PIDUA II
Documento Técnico 9
PROYECTO URBANIZACIÓN PREDIO
PEREYRA ROZAS
.gm
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
INDICE
1.
Introducción
2.
Normativa
2.1.
Ordenanza 14.489
2.2.
Expropiación
2.3.
Ordenanza 14.698
Documento Técnico 3 - Índice
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
Documento Técnico 9:
Proyecto Urbanización del Predio Pereyra Rozas
1.
Introducción
Se presenta en este Documento Técnico la normativa sancionada duran-
te el proceso de revisión del PIDUA II en relación al área de ocupación prioritaria “Pereyra Rozas”:
-
Ordenanza 14.489 (régimen urbanístico Pereyra Rozas y Martearena)
-
Ordenanza 14.698 (modificatoria de Ordenanza 14.489 – modificación régimen urbanístico Pereyra Rozas)
2.
Normativa
2.1. Ordenanza 14.489.
La ordenanza 14.489 que regula los indicadores urbanísticos para las
áreas Martearena y Pereyra Rozas en sus anexos 1 y 2 respectivamente, fue
aprobada y puesta en vigencia en noviembre del 2012 y posteriormente modificada por Ordenanza 14.698 en 2013.
Se transcribe a continuación el texto del Anexo 2 de la Ordenanza
14.489, que contiene el régimen urbanístico del predio Pereyra Rozas.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
3
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
ANEXO 2
REGIMEN URBANÍSTICO ESPECIAL ÁREA PEREYRA ROZAS
(a incorporar como Anexo 12.2 en el CPUA)
DE LOS DISTRITOS
El Área Especial Pereyra Rozas quedará conformada por tres distritos (AR1, AR2
y AR3), de acuerdo al plano que a continuación se presenta:
AR1: Distrito de alta diversidad de usos, con predominancia de grandes equipamientos comerciales, de servicios, institucionales e industriales de Niveles de Interferencia
medios a bajos, coexistiendo con usos residenciales de densidades bajas, reforzando el
concepto de multifocalidad.
Los proyectos a desarrollar en este distrito, debido a las restricciones de la Administración Nacional de Defensa Civil – ANAC (por la cercanía al Aeroclub), deberán ser
tratados como Proyectos Especiales Puntuales, en los términos del art. 100 del CPUA.
AR2: Distrito predominantemente residencial, de muy alta densidad, orientado a la
materialización de edificios en propiedad horizontal. Se complementa con usos comerciales, servicios, institucionales, recreativos y otros, con la finalidad estratégica de atenuar la
sobrecarga de actividades que registra el Centro Histórico de la Ciudad de Salta.
AR3: Distrito predominantemente residencial, de densidad media, orientado a la
materialización de edificios en propiedad horizontal. Se complementa con usos comerciales y servicios.
DE LOS LIMITES DE LOS DISTRITOS:
9.1. AR1 (Ex AE-RE Pereyra Rozas)
Norte: eje de Av. Patrón Costas, desde eje de Av. Bolivia hasta la coordenada X=
3560029,2888; Y= 7264624,5044
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
4
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
Este: desde coordenada X= 3560029,2888; Y= 7264624,5044 hacia el sudoeste,
hasta la coordenada X= 3559496,2747; Y= 7264073,1385 (sobre colectora de Av. Bolivia)
Oeste: por colectora de Av. Bolivia, desde la coordenada X= 3559496,2747; Y=
7264073,1385 hacia el norte, hasta la intersección con eje de Av. Patrón Costas.
Las coordenadas mencionadas corresponden a Coordenadas Gauss-Kruger, Sistema Posgar 98.
9.2. AR2 (Ex AE-RE Pereyra Rozas)
Norte: Eje de Av. Patrón Costas, desde coordenada X= 3560029,2888; Y=
7264624,5044
hasta intersección con eje de Av. Constitución Nacional.
Este: eje de Av. Constitución Nacional hacia el sur, hasta la intersección de ésta
con colectora mayor proyectada (la cual conecta con rotonda existente de Av. Bolivia hacia el oeste)
Sur: Colectora mayor proyectada, hacia el oeste, hasta intersección con rotonda
existente sobre Av. Bolivia.
Oeste: colectora Av. Bolivia hacia el norte, hasta intersección con coordenada X=
3559496,2747; Y= 7264073,1385
Las coordenadas mencionadas corresponden a Coordenadas Gauss-Kruger, Sistema Posgar 98.
9.3. AR3 (Ex AE-RE Pereyra Rozas)
Norte: Colectora mayor proyectada, desde rotonda existente en Av. Bolivia hacia
el este, hasta la intersección con eje de Av. Constitución Nacional, desde allí hacia el noreste, siguiendo por la Avenida mencionada hasta el límite norte de la matrícula Nº
164.320, por ésta hacia el este hasta las vías del ferrocarril.
