‫סקר שוק‬ ‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אפריל ‪2012‬‬ ‫מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪ :‬רבעון ראשון ‪2012‬‬ ‫על סדר היום‬ ‫מח' מחקר מאן נכסים‬ ‫מדד מאן לרבעון הראשון של שנת ‪ 2012‬מצביע על עלייה של‬ ‫‪ 3.9%‬באיתנות שוק המשרדים‪ .‬רבעון זה ממשיך את מגמת העלייה‬ ‫במדד שהחלה בשנת ‪ 2009‬והביאה את מדד מ‪.‬א‪.‬ן לרמת שיא של‬ ‫‪ ,193.1‬לעומת רמה של ‪ 190.7‬שהייתה לפני פרוץ המשבר הכלכלי‪.‬‬ ‫אנו מעריכים כי בטווח הקצר יחל תהליך של התייצבות במדד‪,‬‬ ‫תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של משרדים‪ .‬ברבעון זה העלייה‬ ‫במדד נובעת מעליית מחירים ותפוסה באזור תל אביב בעוד בשאר‬ ‫האזורים בארץ קיימת מגמה מעורבת‪.‬‬ ‫במהלך הרבעון הראשון‪ ,‬היצע המשרדים בישראל המשיך לענות על‬ ‫הביקוש הגבוה לשטחי משרדים איכותיים‪ .‬לעת עתה הגידול בהיצע‬ ‫המשרדים לא הצליח להביא להתייצבות ברמת המחירים והתפוסה‪.‬‬ ‫אנו צופים כי בטווח הקצר היצע המשרדים הקיים והפרויקטים‬ ‫שבהתהוות יענו על הביקוש ורמת המחירים והתפוסה תשמר‪ .‬עם‬ ‫זאת‪ ,‬בשנתיים הקרובות פרויקטים משמעותיים וקבוצות רכישה‬ ‫צפויים להוסיף להיצע המשרדים הקיים מאות אלפי מטרים של‬ ‫שטחי משרדים‪ ,‬מה שעלול לגרום לשינוי מגמה‪ .‬בטווח הקצר מוקד‬ ‫הבעיה הינו באזור בני ברק‪-‬פ"ת בו הולכים ונבנים מגדלי משרדים‬ ‫רבים; בטווח הארוך יותר אנו מעריכים כי גם אזור ת"א יסבול‬ ‫מעודפי היצע משמעותיים עם הבשלת הפרויקטים בדרך מנחם בגין‬ ‫ובדרך יגאל אלון‪.‬‬ ‫מהו מדד מאן?‬ ‫מדד מאן למצב שוק‬ ‫הנדל"ן המניב בישראל‬ ‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן המשרדי‬ ‫בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי‬ ‫מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש‬ ‫הגדולים בארץ‪ .‬המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד‬ ‫המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד‬ ‫יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון הראשון של שנת ‪ ,2005‬כערך‬ ‫לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את‬ ‫מגמת השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬ ‫סקר שוק‬ ‫מהי מטרת המדד?‬ ‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק הנדל"ן‬ ‫המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬הוודאות של השחקנים בשוק‪,‬‬ ‫מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם‬ ‫יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי‬ ‫ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל‬ ‫ההחלטה לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬ ‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות מערב אירופה‪ ,‬בהן‬ ‫נאספת אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪,‬‬ ‫מחירי מכירה בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף המשך בעמ' ‪2‬‬ ‫מידטאון מנהטן‬ ‫סקר שוק‬ ‫השוק הגלובלי‬ ‫‪CBRE‬‬ ‫ראה גרף למטה‬ ‫‪193.1‬‬ ‫‪185.8‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪190.7 190.7‬‬ ‫‪177.3 177.3‬‬ ‫‪172.5 174.8‬‬ ‫‪167.1‬‬ ‫‪161.7‬‬ ‫‪174.4 172.3‬‬ ‫‪152.8‬‬ ‫‪147.4‬‬ ‫‪156.4‬‬ ‫‪143.9‬‬ ‫‪138.0 139.4‬‬ ‫‪144.4‬‬ ‫‪154.9‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪150.3‬‬ ‫‪134.6‬‬ ‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬ ‫‪128.4‬‬ ‫‪140‬‬ ‫‪118.2‬‬ ‫‪109.8 112.8‬‬ ‫‪+7.5%‬‬ ‫‪7% +3.2%‬‬ ‫‪+4.8% +8.6%‬‬ ‫‪+2.7% +4.8%‬‬ ‫‪+8.6% +11.