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Marchés immobiliers en régions
Lille - 31 mars 2015
Le tour de France de l’immobilier par le Crédit Foncier
Plan de la présentation
Le baromètre Crédit Foncier/CSA
sur le moral des professionnels de l’immobilier dans votre région
Marché du crédit
Marchés résidentiels en 2014 et 2015
Marchés de l’immobilier d’entreprise en 2014 et 2015
**
Film sur les marchés immobiliers européens
L’évolution du pouvoir d’achat immobilier selon l’âge des ménages
à Lille
Le baromètre Crédit Foncier/CSA
sur le moral des professionnels de
l’immobilier en région Nord-Est
Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Méthodologie du baromètre du Moral des Professionnels de l’Immobilier
 Un baromètre pour prendre le pouls du marché du logement et dégager les tendances à venir
Cible interrogée par téléphone
402 professionnels de l’immobilier* dont :
Réalisé avec l’institut de sondage CSA, ce baromètre lancé
par le Crédit Foncier début 2015 mesure le moral des
professionnels de l’immobilier sur la base d’un échantillon
représentatif de 400 professionnels (répartition ci-contre).
 4 catégories de répondants
Agents immobiliers, Commercialisateurs
Lotisseurs, Promoteurs
Constructeurs de maisons individuelles
Gestionnaires de patrimoine, Réseaux de
défiscalisation
100
100
100
102
Ce baromètre, qui sera réalisé avec une fréquence
quadrimestrielle, est organisé en trois parties :
 5 régions (découpage de la France en 5 ensembles)
Ile-de-France
80
Nord-Est
82
Nord-Ouest
80
Sud-Ouest
80
Sud-Est
80
 Vue rétrospective : quelle perception ont les professionnels
du marché du logement des 4 mois écoulés (fin 2014 pour la
1ère édition)
 Vue prospective : quelle devrait être l’évolution des prix et
des transactions dans le neuf et l’ancien pour les douze
prochains mois (2015 pour la 1ère édition)
Dates de terrain
 Moral des professionnels de l’immobilier pour les douze
prochains mois.
du lundi 17 au mardi 25 novembre 2014
* L’échantillon a été raisonné afin de disposer d’une base solide d’interviews par région et pouvoir ainsi identifier les spécificités régionales.
Nous avons ensuite redonné à chaque région son poids réel (selon la répartition des ménages dans les régions) afin d’obtenir un
échantillon total représentatif de la France métropolitaine.
5
1er enseignement : Prévisions pour l’année 2015
Les professionnels de l’immobilier du Nord-Est sont les plus
pessimistes sur l’avenir du marché du logement
France entière
Moral des professionnels
2 principales raisons
quant à l’avenir du marché du logement
d’optimisme / de pessimisme
35%
Optimistes
80% Evolution taux d'intérêt
58% Evolution prix de l'immobilier
64%
Pessimistes
96% Contexte économique
79% Evolution pouvoir d’achat des ménages
64%
Nord-Est
Moral des professionnels
2 principales raisons
quant à l’avenir du marché du logement
d’optimisme/de pessimisme
40%
27%
Optimistes
73%
Pessimistes
98% Contexte économique
75% Evolution pouvoir d’achat des ménages
6
2ème enseignement : Prévisions pour l’année 2015
En région Nord-Est : baisse des prix dans l’ancien et
stabilité dans le neuf, comme pour la France entière
France entière
ANCIEN
NEUF
Du nombre de transactions
Des prix
13%
10%
=
57%
12%
des répondants
=
40%
39%
28%
Du nombre de transactions
3%
des répondants
des répondants
=
Des prix
35%
des répondants
=
48%
30%
52%
35%
64%
Nord-Est
ANCIEN
NEUF
Des prix
Du nombre de transactions
5%
55%
35%
=
Du nombre de transactions
10%
4%
6%
des répondants
des répondants
des répondants
des répondants
=
Des prix
=
44%
28%
63%
42%
7
=
51%
30%
Marché du crédit
2014 : des conditions de financement très favorables pour les marchés
immobiliers
Philippe BARREAU, Directeur régional Nord-Est, Crédit Foncier
Les volumes de crédits à l’immobilier résidentiel devraient rester limités
Prêts immobiliers (y compris prêts travaux) hors rachats et renégociations
Montants engagés
Volumes de crédits à l'habitat (Mds€)
170
169
162
141
130
129
120
2007
2008
2009
119
2010
2011
Source : Crédit Foncier Immobilier
9
2012
119
2013
2014
EST. 2015 PRÉV.
