‫סקר שוק‬ ‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים יולי ‪2015‬‬ ‫מדד מאן‪-‬לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪-‬רבעון שני ‪2015‬‬ ‫הרבעון השני לשנת ‪ 2015‬מסתיים בירידה של ‪ 2.2%‬במדד מאן‪,‬‬ ‫אשר ירד מרמה של ‪ 161.8‬לרמה של ‪ 158.2‬נקודות‪ .‬הירידה ברבעון‬ ‫מגיעה לאחר יציבות ברבעון הקודם‪ .‬להערכתנו הירידה ברבעון‬ ‫מהווה חלק מהמגמה השוררת בשוק הנדל"ן למשרדים‪ .‬הפעילות‬ ‫בשוק ממשיכה להיות ערה בעיקר באזור תל אביב בשל הקשיים‬ ‫שצפויים כתוצאה מעבודות הבנייה של הרכבת הקלה‪.‬‬ ‫בשוק המשרדים ברבעון זה חלה ירידה ברמת גן‪ ,‬בני ברק ופתח‬ ‫תקוה‪ .‬באזור רמת גן ובני ברק חלה ירידה בשיעורי התפוסה ובדמי‬ ‫השכירות בעיקר בבניינים הישנים‪ .‬הירידה באזור פתח תקוה באה‬ ‫לידי ביטוי בדמי השכירות‪ .‬ברבעון זה לא חלה כל ירידה בשיעורי‬ ‫התפוסה באזור‪.‬‬ ‫באזור הרצליה ונתניה עלו מחירי השכירות ברבעון השני‪ .‬שוק‬ ‫המשרדים בהרצליה ממשיך להוביל את סקטור ההיי טק אשר‬ ‫ממשיך לצמוח ולייצר ביקוש לשטחי משרדים וכתוצאה מכך עולים‬ ‫מחירי השכירות באזור‪.‬‬ ‫תחום המסחר נהנה ברבעון האחרון מעליות נקודתיות בדמי‬ ‫השכירות‪ ,‬עליות שחלו כתוצאה מהעלייה בצריכה הפרטית ובאה‬ ‫לידי ביטוי ברכישת דירות חדשות וכלי רכב‪ ,‬אשר מתווספים‬ ‫לעלייה בשכר המינימום‪.‬‬ ‫הביקוש לנדל"ן מניב ממשיך לצבור תאוצה‪ ,‬בהיקפים קטנים‬ ‫ובעיקר בתחום המשרדים‪ .‬המשקיעים הפרטיים מחפשים אחר‬ ‫נכסים קטנים אשר מניבים תשואה להשקעה ובנוסף נמשכת‬ ‫‪189.5‬‬ ‫ואף מתגברת המגמה של חיפוש נדל"ן לשימוש עצמי בקרב בעלי‬ ‫המקצועות החופשיים‪.‬‬ ‫הרבעון השני מסתיים בטלטלה בגוש היורו בעקבות אי הוודאות‬ ‫הכלכלית הנוגעת ליוון‪ .‬מצב זה עשוי להשפיע על החלטות מדיניות‬ ‫שיתקבלו בגוש היורו וכתוצאה מכך על שווקי המט"ח והריבית‪.‬‬ ‫התחזיות לעליית ריבית בהמשך השנה בארה"ב ובישראל עשויות‬ ‫לחולל שינויים גם במחירי הנכסים המניבים‪ .‬משקיעים רבים‬ ‫בוחנים בימים אלו מחדש את נכסיהם לאור השינויים החזויים‬ ‫בריבית‪.‬‬ ‫שוק הדיור ברבעון האחרון הושפע רבות מכינונה של הממשלה‬ ‫החדשה ותכניותיו של שר האוצר החדש‪ ,‬משה כחלון‪ ,‬לחולל‬ ‫שינויים מהותיים בשוק זה‪ .‬בין השינויים המתוכננים‪ ,‬השינוי במס‬ ‫הרכישה על דירות להשקעה כבר יושם‪ .‬השינוי מתבטא בהעלאת‬ ‫מס הרכישה על דירה להשקעה לרמות של ‪ 8 %‬ו ‪ .10%‬הצפי לשינוי‬ ‫זה הוביל לגידול ניכר ברכישת דירות בסיומו של הרבעון השני‪.‬‬ ‫אנו סבורים שיש לייצר בישראל שוק שכירות ארוך טווח אשר ינוהל על‬ ‫ידי גופים מובילים במשק כדוגמת קרנות ריט‪ ,‬משקיעים מוסדיים‬ ‫וחברות נדל"ן המתמחות בתחום‪ .‬שוק שכירות ארוך טווח צריך להיות‬ ‫מעוגן בחקיקה שתגן על הדייר ותאפשר מודל כלכלי להקמת מתחמים‬ ‫ייעודיים לדיור כאלה שזכו להצלחה רבה ברחבי העולם‪ .‬פתרון‬ ‫זה יסייע גם לגופים האחראיים על החיסכון ארוך הטווח בביצוע‬ ‫השקעות מניבות שיטיבו עם ציבור החוסכים‪( .‬המשך בעמ' ‪)2‬‬ ‫‪172.6‬‬ ‫‪167.9‬‬ ‫‪161.8‬‬ ‫‪161.8‬‬ ‫‪158.2‬‬ ‫‪159.7‬‬ ‫‪172.6‬‬ ‫מדד מאן למצב שוק‬ ‫הנדל"ן המניב בישראל‬ ‫ניתוח עסקה‬ ‫סינגפור‬ ‫סקר שוק‬ ‫השוק הגלובלי‬ ‫‪CBRE‬‬ ‫‪193.1‬‬ ‫‪190.7‬‬ ‫‪190.7‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪185.8‬‬ ‫‪184.4‬‬ ‫‪174.0‬‬ ‫על סדר היום‬ ‫‪177.3 177.3‬‬ ‫‪175.1‬‬ ‫‪174.8‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪172.5‬‬ ‫‪167.9‬‬ ‫‪167.1‬‬ ‫‪163.6‬‬ ‫‪161.7‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪156.4‬‬ ‫‪152.8‬‬ ‫‪147.4‬‬ ‫‪144.4‬‬ ‫‪143.9‬‬ ‫‪139.4‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪138.0‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪+1.3%‬‬ ‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬ ‫‪+4.8% +3.9%‬‬ ‫‪+11%‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪2.5% 2.4%‬‬ ‫‪2.2%‬‬ ‫‪2.8%‬‬ ‫‪-5% -0.6% -0.8%‬‬ ‫‪-1.8% -2.7%‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪Q2 15‬‬ ‫‪Q1 15‬‬ ‫‪Q4 14‬‬ ‫‪Q3 14‬‬ ‫‪Q2 14‬‬ ‫‪Q1 14‬‬ ‫‪Q4 13‬‬ ‫‪Q3 13‬‬ ‫‪Q2 13‬‬ ‫‪Q1 13‬‬ ‫‪Q4 12‬‬ ‫‪Q3 12‬‬ ‫‪Q2 12‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪Q4 11‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Q2 11‬‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫‪Q4 10‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q2 10‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫‪Q4 09‬‬ ‫‪Q3 09‬‬ ‫‪Q2 09‬‬ ‫‪Q1 09‬‬ ‫‪Q4 08‬‬ ‫‪Q3 08‬‬ ‫‪Q2 08‬‬ ‫‪Q1 08‬‬ ‫‪0‬‬ ‫סקר שוק‪-‬רבעון שני ‪2015‬‬ ‫משרדים‬ ‫תל אביב – תנופת הבנייה בתל אביב נמשכת‪ ,‬אולם‬ ‫טרם הסתיימו פרויקטים בהיקפים משמעותיים ואנו‬ ‫עדים ליציבות במחירי השכירות ושיעורי התפוסה‪.‬‬ ‫אנו עדים ליותר ויותר חברות אשר החלו לבחון‬ ‫אפשרויות מעבר מחוץ לעיר או לאזורים הצפויים‬ ‫לחוות הפרעה פחותה כתוצאה מסגירת צירי תנועה‬ ‫בשל העבודות להקמת הרכבת הקלה‪ .