‬‬ ‫‪+7.5% +2.7%‬‬ ‫‪+4.9%‬‬ ‫‪+3.2% +4.3‬‬ ‫‪+4.3% +8.0%‬‬ ‫‪+8.0%‬‬ ‫‪+5.0% +4.9%‬‬ ‫‪+11%‬‬ ‫‪+11%‬‬ ‫‪+1.0%‬‬ ‫‪+1.0% +3.2%‬‬ ‫‪+2.5% +3.7%‬‬ ‫‪+1.3% +1.4%‬‬ ‫‪+3.2% +2.5%‬‬ ‫‪+1.4%‬‬ ‫‪+5.8% +3.3%‬‬ ‫‪+3.7% +5.8%‬‬ ‫‪+3.3% +3.2%‬‬ ‫‪+3.2% +1.3%‬‬ ‫‪+4.8%‬‬ ‫‪+4.8% ++3.9%‬‬ ‫‪. %‬‬ ‫‪161.5‬‬ ‫‪180‬‬ ‫‪120‬‬ ‫‪100.0 102.1‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪+2.1%‬‬ ‫‪+2.1%‬‬ ‫‪60‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪-1.2%‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪Q1 12‬‬ ‫‪Q4 11‬‬ ‫‪Q3 11‬‬ ‫‪Q2 11‬‬ ‫‪Q1 11‬‬ ‫‪Q4 10‬‬ ‫‪Q3 10‬‬ ‫‪Q2 10‬‬ ‫‪Q1 10‬‬ ‫‪Q4 09‬‬ ‫‪Q3 09‬‬ ‫‪Q2 09‬‬ ‫‪Q1 09‬‬ ‫‪Q4 08‬‬ ‫‪Q3 08‬‬ ‫‪Q2 08‬‬ ‫‪Q1 08‬‬ ‫‪Q4 07‬‬ ‫‪Q3 07‬‬ ‫‪Q2 07‬‬ ‫‪Q1 07‬‬ ‫‪Q4 06‬‬ ‫‪Q3 06‬‬ ‫‪Q2 06‬‬ ‫‪Q1 06‬‬ ‫‪Q4 05‬‬ ‫‪Q3 05‬‬ ‫‪Q2 05‬‬ ‫‪Q1 05‬‬ ‫‪0‬‬ ‫סקר שוק‪-‬רבעון ‪2012 1‬‬ ‫רבעון זה ממשיך להצביע על יציבות תחום הנדל"ן‬ ‫המניב בישראל‪ ,‬יציבות המגיעה על רקע הנתונים‬ ‫החיוביים של כלכלת ישראל‪ .‬ברבעון הראשון של‬ ‫‪ 2012‬מסתמן מעבר ממגמה של עליית מחירים‬ ‫ותפוסה למגמה מעורבת‪.‬‬ ‫תל‪-‬אביב ממשיכה לבלוט לטובה עם עליית‬ ‫מחירים מתונה‪ .‬השילוב בין מיעוט פרויקטים‬ ‫בשיווק ורמת ביקושים גבוהה גרם לעליית מחירים‬ ‫באזור זה‪ ,‬שהגיע לרמת תפוסה מלאה‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬אנו מעריכים כי במהלך השנתיים‬ ‫הקרובות פרויקטים משמעותיים בתחום‬ ‫המשרדים ישווקו‪ ,‬מה שעשוי להביא לשינוי‬ ‫מגמה‪.‬‬ ‫בתחום המסחרי אנו ממשיכים לראות ביקושים‬ ‫גבוהים‪ ,‬עם דגש על חנויות במרכזי הערים‬ ‫ובקניונים‪.‬‬ ‫התשואה הממוצעת על נכסים מניבים הינה‬ ‫כ‪ 8%-‬כתוצאה מריבית נמוכה והיצע שוק נמוך‪.‬‬ ‫תחום המשרדים‬ ‫ברבעון הראשון של ‪ 2012‬אנו רואים מגמה‬ ‫מעורבת עם יציבות בשעורי התפוסה‪ .‬תל‪-‬אביב‬ ‫בולטת לטובה עם עליית מחירים קלה לצד עליה‬ ‫בתפוסה‪ .‬שכ"ד ממוצע למ"ר בתל אביב עומד‬ ‫על ‪ ,₪ 100‬והוא מהווה עליה קלה לעומת שכ"ד‬ ‫ממוצע של ‪ ₪ 95‬למ"ר ברבעון הרביעי‪.‬‬ ‫בפתח תקווה ונתניה נרשמו ירידות מחירים‬ ‫קלות לצד יציבות בשיעורי התפוסה‪ .‬שכר הדירה‬ ‫הממוצע הינו ‪ ₪ 65‬למ"ר לעומת ‪ ₪ 67‬ברבעון‬ ‫הקודם‪.‬‬ ‫גם בנתניה היצע השטחים הריקים מתחיל לתת‬ ‫את אותותיו ושכר הדירה הממוצע ירד ל‪55₪ -‬‬ ‫למ"ר לעומת ‪ ₪ 57‬למ"ר ברבעון הקודם‪.‬‬ ‫אנו עדיין מעריכים כי למרות העלייה במדד‬ ‫ואיתנות שוק המשרדים ברבעון השלישי של‬ ‫‪ 2013‬צפוי זעזוע כתוצאה מעליה משמעותית של‬ ‫שטחים פנויים במיוחד באזור המרכז‪ .‬להערכתנו‪,‬‬ ‫בתקופה זו צפויים להתווסף כ‪ 600,000 -‬מ"ר‬ ‫להשכרה‪.‬‬ ‫תחום המסחר‬ ‫בתחום המסחר נרשמה יציבות מחירים ותפוסה‬ ‫ברחבי הארץ ורמות התפוסה ממשיכות להיות‬ ‫גבוהות‪ .‬עם זאת‪ ,‬לאור המחאה החברתית ניכר‬ ‫כי חלק מהחברות הגדולות מצמצמות את תכנית‬ ‫ההתרחבות שלהן‪ ,‬מה שעשוי להשפיע על דמי‬ ‫השכירות בחלק מהאזורים‪.‬‬ ‫תחום הלוגיסטיקה‬ ‫תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות וליהנות מיציבות‬ ‫ברמת המחירים ושעורי התפוסה‪.‬‬ ‫המשך מעמ' ‪1‬‬ ‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים‪,‬‬ ‫וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות‬ ‫לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות‬ ‫המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪,‬‬ ‫והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי‬ ‫עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬ ‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה‬ ‫למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים‬ ‫בתחום באופן שוטף‪.‬‬ ‫מה משקף המדד?‬ ‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬ ‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון‬ ‫שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין‬ ‫העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות‬ ‫בהן קיים שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים‬ ‫יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף את מצב‬ ‫שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים‪ .