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Das Geldwäschegesetz – Aufgaben und Gefahren für den Makler
Dieser Artikel wurde uns freundlicherweise zu Verfügung gestellt von Herrn Rechtsanwalt
Dr. Ralf Stark, Kanzlei Dr. Stark, Niedeggen & Kollegen, Breite Straße 147-151, 50667 Köln,
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Immobilienmakler gehören schon seit Einführung des Geldwäschegesetzes (nachfolgend GWG) zu
der Zielgruppe des Gesetzes. Durch die jüngst (01.03.2012) in Kraft getretene Änderung sind die
Auswirkungen des Gesetzes nun auch verstärkt für den Makler von Bedeutung. Der nachfolgende
Beitrag gibt einen Überblick über die Phasen und Identifizierungspflichten des Maklers. Ferner werden die weitergehenden Pflichten des Maklers sowie die Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen das
Geldwäschegesetz vorgestellt.
Die zur Geldwäsche vorgenommenen Handlungen verfolgen den Zweck der illegalen Herkunft von
Geldbeträgen zu verschleiern und diese so den Zugriff der Strafverfolgungsbehörden und/oder der
Steuerbehörden zu entziehen und Erlöse aus krimineller Tätigkeit durch möglichst unauffällige Geschäftstransaktionen, wie beispielsweise den Kauf von Immobilien zu überführen. Dabei lässt sich die
Geldwäsche regelmäßig in drei Phasen einteilen:
1. Die Phasen der Geldwäsche
a) Einspeisung
Der erste Schritt der Geldwäsche ist die Einspeisung der durch Straftaten erlangten Bargeldmengen in den Finanz- oder Wirtschaftskreislaufs. Diese erfolgt regelmäßig in kleineren Teilbeträgen, um keine Aufmerksamkeit zu erregen.
b) Verschleierung
Im zweiten Schritt wird die Herkunft dieser Vermögenswerten verschleiert. Dazu wird
das Geld in einer Vielzahl von Transaktionen hin und her geschoben, so dass die kriminelle Herkunft nicht mehr nachzuvollziehen oder/ und zu beweisen ist. Dies geschieht
um etwaige Spuren zu verwischen. Hierzu werden gerne Scheingeschäfte und Auslandszahlungen getätigt.
c) Integration
Nachdem die Herkunft des Geldes nicht mehr feststellbar ist, wird das gewaschene
"Geld" für eine Geschäftstätigkeit genutzt und bspw. legal Immobilien erworben. Dies
führt dazu, dass die Immobilienmakler verstärkt in den Focus des Gesetztes und damit
der zuständigen Behörden gekommen sind.
2. Die Pflichten des Makler
Der Immobilienmakler als Verpflichteter gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 10 GWG hat folgende Pflichten:
 Vertragspartnern identifizieren
 Hintergrund der Geschäftsbeziehung prüfen
 Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten
 Überwachung der Geschäftsbeziehung
 Dokumentation

Interne Sicherungssysteme schaffen
3. Identifizierung des Vertragspartners
Zuvörderst hat der Immobilienmakler die Pflicht den Vertragspartner zu identifizieren.
Hierbei muss er bei einer natürlichen Person Namen, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit und Anschrift überprüfen. Dies hat zu erfolgen, anhand eines gültigen amtlichen
Ausweises der ein Lichtbild des Inhabers enthält und mit dem die Pass- und Ausweispflicht
im Inland erfüllt werden kann.
Bei einer juristischen Person oder einer Personengesellschaft ist die Firma, der Name oder
die Bezeichnung, die Rechtsform, die Registernummer (soweit vorhanden), die Anschrift
des Sitzes oder der Hauptniederlassung und der Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder den gesetzlichen Vertreter zu überprüfen. Dies hat zu erfolgen anhand eines Auszuges aus dem Handels- oder Genossenschaftsregisters oder einem vergleichbaren amtlichen Register oder anhand eines Verzeichnis der Gründungsdokumente oder gleichwertiger
beweiskräftiger Dokumente oder/ und durch Einsichtnahme in die Register oder Verzeichnisdaten. Wichtig, weil für eine sich anbahnende Geschäftsbeziehung kontraproduktiv, ist,
dass die Identifizierung nach dem Gesetzeswort grundsätzlich vor der Gründung der Geschäftsbeziehung zu erfolgen hat. Zwar sieht das Gesetz vor, dass eine erforderliche Identifizierung auch während der Begründung der Geschäftsbeziehung erfolgen kann, indes soll
dies nach dem Gesetz (vgl. § 4 Abs.1 GWG) die Ausnahme sein. Dass dies dazu führen kann,
dass der normale Geschäftsablauf negativ tangiert wird bedarf keiner weiteren Ausführung,
lässt jedoch das Bundesministerium der Finanzen unberührt. So stellt das Bundesministerium der Finanzen in seiner Mitteilung vom 27. 12. 2011 (AZ: VII A 3- WK 5023/ 11/ 10007)
unmissverständlich klar:
„Das Risiko des Kontaktabbruchs ist nicht maßgeblich. Das Risiko, dass der Kaufinteressent den Kontakt abbricht, ist kein maßgebliches Kriterium für eine Verlagerung
der Sorgfaltspflichten bis kurz vor Abschluss des Hauptvertrages.“
4. Hintergrund der Geschäftsbeziehung abklären
Neben der Identitätsprüfung ist der Makler verpflichtet, den Hintergrund der Geschäftsbeziehung abzuklären. Hierzu gehört, dass er Informationen über den Zweck und die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung einholt, soweit sich diese im Einzelfall nicht bereits
zweifelsfrei aus der Geschäftsbeziehung ergibt.
