מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל: רבעון שלישי 2013

‫סקר שוק‬
‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אוקטובר ‪2013‬‬
‫מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪ :‬רבעון שלישי ‪2013‬‬
‫על סדר היום‬
‫מח' מחקר מאן נכסים‬
‫מדד מאן לרבעון השלישי של שנת ‪ 2013‬נותר ללא שינוי‬
‫ומצביע על יציבות באיתנות שוק המשרדים‪ .‬מדד מאן נותר‬
‫ברמה של ‪ 172.6‬נקודות‪ ,‬לאחר חמישה רבעונים של ירידה‬
‫מתונה באיתנות שוק המשרדים‪ .‬עודפי השטחים באזור המרכז‬
‫נספגו וכרגע הם מצויים בעיקר באזור בני ברק‪.‬להערכתנו‪,‬‬
‫ברבעונים הקרובים ייתכנו שינויים הנובעים מהיקף בניה בערים‬
‫הסמוכות לתל אביב‪.‬‬
‫ממשיכה המגמה של גופים גדולים היושבים בבנייני משרדים‬
‫עם דמי שכירות גבוהים (ו‪/‬או משרדי רו"ח ‪ ,‬עו"ד וחברות‬
‫פיננסיות המתמזגות אחת עם השנייה) לבחון את האפשרות‬
‫של הוזלת עלויות לנוכח האלטרנטיבות הקימות בשוק‪ .‬מהלכים‬
‫אלו לא בהכרח גרמו להקטנת ההיצע אלא יצרו תחושה של‬
‫פעילות בשוק‪.‬‬
‫הערכתנו על השוק לא השתנתה ואין ספק כי נתוני דמי‬
‫השכירות ישתנו כתוצאה מסיומם של מספר פרויקטים‬
‫הסמוכים לתל אביב‪.‬‬
‫מהו מדד מאן?‬
‫מדד מאן למצב שוק‬
‫הנדל"ן המניב בישראל‬
‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן‬
‫המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי‬
‫שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים‬
‫בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪ .‬המדד משכלל את הנתונים‬
‫שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק המשרדים‬
‫באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון‬
‫הראשון של שנת ‪ ,2005‬כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי‬
‫המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק‬
‫(התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬
‫ניתוח עסקה‬
‫משרדים‬
‫במדריד‬
‫מהי מטרת המדד?‬
‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק‬
‫הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬הוודאות של‬
‫השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את השוק‬
‫והופכת אותו למתוחכם יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים אור על‬
‫התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד‬
‫מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה (המשך בעמ' ‪)2‬‬
‫השוק הגלובלי‬
‫‪CBRE‬‬
‫ראה גרף למטה‬
‫‪184.4‬‬
‫‪189.5‬‬
‫‪193.1‬‬
‫‪190.7 190.7‬‬
‫‪185.8‬‬
‫‪177.3 177.3‬‬
‫‪172.5 174.8‬‬
‫‪175.1 174.0 172.6 172.6‬‬
‫‪200‬‬
‫‪167.1‬‬
‫‪180‬‬
‫‪174.4 172.3‬‬
‫‪161.7‬‬
‫‪152.8‬‬
‫‪161.5‬‬
‫‪156.4‬‬
‫‪147.4‬‬
‫‪143.9‬‬
‫‪138.0 139.4‬‬
‫‪144.4‬‬
‫‪160 154.9‬‬
‫‪140‬‬
‫‪120‬‬
‫‪100‬‬
‫‪80‬‬
‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬
‫‪+4.8% +3.9%‬‬
‫‪+11%‬‬
‫‪Q2 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q1 09‬‬
‫‪Q4 08‬‬
‫‪Q2 12‬‬
‫‪-4.4%‬‬
‫‪-7.6%‬‬
‫‪-18%‬‬
‫‪Q3 08‬‬
‫‪-0.8%‬‬
‫‪-0.6%‬‬
‫‪-5%‬‬
‫‪-2.7%‬‬
‫‪-1.8%‬‬
‫‪+8.0%‬‬
‫‪+3.2% +4.3%‬‬
‫‪60‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1.2%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q4 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q4 11‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q2 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q4 10‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q2 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪Q4 09‬‬
‫‪Q3 09‬‬
‫‪Q2 09‬‬
‫‪Q2 08‬‬
‫‪Q1 08‬‬
‫‪Q4 07‬‬
‫‪Q3 07‬‬
‫‪Q2 07‬‬
‫‪Q1 07‬‬
‫‪0‬‬
‫‪20132013‬‬
‫שלישי‬
‫סקר שוק‪-‬רבעון ‪1‬‬
‫הרבעון השלישי לשנת ‪ 2013‬ממשיך‬
‫להצביע על יציבות מחירים ותפוסה‬
‫בשוק הנדל"ן‪.‬‬
‫במהלך הרבעון נרשמה רמת פעילות‬
‫נמוכה עם מיעוט עסקאות ויציבות ברמת‬
‫המחירים‪ ,‬לאחר מעבר של מספר שוכרים‬
‫גדולים אל מחוץ לתל אביב‪ .‬קיים עדיין‬
‫היצע גדול באזור בני ברק ורמת החיל‬
‫המהווה הזדמנות להורדת שכ"ד עבור‬
‫שוכרים המגיעים מאזור ת"א‪ .‬קיומן של‬