‬כפי שניתן‬ ‫לראות בגרף‪ ,‬התוצאות משקפות את התנהגות שוק‬ ‫המשרדים מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון הראשון של‬ ‫‪ 2012‬כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 2011 4‬לרבעון ‪ 1‬ב‪2012-‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫קטגורי ‬ ‫ה‬ ‫‬ ‫תל‪-‬אביב‬ ‫רמת גן‬ ‫הרצליה‬ ‫רעננה‬ ‫פתח‬ ‫תקווה‬ ‫נתניה‬ ‫רחובות‬ ‫לוד‬ ‫חיפה‬ ‫ירושלים‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫משרד‬ ‫מסחר‬ ‫תעשיה‬ ‫לוגיסטיקה ואחסנה‬ ‫רבעון ‪ 2011 4‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫רבעון ‪2012 1‬‬ ‫תפוסה שכ”ד חודשי מחיר מכירה‬ ‫ממוצע‬ ‫ממוצעת ממוצע‬ ‫למ”ר (‪ ) ₪‬למ”ר (‪)₪‬‬ ‫(‪)%‬‬ ‫‪9 5‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‪95 ₪‬‬ ‫‪91‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪30,000 ₪‬‬ ‫‪200 ₪‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪7,958 ₪‬‬ ‫‪53 ₪‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪7,161 ₪‬‬ ‫‪48 ₪‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪93‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪19,500 ₪‬‬ ‫‪130 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪9,000 ₪‬‬ ‫‪60 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪7,725 ₪‬‬ ‫‪52 ₪‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪95‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪8,498 ₪‬‬ ‫‪57 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪6,953 ₪‬‬ ‫‪46 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪10,043 ₪‬‬ ‫‪67 ₪‬‬ ‫‪92‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪15,450 ₪‬‬ ‫‪103 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪65 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪10,043 ₪‬‬ ‫‪67 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪13,500 ₪‬‬ ‫‪90 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪8,498 ₪‬‬ ‫‪57 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪90 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪14,250 ₪‬‬ ‫‪95 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪55 ₪‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪7,725 ₪‬‬ ‫‪52 ₪‬‬ ‫‪88‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪11,588 ₪‬‬ ‫‪77 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪26 ₪‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪3,863 ₪‬‬ ‫‪26 ₪‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪31 ₪‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪4,635 ₪‬‬ ‫‪31 ₪‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪58 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪8,400 ₪‬‬ ‫‪58 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪70 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪10,043 ₪‬‬ ‫‪67 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪40 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪5,562 ₪‬‬ ‫‪37 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪35 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪5,253 ₪‬‬ ‫‪35 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪62 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪9,270 ₪‬‬ ‫‪62 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪88 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪88 ₪‬‬ ‫‪87‬‬ ‫‪13,133 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪41 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪37 ₪‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪5,555 ₪‬‬ ‫‪37 ₪‬‬ ‫‪86‬‬ ‫‪65 ₪‬‬ ‫‪83‬‬ ‫‪8,400 ₪‬‬ ‫‪60 ₪‬‬ ‫‪83‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪39 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪5,871 ₪‬‬ ‫‪39 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪36 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫‪5,408 ₪‬‬ ‫‪36 ₪‬‬ ‫‪85‬‬ ‫ברבעון ‪ 1‬התשואה של הנכסים המניבים ‪ 8%‬כתוצאה מריבית נמוכה והצע נכסים נמוך‪ .