‬אנו צופים‬ ‫שירידת מחירים באזורים אשר יחסמו כתוצאה‬ ‫מהבנייה יהיו הראשונים לספוג את ירידת המחירים‪.‬‬ ‫באזור רמת גן ‪ -‬בני ברק חלה ירידה בשיעורי‬ ‫התפוסה ורמות השכירות ברבעון זה‪ .‬הירידה חלה‬ ‫בשל עודפי השטחים באזור זה אשר גרמה לבעלי‬ ‫הנכסים להפחית מחירים על מנת להשכיר את‬ ‫הנכסים‪ .‬אזור זה מהווה לדעתנו דוגמא למה שעשוי‬ ‫להתרחש בשוק המשרדים בשנים הקרובות עם‬ ‫סיומם של פרויקטים נוספים של קבוצות רכישה‪.‬‬ ‫הידיים החלשות של הבעלים גורמות לירידת‬ ‫מחירים מהירה יחסית ברגע שאין שוכר ותשלומי‬ ‫הארנונה ודמי הניהול מקשים על בעל הנכס‪.‬‬ ‫הרצליה – ברבעון זה חזינו בהמשך עליית המחירים‬ ‫בהרצליה‪ ,‬שוק המשרדים באזור ממשיך לשגשג‬ ‫ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד‪.‬‬ ‫הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות‬ ‫ונספגו כמעט במלואם‪ ,‬העיר ממשיכה להוביל את‬ ‫שוק ההיי טק בישראל‪.‬‬ ‫רעננה – שוק המשרדים ברעננה נותר ברמת מחירים‬ ‫זהה לרבעון הקודם‪ .‬ברבעון זה נחתמה עסקה‬ ‫מהותית של חברת הפארמה "טבע"‪ ,‬אשר רכשה‬ ‫קרקע בשטח של ‪ 43.4‬דונם‪ .‬רכישה זו צפויה לסייע‬ ‫לקידום אזור התעסוקה של רעננה בצורה מהותית‪.‬‬ ‫לצד המגמה של קיטון בשטחי המסחר אנו עדים‬ ‫לעלייה ברמות השכירות וזאת משום ששוכרים‬ ‫קטנים משלמים דמי שכירות גבוהים יותר‬ ‫בממוצע למ"ר‪.‬‬ ‫בניית מרכזים מסחריים ברחבי ההארץ נמשכת‪.‬‬ ‫לוגיסטיקה‬ ‫תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות‬ ‫ברמות המחירים ובשיעורי התפוסה גם ברבעון‬ ‫זה‪.‬‬ ‫ההתפתחויות שחלו בתחום הלוגיסטיקה בשנים‬ ‫האחרונות מייצרות דרישה למחסנים מודרניים‬ ‫בקרב לקוחות הקצה‪ .‬מרכזים לוגיסטיים‬ ‫מודרניים מאפשרים ללקוחות הקצה לייעל את‬ ‫פעילותם העסקית‪.‬‬ ‫מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה‬ ‫ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת‬ ‫המבנים ללקוח הקצה‪ ,‬על כן בניית מתחמים‬ ‫לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או‬ ‫כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום‬ ‫זה עבור לקוחות הקצה‪.‬‬ ‫בתקופה האחרונה גובר העניין לרכישת נכסים‬ ‫לוגיסטיים מצד משקיעים בשל היציבות‬ ‫המאפיינת את תחום הלוגיסטיקה‪ .‬השוק‬ ‫המקומי מוגבל בגודלו ולכן קיימים מספר גופים‬ ‫המעוניינים להיכנס לתחום זה המאפשר להם‬ ‫גידול נוסף בשוק המקומי‪.‬‬ ‫מסחר‬ ‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪5/15‬‬ ‫‪4/15‬‬ ‫‪3/15‬‬ ‫‪12/14‬‬ ‫‪10/14‬‬ ‫‪9/14‬‬ ‫‪11/14‬‬ ‫‪7/14‬‬ ‫‪8/14‬‬ ‫‪6/14‬‬ ‫‪5/14‬‬ ‫‪4/14‬‬ ‫‪3/14‬‬ ‫‪-0.4‬‬ ‫‪-0.6‬‬ ‫‪-0.8‬‬ ‫‪-1.0‬‬ ‫‪1/15‬‬ ‫‪2/15‬‬ ‫‪1/14‬‬ ‫‪11/13‬‬ ‫‪2/14‬‬ ‫‪12/13‬‬ ‫‪9/13‬‬ ‫‪10/13‬‬ ‫‪8/13‬‬ ‫‪7/13‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪-0.2‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬ ‫‪o.4‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪0.3‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫‪0.1‬‬ ‫‪5/15‬‬ ‫‪3/14‬‬ ‫‪1/15‬‬ ‫‪11/14‬‬ ‫‪5/14‬‬ ‫‪1/14‬‬ ‫‪11/13‬‬ ‫‪9/13‬‬ ‫‪7/13‬‬ ‫‪9/14‬‬ ‫‪7/114‬‬ ‫‪3/14‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שוק הדיור ברחבי העולם מגיע לאזורים ובניינים שהיו‬ ‫בעברם חלק משוק הנדל"ן המסחרי‪ .‬בניינים ישנים‬ ‫שהיו בנייני משרדים מוסבים לבנייני מגורים‪ ,‬אזורים‬ ‫שהיו אזורי תעסוקה הופכים לאזורים מבוקשים בהם‬ ‫מצויים לופטים‪ .‬שינוי זה מעורר אזורים מוזנחים‬ ‫ובניינים ישנים ונידחים ומייצר התחדשות עירונית‬ ‫מבורכת‪ .‬הפתרון לכך יכול להתקיים רק בעידוד‬ ‫ממשלתי שייתן מענה לעיריות החוששות מפגיעה‬ ‫בהכנסות מארנונה והגדלת ההוצאות הנדרשות בסל‬ ‫השירותים הניתן לתושבים (אשר‪ ,‬בניגוד למשרדים‪,‬‬ ‫צורכים שירותים רבים מהעירייה)‪.‬‬ ‫מהו מדד מאן?‬ ‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל‬ ‫והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים‬ ‫של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה‬ ‫בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪.‬‬ ‫המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד‬ ‫המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪.‬‬ ‫המדד הינו מדד יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון‬ ‫הראשון של שנת ‪ ,2005‬כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו‬ ‫בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת‬ ‫השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת‬ ‫השינוי‪.‬‬ ‫מהי מטרת המדד?‬ ‫תחום המסחר ממשיך לסבול מהשפעות‬ ‫הטכנולוגיה‪ ,‬אנו ממשיכים לחזות במגמה של‬ ‫צמצום בשטחי המסחר‪ ,‬הצמצום ניכר ברוב תחומי‬ ‫הצריכה וביניהם נדגיש את תחומי ההלבשה‬ ‫והבנקאות בהם אנו עדים לצמצום ניכר בשטחי‬ ‫המסחר‪.‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫המשך מעמ' ‪1‬‬ ‫‪0.0‬‬ ‫‪-0.1‬‬ ‫‪-0.1‬‬ ‫‪-0.2‬‬ ‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת‬ ‫בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬‬ ‫הוודאות של השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך‬ ‫משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם יותר‪.