‫הזדמנויות מעין אלו בשוק הינן פועל‬
‫יוצא של היצעים משמעותיים שנוצרו‬
‫במהלך הרבעונים הקודמים‪ ,‬עם המעבר‬
‫של שוכרים גדולים לערים במעגל השני‬
‫של גוש דן‪.‬‬
‫מנתוני הסקר עולה כי עם התקדמות‬
‫הבניה באזורים הסמוכים לת"א ההיצע‬
‫עולה ולכך יש השפעה שלילית על רמות‬
‫המחירים‪ .‬כרגע אנו עדים לקיומה של‬
‫תחרות בין מספר בניינים על כל חברה‬
‫המגלה עניין וכן לתנאים המסחריים‬
‫המשופרים המוצעים ללקוחות‬
‫פוטנציאליים‪.‬‬
‫תחום הלוגיסטיקה‬
‫תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות וליהנות‬
‫מרמות דמי שכירות ושיעורי תפוסה‬
‫גבוהים‪.‬‬
‫תחום המשרדים‬
‫לאחר מספר רבעונים בהם נרשמה ירידה‬
‫ברמת המחירים והתפוסה באזורים‬
‫השונים‪ ,‬תחום המשרדים שמר על‬
‫יציבות במהלך הרבעון השלישי‪.‬‬
‫תחום המסחר‬
‫בתחום המסחר קיימת מגמת יציבות‬
‫ברמות התפוסה ודמי השכירות‪.‬‬
‫להערכתנו קיים חשש כי במהלך השנים‬
‫הקרובות יגדל הצע השטחים המסחריים‬
‫באזורים מסוימים ו‪/‬או יעילותם תפחת‪,‬‬
‫ובעקבות זאת המחירים ירדו‪.‬‬
‫המשך מעמ' ‪1‬‬
‫לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬
‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה‬
‫על עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪,‬‬
‫מחירי מכירה בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף‬
‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים‪,‬‬
‫וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות‬
‫לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות‬
‫המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪,‬‬
‫והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי‬
‫עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬
‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה‬
‫למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים‬
‫בתחום באופן שוטף‪.‬‬
‫מה משקף המדד?‬
‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬
‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון‬
‫שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין‬
‫העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות‬
‫בהן קיים שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין‬
‫ערכים יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף‬
‫את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים‪.‬‬
‫כפי שניתן לראות בגרף‪ ,‬התוצאות משקפות‬
‫את התנהגות שוק המשרדים מתחילת ‪ 2005‬עד‬
‫לרבעון השלישי של ‪ 2013‬כפי שבאה לידי ביטוי‬
‫בכל רבעון‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 2‬ב‪ 2013-‬לרבעון ‪ 3‬ב‪2013-‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫קטגורי ‬
‫ה‬
‫‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫רמת גן‬
‫הרצליה‬
‫רעננה‬
‫פתח‬
‫תקווה‬
‫נתניה‬
‫רחובות‬
‫לוד‬
‫חיפה‬
‫ירושלים‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫תעשיה‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫רבעון ‪ 2013 2‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪9 5‬‬
‫‪9 5‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 5‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 2‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪92‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‬
‫‪8 7‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪8 7‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪96‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪87‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪9 0 ₪‬‬
‫‪190 ₪‬‬
‫‪5 0 ₪‬‬
‫‪4 5 ₪‬‬
‫‪7 0 ₪‬‬
‫‪140 ₪‬‬
‫‪5 5 ₪‬‬
‫‪5 0 ₪‬‬
‫‪80 ₪‬‬
‫‪140 ₪‬‬
‫‪5 5 ₪‬‬
‫‪4 5 ₪‬‬
‫‪6 2 ₪‬‬
‫‪9 5 ₪‬‬
‫‬
‫‪4 1 ₪‬‬
‫‪62 ₪‬‬
‫‪9 5 ₪‬‬
‫‪4 1 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪5 5 ₪‬‬
‫‪8 5 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪5 5 ₪‬‬
‫‪8 0 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪5 5 ₪‬‬
‫‪70 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪3 5 ₪‬‬