‬הסקר נעשה על פי‬ ‫מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים לפי שער‬ ‫‪ ₪ 3.7‬ל‪ $ -‬עבור נכסים בגימור מלא‬ ‫‪1 00 ₪‬‬ ‫‪200 ₪‬‬ ‫‪53 ₪‬‬ ‫‪48 ₪‬‬ ‫‪80 ₪‬‬ ‫‪130 ₪‬‬ ‫‪60 ₪‬‬ ‫‪52 ₪‬‬ ‫‪85 ₪‬‬ ‫‪140 ₪‬‬ ‫‪57 ₪‬‬ ‫‪46 ₪‬‬ ‫‪70 ₪‬‬ ‫‪103 ₪‬‬ ‫‪15,000 ₪‬‬ ‫‪30,000 ₪‬‬ ‫‪7,958 ₪‬‬ ‫‪7,161 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪19,500 ₪‬‬ ‫‪9,000 ₪‬‬ ‫‪7,725 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪21,000 ₪‬‬ ‫‪8,498 ₪‬‬ ‫‪6,953 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪15,450 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪13,500 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪13,500 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪8,250 ₪‬‬ ‫‪12,000 ₪‬‬ ‫‪3,863 ₪‬‬ ‫‪4,635 ₪‬‬ ‫‪8,400 ₪‬‬ ‫‪10,500 ₪‬‬ ‫‪6,000 ₪‬‬ ‫‪5,253 ₪‬‬ ‫‪9,270 ₪‬‬ ‫‪13,133 ₪‬‬ ‫‪6,180 ₪‬‬ ‫‪5,555 ₪‬‬ ‫‪9,750 ₪‬‬ ‫‪12,750 ₪‬‬ ‫‪5,871 ₪‬‬ ‫‪5,408 ₪‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬ ‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬ ‫דבר העורך‬ ‫בגיליונות הקודמים של שנת ‪ 2011‬נפלה טעות בשיעורי התפוסה בשטחים מסחריים ‪ -‬עמכם הסליחה‬ ‫‪4‬‬ ‫קוראים יקרים‪,‬‬ ‫אנו שמחים להציג את סקירתנו לרבעון הראשון של‬ ‫שנת ‪.2012‬‬ ‫שנת ‪ 2012‬צפויה להיות שנה מעניינת בתחום‬ ‫המשרדים‪ .‬אנו מעריכים כי באזורים בהם שיעור‬ ‫התפוסה גבוה כיום‪ ,‬כגון הרצליה פיתוח‪ ,‬רמת החייל‬ ‫ומתחם הבורסה‪ ,‬רמת המחירים תישאר יציבה‪ ,‬בעוד‬ ‫שאזורים אחרים‪ ,‬כגון קריית אריה‪ ,‬פ"ת ובני‪-‬ברק‬ ‫יאלצו להתמודד עם היצע גדול וביקוש מוגבל‪,‬‬ ‫דבר אשר צפוי לגרור ירידת מחירים עם השלמת‬ ‫פרוייקטים רבים באזורים אלו לקראת סוף השנה‪.‬‬ ‫אנו צופים כי הביקוש למשרדים באזורי ההיי טק‬ ‫יושפע בעיקר מחברות בינלאומיות אשר יגדילו את‬ ‫נוכחותן בישראל או יפתחו מרכזים חדשים כתוצאה‬ ‫מרכישות ומיזוגים של חברות ישראלית בעלות ידע‬ ‫והון אנושי‪ ,‬אשר ממשיך למשוך את תשומת הלב של‬ ‫חברות גדולות דוגמת ‪ Apple, Facebook‬ועוד‪.‬‬ ‫ברצוני לציין כי כל סקרי ומחקרי השוק הנעשים על‬ ‫ידינו הם לאחר בדיקה מעמיקה ויסודית של האזורים‬ ‫הנסקרים‪.‬‬ ‫גיליון זה יוצא לאור בערב חג הפסח וברצוני לאחל‬ ‫לכולכם חג שמח‪.‬‬ ‫ג'קי מוקמל‬ ‫‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬ ‫עסקאות‪ 2012‬של מאן נכסים‬ ‫פורום הנדל"ן‬ ‫מדור‬ ‫אל מול האתגרים השונים מבית ומחוץ‪ ,‬מאן‬ ‫נכסים שמה למטרה להוביל את תחום הייעוץ‬ ‫הנדל"ני בישראל‪ .‬על מנת לעמוד בסטנדרטים‬ ‫המקובלים בעולם ובענף מתוך ראייה‬ ‫אסטרטגית‪ ,‬קודם מערך הייעוץ בחברה תוך‬ ‫שימוש בכלים מתקדמים והכול על מנת להציב‬ ‫רף גבוה של שירות ויצירת ערך מוסף ללקוחות‬ ‫בהווה ובעתיד‪ .‬כחלק מפעילות זו‪ ,‬לאחרונה‬ ‫ייסדה מאן נכסים את פורום הנדל"ן‪ ,‬אשר‬ ‫שותפיו הנם נציגי חברות‪ ,‬מהבכירות במשק‬ ‫הישראלי ואף בעולם כולו וחלקן הגדול נמנה‬ ‫עם לקוחותיה של מאן (לדוגמא‪ :‬גוגל‪ ,‬טבע‪,‬‬ ‫אינטל‪ ,‬יבם‪ ,‬גו'נסון‪ ,HP ,‬סיסקו ועוד)‪ .‬לרוב‬ ‫מדובר בנושאי תפקיד בתחום הנכסים‪ ,‬כספים‬ ‫ותפעול‪.‬‬ ‫מטרת הפורום הינו פיתוח דיאלוג מקצועי‬ ‫בתחומי העניין הרלוונטיים ומפגש של‬ ‫דעות וחברות‪ .‬אנו מאמינים שהפורם יוביל‬ ‫לשיתופי פעולה‪ ,‬הפרייה הדדית והעלאת רמת‬ ‫המקצועיות של התחום‪ ,‬כאשר כל חבריו‬ ‫יכולים לצאת נשכרים‪.‬‬ ‫כיריית פתיחה של המיזם‪ ,‬התכנסנו בתאריך‬ ‫‪ 19.1.2012‬במתחם הגולף‬ ‫של קיסריה לבוקר‬ ‫מהנה יחד עם קהל‬ ‫המשתתפים לכינוס‬ ‫הראשון‪ .‬לאחר היכרות‬ ‫של המוזמנים השונים‬ ‫והצגת החברות‪ ,‬בילינו‬ ‫בארוחת בוקר בנמל‬ ‫העתיק של קיסריה‪ .‬המפגש כלל גם הרצאה בנושא‬ ‫‪ working environment @ Google‬אשר‬ ‫ניתנה על ידי דודי ברטל מגוגל ישראל‪ .‬לאור ההיענות‬ ‫הגבוהה והפידבקים החיוביים שקיבלנו לאחר הכנס‪,‬‬ ‫אנו מצפים למפגש הבא אשר יכלול תכנים מקצועיים‬ ‫ועדכונים לגבי הענף בכללותו‪ .‬אנו כבר עמלים על‬ ‫תכנים חדשים ומבטיחים שהמפגש הבא לא ייפול‬ ‫ברמתו מקודמו‪.