‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫ירושלי ‪18.7.2010 ,‬‬ ‫סימוכי!‪766.0 :‬‬ ‫מירי ואיל ראודני'‬ ‫השמאי משה פולונסקי ‪[email protected]‬‬ ‫בעני! ‪:‬‬ ‫מבקשי‪%‬‬ ‫הועדה המקומית לתכנו ובניה רמת השרו ‬ ‫השמאית דברת אולפינר ‪[email protected]‬‬ ‫משיבה‬ ‫שומה מכרעת‬ ‫בעני הנכס ברח' אהוד ‪ ,18‬רמת השרו ‬ ‫חלקת משנה ‪ 486/23‬בגוש ‪6418‬‬ ‫מטרת השומה‬ ‫‪.1‬‬ ‫הכרעה במחלוקת בנושא ההשבחה במקרקעי! שבנדו! בעת מימוש זכויות בדר( של מכר‪.‬‬ ‫הדרישה לתשלו היטל השבחה היא לגבי תכניות בני! עיר רש‪ ,679/‬רש‪ ,900/‬רש‪.810/‬‬ ‫הצדדי‪ %‬למחלוקת‬ ‫‪.2‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‪.3‬‬ ‫ועדה מקומית לתכנו! ולבניה רמת השרו!‪.‬‬ ‫מירי ואיל! ראודני‪ +‬ע"י ב"כ עו"ד אביחי דרזנר‪.‬‬ ‫המועד הקובע לעריכת השומה עפ"י הלכת פמיני )רע"א ‪:(4217/04‬‬ ‫תכנית משביחה‬ ‫רש‪679/‬‬ ‫רש‪900/‬‬ ‫רש‪810/‬‬ ‫מועד קובע‬ ‫‪11.2.1994‬‬ ‫‪9.7.2003‬‬ ‫‪15.11.2004‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל ‪ 025660239‬פקס‪025660235 :‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫מסמכי‪ %‬שנמסרו‬ ‫עמדת הועדה‪:‬‬ ‫דרישה לתשלו היטל השבחה עפ"י שומה מתארי( ‪ ,2.11.2009‬שנערכה‬ ‫ע"י דברת אולפינר‪ ,‬שמאית מקרקעי!‪.‬‬ ‫עמדת המבקשי ‪:‬‬ ‫הוגשה "שומה אחרת" מתארי( ‪ ,28.11.2009‬שנערכה ע"י משה‬ ‫פולונסקי‪ ,‬שמאי מקרקעי!‪.‬‬ ‫מסמכי‪ %‬נוספי‪:%‬‬ ‫מטע הועדה‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫מטע המבקשי ‪:‬‬ ‫מכתב מתארי( ‪ 17.2.2010‬הערות‪ ,‬מידע ותחשיבי ‪.‬‬ ‫תצ"א של רח' אהוד )נמסר בדיו!(‪.‬‬ ‫תגובה לפרוטוקול מיו ‪ 7.3.2010‬בצירו‪ /‬המסמכי הבאי ‪:‬‬ ‫• שומות מכריעות ברמת השרו!‪.‬‬ ‫• ניתוח עסקאות‪.‬‬ ‫• היתר בניה גו"ח ‪.6418/30‬‬ ‫• תשריט מדידה מיו ‪.15.9.09‬‬ ‫• רשימת עסקאות‪.‬‬ ‫מכתב מיו ‪ 10.5.2010‬תשריט מרת‪ /‬וחישוב שטחי ‪.‬‬ ‫מכתב מיו ‪ ,11.5.2010‬תגובה למסמכי שהועברו מטע שמאי‬ ‫המבקשי ‪.‬‬ ‫בעת ביקור בנכס ביו ‪ 5.6.2010‬נמסר היתר בניה גו"ח ‪.6418/30‬‬ ‫)‪ (1‬מכתב מיו ‪ 17.1.2010‬בצירו‪ /‬המסמכי הבאי ‪:‬‬ ‫• שומות הצדדי ‪.‬‬ ‫• שומה מכרעת לגבי דירה ברח' אהוד ‪.5‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫בדיו! מתארי( ‪ 25.2.2010‬נמסרו המסמכי הבאי ‪:‬‬ ‫• כתבה מעתו! דה מרקר מיו ‪. 