Este: vías del ferrocarril hacia el sur siguiendo el límite de la matrícula Nº 164.320
Sur: desde el límite sudeste de la matrícula Nº 164.320 siguiendo los límites de la
matrícula mencionada hacia el oeste y sur hasta la intersección con eje de Av. YPF, desde allí hacia el oeste siguiendo por la avenida mencionada, hasta la intersección con la
colectora de Av. Bolivia.
Oeste: desde intersección de eje de Av. YPF y colectora de Av. Bolivia, hacia el
norte, hasta intersecar la colectora mayor proyectada.”
DEL AMANZANAMIENTO
El presente régimen urbanístico incluye un nuevo concepto de urbanización, bajo
la premisa de organización de “supermanzanas”. Al interior de las mismas y de acuerdo al
planteo del/los desarrolladores, se podrán plantear manzanas, contenidas en una red vial
secundaria, cuyo diseño también estará sujeto al proyecto de quien urbanice.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
5
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
El esquema básico a respetar en el trazado de las manzanas es el que se incorpora a continuación:
Las supermanzanas estarán contenidas por vías arteriales, colectoras mayores
(CMA2) y/o colectoras menores (CME2) y se pueden subdividir en manzanas de menor
dimensión, separadas por calles locales de 16m.
El trazado de las manzanas (al interior de las supermanzanas) deberá cumplir las
siguientes normas:
1.- La forma no necesariamente deberá ser rectangular, pudiendo aceptarse cualquier otra forma.
2.- Su superficie no podrá ser menor a 10.000 m2
3.- Sus lados podrán exceder los 200 m y no podrán ser menores de 100 m.
Las manzanas podrán superar las 3 ha sin apertura de calle al uso público, siempre y cuando no afecte la continuidad y regularidad del trazado vial existente.
DE LAS SUBDIVISIONES
Las subdivisiones podrán responder a la modalidad de lotes y superlotes.
Los lotes tendrán una superficie mínima de 1200 m2 y los superlotes de 3000 m2.
En las manzanas la relación de ocupación de lotes y superlotes deberá responder
a la siguiente proporción:
65% de superlotes (porcentaje mínimo) ubicados sobre las colectoras
mayores
35% de lotes (porcentaje máximo) ubicados sobre las colectoras menores
Se adjunta en Anexo esquema indicativo de proporción de lotes en las manzanas:
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
6
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
DE LA RED VIAL
El esquema básico de red vial a respetar es el siguiente:
Se deberá asegurar la conectividad norte–sur a través de al menos tres colectoras
mayores de 24 m, en los puntos de empalme previstos en el CPUA o aquellos que se estimaran más convenientes para asegurar la continuidad de la trama y conectar B° Parque
General Belgrano (en sus tres rotondas existentes) al norte y los Barrios ubicados al sur
del vacío
En sentido este oeste, se trazarán al menos dos colectoras mayores de 24 m, que
se configurarán como ejes verdes y deberán asegurar la conexión entre colectora de Av.
Bolivia y Av. Constitución Nacional, empalmando una de ellas con la rotonda existente
sobre Av. Bolivia, y la otra con rotonda proyectada en el trazado vial básico del Anexo 7
del CPUA.
Además de las colectoras mayores, en sentido este-oeste, se trazará una colectora menor (CME2) coincidente con el límite de las matrículas Nº 164.320 y 164.322, cuyo
trazado será recto.
En el diseño de la red vial se respetarán los siguientes perfiles:
COLECTORAS MAYORES (CMA1): se respetará el perfil del anexo 7.2 del CPUA
para cualquier modificación de las vías rápidas existentes bajo esta categoría.
L.M.
L.M.
5.00
10.00
3.00
10.00
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
5.00
7
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
COLECTORAS MAYORES (CMA2): de 24 m. de ancho. Serán del tipo boulevard,
con un trazado curvo cuyas finalidades principales son disminuir la velocidad y aportar
calidad ambiental y paisajística por el espacio verde que contienen.
L.M.
L.M.
3.50
7.00
3.00
7.00
3.50
COLECTORAS MENORES (CME2): definen las manzanas que pudieran plantearse al interior de las supermanzanas, su ancho es de 16 m. y conectan lotes y superlotes.
L.M.
L.M.
3.00
3.00
10.00
16.00
CALLES LOCALES (CLOC): calles internas de las manzanas aplicables en condominios o accesos de servicio. Su ancho será de 12 m.
L.M.
L.M.