‬‬ ‫מצפים לראותכם בכינוס הבא‪,‬‬ ‫משפחת מאן נכסים ו‪CBRE -‬‬ ‫המשתתפים בפורום הנדל"ן‪ :‬עינב דהרי (מיקרוסופט); הלל בוק (ריטאליקס); מירי כהן ואשרת מוזס (טלמאפ); יובל אוחנה (ורינט); עובדיה חינגלי (‪ ;)HP‬אסף גבעתי (מטריקס); אילן מירובסקי (קוואלקום); דודי בר טל (גוגל); חיים לביא‬ ‫((‪ ;BMC‬גל אבידן‪ ,‬ורד רגב וירכי בן שמעון (אינטל); שמאי קמה ושוקי פלפל (בזק); משה רזון (מירס); יהודה אדר וגברי לביא (קומברס); שגיא בן שלוש‪ ,‬ארנן בן דוד ושי לנקרי (אומריקס); רחלי פוירשטיין (אריקסון); יואב גרמי ורן סימקה‬ ‫(אמדוקס); רוני שמש וצפריר בנור (‪ ;)IBM‬אודי כץ ואורלי רוזן (מלנקוס); בני הארתי (גוג'י )‬ ‫חיים אגי‪ ,‬ג'קי מוקמל‪ ,‬אסי אגי‪ ,‬אריאל מוקמל‪ ,‬אמנון אהרונוף‪ ,‬מורדי גביסון‪ ,‬סמדר מיכאלוב‪ ,‬רועי סילוני‪ ,‬ניר מאור‪ ,‬אפרת טייטלבוים ויעל מידן ברק (מאן נכסים)‬ ‫‪5‬‬ ‫סקר שוק – מידטאון מנהטן רבעון רביעי ‪2011‬‬ ‫‪ EMEA‬סקירה‬ ‫תשקיף‬ ‫ברבעון הרביעי של ‪ ,2011‬אינדיקטורים כלכליים‬ ‫לאומיים הצביעו על כך שהכלכלה האמריקאית‬ ‫נותרה יציבה למרות המשבר הנוכחי באירופה‪.‬‬ ‫בארה"ב‪ ,‬מיתון כפול (‪ )double-dip‬לא נראה‬ ‫לעין וההתאוששות האיטית המשיכה לאורך‬ ‫הרבעון‪ .‬שוק הנדל"ן המסחרי בניו‪-‬יורק התנהל‬ ‫בדפוס דומה‪ ,‬עם תוצאות קונסיסטנטיות בכל‬ ‫שלושת שווקי המשרדים‪.‬‬ ‫פעילות ההשכרה במידטאון של ‪ 3.66‬מיליון רגל‬ ‫רבוע ברבעון הרביעי עלתה בלא פחות מ‪14%-‬‬ ‫לעומת ‪ 3.20‬מיליון רגל רבוע ברבעון השלישי‬ ‫ואף עלתה על ממוצע רבעוני של חמש שנים‬ ‫העומד על ‪ 3.54‬מיליון רגל רבוע‪ .‬הישג מרשים‬ ‫זה ברבעון הרביעי הומרץ בזכות היקפי ההשכרה‬ ‫באזורי הגראנד סנטרל‪ ,‬טיימס‪-‬סקוור‪/‬ווסט‬ ‫סייד ותחנת פן‪ ,‬אשר בכולם עלו על ממוצעים‬ ‫היסטוריים‪ .‬היקף השכירות השנתי עמד על‬ ‫‪ 16.77‬מיליון רגל רבוע – ההיקף הגדול ביותר‬ ‫משנת ‪.2006‬‬ ‫העסקה הגדולה ביותר ברבעון זה – של כ‬ ‫‪ 339,000‬רגל רבוע של ‪Young & Rubicam‬‬ ‫בקולומבוס סירקל ‪ – 3‬כללה רכישה של דירות‬ ‫מסחריות בהיקף של ‪ 214,000‬רגל רבוע והשכרה‬ ‫של ‪ 125,000‬רגל רבוע‪ .‬העסקה השנייה בגודלה‬ ‫הייתה חידוש שכירות של ‪Credit Agricole‬‬ ‫‪ SA‬של ‪ 330,000‬רגל רבוע באווניו אוף דה‬ ‫אמריקס ‪ 1301‬בנובמבר‪.‬‬ ‫הצעות הנדל"ן הגדולות ביותר ברבעון הועלו‬ ‫לרשת בדצמבר והמובילות שבהן היו ‪178,000‬‬ ‫רגל רבוע לשכירות משנה של ‪Li & Fung‬‬ ‫‪ USA‬בברודווי ‪ 1359‬ושטח של ‪ 147,000‬רגל‬ ‫רבוע בהשכרה ישירה בפארק אווניו ‪.399‬‬ ‫פעילות השכרה חזקה ברבעון הרביעי קיזזה‬ ‫את זמינות הנדל"ן החדש בשוק‪ ,‬והובילה‬ ‫לספיגה חיובית רבעונית של ‪ 920,000‬רגל‬ ‫רבוע ולספיגה חיובית שנתית של ‪ 1.55‬מיליון‬ ‫רגל רבוע ב‪.2011-‬‬ ‫רמת הזמינות הכללית במידטאון הייתה‬ ‫יציבה יחסית‪ ,‬כאשר הרבעון הרביעי הסתיים‬ ‫ברמה של ‪ ,11.3%‬שמשקפת ירידה נטו של‬ ‫‪ 0.4‬נקודות מרמה של ‪ 11.7%‬ברבעון השלישי‪.‬‬ ‫בתקופה המקבילה בשנה שעברה רמת הזמינות‬ ‫עמדה על ‪ .12.2%‬זמינות השכרת‪-‬משנה‬ ‫שמרה על יציבות במהלך הרבעון ובסוף השנה‬ ‫עמדה על ‪ ,2.6%‬המהווה ירידה של ‪5.1%‬‬ ‫מהשיא האחרון ברבעון השני של ‪.2009‬‬ ‫הממוצע של דמי השכירות המבוקשים עלה‬ ‫ב‪ 1.86-‬דולר נטו ל‪ 62.43-‬דולר לרגל רבוע‬ ‫במהלך הרבעון הרביעי לעומת ‪ 60.57‬דולר‬ ‫ברבעון השלישי‪ .‬בתקופה המקבילה בשנה‬ ‫שעברה הממוצע עמד על ‪ 55.98‬דולר לרגל‬ ‫רבוע במידטאון‪.‬‬ ‫גרף‪ :‬ממוצע דמי שכירות מבוקשים‬ ‫שוק המשרדים‬ ‫דמי השכירות באירופה נותרו בדרך כלל יציבים זה‬ ‫הרבעון השלישי ברציפות‪ .‬מדד השכירות ‪EU-27‬‬ ‫של ‪ CBRE‬עלה ב‪ 0.2%-‬בלבד לרבעון‪ ,‬ומייצג עליה‬ ‫שנתית של אחוז אחד בלבד‪.‬‬ ‫בערים ספורות ממשיכה העלייה בדמי השכירות‬ ‫לנוכח הרקע הכלכלי הנוכחי‪ .‬העליות ברבעון הרביעי‬ ‫היו בעיקרן זניחות‪ ,‬פרט למוסקבה ולוורשה‪ ,‬בהן דמי‬ ‫השכירות עלו ב‪ 4%-‬בקירוב‪ .‬באף אחד מהשווקים‬ ‫הגדולים לשטחי משרד במערב אירופה נרשם כל‬ ‫שינוי בדמי השכירות במהלך הרבעון‪ .‬בין השווקים‬ ‫בהם נצפתה ירידה בדמי השכירות‪ ,‬רובם הגדול‬ ‫ממוקמים בכלכלות מקרטעות בדרום אירופה או‬ ‫בשווקים הסובלים מעודף היצע‪ ,‬כמו סופיה ובלגרד‪.‬‬ ‫בערים אחדות דמי השכירות נותרו סטטיים‪ ,‬כגון‬ ‫דבלין ומדריד‪ ,‬אם כי גם שם צפויות ירידות ברבעונים‬ ‫הקרובים לפני שערכי השכירות יתייצבו‪.