‫שמאות‪ ,‬הפקעות ושינוי ייעוד‬ ‫במרחב הכפרי‬ ‫ארז כהן‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן – מאי ‪2012‬‬ ‫הפקעות וירידת ערך מקרקעין‬ ‫תשלומים למינהל מקרקעי ישראל‬ ‫השגות על שומות המינהל‬ ‫שינוי יעוד‪ ,‬ועדת פיצויים‬ ‫היטל השבחה‬ ‫הפקעות לפי פקודה מנדטורית‬ ‫• כביש ‪6‬‬ ‫חוק כביש ארצי לישראל ‪ – 1994‬מפנה לפק'‬ ‫הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) ‪1943‬‬ ‫• רכבת ישראל‬ ‫– פק' הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח)‬ ‫‪.1943‬‬ ‫• מע"צ‬ ‫• תיקון פקודת הקרקעות –‬ ‫– פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח) ‪.1943‬‬ ‫פברואר ‪ ,2010‬ביטול פקודת הדרכים‬ ‫פקודת הדרכים ומסילות ברזל‬ ‫‪ .7‬לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע‬ ‫שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח‪:‬‬ ‫בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל‪,‬‬ ‫רשאי שר העבודה או שר התחבורה לפי שיקול דעתו ליתן אותו סכום‬ ‫הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין‪.‬‬ ‫(*) לפי התיקון לפקודת הקרקעות ישולם פיצוי החל מהמ"ר הראשון‬ ‫בהפקעות שהוכרזו לאחר פברואר ‪ ,2010‬למעט הפקעות לפי חוק‬ ‫התכנון והבניה‪.‬‬ ‫‪ 25%‬מהשטח ללא תמורה‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫תשלום בגין הפקעת פחות מ‪ 25% -‬מהחלקה‪.‬‬ ‫קרקע מינהל – אובדן זכות עיבוד‪.‬‬ ‫הדרך משביחה‪.‬‬ ‫פס"ד הולצמן ע"א ‪ – 5546/97‬אין ניכוי ‪ 25%‬בהפקעה‬ ‫מלאה‪.‬‬ ‫אין ניכוי כשאין השבחה ליתרה‪.‬‬ ‫פס"ד רוטמן – כשאין השבחה ליתרה יש לשלם‬ ‫חוק לתיקון פקודת הקרקעות‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫החוק אושר בפברואר ‪.2010‬‬ ‫ניתן לשנות את מטרת ההפקעה‪.‬‬ ‫זכות שימוע לנפקע למעט תשתיות לאומיות‪.‬‬ ‫מועדים לפרסום ס' ‪ 7‬מקסימום שנתיים מפרסום ס' ‪ .5‬שר האוצר יכול להאריך ל‪ 4 -‬שנים‪.‬‬ ‫ביצוע ההפקעה תוך ‪ 8‬שנים‪ .‬שר האוצר יכול להאריך ל‪ 15-‬שנה‪.‬‬ ‫זכות השבת הקרקע אם חלפו המועדים הנ"ל או תם הצורך הציבורי‪.‬‬ ‫אם חלפו ממועד פרסום לפי ס' ‪ 25 5‬שנה ולא מימשו את מטרת ההפקעה או שהמטרה תמה‪,‬‬ ‫לא ניתן לתבוע השבה והקרקע תהיה של המדינה לכל מטרה ושימוש‪.‬‬ ‫הפקעות לדרכים סמכות שר התחבורה ולא שר האוצר‪.