2.50
7.00
2.50
No se permiten las calles pasajes (CPAS)
En los encuentros entre colectoras mayores se deberán plantear rotondas, a fin de
resolver las intersecciones conflictivas de manera controlada. Este tipo de solución también podrá plantearse a diferentes niveles.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
8
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS
Las cesiones obligatorias, calculadas sobre la superficie a urbanizar, una vez descontada el área destinada a la red vial, serán de:
Espacio verde: 10% mínimo.
Equipamiento comunitario: 7% mínimo
DEL ESPACIO VERDE
Los espacios verdes deberán localizarse de acuerdo al siguiente esquema:
En cuanto a las características de los espacios verdes, los mismos responderán a
la siguiente clasificación:
Verde sectorial: localizado en el distrito AR1, como complemento del equipamiento institucional.
Verde a nivel circulatorio: contenedor de las colectoras mayores de trazado curvo, de sentido este-oeste. Este tipo de verde se deberá configurar en forma de eje, reforzando el concepto de espacios abiertos. Este espacio urbano a escala peatonal deberá
contener actividades recreativas y/o deportivas (circuitos aeróbicos, gimnasia, patinaje,
descanso, ciclovías, etc).
Estos espacios deberán ser diseñados y equipados para su uso en base a un proyecto que deberá contar con aprobación previa de la Dirección General de Planificación
Urbana o la que en el futuro la reemplace.
Verde privado: es el verde que se genera entre los edificios y que se integra al
verde público, razón por la cual los cerramientos verticales divisorios de lotes no podrán
materializarse con muros ciegos, sino con divisorias transparentes y visualmente permeables.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
9
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
DEL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
La mayor proporción del equipamiento institucional de carácter municipal y provincial se localizará contiguo al verde sectorial, de acuerdo al esquema que se adjunta, de
manera de generar un sector institucional distintivo de la zona que albergue actividades
tales como centro comunitario participativo, registro civil, destacamento policial, biblioteca
popular, auditorio público, actividades deportivas, etc. El resto del mismo se ubicará contiguo al verde a nivel circulatorio, distribuido de manera equitativa en los tres distritos.
El equipamiento previsto a nivel educativo es de dos escuelas primarias y dos escuelas secundarias.
Las mandas destinadas a uso institucional público y privado (hogar de ancianos,
iglesia, centro de salud, etc.), de la matrícula Nº 164.323 se deberán respetar, ya que
complementan las actividades propuestas en el área.
DE LAS ACTIVIDADES COMERCIALES
Las actividades comerciales permitidas en cada uno de los distritos son las que se
mencionan a continuación:
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
10
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
AR2
AR3
Si
Si
Si
Si
X
Vivienda Transitoria
(I) Baja
Si
Si
Si
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(I) Baja
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
Si
1
2
3
3
2
2
X
X
X
Si
1
2
3
3
1; 4
1; 4
X
X
X
Si
1
2
3
3
2; 4
4; 6
X
X
X
Pequeña Escala - 1500m2
Mediana y Gran Escala - Manzana tipo
(IV) Alta
(II) Media
(II) Media
(II) Media
(II) Media
(II) Media
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(I) Baja
(I) Baja
(II) Media
(I) Baja
(II) Media
X
Si
Si
Si
Si
X
Si
Si
1
5
X
X
9
1; 10
X
Si
5
5
1
X
Si
Si
1
5
5; 7
5; 8
9
1; 10
X
Si
Si
Si
X
X
Si
6
6
6
7
8
9
1; 10
Grandes predios - 8 Ha.
(III) Media Alta
X
X
X
Con Actividades Incómodas y/o Peligrosas
(IV) Alta
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
(I) Baja
(III) Media Alta
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(I) Baja
(II) Media
(II) Media
Pequeña y Mediana Escala - 300 m2
Gran Escala > 300 m2
Con Actividades Incómodas
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
(I) Baja
(III) Media Alta
Alta
(II) Media
Alta
(III) Media Alta
(IV) Alta
(II) Media
(III) Media Alta
(II) Media
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
X
Si
Si
Si
X
5; 11
X
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
12
X
X
X
Si
Si
X
X
X
X
X
X
2
X
X
X
X
X
Si
Si
Si
X
5; 11
5; 11
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
Si
1; 12
5; 13
5; 14
X
Si
5
X
5
5
5
5
5
2; 5
16
5
5
X
X
Si
6
6
X
5; 11
X
Si
Si
6
Si
Si
6
Si
Si
6
X
6; 13
6; 14
X
Si
6; 15
X
Si
6
Si
6
X
Si
Si
6
6
X
Depósito 1
Depósito 2
Depósito 3
Depósito 4
Depósito 5
(IV) Alta
(III) Media Alta
(III) Media Alta
(II) Media
(II) Media
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
(IV) Alta
X
X
X
Artesanal
Patrón Industrial I
Patrón Industrial II
Patrón Industrial III
Patrón Industrial IV
(IV) Alta
(I) Baja
(II) Media
(III) Media Alta
(IV) Alta
(IV) Alta
X
Si
Si
X
X
X
17
Si
Si
X
X
X
X
Si
Si
X
X
X
Intensivo
(III) Media Alta
X
X
X
Extensivo
(III) Media Alta
X
X
X
Hotel, Motel, Hostal, Hospedaje, etc.