2014
La baisse de la durée des crédits est-elle stoppée ?
Durées moyennes des prêts en mois
(prêts bancaires seuls)
18 ans
et 9 mois
225
17 ans
et 7 mois
214
212
211
210
209
204
Source : Crédit Logement / CSA
10
209
205
La baisse des taux d’intérêt est relative, compte tenu de l’inflation
Depuis 2010, le taux déflaté tend à remonter
Le taux déflaté atteint 2,67% en janvier 2015, contre 1,6% au T4 2011
6
Taux d'intérêt moyen en %
5,07
5
4,64
(seuls prêts du secteur bancaire)
Ensemble du marché
4,1
3,8
3,5
4,2
4
3,0
2,9
2,1
1,7
2,9 2,67 3
2,4 2,29
2
1
0
-1
T3-04
T2-05
T1-06
T4-06
T3-07
T2-08
Taux d'inflation*
T1-09
T4-09
Taux d'intérêt
Source : Crédit Logement / CSA
* Taux sur 12 mois glissants, Insee
11
T3-10
T2-11
T1-12
T4-12
Taux d'intérêt déflaté
T3-13
T2-14
janv-15
Persistance pour 2015 de taux de crédit immobilier très favorables
Taux d'intérêt moyen en %
(prêts bancaires seuls hors assurance)
Ensemble du marché secteur concurrentiel
5,5
5,0
Niveau de taux record de 2,29% en janvier 2015 (contre 2,38 % en déc. 2014)
Une solvabilité accrue : le passage d'un taux de 4,50 % à 2,40 % sur une
durée de 20 ans apporte pour une même mensualité un gain de 20 % de
pouvoir d'achat immobilier !
5,07
4,52
4,5
4,0
3,5
3,92
3,83
3,44
3,9
3,27
3,27
2,94
3,0
3,08
2,85
2,65
2,38
2,5
2,0
Source : Crédit Logement / CSA – prévision Crédit Foncier Immobilier
12
2,29
2,20
Marchés résidentiels en 2014 et 2015
Gérard RUL, Directeur général adjoint, Crédit Foncier Expertise
Damien LEGER, Directeur régional des expertises, Crédit Foncier Expertise
Marché national
2014 : des conditions de financement favorables sans effets visibles
sur les marchés immobiliers
2015 : une timide reprise au bout du tunnel ?
Marché du neuf résidentiel 2014
Le Clos Sainte-Anne, Lomme – Commercialisé par Crédit Foncier Immobilier
Activité de promotion : la production au plus bas
Évolution sur un an :
 Logements commencés -11,6 %
 Permis de construire -8,2 %
(en milliers d'unités)
Nombre de logements cumulés sur 1 an glissant
550.000
500.000
450.000
400.000
374 500 Permis de construire
352 900 Logements commencés
350.000
300.000
250.000
août-09 janv.-10
juin-10
nov.-10
avr.-11
sept.-11 févr.-12
juil.-12
Sources : SOeS, Sit@del2 (janv. 2015), Crédit Foncier Immobilier
16
déc.-12
mai-13
oct.-13
mars-14 août-14 janv.-15
353 000 logements construits en 2014
Vers un redémarrage lent de la construction de logements en 2015
Recul en 1 an (2013/2014) de plus de 11 %
Recul en 7 ans (2007/2014) de près de 28 %
Recul en 7 ans (2007/2014) de 39 % pour l’accession à la propriété
En milliers 489
500
399
402
353
347
400
350
423
415
399
450
370
297
257
300
196
250
238
205
223
105
100
95
74
63
2011
2012
227
208
182
200
150
100
50
0
2007
80
67
68
58
2008
locatif privé
80
98
44
61
2009
2010
locatif social
accession
Sources : Panorama du financement / Crédit Foncier Immobilier, Sitadel II, DAEI/SES/AEREL, modèle FANIE
Y compris résidences secondaires
17
97
47
44
2013
2014
total logements
100
48
2015 prév.