‬‬ ‫באופן כללי‪ ,‬רמות הדרישה נותרו גבוהות‪ ,‬לרבות‬ ‫אלה לבניינים באיכות גבוהה‪ .‬שטחים סוג ב' לרוב‬ ‫אינם מצליחים לעורר מספיק עניין בקרב שוכרים‪,‬‬ ‫וברב המקרים מוצעים בהנחות משמעותיות‪.‬‬ ‫ביקוש למשרדים‬ ‫הרקע הכלכלי הנוכחי תורם לרמה גבוהה של‬ ‫זהירות בשווקי הנדל"ן‪ ,‬וחששותיהם של שוכרים‬ ‫מהתחייבויות לשטחים גדולים ממשיכות למתן את‬ ‫רמות הפעילות‪.‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬ברבעון הרביעי התצרוכת הכוללת למשרדים‬ ‫בשווקים האירופאים עלתה מעט בהשוואה לרבעון‬ ‫הקודם‪ ,‬אם כי העלייה נראתה בעיקר במרכז‪-‬מזרח‬ ‫אירופה‪ ,‬בייחוד במוסקבה‪ .‬בהשוואה שנתית‪ ,‬היקפי‬ ‫השכירות מקבילים לאלה בשנה שעברה‪ .‬שינוי‬ ‫קל נצפה בדפוסי הביקוש בשווקים ברוב הערים‬ ‫המרכזיות במערב אירופה‪ ,‬פרט לירידה בפריז אשר‬ ‫היוותה משקל נגד לעליות בלונדון‪ .‬באופן כללי‪,‬‬ ‫התצרוכת הכוללת ב‪ 2011-‬הייתה נמוכה מעט‬ ‫בהשוואה לרמות שראינו ב‪ .2010-‬לונדון בלטה‬ ‫בהיחלשותה‪ ,‬אשר נבעה בין היתר מירידה בביקוש‬ ‫מצד מוסדות פיננסיים‪ .‬בניגוד לשירותים פיננסיים‪,‬‬ ‫שוכרים מתחום הטכנולוגיה נעשו לאחרונה פעילים‬ ‫יותר והם מייצגים מקור ביקוש מרכזי במספר‬ ‫שווקים‪.‬‬ ‫החלטות בנוגע למיקום הספציפי נותרו תלויות‬ ‫בהבדלי מחיר בתוך הערים‪ ,‬ואנו שוב עדים לנטייה‬ ‫להתמרכזות‪ ,‬כאשר שוכרים תאגידיים חוזרים לאזורי‬ ‫עסקים מרכזיים במספר שווקים על מנת לנצל את‬ ‫חולשת הענף הנוכחית‪ .‬קבלת ההחלטות רגישה‬ ‫מאוד גם לאפקט הפוטנציאלי של מדיניות חדשה‬ ‫וצעדים כלכליים עליהם מחליטות הממשלות יחד‬ ‫עם התפתחויות חדשות בגוש האירו‪.‬‬ ‫משרדים פנויים‬ ‫היצע הגיע לשיא באירופה‪ ,‬אם כי ירידות ברמת‬ ‫השטחים הפנויים נותרו הדרגתיות‪ .‬השיעור המצרפי‬ ‫של רמות השטחים הפנויים צנח ל‪ 10.35%-‬בסוף‬ ‫השנה‪ .‬מדד זמינות שטחים ‪ EU-27‬של ‪CBRE‬‬ ‫‪6‬‬ ‫השוק הגלובלי על פי‬ ‫כללית של השוק‬ ‫עלה בחמש נקודות בסיס מ‪ 10.20%-‬ל‪,10.25%-‬‬ ‫מ‪ 10.46%-‬ברבעון הראשון‪ .‬השלמות בניה‬ ‫צנחו דרמתית בשווקים רבים‪ ,‬אם כי קצב הירידה‬ ‫בזמינות הואט על ידי החלשות הביקוש והמשך‬ ‫שחרור שטחים ע"י שוכרים שנטשו אותם‪.‬‬ ‫מצב זה משתקף גם בדפוס המשתנה של זמינות‬ ‫משרדים בערים שונות‪ .‬בין השווקים הגדולים‬ ‫במערב אירופה‪ ,‬בחלקם – כגון פריז‪ ,‬לונדון וברלין –‬ ‫כמעט שלא נצפה שינוי ברמת זמינות ברבעון‪ ,‬בעוד‬ ‫באחרים – לרבות פרנקפורט‪ ,‬מדריד ומילאנו – היו‬ ‫עליות‪ .‬העליות הרבעוניות המשמעותיות ביותר‬ ‫נרשמו במרכז‪-‬מזרח אירופה‪ ,‬בהן הצמצום ברמות‬ ‫בניה היה איטי‪.‬‬ ‫באופן כללי‪ ,‬העדפת שטחים מודרניים ומרכזיים‬ ‫יותר‪ ,‬מביאה לעליה בזמינות נכסים מושכים פחות‪,‬‬ ‫לרוב ישנים יותר‪ .‬ההאטה בפעילות הבניה צפויה‬ ‫להקצין קוטביות זו ולהגביר את המחסור בבניינים‬ ‫איכותיים‪ ,‬כפי שקרה באזורי העסקים המרכזיים‬ ‫בערים כמו פריז‪ ,‬פרנקפורט ומוסקבה‪.‬‬ ‫צבר השלמות בניה‬ ‫כלל השלמות הבניה במערב אירופה כמעט עלה‬ ‫על ‪ 2‬מיליון מ"ר ב‪ ,2011-‬נמוכות ב‪ 45%-‬בקירוב‬ ‫לעומת שיאן ב‪ .2009-‬התמונה הכללית לא צפויה‬ ‫להשתנות בשנתיים הקרובות או אף מאוחר יותר‪,‬‬ ‫שכן חוסר הוודאות לגבי תחזיות צמיחה של ביקוש‬ ‫והיצע ממשיך להרתיע תכניות בניה ספקולטיביות‬ ‫ברוב הגדול של שווקי המשרדים האירופאיים‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬עדיין קיים קושי ניכר במימון בניה ופיתוח‪.‬‬ ‫עדיין לא ברור האם ההון הנוסף שניתן למערכת‬ ‫הבנקים מהבנק המרכזי באירופה יעודד הלוואות‪,‬‬ ‫בייחוד למטרות מימון בניה‪ .‬אכן‪ ,‬לא סביר שתרחיש‬ ‫מעין זה יתממש‪ ,‬שכן בנקים החוששים מלקיחת‬ ‫סיכון ממשיכים להמעיט חשיפה לנכסים מסוכנים‬ ‫יחסית‪.‬‬ ‫בהתאם למלאי הקיים‪ ,‬צבר השלמות הבניה בשנים‬ ‫‪ 2012-2013‬צפוי לנוע בין רמה גבוהה של ‪20%‬‬ ‫בוורשה לאפס בקירוב בדבלין‪ .‬במספר שווקים‬ ‫מערב אירופיים‪ ,‬לרבות לונדון‪ ,‬מילאנו ווינה‪,‬‬ ‫צפויות עליות ברמת השלמות בניה במהלך ‪,2012‬‬ ‫אם כי הרב הגדול של המקרים יהיה לוקאלי וינבע‬ ‫במידה רבה מהשבחת מבנים קיימים ולא מבנייה‬ ‫חדשה‪ .