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WILLKOMMEN
M I E T E R KO O R D I N AT I O N - D I E M A C H T D E R
GROßNUTZER UND IHRE AUSWIRKUNGEN AUF DIE
PROZESSE DES BAUENS
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen auf dem 6. Berlin-Köpenicker Bauforum
BÜRO SMV: GEBÜNDELTE KOMPETENZ
Gründung
1985
Mitarbeiter
60 fest angestellte Mitarbeiter
Firmensitz
Berlin
Standorte
Frankfurt/Main, Hamburg,
München
Geschäftsführende Gesellschafter
Dipl.-Ing. Thomas Lewicz
Dipl.-Ing. (FH) Architekt Bernd Hullmann
Dipl.-Ing. (FH) Christian Wernicke
Dipl.-Ing. Architekt BDA Philipp Heydel
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
LEISTUNGEN FÜR
DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT
•
Projektleitung
•
Projektsteuerung
•
Projektmanagement
•
Controlling
•
Baumanagement
•
Consulting
•
Real Estate Services
•
Vertragsmanagement
•
Qualitätsmanagement
•
Technical Due Diligence
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
HACKESCHES QUARTIER, BERLIN
Fotos © Kai Löffelhardt
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
GLIEDERUNG
1. Das Projekt – Hackesches Quartier
1.1 Auftraggeber
1.2 Die Architekten
1.3 Nutzung & Vermietungsstand
2. Nutzerstypen
2.1 Nutzer 1+2
2.2 Nutzer 3
2.3 Nutzer 4
Fotos © Kai Löffelhardt
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
GLIEDERUNG
3. Auswirkungen auf Prozesse des Bauens (Auswahl)
3.1 Mieterkoordination SOLL
3.2 Änderungsmanagement Kostensteuerung
3.3 Bemusterungsprozedere
3.4 Ausführungsplanung Interior Design,
Hotel
3.5 Mieterkoordination SOLL/IST
4.
Fazit
Fotos © Kai Löffelhardt
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
• Projektziel:
• ca. 44.000 qm BGF (oberirdisch)
• hochwertige Büroflächen ( ca. 80%)
• 4 Sterne Apartmenthotel (Adina, 20%)
mit 145 Apartments, Wellnessbereich
und 2-geschossige TG
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
Fotos © Kai Löffelhardt
• Premiumimmobilie in bester
Innenstadtlage mit hervorragender
Anbindung an den ÖPNV
1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
1.1 Auftraggeber
Investitionsgesellschaft Hackescher Markt mbH &
Co.KG als 100%ige Tochter der IVG Asset
Management GmbH (ehemalige Abteilung IVG
Development)
Fotos © Kai Löffelhardt
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
1.2 Die Architekten
Masterplanender Architekt ist Müller Reimann Architekten
Berlin (MRA)
zudem wurden die Gebäudeteile A3, B2, B3 und B4 von MRA
entworfen
1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
1.2 Die Architekten
Masterplanender Architekt ist Müller Reimann Architekten
Berlin
BT A2 und B1 folgen dem Entwurf von Weinmiller Architekten
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1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
1.2 Die Architekten
Masterplanender Architekt ist Müller Reimann Architekten Berlin
BT A1 wurde von Grüntuch Ernst Architekten entworfen
1. DAS PROJEKT – HACKESCHES QUARTIER
1.3 Nutzung und Vermietungsstand
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
2. NUTZERTYPISIERUNG
2.1 Nutzer 1+2
•
Größte Mieter im Objekt
•
gemeinsamer Projektsteuerer als Berater der Mieter
•
Anspruch an eine maßgeschneiderte Mietfläche gefühlt wie ein zuk. Eigentümer
•
Nutzer 1 mit eigener Kantine
•
Mächtige Position Änderungen trotz NBP noch während der
Ausführungsplanung/Ausführung (signifikante Anzahl von Änderungen!)