‫‪6 5 ₪‬‬
‫‪8 8 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪3 7 ₪‬‬
‫‪65 ₪‬‬
‫‪85 ₪‬‬
‫‪39 ₪‬‬
‫‪36 ₪‬‬
‫ברבעון ‪ 3‬התשואה של הנכסים המניבים ‪ 8%‬כתוצאה מריבית נמוכה והצע נכסים נמוך‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של‬
‫אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא‪.‬‬
‫הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים אינם כוללים פרוייקטים שמועד אכלוסם לאחר שנת ‪.2013‬‬
‫‪1 3,500 ₪‬‬
‫‪28,500 ₪‬‬
‫‪7,500 ₪‬‬
‫‪6,750 ₪‬‬
‫‪10,500 ₪‬‬
‫‪21,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪7,500 ₪‬‬
‫‪12,000 ₪‬‬
‫‪21,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪6,750 ₪‬‬
‫‪9,300 ₪‬‬
‫‪14,250 ₪‬‬
‫‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪9,300 ₪‬‬
‫‪14,250 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪12,750 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪12,000 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪10,500 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪5,253 ₪‬‬
‫‪9,750 ₪‬‬
‫‪13,133 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪5,555 ₪‬‬
‫‪9,750 ₪‬‬
‫‪12,750 ₪‬‬
‫‪5,871 ₪‬‬
‫‪5,408 ₪‬‬
‫רבעון ‪2013 3‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪9 5‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪9 5‬‬
‫‪90‬‬
‫‪92‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 2‬‬
‫‪90‬‬
‫‬
‫‪8 7‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪90‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪87‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪8 6‬‬
‫‪9 6‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪87‬‬
‫‪85‬‬
‫‪8 6‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪9 0 ₪‬‬
‫‪190 ₪‬‬
‫‪5 0 ₪‬‬
‫‪45 ₪‬‬
‫‪70 ₪‬‬
‫‪140 ₪‬‬
‫‪55 ₪‬‬
‫‪50 ₪‬‬
‫‪80 ₪‬‬
‫‪140 ₪‬‬
‫‪55 ₪‬‬
‫‪45 ₪‬‬
‫‪6 2 ₪‬‬
‫‪9 5 ₪‬‬
‫‪13,500 ₪‬‬
‫‪28,500 ₪‬‬
‫‪7,500 ₪‬‬
‫‪6,750 ₪‬‬
‫‪10,500 ₪‬‬
‫‪21,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪7,500 ₪‬‬
‫‪12,000 ₪‬‬
‫‪21,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪6,750 ₪‬‬
‫‪9,300 ₪‬‬
‫‪14,250 ₪‬‬
‫‬
‫‪41 ₪‬‬
‫‪62 ₪‬‬
‫‪95 ₪‬‬
‫‪41 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪55 ₪‬‬
‫‪8 5 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪4 0 ₪‬‬
‫‪55 ₪‬‬
‫‪80 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪55 ₪‬‬
‫‪70 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪35 ₪‬‬
‫‪65 ₪‬‬
‫‪88 ₪‬‬
‫‪40 ₪‬‬
‫‪37 ₪‬‬
‫‪65 ₪‬‬
‫‪85 ₪‬‬
‫‪39 ₪‬‬
‫‪36 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪9,300 ₪‬‬
‫‪14,250 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪12,750 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪6,180 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪12,000 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪8,250 ₪‬‬
‫‪10,500 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪5,253 ₪‬‬
‫‪9,750 ₪‬‬
‫‪13,133 ₪‬‬
‫‪6,000 ₪‬‬
‫‪5,555 ₪‬‬
‫‪9,750 ₪‬‬
‫‪12,750 ₪‬‬
‫‪5,871 ₪‬‬
‫‪5,408 ₪‬‬
‫‪3‬‬
‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬
‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬
‫דבר העורך‬
‫אני מקווה שתקופת החגים הארוכה‬
‫שעברה עלינו הטיבה עם כל לקוחותינו‬
‫וקהל קוראינו‪.‬‬
‫אנו ממשיכים לעקוב אחרי מגמות שוק‬
‫הנדל"ן המסחרי בישראל‪ .‬ברבעון האחרון‬
‫המשיך השוק לגלות יציבות מחירים‬
‫ושיעורי תפוסה גבוהים‪ .‬בנוסף‪ ,‬אנו עדים‬
‫להתחלות בנייה במרכזי העסקים של תל‬
‫אביב והערים שמסביבה‪.‬‬
‫כרגיל‪ ,‬גם לכלכלה הגלובלית תפקיד חשוב‬
‫המשפיע על היציבות באזור ועל הביקוש‬
‫מצד חברות ההייטק הבינלאומיות‪.‬‬
‫‬
‫נמשיך לעקוב ולעדכן אתכם‪,‬‬
‫ג'קי מוקמל‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬
‫‬
‫‪4‬‬
‫ניתוח עסקה ‪ -‬חברת מיקרוסופט במת"ם חיפה‬
‫תיאור הפרויקט‬