‬בטווח הרחוק‪ ,‬הקצב האיטי של השלמות‬ ‫בנייה צפוי להשפיע באופן ניכר על זמינות יחידות‬ ‫דיור מודרניות במספר שווקים‪ ,‬בייחוד במידה‬ ‫והביקוש יגבר‪ .‬המצב עשוי להביא לכך ששוכרים‬ ‫רבים יותר יפנו לשכירות מראש‪.‬‬ ‫‬ ‫עיר‬ ‫ארץ‬ ‫‬ ‫אוסטריה וינה‬ ‫בריסל‬ ‫בלגיה‬ ‫סופיה‬ ‫בולגריה‬ ‫קרואטיה זגרב‬ ‫פרג‬ ‫צ'כיה‬ ‫קופנהגן‬ ‫דנמרק‬ ‫הלסינקי‬ ‫פינלנד‬ ‫ליון‬ ‫צרפת‬ ‫מרסי‬ ‫צרפת‬ ‫פאריס‬ ‫צרפת‬ ‫ברלין‬ ‫גרמניה‬ ‫פרנקפורט‬ ‫גרמניה‬ ‫המבורג‬ ‫גרמניה‬ ‫מינכן‬ ‫גרמניה‬ ‫בודפשט‬ ‫הונגריה‬ ‫דבלין‬ ‫אירלנד‬ ‫תל אביב‬ ‫ישראל‬ ‫מילאנו‬ ‫איטליה‬ ‫רומא‬ ‫איטליה‬ ‫אמסטרדם‬ ‫הולנד‬ ‫אוסלו‬ ‫נורבגיה‬ ‫וורשה‬ ‫פולין‬ ‫ליסבון‬ ‫פורטוגל‬ ‫בוקרשט‬ ‫רומניה‬ ‫מוסקבה‬ ‫רוסיה‬ ‫פטורסבורג‬ ‫רוסיה‬ ‫בלגרד‬ ‫סרביה‬ ‫סלובקיה ברטיסלבה‬ ‫ברצלונה‬ ‫ספרד‬ ‫מדריד‬ ‫ספרד‬ ‫סטוקהולם‬ ‫שוודיה‬ ‫ג'נבה‬ ‫שוייץ‬ ‫ציריך‬ ‫שוייץ‬ ‫איסטנבול‬ ‫טורקיה‬ ‫איחוד האמ' דובאי‬ ‫בירמינגהם‬ ‫בריטניה‬ ‫בריסטול‬ ‫בריטניה‬ ‫אדינבורו‬ ‫בריטניה‬ ‫גלסגו‬ ‫בריטניה‬ ‫לונדון‬ ‫בריטניה‬ ‫מערב לונדון‬ ‫בריטניה‬ ‫מנצ'סטר‬ ‫בריטניה‬ ‫ש י נ ו י‬ ‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪%‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים‬ ‫מקומי‬ ‫שפל*‬ ‫לשנה אחרונים אחרונים‬ ‫‪ € 23.75‬למ"ר לחודש‬ ‫‪6.74‬‬ ‫‪3.26‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪285‬‬ ‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪7.55‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪285‬‬ ‫‪ € 13‬למ"ר לחודש‬ ‫‪-3.70‬‬ ‫‪-7.14‬‬ ‫‪-3.70‬‬ ‫‪156‬‬ ‫‪ € 15.75‬למ"ר לחודש‬ ‫‪-0.94‬‬ ‫‪-1.56‬‬ ‫‪-0.94‬‬ ‫‪189‬‬ ‫‪ € 21.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪252‬‬ ‫‪2.99‬‬ ‫‪2.99‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ DKR 1,725‬למ"ר לשנה ‪232‬‬ ‫‪ € 370.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪16.35‬‬ ‫‪6.32‬‬ ‫‪1.09‬‬ ‫‪370‬‬ ‫‪ € 280.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪21.74‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪280‬‬ ‫‪ € 250.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪250‬‬ ‫‪ € 830.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪15.28‬‬ ‫‪3.75‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪830‬‬ ‫‪ € 22.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪10.00‬‬ ‫‪4.76‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪264‬‬ ‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪ € 23.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪2.22‬‬ ‫‪2.22‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪276‬‬ ‫‪ € 30.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪1.69‬‬ ‫‪1.69‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪360‬‬ ‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪240‬‬ ‫‪ € 323.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-6.38‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪323‬‬ ‫‪ € 32.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪44.44‬‬ ‫‪16.07‬‬ ‫‪1.56‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪ € 520.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪520‬‬ ‫‪ € 420.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪420‬‬ ‫‪ € 338.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪2.42‬‬ ‫‪2.42‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪338‬‬ ‫‪16.67‬‬ ‫‪9.38‬‬ ‫‪ NKR 3,500‬למ"ר לשנה ‪0.00 451.76‬‬ ‫‪ € 27.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪17.39‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪3.85‬‬ ‫‪324‬‬ ‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-2.63‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪222‬‬ ‫‪ € 19.