Hotel por Hora
Comercial
Minoristas en General
Pequeña Escala - 300 m2
Mediana Escala - 2500 m2
Gran Escala >2500 m2
Micro Escala - 80 m2
Pequeña Escala - 300 m2
Mediana Escala - 2500 m2
Gran Escala - >2500 m2
Pequeña Escala - 300 m2
Mediana y Gran Escala - 2500 m2
Grandes Superficies Comerciales >2500m 2
Comercios Incómodos y/o Peligrosos
Educación Inicial
Educación Básica
Enseñanza e Investigación Educación Complementaria
Educación Superior e Investigación
Enseñanza e Invest. en Grandes Predios
Mayoristas en General
Sanitario
Social y Deportivo
Cultural
Equipamientos y Servicios
Religioso
Pequeña Escala - 300 m2
Mediana Escala - 1500 m2
Gran Escala > 1500 m2
Con Actividades Incómodas
Pequeña y Mediana Escala - 1500 m2
Gran Escala > 1500 m2
Pequeña Escala - 80 m2
Mediana Escala - 300 m2
Gran Escala > 300 m2
Centrales
Pequeña Escala - 80 m2
Mediana Escala - 300 m2
Gran Escala > 300 m2
Recreativos
Pequeña Escala - 80 m2
Mediana Escala - 300 m2
Gran Escala > 300 m2
Con Actividades Incómodas
Fúnebres
Pequeña Escala Hasta 300 m2
Gran Escala Más de 300 m2
Grandes Predios Más de 1 ha
Seguridad
Pequeña y Mediana Escala 300 m2
Gran Escala > 300 m2
Actividades incómodas y /o peligrosas
Transporte y
Comunicaciones
Depósitos
70
Industriales
71
72
73
74
75
76
Infraestructuras Urbanas
Productivos
Equip. Salud sin Internación Peq. Esc - 150 m 2
Equip. Salud Mediana Escala - 1500 m2
Equip. Salud Gran Escala > 1500 m2
Equipos de Salud Móviles - 2500 m2
Atención animales Pequeña Escala - 150 m2
Atención animales Med. y Gran Esc >150 m 2
Básicos y Generales
Servicios del Automotor
65
66
67
68
69
78
X
Si
X
Si
X
Micro Escala - 80 m2
31
77
X
Si
Si
Si
X
Vivienda Unifamiliar
Vivienda Multifamiliar
Vivienda Comunitaria
Minoristas Comestibles y
Afines
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
32
33
34
35
36
37
39
40
41
42
43
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
(I) Baja
(I) Baja
(I) Baja
(I) Baja
(III) Media Alta
ESCALA*/NIVEL/TIPO
ACTIVIDAD
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
INTERF.
AMBIENT. (*1)
AR1
(FS)
Residencial
1
2
3
4
5
USO
CUADRO GENERAL DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
N°
Industrial
Agropecuario
Talleres Pequeña Escala Hasta 300 m2
Talleres Mediana y Gran Escala más 300 m2
Lavaderos Pequeña Escala hasta 600 m2
Lavaderos Mediana y Gran Escala > 600 m2
Playas de Estacionamiento y Garajes
Estaciones de Servicio
Remises
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
11
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
REFERENCIAS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
Si
Actividad Permitida.
X
Actividad Prohibida.
1
Actividad permitida sólo sobre CMA1, CMA2 y CME2.
2
Actividad permitida sólo sobre CMA1.
3
Actividades permitidas. No se admiten actividades del rubro: Mercado de pulgas - Semillas,
abonos y plaguicidas - Chatarra, compra y venta - Fertilizantes y Plaguicidas - Feria
Americana - Garrafas y combustibles sólidos y líquidos - Oxígeno y otros gases no
combustibles; y cuaquier otra actividad que a juicio de la Dirección competente resultare
incómoda y/o peligrosa.
4
Actividades condicionadas. No se admiten actividades del rubro: Mercado de pulgas Semillas, abonos y plaguicidas - Chatarra, compra y venta - Fertilizantes y Plaguicidas Feria Americana - Garrafas y combustibles sólidos y líquidos - Oxígeno y otros gases no
combustibles; y cuaquier otra actividad que a juicio de la Dirección competente resultare
incómoda y/o peligrosa.