‫חברת מיקרוסופט מפעילה בישראל מרכז פיתוח‬
‫ומחקר אשר עומד בראש החזית הטכנולוגית‬
‫ושותף לפיתוחים רבים הנטמעים במוצרי החברה‬
‫בעולם כולו‪ .‬כחלק מפעילותה החליטה החברה‬
‫לבחון אפשרות של העתקת מרכז הפיתוח שלה‬
‫במת"ם חיפה והקמתו של מרכז פיתוח חדיש‬
‫ומתקדם מבחינת סביבת עבודה הכולל אפשרויות‬
‫גידול עתידיות‪ .‬לצורך מטרה זו נבחרה מאן נכסים‬
‫להיות החברה המייעצת ומובילת הפרוייקט בכל‬
‫האמור לאיתור ובחינת נכסים‪ ,‬ביצוע בדיקות‬
‫היתכנות‪ ,‬סיוע בהגדרת הצרכים וניהול מו"מ עד‬
‫לרמה של חתימה על הסכם שכירות מחייב‪.‬‬
‫מיקרוסופט‪ ,‬כחברה גלובלית‪ ,‬ניהלה את הפרוייקט‬
‫ברבדים שונים‪ ,‬כולל מעורבות של הצוות הישראלי‬
‫שהנו "מזמין הפרוייקט"‪ ,‬באמצעות צוותים‬
‫ייעודיים ויועצים מחו"ל כחלק ממערך השליטה‬
‫והבקרה של מטה החברה‪ .‬לאחר גיבוש צרכים‬
‫ראשוני בהנחייתה של מיקרוסופט‪ ,‬שטח רחב‬
‫הוגדר כפוטנציאלי להקמתו של מרכז הפיתוח –‬
‫מעתלית ועד יוקנעם‪ ,‬כולל אתרים לאורך מישור‬
‫החוף הצפוני‪ .‬בין היתר‪ ,‬נשקלו חלופות במושבים‬
‫ומוסדות אקדמיים לשם בחינת הקמתם של‬
‫בניינים ושיתופי פעולה עתידיים‪ .‬בסופו של תהליך‬
‫ובחינה ממושכת של החלופות השונות אשר ארכו‬
‫כשנה‪ ,‬כולל בדיקות נאותות (‪)due diligence‬‬
‫של החלופות‪ ,‬הן ברמה הכלכלית והן ברמה‬
‫הטכנית‪ ,‬החליטה מיקרוסופט להתרכז בחלופה של‬
‫גב ים בפארק מת"ם‪ ,‬בסמוך למשרדיה הקיימים‪.‬‬
‫היתרונות הבולטים היו קרבתו של הפרוייקט‬
‫למרכז הפיתוח הנוכחי‪ ,‬מעבר חלק ובטוח בתוך‬
‫מת"ם והישענות על יכולותיה של גב ים לבצע‬
‫פרויקט אשר "תפור למידותיה" של מיקרוסופט‪.‬‬
‫התהליך ארך זמן אולם ניכר כי הודות לניתוח‬
‫השוק‪ ,‬בחינה מדוקדקת של החלופות השונות‬
‫ושיתוף פעולה בין כלל הגורמים הנוגעים בדבר‪,‬‬
‫הושגה לבסוף תוצאה מיטבית עבור חברת‬
‫מיקרוסופט‪ .‬גם גב ים יצאה נשכרת מהתהליך‬
‫בהצלחתה לשמר ואף להעצים מרכז פיתוח של‬
‫אחת החברות המובילות בעולם תחת אחריותה‪.‬‬
‫פארק מת"ם הנו מתחם תעשיות היי‪-‬טק‬
‫הממוקם במבואות הדרומיים של חיפה‪ ,‬סמוך‬
‫לגבולה עם טירת הכרמל‪ ,‬בין כביש ‪ 2‬לכביש‬
‫‪ .4‬הפארק משתרע על ‪ 220‬דונם‪ ,‬ומועסקים בו‬
‫כ־‪ 10,000‬עובדים‪ .‬הפארק הוקם על ידי חברת‬
‫מת"ם‪ ,‬הנמצאת בבעלות משותפת של חברת‬
‫גב‪-‬ים לקרקעות בע"מ והחברה הכלכלית של‬
‫חיפה‪ .‬במרוצת השנים הפך הפארק להיות מקום‬
‫מושבן של חברות מובילות בתחומן בדגש על‬
‫תחומי הטכנולוגיה‪ ,‬תוך ניצול קרבתו לטכניון‬
‫ולאוניברסיטת חיפה לגיוס כ"א איכותי ומוביל‪.‬‬
‫דיירים מרכזיים בפארק הינן חברות בינלאומיות‬
‫דוגמת מיקרוסופט‪ ,‬גוגל‪ ,‬אינטל‪ ,‬אפל‪ ,‬אלביט‪,‬‬
‫פיליפס‪ ,‬צים ואחרות‪.‬‬
‫מיקום‪ :‬פארק מת"ם‪ ,‬חיפה‬
‫השירות הניתן‪ :‬ייעוץ וליווי‬
‫פרוייקטים נדלנ"יים‬
‫ערך‪ 55,000,000 :‬ש"ח‬
‫היקף‪ 8,000 :‬מ"ר‬
‫חוזה‪ 10 :‬שנים ‪ +‬אופציות‬
‫להארכה‬
‫ענף‪ :‬הייטק‬
‫מנהלי הפרוייקט מטעם מאן‬
‫נכסים ‪ :‬רועי סילוני‪ ,‬מנהל‬
‫המחלקה הבינלאומית‪,‬‬
‫חיים אגי‪ ,‬מנכ"ל‬
‫גב ים‪ ,‬אשר שמה לה למטרה אסטרטגית לשמר‬
‫את חברת מיקרוסופט כדיירת מובילה בפארק‪,‬‬
‫השקיעה את כל המשאבים והמאמצים להיענות‬
‫לצרכיה הפונקציונליים והכלכליים של החברה‪.‬‬
‫בתום תהליך מורכב ומקיף‪ ,‬חתמה מיקרוסופט‬
‫על הסכם שכירות ארוך טווח ל‪ 10-‬שנים עם‬
‫אפשרויות הארכה‪ ,‬של שטח בן כ‪ 8,000 -‬מ"ר ו‪-‬‬
‫‪ 200‬מקומות חנייה‪ ,‬עם נראות פנטסטית מכביש‬
‫החוף ונוף מרהיב לים התיכון ורכס הכרמל בפארק‬
‫מת"ם‪ .‬אכלוס הבניין החדש על ידי מיקרוסופט‬
‫צפוי להיות בסוף שנת ‪ .2014‬הפרוייקט ממוקם‬
‫בקו הבניינים הראשון מצד מערב הפונה לים‬
‫ומתוכנן להיות בניין הדגל בפארק‪ .‬הבניין יורכב‬
‫משתי יחידות עצמאיות של ‪ 12,000‬מ"ר כל אחת‪,‬‬
‫עם ‪ 8‬קומות (כולל קומת הקרקע) וחנייה תת‪-‬‬
‫קרקעית‪ .‬במסגרת הפרוייקט תהנה מיקרוסופט‬
‫משטח משרדים ומעבדות ייעודי ומאובטח הכולל‬
‫אטריום ולובי עם מעליות לצרכיה הבלעדיים‪ .‬כמו‬
‫כן‪ ,‬תהנה החברה מתשתיות הבניין‪ ,‬שהן ברמות‬
‫ובסטנדרטים מהגבוהים ביותר בישראל‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫משרדים במדריד‪ :‬סקר שוק רבעון ‪2013 2‬‬
‫משרדים במדריד – סקר ש‬
‫ביקוש חלש עם תצרוכת רבעונית נמוכה בשוק עם זמינות משרדים גדלה‬