15.1.2010‬‬ ‫• תשריט מרת‪ /‬טיפוסי ליחידות ‪.1523‬‬ ‫תגובה לפרוטוקול מיו ‪.15.3.2010‬‬ ‫מכתב מיו ‪ ,9.5.2010‬תשריט מרת‪. /‬‬ ‫‪ 7.6.2010‬תגובה למכתב שמאית הועדה מיו ‪.11.5.2010‬‬ ‫מאמר וכתבות בנושא ירידת ער( עקב קרבה לכביש ראשי )נמסר‬ ‫בעת הביקור בנכס(‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫בתארי( ‪ 25.2.2010‬נערכה ישיבה בנוכחות שמאי הצדדי ‪ ,‬דברת אולפינר ומשה פולנסקי‪.‬‬ ‫פרוטוקול הישיבה נשלח לצדדי ביו ‪.2.3.2010‬‬ ‫בתארי( ‪ 6.5.2010‬ערכתי ביקור בנכס בנוכחות שמאי הצדדי ‪.‬‬ ‫פרטי המקרקעי ‬ ‫גוש‪:‬‬ ‫חלקה‪:‬‬ ‫תת חלקה‪:‬‬ ‫כתובת‪:‬‬ ‫תאור‪:‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫‪.6418‬‬ ‫‪.486‬‬ ‫‪.23‬‬ ‫רח' אהוד ‪ ,18‬רמת השרו!‪.‬‬ ‫דירה במבנה ב! ‪ 2‬יח"ד‪.‬‬ ‫זכויות משפטיות‬ ‫הנכס רשו בפנקס בתי משותפי בלשכת רישו מקרקעי! תל אביב יפו כדלהל!‪:‬‬ ‫רישו ‪:‬‬ ‫גוש ‪ 6418‬חלקה ‪ 486‬ת"ח ‪.23‬‬ ‫בעלות‪:‬‬ ‫בזל )‪ (1987‬חברה לבני! בע"מ‪ ,‬בשלמות‪.‬‬ ‫רשומה הערת אזהרה לטובת בר ציפורה ובר אליעזר בתנאי‬ ‫שטר מקורי ‪.35870/1991‬‬ ‫תאור‪:‬‬ ‫דירת קוטג'‪.‬‬ ‫תאור קומה‪ :‬מרת‪ ,/‬קרקע‪ ,‬ראשונה‪ ,‬גג‪.‬‬ ‫שטח‪ 150 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫החלק ברכוש המשות‪:/‬‬ ‫‪.15/318‬‬ ‫צמידויות‪:‬‬ ‫קרקע )כולל מתחת למבנה(‪ 270 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 25‬מ"ר‪.‬‬ ‫חניה מקורה‪:‬‬ ‫‪ 65‬מ"ר‪.‬‬ ‫מרפסת גג‪:‬‬ ‫‪ 23‬מ"ר‪.‬‬ ‫גג עליו!‪:‬‬ ‫רשו צו ניהול ע"י כונס נכסי ‪ ,‬עו"ד דרזנר אביחי‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫תאור הנכס והסביבה‬ ‫הנכס נשוא השומה ממוק ברח' אהוד בחלק המזרחי של רמת השרו!‪.‬‬ ‫הרחוב צדדי ומסתע‪ /‬מרח' השופטי ‪.‬‬ ‫האזור מאופיי! בבתי מגורי בבניה נמוכה‪ ,‬ותיקה וחדשה‪.‬‬ ‫חלקה ‪ 486‬בגוש ‪ 6418‬בשטח רשו של ‪ 4,944‬מ"ר‪.‬‬ ‫בתחו החלקה בנויי ‪ 9‬מבני ובסה"כ ‪ 23‬יח"ד‪.‬‬ ‫רח' אהוד עובר בתחו החלקה )רחוב הולנדי( ומשמש גישה לבתי המגורי ‪.‬‬ ‫הנכס נשוא השומה היא דירת מגורי הממוקמת במבנה הקיצוני בחלקה‪.‬‬ ‫במבנה זה ‪ 2‬יח"ד והדירה הנישומה בנויה באג‪ /‬המזרחי במבנה‪.‬‬ ‫שטח הקרקע‪ 270 :‬מ"ר‪.‬‬ ‫מצידה המזרחי של הדירה עובר כביש ראשי רח' הנצח ומעברו ממוק מתח מפעל תע"ש‪.‬‬ ‫הדירה בנויה במספר מפלסי ‪:‬‬ ‫חדר מגורי ומטבח‪ ,‬ממנו יציאה לגינה בה בנויה פרגולה‪.