‬‬ ‫בוטלה פקודת הדרכים‪.‬‬ ‫על הפיצויים הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית החל מפברואר ‪.2010‬‬ ‫פיצוי מהמ"ר הראשון למעט הפקעות חוק התכנון והבניה‪.‬‬ ‫פיצויים לפי החלטה של ועדת ההשגות של המינהל הכוללת שמאי ממשלתי עו"ד ושמאי‬ ‫מכריע‪.‬‬ ‫פיצוי לפי שווי שוק‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫בהתחשב עם המותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע‪ ,‬אותו סכום שהיה מתקבל‬ ‫ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י מוכר מרצונו הטוב‪.‬‬ ‫בהעדר קרקע חליפית ראויה יש לשלם פיצוי שיספיק לרכישת קרקע דומה‪.‬‬ ‫אין שוק לקרקע חקלאית של קיבוץ‪ .‬במושב רק עם כל הנחלה‪.‬‬ ‫שווי לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל בשינוי יעוד – ‪.969‬‬ ‫שווי לפי החלטות ועדת הפיצויים של ממי‪.‬‬ ‫פיצויי הפקעה ששולמו ע"י מע"צ‪ ,‬רכבת‪ ,‬כביש ‪.6‬‬ ‫פסיקות המאמצות פיצויים שנקבעו‪.‬‬ ‫פס"ד איריס אסלן ‪3968/01 + 3819/01‬‬ ‫קרקעות של מושב‪.‬‬ ‫חוכרים פרטיים‪.‬‬ ‫השוואה לקרקע פרטית?‬ ‫פס"ד הש' שיינמן בגבעת ח"ן‪.‬‬ ‫החלטת השופט שיינמן‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫מדובר בהחלטת ביניים ולא בפסק דין‪.‬‬ ‫הוגש ערעור לעליון ע"י שני הצדדים‪.‬‬ ‫השופט יצר אבחנה בין חלקות חקלאיות המוחכרות בחכירה פרטית לבין חלקות ב'‬ ‫המושכרות במסגרת משבצת של מושב‪.‬‬ ‫ההחלטה ניתנה בטרם נקראו חוות הדעת השמאיות ובטרם נחקרו השמאים‪.‬‬ ‫השופט קבע שכיון שחלקות ב' אינן סחירות‪ ,‬לא ניתן לקבוע להם שווי ולכן יש לשלם‬ ‫פיצוי לפי אובדן זכויות עיבוד‪.‬‬ ‫לשמאים כלים להעריך גם קרקעות שאינן סחירות‪ .‬קווים מנחים של השמאי הממשלתי‬ ‫להערכת קרקע למבני ציבור ‪ -‬יש להביא בחשבון מקדם לאי סחירות‪.‬‬ ‫בעולם השמאות יש כלים כדי לפתור סוגיות מורכבות‪ .‬לא הכל זמין בשוק ויש לבצע‬ ‫שיקול דעת מקצועי‪.‬‬ ‫בשומה בגבעת חן הובא מקדם הפחתה לאי סחירות בשיעור של ‪.15%‬‬ ‫קווים מנחים של השמאי הממשלתי הראשי‬ ‫לעניין הפקעות‬ ‫•‬ ‫סכימת רכיבי הפיצוי‪:‬‬ ‫ אבדן מחוברים‬‫ אבדן זכויות העיבוד בתקופת החוזה והאופציה‪.‬‬‫ אבדן הפוטנציאל לחידוש תקופת החכירה‪.‬‬‫‪ -‬לא יובא בחשבון מרכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד בקרקע‪.‬‬ ‫•‬ ‫גישת ההשוואה‪:‬‬ ‫ השוואה לזכויות חכירה דומות‪.