‫ונפילת דמי שכירות‪.‬‬
‫מידע ראשי על רבעון ‪2013 2‬‬
‫אינדיקטורים מרכזיים‬
‫רבעון ‪1‬‬
‫‪2013‬‬
‫רבעון ‪2‬‬
‫‪2013‬‬
‫תצרוכת כוללת‬
‫זמינות‬
‫דמי שכירות‬
‫=‬
‫תשואה‬
‫=‬
‫צבר‬
‫• תצרוכת רבעונית נמוכה ביותר לעומת‬
‫התחלה טובה בתחילת השנה‬
‫• בניגוד לרבעון הקודם‪ ,‬אין עסקאות‬
‫רחבות היקף של אלפי מ"ר‬
‫• מספר המו"מ עלה‪ ,‬אך רק ‪ 15%‬בקירוב‬
‫הסתיימו בעסקאות‬
‫• תצרוכת נמוכה לא איזנה את שחרור‬
‫השטחים העקבי ובכך הביאה לעלייה‬
‫בזמינות‬
‫• דמי השכירות ממשיכים לצנוח‬
‫מידע ראשי על רבעון ‪2013 2‬‬
‫שכירות פריים‬
‫)יורו‪/‬מ"ר‪/‬חודש(‬
‫היצע‬
‫עתידי‬
‫)מ"ר(*‬
‫זמינות‬
‫תצרוכת‬
‫)מ"ר(‬
‫)‪ %‬מהמלאי(‬
‫)מ"ר(‬
‫אזור‬
‫‪24,75‬‬
‫‪33.911‬‬
‫‪13,64‬‬
‫‪9.390‬‬
‫‪3.501.113‬‬
‫מרכז עסקים ראשי‬
‫‪18,00‬‬
‫‪0‬‬
‫‪13,02‬‬
‫‪7.473‬‬
‫‪2.499.000‬‬
‫מרכז משני‬
‫‪14,75‬‬
‫‪100.000‬‬
‫‪21,55‬‬
‫‪8.620‬‬
‫‪2.355.614‬‬
‫כביש מהיר ‪A-1‬‬
‫‪14,25‬‬
‫‪35.951‬‬
‫‪22,22‬‬
‫‪16.656‬‬
‫‪2.367.000‬‬
‫כביש מהיר ‪A-2‬‬
‫‪13,75‬‬
‫‪0‬‬
‫‪12,89‬‬
‫‪5.872‬‬
‫‪1.137.000‬‬
‫כביש מהיר ‪A-6‬‬
‫‪7,75‬‬
‫‪0‬‬
‫‪26,74‬‬
‫‪2.783‬‬
‫‪545.184‬‬
‫‪24,75‬‬
‫‪169.862‬‬
‫‪17,16‬‬
‫‪50.794‬‬
‫‪12.404.911‬‬
‫*היצע עתידי ב‪ 2013-‬ו‪2014-‬‬
‫הערות‬
‫עסקאות שטחי משרד ברבעון השני של ‪2013‬‬
‫היו מהנמוכות ביותר בתקופה האחרונה‪.‬‬
‫העסקאות הגדולות שנסגרו ברבעון הראשון‬
‫השנה בקושי יכולות לפצות‪ ,‬בסך החצי‪-‬‬
‫שנתי‪ ,‬על ההיקף הנמוך שכלל ‪ 50,000‬מ"ר‬
‫בלבד‪.‬‬
‫הביקוש הנמוך כרגע מאופיין ע"י מספר‬
‫מצומצם של פעילות‪ .‬לאור הספיגה ברבעון‬
‫הראשון של ‪ 2013‬והתחזית לאפשרות‬
‫ששטחים נרחבים יהפכו זמינים לפני סוף‬
‫השנה‪ ,‬ההיקף השנתי במ"ר צפוי להיות‬
‫קרוב יותר למספרים בשנת ‪( 2011‬למעלה‬
‫מ‪ 300,000-‬מ"ר) מאשר לאלה ב‪.2012 -‬‬
‫נראה כי רמת השכירות הנוכחית לא תוכל‬
‫לספוג את ההיקף הרחב של שטחים פנויים‪.‬‬
‫למרות מחסור בהיצע משרדים חדשים‬
‫במדריד‪ ,‬זמינות המשרדים ממשיכה לגדול‪.‬‬
‫חשוב לציין בהקשר זה את ההשתהות‬
‫הגוברת בקבלת החלטות ובהבשלת מו"מ‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫שטח‬
‫כולל‬
‫)מ"ר(‬
‫פריפריה‬
‫סה"כ במדריד‬
‫מקור‪CBRE :‬‬
‫לראשונה‪ ,‬זמינות שטחי המשרד עולה על‬
‫‪ .17%‬הזמינות עולה בכל האזורים‪ ,‬אם כי‬
‫בקצב מתון ועקבי יותר מאשר ברבעונים‬
‫האחרונים‪ .‬זמינות בפריפריה ובאזורי‬
‫כבישים ‪ A1‬ו‪( A2‬עם רבגוניות מסוימת‬
‫בתוכם) עולה על ‪ .20%‬מעבר לכך‪ ,‬הירידה‬
‫במחירים עדיין לא פסקה‪ .‬למרות שנראה‬
‫כי שטחים איכותיים ב‪ ACN‬יציבים יותר‪,‬‬
‫מרבית דמי השכירות ירדו ל‪ 12-‬יורו‪/‬מ"ר‪/‬‬
‫חודש‪ .‬עם זאת‪ ,‬לנוכח המחסור בשטחי‬
‫משרד איכותיים‪ ,‬סביר להניח שהמחירים‬
‫יעלו בהמשך‪.‬‬
‫בשני הרבעונים הבאים אנו צופים עלייה‬
‫בפעילות העסקית בהשוואה לזו ברבעון‬
‫השני‪ ,‬המשך הקיפאון במחירים ועלייה‬
‫קלה בספיגה נטו‪.‬‬
‫שכירויות משרדים‪-‬רבעון ‪2‬‬
‫לשנת ‪2013‬‬
‫ברוב השווקים האירופאיים‪ ,‬שכירויות סוג א' נותרו‬
‫ללא שינוי במחצית הראשונה של ‪ ,2013‬בדומה‬
‫למגמה בשנה שעברה‪ .‬באחדים מהשווקים החלשים‪,‬‬
‫חלו ירידות זניחות כהתאמה לשכירויות סוג א'‬
‫על מנת לקרב את הערכים לציפיות המעודכנות‬
‫ולמשאבים הכספיים של השוכרים לנוכח תנאי השוק‬
‫הקיימים‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעלי דירות שנכסיהם היו מושכרים‬
‫בפועל הציעו חידושי חוזים בתנאים אטרקטיביים על‬
‫מנת לשמר את רמות התפוסה בבנייניהם ובכך צמצמו‬
‫את הביקוש לשינויי מקום‪ .‬זה היה אחד המניעים‬
‫העיקריים לירידה בשכירות סוג א' בפריס‪ ,‬שם חלה‬
‫ירידה מ‪ 830-‬יורו למ"ר לשנה ל‪ 800-‬יורו—הירידה‬
‫הראשונה שנרשמה מאז ‪.2009‬‬
‫למרות המשקל הגדול של השוק בפריס במדד ‪EMEA‬‬
‫לשכירות סוג א'‪ ,‬ירידה זניחה ביותר (‪ )0.1%‬נרשמה‬
‫ברבעון הודות לצמיחה בשכירויות במספר שווקים‬
‫מערב אירופאיים‪ .‬אלה כללו את הווסט אנד בלונדון‬
‫ואת דבלין‪ ,‬שם התאוששות עקבית בביקוש לצד‬
‫זמינות מוגבלת של שטחי משרד איכותיים באזורים‬
‫מרכזיים הביאו לעליה רציפה לאורך שני רבעונים‪.‬‬
‫היות שמצב זה של היצע קיים גם בשווקים רבים‬