Résidentiel neuf : malgré une légère décrue,
le volume des stocks demeure élevé
Environ 85 800 ventes réalisées par la promotion immobilière en 2014
Baisse des ventes : -3,9 % par rapport à 2013
Le stock de logements neufs se réduit à un peu plus de 103 000 logements, stable sur un an
Ce qui revient à 13 mois de commercialisation (au rythme de la fin 2014)
23
21
112 481
22,1
115.000
Stock en volume
109 397
105.000
19
103 303
17
15
95.000
15,5
85.000
13
Stock en mois de
commercialisation
11
9
75.000
65.000
7
5
13,0
7,1
6,3 59 334
55.000
Sources : ECLN, Crédit Foncier Immobilier
18
Maisons individuelles en secteur diffus : une baisse de 46 %
en 7 ans (2007-2014)
La contraction du marché de la maison individuelle, violente en 2013, se ralentit progressivement
Le repli affecte surtout l’Ouest et le Sud-Est, mais a épargné le Nord, l’Ile-de-France et l’Est
Evolution des ventes de maisons individuelles
en secteur diffus
200.000
182 500
160 600
180.000
143 700
160.000
-20% entre 2012 et 2013
143 300
140 800
128 100
140.000
120.000
-3,5%
102 600
99 000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
2007
2008
2009
2010
2011
Sources : Crédit Foncier Immobilier / U.M.F / Markemetron
19
2012
2013
2014
2014
(estimations)
Mais les prix du neuf restent élevés et amplifient la crise de la demande
Des efforts consentis en fin d’année ?
Evolution des prix de vente des logements neufs
(prix moyen à la réservation)
310.000 €
4.100 €
3.900 € 3 837 € / m²
290.000 €
3.700 €
270.000 €
- 0,8 %
3.500 €
250.000 €
3.300 €
3.100 €
230.000 €
2.900 €
210.000 €
2.700 €
190.000 €
2.500 €
Prix de vente des maisons
en secteur groupé
Prix de vente des appartements
Source : SOeS, ECLN T4 2014
20
246 908€
- 2,0 %
Marché de l’ancien en 2014
Le niveau de transactions dans l’ancien en dessous des niveaux d’avant crise
Une légère progression du volume de transactions possible dans l’ancien en 2015
700 000 transactions actées à fin 2014


soit une correction légère de 3 % du volume d’activité par rapport à 2013
mais une activité inférieure de 14 % à la moyenne observée dans les années d'avant crise
Activité du marché de l'ancien
829 000
820 000
810 000
780 000
802 000
673 000
704 000
723 000
2012
2013
700 000
740 000
594 000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Source : Estimation notaires – INSEE
Prévision Crédit Foncier Immobilier
22
2011
2014
(prov.)
2014
2015 (est.)
Partout en France, les prix accentuent leur érosion dans l’immobilier ancien
Immobilier ancien :
variation des prix à fin décembre 2014
Prix Moyen
T4 2014
Variation
sur 12 mois
PARIS appartements
7 960€
-2,1%
GDE COURONNE appartements
2 950€
-2,9%
271 600€
-2,1%
Prix Moyen
T4 2014
Variation
sur 12 mois
PROVINCE appartements
nd
-2,7%
PROVINCE maisons
nd
-2,1%
GDE COURONNE maisons
Immobilier ancien :
variation des prix à fin décembre 2014
Sources : Crédit Foncier Immobilier / Notaires IDF / Notaires de France
23
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000 64 610
20.000
10.000
-
mars-12
avr.-12
mai-12
juin-12
juil.-12
août-12
sept.-12
oct.-12
nov.-12
déc.-12
janv.-13
févr.-13
mars-13
avr.-13
mai-13
juin-13
juil.-13
août-13
sept.-13
oct.-13
nov.-13
déc.-13
janv.-14
févr.-14
mars-14
avr.-14
mai-14
juin-14
juil.-14
août-14
sept.-14
oct.-14
nov.-14
déc.-14
janv.-15
févr.-15