‬‬ ‫נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי‬ ‫ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע‬ ‫נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו בשוק‬ ‫הנדל"ן המניב‪.‬‬ ‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬ ‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה על‬ ‫עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪ ,‬מחירי מכירה‬ ‫בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף סטאטוטורי האוסף‬ ‫נתונים לגבי שוק המשרדים‪ ,‬וקיים קושי לדלות‬ ‫מידע מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים‬ ‫המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות המס בישראל אינן‬ ‫מפרסמות מחירי עסקאות‪ ,‬והמידע היחיד הקיים‬ ‫בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה‬ ‫של חברות ציבוריות‪ .‬מכאן שמרבית האינפורמציה‬ ‫האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם‬ ‫של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף‪.‬‬ ‫מה משקף המדד?‬ ‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬ ‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון שיעורי‬ ‫תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין העיר תל‪-‬‬ ‫אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים‬ ‫שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים יחסיים ולא‬ ‫מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים‬ ‫ביחס לרבעונים קודמים‪ .‬כפי שניתן לראות בגרף‪,‬‬ ‫התוצאות משקפות את התנהגות שוק המשרדים‬ ‫מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון השני של ‪ 2015‬כפי שבאה‬ ‫לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬ ‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 1‬ב‪ 2015-‬לרבעון ‪ 2‬ב‪2015-‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫קטגורי ‬ ‫ה‬ ‫‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫רמת גן‬ ‫הרצליה‬ ‫רעננה‬ ‫פתח‬ ‫תקווה‬ ‫נתניה‬ ‫רחובות‬ ‫לוד‬ ‫חיפה‬ ‫ירושלים‬ ‫קיסריה‬ ‫רבעון ‪2015 1‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ )₪‬‬ ‫למ”ר (‪) ₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪1 4,571‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪30,857‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪95‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪95‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪95‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪11,657‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪22,286‬‬ ‫‪130‬‬ ‫‪90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪8,229‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪8,057‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪95‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪13,714‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪95‬‬ ‫משרד‬ ‫‪24,000‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪95‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪9,943‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪92‬‬ ‫משרד‬ ‫‪15,429‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪87‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪9,943‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪16,286‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪90‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪13,714‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪87‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪87‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪90‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪85‬‬ ‫משרד‬ ‫‪13,371‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪85‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪5,486‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪86‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪5,297‬‬ ‫‪31‬‬ ‫‪96‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪85‬‬ ‫משרד‬ ‫‪11,657‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪85‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪85‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,003‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪85‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪10,800‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪90‬‬ ‫משרד‬ ‫‪15,009‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪87‬‬ ‫מסחר‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪85‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,348‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪86‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪11,143‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪87‬‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫‪14,571‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪90‬‬ ‫תעשיה‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪85‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‪6,180‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪85‬‬ ‫משרדים‬ ‫‬ ‫‪55‬‬ ‫‪99‬‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫‬ ‫‪30‬‬ ‫‪100‬‬ ‫"התשואה של הנכסים המניבים ‪ 7.0%‬כתוצאה מריבית נמוכה ‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה‬ ‫וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת ‪ +‬גמר ב‪ 1,750 -‬ש""ח למ""ר‬ ‫ברוטו מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים כוללים בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב‪18 -‬‬ ‫‬ ‫חודשים האחרונים)"‬ ‫רבעון ‪2015 2‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪)₪‬‬ ‫למ”ר (‪) ₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪9 0‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪99‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪8 5‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪82‬‬ ‫‪145‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪58‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪53‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪78‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪37‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪8 5‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪14,571‬‬ ‫‪30,857‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪11,143‬‬ ‫‪23,143‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪14,057‬‬ ‫‪24,857‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪9,943‬‬ ‫‪15,429‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪9,429‬‬ ‫‪12,143‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪9,086‬‬ ‫‪14,571‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪8,571‬‬ ‫‪13,371‬‬ ‫‪5,486‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫‪7,886‬‬ ‫‪11,143‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪6,003‬‬ ‫‪11,143‬‬ ‫‪15,429‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪6,348‬‬ ‫‪11,143‬‬ ‫‪14,571‬‬ ‫‪6,857‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬ ‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬ ‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬ ‫‪90.0%‬‬ ‫‪₪110‬‬ ‫‪89.5%‬‬ ‫‪₪109‬‬ ‫‪89.0%‬‬ ‫‪₪108‬‬ ‫‪88.5%‬‬ ‫‪₪107‬‬ ‫‪88.0%‬‬ ‫‪₪106‬‬ ‫‪87.5%‬‬ ‫‪Q2 2015‬‬ ‫‪Q4 2014 Q1 2015‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q1 2014 Q2 2014‬‬ ‫תפוסה ממוצע‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫‪₪105‬‬ ‫שכ"ד ממוצע‬ ‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬ ‫‪₪200‬‬ ‫‪₪160‬‬ ‫‪₪120‬‬ ‫‪₪80‬‬ ‫‪Q2 2015‬‬ ‫‪Q1 2015‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q4 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬ ‫‪90%‬‬ ‫‪₪40‬‬ ‫‪₪63‬‬ ‫‪₪64‬‬ ‫‪89.5%‬‬ ‫‪₪65‬‬ ‫‪₪66‬‬ ‫‪89%‬‬ ‫‪₪67‬‬ ‫‪₪68‬‬ ‫‪88.5%‬‬ ‫‪Q2 2015‬‬ ‫‪Q1 2015‬‬ ‫‪Q4 2014‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫תפוסה ממוצע‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫דבר העורך‬ ‫‪₪69‬‬ ‫שכ"ד ממוצע‬ ‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬ ‫‪₪100‬‬ ‫‪₪90‬‬ ‫‪₪80‬‬ ‫‪₪70‬‬ ‫‪₪60‬‬ ‫הרבעון השני של ‪ 2015‬מסתיים עם ירידה‬ ‫בשוק המשרדים‪ .‬ירידה זו במדד מאן נובעת‬ ‫מגידול בהיצע לנוכח ביקוש השומר על יציבות‪.‬‬ ‫ברבעון זה חזינו בירידות מקומיות ברמות‬ ‫המחירים ושעורי התפוסה‪ .‬שוק הנדל"ן באזור‬ ‫הרצליה ממשיך לשמור על איתנות יוצאת דופן‬ ‫בהיותו מרכז ההיי‪-‬טק הישראלי‪ ,‬תופעה אשר‬ ‫ממשיכה להתבטא בעלייה בדמי השכירות‬ ‫באזור‪.‬‬ ‫ברבעון זה חתמה החברה הגדולה בישראל‪,‬‬ ‫טבע‪ ,‬על הסכם לרכישת קרקע לבניית קמפוס‬ ‫משרדים ראשון מסוגו בארץ‪ .‬עסקה זו מבטאת‬ ‫את רצונה של טבע להתבססות בישראל לאורך‬ ‫שנים רבות ועל כן התקבלה ההחלטה על‬ ‫הקמת פרויקט גדול וייחודי‪ .‬לאחרונה אנחנו‬ ‫עדים לחברות נוספות הבוחנות אפשרות‬ ‫להקמת קמפוסים בהיקפים גדולים‪.‬‬ ‫המשק הישראלי ממשיך לשמור על איתנות גם‬ ‫בימים אלה המאופיינים באי‪-‬ודאות בשווקי‬ ‫העולם‪ .‬אנו תקווה שהמשק הישראלי ימשיך‬ ‫לשמור על צמיחה ושגשוג‪.‬‬ ‫ברצוני לאחל לקהל קוראינו קיץ של מנוחה‪,‬‬ ‫בריאות‪ ,‬שלום והצלחה‪.