‫אחרים באירופה‪ ,‬ייתכן שהתאוששות רחבה יותר‬
‫בביקוש תניב צמיחה מתמשכת יותר בערכי שכירות‬
‫סוג א'‪.‬‬
‫תצרוכת משרדים‬
‫כצפוי‪ ,‬רמות הביקוש הכולל השתפרו מאז הרבעון‬
‫הראשון ב‪ ,2013-‬שהיה חלש ביותר‪ ,‬והן עלו מאז‬
‫ב‪ 11.8%-‬וב‪ 4%-‬בהשוואה לרבעון המקביל בשנה‬
‫הקודמת‪ .‬אם כי התאוששות זו נבעה בעיקר מעלייה‬
‫בביקוש בשווקים בודדים בעוד שבאחרים שלטה‬
‫זהירות מצד השוכרים‪ .‬נראה כי שיפור בתחזיות‬
‫הכלכליות הביא למספיק אמון בקרב השוכרים עד‬
‫כדי העלאת רמות התפוסה במספר אזורי מפתח‪.‬‬
‫במוסקבה ומרכז לונדון‪ ,‬התצרוכת כללה‪ ,‬לראשונה‬
‫מאז ‪ ,2011‬למעלה מ‪ 300,000-‬מ"ר ובתצרוכת בכל‬
‫השווקים בגרמניה נרשם שיפור בהשוואה לרמות‬
‫ברבעון הראשון אשר משקף עלייה כוללת של‬
‫קרוב ל‪ .30%-‬למרות שעדיין לא ברור האם מדובר‬
‫בהתחלה של התאוששות מתמשכת בביקוש באזורים‬
‫אלה או שמא מדובר בצבר של פעילויות השכרה‬
‫ודרישות שהצטבר ברבעונים הקודמים‪ ,‬נכונותם של‬
‫שוכרים להתחייב לחוזי שכירות חדשים מעודדת‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬באזורים אחרים ממשיכים השוכרים לנקוט‬
‫בעמדת נחכה ונראה עד שקונצנזוס רחב יותר יושג‬
‫לגבי המפנה בהתאוששות הכלכלית‪ .‬באווירה זו‬
‫ממשיכים לבלוט בשוק השכירות חידושי חוזים או‬
‫משא ומתן לגבי חוזים קיימים‪ ,‬שכן חברות ממאנות‬
‫להיכנס לחוזי שכירות חדשים ולעלויות הכרוכות‬
‫בשינוי מקום כל עוד מצב הכלכלה נותר רופף‪ .‬למגמה‬
‫זו השפעות חמורות על רמות התצרוכת בשווקים‬
‫מסוימים‪ ,‬לרבות פריס ומדריד‪ ,‬שם התצרוכת ברבעון‬
‫השני צנחה לרמה הנמוכה ביותר מאז ‪.2009‬‬
‫משרדים פנויים‬
‫לאחר כמה רבעונים בהם לא נרשם שינוי‪ ,‬מדד זמינות‬
‫השטחים הפנויים של הבנק המרכזי ‪Richard‬‬
‫השוק הגלובלי על פי‬
‫שוק רבעון ‪2013 2‬‬
‫‪ Ellis EU-27‬עלה ברבעון השני של ‪ 2013‬ב‪16-‬‬
‫נקודות בסיס—העלייה החדה ביותר מאז ‪.2010‬‬
‫עלייה זו הביאה לרמת שיא של ‪ .10.5%‬העלייה‬
‫נבעה מהשלמה ושיווק של גל חדש של יוזמות‬
‫ספקולטיביות בכמה מהשווקים המרכזיים במערב‬
‫ובמזרח אירופה‪ ,‬שם פרוייקטים ספקולטיביים‬
‫הותחלו בשנים ‪ .2010-11‬עליות משמעותיות‬
‫בזמינות משרדים נרשמו במוסקבה ובוורשה‪ .‬השוק‬
‫בפריז רשם את העלייה הגדולה ביותר בזמינות מאז‬
‫‪ 2009‬הודות להשלמת מספר תכניות ספקולטיביות‪,‬‬
‫ביניהן מגדל עם שטח של ‪ 40,000‬מ"ר ברובע‬
‫העסקים לה‪-‬דפנס‪ .‬ייתכן שרמת הזמינות הכוללת‬
‫תמשיך לעלות לנוכח השלמות בנייה נוספות‬
‫במחצית השנייה של ‪ 2013‬וב‪.2014-‬‬
‫מחוץ לשווקים המרכזיים בהם הבנייה‬
‫הספקולטיבית הינה ממוקדת‪ ,‬תנודות בזמינות‬
‫ממשיכות להיות מושפעות בעיקר מפעילות‬
‫השוכרים‪ .‬ברוב השווקים בדרום אירופה‪ ,‬לרבות‬
‫מדריד‪ ,‬ברצלונה וליסבון‪ ,‬רמות זמינות המשיכו‬
‫לעלות בשל קונסולידציה או נטישה מוחלטת‬
‫את השוק‪ .‬אם כי במספר שווקים רמות הזמינות‬
‫ירדו כאשר רמות ביקוש יציבות ורמות נמוכות‬
‫של השלמות בנייה ספקולטיביות שחקו חלק‬
‫מהשטחים הפנויים‪ .‬הדבר בולט במיוחד בדבלין‪,‬‬
‫שרשמה ירידות משמעותיות ברמות זמינות במשך‬
‫שלושה רבעונים ברציפות‪ .‬בשווקים אלה‪ ,‬המחסור‬
‫בשטח איכותי‪ ,‬לצד צבר השלמות בנייה מועט‪,‬‬
‫צמצמו את האופציות העומדות לרשות שוכרים‬
‫המעוניינים בבניינים מודרניים באיכות גבוהה‪.‬‬
‫צבר השלמות בניה‬
‫השלמת מחזור תכניות הבנייה החשובות הראשונות‬
‫החלה במחצית הראשונה של ‪ 2013‬ובנייה נוספת‬
‫צפויה להתווסף לשוק במחצית השנייה של השנה‬
‫וב‪ .2014-‬אך השלמות אלה ממוקדות באופן כמעט‬
‫בלעדי במספר מרכזים‪ ,‬כמו פריז‪ ,‬לונדון ומוסקבה‪.‬‬
‫בשאר אירופה‪ ,‬צבר השלמות הבניה נותר נמוך‬
‫ומושפע ביותר מפעילות השכרה מראש‪.‬‬
‫בהמשך לעלייה בהשלמות בנייה ב‪,2013-14‬‬
‫תחזיות מוקדמות למספר שווקים חשובים‬
‫צופות ירידה חדה בהשלמות משרדים ב‪.2015-‬‬
‫בפריס ובמרכז לונדון‪ ,‬למשל‪ ,‬ההשלמות ב‪2015-‬‬
‫צפויות להיות נמוכות בכ‪ 30%-35%-‬מרמותיהן‬
‫ב‪ .2013-14-‬לנוכח המספר המועט של יוזמות‬
‫שהחלו בשיאו של משבר גוש היורו‪ ,‬יש יסוד‬
‫להאמין שמגמה זו תיראה ברב רחבי אירופה‪ .‬בכך יש‬
‫לנבות כי מחסור בשטח סוג א' ימשיך להוות בעיה‬
‫בשווקים רבים בעתיד הנראה לעין‪ .‬כפועל יוצא‪,‬‬
‫בערים בהן יוזמות ספקולטיביות נכנסות לשוק‪,‬‬