5
Actividad permitida sólo sobre CME2.
6
Actividad permitida sólo sobre CMA1 y CMA2.
7
Actividades permitidas. No se admiten actividades del rubro: Stud - Escuela de
adiestramiento para animales - Guardería de animales.
8
Actividad condicionada: hasta 300 m2. No se admiten actividades del rubro: Stud - Escuela
de adiestramiento para animales - Guarderías de animales.
9
Actividad condicionada. Sólo se admiten actividades del rubro Gimnasio - Piscina Natatorio
- Cancha de paddle, fútbol 5, tennis, squash, basquet, voley, otros (cubiertos o
10
Actividad permitida: hasta 1 Ha. No se admiten actividades del rubro: Agrupación
tradicionalista - Campo de golf. Sólo se admite Campo deportivo como manda.
11
Actividad permitida. No se admiten actividades del rubro: Convento - Monasterio -
12
Actividades permitidas. No se admiten actividades del rubro: Bailanta - Bailes en carpas y
similares - Cabaret - Whiskerías y similares.
13
Actividad permitida: oficina de servicios fúnebres. Actividades condicionadas a Estudio de
Imapacto Ambiental y Social: casa de velatorio y columbario. Actividades prohibidas:
crematorio, cementerio y cementerio parque.
14
Actividad condicionada hasta 1.000 m2: oficina de servicios fúnebres. Actividades
condicionadas a Estudio de Imapacto Ambiental y Social: casa de velatorio y columbario.
Actividades prohibidas: crematorio, cementerio y cementerio parque.
15
Actividad permitida sólo en terrenos para mandas.
16
Actividad permitida sólo en lotes chicos, y condicionada a realizar toda aquella actividad de
apoyo necesaria dentro del predio, incluyendo el estacionamiento propio.
17
Sólo se permiten actividades del rubro: Centro de comunicaciones, estación o central
trasmisora - Estación de telefonía - Estación de televisión - Estación de radiodifusión.
(*1)
Los niveles de Interferencia Ambiental que se establecen en el Cuadro son orientativos en
función de las características genéricas de cada actividad y escala. El O.T.A. podrá
reclasificar las mismas y sus criterios de zonificación. Asimismo son indicativas las
medidas de superficie que definen rangos de escalas.
Condicionamientos: a Estudio de Impacto Ambiental y Social, a no tipología galpón a la
vista, a carga y descarga dentro del predio, a realizar toda la actividad dentro del predio, a
estudio acústico, y otros que a juicio de la Dirección competente resultaren necesarios. Los
condicionamientos de establecerán acordes a la actividad requerida.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
12
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
DEL REGIMEN VOLUMETRICO
NORMAS GENERALES SOBRE REGIMEN URBANÍSTICO
ANEXO 5,1
EDIFICACIÓN ENTRE MEDIANERAS
SUB DIVISIÓN
MÍNIMA
ZONA
DE
USO
F.O.S. (*1)
EDIFICACIÓN DE PERIMETRO LIBRE
RETIROS (m)
BASAMENTO (*2)
TORRE
SUBDIVISIÓN MÍNIMA
VIVIENDA
USO
BASAME
SUP. FRENTE VIVIENDA
EN
COMERCI
NTO y/o
FONDO
MÍNIMA MÍNIMO UNIFAMIL ALTURA O
AL /
JARDIN
PERFIL
(*10)
(m²)
(m)
IAR
MULTIFA SERVICIO
SOBRE
MILIAR
S
CALLE
F.O.S.
ALTURA
MAX. (m)
ALTURA
MAX. (m)
SUP.
MÍNIMA
(m²)
CONJUNTOS HABITACIONALES ESPECIALES
FOS (*1)
RETIROS (m)
VIVIENDA
USO
DE
FRENTE
EN
COMERCI
JARDIN
MÍNIMO ALTURA O
AL /
(Desde
(m)
MULTIFA SERVICIO
L.M.)
MILIAR
S
SUBDIVISIÓN MÍNIMA
DE
ALTURA
DE
FONDO
LATERAL MAX. (m)
(Desde
(Desde
E.M.)
E.M.)
(*10)
SUP.
MÍNIMA
(m²)
F.O.S. (*1)
RETIROS (m)
VIVIENDA
USO
DE
FRENTE
EN
COMERCI
JARDIN
MÍNIMO ALTURA O
AL /
(Desde
(m)
MULTIFAM SERVICIO
L.M.)
ILIAR
S
DE
FONDO
(Desde
E.M.)
(*10)
ALTURA
DE
LATERAL MAX. (m)
(Desde
E.M.)
AR1
(*9)
600
15
-
3000
50
0,35
0,35
5,00
7,00
7,00
P.E.P.