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
2. NUTZERTYPISIERUNG
2.2 Nutzer 3
•
Seinerzeitiger GF des Mieters maßgeblich an Projektidee/Projektentwicklung
beteiligt
•
Eigene PS als Berater
•
MRA als technischer Berater
•
Anspruch an eine maßgeschneiderte Mietfläche gefühlt wie ein zuk. Eigentümer
•
Z. B. Verzicht auf Deckenputz und Anstrich; Anpassung an neue Aufbaustruktur
des Nutzers
•
Mächtige Position Änderungen trotz NBP noch während der
Ausführungsplanung/Ausf. (signifikante Anzahl von Änderungen!)
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
2. NUTZERTYPISIERUNG
2.3 Nutzer 4 (zukünftiger Eigentümer)
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
Fotos © Kai Löffelhardt
4 Sterne Apartment Hotel:
• Projektabwicklung 2-sprachig, Englisch und Deutsch
• kein Design-Code vorhanden
• kein „echtes Referenzhotel“ vereinbart
Ö kein Innenarchitekt für Lph. 3 und 5 beauftragt!
Ö Designwille nicht frühzeitig definiert
Ö planungsbegleitendes Interior Design über Handskizzen
Ö Änderungsmanagement (ca. 100 Änderungen)
Ö Problem:
- Planung wurde verzögert, Grundlage zur Ermittlung von Kosten und
Terminauswirkungen musste erst beplant werden Ö Risiko AG
- Terminrisiko Baustelle
- Diskussionen über anderweitige Beschaffung von Bauteilen
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.1 Mieterkoordination: zusätzliche Leistung
•
Einsteuern von Nutzervorgaben und
Wünschen in den Planungs- und
Ausführungsprozess, Führen der
Abstimmungsgespräche mit Nutzern und
Planern. Hierzu gehört auch das
Änderungsmanagement.
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.1 Mieterkoordination: zusätzliche Leistung nach AHO
•
Wichtige Einflussgröße für den Aufwand in der Mieterkoordination:
normalerweise unterschiedliche Rechte ob Käufer, Pächter oder Mieter
Ö Schwierigkeit bei Großmietern:
Großmieter werden vom AG nahezu die gleichen Rechte zugestanden wie den
Käufern
Ö Vielzahl von Änderungen auf Wunsch der Mieter zu originären
Vermieterbelangen, mit Aufwandsexplosion im Änderungsmanagement
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.2 Änderungsmanagement (Prozessbeschreibung)
1
• Entgegennahme der Sonderwünsche
2
• Klärung / Präzisierung und Abstimmung mit Nutzer
3
• Abfrage Honorarangebote der Planer
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• Abstimmung mit Planern und Nutzer
5
• Ggf. separate CO‘s für Planung (Klärung des Änderungswunsches)
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• Begleitung des Planungsprozesses für die Schaffung der Kalkulationsgrundlage, wenn erforderlich
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• Kostenabfrage beim GU
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.2 Änderungsmanagement (Prozessbeschreibung)
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• Vielfach mehrfache Mahnung bei GU (Bearbeitungsfristen von bis zu 10 Monaten), nach Bedarf
Ersatzvornahme
• Mietercontrolling: Planungsfreigabe bei Nutzern einholen
,
• Angebotsprüfung
• Teilnahme an Verhandlungsgesprächen (ca. 2-3x je Angebot)
• Aufbereitung CO‘s unter Einbindung des Prüfergebnisses
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.2 Änderungsmanagement (HQB Prozessbeschreibung)
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• Zusammenstellung der Unterlagen für CO‘s
• Nachbearbeitung Planer
• Abstimmung der CO‘s mit Nutzer
• Finalisierung CO Unterschriftenlauf
Ö immenser Aufwand und Störung der Planungs- und Bauprozesse
(baubegleitende Planung)
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
Leistungsphasen der Planer und Ingenieure gemäß HOAI
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Leistungsphasen der Planer, Ingenieure und GU gemäß HQB
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3/5
5/8
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
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3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.2 Alternative: Kostenverfolgung mittels paralleler
„Deckungstabelle“
•
Ö Ziel: Schaffung von Transparenz des Kostenrisikos IVG aus:
•
•
•
•
•
Nachträgen aufgrund Leistungsänderungen aus Mieter-/Käufersonderwünschen
Übersicht über die Deckungsrate und Entscheidungsstand und Incentives
Übersicht über bereits in der Ausführungsplanung enthaltene
Änderungswünsche
Übersicht über die über Nachtragsvereinbarungen beauftragte Leistungen
Übersicht über zu erwartende Rückfinanzierungsströme auch für
Planungskosten
Ö Ausgangsgröße ist die Hauptauftragssumme des GU-Vertrages.