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪234‬‬ ‫‪ $ 1200‬למ"ר לשנה‬ ‫‪41.18‬‬ ‫‪33.33‬‬ ‫‪4.35 923.08‬‬ ‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪6.67‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00 615.38‬‬ ‫‪ € 14.50‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-1.36‬‬ ‫‪174‬‬ ‫‪ € 17.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪204‬‬ ‫‪ €222.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪-1.33‬‬ ‫‪-5.13‬‬ ‫‪-1.33‬‬ ‫‪222‬‬ ‫‪ € 312.00‬למ"ר לשנה‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪-3.70‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪312‬‬ ‫‪10.00‬‬ ‫‪2.33‬‬ ‫‪ SEK 4,400‬למ"ר לשנה ‪0.00 494.44‬‬ ‫‪9.76‬‬ ‫‪5.88‬‬ ‫‪ SFR 900.00‬למ"ר לשנה ‪0.00 741.6‬‬ ‫‪5.88‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ SFR 900.00‬למ"ר לשנה ‪0.00 741.6‬‬ ‫‪ $43.00‬למ"ר לחודש‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪0.00 396.92‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ AED 280.00‬למ"ר לשנה ‪0.00 632.04‬‬ ‫‪5.56‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה ‪0.00 367.21‬‬ ‫‪3.85‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה ‪0.00 347.89‬‬ ‫‪-1.82‬‬ ‫‪-1.82‬‬ ‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה ‪-1.82 347.89‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה ‪0.00 347.89‬‬ ‫‪30.95‬‬ ‫‪0.00‬‬ ‫‪ £ 55.00‬לרגל רבוע לשנה ‪0.00 708.66‬‬ ‫‪15.63‬‬ ‫‪5.71‬‬ ‫‪ £ 92.50‬לרגל רבוע לשנה ‪0.00 1191.84‬‬ ‫‪3.51‬‬ ‫‪1.72‬‬ ‫‪ £ 29.50‬לרגל רבוע לשנה ‪1.72 380.1‬‬ ‫תשואה‬ ‫למשרדים‬ ‫‪%‬‬ ‫‪5.20‬‬ ‫‪6.75‬‬ ‫‪9.35‬‬ ‫‪8.30‬‬ ‫‪6.50‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫‪5.40‬‬ ‫‪5.94‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪4.50‬‬ ‫‪5.10‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫‪4.90‬‬ ‫‪4.80‬‬ ‫‪7.25‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪8.00‬‬ ‫‪5.25‬‬ ‫‪5.25‬‬ ‫‪5.50‬‬ ‫‪5.20‬‬ ‫‪6.25‬‬ ‫‪7.50‬‬ ‫‪8.25‬‬ ‫‪8.75‬‬ ‫‪11.50‬‬ ‫‪9.50‬‬ ‫‪7.25‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫‪4.75‬‬ ‫‪4.50‬‬ ‫‪4.10‬‬ ‫‪7.75‬‬ ‫‪8.12‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪6.00‬‬ ‫‪5.00‬‬ ‫‪4.00‬‬ ‫‪5.75‬‬ ‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫בית אלבה‬ ‫אכלוס‬ ‫נובמבר‬ ‫‪2012‬‬ ‫סטנדרט חדש בסביבת העבודה‬ ‫משרדים להשכרה בבניין חדש בלב מתחם ההייטק בכפר סבא‬ ‫משרדי בית אלבה ‪ -‬יתרונות שכדאי לשכור‪:‬‬ ‫מרכזי במיקום‬ ‫בלב מתחם ההיי טק המתפתח של כפר סבא‬ ‫‪ 5‬דקות מכביש ‪) 6‬צומת חורשים(‬ ‫‪ 5‬דקות מכביש ‪) 5‬צומת ירקון(‬ ‫גדול בשטח‬ ‫שטח כולל כ‪ 5,200-‬מ"ר‬ ‫‪ 6‬קומות ‪ -‬שטח כל קומה ‪ 860‬מ"ר בממוצע‬ ‫חניון רחב ונוח‬ ‫גבוה במפרט‬ ‫רמת גימור גבוהה‬ ‫מעליות מפוארות‬ ‫מערכות מיזוג אוויר חכמות ‪VRF -‬‬ ‫חברת ניהול מקצועית ומנוסה‬ ‫ידידותי לסביבה‬ ‫בניין בתקן ישראלי ‪ 5281‬לבנייה ירוקה‬ ‫תשתיות חסכוניות‬ ‫נוח לשימוש השוכרים‬ ‫נגיש לבעלי מוגבלויות‬ ‫התייחסות אישית לכל שוכר‬ ‫‪4‬‬ ‫רעננה‬ ‫כפר סבא‬ ‫‪6‬‬ ‫קבלן‪ :‬א‪ .‬ארנסון בע"מ‬ ‫יזם‪ :‬אלבה בע"מ‬ ‫אדריכל‪ :‬יגאל יקיר‬ ‫מפה‬ ‫בית אלבה‬ ‫הרצליה‬ ‫מחלף אלישמע‬ ‫‪4‬‬ ‫רמת השרון‬ ‫מחלף חורשים‬ ‫‪5‬‬ ‫‪6‬‬ ‫מחלף ירקון‬ ‫מחלף קסם‬ ‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬ ‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬ ‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬ ‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬ ‫כתובת לתגובות ‪[email protected]‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪03-5616161‬‬ ‫מחלף מורשה‬ ‫מחלף תקווה‬ ‫‪.‬‬ ‫לפרטים צרו קשר‬ ‫‪.‬‬ ‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי‬ ‫מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא‬ ‫לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה‬ ‫שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים‬ ‫של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