‬‬ ‫מפלס כניסה‪:‬‬ ‫‪ 3‬חדרי ‪ ,‬חדר רחצה ושרותי ‪ ,‬מטבחו! ומרפסת‪.‬‬ ‫מפלס עליו!‪:‬‬ ‫חדר‪ ,‬בצמוד לו חדר רחצה ושירותי ומרפסות‪.‬‬ ‫קומת גג‪:‬‬ ‫מפלס תחתו! ביניי ‪ :‬חדר שירותי ומוס( שהוסב לחדר עבודה‪.‬‬ ‫מבואה‪ 2 ,‬חדרי ‪ ,‬ממ"ד ושטח אחסו! מתחת גר המדרגות‪.‬‬ ‫מרת‪:/‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫תכנו ‬ ‫בשטח חלות תכניות בני! עיר הבאות‪:‬‬ ‫רש‪ 210/‬א'‬ ‫רש‪457/‬‬ ‫רש‪521/‬‬ ‫רש‪443/‬‬ ‫רש‪541/‬‬ ‫רש‪ 521/‬א'‬ ‫רש‪679/‬‬ ‫רש‪900/‬‬ ‫רש‪810/‬‬ ‫פרסו‪ %‬למת תוק‪+‬‬ ‫‪13.7.71‬‬ ‫‪12.11.78‬‬ ‫‪14.2.80‬‬ ‫‪21.2.80‬‬ ‫‪21.5.81‬‬ ‫‪26.2.87‬‬ ‫‪27.1.94‬‬ ‫‪24.6.03‬‬ ‫‪31.10.04‬‬ ‫י‪.‬פ‪.‬‬ ‫‪1708‬‬ ‫‪2478‬‬ ‫‪2604‬‬ ‫‪2606‬‬ ‫‪2713‬‬ ‫‪3431‬‬ ‫‪4186‬‬ ‫‪5196‬‬ ‫‪5337‬‬ ‫‪4‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫רש‪ 210/‬א'‪:‬‬ ‫מגורי ב'‪.‬‬ ‫יעוד‪:‬‬ ‫זכויות בניה‪ 20% :‬לקומה‪.‬‬ ‫מס' קומות‪ 2 :‬או ‪ 2‬מעל קומת עמודי מפולשת‪.‬‬ ‫‪ 4‬יח"ד‪.‬‬ ‫צפיפות‪:‬‬ ‫רש‪:457/‬‬ ‫הגדלת זכויות הבניה ל‪ 26%‬בקומה‪.‬‬ ‫רש‪:521/‬‬ ‫רש‪:443/‬‬ ‫בנית חדרי יציאה לגג בשטח עד ‪ 15‬מ"ר‪.‬‬ ‫בנית מרפסות בקרוי קל בשעור ‪ 30%‬משטח הבניה‪.‬‬ ‫רש‪:541/‬‬ ‫אזור מגורי ב'‪.‬‬ ‫יעוד‪:‬‬ ‫אחוזי בניה ‪ 2 :‬קומות ‪) 25% X‬כולל מרפסות(‪.‬‬ ‫‪ 2‬על עמודי ‪.‬‬ ‫קומות‪:‬‬ ‫מתחת לבני! לשימוש מחס! לדיירי ‪.‬‬ ‫מרת‪:/‬‬ ‫בשטח ‪ 10‬מ"ר‪ ,‬בתנאי שלא נבנה מרת‪./‬‬ ‫מבנה עזר‪:‬‬ ‫מרפסת שרות‪ :‬בשטח ‪ 4‬מ"ר לכל יח"ד‪.‬‬ ‫רש‪ 521/‬א'‪:‬‬ ‫חדר יציאה לגג בשטח ‪ 23‬מ"ר‪.‬‬ ‫רש‪:679/‬‬ ‫בריכות שחיה‪ :‬בשטח שלא יעלה על ‪ 10%‬משטח המגרש ועד ‪ 70‬מ"ר‪.‬‬ ‫עד ‪ 5‬מ"ר בתחו קווי הבניי!‪.‬‬ ‫מבנה עזר‪:‬‬ ‫מחס! דירתי‪ :‬עד ‪ 6‬מ"ר ליח"ד בבתי בני ‪ 36‬יח"ד‪.‬‬ ‫בהיק‪ /‬קומת קרקע בגובה ‪ 2.2‬מ'‪ .‬והשימושי המותרי ‬ ‫מרת‪:/‬‬ ‫מקלט‪ ,‬חניה‪ ,‬מתקני הנדסיי ואחסנה‪) .‬במבנה בו בנוי‬ ‫מרת‪ ,/‬לא יותרו מחסני או שטחי שרות במפלסי עליוני (‪.‬‬ ‫פרגולה‪:‬‬ ‫בבנייני חד ודו משפחתיי בשטח עד ‪ 10%‬משטח המגרש‪,‬‬ ‫בבתי דירות עד ‪ 10%‬משטח הגג הצמוד‪.‬‬ ‫שטח הפרגולה יהווה תוספת לאחוזי הבניה שנקבעו‬ ‫לשימושי עיקריי ‪.‬‬ ‫רש‪:900/‬‬ ‫זכויות בניה‪ 80% :‬כולל חדרי יציאה לגג‪.‬‬ ‫שטחי שרות‪ 15 :‬מ"ר ליחידה‪.‬‬ ‫תכסית‪.35% :‬‬ ‫מרת‪ :/‬בקונטור הבני! או ‪ 35%‬מהמגרש‪.