210.000
Montant de l'acquisition
195.000
- 2,2%
203 000
250.000
Montant de l'acquisition
200.000
Montant des intérêts sur la durée du prêt
- 48,7%
34 799
-
24
mars-12
avr.-12
mai-12
juin-12
juil.-12
août-12
sept.-12
oct.-12
nov.-12
déc.-12
janv.-13
févr.-13
mars-13
avr.-13
mai-13
juin-13
juil.-13
août-13
sept.-13
oct.-13
nov.-13
déc.-13
janv.-14
févr.-14
mars-14
avr.-14
mai-14
juin-14
juil.-14
août-14
sept.-14
oct.-14
nov.-14
déc.-14
janv.-15
févr.-15
200.000
janv.-12
févr.-12
mars-12
avr.-12
mai-12
juin-12
juil.-12
août-12
sept.-12
oct.-12
nov.-12
déc.-12
janv.-13
févr.-13
mars-13
avr.-13
mai-13
juin-13
juil.-13
août-13
sept.-13
oct.-13
nov.-13
déc.-13
janv.-14
févr.-14
mars-14
avr.-14
mai-14
juin-14
juil.-14
août-14
sept.-14
oct.-14
nov.-14
déc.-14
janv.-15
févr.-15
Baisse de 12,2% du coût total moyen d’une opération immobilière
entre 2012 et 2014
Appartement dans l’ancien
T3 70 m² environ à Lille
205.000
207 576
Montant acquisition + intérêts
300.000
Montant de l'acquisition
- 12,2%
150.000
100.000
50.000
Montant des intérêts sur la durée du prêt
Montant des intérêts sur la durée du prêt
Sources : Crédit Logement CSA / Observatoire LPI / Crédit Foncier Immobilier
24
Les différences régionales persistent
Prix* actuels au m² d'un appartement T3 ancien ou récent :
Lille
2 650 €
Évolution
12 mois
Le Havre
1 800 €
+ 3% et
au-delà
0% à +3%
Le Mans
1 600 €
PARIS
8 000 €
Reims
2 000 €
Strasbourg
2 400 €
Dijon
2 200 €
Angers
2 000 €
Nantes
2 700 €
de 0%
à -3%
Clermont-Ferrand
1 800 €
Bordeaux
3 150 €
-3% et
au-delà
Toulouse
2 650 €
St-Etienne
1 200 €
Montpellier
2 600 €
Grenoble
2 400 €
Marseille
2 600 €
Chiffres source LPI – Ecarts sur 12 mois estimés, source Crédit Foncier Immobilier
25
Relevé sur les
mutations
récentes d’un
appartement de
3 pièces.
Lyon
3 500 €
Nîmes
1 800 €
*Prix à fin
2014
Nice
3 600 €
Toulon
2 600 €
Une érosion des prix des logements anciens au plan national
Base 100 au 1er trimestre 2010 - Série brute
125
120
119,5
118,9
117,0
115
114,9
-2,5%
110
105
-2,2%
100
-2%
95
France métropolitaine
Ile-de-France
Sources : indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, CFI Etudes
26
Province
Marché résidentiel en région
Nord-Pas-De-Calais
Le contexte régional
28
Indicateurs démographiques (1/2)
Taux de croissance de la population
Nord - Pas-de-Calais
France métropolitaine
0,8%
0,71%
0,67%
0,76%
0,6%
0,64%
0,72%
0,70%
0,53%
0,49%
0,55%
0,4%
0,48%
0,48%
0,22%
0,2%
0,11%
0,07%
0,08%
0,05%
0,22%
0,12%
0,10%
0,13%
0,0%
0,08%
0,08%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-0,2%
Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier
29
2011
2012
2013
2014
2015
Indicateurs démographiques (2/2)
Densité et répartition de la population régionale
Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier
30
Indicateur économique
Revenus moyens des ménages
Sources : INSEE / Etudes - Crédit Foncier Immobilier
31
Quelques repères sur le marché du neuf en France
941
4 607
Sur 22 régions :
 10 régions ont recensé plus de 500 ventes
de logements sur le 4ème trimestre 2014.
Sur 103 303 logements (maisons en groupé et
appartements) proposés à la vente en France
métropolitaine fin décembre 2014 :
 7 régions ont totalisé plus de 1 000 ventes
de logements, représentant 77%
réservations signées dans le trimestre.
