Bokslutskommuniké januari - december 2016
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2016 A GROUP OF RETAIL ASSETS SWEDEN AB (PUBL) BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI – DECEMBER 2016 Agora avslutar året med en positiv resultatutveck ling. Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr efter räkenskapsårets slut 2016. Resultatet efter skatt uppgick till 92 Mkr. Räkenskapsåret Kvartalet avser oktober–december och räkenskapsåret januari–december 2016. Belopp inom parentes avser maj–december 2015 (8 månader). Resultatposter jäm förs med maj–december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskapsåret. Agora bil dades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. • Resultat efter skatt uppgick till 92 Mkr (80) vilket mot svarar 3,21 kr per stamaktie före utspädning (3,72). • Hyresintäkterna uppgick till 330 Mkr (159). • Driftsöverskottet uppgick till 150 Mkr (78). • Förvaltningsresultatet uppgick till 49 Mkr (20). • Orealiserade värdeförändringar på fastigheter upp gick till 66 Mkr (91) och realiserade värdeförändringar uppgick till 1 Mkr (0). • Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 67 Mkr (26). • Styrelsen föreslår en årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie att utbetalas med 5 kr per kvartal. Väsentliga händelser under räkenskapsåret • Agora har under året tecknat ett flertal nya hyresavtal till ett sammanlagt hyresvärde om 63,2 Mkr fördelat över kontraktens löptid. • Agora emitterade ett icke-säkerställt obligationslån om 150 Mkr på den svenska marknaden. Obligations lånet har ett rambelopp om 500 Mkr. Obligationslånet om 150 Mkr noterades på Företagsobligationslistan vid Nasdaq Stockholm. Första handelsdag var 1 november 2016. • Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissionskostnader). Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 • Agora förvärvade galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke 24) i centrala Västerås. Fastighet erna förvärvades i bolagsform med ett underlig gande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr och ett årligt hyresvärde om 98 Mkr. Fastigheterna tillträddes 30 september. • Agora sålde fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. Fastigheten förvärvades för 39 Mkr. • Agora sålde byggrätter för bostäder i Vårberg om cirka 6 800 kvm för 21 Mkr. Händelser efter periodens utgång • Agora har tecknat ett avtal med Clear Channel, om cirka 100 digitala skärmar i Agoras gallerior. Affären innebär en möjlig intäkt på årsbasis om cirka 6–8 miljoner kronor. • Agora har tecknat ett sexårigt avtal med Subway om en lokal i Kvarteret Caroli i centrala Malmö. • Agora har tecknat ett 10-årigt avtal med Nordic Wellness, i Oden i centrala Trollhättan. • Agora har tecknat ett utökat avtal med Willys i Ekholmen Centrum i Linköping som innebär ökade årliga intäkter om cirka 2 miljoner kronor, utökad butiksyta med 900 kvadratmeter. RESULTAT Hyresintäkter Driftsnetto Resultat efter skatt Marknadsvärde fastigheter Resultat per stamaktie före utspädning Resultat per stamaktie efter utspädning 2016-12-31 330 Mkr 150 Mkr 92 Mkr 4 339 Mkr 3,21 kr 3,11 kr 2 KVARTALSÖVERSIKT MKR Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader Driftsnetto Q4 2016 Q 3 2016 Q 2 2016 Q1 2016 Q 4 2015 Q 3 2015 98 78 77 77 77 72 - - - - 4 - -53 -42 -41 -45 -48 -30 45 36 36 32 33 42 Förvaltningsresultat 12 14 15 8 -2 20 Resultat efter skatt 48 31 19 9 -16 19 Överskottsgrad, % 45 45 42 42 50 54 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 89 88 89 89 Soliditet, % 31 30 33 33 32 33 Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 1,17 0,66 0,31 -0,73 0,70 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21 1,14 0,64 0,30 -0,71 0,67 NYCKELTAL 31 DECEMBER 2016 Marknadsvärde fastigheter 4 339 Mkr Eget kapital per stamaktie 42 kr Hyresintäkter 330 Mkr Hyresvärde 450 Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad 90 % Uthyrningsbar yta 269 915 kvm Antal fastigheter 23 Antal hyresgäster 720 Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 3 DETTA ÄR AGORA Agora äger, förvaltar och utvecklar detaljhandels beroende fastigheter. Fastighetsbeståndet består av 23 fastigheter belägna på 16 orter, huvud sakligen innerstadsgallerior i tillväxtregioner i södra och mellersta Sverige. Agora är noterat på Nasdaq First North sedan 15 juni 2015. Förvaltning och utveckling Verksamheten bedrivs med ett långsiktigt perspektiv. Affärs- och åtgärdsplaner upprättas för samtliga fastigheter och fastighetsportföljen utvecklas kontinu erligt genom att arbeta aktivt med långsiktigt effektiv förvaltning. Affärsidé Agora ska äga, förvalta och utveckla detaljhandels beroende fastigheter på ett sådant sätt att konsumenter attraheras till besök, detaljister kan bedriva attraktiv han del, fastigheten bidrar till platsens och stadens attrak tivitet och att ägarna får en