‬‬ ‫רש‪:810/‬‬ ‫תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלי ומטרתה שינוי בתוואי רח' אהוד‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫נתוני רישוי‪:‬‬ ‫שמאי המבקשי טע! כי בתיק הבני! לא נמצא היתר הבני! המקורי‪.‬‬ ‫היתר בניה מס' ‪:10733‬‬ ‫נושא חותמת ועדה מתארי( ‪.13.5.1993‬‬ ‫מהות הבקשה‪ :‬תוספת שטח למטבח‪ ,‬חדר מגורי וחדרי ‬ ‫בקוטג'י קיימי ‪.1523‬‬ ‫קומה‬ ‫היתר בניה מס' ‪:11475‬‬ ‫קיי‪ %‬מ"ר‬ ‫מוצע מ"ר‬ ‫מרת‪/‬‬ ‫‪818.23‬‬ ‫‪3.04‬‬ ‫‪821.27‬‬ ‫ק"ק‬ ‫‪1384.05‬‬ ‫‪22.42‬‬ ‫‪1406.47‬‬ ‫ק"א‬ ‫‪1177.70‬‬ ‫‪28.24‬‬ ‫‪1205.94‬‬ ‫גג‬ ‫‪389.92‬‬ ‫‪389.92‬‬ ‫נושא חותמת ועדה מתארי( ‪.4.9.95‬‬ ‫מהות הבקשה‪ :‬בניית פרגולה מעל החניה ופרגולה בגג‪.‬‬ ‫בקומת קרקע‬ ‫בקומת גג‬ ‫סה"כ‬ ‫בקשה מס' ‪:2007544‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪ 12.90‬מ"ר‬ ‫‪ 16.38‬מ"ר‬ ‫‪ 29.28‬מ"ר‬ ‫מטע המבקשי נמסר פרוטוקול ישיבה מיו ‪16.10.2007‬‬ ‫מס' ‪ 2007012‬בו מבקשי הרחבת הבית‪.‬‬ ‫בק"ק חניה מקורה‪.‬‬ ‫בקומה עליונה – סגירת פרגולה‪.‬‬ ‫הוספת ‪ 2‬חניות לא מקורות‪.‬‬ ‫מפלס‬ ‫שטח מבוקשמ"ר‬ ‫‪± 0.00‬‬ ‫‪22.50‬‬ ‫‪+ 6.00‬‬ ‫‪16.38‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪38.88‬‬ ‫המלצות מהנדס הועדה‪ :‬לאשר את המבוקש בקומת קרקע‪.‬‬ ‫לגבי הבניה בגג הוחלט כי יש לקבל דו"ח מהמפקח על הבניה‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫עמדות הצדדי‪ – %‬דיו והכרעה‬ ‫א‪.‬‬ ‫עפ"י סע' ‪ (5)4‬לתוספת השלישית‪ ,‬חוק התכנו! והבניה תשכ"ה‪) 1965‬להל! החוק(‬ ‫"במקרקעי! שבה אושרו מספר תכניות בזו אחר זו‪ ,‬בלי ששול היטל עקב א‪ /‬אחד‬ ‫מאישורי הנ"ל‪ ,‬תהא ההשבחה ההפרש בי! שוויי של המקרקעי! בסמו( לפני‬ ‫אישורה של התכנית הראשונה לבי! שוויי מיד ולאחר התכנית האחרונה"‪.‬‬ ‫ברע"א ‪ ,4217/04‬ציו! פמיני נ‪ .‬הועדה המקומית לתכנו! ובניה ירושלי קבע ביהמ"ש‬ ‫העליו!‪ ,‬כי חישוב ההשבחה הראוי הוא בשיטת המדרגות המקיי באופ! מיטבי את‬ ‫הקשר הסיבתי הישיר בי! פעילות תכנונית ובי! ההשבחה החייבת בהיטל‪.‬‬ ‫דרישת הועדה המקומית היא לגבי תכניות בני! עיר רש‪ ,679/‬רש‪ ,900/‬רש‪.810/‬‬ ‫שומת ההשבחה נערכה לגבי כל תכנית בנפרד‪ ,‬נכו! למועד הקובע‪.‬‬ ‫ב‪.