‬‬‫‪ -‬ניתן להתבסס על פיצויי הפקעה שסוכמו או נפסקו במקרקעין דומים‪.‬‬ ‫•‬ ‫תמריץ לפינוי הקרקע – עפ"י המלצת המשנה ליועץ המשפטי ינתן פיצוי נוסף בשיעור של‬ ‫‪ 25%‬מהשומה לנפגע שיפנה את הקרקע במועד שבו ביקשה הרשות את פינויה‪.‬‬ ‫פיצוי בגין הקרקע ופיצוי בגין מחוברים‬ ‫• פרנסה מחקלאות מחייבת‪:‬‬ ‫•‬ ‫• שלב א' – רכישת קרקע‪ .‬זה הבסיס‪ ,‬אינו קשור לפרנסה וניתן למכור אותה‪.‬‬ ‫• שלב ב' – השקעות בגידול חקלאי בהתאם למקצועיות ולתנאים סביבתיים‪.‬‬ ‫פיצוי בגין שלב ב' לפי רווחיות חקלאית‪.‬‬ ‫• המפקיעים משלמים רק על גידולים רב‪-‬שנתיים ותשתיות (מע' השקיה)‪.‬‬ ‫• תחשיבי משרד החקלאות‪.‬‬ ‫• נתוני המשק הספציפי‪.‬‬ ‫פגיעה בנותר‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫על פי הפק' מגיע פיצוי בגין פגיעה בנותר‪.‬‬ ‫כל הפקעה גורמת פגיעה בנותר‪.‬‬ ‫פיצול חלקות‪.‬‬ ‫צורה לא רגולרית‪.‬‬ ‫נגישות‪.‬‬ ‫עליה בהוצאות עיבוד קבועות‪.‬‬ ‫מרכיבי נזק נוספים – מיסוי‪ ,‬שכ"ט מומחים‪ ,‬הוצאות וזמן‪.‬‬ ‫הש' בר זיו בחדרה‪ .‬פגיעה בנותר במסגרת ‪.197‬‬ ‫פס"ד חגור ‪-‬‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫בע"ש ‪105/00‬‬ ‫פסיקת מחוזי לאחר בג"צ הקשת המזרחית‪.‬‬ ‫פגיעה מקווי חשמל לשנת ‪.1994‬‬ ‫בהעדר עסקאות השוואה – שימוש בגישת החילוץ‪.‬‬ ‫שמאית מכריעה ביססה השווי גם על ‪.717‬‬ ‫חישבה דחיה לשינוי יעוד ‪ 15‬שנים‪.‬‬ ‫למרות שבתאריך הקובע ‪ 717‬היתה תקיפה‪ ,‬ההחלטה בטלה ולכן אין‬ ‫לחשב שווי בהסתמך עליה‪.‬‬ ‫הפסיקה פורשה כהנחיה להתעלם מפוטנציאל לשינוי ייעוד‪.‬‬ ‫לא ניתן לשנות את השווי‪ .‬ניתן לשנות את דרך החישוב‪.‬‬ ‫לא ניתן לפסול קביעת שווי בגישת ההשוואה‪.‬‬ ‫ניטרול ‪ 727‬ע"י בחינת עסקאות מאוחרות לבג"צ‪.‬‬ ‫פוטנציאל שינוי ייעוד‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫התחשבות בפוטנציאל ודאי – פס"ד בירנבך ‪483/86‬‬ ‫תוכנית צפויה‪ ,‬בתהליך‪ ,‬בצנרת – שווי עתידי בדחיה‪.‬‬ ‫פוטנציאל כללי – משתקף בשוק‪.‬‬ ‫החלטת ועדת ערר – רומן ברג ‪97-112/03‬‬ ‫פוטנציאל בקרקע חקלאית מינהל‬ ‫מסויימות‬ ‫פגיעה ע"י תוכניות מתאר מחוזיות ותוכניות‬ ‫מתאר ארציות‬ ‫• החלטות סותרות‬ ‫הקשר בין הפקעה לפיצויים לפי ס' ‪ 197‬לחוק‬ ‫התכנון והבנייה‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫מסלולי תביעה שונים‪.