirka 138 Mkr, varav 82 Mkr hittills kostnadsförts. Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 8 Mkr (20) och finansiella kostnader till totalt 287 Mkr (323) varav 257 Mkr (290) avser fastighetsrörelsen och 30 Mkr (33) naturenergiverksamheten. Snitträntan för perioden uppgår till 2,04 % (2,32). Snitträntan var på bokslutsdagen 1,97 % (2,22). Genomsnittlig skuld för perioden är 0,7 Mdr högre än motsvarande period föregående år. Till följd av sänkta lånekostnader och en effektiv kapitalförvaltning har finansiella kostnader minskat med 36 Mkr. Aktiverad ränta uppgår till 56 Mkr (40). Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar samt administrations- och räntekostnader hänförliga till elhandel och elproduktion. Förvaltningsresultatet påverkas vidare av omvärderingseffekter av elcertifikat. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärde. Förvaltningsresultat naturenergi uppgår till -61 Mkr (-5) för året och inkluderar icke kassaflödespåverkande avskrivningar på vindkraftverk om 96 Mkr (94). Under 2016 producerades 352 GWh (415). Årets resultat påverkas framför allt av lägre produktion än förra året, som var HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT FRÅN FÖRVALTNINGSRESULTAT Hyresintäkter, Mkr Mkr 1 600 100 1 200 800 400 0 80 60 40 20 NYPRODUKTION* Förvaltningsresultat, Mkr 800 600 MkrKkr 25 000 100 FÖRVALTNINGSRESULTAT GENOMSNITTLIGFRÅN NYPRODUKTION* AKTIELIKVIDITET PER DAG, KKR *Senast rullande tolvmånadersperiod ** Senast rullande tolvmånadersperiod Under året har Wallenstam sålt fastigheter för 1 179 Mkr (2 129). Försäljningarna genomfördes till priser som översteg senaste värdering, med hänsyn tagen till investeringar, med cirka 19 % (11). GENOMSNITTLIG ELSPOTPRIS AKTIELIKVIDITET PER DAG, KKR Kkrkr/MWh 25 000 800 5 000 520 000 00 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 10 000 1040 000 2012 2013 2014 2015 2016 0 Hyresintäkter 2012 2013 2014 2015 2016 Förvaltningsresultat * Nyproduktion avser här fastigheter som byggstartades 2008 eller senare Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsandelar. Som kostnad redovisas anskaffningsvärdet för de sålda bostadsrättsandelarna. Kostnaderna inkluderar också marknads- och försäljningsomkostnader, vilka redovisas löpande i takt med att de uppkommer. Anskaffningskostnad och intäkt redovisas i samband med att bostaden överlämnas till köparen. Årets försäljningsresultat bostadsrätter uppgår till netto 23 Mkr (211) och omfattar i huvudsak försäljning av ett mindre antal enskilda bostadsrättslägenheter. 15 000 400 0 Resultat av försäljning bostadsrätter 20 000 2080 000 1560 000 200 ett mycket bra vindår, samt av lägre pris på elcertifikat. Under året har priset på elcertifikat sjunkit från 165 kr per certifikat till 116 kr per certifikat vilket ger en negativ omvärderingseffekt inom intäkter om 28 Mkr. Därtill belastas årets kostnader med en engångsjustering om 3 Mkr för fastighetsskatt på vindkraftverk avseende tidigare perioder, som följd av att fastighetsskatten ändrats från 0,2 % till 0,5 %. 700 kr/MWh 800 Mkr 2 500 700 600 2 000 500 1 500 400 600 500 400 300 1 000 200 300 200 2012 2012 2013 2013 2014 2016 2015 2015 2016 2016 * Nyproduktion avser fastigheter som Avser handel på här Nasdaq Stockholm. byggstartades 2008 eller senare ** Senast rullande tolvmånadersperiod 5 23% 100 500 100 0 ELSPO VÄRDERIN SÅL 0 0 2012 2013 2016 2015 2016 2008 2010 2012 2014 2016 Avser handel på Nasdaq Stockholm. 02008 2010 2 2010 20 Värderin Försäljni Wallenstam 5 Försäljningspris närmast föregå av årets investe Försäljningsresultat i relation till investerat belopp uppgår till 609 Mkr (836) varav 422 Mkr (632) redovisats i koncernens resultaträkning tidigare år som orealiserad värdeförändring och 187 Mkr (204) redovisas som vinst vid försäljning. För en sammanställning över sålda fastigheter, se sidan 10. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Årets värdeutveckling på fastigheter påverkas positivt av värdetillväxt genererad genom eget arbete i pågående och färdigställd nybyggnation av hyresrätter, förbättrade kassaflöden samt marknadsläget i branschen. Fastighetsmarknaden har under året kännetecknats av en hög aktivitet och stor efterfrågan med stigande priser som följd. Totalt uppgår periodens orealiserade värdeförändring förvaltningsfastigheter till 3 470 Mkr (2 507) varav värdetillväxt från vår kostnadseffektiva nybyggnation genererat av eget arbete svarar för 1 195 Mkr (639). Årets värdeförändring nyprodukNATION OCH FÖRSÄLJNING tion påverkas positivt av en engångseffekt TNINGSFASTIGHETER om drygt 100 Mkr till följd av att vi från och med 2016 redovisar en större andel Förvärv av kalkylerat övervärde successivt under Ny- och ombyggnation uppförandefasen. Därtill har definitionen Avyttrat av nyproduktion respektive övrig förvaltningsfastighet uppdaterats. Som övrig förvaltningsfastighet klassas fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller mer. Detta påverkar inte resultatet men får en presen2014 2015 2016 tationsmässig påverkan på fördelningen av Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument såsom ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sidan 11. Historiskt låg reporänta och finansiell oro i omvärlden bidrar till att hålla nere både de korta och de längre marknadsräntorna. På bokslutsdagen uppgick den 10-åriga swapräntan till 1,09 % att jämföra med 1,61 % vid årets början. Då både 3månaders STIBOR och de längre räntorna sjunkit markant sedan årsskiftet har räntederivatens värde utvecklats negativt under året, totalt -156 Mkr (189). För att säkra kostnader från produktion och intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den finansiella marknaden. Elderivatens värde har ändrats positivt med 25 Mkr (-24) till följd av stigande elpriser. Värdeförändringar på övriga finansiella instrument är på balansdagen 1 Mkr (1). Derivatens värdeförändringar är endast kassaflödespåverkande när de realiseras. Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte snitträntan som baseras på resultatet av periodens realiserade ränteswappar. Skatt Totala skatter för koncernen uppgår för 2016 till 1,4 Mdr (1,1). Årets redovisade skattekostnad uppgår netto till 850 Mkr (664), varav uppskjuten skatt utgör 850 Mkr (663) och aktuell skatt 0 Mkr (1). Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret 2016 uppgick till cirka 550 Mkr (455), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. Övrigt totalresultat Övrigt totalresultat uppgår till totalt 25 Mkr (-10) efter skatt vilket framför allt är ett resultat av omvärdering av onoterade innehav, främst aktier i Exeger, samt omräkningsdifferens på valuta. Substansvärde/aktie Aktiekurs SUBSTANSVÄRDES- OCH AKTIEUTVECKLING Kr/aktie FÖRVALTNINGSFASTIGHETER VÄRDEFÖRÄNDRING 80 APRÄNTA Q4 redovisade orealiserade värdeförändringar mellan nyproduktion och övriga förvaltningsfastigheter jämfört med tidigare rapportering om drygt 200 Mkr för 2016. Se vidare sidan 20. Värdetillväxten i förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre uppgår till 2 275 Mkr (1 868) och är ett resultat av goda marknadsförutsättningar i kombination med vår effektiva förvaltning samt genomförda omförhandlingar och nyuthyrningar. 70 Mkr 60 Värdeförändring förvaltningsfastigheter i drift 50 Värdeförändring pågående ny40 produktion hyresrätter 30 Realiserad värdeförändring 20 förvaltningsfastigheter 10 Totala värdeförändringar förvaltningsfastigheter 0 2016 2015 jan-dec jan-dec 2 275 1 868 1 195 639 187 204 3 657 2 711 2005 2007 2009 2011 2013 2015 Q1 2016 UBSTANSVÄRDE Q2 % 8 DIREKTAVKASTNINGSKRAV FASTIGHETER OCH 10-ÅRIG STATSOBLIGATIONSRÄNTA 6 Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiella fastigheter 4 Genomsnittligt direktavkastningskrav bostadsfastigheter 2 10-årig statsobligationsränta 0 2012 2013 2014 2015 2016 Substansvärde per aktie Aktiekurs Wallenstam 6 Mkr 1 000 DISPONIBEL LIKVIDITET VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under perioden har vi investerat 2 245 Mkr (3 027) i förvaltningsfastigheter och 446 Mkr (145) i bostadsrättsproduktioner, totalt 2 691 Mkr (3 172). Pågående nybyggnadsprojekt omfattar cirka 2 000 lägenheter. Totalt värde av pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår på balansdagen till cirka 4,2 Mdr (2,7). Förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 3 470 Mkr (2 507), varav 1 195 Mkr (639) kommer från nyproduktionen av hyresrätter och resterande från fastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre. Direktavkastningskraven uppgår för bostäder exklusive projekt, mark och byggrätter till i genomsnitt 3,3 % (3,5) och för kommersiella beståndet till 4,9 % (5,3). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till 36 555 Mkr (32 090) vid periodens utgång. Mkr 2 500 1 500 5% 23% 500 0 De fastigheter som är under produktion för att vid färdigställandet säljas, redovisas i balansräkningen på raden Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning. Exploateringsfastigheter uppförda för försäljning omfattar projektet Stengläntan som, enligt avtal tecknat i slutet av 2015, kommer att tillträdas av Willhem, efter färdigställande och ett första kvartal i drift. Även projektet L17 i Helsingborg, som omfattar 17 radhus med äganderätt, är en så kallad exploateringsfastighet uppförd för försäljning. I balansräkningen redovisas investeringar i exploateringsfastigheter för försäljning till anskaffningsvärde. Resultatet kommer att redovisas när fastigheterna färdigställts och överlämnats till köparen. Se också sidan 8. Nyproduktion av fastighet som uppförs med avsikt att avyttras som bostadsrättsfastighet redovisas i balansräkningen som pågående arbete bostadsrätter och omfattar för närvarande tre projekt om FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS VÄRDETILLVÄXT FÄRDIGSTÄLLD SÅLDA FASTIGHETER NYPRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2 000 1 000 Exploateringsfastigheter uppförda för försäljning och bostadsrättsprojekt 2010 2011 Mkr Bokfört 1 800 39 % värde, Mkr 1 600 7% 13% Fastighetsbestånd 1 jan 2016 1 400 32 090 26 % + Förvärv 223 1 200 + Byggnationer 2 022 1 000 800och - Omklassificering bostadsrätter exploateringsfastigheter för försäljning -258 15% 600 24 % - Försäljningar -992 400 44 % + Orealiserad värdeförändring netto 3 470 200 Fastighetsbestånd 31 dec 2016 0 36 555 2012 2013 2014 2015 2012 2013 2014 Värdering Försäljningspris Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av årets investeringar, för förvaltningsfastigheter. 45 % totalt 333 lägenheter, se vidare i tabellen på sidan 8. Bokfört värde Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter för försäljning uppgår till 734 Mkr (32) vid periodens utgång. Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omflyttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrätts produktion är begränsad. Efterfrågan på kontors- och butiksytor är stor i Göteborg, framför allt i stadens centrala delar. Trycket är även högt på transaktionsmarknaden, där fastigheter i attraktiva lägen är eftertraktade av både inhemska och utländska investerare. FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr 4 000 3 000 2 000 1 000 0 -1 000 -2 000 2016 -3 000 2012 2013 2014 2015 2016 Värdeökning av nyproduktionsprojekt hyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande och per projekt det år fastigheten färdigställts, oavsett när effekten redovisats i resultaträkningen. Wallenstam 7 Anskaffningskostnad Värdering LÄGENHETER I PÅGÅEN Antal lgh 2 000 1 800 Förvärv 1 600 Ny- och ombyggnation 1 400 1 200 Avyttrat 1 000 Omklassificering 800 bostadsrätter och 600 exploateringsfastigheter för försäljning 400 200 0 Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter. Q4 2015 Q1 2016 Q2 Totalt Region Stockhol Region Göteborg Värdering Förvaltningsfastigheter Wallenstam värderar internt samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav. Direktavkastningskraven speglar marknadsförutsättningarna och differentieras utifrån var fastigheten är belägen och vilken typ av fastighet det är, bostad eller kontor etc. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilka sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet. Då våra fastigheter värderas enskilt tas ingen hänsyn till den portföljpremie som kan finnas på fastighetsmarknaden. Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde, vilket fastställs som anskaffningsvärde med tillägg av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad. Denna baseras i sin tur på nedlagda kostnader. Tidigare redovisades successivt en andel av kalkylerat övervärde i relation till färdigställandegrad men från och med 2016 tas utgångsläge i kalkylerat övervärde som helhet. Bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Nybyggnationer av bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning redovisas enligt IFRIC 15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tillämpas för redovisning av dessa fastig hetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaffningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten respektive exploateringsfastigheten uppförd för försäljning färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. PÅGÅENDE NYPRODUKTION 2016-12-31 Beräknad Projekt Antal lgh inflyttning* Stockholm Tavernan, Barkarbystaden, Järfälla 205 Q2 2017 FÖRVÄRV, BYGGNATION OCHOCH FÖRSÄLJNING IGSTÄLLD FÖRVÄRV, BYGGNATION FÖRSÄLJNING RDIGSTÄLLD Grönskan Solberga 148 Q3 2017 AV AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER GSFASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER NINGSFASTIGHETER Mkr Mkr Trädgårdsporten, Tyresö 184 Q4 2017 4 000 4 000 Orangeriet Solberga (brf) 170 2018 39 % 39 % 3 000 3 000 45 % 45 %Umami Förvärv Park, etapp 1A, Sundbyberg 147 Förvärv 2018/2019 Region Göteborg Region Göteborg LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION AntalAntal lgh lgh 2 000 2 000 1 800 1 800 1 600 1 600 2 000 2 000 Ny- Nyoch och ombyggnation ombyggnation 1 400 1 400 Uppsala 1 200 Avyttrat 1 200 1 000 000 Avyttrat Fjärilen, 1Rosendal 145 Q1 2017 1 000 1 000 Omklassificering Omklassificering 0 0 Snickeriet, Östra Sala backe 137 bostadsrätter Q1 2017 800 800 och och bostadsrätter -1 000 600 600 -1 000 exploateringsfastigSymfonin, Gränby 116 exploateringsfastigQ4 2017 heterheter för försäljning 400 400 för försäljning -2 000 -2 000 % 200 200 Göteborg -3 000 -3 000 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2012 2013 2014 2015 2016 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 42015201520162016 Stallbacken Punkt1, Mölndal** 75 Q1 2017 2015201520162016 t hyresrätter ojekt hyresrätter Mid Avenue Valand 35 Q2 2017 grafen presenteras d. I grafen presenteras Totalt Totalt Nivå2, Mölndal 88 Q4 2017 ärdigställande ochStallbacken ga färdigställande och Region Stockholm, inkl.inkl. Uppsala Region Stockholm, Uppsala ställts, oavsett närStallbacken Punkt3, Mölndal 82 Q4 2017 digställts, oavsett när Region Göteborg, inkl.inkl. Helsingborg Region Göteborg, Helsingborg en. ningen. nad Mark- och byggrätter, på detaljplanerad mark, värderas till marknadsvärde. BYGGSTARTADE LÄGENHETER UNDER AFFÄRSPLANEN DISPONIBEL LIKVIDITET DISPONIBEL LIKVIDITET Mkr Mkr 1 200 1 200 1 000 1 000 Totalavkas Totala 7 500 800 800 600 600 400 400 5 000 200 200 0 0 2 500 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 2 419 Q4 st 2015201520162016 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. Stallbacken Punkt4, Mölndal (brf) 133 2018 Vasagatan 33 (brf) 30 2018 Utforskaren AvserAvser 36 2018 finansieringseffekt, frånfrån försäljningsfinansieringseffekt, försäljningsinvesteringsvolym, för förvaltningsfastigheter. respektive investeringsvolym, för förvaltningsfastigheter. Ulfsparregatanrespektive 115 2018 Helsingborg L17 Stengläntan, Mariastaden Summa 17 110 Q2 2017 Q3 2017 1 973 * Avser beräknad start av inflyttning. Inflyttningen sker successivt, ofta över flera kvartal. ** Projektet omfattar totalt 188 lägenheter, varav 113 färdigställdes 2016. FÖRÄNDRING PÅGÅENDE NYPRODUKTION Pågående nyproduktion 30 sep 2016 - Färdigställda + Påbörjade Pågående nyproduktion 31 dec 2016 Antal lgh 1 617 -105 461 1 973 Wallenstam 8 FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER 2016-12-31 Uthyrningsbar yta, kvm Stockholm Göteborg Helsingborg Totalt Fördelning, lokaltyp Bostad 246 624 218 799 11 241 476 664 45 % Kontor 31 924 193 827 0 225 751 21 % Butik 18 589 91 831 191 110 611 10 % Industri/ Lager 15 143 72 710 588 88 441 8% Utbildning 3 201 32 500 0 35 701 3% Garage 43 441 55 446 1 177 100 064 9% Övrigt 3 102 32 376 1 623 37 101 4% Fördelning, ort 34 % 65 % 1% 100 % Totalt 362 024 697 489 14 820 1 074 333 100 % FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2016 Fastighetsbeteckning Stockholm Domarudden 1 Sicklaön 368:2 Adress Grythundsgatan 3 / Jaktgatan 38-40 Fyrspannsvägen 3A-3B, 5A-5C / Jacobsdalsvägen 2A / Lokomobilvägen 3-5 Stora Sjöfallet 3 Grythundsgatan 5-11 / Husarviksgatan 16A / Jaktgatan 37-41 Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Göteborg Brämaregården 62:1 Fjärdingsgatan 3-9 / Gustaf Dahlénsgatan 4-8, 6A / Långängen 14-16 Stallbacken 5 Åby Allé 13 & 19 Stallbacken 7 Åby Allé 15-17 Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Helsingborg Vildvinet 1, ombyggnad Erik Dahlbergs gata 34 / Flemminggatan 14 / Pålsjögatan 21 / Tågagatan 47 Ombyggd lokal till lägenhet i befintlig fastighet, förändring Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Utbildning kvm Övrigt kvm Summa Antal kvm lgh 2016 2015 7 561 - - - 815 - 1 694 815 9 255 122 2016 6 626 - 229 - - 1 772 8 627 121 - 377 -388 - -74 - - 2016 5 857 - 257 - - 1 250 7 364 112 2016 2016 - 2 263 3 715 180 -140 - -80 - 1 099 1 368 - 3 362 5 083 -40 42 71 4 1951/2016 2 660 - 191 - - 2 660 5 511 52 - 928 -785 90 -135 - -253 -155 14 30 167 -1 313 767 -289 815 9 590 39 737 545 Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik Industri/ kvm Lager kvm Utbildning kvm Övrigt kvm Summa Antal kvm lgh - - - - - - - - - 1992 - 1 978 - - - 3 530 5 508 - - - - - - - - - - - 1 978 - - - 3 530 5 508 - Totalt Butik Industri/ kvm Lager kvm -85 7 FASTIGHETSFÖRVÄRV 2016 Fastighetsbeteckning Adress Stockholm Gränby 9:6, Uppsala* (ca 7 600 kvm ljus BTA [bruttoarea]) Seglarskon 1* (ca 6 000 kvm ljus BTA [bruttoarea]) Seglarskon 2* (ca 6 100 kvm ljus BTA [bruttoarea]) Göteborg Haga 31:5 Haga östergata 10 / Haga östergata 12 / Skolgatan 1 / Skolgatan 3 / Södra Allégatan 6 / Östra Skansgatan 4 Lunden 61:9* (ca 6 400 kvm ljus BTA [bruttoarea]) Storegården 1:70* Totalt * Mark för bostadsproduktion Wallenstam 9 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR 2016 Fastighetsbeteckning Stockholm Kundregistret 3 Morellträdet 6 Morellträdet 12 Morellträdet 13 Smaragden 2 Udden 8 Adress Multrågatan 108-126 Hantverkargatan 42 / Pilgatan 19A-C Hantverkargatan 44, 44A Hantverkargatan 46, 46A Bergsgatan 26 Fullerstatorget 2-10, 17-19 Göteborg Brämaregården 7:12 Jägaregatan 2A-2C / Neptunusgatan 13 Härryda Solsten 1:126** (ca 18 000 kvm) Kålltorp 56:8 Björcksgatan 74 / Forsstenagatan 2A-2D Helsingborg Oskar II 11 Pål Ibb 21 Totalt Drottninggatan 17 / Roskildegatan 4-6 Drottninggatan 72A-72B / Hälsovägen 1 / Pålsgatan 1 Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik Industri/ Utbildning kvm Lager kvm kvm Övrigt kvm Summa Antal kvm lgh 1953 1929 1929 1929 1929 1952 4 154 2 019 1 319 1 119 1 078 2 669 50 232 372 309 1 087 270 43 1 265 280 116 68 137 - 64 - 4 548 2 637 1 734 1 496 1 078 5 158 70 31 18 23 17 42 1946 1936/2000 1 031 1 030 - - 30 - - - 1 061 1 030 17 28 1928/1987 1961/2016 2 832 4 986 22 608 1 024 474 143 155 - 918 - 4 939 6 223 34 57 22 237 2 680 3 076 929 - 982 29 904 337 ** Mark Wallenstam 10 G VINDKRAFT Wallenstam har 64 vindkraftverk i drift, fördelade på 19 parker. Installerad effekt uppgår till 139 MW (139). Vindkraftverken redovisas till anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Periodens avskrivningar uppgår till 96 Mkr (94). Koncernens totala nettoinvestering i färdigställda verk uppgick den 31 december 2016 till 1 277 Mkr (1 366). Lager av elcertifikat uppgår till 89 Mkr (100), varav merparten omfattas av tecknade kontrakt för försäljning på termin till högre priser än värdet vid bokslutsdagen. FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet inklusive innehav utan bestämmande inflytande (minoritet) uppgår till 17 788 Mkr (15 102), vilket motsvarar 54 kr per aktie (45). Soliditeten uppgår till 45 % (44). Eget kapital inkluderar undervärde på derivat om 958 Mkr (846). Under derivatens återstående löptider kommer undervärdet, justerat för skatt, att återföras successivt. Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning, företagscertifikat med en ram på 4 Mdr samt obligationslån. På balansdagen uppgick utestående volym företagscertifikat till 2 535 Mkr. Obligationslånen omfattar totalt 1 500 Mkr, Derivatinstrument Wallenstams finansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat samt en mindre del elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 958 Mkr att jämföra med 846 Mkr per 31 december 2015. Av dessa utgör räntederivat -970 Mkr (-815) och elderivat 12 Mkr (-31). Region Göteborg BINDNINGSTID 2016-12-31 LÄGENHETER MEDELRÄNTOR I PÅGÅENDE PRODUKTION RänteförBelopp, Snittränta, Antal lgh 2 000 fallostruktur Mkr % 1 800mån 0–3 7 321 1,45 * örvärv 600 31mån–1 år 1 397 1,04 y- och ombyggnation 1 400 1–2 år 100 1,75 1 200 Avyttrat 2–3 år 130 2,57 1 000 Omklassificering 3–4 år 1 000 2,66 800 bostadsrätter och 4–5 år 1 200 3,05 600 xploateringsfastig5–6 1 500 2,48 heter för försäljning 400år 6–7 1 475 2,71 200år 7–8 år 650 3,40 0 Q1 400Q2 Q3 2,40Q4 8–9 år Q4 2015 2016 sfastigheter. varav 900 Mkr i form av gröna obligationer. Obligationslånen är noterade vid Nasdaq Stockholm. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams totala räntebärande skulder till 16 473 Mkr (15 153). Belåningsgrad beräknad som räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, pågående brf-produktioner och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning samt vindkraft uppgår till 43 % (45). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 37 månader (39). Av låneportföljen har 47 % (54) en räntebindningstid överstigande ett år. På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 1,97 % (2,22). Finansieringen av låneportföljen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter. För obligationslånen samt företagscertifikatprogrammet ställs ingen säkerhet. Koncernen har underliggande kreditlöften för vid var tid utestående volym företagscertifikat. > 9 år Summa 1 300 2,04 Andel, % 44,44 8,48 0,61 0,79 6,07 7,28 9,11 8,95 3,95 2,43 7,89 100 1,97 Totalt 16 473 Region Stockholm, inom inkl. Uppsala * Rörliga lån med ett ränteförfall tre månader har en Region inkl. Helsingborg snittränta om 0,44 %.Göteborg, 1,45 % innefattar effekter av swapavtal som förfaller inom tremånadersperioden. Mkr 1 200 DISPONIBEL LIKVIDITET 1 000 800 600 Räntederivat används för att på ett flexi belt och kostnadseffektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassaflöden till nuvärden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klass ificeras i nivå 2. Instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. De uppkomna undervärdena för räntederivat, som återspeglar hur koncernens säkrade räntor förhåller sig till marknadsräntan på balansdagen, redovisas som skuld i balansräkningen. När derivaten realiseras redovisas uppkommen effekt som en del av räntekostnaderna varpå motsvarande omvända effekt uppkommer som orealiserad värdeförändring räntederivat. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Dessa värderas till marknadsvärde på bokslutsdagen. Då vi inte tillämpar säkringsredovisning för elderivat uppkommer ingen vändningseffekt inom orealiserade värdeförändringar i samband med att dessa realiseras. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e checkräkningskrediter med avdrag för spärrade bankmedel uppgår till 930 Mkr (665). Beviljade checkräkningskrediter uppgår till 800 Mkr (800) samt 4 MEUR. Krediten i euro är villkorad i relation till elterminernas värdeutveckling på Nasdaq. Koncernen har också beviljade lånelöften och kreditfaciliteter om 2 337 Mkr (1 215). Per 31 december 2016 uppgår AVKASTNING tillgängligAKTIENS likviditet till totalt 3 026 Mkr Direktavkastning, % Totalavkastning, % (1 887). 50 5 40 4 30 3 20 2 400 10 1 200 0 0 Q4 2015 Q1 2016 Q2 Q3 Q4 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. 2011 2012 2013 2014 2015* 0 Totalavkastning Direktavkastning * Baseras på föreslagen utdelning. * Senast rullande tolvmånadersperiod Wallenstam 11 % WALLENSTAMAKTIEN Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Under 2016 har Wallenstamaktien ökat med 4 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate och OMX Stockholm PI ökade med 8 % respektive 6 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 70,90 kr att jämföra med 68,00 kr vid årsskiftet 2015/2016. Börsvärdet uppgick till 24 106 Mkr (23 120) beräknat på totalt antal registrerade A- och B-aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 54 kr (45). 90 Årets högsta betalkurs var 75,50 kr och den lägsta var 55,60 kr. Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp av högst så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. Under 2016 har 2 800 000 aktier återköpts till och med bokslutsdatum. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår på bokslutsdagen till 11 000 000 st, köpta till en genomsnittskurs om 59,33 kr per aktie. Omsättning KURSUTVECKLING 2012–2016, KR FÖRVALTNINGSRESULTAT FRÅN NYPRODUKTION* Mkr 100 70 2012 2013 2014 400 300 10 000 200 5 000 20 0 600 500 40 40 0 2012 2013 2014 2015 2016 * Nyproduktion avser här fastigheter som byggstartades senare 2015 2008 eller2016 100 0 2012 2013 2016 2015 2016 Avser handel på Nasdaq Stockholm. AKTIEÄGARINNEHAV 2016-12-31 Hans Wallenstam med bolag och familj AMF - Försäkring och fonder Agneta Wallenstam Familjen Anders Berntsson med bolag Familjen Henric Wiman Bengt Norman med bolag Monica och Jonas Brandström Christian Wallenstam David Wallenstam Övriga ägare Totalt antal aktier Återköpta egna aktier* Registrerade aktier Totalt registrerade aktier Summa utestående aktier kr/MWh 800 700 15 000 60 50 Kkr 25 000 GENOMSNITTLIG AKTIELIKVIDITET PER DAG, KKR 20 000 80 60 30 Styrelsen föreslår stämman en utdelning på 1,70 kr per aktie (1,50) för verksamhetsåret 2016, en höjning med 13 %, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,85 kronor per aktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 2,4 % (2,2) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Aktiens totalavkastning, vilken beräknas på verkställd utdelning, uppgår till 6,5 % (6,6). Under 2016 har Wallenstamaktien haft en daglig genomsnittlig omsättning på cirka 21,5 Mkr (22,7). 80 Wallenstam B-aktie OMX Stockholm Real Estate PI OMX Stockholm_PI Utdelning A-aktier 34 500 000 B-aktier 47 150 000 27 268 704 22 204 000 20 100 000 12 112 328 8 390 000 7 754 171 5 900 000 5 640 000 137 980 797 34 500 000 294 500 000 11 000 000 34 500 000 305 500 000 340 000 000 329 000 000 ** Senast rullande tolvmånadersperiod Kapital, % 24,01 8,02 6,53 5,91 3,56 2,47 2,28 1,74 1,66 40,59 Röster, % 61,32 4,26 3,47 3,14 1,89 1,31 1,21 0,92 0,88 21,60 3,23 100,00 100,00 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 14 procent av kapitalet och cirka 7 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 9 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB * Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. Wallenstam 12 200 MÅLUPPFÖLJNING Substansvärde Mål – Substansvärdestillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Beräknad substansvärdestillväxt i relation till koncernens mål baseras på rullande tolv månaders utveckling och uppgår för året till 22,6 %. Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld och uppgår på bokslutsdagen till 22 159 Mkr (18 630). Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en uppskjuten skatteskuld netto om 3 568 Mkr (2 716), vilken består av en uppskjuten skattefordran om 815 Mkr (824) samt av en uppskjuten skatteskuld om 4 383 Mkr (3 540). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING också återlägger effekter av orealiserade 2017 AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER värdeförändringar för derivat, uppgår till 4 000 2018 22 906 Mkr (19 290). 3 000 FörvärvGenomsnittlig substansvä 2 000 återköp, för den senas Ny- ochochombyggnation 1 000 Avyttrat 0 -1 000 -2 000 -3 000 2012 2013 2014 2015 2016 TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE I RELATION TILL MÅL 3,0 % 2014 MÅL 20,0 % 10-ÅRIG SWAPRÄNTA 2015 % 2,0 2016 10 % PER ÅR Kr/aktie 80 22,6 % 70 2017 60 1,5 2018 Genomsnittlig tillväxt för de slutförda åren inom affärsplanen 40 16,4 % 1,0 30 20 0,5 10 0 0,0 Q2 2015 Q3 * Substansvärdestillväxt, exklusive utdelning och återköp, för den senaste tolvmånadersperioden. Q4 Q1 2016 SUBSTANSVÄRDESTILLVÄXT MÅLUPPFÖLJNING 1 JAN 2016–31 DEC 2016 Mkr 25 000 2016 31 dec 2015 31 dec Eget kapital enligt balansräkning 17 776 15 090 Substansvärde 1 jan 2016 18 630 20 000 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning Koncernens substansvärde 4 383 22 159 3 540 18 630 Förändring substansvärde perioden Koncernens substansvärde 3 529 22 159 15 000 747 660 Återläggning utdelning och återköp perioden 689 22 906 19 290 Mkr Derivat enligt balansräkning, netto exkl. skatt Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Mkr Substansvärde målberäkning SUBSTANSVÄRDE 10 000 22 848 5 000 22,6 % 2005 20 Q2 % SUBSTANSVÄRDE SU 50 Mål: 10 % SOLIDITET SUB A 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Wallenstam 13 Su Ak ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen 2015 på sidorna 30–33. Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 december 2016 uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 37 Mdr. En värdeförändring på +/- 10 % motsvarar därmed cirka 3,7 Mdr. En generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25 procentenheter motsvarar cirka -2,0 Mdr eller +2,3 Mdr. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, företagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden och lokalhyror mellan koncernbolag. Personer som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter samt är elkunder. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där ledamöter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter, totalt motsvarande cirka 4,8 Mkr årliga avgifter. Vidare utför bolag, där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående, entreprenadtjänster motsvarande totalt kontrakterade värden om 189 Mkr. Detta bolag är elkund till Svensk NaturEnergi. Vd är delägare (50 %) i Aranea Holding AB. Aranea Holding AB äger DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Göteborgs Stad SF Bio AB Landsarkivet i Göteborg SCA Hygiene Products AB Migrationsverket Vittraskolorna AB Sodexo AB Folkuniversitetet Renew Group Sweden AB Frisk Service i Göteborg AB Summa Yta, kvm 22 688 14 508 11 000 13 317 8 936 6 374 6 305 6 270 6 252 6 212 101 862 Vår totala kommersiella yta är cirka 498 000 kvm. genom dotterbolag två stycken vindkraftverk samt 48 % i tillverkaren av innebandyutrustning Renew Group Sweden AB. Elhandeln för vindkraftverken handläggs av Svensk NaturEnergi AB. Aranea samt Renew Group är hyresgäster hos Wallenstam till motsvarande årliga hyresvärden om 0,6 Mkr respektive 4,0 Mkr. Båda är också elkunder. Under andra kvartalet 2016 erhöll Renew Group en engångsersättning respektive en hyresrabatt om totalt 1,7 Mkr till följd av Wallenstams förtida uppsägning av tidigare hyresavtal och omflytt till ersättningslokaler. Därutöver har Aranea, för produktion av verksamhetslokal till Renew Group, förvärvat en mindre mark i Mölnlycke till ett pris om 8 Mkr. Medlem i koncernledningen innehar ordförandepost i idrottsförening, vilken Wallenstam sponsrar med 0,1 Mkr per år. Idrottsföreningen är kund till Svensk NaturEnergi. Wallenstams engagemang i miljö- och samhällsansvarsfrågor beskrivs närmare i årsredovisningen 2015 på sidorna 26–29. Som ett led i Wallenstams samhällsansvarsarbete bidrar koncernen ekonomiskt till ett antal organisationer men också med tid i form av exempelvis styrelsearbete. Genom sådana styrelsepositioner uppkommer närståendeförhållanden med Räddningsmissionen i Göteborg och Barn i Nöd. Under året har Räddningsmissionen i Göteborg erhållit 2,5 Mkr och Barn i Nöd 1,7 Mkr i bidrag. Vidare har Wallenstam för Räddningsmissionen i Göteborg tecknat ett generellt borgensåtagande om 12,5 Mkr. Räddningsmissionen hyr lokal av Wallenstam motsvarande cirka 3,7 Mkr i årliga hyresintäkter. Båda är elkunder till Svensk NaturEnergi. Samtliga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 299 Mkr (264), varav hyresintäkterna utgör 80 Mkr (69). Resultatet har påverkats av värdeförändringar på finansiella räntederivatinstrument om -156 Mkr (189). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -111 Mkr (-210). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 188 Mkr (108). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 9 680 Mkr (8 833). RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 2016 2015 jan-dec jan-dec Intäkter 299 264 Kostnader -416 -374 274 363 Finansnetto Värdeförändring derivatinstrument Resultat före skatt Bokslutsdispositioner Skatt -156 189 1 442 -155 -619 43 -33 Resultat efter skatt -111 -210 Totalresultat -111 -210 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 201612-31 201512-31 Tillgångar Fastigheter 1 324 1 192 Andelar i koncernföretag 5 436 5 469 Finansiella derivatinstrument Fordringar på koncernbolag Övriga tillgångar Likvida medel - 15 16 655 11 771 432 477 57 22 23 904 18 946 Eget kapital 4 844 5 643 Räntebärande externa skulder 9 680 8 833 Skulder till koncernföretag 8 186 3 410 Finansiella derivatinstrument 970 829 Övriga skulder 224 231 23 904 18 946 Ställda säkerheter 4 136 4 226 Eventualförpliktelser 6 836 6 678 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Summa eget kapital och skulder Wallenstam 14 Föreslagen utdelning, återköp och överlåtelse av egna aktier Styrelsen kommer att föreslå stämman att besluta om följande: • En utdelning på 1,70 kr/aktie (1,50), uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 0,85 kronor per aktie. Avstämningsdagen för den första utbetalningen föreslås vara den 28 april 2017 och för den andra utbetalningen den 27 oktober 2017. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 2,4 % (2,2) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Den föreslagna utdelningen är i linje med av styrelsen fastställd utdelningspolicy innebärande att det utdelningsbara beloppet inte överstiger resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar efter schablonskatt. Vid bedömning av utdelningens storlek har styrelsen tagit hänsyn till koncernens investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt att koncernens framtida utveckling kan ske med bibehållen finansiell styrka och fortsatt god handlingsfrihet. • Bemyndigande för styrelsen att intill nästkommande årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om förvärv på Nasdaq Stockholm av högst så många B-aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 % av samtliga aktier i bolaget. • Bemyndigande för styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna aktier. Efter rapportperiodens utgång Den 25 januari 2017 offentliggjordes att Thomas Dahl, vice vd med ansvar för Wallenstams verksamhet i Göteborg och Skåne, har beslutat sig för att sluta på Wallenstam för att istället utveckla och syssla med egen verksamhet. Thomas, som har arbetat i bolaget sedan 1988 och varit vice vd sedan 2007, kommer att avsluta sin tjänst den 30 juni 2017. I slutet av januari nådde Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna GFR en överenskommelse avseende hyrorna för 33 000 hushåll i Göteborgsområdet. Överenskommelsen innebär för Wallenstams del en genomsnittlig hyreshöjning om 1,3 % för både 2016 och 2017. Styrelsens arbete Wallenstams styrelse består av fem ledamöter. Under 2016 har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit strategiska beslut för bolaget kring satsningen på nybyggnation, fastighetsaffärer, finansiering med mera. Styrelsen har genomfört en utvärdering av sitt arbete under 2016. Utvärderingen genomfördes under ledning av styrelsens ordförande i form av en öppen diskussion inom styrelsen. Styrelsearbetet konstaterades fungera mycket väl. Wallenstam 15 RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Mkr Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto fastigheter Not Förvaltnings- och administrationskostnader Finansiella intäkter Finansiella kostnader Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Realisationsresultat vattenkraft Intäkter försäljning bostadsrätter Kostnader försäljning bostadsrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter inkl omkostnader Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar 1 2 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 2016 jan-dec 1 607 -434 1 173 2015 jan-dec 1 549 -419 1 130 2016 okt-dec 410 -127 283 2015 okt-dec 390 -114 276 -191 8 -257 733 -188 20 -290 672 -54 1 -61 169 -53 6 -69 160 -61 127 -104 170 865 -5 -29 1 203 -992 178 1 027 -7 47 -34 71 246 -3 -29 327 -278 50 227 3 470 2 507 1 618 627 Nyproduktion 1 195 639 493 204 Övriga 2 275 1 868 1 125 423 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Nedskrivning anläggningstillgångar Resultat före skatt -130 -7 4 198 165 -31 -250 3 418 248 7 2 119 136 4 -250 744 Skatt Periodens resultat efter skatt -850 3 348 -664 2 754 -418 1 701 -158 586 Övrigt totalresultat – poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens Finansiella instrument till försäljning Skatt hänförlig till övrigt totalresultat Totalresultat 6 23 -4 3 373 -13 3 2 744 -9 0 1 692 -7 2 581 3 348 330 409 10,1 2 743 11 333 536 8,3 1 701 329 433 5,2 580 6 332 604 1,8 2016 jan-dec 278 -186 -96 -27 -30 -61 2015 jan-dec 304 -150 -94 -32 -33 -5 2016 okt-dec 83 -53 -24 -6 -7 -7 2015 okt-dec 72 -35 -23 -9 -8 -3 2016 jan-dec 1 179 -570 -422 187 2015 jan-dec 2 129 -1 293 -632 204 2016 okt-dec 449 -166 -209 74 2015 okt-dec 279 -170 -49 60 -17 170 -26 178 -3 71 -10 50 Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande inflytande Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej NOT 1 – Förvaltningsresultat naturenergi Mkr Elintäkter Elkostnader Avskrivningar Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi Finansiella kostnader naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi NOT 2 – Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter Mkr Försäljningsintäkt Anskaffningsvärde samt investeringar Tidigare redovisad värdeförändring Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Försäljnings- och administrationskostnader Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter inkl omkostnader Wallenstam 16 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, KONCERNEN Mkr Tillgångar 2016-12-31 2015-12-31 36 555 1 277 376 9 63 38 280 32 090 1 366 338 63 33 857 734 3 287 98 1 122 32 15 621 41 709 39 402 34 566 17 776 12 17 788 15 090 12 15 102 3 568 13 1 399 966 86 6 032 2 716 1 599 822 77 5 214 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga kortfristiga skulder Summa kortfristiga skulder 15 074 4 504 15 582 13 554 39 657 14 250 Summa eget kapital och skulder 39 402 34 566 Ställda säkerheter Eventualförpliktelser 15 165 128 14 225 30 Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk inkl. pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Övriga anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Finansiella derivatinstrument Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt Övriga avsättningar Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Wallenstam 17 RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Andra reserver -14 -13 3 Balanserad vinst 12 368 2 743 - Innehav utan bestämmande inflytande 0 11 - Summa eget kapital 12 883 2 754 -13 3 359 -24 -376 -150 14 586 12 -376 -150 15 102 170 - 359 - -24 29 -4 14 586 3 348 - 12 - 15 102 3 348 29 -4 170 359 1 -497 -192 17 246 12 -497 -192 17 788 Aktiekapital 170 - Övrigt tillskjutet kapital 359 - Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital 2015-12-31 170 Ingående eget kapital 2016-01-01 Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat Transaktioner med bolagets ägare Utdelning Återköp egna aktier Utgående eget kapital 2016-12-31 Mkr Ingående eget kapital 2015-01-01 Periodens resultat Övrigt totalresultat Skatt hänförligt till övrigt totalresultat RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN 2016 jan-dec 865 -134 0 731 2015 jan-dec 1 027 -312 0 715 2016 okt-dec 246 -85 0 161 2015 okt-dec 227 -60 2 169 -65 666 -256 459 48 209 -282 -113 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter, brf-projekt och enskilda brf-lägenheter Investering i vindkraftverk, immateriella & materiella anläggningstillgångar Investering i finansiella anläggningstillgångar Försäljning av fastigheter, brf-andelar & materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 748 -9 -28 1 174 -1 611 -3 266 -15 -13 3 414 120 -932 -3 -25 379 -581 -704 -6 -10 769 49 Finansiering Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Återköp egna aktier Försäljning och amortering av finansiella tillgångar Kassaflöde från finansieringsverksamheten 5 080 -3 759 -497 -192 370 1 002 6 160 -6 229 -376 -150 -594 928 -591 -50 6 293 1 388 -1 094 -87 -120 87 57 -15 -79 23 41 57 98 800 39 -7 930 56 -15 41 631 -7 665 177 -79 98 800 39 -7 930 18 23 41 631 -7 665 Mkr Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar* Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Förändring av likvida medel Kassa, bank vid periodens början Periodens kassaflöde Kassa, bank vid periodens slut Outnyttjad checkkredit vid periodens slut Villkorad outnyttjad checkkredit Spärrade bankmedel Disponibel likviditet *Erlagd respektive erhållen ränta ingår med -346 Mkr (-362) respektive 9 Mkr (9) varav 56 Mkr (40) aktiverats på anläggningstillgång. Wallenstam 18 SEGMENTSRAPPORT 2016 Mkr Resultaträkning Hyresintäkter Driftkostnader Elintäkter Elkostnader Driftnetto Göteborg jan-dec Stockholm Svensk NaturEnergi jan-dec jan-dec Övrigt jan-dec Eliminering jan-dec Totalt jan-dec 1 140 -282 858 458 -144 314 216 -213 3 9 -3 6 -5 -216 213 -8 1 607 -434 1 173 Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat -108 -183 567 -77 2 239 -27 -30 -54 -11 -68 -73 32 30 54 -191 -249 733 Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat bostadsrätter Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar 3 22 592 18 148 405 -54 2 -71 -61 -6 -61 23 170 865 1 889 2 481 1 568 1 974 19 -35 12 -155 -7 -221 6 - 3 470 -130 -7 4 198 23 486 - 12 448 - 1 277 621 - - 36 555 1 277 521 - 213 - - - - 734 836 39 402 9 807 - 1 734 - 1 439 - 3 493 - - 17 788 16 473 5 141 39 402 Stockholm Svensk NaturEnergi jan-dec jan-dec Övrigt jan-dec Eliminering jan-dec Totalt jan-dec Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring finansiella instrument och elcertifikat Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder 2015 Mkr Resultaträkning Hyresintäkter Driftnetto Elintäkter Förvaltningsresultat fastigheter Förvaltningsresultat naturenergi Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar Resultat före skatt Balansräkning Förvaltningsfastigheter Vindkraftverk Pågående arbete bostadsrätter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Eget kapital Lån Ofördelade skulder Summa eget kapital och skulder Göteborg jan-dec 1 105 837 - 434 292 - 48 258 17 8 - -7 -55 -258 1 549 1 130 - 530 87 617 196 305 501 -29 -46 -54 -3 -57 -5 12 672 -5 360 1 027 1 357 1 974 1 147 1 648 -262 -308 161 104 -12 - 2 391 3 418 20 932 - 10 562 32 - 1 366 - 596 - - 32 090 1 366 32 1 078 34 566 9 558 - 1 756 - 1 203 - 2 636 - - 15 102 15 153 4 311 34 566 Innehav utan bestämmande inflytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfinns i kolumn Eliminering. Wallenstam 19 NYCKELTAL – FLERÅRSÖVERSIKT 2016 31 dec 2016 30 sep 2016 30 jun 2016 31 mar 2015 31 dec 2015 30 sep 2015 30 jun 2015 31 mar 2014 31 dec 1 173 73 1 195 36 555 1 074 98 889 74 828 34 646 1 072 97 577 73 688 34 176 1 067 98 279 71 279 32 956 1 073 98 1 130 73 634 32 090 1 056 98 854 74 453 31 046 1 044 98 560 73 320 30 347 1 037 98 270 71 120 29 705 1 053 98 1 127 72 149 28 481 1 007 98 734 485 170 154 32 207 460 467 601 3 348 20,9 12,2 5,6 4,1 43 1,97 37 45 17 788 22 159 22 906 24 106 192 1 646 14,5 8,8 4,9 4,0 44 2,05 39 43 16 145 20 105 21 048 24 616 142 1 325 13,9 8,5 5,0 4,0 44 2,07 40 43 15 816 19 703 20 639 23 307 123 282 19,8 11,3 6,5 4,3 44 2,15 40 43 15 333 18 962 19 781 23 868 54 2 754 19,6 11,2 6,5 4,4 45 2,22 39 44 15 102 18 630 19 290 23 120 150 2 167 19,0 10,3 7,2 4,5 45 2,27 42 43 14 605 17 937 18 704 23 392 64 1 981 16,8 9,3 7,4 4,5 45 2,33 44 43 14 488 17 792 18 460 20 026 - 159 4,4 3,4 4,8 3,8 49 2,36 41 40 13 044 16 160 17 061 24 208 - 585 4,6 3,2 5,3 3,7 48 2,56 43 41 12 883 15 964 16 760 22 049 204 10,1 7,0 2,0 54 70,90 5,0 10,6 1,4 49 72,40 4,0 10,9 1,0 48 68,55 0,9 8,1 0,7 46 70,20 8,3 8,2 1,4 45 68,00 6,5 8,9 1,7 44 68,80 5,9 8,9 1,1 43 58,90 0,5 41,9 0,6 39 71,20 1,7 37,1 1,9 39 64,85 330 409 329 000 330 641 329 740 330 990 330 000 331 467 331 000 333 536 331 800 333 847 333 040 