‬‬ ‫גובה השבחה‬ ‫תכנית‬ ‫רש‪679/‬‬ ‫רש‪900/‬‬ ‫רש‪810/‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫דרישת הועדה‬ ‫‪4 15,200‬‬ ‫‪4 144,000‬‬ ‫אי! השבחה‬ ‫עמדת המבקשי‪%‬‬ ‫שול בעת מימוש )היתר מס' ‪(10733‬‬ ‫‪4 90,200‬‬ ‫אי! השבחה‬ ‫תכנית רש‪679 /‬‬ ‫המועד הקובע לאומד! ההשבחה ‪.11.2.1994‬‬ ‫תכנית שמטרתה קביעת הנחיות לבנית בריכות שחיה‪ ,‬מחסני ‪ ,‬פרגולות ומרתפי ‪.‬‬ ‫דרישת הועדה מתייחסת להשבחה בגי! בנית הפרגולות ולגבי יתר הסעיפי )בנית‬ ‫בריכה(‪ ,‬נאמר כי אי! השבחה נוספות‪.‬‬ ‫שמאי המבקשי הציג בקשה להיתר בניה מס' ‪ ,11475‬נושאת חותמת ועדה מתארי(‬ ‫‪ 8.6.95‬בה אושרו פרגולה מעל חניה‪+‬פרגולה בגג בשטח כולל של ‪ 29.28‬מ"ר וטע! כי‬ ‫היה מימוש זכויות בעבר‪.‬‬ ‫הכרעה‬ ‫במחלוקת זו‪ ,‬למרות שהצדדי לא הציגו אסמכתאות כי שול היטל השבחה‬ ‫לפרגולות‪ ,‬קיבלתי את טענת שמאי המבקשי כי יש לראות בבקשה להיתר בניה מס'‬ ‫‪" 11475‬מימוש זכויות" עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכו"ב תשכ"ה‬ ‫‪ .1965‬שכ!‪ ,‬בסע' ‪) 10‬ג( לתוספת נאמר‪" :‬לא יוצא היתר לבניה במקרקעי! ולא תינת!‬ ‫הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שול ההיטל או אותו חלק ממנו המגיע אותה‬ ‫שעה על פי תוספת זו בשל אות מקרקעי!‪ ,‬או שניתנה ערובה לתשלו או לחלק‬ ‫ממנו‪ ,‬הכל כנדרש על פי תוספת זו‪".‬‬ ‫מכא!‪ ,‬מת! היתר בניה ע"י ועדה מקומית‪ ,‬מהווה ראיה לכאורה כי שול היטל השבחה‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫לגבי שטח הפרגולה‪ ,‬התכנית מתירה בנית פרגולה בשעור ‪ 10%‬משטח המגרש‪ ,‬דהיינו‬ ‫כ‪ 27‬מ"ר‪ .‬ודרישת הועדה התייחסה לפרגולה בשטח אפקטיבי של ‪ 20‬מ"ר‪ .‬בפועל‬ ‫בנויה פרגולה בחצר בשטח ‪ 12.9‬מ"ר‪.‬‬ ‫לאור מידות החצר‪ ,‬מצאתי כי תוספת בנית פרגולה אמורה לפגוע ביתרת החצר‪.‬‬ ‫בנוס‪ ,/‬עלות התאמה בעת הרחבת הפרגולה הקיימת‪ ,‬מאיינת את ההשבחה‪.‬‬ ‫לאור האמור‪ ,‬לא נקבעה השבחה נוספת בגי! השטח הנוס‪./‬‬ ‫ד‪.‬‬ ‫תכנית רש‪900/‬‬ ‫המועד הקובע לאומד! ההשבחה ‪.9.7.2003‬‬ ‫התכנית מגדילה את זכויות בניה להיק‪ /‬של ‪ 80%‬משטח החלקה‪ ,‬כולל חדר יציאה‬ ‫לגג בשטח ‪ 23‬מ"ר‪ .‬בנוס‪ /‬הותרו שטחי שרות עיליי ‪ 15‬מ"ר ומרת‪ /‬בשעור ‪.35%‬‬ ‫מצב קוד‪%‬‬ ‫קיימת הסכמה בי! הצדדי כי השווי במצב קוד מבוסס על השטחי הבנויי בפועל‬ ‫בהיתר‪ ,‬א( קיי ביניה פער לגבי השטחי הבנויי כמפורט להל!