‫בעלי דירות עשויים למצוא עצמם בעמדת משא‬
‫ומתן חזקה‪ ,‬בייחוד במצב בו תחול התאוששות‬
‫מתמשכת בביקוש לשטחי משרד‪ .‬לעידוד מגמה זו‪,‬‬
‫יוזמות ספקולטיביות בשלבים מוקדמים נעשות‬
‫אטרקטיביות מאוד בקרב שוכרים בשווקים כדוגמת‬
‫פרנקפורט ולונדון סיטי וחלקים גדולים מהשטחים‬
‫מושכרים עוד טרם השלמת הבנייה‪.‬‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועדף‬
‫‪%‬‬
‫ש י נ ו י‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים ‬
‫‬
‫שפל*‬
‫לשנה אחרונים אחרונים‬
‫מקומי‬
‫עיר‬
‫ארץ‬
‫תשואה‬
‫למשרדים ‪%‬‬
‫אוסטריה‬
‫וינה‬
‫‪ € 25‬למ"ר לחודש‬
‫‪300‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.04‬‬
‫‪12.36‬‬
‫‪4.80‬‬
‫בלגיה‬
‫בריסל‬
‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪285‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.55‬‬
‫‪6.00‬‬
‫קרואטיה‬
‫זגרב‬
‫‪ € 15‬למ"ר לחודש‬
‫‪180‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-0.99‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.30‬‬
‫צ'כיה‬
‫פראג‬
‫‪ € 21.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪252‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.25‬‬
‫דנמרק‬
‫קופנהגן‬
‫‪ DKR 1,700‬למ"ר לשנה‬
‫‪228.07‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-1.45‬‬
‫‪1.49‬‬
‫‪5.00‬‬
‫פינלנד‬
‫הלסינקי‬
‫‪ € 384.5‬למ"ר לשנה‬
‫‪384.5‬‬
‫‪0.39‬‬
‫‪1.18‬‬
‫‪20.91‬‬
‫‪5.20‬‬
‫צרפת‬
‫ליון‬
‫‪ € 300.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪300‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.26‬‬
‫‪30.43‬‬
‫‪5.70‬‬
‫צרפת‬
‫מרסי‬
‫‪ € 270.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪270‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.00‬‬
‫‪8.00‬‬
‫‪6.00‬‬
‫צרפת‬
‫פאריס‬
‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪800‬‬
‫‪-3.61‬‬
‫‪-3.61‬‬
‫‪11.11‬‬
‫‪4.25‬‬
‫גרמניה‬
‫ברלין‬
‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪270‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.27‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪5.00‬‬
‫גרמניה‬
‫פרנקפורט‬
‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪456‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪4.80‬‬
‫גרמניה‬
‫המבורג‬
‫‪ € 24.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪288‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.67‬‬
‫‪4.75‬‬
‫גרמניה‬
‫מינכן‬
‫‪ € 31.5‬למ"ר לחודש‬
‫‪378‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.61‬‬
‫‪6.78‬‬
‫‪4.75‬‬
‫יוון‬
‫אתונה‬
‫‪ € 23.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪276‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-4.17‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.00‬‬
‫הונגריה‬
‫בודפשט‬
‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪240‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.50‬‬
‫אירלנד‬
‫דבלין‬
‫‪ € 323.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪323‬‬
‫‪5.31‬‬
‫‪9.12‬‬
‫‪9.12‬‬
‫‪6.25‬‬
‫ישראל‬
‫תל אביב‬
‫‪ ₪ 110.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪275.35‬‬
‫‪0.00‬‬
‫איטליה‬
‫מילאנו‬
‫‪ € 480.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪480‬‬
‫‪-4.00‬‬
‫‪-4.35‬‬
‫איטליה‬
‫רומא‬
‫‪ € 410.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪410‬‬
‫‪0.00‬‬
‫הולנד‬
‫אמסטרדם‬
‫‪ € 340.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪340‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪15.79‬‬
‫‪8.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪-2.38‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪0.59‬‬
‫‪3.03‬‬
‫‪5.65‬‬
‫‪-7.69‬‬
‫הולנד‬
‫רוטרדם‬
‫‪ € 220.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪220‬‬
‫‪4.76‬‬
‫‪4.76‬‬
‫‪12.82‬‬
‫‪5.65‬‬
‫נורבגיה‬
‫אוסלו‬
‫‪ NKR 3,900‬למ"ר לשנה‬
‫‪513.22‬‬
‫‪2.63‬‬
‫‪8.33‬‬
‫‪30.00‬‬