3000
50
0,35
0,35
5,00
7,00
7,00
P.E.P.
AR2
(*9)
1200
30
-
0,50
0,50
5,00 (*3)
1/3 H
-
0,50
6,00 m.
Perfil s/
Anexo
18,00 (6
plantas)
3000
50
0,35
0,35
5,00
7,00
7,00
45,00 (13
plantas)
(*7)
3000
50
0,35
0,35
5,00 (*4)
7,00
7,00
45,00 (13
plantas)
(*6)
AR3
300
12
0,60
0,60
0,70
3,00 (*6)
4,00
-
-
-
12,00 (4
plantas)
-
-
-
-
-
-
-
-
3000
50
0,35
0,35
5,00 (*8)
5,00
5,00
15,00 (5
plantas)
Proyecto Especial Puntual - P.E.P. (*5)
NOTA:
123-
El 10% del FOS libre debe destinarse a suelo absorbente.
El basamento será optativo y podrá llegar a Línea Municipal.
En lotes en esquina, el retiro de jardín de 5,00m será obligatorio sobre ambos lados si se quiere alcanzar la altura máxima. No se exigirá retiro de fondo.
4- En lotes en esquina, el retiro de jardín será de 5,00m. De cada lado. Retiro a ejes medianeros: 7,00
m.
5- El FOS en el distrito AR1 podrá variar, según los usos:
-Institucional (incluye educación, salud, social y deportivo, religiosos seguridad, cultural, servicios centrales): entre 0,50 y 0,70.
-Residencial (multifamiliar): entre 0,50 y 0,65.
-Comercial: entre 0,50 y 0,70.
6- En lotes en esquina, el retiro será de 1,5 mts mínimo sobre cada calle. No se exigirá retiro de fondo.
7- La altura total incluye instalaciones complementarias, balizas, antenas, etc.
8- En lotes en esquina el retiro de jardín sobre ambos lados será de 5,00 m.
9- Se deberá asegurar una densidad mínima del 70% de la densidad proyectada para cada Distrito. Las
densidades proyectadas (estimativas) para cada distrito son:
-AR1: hasta 1.000 Hab/Ha
-AR2: hasta 1.900 Hab/Ha
10- Para los Distritos en que se exige Retiro de Fondo=1/3 de la Altura de Edificación, no se admitirán retiros de fondo menores a 4,00m.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
13
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
ANEXO PERFIL DISTRITO AR2
Edificación entre Medianeras (Basamento optativo)
E.M.
12.00m
L.M.
E.M.
L.M.
E.M.
18,00m
(6 plantas máx.)
18,00m
(6 plantas máx.)
1/3 H
5.00m
Basamento Optativo
(2 plantas máx.)
PLANTA
Basamento Optativo
(2 plantas máx.)
6.00m
6.00m
12.00m
E.M.
E.M.
5.00m mín.
1/3 H
E.M.
LATERAL
7.00m mín.
E.M.
5.00m mín.
FRENTE
E.M.
E.M.
45,00m
(13 plantas +
instalaciones
complementarias)
7.00m mín.
LATERAL
E.M.
45.00m
45,00m
(13 plantas +
instalaciones
complementarias)
7.00m mín.
PLANTA
L.M.
E.M.
45.00m
E.M.
L.M.
E.M.
E.M.
5.00m mín.
7.00m mín.
7.00m mín.
E.M.
E.M.
E.M.
7.00m mín.
Edificación en Perímetro Libre
TORRE
7.00m mín.
FRENTE
Edificación en Perímetro Libre
CONJUNTOS HABITACIONALES
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
5.00m mín.
E.M.
L.M.
E.M.
7.00m mín.
7.00m mín.
PLANTA
14
E.M.
45.00m
L.M.
E.M.
45.00m
E.M.
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
45,00m
(13 plantas +
instalaciones
complementarias)
7.00m mín.
7.00m mín.
45,00m
(13 plantas +
instalaciones
complementarias)
5.00m mín.
7.00m mín.
FRENTE
LATERAL
L.M.
12.00m
PLANTA
12,00m
(4 plantas máx.)
E.M.
3.00m mín.
E.M.
L.M.
E.M.
12.00m
E.M.
E.M.
Edificación entre Medianeras
E.M.
4.00m mín.
ANEXO PERFILES DISTRITO AR3
12,00m
(4 plantas máx.)
3.00m mín.
4.00m mín.
FRENTE
LATERAL
5.00m mín.
E.M.
L.M.
E.M.
5.00m mín.
5.00m mín.
E.M.
E.M.
E.M.
5.00m mín.
Edificación en Perímetro Libre
CONJUNTOS HABITACIONALES
PLANTA
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
15
E.M.
15.00m
15,00m
(5 plantas máx.)