‪:‬‬ ‫‪(1‬‬ ‫מרת‪/‬‬ ‫חניה‬ ‫‪(3‬‬ ‫פרגולה‬ ‫‪(2‬‬ ‫שומת הועדה‬ ‫‪ 71‬מ"ר‬ ‫‪ 20‬מ"ר‬ ‫‪ 20‬מ"ר‬ ‫שומת המבקשי‪%‬‬ ‫‪ 91‬מ"ר‬ ‫‪ 22‬מ"ר‬ ‫‪ 29‬מ"ר‬ ‫הכרעה‬ ‫‪ 73.5‬מ"ר‬ ‫‪ 22.5‬מ"ר‬ ‫‪ 29.28‬מ"ר‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪(1‬‬ ‫‪(2‬‬ ‫‪(3‬‬ ‫מרת‪/‬‬ ‫שמאית הועדה התבססה על מדידה גרפית של המרת‪ /‬בהיתר מס'‬ ‫‪ .10733‬שמאי המבקשי התבסס על שטח ממוצע של המרת‪ /‬עפ"י‬ ‫היתר מס' ‪ .20070544‬לטענתו בקשה זו מתייחסת לדירות מס' ‪1523‬‬ ‫ובה שטח המרת‪ 818 /‬מ"ר‪ .‬בחלוקה ל‪ 9‬יח"ד מתקבל שטח של‬ ‫‪ 90.88‬מ"ר ליח"ד ושטח נוס‪ /‬של ‪ 3.04‬מ"ר אושר בהיתר ‪.10733‬‬ ‫עפ"י מדידה גראפית ואישוש ע"י מדידה שערכתי בעת הביקור בנכס‪,‬‬ ‫נקבע שטח המרת‪ /‬בס( ‪ 73.5‬מ"ר‪.‬‬ ‫חניה‬ ‫מדובר בשטח במפלס ‪ ±0.00‬בכביש הגישה לבית שהיה מיועד לחניה‬ ‫ובפועל הוסב לחדר עבודה‪.‬‬ ‫בבקשה מס' ‪ ,2007544‬מבקשי להכשיר חריגת בניה זו ושטחה נקבע‬ ‫בס( ‪ 22.5‬מ"ר‪.‬‬ ‫שטחי הפרגולה המאושרי בהיתר מס' ‪ 11475‬ה ‪ 29.28‬מ"ר‪.‬‬ ‫פרגולה‬ ‫‪8‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫מצב חדש‬ ‫בשומת הועדה חושבה השבחה בגי! הסעיפי הבאי ‪:‬‬ ‫תוספת שטח עיקרי‬ ‫תוספת שטחי מרת‪/‬‬ ‫שטח שרות עילי‬ ‫‪(1‬‬ ‫‪(2‬‬ ‫שומת הועדה‬ ‫‪ 40‬מ"ר‬ ‫‪ 24‬מ"ר‬ ‫‪ 15‬מ"ר‬ ‫הכרעה‬ ‫‪ 40‬מ"ר‬ ‫‪ 20.3‬מ"ר‬ ‫‪ 15‬מ"ר‬ ‫שומת המבקשי‪%‬‬ ‫‪ 22‬מ"ר‬ ‫אי! תוספת‬ ‫‪ 15‬מ"ר‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪(1‬‬ ‫תכנית רש‪ 900/‬מתירה בניה בשעור ‪ 80%‬כולל חדרי יציאה‪.‬‬ ‫)‪ 4,944X80%‬מ"ר(‬ ‫)עיקרי(‬ ‫שטח מותר‬ ‫שטח בנוי בהיתר מס' ‪:10733‬‬ ‫יתרת זכויות בניה‪:‬‬ ‫החלק היחסי של המבקשי ‬ ‫)‪ 15/318‬חלקי (‬ ‫ביתרת זכויות בניה‪:‬‬ ‫‪ 3,955.2‬מ"ר‬ ‫‪ 3,002.3‬מ"ר ‬ ‫‪ 952.9‬מ"ר‬ ‫‪45.0‬‬ ‫מ"ר ~‬ ‫בפועל‪ ,‬עפ"י בקשה מס' ‪) 2007544‬טר אושרה(‪ ,‬ביקשו להסב את החניה לחדר‬ ‫עבודה )‪ 22.5‬מ"ר( ולסגור פרגולה על הגג בשטח ‪ 16.38‬מ"ר‪.‬‬ ‫לגבי החניה‪ ,‬נית! ע"י ועדות התכנו! אישור עקרוני ולגבי הפרגולות‪ ,‬מלכתחילה‬ ‫נדחתה הבקשה ולאחר מכ! נקבע כי יש לקבל חוו"ד מהנדס‪.‬‬ ‫לפיכ(‪ ,‬הסבת שטח החניה לשטח עיקרי )‪ 22.5‬מ"ר(‪ ,‬יש לראותו כזמי! לבניה ולגבי‬ ‫היתרה חושבה דחיה לאי ודאות‪.‬‬ ‫ג לגבי תוספת בשטחי שרות‪ ,‬קיימת אי ודאות לאפשרות לנצל וחושבה הפחתה‪.‬‬ ‫שמאי המבקשי טע! כי יש לחשב הפחתה בשעור ‪ 20%‬בשווי חדר העבודה הנ"ל‪,‬‬ ‫בגי! מיקו במפלס הכביש והעובדה כי בנויי בו חלונות צרי ‪.