långsiktigt god avkastning. Organisation Agoras ledning har lång och unik erfarenhet av förvaltning, utveckling och finansiering av detaljhan delsfastigheter. Alla medarbetare är anställda av moderbolaget. Den kommersiella och tekniska förvalt ningen samt den ekonomiska och administrativa styrningen sker med egen bemanning. Mål På tre till fem år är målsättningen att öka värdet på fastighetsportföljen till 10 miljarder kronor dels genom förvärv av nya fastigheter, dels genom investeringar i befintliga fastigheter. • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till lägst 40 procent. • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till lägst 200 procent. • Den genomsnittliga årliga avkastningen på eget kapital ska långsiktigt uppgå till lägst 10 procent. Utdelningspolicy Utdelningen ska långsiktigt uppgå till 30–50 procent av förvaltningsresultatet efter schablonskatt och utdelning till preferensaktieägarna. Vid bedömning av utdelningens storlek ska beaktas andra investerings alternativ, finansiell ställning och kapitalstruktur. Strategi Agoras strategi är att identifiera och förvärva attraktiva detaljhandelsfastigheter i första hand sådana med för bättringspotential. Förbättringarna kan uppnås genom ett tydligare fokus på detaljhandelns förutsättningar och behov och ett tätare samarbete med detaljister. Agoras ambition är att vara delaktig i respektive orts utveckling genom nära samarbeten med såväl kommuner som andra fastighetsägare och övriga intressenter i syfte att förbättra tillgänglighet, infra struktur, boendemöjligheter samt innerstadens trivsel och aktualitet. Detta ökar fastigheternas attraktivitet och ger möjlighet att förbättra deras lönsamhet. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 4 KOMMENTARER FRÅN VD STABIL OCH LOVANDE UTVECKLING 2016 var vårt första hela verksamhetsår. I back spegeln kan jag konstatera att vi följt vår affärsidé och våra planer för att genomföra den. I de allra flesta avseenden har processer, rutiner och arbetssätt nu etablerats till en konstruktiv vardag av utförande, baserat på kunskap och ambition. Utförandet sker av den grundorganisation som under året blivit i det närmaste komplett, med mycket erfarna, kunniga och engagerade människor. Vi har skapat en mycket stabil bas att bygga vidare på inför framtiden. Marknaden fortsätter att vara gynnsam. Detaljhan delns försäljning totalt i Sverige ökade under året med 3,3 procent. Prognosen för 2017 är +3,0 procent enligt HUI Research. Jag är helt övertygad om relevansen och potentialen i vår affärsidé, att med attraktivitet som ledstjärna, förbättra detaljhandelsberoende fastigheter på bra orter. Tillsammans med mycket kunniga och erfarna medarbetare och starka och engagerade ägare ser jag framåt med stor tillförsikt. Det jobb som gjorts bekräftas också av ett stabilt och ökande resultat. Vårt köp i höstas av Punkt och Gallerian i Västerås är ett mycket viktigt steg, som tillsammans med Centra ger oss en tung och strategisk position i Västerås, med stora möjligheter under de kommande åren. Det löpande förbättringsarbetet i form av fyllande av vakanser, genomgång av hyresgästmix och kom mersiella och tekniska förbättringsåtgärder fortsätter naturligtvis, det pågår varje dag. Vi försöker ständigt finna sätt att göra våra hus och platser mer attraktiva, mer funktionella och mer effektiva. Detta gäller såväl för våra besökare, detaljister som för oss själva. Under de första veckorna i år har vi på plats gått igenom alla våra fastigheter och uppdaterat våra affärsplaner. Därmed har vi en karta och färdplan för 2017 och framåt. Ett av de områden vi kommer att fokusera på under året är miljö-, kvalitets- och hållbarhetsfrågor. Därför förstärker vi under våren vår organisation inom detta område. Vi deltar i olika samarbeten med kommuner och lokala näringslivsorganisationer, alla syftande till bättre platser, funktioner och innerstäder. Kommunernas engagemang i ”inre-stads-frågor” har, om något, ökat under året. Man vill agera, sätter upp mål och genomför olika förbättringsprojekt, både mjuka och hårda. Detta gäller allt från trivselfrågor till strukturoch byggnadsfrågor. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 Wilner Anderson VD 5 KOMMENTARER TILL RESULTATET JANUARI – DECEMBER 2016 Kvartalet avser oktober–december och räkenskaps året januari–december 2016. Resultatposter jämförs med maj–december 2015 även om denna period inte är helt jämförbar med räkenskapsåret. Agora bildades först i februari 2015 varför inga jämförelsesiffror för motsvarande period föregående år finns att tillgå. Analys mot föregående kvartal görs om det är av väsentlig betydelse. Resultat Driftnettot för fjärde kvartalet ökade med 25 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 45 Mkr, (36). Det ökade driftsnettot förklaras av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Det totala driftnettot för perioden uppgick till 150 Mkr (78), en ökning med 92,3 procent. Förvaltningsresultatet har ökat med 145 procent sedan bokslutet december 2015, 49 Mkr (20). Det fjärde kvartalet visade dock ett något sämre förvaltningsresultat 12 Mkr, jämfört med föregående kvartal, 14 Mkr. Avvikelsen förklaras i huvudsak av högre finansnetto på grund av ny finansiering hän förlig till förvärven av Punkt och Gallerian. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 98 Mkr (78) under kvar talet och till 330 Mkr (165) under året. Intäktsök ningen förklaras främst av förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Hyresvärdet ökade med 27,5 procent mellan tredje och fjärde kvartalet. Totalt hyresvärde uppgick till 450 Mkr (353) per sista december 2016 och den ekonomiska uthyrnings graden uppgick till 90 procent (89). Kostnader Fastighetskostnaderna ökade till 53 Mkr (42) under kvartalet och till 180 Mkr (87) för året. Förändringen om 11 Mkr mellan kvartal tre och fyra beror huvudsak ligen på förvärven av galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. I övrigt ligger fastighetskostnaderna på en stabil nivå. Fastighetskostnaderna består i huvudsak av underhåll, taxebundna kostnader, fastighetsskatt samt fastighetsadministration. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 De centrala administrationskostnaderna avser främst kostnader för koncernledning och koncerngemen samma funktioner såsom IT, finans, HR, IR, analys och transaktion. Under 2015 belastades de centrala administrationskostnaderna av uppbyggnad av organisation och kontor. Under 2016 har kostnaderna för central administration minskat och stabiliserats. Kostnader för central administration uppgick för räken skapsåret 2016 till 26 Mkr (23). Finansnetto Finansnettot för fjärde kvartalet ökade med 47 procent i jämförelse med tredje kvartalet, 25 Mkr (17). Ökningen förklaras av nyfinansiering sedan tredje kvartalet på grund av förvärven av Punkt och Gallerian. Finansnettot uppgick för räkenskapsåret 2016 till 75 Mkr (30). De finansiella kostnaderna består i huvudsak av ränte kostnader hänförliga till externa lån, 69,5 Mkr, reste rande 5,2 Mkr avser periodiseringar av finansierings kostnader. Genomsnittlig ränta per 31 december 2016 uppgick till 2,9 procent. Värdeförändringar Orealiserade värdeförändringar på fastigheter vid räkenskapsårets slut uppgick till 66 Mkr (91), realis erade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 1 Mkr (0) på grund av två fastighetsförsäljningar tidi gare perioder. Skatt Periodens aktuella skatt uppgick till 0 Mkr (-2), vilket förklaras av att koncernen har ansamlade skattemäs siga underskott som vid årets slut uppgick till 99 Mkr. Då samtliga underskott förväntas kunna nyttjas mot framtida vinster har uppskjuten skattefordran åsatts fullt värde i redovisningen. Uppskjuten skattekostnad uppgick till –24 Mkr (-29), vilka främst avser temporära skillnader i fastigheter samt under perioden nyttjade underskottsavdrag. 6 FASTIGHETSBESTÅND Agoras fastighetsbestånd består av 23 fastigheter. Totalt marknadsvärde per 31 december 2016 uppgick till 4 339 Mkr (3 419). Fastighetsbeståndet omfattade vid samma tidpunkt totalt 269 915 kvm uthyrbar yta, en ökning med 14,4 procent sedan 31 december 2015 (235 866) och hyresvärdet uppgick till cirka 450 Mkr, en ökning med 27,5 procent sedan 31 december 2015 (353). Per sista december 2016 ligger den ekonomiska uthyrningsgraden på cirka 90 procent (89). Marknadsvärde fastigheter Mkr Ingående marknadsvärde 3 419 Försäljningar -64 Förvärv 850 Investeringar i befintliga fastigheter 67 Orealiserad värdeförändring 66 Utgående marknadsvärde 4 339 FASTIGHETER Fastigheternas värde och värdeförändringar Under en tolvmånadersperiod ska samtliga fastigheter externvärderas. Externa värderingar kompletteras med interna värderingar kvartalsvis med kassaflöde sanalys som huvudmetod. Per 31 december 2016 har samtliga fastigheter externvärderats. Genomsnit tligt avkastningskrav uppgick till 6,0 procent per 31 december 2016. För fastighetsbeståndets bedömda värde är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten av avgörande betydelse. För rapportperioden har Agora anlitat Savills Sweden AB och Newsec som externa värderingsinstitut. Förvärv och avyttringar av fastigheter I april såldes byggrätter för 21 Mkr. Byggrätterna omfattade cirka 6 800 kvm och låg i direkt anslutning till Vårberg Centrum. I maj såldes fastigheten Municipet 2 i Sundsvall för 43 Mkr. I juli förvärvades galleriorna Punkt (Mats 5) och Gallerian (Loke24) i centrala Västerås. Fastigheterna förvärvades i bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde om sammanlagt 850 Mkr. Förvärvet klassificerades som ett tillgångsförvärv. Preliminär köpeskilling för aktierna uppgick till 259 Mkr. Förvärvet finansierades genom en kombination av upptagande av nya banklån om 510 Mkr, säljarrevers om 90 Mkr, en företrädesem ission om 160 Mkr av stam A-aktier och stam B-aktier till nuvarande ägare samt en emission av en icke säkerställd obligation om 150 Mkr. Tillträdet ägde rum 30 september. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 Fastighets Ort Yta Marknadsvärde beteckning Tkr Bromsen 3 & 4 m.fl. Borås 22 349 Termiten 1 Borås 14 778 208 000 183 000 Vampyren 9 Eskilstuna 16 587 264 000 Vestalen 10 Eskilstuna 11 370 252 000 Ciselören 2 Falköping 4 726 26 700 Hjälmen 1 Falköping 2 724 10 000 Lilla Björn 1 Falköping 3 418 24 300 Åldermannen 25 Kalmar 8 552 137 000 Risfältet 2 m.fl. Linköping 12 136 247 000 Carolus 32 m.fl. Malmö 15 485 430 000 Plåtslagaren 7 Motala 7 777 124 000 Lejonet 2 m.fl. Nässjö 4 462 28 200 24 526 181 000 Vårholmen 4 Stockholm Havren 4 Sundsvall 4 188 59 600 Jupiter 15 Södertälje 8 258 180 000 9 127 69 100 Norra Missionen 13 Tranås Telefonen 19 Tranås 8 684 40 200 Oden 7 Trollhättan 16 482 200 000 Lennart 17 Västerås 13 223 341 000 Loke 24 Västerås 20 841 340 000 Mats 5 Västerås 18 990 560 000 Sunaman 5 Växjö Kitteln 11 Örebro TOTALT 7 571 106 000 13 661 328 000 269 915 4 339 100 7 DE TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA 31 DECEMBER 2016 Hyresgäst Andel av Antal Antal Återstående total hyra i % kontrakt butiker löptid (år) ICA 5,9 6 5 2,3 Q-Park 5,8 7 6 7,8 H&M 3,5 7 7 2,7 Åhléns 3,5 3 3 2,0 Lindex 2,5 6 6 1,9 Willys och Hemköp (Dagab) 2,5 4 4 2,0 Stadium 2,5 4 4 1,1 Kicks 1,6 9 8 1,7 Kappahl 1,6 5 4 3,2 Akademibokhandeln 1,4 6 1 1,4 31,0 57 48 Summa, tio största hyresgästerna Hyresavtal och hyresgäster De tre största hyresgästerna utgörs av ICA, Q-Park och H&M vilka tillsammans står för 15,2 procent av det totala hyresvärdet, fördelat på 18 olika lokaler, vilket ger en god riskspridning. De tio största hyresgästerna står för 31 procent. Det enskilt största kontraktet är Q-Park i Punkt, Västerås på 17 Mkr som svarar för 3,8 procent av det totala hyresvärdet. Den kontrakterade årshyran fördelar sig enligt följande med cirka 70 procent butiker, cirka 17 procent kontor, cirka 4 procent bostäder, 1 procent lager och cirka 8 procent övrigt, där bland annat utbildning, kultur och parkering ingår. FÖRDELNING HYRESINTÄK TER 8% Agora eftersträvar en jämn fördelning på hyresavtalens förfallostruktur, både per fastighet och totalt för port följen. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. Avslutade projekt I mars flyttade Member 24 in i Smedjan, Eskilstuna. Det var Member 24 första gym i Eskilstuna. 1 juli flyttade Sweco in i Centra, fastigheten Lennart 17, i Västerås. KONTR AK TSSTRUK TUR /FÖRFALLOÅR 4 % 1% 27% 22% 21% 17% 9% 8% 5% 70% Butik Kontor Övrigt Bostäder Lager Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 2% 3% 1% 1% 1% 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 <2027 Den vägda genomsnittliga återstående löptiden på hyreskontrakt uppgår till cirka 2,6 år. 8 FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 1 390 Mkr, 31 procent av kapitalförsörj ningen. Aktieägarna har andel i det egna kapitalet baserat på deras aktieinnehav. Agora har tre aktie slag; stamaktier indelade i serie A och B med olika röststyrka och preferensaktier som löper med en förutbestämd och fixerad utdelning. Agoras soliditet uppgick till 31 procent per 31 december 2016. Främmande kapital Den 31 december 2016 hade Agora räntebärande skulder uppgående till 2 951 Mkr (2 263). Förändring sedan årsskiftet avser lösen av lån och amorteringar 61 Mkr, nytt externt lån 510 Mkr, obligationslån om 150 Mkr samt skuldrevers på 90 Mkr. Räntebärande nettoskulder efter avdrag för aktiverade upplånings kostnader uppgick till 2 930 Mkr (2 246). Räntetäck ningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,6). De räntebärande skulderna utgjorde per 31 december 2016, 65 procent av kapitalförsörjningen, seniorlån 54 procent, mezzaninlån 5 procent, obligationslån 3 procent och skuldrevers 2 procent. Belåningsgrad fastigheter, så kallad loan to value (LTV), ränte bärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång uppgick till 57 procent. Räntebärande skulder som inte har säkerhet i fastigheter utgörs av ett mezza ninelån om totalt 250 Mkr samt säljarreversen om 90 Mkr och obligationslånet om 150 Mkr. All finansiering sker i svenska kronor. Övriga skulder Övriga skulder uppgick per 31 december 2016 till 184 Mkr, 4 procent av kapitalförsörjningen och utgörs i huvudsak av uppskjuten skatteskuld, leverantörs skulder, förutbetalda intäkter och upplupna kostnader. K APITALFÖRSÖRJNING 4% 31 % 65 % Räntebärande skulder Eget kapital Övriga skulder Räntebärande skulder 31 dec 2016 Långfristiga skulder till kreditinstitut Aktiverade lånekostnader Summa långfristiga skulder 31 dec 2015 2 922 2 239 -21 -17 2 901 2 222 29 24 - - 29 24 2 930 2 246 till kreditinstitut Kortfristiga skulder till kreditinstitut Utnyttjad checkkredit Summa kortfristiga skulder till kreditinstitut Summa räntebärande skulder Genomsnittlig ränta och räntebindning Den genomsnittliga upplåningsräntan för de totala räntebärande skulderna uppgick vid räkenskaps årets slut till 2,9 procent. Den genomsnittliga ränte bindningstiden per 31 december var 4,2 år. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 9 Kapitalbindning Per sista december uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,4 år. Kreditgivare och säkerheter Låneportföljen är fördelad på 4 kreditinstitut; Deutsche Pfandbriefbank AG, Swedbank AB, Livförsäkringsbolaget Skandia och If Skadeförsäkring AB. Utöver detta ett obligationslån som från och med november 2016 är noterat vid Nasdaq Stockholm samt en säljarrevers. Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna har fastighetsinteckningar om 3 039 Mkr lämnats. Därutöver har Agora lämnat pant i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen från Agora. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 78 Mkr (111). Föränd ringen jämfört med föregående år förklaras av föränd ringarna i rörelsefordringar och rörelseskulder. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -194 Mkr (-315). Investeringar i fastigheterna -67 Mkr, försäljning av fastigheter 64 Mkr samt förvärvet av fastigheterna i Västerås -191 Mkr. Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick efter fjärde kvartalet 2016 till 168 Mkr (264). Upptagna lån och emissioner 897 Mkr, amorteringar/lösen av lån samt utdelning till preferensaktieägare, -729 Mkr. Räkenskapsårets kassaflöde januari–december 2016 uppgick till 52 Mkr (60) och utgående likvida medel 112 Mkr (60). Kapitalbindning Bindningstid Mkr Andel, % 2017 29 1,1 2018 1 047 35,4 2019 174 5,9 2020 1191 40,3 2021 510 17,3 2 951 100 Mkr Snittränta, % Andel, % Summa Ränteförfallostruktur Förfalloår Rörlig 1 399 2,7 2018 90 5,0 3 2020 952 2,4 32 2021 510 1,9 17 2 951 2,9 100 31 dec 2016 31 dec 2015 Räntebärande skulder, Mkr 2 930 2 246 Eget kapital, Mkr 1 390 1149 Summa 48 Nyckeltal finansiering Belåningsgrad fastigheter, % 57 59 Belåningsgrad, % 65 66 Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,8 Medelränta räntebärande skulder, % 2,9 2,8 Covenanter och risktagande Agoras finansiella risktagande och ställning kan utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäck ningsgrad och belåningsgrad. I kreditavtal med banker och kreditinstitut finns det fastlagda gränsvärden, så kallade covenanter, för nyckeltal. Agoras egna mål stämmer med bankernas krav. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 10 AKTIEN OCH AKTIEÄGARE Aktien Det totala börsvärdet på Agoras aktier av serie B och preferensaktier uppgick per den 31 december 2016 till 686 Mkr respektive 91 Mkr. Agoras B-aktier är listade på Nasdaq First North. Företrädesemissionerna av stamaktier av serie A och serie B med företrädesrätt för Agoras aktieägare, för vilken teckningsperioden avslutades den 19 september 2016, tecknades till 113,5 procent. Bolaget tillfördes därmed totalt 160,1 Mkr (före emissionskostnader). Per 31 december 2016 fanns det totalt 4 689 062 stamaktier av serie A vilka berättigar till en (1) röst per aktie, 26 094 011 stamaktier av serie B vilka berättigar till en tiondels (0,1) röst per aktie och 363 640 preferensaktier vilka berättigar till en tion dels (0,1) röst per aktie. Totalt finns det 31146 713 aktier och 7 334 827 röster. Börskursen per sista december 2016 var 26 kronor/B-aktie. överstiger en viss nivå. Syftet med avtalet är således att främja likviditeten i Agoras stamaktie av serie B. Incitamentsprogram Inom Agora finns optionsprogram för ledningen. Syftet med optionsprogrammet är att premiera ett långsiktigt engagemang hos koncernens ledning, att tillse att Agoras långsiktiga värdetillväxt återspeglas i ledningens ersättning och att i övrigt öka intresse gemenskapen mellan koncernens ledning och dess aktieägare. Teckningsoptionerna utgavs mot ett marknadsmässigt vederlag beräknat enligt Black & Scholes. Varje teckningsoption berättigar till teckning av en ny stamaktie av serie B. Teckningsoptionerna får nyttjas för teckning av aktier i Agora under perioden från och med den 1 april 2018 till och med den 30 juni 2018. Teckningskursen uppgår efter omräkning till 44 kronor (52) efter genomförd företrädesemission. Preferensaktien ger en årlig utdelning om 20 kronor per aktie, vilken handlas på Nasdaq First North. Börskursen per sista december 2016 var 250 kronor per preferensaktie. Aktieägare Agora har två dominerande huvudaktieägare, M2 Asset Management AB och Kvalitena AB (publ). Efter fjärde kvartalet motsvarade M2 Asset Manage ments innehav till motsvarande 38,49 procent av rösterna och 22,87 procent av kapitalet. Kvalitenas innehav motsvarade 35,65 procent av rösterna och 16,2 procent av kapitalet. De tio största ägarna representerade tillsammans 92,85 procent av totalt aktiekapital