 6,7% des logements sont construits
 37,3% sont en cours de construction
 56% sont en projet
32
des
Cartographie du marché du neuf par EPCI
(Etablissement Public de Coopération Intercommunale)
Taux de croissance ou de renouvellement du parc de
logements par EPCI
Nombre de logements mis en chantier
par EPCI
Sources : Sit@del2 / Etudes - Crédit Foncier Immobilier
33
Activité des marchés de logements anciens
Appartements anciens
Maisons anciennes
Source : Etudes Crédit Foncier Immobilier
34
Prix moyens par département dans l’ancien
2.
Prix des appartements anciens
3.
Prix des maisons anciennes
Sources : Perval Notaires de France/www.immoprix.com
Dans l’ancien, ce sont les centres villes des grandes agglomérations qui sont les plus attractifs, et donc où
se constatent le plus de transactions. Les prix dans l’ancien y sont globalement stables. Par contre, pour
les secteurs plus ruraux, les corrections de prix se poursuivent de manière plus ou moins forte.
35
Focus sur Lille
Structure du parc de logements par type d’occupation
Lille
1%
2%
Métropole Européenne de Lille
1%
1%
6%
7%
26%
20%
44%
Résidences principales occupées par
les propriétaires
Résidences principales occupées par
les locataires secteur privé
Résidences principales occupées par
les locataires secteur HLM
Résidences principales vacantes
Résidences secondaires ou de
vacances
Autres
Par rapport à la Métropole Européenne de Lille :
- la part des propriétaires-occupants est largement plus faible à Lille,
- celle des locataires en secteur privé est largement plus forte à Lille,
- et celle des logements sociaux est légèrement plus faible à Lille.
37
21%
47%
24%
Marché du neuf
Les niveaux de prix sont stables sur Lille, stables en secteur recherché et en baisse en secteur courant.
Appartements neufs / prix au m²
6.000 €
5 100 €
5.000 €
4 400 €
3 900 €
4.000 €
3 500 €
3 200 €
2 800 €
3.000 €
3 000 €
3 000 €
2 300 €
2.000 €
1.000 €
0€
Valeurs
Minimales
Valeurs
Maximales
Centre-Ville
Valeurs
Dominantes
Valeurs
Minimales
Valeurs
Maximales
Valeurs
Dominantes
Périphérie/ secteur courant
Source : Crédit Foncier/ marche-immo.com
38
Valeurs
Minimales
Valeurs
Maximales
Valeurs
Dominantes
Périphérie/ secteur recherché
Prix moyens par secteurs dans l’ancien
Prix des appartements
Prix des maisons
Sources : Perval Notaires de France/www.immoprix.com/
2014 aura confirmé l’attrait des secteurs phares de Lille, qui sont le Vieux Lille, le quartier Centre
ainsi que Vauban-Esquesmes, où les prix se maintiennent. Autour, le constat est plus mitigé :
malgré l’arrivée de constructions neuves, Lille-sud souffre d’un manque d’image et donc d’une
légère baisse de prix. Le secteur, quant à lui, se maintient grâce à des prix attractifs.
39
Marchés de l’immobilier d’entreprise en
2014 et 2015
Marché national
Immobilier d’entreprise : un contraste entre location et investissement
Marché locatif tertiaire 2014
Tour Eqho (Icade) – La Défense
Une reprise très modérée de la demande locative de bureaux en
Ile-de-France, le stock tertiaire francilien atteint un niveau
historiquement élevé
Offre immédiate en Ile-de-France :
Demande placée en Ile-de-France :




+15 % en 2014 par rapport à 2013
- 9 % par référence à la moyenne décennale
+3 % à fin 2014 sur un an
+27 % par rapport à la moyenne décennale
L’équivalent de 2 années de placement locatif
2,3
2,1
1,85
2,2
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
En millions de m² placés par an - prévision Crédit Foncier Immobilier
43
Des loyers faciaux globalement stables
mais l’écart entre loyers faciaux et réels s’accentue
Analyse statistique des baux tertiaires
les plus récents étudiés par
Crédit Foncier Expertise
(Bureaux > 1 000 m²)
Source : Crédit Foncier Immobilier
Carte réalisée avec Cartes & Données - © Articque
44
Marché de l’investissement en immobilier d’entreprise 2014
Tour de Lille et Lilleurope
L’écart de taux est de plus en plus favorable
à l’investissement en immobilier d’entreprise
Malgré une pression baissière sur les taux de rendement, la prime de risque immobilier s’élève au
chiffre jamais vu de 300 points de base pour les produits core.