‫‪5.35‬‬
‫פולין‬
‫וורשה‬
‫‪ € 27.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪324‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪17.39‬‬
‫‪6.25‬‬
‫פורטוגל‬
‫ליסבון‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪222‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.25‬‬
‫רומניה‬
‫בוקרשט‬
‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪216‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-7.69‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.25‬‬
‫רוסיה‬
‫מוסקבה‬
‫‪ $ 1,200‬למ"ר לשנה‬
‫‪921‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪41.18‬‬
‫‪8.50‬‬
‫רוסיה‬
‫פטורסבורג‬
‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪614.06‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.67‬‬
‫‪11.00‬‬
‫סרביה‬
‫בלגרד‬
‫‪ € 15‬למ"ר לחודש‬
‫‪180‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.45‬‬
‫‪9.50‬‬
‫‪-5.88‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.25‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.25‬‬
‫סלובקיה‬
‫ברטיסלבה‬
‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪192‬‬
‫‪0.00‬‬
‫ספרד‬
‫ברצלונה‬
‫‪ €213.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪213‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-1.39‬‬
‫ספרד‬
‫מדריד‬
‫‪ € 297.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪297‬‬
‫‪0.00‬‬
‫שוודיה‬
‫סטוקהולם‬
‫‪ SEK 4,400‬למ"ר לשנה‬
‫‪-3.88‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪513.05‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪10.00‬‬
‫‪4.50‬‬
‫שוייץ‬
‫ג'נבה‬
‫‪ CHF 1,000.00‬למ"ר לשנה ‪804.78‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪21.95‬‬
‫‪4.00‬‬
‫שוייץ‬
‫ציריך‬
‫‪ CHF 850.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪684.07‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-5.56‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.20‬‬
‫טורקיה‬
‫איסטנבול‬
‫‪ $ 45.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪414.49‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪4.65‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪7.75‬‬
‫‪ AED 280‬לרגל רבוע לחודש ‪629.84‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫‪360.17‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪347.53‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.77‬‬
‫‪6.50‬‬
‫‪353.85‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.70‬‬
‫‪3.70‬‬
‫‪6.50‬‬
‫איחוד האמ‪ .‬דובאי‬
‫בריטניה‬
‫בירמינגהם‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪ £ 27.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫בריטניה‬
‫בריסטול‬
‫בריטניה‬
‫אדינבורו‬
‫‪ £ 28.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫בריטניה‬
‫גלסגו‬
‫בריטניה‬
‫לונדון סיטי‬
‫‪ £ 55.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫בריטניה‬
‫לונדון מערב‬
‫בריטניה‬
‫מנצ'סטר‬
‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪ £ 97.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪341.21‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.50‬‬
‫‪695.06‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪30.95‬‬
‫‪4.75‬‬
‫‪2.63 1,232.15‬‬
‫‪5.41‬‬
‫‪21.88‬‬
‫‪4.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.26‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪379.12‬‬
‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬
‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬
‫כתובת לתגובות ‪[email protected]‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי‬
‫מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא‬
‫לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה‬
‫שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים‬
‫של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