‬‬ ‫‪₪50‬‬ ‫‪Q2 2015‬‬ ‫‪Q1 2015‬‬ ‫‪Q4 2014‬‬ ‫‪Q3 2014‬‬ ‫פתח תקווה‬ ‫‪4‬‬ ‫חיפה‬ ‫‪Q2 2014‬‬ ‫‪Q1 2014‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪Q4 2013‬‬ ‫נתניה‬ ‫‪Q3 2013‬‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫‪Q2 2013‬‬ ‫‪₪40‬‬ ‫‬ ‫ג'קי מוקמל‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬ ‫ניתוח עסקה – חברת פלייטיקה מרחיבה את פעילותה‬ ‫חברת פלייטיקה‪ ,‬אשר נוסדה בישראל ומתמחה‬ ‫בתחום הגיימינג ( בתחום מובייל וסושיאל)‪,‬‬ ‫נרכשה כשמונה חודשים לאחר הקמתה על ידי‬ ‫סיזרס האמריקאית בשנת ‪ .2011‬במשך השנים‬ ‫הפכה החברה למובילה בתחומה‪ ,‬כאשר היא‬ ‫מתרחבת בשווקים הגלובליים עם הכנסות של‬ ‫מאות מיליוני שקלים בשנה ומאות עובדים בארץ‬ ‫ובחו"ל‪ .‬במרוצת הזמן‪ ,‬עם התרחבותה המטאורית‪,‬‬ ‫רכשה פלייטיקה מספר חברות על מנת להגדיל‬ ‫את סל המשחקים אותם היא מציעה באמצעות‬ ‫פלטפורמות אינטרנט כגון פייסבוק‪ ,‬גוגל ודומיהן‪.‬‬ ‫כיום החברה ממוקמת בבניין לוינשטיין בדרך מנחם‬ ‫בגין בתל אביב‪.‬‬ ‫לאחרונה במסגרת התרחבותה‪ ,‬פנתה חברת‬ ‫פלייטיקה למאן נכסים למען סיוע בנושא של מעבר‬ ‫משרדים והיערכות עתידית‪ .‬המטרה הראשונית‬ ‫בתהליך הייתה איתור שטח ברמת מעטפת במיקום‬ ‫נגיש לעובדים ובסביבה אטרקטיבית‪ .‬הראציונל‬ ‫של המהלך הינו יצירת סביבת עבודה הומוגנית עם‬ ‫יכולת גידול אשר תענה על צרכיה הפונקציונליים‬ ‫של החברה‪ .‬המיקום הנבחר צריך היה לתמוך‬ ‫בדרישות גידול כ"א של החברה מבחינת נגישות‬ ‫לעובדים ומבחינת האטרקטיביות שלו בכל הנוגע‬ ‫לשירותים והאטרקציות הסביבתיות‪.‬‬ ‫לאחר ניתוח החלופות‪ ,‬הוחלט כי הרצליה פיתוח‬ ‫עונה באופן מיטבי על הדרישות והצרכים אשר‬ ‫הוגדרו בתחילת התהליך‪ .‬כבר בהתחלה אותרו‬ ‫כשלושה נכסים אשר יכלו לענות על דרישות הסף‪.‬‬ ‫לאור ההיצע המוגבל בהרצליה אל מול הביקוש‬ ‫הגואה‪ ,‬תוך לוח זמנים קצר יחסים של כחודשיים‪,‬‬ ‫נחתמה עיסקה ראשונה של החברה בבניין אקרו‬ ‫פאנגיה שברחוב החושלים בהרצליה פיתוח‬ ‫בשטח כולל ברמת מעטפת של כ‪ 4,000 -‬מ"ר‬ ‫ו‪ 100 -‬חניות תת קרקעיות‪ .‬הבניין ממוקם באזור‬ ‫התעשייה הדרומי‪ ,‬נהנה מנגישות משופרת ומקרבה‬ ‫לאזור הבילויים וההסעדה התוסס של הרצליה‪.‬‬ ‫הבניין נבנה בסטנדרטים גבוהים מאוד עם נוף לים‬ ‫וחזות יוקרתית בתכנון של משרד האדריכלים משה‬ ‫צור‪.‬‬ ‫מיקום‪ :‬הרצליה פיתוח‪ ,‬רחוב‬ ‫החושלים‬ ‫שירות אשר ניתן‪:‬‬ ‫ייצוג החברה בנושא שכירות‬ ‫היקף שטח‪:‬‬ ‫‪ 4,000‬מ"ר ‪ 100 +‬חניות תת‬ ‫קרקעיות‬ ‫ניהול התהליך מטעם מאן‬ ‫נכסים‪:‬רועי סילוני‬ ‫התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר(‬ ‫‪1400‬‬ ‫‪1200‬‬ ‫‪1000‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015‬‬ ‫התחלות בניה‬ ‫‪00‬‬ ‫גמר בניה‬ ‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫האתגר הגדול של פלייטיקה ומאן נכסים היה‬ ‫לנהל ולמצות תהליך מו"מ תחת לו"ז קצר‪ ,‬על‬ ‫פי סטנדרטים של חברה גלובאלית אל מול מגוון‬ ‫של שותפים ובעלים בבניין‪ ,‬שכן מדובר בקבוצת‬ ‫רכישה‪ .‬לאחרונה החליטה פלייטיקה בשיתוף‬ ‫פעולה עם מאן נכסים לבחון אפשרויות גידול‬ ‫נוספות על מנת להיענות לצרכי הגידול העתידיים‬ ‫של החברה‪ .‬במהלך שנת ‪ 2016‬צפוייה פלייטיקה‬ ‫לעבור למשכנה החדש לאחר התאמה ייעודית של‬ ‫משרדיה החדשים‪.‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.6‬‬ ‫‪0.4‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫‪5/15‬‬ ‫‪3/15‬‬ ‫‪1/15‬‬ ‫‪11/14‬‬ ‫‪9/14‬‬ ‫‪7/14‬‬ ‫‪5/14‬‬ ‫‪3/14‬‬ ‫‪1/14‬‬ ‫‪11/13‬‬ ‫‪9/13‬‬ ‫‪7/13‬‬ ‫‪0‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬ ‫‪2.8‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫‪2.0‬‬ ‫‪1.8‬‬ ‫‪1.6‬‬ ‫‪1.4‬‬ ‫‪5/15‬‬ ‫‪3/15‬‬ ‫‪1/15‬‬ ‫‪11/14‬‬ ‫‪9/15‬‬ ‫‪7/14‬‬ ‫‪5/14‬‬ ‫‪3/14‬‬ ‫‪1/14‬‬ ‫‪11/13‬‬ ‫‪9/13‬‬ ‫‪7/13‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫חודש ‪ /‬שנה‬ ‫‪5‬‬ ‫סינגפור – השקעות ברבעון הראשון ב‪2015-‬‬ ‫שכירות משרדים ‪– EMEA‬‬ ‫השקעות‬ ‫שוק ההשקעות הניב ביצועים טובים ברבעון‬ ‫הראשון השנה‪ ,‬עם צמיחה של ‪ 19.4%‬מעל‬ ‫לרבעון הקודם לסך של ‪ 3.348‬מיליארד‬ ‫דולר‪ .‬על בסיס שנתי‪ ,‬היקף ההשקעות ירד‬ ‫ב‪.17.0% -‬‬ ‫במגזר הציבורי‪ ,‬ארבעה אתרי מגורים ומסחר‪-‬‬ ‫מגורים נמכרו עבור סכום כולל של ‪965.99‬‬ ‫מיליון דולר ברבעון הראשון ב‪ .2015-‬בין אלה‪,‬‬ ‫רק אתר אחד נמכר במחצית הראשונה של‬ ‫‪ 2015‬כחלק מתכנית מכירת קרקעות ואילו‬ ‫האחרים‪.‬מרשימת המחצית השנייה של ‪.2014‬‬ ‫על ידי מכירת האתרים בקצב איטי יותר‪ ,‬היצע‬ ‫הדיור מאפשרת זמן רב יותר ליזמים להיפטר‬ ‫מ‪ 27,000-‬יחידות במלאי שלהם שלא נמכרו‪.‬‬ ‫המגזר הפרטי תרם ברבעון הראשון ‪2.358‬‬ ‫מיליארד דולר‪ ,‬או ‪ ,70%‬לכלל היקף‬ ‫ההשקעות‪ .‬העסקה הגדולה ביותר ברבעון‬ ‫על ידי קבוצת ‪ AXA‬זה הייתה רכישת מגדל‬ ‫‪ Perennial Real Estate,‬משקיעים בראשות‬ ‫בסכום של ‪ 1.170‬מיליארד דולר‪ ,‬או ‪1735‬‬ ‫פר"מ) של שטח ‪ (psf‬דולר לפאונד לר"מ‬ ‫‪ (NLA). Alpha Investment Partners‬נטו‬ ‫שמנצלת את העניין הרב בנכסי משרד‪, ,‬‬ ‫דיווחה על כוונתה למכור את אחזקותיה‬ ‫במהלך הרבעון‪- Capital Square‬ב‪ 50% -‬מ‬ ‫‪.