Ecart en PB
Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux quotidiens (données : sources AFT, BDF)
Taux de rendement "prime" Paris Q.C.A. (Source : Crédit Foncier Immobilier)
6,0
5,5
5,0
1,65
0,76
4,5
4,0
1,09
1,85
0,51
1,63
-0,51
3,5
3,60 %
1,39
1,71
2,05
1,99
3,0
2,11
2,5
2,56
2,49
2,97 %
2,0
Evolution de spread (taux en %)
OAT 10 ans et taux de rendement immobilier "prime" Paris Q.C.A.
1,5
1,0
0,5
0,0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
46
2012
2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2014
T1 2015
Un marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé*
toujours bien orienté au début 2015
Allocation géographique :
+50 % en 2014 par rapport à 2013
Belle progression des volumes en 2014,
encore plus en régions
+41 % par référence à la moyenne décennale (16 milliards €)
25
28,5
Ile-de-France
Régions
20
24,4
22,5
15
17,5
15
15
12
3,1
2,4
3,9
10
14,5
13
6,2
24
16,3
11,2
5
8,5
11,9
12,1
11,1
2011
2012
2013
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Source : Crédit Foncier Immobilier
* bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités
47
2015
2014
Quelles allocations d’actifs en 2014 ?
Typologie d’actifs : forte progression des volumes en commerces, recul de la logistique et
des activités
2014
2013
4%
10%
24%
Bureaux
66%
32%
64%
Commerces
Logistique/Activités
48
Taux de rendement : des écarts qui s’accroissent
Source : Crédit Foncier Immobilier
49
Marché régional
Immobilier d’entreprise :
- Marché locatif tertiaire
- Marché de l’investissement
Marché locatif de Lille : un marché sauvé par les comptes propres
mais un stock croissant
Demande placée en bureaux : 165 000 m²
Evolution 2014 / 2013 : -3,31 %
51
Marché locatif de Lille : un marché sauvé par les comptes propres
mais un stock croissant
Quelques opérations significatives :
-
ROQUETTE FRERES 2 300 m² à la Madeleine, secteur Euralille. Immeuble neuf.
-
BNP PARIBAS 4 000 m² à la Madeleine, secteur Grands Boulevards. Immeuble neuf.
-
PAGES JAUNES 2 600 m² à Roubaix. Immeuble neuf.
Perspectives 2015 :
Les principales interrogations concernent le stock disponible
Les données les plus pessimistes évoquent un stock de près de 300 000 m², marqué
par la part importante des produits de seconde main peu qualitatif (70 % de l’offre
disponible).
52
Marché de l’investissement : pénurie de produits prime proposés
Montants investis en 2014 : environ 200 M€
Quelques opérations significatives :
-
Opéra Faidherbe à Lille 8 300 m² Apple Store et bureaux aux étages AEW EUROPE
-
Les Arcuriales à Lille 15 400 m² de bureaux (plus de 40 M€)
-
L'Irisium à Lille 9 800 m² de bureaux (plus de 20 M€)
Evolution par rapport à 2013 et perspectives pour 2015 : + 38 %
(144 M€ en 2013).
53
Taux de rendement sur l’immobilier régional
* Perspective estimée à fin d’année source Crédit Foncier Immobilier
54
Film : les marchés immobiliers européens
L’évolution du pouvoir d’achat immobilier
selon l’âge des ménages à Lille
Nicolas Pécourt, Directeur de la communication externe & RSE, Crédit Foncier
Capacim : un baromètre développé par le Crédit Foncier
et l’Université Paris-Dauphine
Capacim mesure l’évolution du pouvoir d’achat immobilier selon l’âge des ménages.
Trois années d’observation (enquête patrimoine INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010.
Capacim repose sur une mise en perspective de l’offre et de la demande :
– la demande est qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont pas
ceux d'une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ;
– puis, analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins
des ménages, c’est-à-dire un logement adapté à la structure familiale.