5. Ermittlung des wirtschaftlich Berechtigten
Daneben ist der Makler verpflichtet zu eruieren, ob der Vertragspartner für einen wirtschaftlich Berechtigten handelt und – soweit dies der Fall ist – diesen zu identifizieren. Ist
der Vertragspartner eine juristische Person, so bringt dies die Pflicht mit sich, die Eigentums- und Kontrollstruktur des Vertragspartners mit „angemessenen Mitteln in Erfahrung
zu bringen“. Erhöhte Sorgfaltspflichten sind zu beachten, wenn es sich bei dem Vertragspartner und einen ggf. vorhandenen wirtschaftlich Berechtigten um eine natürliche Person
handelt, die ein wichtiges öffentliches Amt ausübt oder ausgeübt hat. Hier ist der Makler
verpflichtet verstärkt Maßnahmen der Nachforschung, Überwachung und Autorisierung der
Geschäftsbeziehung zu ergreifen.
6. Überwachung der Geschäftsbeziehung
Des Weiteren ist der Makler verpflichtet, die Geschäftsbeziehung kontinuierlich zu überwachen und die existierenden Informationen zu aktualisieren. Die hier gewonnenen Daten
über den jeweiligen Vertragspartner sind fünf Jahre, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in
welchem die Geschäftsbeziehung endet, aufzuheben (vgl. § 8 Abs. 3 GWG)
7. Interne Sicherungsmaßnahmen
Schlussendlich ist der Makler gem. § 9 GWG verpflichtet interne Sicherungsmaßnahmen zu
treffen, um sich vor Geldwäschehandlungen oder Terrorismusfinanzierung zu schützen.
Hierzu gehören regelmäßig Mitarbeiterschulungen und die Schaffung und Verwendung geeigneter Checklisten und Formulare.
8. Meldepflicht
Stellt der Makler bei der Anbahnung eines Geschäfts oder einer Zahlung den Verdacht einer
Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung fest so ist er verpflichtet dies dem Bundeskriminalamt oder/und den zuständigen Strafverfolgungsbehörden zu melden (vgl. § 11 Abs.1
GWG). Um dies sicher zu stellen (besser: den Marler zu motivieren), fordern die für die Aufsicht über die Verpflichteten zuständigen Behörden die Immobilienmakler auf, ihnen entsprechende Nachweise vorzulegen, dass diese gegenüber Vertragspartnern den Pflichten
nachdem Geldwäschegesetz nachgekommen sind. In concreto ist damit zu rechnen, dass
Fragen gestellt werden nach der Anzahl vorgenommener Identifizierungsnachweise, Vornahme von Risikobewertungen und die Art und Weise der Aufbewahrung der Daten.
Rechtsfolgen bei Verstößen gegen das Geldwäschegesetz
Die Rechtsfolgen bei einem Verstoß gegen das Geldwäschegesetz sind formal juristisch hart: Es drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen und Unterlassungsklageverfahren wegen Verstößen gegen das Geldwäschegesetz. Daneben dürfte ein Verstoß gegen das Geldwäschegesetz einen Wettbewerbsverstoß gem. § 4 NR.11 UWG darstellen. Hiernach handelt unlauter, wer einer gesetzlichen
Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln. Vor allem aber beinhaltet das Geldwäschegesetz in § 17 GWG eine Bußgeldvorschrift, wonach die Zuwiderhandlung gegen die im Gesetz geregelten Pflichten als eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu Euro 100.000,00 (!) geahndet werden kann.
Praxishinweis:
Die Pflichten des Immobilienmaklers nach dem Geldwäschegesetz sind umfangreich und die angedrohten Rechtsfolgen – wie vorstehend aufgezeigt – empfindlich. Will der Makler auf der sicheren
Seite sein, hat er sich an die Vorgabe des Gesetzes nolens volens stringent zu halten, auch wenn dies
für seinen Geschäftsbetrieb aus naheliegenden Gründen nachteilige Wirkungen hat.
Beruhigend für den Makler ist (noch!) das in der Gerichtspraxis bis dato noch keine Fälle bekannt
sind, in denen es tatsächlich zu wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen und Unterlassungsklageverfahren kam oder/ und Bußgelder verhängt wurden. Da die Makler als Zielgruppe bereits seit dem
13.August 2008 zu den ausdrücklich Verpflichteten des Geldwäschegesetzes zählen, liegt die Vermutung nahe, dass der Grund hierfür schlichtweg fehlende personelle und finanzielle Vakanzen der zuständigen Behörden sind. Ob sich der Makler darauf verlassen möchte, dass dies auch in der Zukunft
so bleiben wird ist aus naheliegenden Gründen seine höchst persönliche Entscheidung.
RA Dr. Stark, 07.08.2012
Rechtlicher Hinweis
Dieser Fachartikel wurde nach bestem Wissen erstellt. Er ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall.
Eine Haftung kann daher nicht übernommen werden.