‬‬ ‫‪ 197‬נ' הועדה המקומית‪.‬‬ ‫שיפוי בתשתיות לאומיות ‪.70%‬‬ ‫‪ 197‬אין ניכוי ‪.25%‬‬ ‫הפקעה מול המפקיע‪.‬‬ ‫תאריך קובע שונה‪.‬‬ ‫ריבית שונה‬ ‫החלטת ועדת ערר מרכז ‪ 135-164/05+ 440/05‬סולימה נ' ראשלצ רכבת וחחי‪.‬‬ ‫פס"ד תורקיאן אפלטון נ' הרצליה ‪693/94‬‬ ‫–‬ ‫–‬ ‫–‬ ‫–‬ ‫תשתיות לאומיות חשובות למדינה‪ .‬המועד להתנגד להן הוא בשלב‬ ‫התכנון‪.‬‬ ‫בשלב הביצוע – ההפקעה – למזער נזקים‪.‬‬ ‫ניתן לקבל הטבות שאינן כספיות‪.‬‬ ‫לא חשוב הפיצוי לדונם אלא סך הפיצוי‪.‬‬ ‫חלקת המגורים בנחלה‬ ‫החלטה ‪ - )1155( 979‬מגורים‬ ‫החלטה ‪ – 1101‬תעסוקה לא חקלאית‬ ‫חלקת המגורים בנחלה‬ ‫החלטה ‪*979‬‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫חוזה חכירה ‪ 49‬לחלקת המגורים ‪ -‬מובטח לכל הנחלה מהחלטה ‪.1‬‬ ‫היוון כמו בעיר תמורת ‪ - 3.75%‬למרות שחלף יובל התשלום מהווה‬ ‫רק "דמי כניסה"‪ .‬צריך להשלים ל‪.33 -‬‬ ‫ביטול רצף בינדורי – החלטה אידאולוגית‪.‬‬ ‫הפרדת מגרש תמורת ‪ - 33%‬סחירות לזכויות בניה קיימות‪.‬‬ ‫אין הגבלה על מספר היחידות – תמ"א ‪ 35‬מגבילה מאוד התרחבות‬ ‫ישובים כפריים‪.‬‬ ‫* עודכנה ע"י החלטה ‪1155‬‬ ‫‪2‬‬ ‫החלטה ‪979-1155‬‬ ‫דמי כניסה ‪3.75%‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬ ‫‪₪ 5,000‬‬ ‫‪₪ 1,875,000‬‬ ‫שווי זכויות בניה בהיקף ‪ 375‬מ"ר‬ ‫דמי כניסה‬ ‫‪3.75%‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪3‬‬ ‫הפרדת מגרש מנחלה‬ ‫‪₪ 5,000‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬ ‫שווי מגרש ל‪ 220 -‬מ"ר‬ ‫‪220‬‬ ‫‪₪ 1,100,000‬‬ ‫שווי פוטנציאל תכנוני ???‬ ‫‪₪ 100,000‬‬ ‫שווי המגרש לחישוב‬ ‫‪₪ 1,200,000‬‬ ‫דמי הפרדה‬ ‫‪29.25%‬‬ ‫‪₪ 351,000‬‬ ‫ועוד דמי כניסה‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫תשלום בגין הפרדה‬ ‫‪₪ 421,313‬‬ ‫‪4‬‬ ‫דמי הפרדה לפי אזור עדיפות‬ ‫באזור קו‬ ‫עימות‬ ‫באזור עדיפות באזור עדיפות‬ ‫ב'‬ ‫א'‬ ‫באזור ללא‬ ‫עדיפות‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪31%‬‬ ‫‪51%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪0.00%‬‬ ‫‪9.07%‬‬ ‫‪14.92%‬‬ ‫‪29.25%‬‬ ‫‪₪0‬‬ ‫‪₪ 108,810‬‬ ‫‪₪ 179,010‬‬ ‫‪₪ 351,000‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪₪ 70,313‬‬ ‫‪₪ 179,123‬‬ ‫‪₪ 249,323‬‬ ‫‪₪ 421,313‬‬ ‫‪5‬‬ ‫תוספת בניה – בית אחד‬ ‫נחלה עם בית מגורים אחד בשטח ‪ 120‬מ"ר רוצים להרחיב את הבית ל‪200-‬‬ ‫מ"ר‪.