Cette méthode permet de calculer le pourcentage de ménages capables d’acheter un bien immobilier pour se
loger et adapté à leurs besoins (i.e. à la structure familiale).
Capacim porte sur Paris, 12 métropoles de Province et 12 communes franciliennes (marché des appartements
dans l’ancien).
La population de référence est la population française prise dans son ensemble.
Capacim est donc un indicateur exhaustif et local qui mesure au plus près des besoins la
capacité réelle des ménages en matière immobilière
Ces travaux de recherche ont bénéficié du support de la chaire de la Fondation
Paris-Dauphine « Ville et Immobilier » soutenue par le Crédit Foncier.
57
3 enseignements nationaux :
Une baisse du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010
Des clivages importants entre générations
Ces clivages se sont accentués entre 1998 et 2010
1er enseignement national :
une baisse générale du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010
Paris (-39 %) et Marseille (-42 %) enregistrent les plus fortes baisses de pouvoir d’achat immobilier.
De façon générale, les agglomérations affichent une baisse comprise entre 15 à 25 % : Dijon (-16 %),
Rouen (-17 %), Toulouse (-20 %), Nantes (-20 %), Lyon (-22 %), Bordeaux (-24 %) et Lille (-25 %).
Quatre métropoles affichent une baisse autour de 10 % : Strasbourg, Reims, Nancy et Rennes. Dans chacune
de ces villes, six ménages sur dix ou plus étaient encore en capacité d’acheter un logement en 2010.
Cette baisse s’explique par une très forte hausse des prix, non compensée par celle des revenus, alors que les taux
d’intérêt ont baissé et que la durée des crédits s’est allongée durant cette période.
59
Villes
1998/2010
Marseille
-42 %
Paris
-39%
Lille
-25%
Bordeaux
-24%
Lyon
-22%
Nantes
-20%
Toulouse
-20%
Rouen
-17%
Dijon
-16%
Rennes
-11%
Nancy
-10%
Reims
-10%
Strasbourg
-10%
1er enseignement national :
une baisse générale du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010
Après Marseille (-42 %) et Paris (-39 %), Lille est une des villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est
significative (-25 %).
Capacim toutes générations confondues
74%
-25%
77%
75%
74%
70%
74%
70%
69%
74%
72%
71%
66%
66%
62%
62%
62%
60%
60%
59%
59%
58%
55%
54%
44%
44%
27%
1998
2010
60
2ème enseignement national :
des clivages importants entre générations
Quelle que soit l’année d’observation, les quinquagénaires disposent du pouvoir d’achat immobilier le plus
important. Cela correspond à une tranche d’âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés ;
Les trois quarts des quinquagénaires sont propriétaires de leur habitation principale ;
Si l’on fait abstraction des moins de 30 ans, ce sont les trentenaires qui ont le plus de mal à devenir
propriétaires ; dans les principales métropoles régionales, seulement la moitié d’entre eux peuvent acquérir un
bien correspondant à leur besoin.
90%
79%
80%
72%
68%
70%
64%
64%
55%
42%
40%
31%
51%
45%
43%
32%
70%
63%
64%
59%
49%
50%
72%
71%
57%
60%
46%
Nancy
53%
Lille
43%
Marseille
Paris
30%
33%
20%
0%
71%
80%
64%
60%
10%
68%
82%
27%
25%
7%
2%
1%
20-25 ans
16%
6%
7%
8%
25-30 ans 30-35 ans 35-40 ans
12%
40-45 ans 45-50 ans
61
50-55 ans 55-60 ans 60-65 ans
>65 ans
3ème enseignement national :
ces clivages se sont accentués
Evolution du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010
Des 30-35 ans
62
3ème enseignement national :
ces clivages se sont accentués
Evolution du pouvoir d’achat immobilier entre 1998 et 2010
Des 50-55 ans
63
3ème enseignement national :
ces clivages se sont accentués
Les 20-25 ans :
La baisse du pouvoir d’achat immobilier touche particulièrement les
plus jeunes ;
Villes
1998
2010
Nancy
44%
31%
Entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a
été divisé par 2 dans les principales métropoles régionales ;
Lille
42%
7%
Il est devenu quasiment nul à Paris.