‬‬ ‫מנגד טענה שמאית הועדה כי מדובר בחדר ע גישה מהרחוב ויש לראות בכ( יתרו!‪.‬‬ ‫בעת הביקור בנכס התרשמתי כי יש לקבל את עמדת שמאי המבקשי ושווי חדר‬ ‫העבודה הוער( בשעור ‪ 0.8‬מהשווי בקומות עליונות‪.‬‬ ‫‪(2‬‬ ‫בתכנית רש‪ 900/‬מותר לבנות מרת‪ /‬בשעור ‪ 35%‬מהחלקה )‪270X35%=94.5‬‬ ‫מ"ר(‪ ,‬לשיטת הועדה בה בנוי מרת‪ /‬בשטח של ‪ 71‬מ"ר נותרו כ‪ 24‬מ"ר ואילו‬ ‫לשיטת שמאי המבקשי נוצלו כל זכויות הבניה במרת‪ /‬של המבקשי ‪.‬‬ ‫כאמור בסע' ד' לעיל‪ ,‬בנוי מרת‪ /‬בס( ‪ 73.5‬מ"ר‪ ,‬מכא! שנותרו זכויות בניה‬ ‫לניצול במרת‪ /‬בשטח ‪ 21.0‬מ"ר‪.‬‬ ‫בגי! תוספת זו יש לחשב דחיה עד לתו חייו הכלכליי של הבית‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫ערכי שווי‪:‬‬ ‫שמאי המבקשי‪%‬‬ ‫טע! כי השווי צ"ל ‪/4 4,000‬מ"ר‪ .‬בהערכתו התבסס על שווי שנקבע בשומה מכרעת ברח'‬ ‫אהוד ‪ 5‬בס( ‪/4 4,500‬מ"ר ולדבריו יש לחשב הפחתה למיקו בסמו( לרח' ראשי‪.‬‬ ‫כתימוכי! הציג מאמרי מקצועיי ושומות מכריעות‪ ,‬ביניה שומה מרח' המלכי ‬ ‫‪ ,15‬בה נקבעה ירידת ער( בגי! מיקו בסמו( לרח' ראשי‪.‬‬ ‫הוצגה שומה מכרעת מרח' אהוד ‪ 5‬בה פורטו העסקאות דלהל!‪:‬‬ ‫שווי מבונה‬ ‫תארי‪-‬‬ ‫כתובת‬ ‫גו"ח‬ ‫מחיר‬ ‫שטח בנוי‬ ‫‪25.1.04‬‬ ‫מוריה ‪12‬‬ ‫‪6417/526‬‬ ‫‪$ 505,000‬‬ ‫‪ 185‬מ"ר‬ ‫‪4,347‬‬ ‫‪19.1.06‬‬ ‫אהוד ‪5‬‬ ‫‪6418/30‬‬ ‫‪4 1,848,000‬‬ ‫‪ 117‬מ"ר‬ ‫‪5,850‬‬ ‫‪19.10.03‬‬ ‫השופטי ‪1‬‬ ‫‪5418/400‬‬ ‫‪4 1,360,000‬‬ ‫‪24.9.03‬‬ ‫נחל הבשור ‪2‬‬ ‫‪6416/270‬‬ ‫‪4 1,347,000‬‬ ‫‪/.‬מ"ר‬ ‫‪+‬מרת‪/‬‬ ‫‪ 104‬מ"ר‬ ‫‪4,500‬‬ ‫‪ +‬חדר על הגג ‪+‬‬ ‫מרפסת ‪ 73‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 111‬מ"ר‬ ‫‪4,500‬‬ ‫‪+‬גינה ‪ 9‬מ"ר‬ ‫שמאית הועדה‬ ‫שמאית הועדה התבססה על שווי מבונה בס( ‪/4 4,500‬מ"ר‪ .‬לטענתה אי! להתבסס על‬ ‫השומה המכרעת ברח' המלכי שכ! מדובר במיקו אחר‪ .‬לגבי הנכס מרח' אהוד ‪5‬‬ ‫נטע! כי יש להביא בחשבו! כי מדובר בדירה במבנה ב! ‪ 4‬יח"ד לעומת הנכס נשוא‬ ‫שומה זו בו ‪ 2‬יח"ד במבנה‪ .‬עוד נאמר‪ ,‬כי קיי צפי להסבת מתח תע"ש לפארק‪,‬‬ ‫מה שעשוי להשפיע על קונה בכוח‪.‬‬ ‫שמאית הועדה הציגה ‪ 2‬עסקאות שפורסמו במערכת נתוני נדל"!‪:‬‬ ‫ בדצמבר ‪ 2003‬נמכר ברובע אלו! קוטג' ב! ‪ 5‬חדרי בשטח ‪ 216‬מ"ר על מגרש שטח‬ ‫‪ 270‬מ"ר‪ .‬התמורה בעסקה ‪ ,4 2,065,065‬משקפת שווי מבונה ‪/4 4,530‬מ"ר‪.