‬‬ ‫לפני ההחלטה‪:‬‬ ‫הרחבה עד ‪ 160‬מ"ר – פטורה מתשלום‪.‬‬ ‫תוספת ‪ 40‬מ"ר – ‪ 91%‬משווי התוספת‬ ‫‬‫‪-‬‬ ‫‪₪0‬‬ ‫‪.₪ 182,000‬‬ ‫לפי החלטה ‪:1155‬‬ ‫‪.₪ 70,313‬‬ ‫‬‫דמי כניסה – ‪ 3.75%‬מכל חלקת המגורים‬ ‫לא יגבה תשלום נוסף בגין תוספת בניה (עד ל‪ 375-‬מ"ר)‪.‬‬ ‫במגזר העירוני – ‪.₪ 0‬‬ ‫‪6‬‬ ‫תוספת בניה – ‪ 2‬בתים‬ ‫נחלה עם שני בתי מגורים בשטח ‪ 120‬מ"ר כל אחד ורוצים להרחיב את הבתים‬ ‫לשטח של ‪ 200‬מ"ר כל בית‪.‬‬ ‫לפני ההחלטה‪:‬‬ ‫הרחבה עד ‪ 160‬מ"ר – פטורה מתשלום‪.‬‬ ‫תוספת ‪ 40‬מ"ר לכל יחידה ‪ 91% X‬משווי התוספת ‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪₪0‬‬ ‫‪.₪364,000‬‬ ‫לפי החלטה ‪:1155‬‬ ‫‪.₪ 70,313‬‬ ‫‬‫דמי כניסה – ‪ 3.75%‬מכל חלקת המגורים‬ ‫לא יגבה תשלום נוסף בגין תוספת בניה (עד ל‪ 375-‬מ"ר)‪.‬‬ ‫‪.₪ 113,750‬‬ ‫‬‫מעל ל‪ 375-‬מ"ר ‪( 91%‬עד ל‪ 400-‬מ"ר שרוצים)‬ ‫‪.₪ 184,063‬‬ ‫‬‫סה"כ לתשלום‬ ‫במגזר העירוני – ‪.₪ 0‬‬ ‫‪7‬‬ ‫"דמי רכישה"‬ ‫‪₪ 5,000‬‬ ‫שווי מ"ר מבונה‬ ‫שווי זכויות בניה לפי תב"ע נניח ‪ 400‬מ"ר‬ ‫‪₪ 2,000,000‬‬ ‫שווי פוטנציאל תכנוני ???‬ ‫‪₪ 750,000‬‬ ‫שווי חלקת המגורים לחישוב‬ ‫‪₪ 2,750,000‬‬ ‫דמי רכישה (כולל דמי‬ ‫הכניסה)‬ ‫‪907,500‬‬ ‫‪33.00%‬‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪8‬‬ ‫חישוב דמי"הס ‪ -‬לפני‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫מחוברים‬ ‫חצר‬ ‫רכוש משותף‬ ‫קרקע שלחין ומטעים‬ ‫הפרש‬ ‫שליש מההפרש‬ ‫שני אחוז מיסודי מיזערי‬ ‫דמיה"ס‬ ‫‪4,000,000 ₪‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪500,000 ₪‬‬ ‫‪50,000 ₪‬‬ ‫‪96,000 ₪‬‬ ‫‪190,000 ₪‬‬ ‫‪836,000 ₪‬‬ ‫‪3,164,000 ₪‬‬ ‫‪1,055,000 ₪‬‬ ‫‪11,000 ₪‬‬ ‫‪1,066,000 ₪‬‬ ‫‪0.2665‬‬ ‫‪9‬‬ ‫חישוב דמי"הס ללא מרכיב חלקת המגורים‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫מחוברים‬ ‫חצר‬ ‫רכוש משותף‬ ‫קרקע שלחין ומטעים‬ ‫הפרש‬ ‫שליש מההפרש‬ ‫שני אחוז מיסודי מיזערי‬ ‫דמיה"ס‬ ‫‪1,250,000 ₪‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪0₪‬‬ ‫‪0₪‬‬ ‫‪96,000 ₪‬‬ ‫‪190,000 ₪‬‬ ‫‪286,000 ₪‬‬ ‫‪964,000 ₪‬‬ ‫‪321,000 ₪‬‬ ‫‪11,000 ₪‬‬ ‫‪332,000 ₪‬‬ ‫‪10‬‬ ‫סיכום‬ ‫אחרי‬ ‫לפני‬ ‫דמי רכישה (כולל דמי כניסה) ‪₪ 907,000‬‬ ‫דמי הסכמה על‬ ‫הכל‬ ‫‪₪ 1,066,000‬‬ ‫דמי הסכמה (ללא מגורים)‬ ‫‪₪ 332,000‬‬ ‫סה"כ לתשלום‬ ‫‪₪ 1,066,000‬‬ ‫סה"כ לתשלום‬ ‫‪₪ 1,239,000‬‬ ‫‪11‬‬ ‫פעילות לא חקלאית לפי החלטה ‪1101‬‬ ‫•שימוש ע"פ תוכנית‪:‬‬ ‫כאשר היטל השבחה חל על בעל הנחלה‬ ‫‪46% X ₪ 500,000 = ₪ 230,000‬‬ ‫‪+‬‬ ‫‪( ₪ 50,000‬אומדן) היטל השבחה‬ ‫‪₪ 280,000‬‬ ‫•כאשר היטל השבחה אינו חל על בעל הנחלה‬ ‫‪91% X ₪ 500,000 = ₪ 455,000‬‬ ‫‪12‬‬ ‫פעילות לא חקלאית לפי החלטה ‪1101‬‬ ‫•עבור שימוש זמני בהליך של שמוש חורג‬ ‫‪.5% X ₪ 500,000 = ₪ 25,000‬‬ ‫מי שאינו חוכר ישלם למינהל ערך מלא ‪ 5%‬לשנה‬ ‫ולא ישלם היטל השבחה‪.‬‬ ‫מי שחוכר ישלם למינהל ערך מלא של ‪ 5%‬לשנה וגם‬ ‫היטל השבחה‪.‬‬ ‫פרויקטים לתעסוקה‬ ‫החלטה מס' ‪ *949‬משנה את החלטה מס' ‪ 717‬לעניין הנושאים הבאים‪:‬‬ ‫• תשלום דמי חכירה מלאים – במרכז ‪91%‬‬ ‫• אין קיזוז בגין השווי הקודם‬ ‫• אין פיצוי בגין הפסד הקרקע חקלאית‬ ‫• היטל השבחה ישולם בהתאם להוראות התוספת השלישית‬ ‫לחוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה ‪1965‬‬ ‫• שווי הפטור ממכרז‬ ‫• אחזקה מינמלית – ‪.26%‬‬ ‫* עודכנה ע"י החלטות ‪1163 ,1094 ,1082‬‬ ‫השגות על שומות המינהל‬ ‫השגה על שומות המינהל‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫הרחבות‬ ‫תוספת בניה‬ ‫פל"ח‬ ‫תעסוקה‬ ‫מנגנון ההשגה‬ ‫שינוי יעוד‪ ,‬ועדת פיצויים‬ ‫פיצוי בעת שינוי יעוד‬ ‫• החלטה מס' ‪ - 727‬פיצוי של כ ‪27% -‬‬ ‫• החלטה מס' ‪ - 969‬פיצוי קבוע לדונם‬ ‫» ‪ ₪ 13,500‬אין בעל‬ ‫» ‪ ₪ 22,500‬שלחין‬ ‫» ‪ ₪ 31,500‬מטעים‬ ‫• החלטה מס' ‪ - 1070‬הקפאה‬ ‫• החלטה מס' ‪ - 1023‬ועדת פיצויים‬ ‫• החלטה ‪ – 1222‬קבוע ‪ +‬יזמות ‪20%‬‬ ‫פיצוי בעת שינוי יעוד‬ ‫מספר החלטה‬ ‫שנה‬ ‫פיצוי‬ ‫‪123‬‬ ‫‪1973‬‬ ‫קרקע נשארת ליוזמת החוכר – ישלם ‪ 80%‬מערכה‪.‬‬ ‫או פיצוי כספי ‪ 25%‬משווי הקרקע ‪ +‬שווי השקעות החוכר סה"כ עד ‪ 40%‬משווי הקרקע‪.‬‬ ‫‪136‬‬ ‫‪1974‬‬ ‫פיצוי כספי ‪ 25%‬משווי הקרקע ‪ +‬שווי השקעות החוכר סה"כ עד ‪ 40%‬משווי הקרקע‪.‬‬ ‫‪157‬‬ ‫‪1975‬‬ ‫ישוב חקלאי זכאי לפיצוי לפי ועדת הפיצויים בלבד‪ .