‬השני של ‪2015‬‬ ‫במבט קדימה דינאמיקה ההשקעות תהיה‬ ‫מתונה בשל פער המחירים המתמשך בין קונים‬ ‫ומוכרים‪ .‬הגמשה של מחירי בתי יוקרה ריכוך‬ ‫עשויה להוות הזדמנות השקעה עבור הקרנות‪.‬‬ ‫עם סיכוי קטן שדמי השכירות יעלו בטווח‬ ‫הקצר‪ CBRE Research ,‬צופים לראות ירידה‬ ‫בתשואות‪ .‬יתר על כן‪ ,‬העלייה בשיעורי הריבית‬ ‫תביא לעלויות אשראי גבוהות יותר‪.‬‬ ‫ברבעון הראשון ב‪ 2015-‬נעשו גם מספר‬ ‫רכישות על ידי קרנות נדל"ן (ראייט)‬ ‫תעשייתיות‪ .‬קרן הנדל"ן ‪ Acsendas‬רכשה‬ ‫את ‪ The Kendall Property‬בעבור ‪113.70‬‬ ‫מיליון דולר או ‪ 628‬דולר פר"מ של שטח נטו‬ ‫מקבוצת ‪ .Sponsor Acsendas‬קרן הנדל"ן‬ ‫‪ Soilbuild‬נכנסה לעסקת מכירה וחכירה‬ ‫עם ‪ Technics Offshore Engineering‬על‬ ‫מנת לרכוש את המבנה ב‪Loyang Way 72-‬‬ ‫בעבור ‪ 98.12‬מיליון דולר או ‪ 482‬דולר לפר"מ‬ ‫של שטח כולל‪.‬‬ ‫כמו כן היה עניין מתמשך ב"מבני‪-‬חנות"‬ ‫(‪ )shophouses‬באזורי פריים לשימוש מסחרי‬ ‫(בדרום‪-‬מזרח אסיה ‪ shophouses‬הם לרב‬ ‫מבנים בני שתיים‪-‬שלוש קומות עם חנות‬ ‫בקומת הקרקע ומגורים מעל החנות‪48-56 ).‬‬ ‫‪ Peck Seah Street‬נמכר ב‪ 42.80-‬מיליון‬ ‫דולר ו ‪ Pagoda Street 75‬נמכר עבור ‪20‬‬ ‫מיליון דולר‪.‬‬ ‫טבלה ‪ :13‬מדד ערכי הונ‬ ‫‪100‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪Q1 15E‬‬ ‫‪Q3 14‬‬ ‫‪Q1 14‬‬ ‫‪Q3 13‬‬ ‫‪Q1 13‬‬ ‫‪Q3 12‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q3 14‬‬ ‫‪Q1 15E‬‬ ‫‪Q1 14‬‬ ‫‪Q3 13‬‬ ‫‪Q1 13‬‬ ‫רולינג ה"כ‬ ‫‪Q3 12‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Source: CBRE Research, Q1 2015‬‬ ‫‪20‬‬ ‫ציבורי )מכירות קרקע ממשלתית(‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫משרדימ וג א‬ ‫חכירת שטחימ תעשיתיימ‬ ‫‪6‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫שכירות פריימ‬ ‫מגורימ פריימ‬ ‫‪10‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪Q4 2006 = 100‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪S$ bn‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪200‬‬ ‫בעקבות ההאטה הקלה במדד שכירות‬ ‫משרדי ‪ EMEA‬ברבעון הקודם (רבעון‬ ‫‪ ,)1‬גדל המדד ב‪ 2015-‬ב ‪-1.5%‬על בסיס‬ ‫שנתי‪ ,‬המהווים עלייה של ‪ 1.2%‬מאז הרבעון‬ ‫המקביל בשנה שעברה‪ .‬הצמיחה השתקפה‬ ‫גם על בסיס רבעוני‪ ,‬כשדמי השכירות עלו‬ ‫ב‪ 0.9%-‬מהרבעון ה‪ 4‬ב‪ 2014-‬לרבעון הראשון‬ ‫ב‪ .2015-‬עליות אלה נבעו מצמיחה חזקה‬ ‫בשכירות במספר שווקי מפתח ב‪. EMEA‬‬ ‫בלטה במיוחד דבלין‪ ,‬שדיווחה על צמיחה של‬ ‫‪ 5.6%‬ברבעון הראשון ב‪ ,2015-‬מ‪ 484-‬יורו‬ ‫ל‪ 511.30-‬יורו למ"ר‪/‬לשנה‪ .‬דבלין זכתה גם‬ ‫לעלייה השנתית המרשימה ביותר – ‪35.6%‬‬ ‫ בקרב מדינות ה‪.EMEA‬‬‫עם עלייה בשיעור של ‪ 8.8%‬לרמה של ‪444‬‬ ‫יורו למ"ר‪/‬לשנה‪ ,‬נרשמה בהלסינקי הצמיחה‬ ‫הרבעונית החזקה ביותר בשכירות ובכך היא‬ ‫הגיעה לשיא היסטורי‪ .‬השווקים במרכז לונדון‬ ‫המשיכו גם הם לנסוק‪ ,‬אם כי הצמיחה באיזור‬ ‫הסיטי הייתה מעט יותר מתונה (‪ 4%‬לעומת‬ ‫‪.)4.4%‬‬ ‫בקנה אחד עם הציפיות‪ ,‬מצב ההיצע הרופף‬ ‫ברוב שווקי מרכז מזרח אירופה הביא לירידות‬ ‫בדמי השכירות או להיעדר שינוי במהלך‬ ‫הרבעון‪ ,‬למעט בוקרשט (שרשמה עלייה‬ ‫של ‪ 2.8%‬לרמה של ‪ 18.50‬יורו‪/‬מ"ר‪/‬חודש)‪.‬‬ ‫סנט פטרסבורג סבלה מהירידה החדה ביותר‬ ‫בשיעור השכירות בקרב שווקי איזור ‪,EMEA‬‬ ‫של לא פחות מ‪.22.5% -‬‬ ‫במזרח התיכון היו דיווחים מעורבים‪ .‬בעוד‬ ‫דמי שכירות נותרו יציבים בתל‪-‬אביב ובדובאי‬ ‫במהלך הרבעון‪ ,‬באבו דאבי הייתה עלייה‬ ‫של ‪ ,2.7%‬ל ‪( AED -1,900‬דירהם איחוד‬ ‫האמירויות הערביות) למ"ר‪/‬לשנה‪.‬‬ ‫תצרוכת‬ ‫טבלה ‪ :12‬ערכ כולל של עקאות‬ ‫‪250‬‬ ‫דמי שכירות סוג א'‬ ‫‪-‬‬ ‫פרטי‬ ‫‪Source: CBRE Research, Q1 2015‬‬ ‫התצרוכת הכוללת צנחה במהלך‬ ‫הרבעון(‪ , )-26.6%‬כאופייני לרבעונים‬ ‫ראשונים‪ .‬בהתחשב ברמת השיא בתצרוכת‬ ‫ברבעון הרביעי ב‪ ,2014-‬הירידה הייתה‬ ‫משמעותית יותר מאשר הירידה ב‪16.2 -‬‬ ‫האחוזים שנרשמו ברבעון הראשון בשנה‬ ‫שעברה‪ .‬עם זאת‪ ,‬התצרוכת ברבעון הראשון‬ ‫ב‪ 2015-‬עלתה ב‪ 3.9%-‬על בסיס שנתי‪ ,‬מה‬ ‫שמצביע על עלייה בדינאמיקת השוכרים‬ ‫בטווח הארוך‪.‬‬ ‫הירידה ברמות התצרוכת במהלך הרבעון‬ ‫הייתה דומה במערב אירופה(‪ )-26%‬ומרכז‪-‬‬ ‫מזרח אירופה (‪ . )-27%‬אבל בראשונות הייתה‬ ‫עלייה של ‪ 6.3%‬על בסיס שנתי ואילו שווקי‬ ‫מרכז‪-‬מזרח אירופה ירדו ב‪.6.6%-‬‬ ‫מדריד רשמה את הרבעון החזק ביותר‬ ‫הראשון שלה מאז ‪ 2013‬שכן החלה להתרחב‬ ‫אג'נדת הנדל"ן בקרב השוכרים‪ .‬בה בעת‪,‬‬ ‫בפריז נצפתה ירידה של ‪ 34.4%‬בתצרוכת‬ ‫בהמשך לפעילות שוק דלילה ברבעון האחרון‬ ‫ב‪ .2014-‬הירידה משקפת את המשך אי‬ ‫הוודאות לגבי הכלכלה הצרפתית‪.‬‬ ‫הביקוש באזור הסיטי בלונדון המשיך לגדול‬ ‫(ב‪ 12%-‬מאז הרבעון הקודם)‪ ,‬בעוד השוק‬ ‫בווסט אנד נסוג ב‪ ,28.1% -‬ל‪ 81,090-‬מ"ר‪.