‬‬ ‫ בנובמבר ‪ 2003‬נמכר ברובע אלו! קוטג' ב! ‪ 6‬חדרי בשטח ‪ 185‬מ"ר‪ ,‬על מגרש בשטח‬ ‫‪ 250‬מ"ר‪ .‬התמורה בעסקה ‪ ,4 1,950,000‬משקפת שווי מבונה ‪/4 4,550‬מ"ר‪.‬‬ ‫הכרעה‪:‬‬ ‫עפ"י העסקאות ערכי הקרקע בסביבה נעי בגבולות ‪/$ 4,500‬מ"ר למבונה‪.‬‬ ‫לגבי הנכס נשוא השומה למרות שמיקומו במבנה הקיצוני מהווה יתרו! )פרטיות‪ ,‬כיווני‬ ‫אויר( עדיי! יש להביא בחשבו! כי הסמיכות לכביש ראשי יש בה כדי פחת‪.‬‬ ‫לאור האמור‪ ,‬נקבע שווי המבונה בס( ‪ 4,300‬ש"ח ‪/‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫חישוב‬ ‫מצב קוד ‪:‬‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫חדר יציאה בגג‬ ‫מרת‪/‬‬ ‫מרפסות‬ ‫חניה‬ ‫חצר ופרגולה‬ ‫מצב חדש‪:‬‬ ‫שטח עיקרי‬ ‫חדר עבודה‬ ‫תוספת מגורי ‬ ‫תוספת ש‪ .‬שרות‬ ‫חדר יציאה בגג‬ ‫מרת‪/‬‬ ‫תוספת מרת‪/‬‬ ‫חצר ופרגולה‬ ‫שטח –מ"ר‬ ‫‪153‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪73.5‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪22.5‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪153‬‬ ‫‪22.5‬‬ ‫‪22.5‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪23‬‬ ‫‪73.5‬‬ ‫‪21.0‬‬ ‫‪200‬‬ ‫מקד‪ %‬שווי‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪0.5X0.5‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪0.12‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מ"ר אקו'‬ ‫‪153.0‬‬ ‫‪23.0‬‬ ‫‪36.8‬‬ ‫‪8.0‬‬ ‫‪5.6‬‬ ‫‪50.0‬‬ ‫‪276.4‬‬ ‫‪153.0‬‬ ‫‪18.0‬‬ ‫‪11.3‬‬ ‫‪3.8‬‬ ‫‪23.0‬‬ ‫‪36.8‬‬ ‫‪2.5‬‬ ‫‪50.0‬‬ ‫‪298.4‬‬ ‫סיכו ‪:‬‬ ‫מצב חדש‬ ‫מצב קוד ‬ ‫הפרש‬ ‫שווי מבונה‬ ‫השבחה‬ ‫ה‪.‬‬ ‫‪ 298.4‬מ"ר‬ ‫‪ 276.4‬מ"ר ‬ ‫‪ 22.0‬מ"ר‬ ‫‪/4 4,300‬מ"ר‬ ‫‪4 94,600‬‬ ‫תכנית רש‪810/‬‬ ‫קיימת הסכמה בי! הצדדי כי אי! בה כדי השבחה נוספת לנכס נשוא השומה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫שומה‬ ‫לאור האמור‪ ,‬הגעתי לכלל דעה כי גובה ההשבחה במקרקעי! שבנדו! בעת מימוש בדר( של‬ ‫מכר‪ ,‬הוא‪:‬‬ ‫תכנית‬ ‫מועד קובע‬ ‫השבחה‬ ‫היטל השבחה‬ ‫רש‪679/‬‬ ‫רש‪900/‬‬ ‫רש‪810/‬‬ ‫‪11.2.1994‬‬ ‫‪9.7.2003‬‬ ‫‪15.11.2004‬‬ ‫‬ ‫‪4 94,600‬‬ ‫‬ ‫‬ ‫‪4 47,300‬‬ ‫‬ ‫ולראיה באה אני על החתו ‪,‬‬ ‫נאוה סירקיס‬ ‫שמאית מקרקעי!‬ ‫‪12‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