‬חוכר פרטי ימשיך לפי החלטה ‪.123‬‬ ‫‪210‬‬ ‫‪1979‬‬ ‫פיצוי לפי ועדת פיצויים בלבד‪.‬‬ ‫‪296‬‬ ‫‪1984‬‬ ‫בחוזים ללא סעיף שינוי יעוד הקרקע תישאר בידי החוכר תמורת תשלום ‪ 51%‬משוויה‪ .‬המינהל יחזיר לחוכר מחצית היטל‬ ‫ההשבחה או התשלום למינהל לפי הנמוך שבינהם‪.‬‬ ‫‪432‬‬ ‫‪1989‬‬ ‫בחוזים ללא סעיף שינוי יעוד הקרקע תישאר בידי החוכר תמורת תשלום ‪ 51%‬משוויה‪ .‬המינהל יחזיר לחוכר מחצית היטל‬ ‫ההשבחה או התשלום למינהל לפי הנמוך שבניהם‪.‬‬ ‫לחילופין‪ ,‬פיצוי כספי ‪ 25%‬משווי הקרקע ובגין השקעות החוכר עד סה"כ ‪ 40%‬משווי הקרקע‪.‬‬ ‫‪475‬‬ ‫‪1990‬‬ ‫פיצוי קבוע לדונם ‪ ₪ 6,000 ,₪ 10,000‬ערכי ‪ .1990‬שוכר עונתי ותיק (‪ 15‬שנים) ‪ 2/3‬מהסכומים הנ"ל‪.‬‬ ‫ניתן לרכוש הקרקע ביעוד החדש תמורת מלא ערכה (היטל השבחה יקוזז) בפטור ממכרז‪.‬‬ ‫חוזים ללא ס' שינוי יעוד לפי החלטה ‪.432‬‬ ‫‪492‬‬ ‫‪1991‬‬ ‫פיצוי קבוע לדונם ‪ ₪ 6,000 ,₪ 10,000‬ערכי ‪ .1990‬שוכר עונתי ותיק (‪ 15‬שנים) ‪ 2/3‬מהסכומים הנ"ל‪.‬‬ ‫חוזים ללא ס' שינוי יעוד לפי החלטה ‪.432‬‬ ‫‪533‬‬ ‫‪1992‬‬ ‫קרקע נשארת ליוזמת החוכר תמורת ‪ 51%‬משוויה‪ .‬או פיצוי כספי ‪ 25%‬מהשווי ועוד השקעות עד סה"כ ‪ 40%‬משוויה‪ .‬ערכי‬ ‫מינימום ‪12,500‬ש"ח‪( ₪ 7,500 ,‬ערכי ‪.)1992‬‬ ‫‪611‬‬ ‫‪1993‬‬ ‫קרקע נשארת ליוזמת החוכר תמורת ‪ 51%‬משוויה‪ .‬או פיצוי כספי ‪ 25%‬מהשווי ועוד השקעות עד סה"כ ‪ 40%‬משוויה‪ .‬ערכי‬ ‫מינימום ‪12,500‬ש"ח‪( ₪ 7,500 ,‬ערכי ‪.)1992‬‬ ‫‪666+667‬‬ ‫‪1994‬‬ ‫פיצוי ‪ 27%‬משווי הקרקע‪ .‬ערכי מינימום ‪ ₪ 9,000 ,₪ 15,000‬ערכי ‪.1994‬‬ ‫‪727‬‬ ‫‪1995‬‬ ‫פיצוי ‪ 27%‬משווי הקרקע‪ .‬ערכי מינימום ‪ ₪ 9,000 ,₪ 15,000‬ערכי ‪.1994‬‬ ‫‪969‬‬ ‫‪2003‬‬ ‫אחרי בג"צ הקשת המזרחית‪ .‬פיצוי קבוע לדונם‪ ₪ 21,500 ,₪ 31,500 .‬ערכי ‪ + 2003‬בונוסים‪.‬‬ ‫חברה עם חוזה ללא ס' שינוי יעוד‪ ,‬רשאית ליזום בקרקע תמורת ‪ 91%‬בקיזוז היטל השבחה‪.‬‬ ‫‪1023‬‬ ‫‪2005‬‬ ‫ועדת פיצויים לשינוי יעוד שאינו למטרה ציבורית‪ .‬החוכר רשאי לקבל פיצוי לפי ‪.969‬‬ ‫‪1070‬‬ ‫‪2006‬‬ ‫הקפאת ‪ 969‬הפניה ולעדת הפיצויים‪ .‬ניתן לקבל לפי ‪.969‬‬ ‫‪1222‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫ביטול ‪ .969‬פיצוי קבוע למגורים ‪ 20% +‬יזמות‪.