‬‬ ‫השוק הגלובלי על פי‬ ‫– רבעון ראשון ‪2015‬‬ ‫התצרוכת בדבלין ירדה באופן משמעותי‬ ‫לאחר נפילה של כמעט ‪ 60%‬במהלך הרבעון‪,‬‬ ‫אך היא חזקה עדיין על בסיס שנתי (‪.)71%+‬‬ ‫האווירה הגיאופוליטית והעסקית ברוסיה‬ ‫ממשיכה להכות בשווקי המשרד הרוסיים‪.‬‬ ‫מוסקבה רשמה ירידה של ‪ 30.5%‬ברמות‬ ‫תצרוכת למעט מתחת ‪ 143,000‬מ"ר‪ ,‬אך סנט‬ ‫פטרסבורג הפתיעה עם עלייה של ‪48.1%‬‬ ‫בתצרוכת במהלך הרבעון על אף תנאי השוק‪.‬‬ ‫משרדים פנויים‬ ‫שיעור המשרדים הפנויים הכולל ירד באופן‬ ‫חד ברבעון הראשון של ‪ ,2015‬כאשר מדד רמת‬ ‫הזמינות ‪ EU-28‬ירד ב‪ 24 -‬נקודות בסיס‪,‬‬ ‫ל‪.11.1%-‬‬ ‫גם אזור הסיטי בלונדון רשם ירידה של ‪76‬‬ ‫נקודות בסיס‪ ,‬הירידה החדה ביותר זה כמה‬ ‫רבעונים‪ .‬באופן דומה‪ ,‬המבורג ירדה ב‪68 -‬‬ ‫נקודות בסיס‪ ,‬ל‪ ,7.12%‬כמו גם ברלין (‪-49‬‬ ‫נקודות בסיס) ואזור הווסט אנד בלונדון (‪-27‬‬ ‫נקודות בסיס)‪ .‬כתוצאה מהביקוש החזק‬ ‫בשוק בדבלין‪ ,‬שיעור הזמינות המשיך במגמת‬ ‫הירידה שלו כשנפל ב‪ 56 -‬נקודות בסיס‬ ‫במהלך הרבעון ו‪ 250-‬נ"ב על בסיס שנתי‪.‬‬ ‫רוסיה נותרה אחת המדינות בעלות שיעורי‬ ‫זמינות המשרדים הגבוהים ביותר‪ ,‬כשסנט‬ ‫פטרסבורג רשמה עלייה של ‪ 270‬נקודות‬ ‫בסיס בשיעור הזמינות‪ ,‬מרמה של ‪13.42%‬‬ ‫ל‪ .16.11%-‬עם זאת‪ ,‬מוסקבה נראית עמידה‬ ‫יותר מבין שני שווקי המשרדים‪ ,‬עם עלייה‬ ‫דרמטית פחות בשיעור הזמינות שלה (‪11+‬‬ ‫נקודות בסיס)‪.‬‬ ‫השלמות בנייה‬ ‫השלמות הבנייה ברחבי ‪ EMEA‬בשנה‬ ‫האחרונה ממשיכות לאשש את מגמת‬ ‫המסירה החזקה שנצפתה בשווקי מרכז‪-‬‬ ‫מזרח אירופה‪ .‬שווקים כגון ברטיסלבה‪ ,‬פראג‪,‬‬ ‫בוקרשט‪ ,‬ואף סנט פטרסבורג רשמו כולם‬ ‫עליות ברמת השלמת בנייה‪ .‬מגמה זהה ניתן‬ ‫למצוא גם בקרב חלק מהשווקים הקטנים‬ ‫יותר במערב אירופה‪ ,‬לרבות וינה(‪, )46.6%‬‬ ‫ברלין ‪ )46.1%(,‬דיסלדורף(‪ )38.47%‬וציריך‬ ‫(‪.)33.3%‬‬ ‫בשווקים במרכז לונדון‪ ,‬בעוד השלמות הבנייה‬ ‫באזור הסיטי עלו ב‪ ,31.1%-‬בווסט אנד‬ ‫נרשמה ירידה של ‪ -54.3%‬באותה התקופה‪.‬‬ ‫הדבר משקף בחלקו הבדלים בתכנון ובפיתוח‬ ‫בין שני השווקים ‪.‬ההבדל בא לידי ביטוי גם‬ ‫בתחזיות להשלמות בנייה עתידיות‪ ,‬כאשר‬ ‫התחזיות להשלמת בנייה ב‪ 2015-2016‬בסיטי‬ ‫מגיעות ל‪ 36,2325-‬מ"ר בעוד הווסט אנד‬ ‫מפגר עם ‪ 27,7545‬מ"ר בלבד‪.‬‬ ‫מבין שווקי ‪ ,EMEA‬תחזית השלמות הבנייה‬ ‫הגבוהה ביותר היא בפריז‪ ,‬ועומדת על ‪1.8‬‬ ‫מיליון מ"ר בשנתיים הבאות‪ .‬מוסקבה מגיעה‬ ‫למקום שני‪ ,‬עם צפי להשלמות של מיליון‬ ‫וחצי מ"ר עד ‪ ,2016‬אך רק ‪ 204,000‬מ"ר‬ ‫מתוכן צפויות בשנת ‪ ,2016‬מה שמצביע על‬ ‫משנה זהירות בקרב יזמים‪.‬‬ ‫‬ ‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬ ‫‪%‬‬ ‫ש י נ ו י‬ ‫‬ ‫‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים‬ ‫‪ €‬למ”ר‬ ‫דמי שכירות לנכס‬ ‫‬ ‫אחרונים אחרונים‬ ‫לשנה‬ ‫מועדף מקומי‬ ‫עיר‬ ‫ארץ‬ ‫עלי ‬ ‫ה‬ ‫(מ״ר)‬ ‫שטחים‬ ‫פנויים ‪%‬‬ ‫אוסטריה‬ ‫וינה‬ ‫‪ € 25.75‬למ"ר לחודש‬ ‫‪309‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪1.98‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫בלגיה‬ ‫בריסל‬ ‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪285‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↑‬ ‫↑‬ ‫צ'כיה‬ ‫פראג‬ ‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬ ‫‪234‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫צרפת‬ ‫ליון‬ ‫‪ € 280‬למ"ר לשנה‬ ‫‪280‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪7.69‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫ת‬ ‫צרפ ‬ ‫מרסי‬ ‫‪ € 300.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪300‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪11.11‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫צרפת‬ ‫פאריס‬ ‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪800‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫גרמניה‬ ‫ברלין‬ ‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪270‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫גרמניה‬ ‫פרנקפורט‬ ‫‪ € 39.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪468‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.63‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫גרמניה‬ ‫המבורג‬ ‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪294‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.08‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫גרמניה‬ ‫מינכן‬ ‫‪ € 33.5‬למ"ר לחודש‬ ‫‪402‬‬ ‫‪1.52‬‬ ‫‪1.52‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫הונגריה‬ ‫בודפשט‬ ‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪240‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫אירלנד‬ ‫דבלין‬ ‫‪ € 511.3‬למ"ר לשנה‬ ‫‪511.3‬‬ ‫‪5.64‬‬ ‫‪35.62‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫איטליה‬ ‫מילאנו‬ ‫‪ € 490.