Ö DIN A 0 breit und 2 m langes Dokument !!!
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.3 Bemusterungsprocedere
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.3 Bemusterungsprocedere
•
•
•
Verbesserungsvorschlag
•
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Beim HQB wurden rund 2.500 Objekte / Gegenstände bemustert
Ö Das Bemusterungsprozedere ist sozusagen ein Projekt im Projekt!
Problem im Projekt HQB war die Unterschätzung/Unterbesetzung beim GU-SF mit
bis zu 2 Arbeitskräften!
Ö Verschleppung des Verfahrens; sehr späte Entscheidungen möglich
Ö trotz frühzeitiger Vereinfachung auf nur 1-stufiges Verfahren!
Das Bemusterungsverfahren muss detailliert beschrieben und vertraglich
(Ausführung) umfassend und sicher vereinbart werden, und als ein wesentlicher
Vorgang im Gesamtterminplan geplant und kapazitiv untersetzt werden!
Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.4 Ausführungsplanung Interior Design
•
•
•
kein Design-Code vorhanden
kein „echtes Referenzhotel“ vereinbart
Ö kein Innenarchitekt für Lph. 3 und 5 beauftragt!
•
Ö Designwille nicht frühzeitig definiert Ö planungsbegleitendes Design über
Handskizzen Ö Änderungsmanagement (ca. 100 Änderungen)
Ö Problem:
• Planung wurde verzögert, Grundlage zur Ermittlung von Kosten und
Terminauswirkungen musste erst beplant werden Ö Risiko AG
• Terminrisiko Baustelle, Steckdosenauslässe wurden vor Ort
angezeichnet
•
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
3. AUSWIRKUNGEN AUF DIE PROZESSE DES
BAUENS
3.4 Ausführungsplanung Interior Design Adina
Ö vorhandene Design-Codes als Vertragsgrundlage
Ö Definition eines echten Referenzprojektes
Ö frühzeitige Einbindung eines Innenarchitekten und Klärung des Designs
unterstützt mit Mood-Boards (das sollte auch in den Kaufvertrag /
Pachtvertrag! Inkl. Deadline)
Ö Änderungsmanagement sollte ausreichendes Bearbeitungshonorar ausweisen.
Wünschenswert ist eine Regelung, die auch bei Nicht-Ausführung der Änderungen
den Aufwand honoriert Ö größere Hemmschwelle für Änderungen (s. Kosten)
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
4. FAZIT/LESSONS LEARNED
Schwierigkeit bei sehr früher Mieterbindung die Qualitäten und das
Miteinander hinreichend zu vereinbaren für eine partnerschaftliche
Zusammenarbeit.
Immer Einbeziehung der Fachplaner/Fachleute in Mieterbaubeschreibungen VOR Unterzeichnung (Beispiel Schalldämpfung Hotel,
Kühllasten Büros)
Deadlines für Planungsänderungen nach Möglichkeit schon in die
Mietverträge aufnehmen. (Vermeidung baubegleitender Planung schont
Zeit und Budget)
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
4. FAZIT/LESSONS LEARNED
Finanzielle Hemmschwelle für Projektänderungen nach Entwurfsplanung in den Miet- und Kaufverträgen vorsehen (Fälligkeit auch bei
Minderkostenpositionen)
Bemusterungsprozedere frühzeitig strukturieren und kommunizieren.
Bei Sonderwünschen und stark nutzerorientierter Planung auf
Drittverwendbarkeit achten.
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
4. FAZIT/LESSONS LEARNED
…dennoch
das Projekt wurde auch mit den Wünschen der Nutzer fertig gestellt.
Eine hohe Kunden und Nutzerzufriedenheit konnte generiert werden!
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Vortrag von Dipl.-Ing. Arnd Wittchen, Mieterkoordination
VIELEN DANK FÜR IHRE
AUFMERKSAMKEIT!
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WWW.ICPMA.NET
WWW.THEBETTERWAY.CC