5.00m mín.
5.00m mín.
L.M.
E.M.
15.00m
E.M.
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
5.00m mín.
15,00m
(5 plantas máx.)
5.00m mín.
FRENTE
LATERAL
ANEXO ESQUEMA INDICATIVO DISTRIBUCION LOTES Y SUPERLOTES
2.2. Expropiación
En diciembre de 2013, se declaran de utilidad pública las tres matrículas
que componen el vacío urbano en cuestión: Mat. 164.320 (de mayor superficie), Mat. 166.525 y Mat. 164.323 (predio afectado por mandas a usos públicos sociales) y se expropian con el fin de dar respuesta a la demanda de lotes
urbanos para el plan PRO.CRE.AR destinando una fracción de tierras a este fin
y otra para la construcción de vivienda social.
2.3. Ordenanza 14.698
Mediante Ordenanza 14.698 de enero de 2014 se modifica el Anexo 2 de
la Ordenanza 14.489 correspondiente al régimen urbanístico del Predio Pereyra
Rozas.
Dicha modificación se presenta a continuación:
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
16
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
ANEXO 2
REGIMEN URBANÍSTICO ESPECIAL ÁREA PEREYRA ROZAS
(a incorporar como Anexo 12.2 en el CPUA)
DE LOS DISTRITOS
El Área Especial Pereyra Rozas quedará conformada por los distritos R3 y AE RE
(Chachapoyas), de acuerdo al plano que a continuación se presenta:
4
6
5
8
3
1
7
9
10 11
2
B
A
CH
C
D
M
Ñ
P
N
F
E
G
H
O
I
LL
R
Q
T
S
U
J
L
K
V
X
Z
Y
1
7
8
2
9
W
3
27
4
28
5
6
26
29
30
79
25
80
24
85
33
31
34
32
61
35
39
40
41
42
38
43
37
44
36
45
48
49
67
46
51
50
53
68
62
81
82
86
88
89
84
90
73
70 71 72
76
54
83
87
63
66 65 64
69
74
75
52
55
56
57
58
59
77
78
60
R3: distrito predominantemente residencial, de densidad media, orientada a la materialización de edificios de propiedad horizontal. Se complementa con usos comerciales y
servicios.
AE - RE: distrito correspondiente a áreas de interés urbanístico - de renovación o
revitalización, en los cuales se promueve la realización de proyectos públicos, privados o
mixtos de interés estratégico para el desarrollo y/o la estructuración urbana.
Se deberán respetar las mandas destinadas a Uso Institucional Público y Privado
definidas por la sucesión Pereyra Rozas para la Matrícula Nº164.323
DE LOS LIMITES DE LOS DISTRITOS:
6.1- R3 (Pereyra Rozas)
Norte: Futura línea de fondo de lotes frentistas a Av. Robustiano Patrón Costas
(vereda S), desde intersección con predio del Hotel Huaico hasta intersección con eje de
Av. Constitución Nacional. Desde allí hacia el sur siguiendo el límite norte de la actual
matrícula 164.320 hasta interceptar las vías del FFCC Gral. Belgrano.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
17
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
Este: siguiendo las vías del FFCC Gral. Belgrano hacia el sur hasta el límite noreste del Bº Gral. Mosconi.
Sur: continuando hacia el oeste por la línea divisoria de la matrícula 164320 con el
límite Norte de los Barrios Gral. Mosconi y Lamadrid, hacia el sur siguiendo el límite este
de las matrículas 164.322 y 164323 hasta la intersección el eje de la Av. YPF, hasta su
intersección con la línea de fondo de lotes frentistas de la Calle Deán Funes (vereda E).
Oeste: Línea de fondo de lotes frentistas a Av. Bolivia, desde su intersección con
Avenida YPF hasta intersectar con el límite Sur del predio del Hotel Huaico, de allí hacia
el Este bordeando dicho predio y hacia el Norte, hasta intersección con línea de fondo de
futuros lotes frentistas a Av. Patrón Costas.
9- AE RE (Chachapoyas)
Norte: Desde intersección de las vías del FFCC General Belgrano con autopista
de acceso norte, luego bordeando la misma hasta encontrarse con línea de perímetro
urbano consolidado.
Este: Línea de Perímetro urbano consolidado desde intersección con autopista
norte hasta intersección con calle Los Álamos
Sur: eje de calle Los Álamos desde su intersección con línea de perímetro urbano
consolidado, hasta el encuentro de la prolongación de dicha calle con vías del FFCC
Oeste: siguiendo las vías del FFCC hacia el norte hasta intersección con autopista
de acceso norte.