334 000 334 000 334 000 334 000 336 400 334 000 2016 okt-dec 2016 jul-sep 2016 apr-jun 2016 jan-mar 2015 okt-dec 2015 jul-sep 2015 apr-jun 2015 jan-mar 2014 okt-dec Hyresintäkter, Mkr Driftnetto fastigheter, Mkr Överskottsgrad fastighetsdrift, % Förvaltningsresultat fastigheter, Mkr 410 283 69 169 408 312 76 214 397 299 75 184 393 279 71 167 390 276 71 160 387 293 76 190 390 291 74 171 382 270 71 150 380 256 67 129 Räntabilitet på eget kapital, % 20,9 14,5 13,9 19,8 19,6 19,0 16,8 4,4 4,6 5,2 0,6 54 70,90 1,0 0,4 49 72,40 3,2 0,3 48 68,55 0,9 0,7 46 70,20 1,8 -0,3 45 68,00 0,6 0,7 44 68,80 5,5 0,5 43 58,90 0,5 0,6 39 71,20 1,2 0,4 39 64,85 Ackumulerat perioden Fastighetsrelaterade nyckeltal Driftnetto fastigheter, Mkr Överskottsgrad fastighetsdrift, % Orealiserad värdeförändring nyproduktion* Förvaltningsfastigheternas värde, Mkr Antal kvm (tusental) Uthyrningsgrad - yta, % Pågående arbete bostadsrätter och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning, netto, Mkr Finansiella nyckeltal Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Räntabilitet på totalt kapital, % Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr Belåningsgrad, % Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % Genomsnittlig räntebindningstid, månader Soliditet, % Eget kapital, Mkr Substansvärde, Mkr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), Mkr Börsvärde, Mkr Återköp aktier, Mkr Data per aktie Resultat efter skatt, kr P/E-tal, ggr Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Eget kapital, kr Börskurs, kr Utestående aktier i tusental, genomsnitt Utestående aktier, tusental vid periodens utgång KVARTALSÖVERSIKT Resultat efter skatt per aktie, kr Kassaflöde per aktie från löpande verksamhet, kr Eget kapital per aktie, kr Börskurs, kr Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. Berörda nyckeltal har räknats om för aktiesplit 2:1, som genomfördes under andra kvartalet 2015. * Jämförelseuppgifter är omräknade för uppdaterad definition per Q4 2016. Wallenstam 20 RAPPORTENS UNDERTECKNANDE Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 22 februari 2017 Christer Villard Ordförande Karin Mattsson Weijber Styrelseledamot Ulrica Jansson Messing Vice ordförande Agneta Wallenstam Styrelseledamot Anders Berntsson Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande direktör Wallenstam 21 DEFINITIONER Aktiens direktavkastning Föreslagen utdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive verkställd utdelning i procent av börskursen vid periodens början. Alternativa nyckeltal (APM) Wallenstam presenterar en rad finansiella mått som ligger utanför IFRS definitioner (så kallade alternativa nyckeltal, Alternative perfomance measures, enligt ESMA:s riktlinjer) i syfte att, för investerare och bolagets ledning, möjliggöra en effektiv utvärdering av bolagets finansiella ställning och prestation. Detta innebär att dessa mått inte alltid är jämförbara med andra företags använda mått och skall därför ses som ett komplement till mått definierade enligt IFRS. Wallenstam tillämpar dessa alternativa nyckeltal konsekvent över tid. Definitionerna beskriver hur Wallenstams nyckeltal beräknas. Nyckeltalen är alternativa i enlighet med ESMA:s riktlinjer om inte annat anges. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till koncernens investeringar i fastigheter, pågående brf-produktioner och exploateringsfastigheter uppförda för försäljning samt vindkraft vid periodens utgång. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Hyresvärde* Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatte skuld, samt nettoeffekt av orealiserad värdeförändring derivatinstrument efter skatt. Medelantal anställda Summa arbetade timmar dividerat med normal årsarbetstid. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier, i enlighet med IFRS. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter ** Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. Orealiserad värdeförändring Nyproduktion: Värdetillväxten redovisas successivt under fastighetens byggnation till dess att fastigheten tas i drift första året. Som orealiserad värdeförändring nyproduktion redovisas skillnaden mellan kostnaden för byggnationen av ny hyresrätt och det värde den har vid färdigställandet. Orealiserad värdeförändring Övriga: Avser värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som varit i drift ett kalenderår eller längre. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Pågående projekt Mark och exploateringsfastigheter och fastigheter med pågående nybyggnation/totalombyggnad. Räntetäckningsgrad, realiserad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av finansnettot exklusive realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter med tillägg för försäljningsresultat i relation till investerat belopp förvaltningsfastigheter för senaste rullande tolvmånadersperiod, i förhållande till finansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Snittränta Periodens räntekostnader inklusive resultat av periodens realiserade swapavtal i relation till räntebärande skulder. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod. Uthyrningsgrad – yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista Kassaflöde per aktie Periodens kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. *Operationellt nyckeltal, anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer. **Effekt av förändrad definition avseende nyproducerade respektive övriga förvaltningsfastigheter. 2016 2016 2016 2016 Mkr okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Nyproduktion tidigare definition 276 141 276 285 Nyproduktion uppdaterad definition 367 140 409 279 Övriga tidigare definition 1 343 96 939 115 Övriga uppdaterad definition 1 257 97 806 121 2015 okt-dec 2015 jul-sep 2015 apr-jun 2015 jan-mar 2014 okt-dec 204 182 423 446 133 133 36 36 182 200 1 355 1 337 120 120 54 54 61 64 270 267 Wallenstam 22 Denna information är sådan information som Wallenstam är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 22 februari 2017 kl 14:00 CET. För ytterligare information, vänligen kontakta: Susann Linde, CFO och IR-ansvarig Wallenstam AB (publ), tel: 031-20 00 00 alt. 0705-17 11 34 Elisabeth Vansvik, Kommunikationsdirektör Wallenstam AB (publ), tel: 031-20 00 00 alt. 0705-17 11 38 WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr. 556072 -1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031 - 20 00 00, Fax 031 - 10 02 00, www.wallenstam.se
© Copyright 2024