vid räkenskapsårets slut 2016. Likviditetsgarant Agora har ett avtal med Remium enligt vilket Remium agerar likviditetsgarant i Agoras stamaktie av serie B avseende handeln på First North. Åtagandet innebär huvudsakligen att likviditetsgaranten åtar sig att när så är möjligt ställa kurser på både köp- och säljsidan, med verkan att skillnaden mellan köp- och säljkurs inte Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 11 Aktieslag Antal aktier Rösträtt Totalt antal Rösträtts- Aktiekapital- per aktie röster andel, % andel, % A-aktier 4 689 062 1 4 689 062 63,84 15,00 B-aktier 26 094 011 0,1 2 609 401 35,53 83,78 363 640 0,1 36 364 0,63 1,17 7 344 827 100 100 Antal Röster, % Kapital, % Preferensaktier Summa 31 146 713 AKTIE ÄGARE Aktieägare per 31 december 2016 Tio största aktieägarna Antal A-aktier Antal B-aktier preferensaktier M2 Asset Management AB 2 344 531 4 721 522 56 246 38,49 22,87 Kvalitena AB (publ) 2 344 531 2 664 062 36 400 35,65 16,20 6,12 14,42 Kåpan Pensioner 4 490 391 Klövern 2 909 342 3,97 9,34 D. Carnegie & Co AB 2 606 832 3,55 8,37 Fastighets AB Balder 2 300 000 3,14 7,38 Länsförsäkringar Fastighetsfond 1 687 500 2,30 5,42 Sterner Stenhus Förvaltning AB 1 393 167 1,90 4,47 CAIL Credit Agricole Indosuez Luxembourg 847 500 1,16 2,72 Lipid AB 516 226 0,70 1,66 Övriga aktieägare Utestående aktier 4 689 062 Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 1 957 469 270 995 3,03 7,15 26 094 011 363 640 100,0 100,0 12 RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR Hyresintäkter Övriga intäkter Fastighetskostnader 2016 , 3 MÅN OK T–DEC 2015 , 3 MÅN OK T–DEC 2016 , 12 MÅN JAN – DEC 2015 , 8 MÅN MA J – DEC 98 77 330 159 - - - 6 -53 -48 -180 -87 Driftsöverskott 45 33 150 78 Central administration -9 -19 -26 -23 - -1 - -5 -25 -15 -75 -30 Förvaltningsresultat 12 -2 49 20 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 37 -21 66 91 - - 1 - 48 -23 116 111 - 3 - -2 Uppskjuten skatt -15 4 -24 -29 Periodens resultat 33 -16 92 80 Övrigt totalresulat 0 0 0 0 33 -16 92 80 Resultat per stamaktie före utspädning 1,25 -0,73 3,21 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning 1,21 -0,71 3,11 3,58 Engångskostnader i samband med uppstart Finansnetto Värdeförändring fastigheter, realiserade Resultat före skatt Aktuell skatt Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets ägare Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 13 RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 31 DEC 2016 31 DEC 2015 4 339 3 419 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 2 2 Uppskjutna skattefordringar Maskiner och inventarier 22 16 Övriga finansiella tillgångar 3 3 4 366 3 440 Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kundfordringar 7 7 19 34 Likvida medel 112 60 Summa omsättningstillgångar 138 101 4 504 3 541 1 390 1 149 2 901 2 222 65 35 - - 2 966 2 257 29 24 Övriga kortfristiga skulder 119 111 Summa kortfristiga skulder 148 135 4 504 3 541 Övriga fordringar SUMMA TILLGÅNGAR EGET K APITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Långfristiga skulder Räntebärande skulder Uppskjutna skatteskulder Övriga långfristiga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder SUMMA SKULDER OCH EGET K APITAL Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 14 RAPPORT ÖVER K ASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG KONCERNEN MKR 2016 , 3 MÅN OK T–DEC 2015 , 3 MÅN OK T–DEC 2016 , 12 MÅN JAN –DEC 2015 , 8 MÅN MA J–DEC 12 -2 49 20 Kassaflöde från den löpande verksamheten Förvaltningsresultat Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 1 5 2 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 14 -1 54 22 Förändring av rörelsefordringar Förändring av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten 11 2 15 45 -14 26 9 44 10 27 78 111 Investeringsverksamheten -9 -16 -67 -27 Förvärv av fastigheter via bolag Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 8 - -191 -288 Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 64 - -1 -16 -194 -315 Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån -4 250 740 2 437 Lösen/amortering av lån -6 -229 -722 -2 458 - - 157 287 -2 -2 -7 -2 -11 19 168 264 Periodens kassaflöde -3 30 52 60 Ingående likvida medel 115 30 60 - -3 30 52 60 112 60 112 60 Emissioner Utbetald utdelning preferensaktier Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde UTGÅENDE LIK VIDA MEDEL RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET K APITAL I SAMMANDRAG MKR Ingående eget kapital 2015-05-01 Periodens totalresultat Ny-/Fond-/Apportemission Preferensaktieemission Utdelning preferensaktieägare UTGÅENDE EGET K APITAL HÄNFÖRLIGT TILL 2016 JAN – DEC 2015 MA J – DEC 1 149 30 92 80 157 943 - 100 -7 -4 1 390 1 149 MODERBOL AGETS AK TIEÄ GARE Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 15 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MKR Nettoomsättning Rörelsens