DE LA RED VIAL
El esquema básico de red vial a respetar es el siguiente:
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
18
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
Se deberá asegurar la conectividad norte–sur a través de al menos tres colectoras
mayores de 24 m, en los puntos de empalme previstos en el CPUA o aquellos que se estimaran más convenientes para asegurar la continuidad de la trama y conectar B° Parque
General Belgrano (en sus tres rotondas existentes) al norte y los Barrios ubicados al sur
del vacío
En sentido este oeste, se trazarán al menos dos colectoras mayores de 24 m, que
se configurarán como ejes verdes y deberán asegurar la conexión entre colectora de Av.
Bolivia y Av. Constitución Nacional, empalmando una de ellas con la rotonda existente
sobre Av. Bolivia, y la otra con rotonda proyectada en el trazado vial básico del Anexo 7
del CPUA.
Además de las colectoras mayores, en sentido este-oeste, se trazará una colectora menor (CME2) coincidente con el límite de las matrículas Nº 164.320 y 164.322, cuyo
trazado será recto.
En el diseño de la red vial se respetarán los siguientes perfiles:
COLECTORAS MAYORES (CMA1): se respetará el perfil del anexo 7.2 del CPUA
para cualquier modificación de las vías rápidas existentes bajo esta categoría.
L.M.
L.M.
5.00
10.00
3.00
10.00
5.00
COLECTORAS MAYORES (CMA2): de 24 m. de ancho. Serán del tipo boulevard,
con un trazado curvo cuyas finalidades principales son disminuir la velocidad y aportar
calidad ambiental y paisajística por el espacio verde que contienen.
L.M.
L.M.
3.50
7.00
3.00
7.00
3.50
COLECTORAS MENORES (CME2): su ancho es de 16 m.
L.M.
L.M.
3.00
10.00
3.00
16.00
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
19
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
CALLES LOCALES (CLOC): su ancho será de 12 m.
L.M.
L.M.
2.50
7.00
2.50
No se permiten las calles pasajes (CPAS)
En los encuentros entre colectoras mayores se deberán plantear rotondas, a fin de
resolver las intersecciones conflictivas de manera controlada. Este tipo de solución también podrá plantearse a diferentes niveles.
DE LAS CESIONES OBLIGATORIAS
Las cesiones obligatorias, calculadas sobre la superficie a urbanizar, una vez descontada el área destinada a la red vial, serán de:
Espacio verde: 10% mínimo.
Equipamiento comunitario: 1% mínimo. Se deja aclarado que la superficie de la
Matrícula Nº164.323 afectada a las mandas, queda excluida de este porcentaje.
DEL ESPACIO VERDE
Los espacios verdes deberán localizarse de acuerdo al siguiente esquema:
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
20
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
En cuanto a las características de los espacios verdes, los mismos responderán a
la siguiente clasificación:
Verde sectorial: como complemento del equipamiento institucional.
Verde a nivel circulatorio: contenedor de las colectoras mayores de trazado curvo, de sentido este-oeste. Este tipo de verde se deberá configurar en forma de eje, reforzando el concepto de espacios abiertos. Este espacio urbano a escala peatonal deberá
contener actividades recreativas y/o deportivas (circuitos aeróbicos, gimnasia, patinaje,
descanso, ciclovías, etc).
Estos espacios deberán ser diseñados y equipados para su uso en base a un proyecto que deberá contar con aprobación previa de la Dirección General de Planificación
Urbana o la que en el futuro la reemplace.
DEL EQUIPAMIENTO COMUNITARIO
Deportivo
La mayor proporción del equipamiento institucional de carácter municipal y provincial se localizará contiguo al verde sectorial, de acuerdo al esquema que se adjunta, de
manera de generar un sector institucional distintivo de la zona que albergue actividades
tales como centro comunitario participativo, registro civil, destacamento policial, biblioteca
popular, auditorio público, actividades deportivas, etc. El resto del mismo se ubicará contiguo al verde a nivel circulatorio, distribuido de manera equitativa en los tres distritos.
El equipamiento previsto a nivel educativo es de dos escuelas primarias y dos escuelas secundarias.
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
21
CIUDAD DE SALTA
PIDUA II - Documento Técnico 9
Las mandas destinadas a uso institucional público y privado (hogar de ancianos,
iglesia, centro de salud, etc.), de la matrícula Nº 164.323 se deberán respetar, ya que
complementan las actividades propuestas en el área.
DE LAS ACTIVIDADES COMERCIALES
Las actividades comerciales permitidas en cada uno de los distritos son las establecidas en el Anexo 4.2 del CPUA
DEL REGIMEN VOLUMETRICO
Los indicadores correspondientes a cada uno de los distritos serán los establecidos en el Anexo 5.1 del CPUA
Documento Técnico 9: Proyecto Urbanización Predio Pereyra Rozas
22