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪490‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪2.08‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫איטליה‬ ‫רומא‬ ‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪380‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪- 5.00‬‬ ‫↓‬ ‫↔‬ ‫הולנד‬ ‫אמסטרדם‬ ‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪345‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫הולנד‬ ‫רוטרדם‬ ‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪225‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫נורבגיה‬ ‫אוסלו‬ ‫‪ Nok 4,250‬למ"ר לשנה‬ ‫‪491.08‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪na‬‬ ‫↓‬ ‫פולין‬ ‫וורשה‬ ‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪294‬‬ ‫‪-2.00‬‬ ‫‪- 5.77‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫פורטוגל‬ ‫ליסבון‬ ‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪222‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫רומניה‬ ‫בוקרשט‬ ‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪222‬‬ ‫‪2.78‬‬ ‫‪2.78‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫רוסיה‬ ‫מוסקבה‬ ‫‪ $ 900‬למ"ר לשנה‬ ‫‪837.91‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-25.00‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫רוסיה‬ ‫פטסבורג‬ ‫‪ $ 411‬למ"ר לשנה‬ ‫‪382.65‬‬ ‫‪-22.45‬‬ ‫‪- 48.63‬‬ ‫↑‬ ‫↑‬ ‫סרביה‬ ‫בלגר ד‬ ‫‪ € 15.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪186‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪3.33‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫סלובקיה‬ ‫ברטיסלבה‬ ‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪192‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫ספר ד‬ ‫ברצלונה‬ ‫‪ €18.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪216‬‬ ‫‪1.41‬‬ ‫‪1.41‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫ספר ד‬ ‫מדריד‬ ‫‪ € 25.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪306‬‬ ‫‪0.99‬‬ ‫‪4.08‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫שוייץ‬ ‫ג'נבה‬ ‫‪ CHF 900.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪862.93‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-2.70‬‬ ‫‪na‬‬ ‫‪na‬‬ ‫שוייץ‬ ‫ציריך‬ ‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪791.02‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫↑‬ ‫‪na‬‬ ‫בריטניה‬ ‫בירמינגהם‬ ‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪446.38‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪5.26‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫בריטניה‬ ‫בריסטול‬ ‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪424.06‬‬ ‫‪1.79‬‬ ‫‪3.64‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫בריטניה‬ ‫אדינבורו‬ ‫‪ £ 90.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪446.38‬‬ ‫‪1.69‬‬ ‫‪5.26‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫בריטניה‬ ‫גלסגו‬ ‫‪ £ 29.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪438.94‬‬ ‫‪3.51‬‬ ‫‪9.26‬‬ ‫↓‬ ‫↑‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון סיטי‬ ‫‪ £ 65.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪967.15‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫‪11.11‬‬ ‫↑‬ ‫↓‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון מערב‬ ‫‪ £ 117.50‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪4.44 1,748.30‬‬ ‫‪11.91‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫בריטניה‬ ‫מנצ'סטר‬ ‫‪ £ 32.00‬לרגל רבוע לשנה‬ ‫‪3.23‬‬ ‫‪6.67‬‬ ‫↓‬ ‫↓‬ ‫‪476.13‬‬ ‫‪7‬‬ ‫נדל”ן מסחרי‬ ‫זה עסק למקצוענים‪.‬‬ ‫אנחנו במאן נכסים מבינים את האחריות בחיפוש אחר הפתרון הנדל”ני הרצוי‬ ‫עבורך‪ .‬אם זה מסחרי‪ ,‬עסקי‪ ,‬תעשייתי או כל צורך אחר נדע לתת לך מענה‪.‬‬ ‫למעלה מ‪ 30-‬שנה אנו מעניקים שירותי ייעוץ וליווי לחברות בינלאומיות‪ ,‬שיווק‬ ‫פרויקטים והשקעות בארץ ובחו”ל‪.‬‬ ‫מאן נכסים | ‪| 03-5616161‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪www.man.co.il‬‬ ‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬ ‫עורכי משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב‪ ,‬ירון שחר עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית‬ ‫אי‪-‬דוק כתובת לתגובות‪[email protected] :‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות‬ ‫המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי‬ ‫את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת‬ ‫כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע‬ ‫זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