kostnader Resultat före finansiella poster Finansnetto Resultat före skatt Bokslutsdispositioner 2016 , 3 MÅN OK T–DEC 2015 , 3 MÅN OK T–DEC 2016 , 12 MÅN JAN –DEC 2015 , 8 MÅN MA J–DEC 16 8 58 14 -15 -20 -54 -29 1 -12 4 -15 -1 11 6 8 0 -1 10 -7 5 - 5 -1 0 -3 2 Resultat för perioden 4 -1 12 -5 TOTALRESULTAT FÖR MODERBOL AGET 4 -1 12 -5 Uppskjuten skatt MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG MKR 31 DEC 2016 31 DEC 2015 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar 332 - 1 275 1201 1 3 1 608 1 204 10 116 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar 2 4 Kassa och bank 40 13 Summa omsättningstillgångar 52 133 1 660 1 337 1 225 1 063 392 246 Ej räntebärande skulder 20 28 Kortfristiga skulder till koncernföretag 23 - 1 660 1 337 SUMMA TILLGÅNGAR EGET K APITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder SUMMA SKULDER OCH EGET K APITAL Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 16 ÖVRIG INFORMATION MÖJLIGHETER OCH RISKER Agora har för sin verksamhet identifierat ett antal väsentliga möjligheter och risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. De identi fierade riskerna finns inom följande huvudområden: fastighetsvärdering, finansiering, kassaflöde och skatt. En utförlig beskrivning av samtliga möjligheter och risker samt hur Agora valt att hantera dem finns i Årsredovisningen för 2015 sid 23. Inga väsentliga förändringar i bedömningen av möjligheter och risker har skett efter publiceringen av Årsredovisningen för 2015. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt mark nadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncern interna tjänster består av förvaltningstjänster, övriga koncerngemensamma tjänster, samt debitering av koncernräntor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Agora har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner genom förda av Agora som har varit, eller är icke affärsmässig till sin karaktär eller sina villkor. Patrik Essehorn är delägare i MAQS advokatbyrå Stockholm AB, som löpande utfört juridiska tjänster åt Agora. Rutger Arnhult är delägare i M2Gruppen som löpande utfört fastighetsskötsel i ett av Agoras dotterbolag. Knut Pousette är VD i Slottsfabrikens Egendomsförvaltning AB som utfört finansiell rådgivning åt Agora. Agora samt bolagsstämman. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Därutöver lämnas komp letterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida: www.agoraretail.se. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovis ningslagen, och för moderbolaget i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. I övrigt hänvisas till koncernens redovisningsprinciper som finns publi cerade på hemsidan. ORGANISATION Moderbolaget hade den 31 december 2016 27 ans tällda, varav 10 kvinnor och 17 män. MILJÖARBETE Lagstiftning och myndighetskrav utgör grunden för Agoras miljöarbete. Agora har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. REVISORS GRANSKNING Sedvanliga ersättningar till styrelse och ledande befattningshavare har utgått under perioden. Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk ning av Agoras revisorer. AKTIEMARKNADSKONTAKTER Stockholm 23 februari 2017 A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Styrelsen Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvar talsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 17 NYCKELTAL FASTIGHETSREL ATER ADE 31 DEC 2016 30 SEP 2016 Fastigheternas verkliga värde, Mkr 30 JUN 2016 31 MAR 2016 31 DEC 2015 4 339 4 292 3 408 3 438 6,0 6,0 6,0 6,1 6,1 450 450 354 353 353 269 915 269 915 230 084 235 866 235 866 2,6 2,8 2,8 3,0 3,1 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 89 88 89 Överskottsgrad, % 45 45 44 42 50 Antal fastigheter 23 23 21 22 22 Soliditet, % 31 30 33 33 32 Belåningsgrad fastigheter, % 57 57 58 58 59 Direktavkastningskrav värdering, % Hyresvärde, Mkr Uthyrbar yta, kvm Genomsnittlig återstående löptid på 3 419 hyreskontrakt, år FINANSIELL A Belåningsgrad, % 65 66 63 64 66 Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,8 1,5 1,6 Genomsnittlig ränta, % 2,9 2,9 2,8 2,8 2,8 Genomsnittlig räntebindning, år 4,2 4,1 4,0 4,3 4,5 Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,3 3,5 3,8 AK TIEREL ATER ADE Resultat per stamaktie före utspädning, kr 3,21 2,14 0,97 0,31 3,72 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 3,11 2,08 0,94 0,30 3,58 Utdelning per preferensaktie, kr 20,0 15,0 10,00 5,00 10,00 Eget kapital per stamaktie, kr 42 41 44 44 43 Börskurs per stamaktie, kr 26 34 34 33 35 Börskurs per preferensaktie, kr 250 277 247 228 216 Antal utestående stamaktier, st 30 783 073 30 783 073 24 626 459 24 626 459 24 626 459 363 640 363 640 363 640 363 640 363 640 26 375 879 24 896 092 24 626 459 24 626 459 20 564 005 27 175 879 25 696 092 25 426 459 25 426 459 21 364 005 686 879 718 693 720 Antal utestående preferensaktier, st