Marseille
45%
2%
Paris
20%
1%
Villes
1998
Nancy
73%
70%
Ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu leur patrimoine
immobilier augmenter donc leur capacité à acheter un bien
correspondant à leur besoin est resté stable ;
Lille
72%
63%
Marseille
75%
53%
En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la
hausse des prix immobiliers des années 2000 ont plus de difficultés
à le devenir.
Paris
57%
43%
Les + 65 ans :
La baisse du pouvoir d’achat immobilier touche moins les plus de
65 ans ;
Entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier des +65 ans a
été diminué de 10 % en moyenne en province et de 25 % à Paris ;
2010
64
64
3ème enseignement national :
ces clivages se sont accentués
Des écarts très significatifs en Province entre primo et secundo-accédants âgés entre 35 et 40 ans :
Marseille, Lille et Lyon affichent l’écart le plus important entre primo et secundo-accédant. Ce constat qui illustre
la « logique » selon laquelle les secundo-accédants résistent mieux à la flambée des prix que les primo-accédants,
notamment grâce à l’évolution favorable de leur capacité d’apport personnel.
A Lille, le pouvoir d’achat immobilier des secundo-accédants est quatre fois plus important que celui des primoaccédants.
Capacim 2010 pour les 35-40 ans
85%
79%
88%
84%
84%
80%
77%
80%
83%
91%
84%
x2
x2
x2,5
x2,5
x2
x2,5
55%
x2,5
x4
x2,5
x2,5
x3
x5,5
45%
37%
31%
31%
31%
32%
25%
20%
10%
65
33%
37%
38%
primo-accédant
secundo-accédant
Le pouvoir d’achat immobilier
à Lille entre 1998 et 2010
1er enseignement régional :
Lille, une des villes de Province où le pouvoir d’achat immobilier
a fortement diminué
De 1998 à 2010, à Lille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
En 1998, 72 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 42 % en 2010.
En 1998, 87 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils étaient 71 % en 2010.
Evolutions observées par âge à Lille
86%
90%
80%
71%
72%
74%
87%
85%
79%
75%
72%
70%
68%
60%
50%
71%
71%
64%
63%
57%
42%
1998
49%
40%
2010
42%
30%
32%
20%
10%
7%
0%
20-25 ans
25-30 ans
30-35 ans
35-40 ans
40-45 ans
45-50 ans
50-55 ans
55-60 ans
60-65 ans
>65 ans
67
67
2ème enseignement régional :
Lille : le pouvoir d’achat des primo-accédants
a baissé de plus de 50 % entre 1998 et 2010
A Lille, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix des années 2000 ont plus de
difficultés à le devenir ;
En 2010, 28 % des 45-50 ans et 29 % des 50-55 ans pouvaient devenir propriétaires
(contre 70 % pour les 45-50 ans et 68 % pour les 50-55 ans en 1998).
Capacim 1998-2010 par tranches d’âges : primo-accédants
80%
69%
70%
67%
70%
64%
68%
64%
56%
60%
50%
41%
1998
40%
28%
30%
22%
23%
25-30 ans
30-35 ans
20%
21%
35-40 ans
40-45 ans
2010
29%
24%
20%
10%
5%
0%
20-25 ans
45-50 ans
50-55 ans
55-60 ans
68
68
3ème enseignement régional :
Lille : le pouvoir d’achat des secundo-accédants de plus de 35 ans est resté
globalement identique entre 1998 et 2010
A Lille, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, lors du cycle bas des prix immobiliers, ont ensuite profité de la
régulière appréciation de la valeur de leur patrimoine ;
Leur capacité à acheter un nouveau bien pour se loger est donc restée significative ;
Ils ont pu acheter un logement avec une pièce en plus pour accompagner par exemple l’arrivée d’un enfant.
Capacim 1998-2010 par tranches d’âges : secundo-accédants
98%
100%
99%
98%
92%
95%
86%
90%
81%
81%
97%
95%
88%
80%
79%
70%
62%
1998
70%
60%
2010
63%
50%
40%
39%
30%
20-25 ans
25-30 ans
30-35 ans
35-40 ans
40-45 ans
45-50 ans
50-55 ans
55-60 ans
69
69
Merci de votre attention !