‬‬ ‫היטל השבחה‬ ‫היטל השבחה‬ ‫חוק התכנון והבניה תשכ"ה ‪1965‬‬ ‫(בתיקון מס' ‪ 18‬מיום ‪ 01.07.1981‬נוסף סעיף ‪196‬א)‬ ‫ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור‪ ,‬בתנאים ובדרכים‬ ‫שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה‬ ‫בתוספת השלישית‪:‬‬ ‫"השבחה" ‪-‬‬ ‫עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית‪ ,‬מתן הקלה או‬ ‫התרת שימוש חורג;‬ ‫ארז כהן‪ ,‬שמאי מקרקעין וכלכלן‬ ‫היטל השבחה‬ ‫התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה ‪1965‬‬ ‫חבות בהיטל השבחה‬ ‫(תיקון‪ :‬תשמ"ג)‬ ‫• (א)חלה השבחה במקרקעין‪ ,‬בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול‬ ‫בהם ובין בדרך אחרת‪ ,‬ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו‬ ‫(להלן ‪ -‬היטל);‬ ‫היו המקרקעין מוחכרים לדורות‪ ,‬ישלם החוכר את ההיטל;‬ ‫אין היטל במקרקעין שלא הוחכרו בחכירה לדורות‬ ‫בר רשות ‪ /‬חוזה פיתוח‬ ‫"חכירה לדורות"‬ ‫כמשמעותה בחוק המקרקעין התשכ"ט‪1969-‬‬ ‫שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה‬ ‫בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם‬ ‫שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה‬ ‫מחמש שנים תיקרא "חכירה;" שכירות‬ ‫לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים‬ ‫תיקרא ‪:‬‬ ‫"חכירה לדורות"‬ ‫‪ .21‬הסכם מיוחד לגבי מקרקעי ישראל‪:‬‬ ‫(תיקון‪ :‬התשמ"ו‪ ,‬תשנ"ט)‬ ‫לגבי מקרקעי ישראל‪ ,‬כמשמעותם בחוק יסוד‪ :‬מקרקעי ישראל‪,‬‬ ‫שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה‬ ‫לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר‪ ,‬והחוכר‬ ‫לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד‬ ‫אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש‪,‬‬ ‫אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם‬ ‫חוזה חכירה חדש יחול‪ ,‬על אף האמור בתוספת זו‪,‬‬ ‫במקום היטל השבחה‪ ,‬ההסכם בדבר התשלומים‬ ‫מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות‪,‬‬ ‫שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' ‪)18‬‬ ‫התשמ"א‪.1981-‬‬ ‫היטל השבחה ישולם ע"י בעלים או‬ ‫חוכר לדורות‬ ‫כמחצית מהקיבוצים ורוב המושבים‬ ‫אינם בעלי זכות חכירה‬ ‫במושבים ותיקים יש חכירה בחלקות א'‬ ‫מחכים לעליון‬ ‫רפורמה‪...‬‬ ‫‪14‬‬ ‫תודה רבה !‬