Genomsnittligt antal utestående stamaktier före utspädning Genomsnittligt antal utestående stamaktier efter utspädning Börsvärde stamaktier serie B, Mkr Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 18 DEFINITIONER Agora presenterar vissa finansiella mått i delårs rapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Alternativa nyckeltal enligt European Securities and MArkets Authority (ESMA) är markerade med * nedan. Belåningsgrad* Räntebärande skulder efter avdrag likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Belåningsgrad är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med rän tebärande skulder. Relevant för investerare som vill bedöma möjlighet till utdelning, möjlighet att genom föra strategiska investeringar samt möjligheter att leva upp till finansiella åtaganden. Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång. Direktavkastningskrav Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärder ingarna. Driftnetto* Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt (fastighetskostnader). Driftnetto är ett vedertaget begrepp inom fastighetsbranschen som visar resultatet från den direkta fastighetsaffären, det vill säga intäkter och kostnader kopplat direkt till fastigheterna. Resultatmåttet används för att visa den interna utvecklingen av verksamheten. Eget kapital per stamaktie Eget kapital i förhållande till antal utestående stam aktier per balansdagen med hänsyn tagen till prefe Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 rensaktiernas del av det egna kapitalet baserat på preferensaktiernas börskurs på balansdagen. Ekonomisk uthyrningsgrad* Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyres värde. Relevant för investerare och andra intressenter då måttet underlättar bedömning av hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig outhyrd yta. Förvaltningsresultat* Resultat före värdeförändringar och skatt. Nyck eltalet förvaltningsresultat mäter resultat från den operationella verksamheten från att äga och förvalta fastigheter. Genomsnittlig kapitalbindning* Genomsnittet av de externa skuldernas återstående löptid. Nyckeltalet visar den genomsnittliga löptiden för den externa finansieringen och belyser refinansier ingsrisken. Genomsnittlig återstående löptid på hyreskontrakt Återstående löptid på samtliga uthyrda ytor exklusive parkeringsplatser, garage, bostäder och skyltar. Kon trakten viktas med avseende på totalhyra. Hyresvärde* Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den totala möjliga hyresintäktern då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för outhyrda ytor. IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005. Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång. 19 Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning. Resultat per stamaktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferens aktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad* Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeföränd ringar plus finansiella kostnader dividerat med finan siella kostnader. Ett nyckeltal som visar förmågan att betala löpande räntekostnader. Soliditet* Eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckel talet är relevant för investerare och andra intressenter som vill bedöma den finansiella stabiliteten och förmågan att klara sig på lång sikt. Utdelning per preferensaktie Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kr per preferensaktie. Uthyrbar yta Total area som är tillgänglig för uthyrning. Årshyra Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis. Överskottsgrad* Driftöverskott i förhållande till hyresintäkter. Över skottsgrad visar hur stor del av varje krona från den operativa verksamheten som bolaget får behålla. Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 20 FINANSIELL K ALENDER Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare Årsstämma Delårsrapport januari–mars 2017 Delårsrapport april–juni 2017 Delårsrapport juli–september 2017 Delårsrapport oktober–december 2017 31 mars 2017 5 april 2017 18 maj 2017 18 maj 2017 4 augusti 2017 16 november 2017 16 november 2017 YTTERLIGARE INFORMATION Ytterligare information kan erhållas av: Wilner Anderson, VD [email protected] +46 706 088080 Agneta Segerhammar, CFO [email protected] +46 730 322400 Växel: 08 - 525 251 50 Denna information är sådan information som Agora är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks förordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 februari 2017 kl. 8.00 CET. Bolagets aktie (AGORA) är upptagen till handel på Nasdaq First North med Remium Nordic AB som Certified Adviser. Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmed delanden finns på Agoras hemsida, www.agoraretail.se. A Group of Retail Assets Sweden AB (publ) Kungsgatan 37, Box 16378 103 27 Stockholm, Sweden Agora bokslutskommuniké januari – december 2016 21
© Copyright 2024