גבע בלטר
גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה 6באוגוסט 1021 תיק מס'22712 : לכבוד מר ויקטור נחמני הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן ע"י אחיקם ביתן -שמאי מקרקעין ע"י עדי נאור -שמאי מקרקעין [email protected] [email protected] בענין ויקטור נחמני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן א.נ, שומה מכרעת – היטל השבחה ברח' צל הגבעה ,12רמת גן חלקה 2551בגוש 8256 .2מטרת ההערכה בהתאם להוראות סעיף ( 22ב) ( )2לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מוניתי כשמאית מכריעה לעניין היטל השבחה לנכס הנדון ,בגין מימוש זכויות בדרך של בקשה להיתר בניה. .1דיון וביקור בנכס בתאריך 7.6.1021נערך דיון בהשתתפות שמאי הצדדים ,פרוטוקול הישיבה הופץ לצדדים. ביקור בנכס נערך ע"י הח"מ ביום ,11.6.1021הביקור נערך בנוכחות המבקש ,בהסכמת שמאי הצדדים נערך הביקור בלא נוכחותם. רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה .3מסמכים שהוצגו להלן פרוט המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים: מטעם המבקש: שומתו של השמאי אחיקם ביתן מיום .11.3.1021 נסח רישום מקרקעין. מטעם המשיבה: שומתו של השמאי עדי נאור מיום .11.21.1022 הסכם חכירה ושטר שכירות מיום .21.1.2111 תקנון מוסכם ,צו ותשריט לרישום בית משותף. פרוטוקול ועדת רשות רישוי. .2פרטי הנכס גוש: 6211 חלקה: 2112 חלקת משנה: 1 שטח החלקה: 106מ"ר שטח תת החלקה: 300.26מ"ר (בנוי) כתובת: רח' צל הגבעה ,12רמת גן סוג הנכס: בניה רוויה זכויות: בעלות פרטית 2 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה .1תאור הנכס והסביבה הנכס הנדון הינו שלוש דירות מגורים הממוקמות ברחוב צל הגבעה 12ברמת גן. יחידות הדיור מהוות חלק מחלקת משנה 1בחלקה 2112גוש ,6211ששטחה הרשום בשלמות הינו 300.26מ"ר (בנוי). רחוב צל הגבעה הינו רחוב ללא מוצא המתפצל מזרחה מדרך בן גוריון ,הרחוב נמצא על גבעה הגבוהה מסביבתה .בקצהו של הרחוב בקרבת הנכס הנדון קיימת רחבת חניה ,אשר ממנה קיים מעבר באמצעות מדרגות היורדות לרחוב עוזיאל .כמו כן גובל הרחוב בגן ציבורי "גן הר הבנים" .בסביבה קיים פיתוח עירוני מלא. סביבת הנכס מאופיינת בבתי מגורים בבניה רוויה ובבניה צמודת קרקע. הפינה הצפון מערבית של החלקה גובלת במתחם בית צבי – ביה"ס לאמנויות הבמה. החלקה הנדונה בעלת צורת מלבן מוארך עם מגרעת בפינה הצפון מערבית ,לחלקה חזית דרומית לרחוב צל הגבעה באורך של כ 21 -מ'. על החלקה הנדונה קיים בית מגורים בן 6קומות -קומת מרתף חניה ,קומת מדרון ,קומת קרקע (כניסה) ,קומה א' ,קומה ב' וקומת גג. הבנין שנבנה לפני כ 27 -שנים הינו במצב פיזי טוב ,הבנין בנוי באופן מדורג לחזית הצפונית והבנין מחופה באבן. הבנין כלל במקור 1יח"ד ,מאוחר יותר נוספו שתי יחידות דיור ,הבקשה הנדונה הינה לתוספת יחידת דיור שמינית. להלן תאור היחידות לפני ואחרי הבקשה להיתר הנדונה (מס' .)1020617 קומה לפני ההיתר אחרי ההיתר הערות קומת מדרון דופלקס דירה ()new דירת הדופלקס פוצלה (אופקית) (מרתף עליון) דירה A קומת כניסה – והורחבה דירה A אגף דרומי קומת כניסה – אגף צפוני – דירה B אגף צפוני – דירה אגף צפוני א' לשתי יח"ד הורחבה במסגרת ההיתר אגף צפוני – דירה אגף צפוני -דירה ללא שינוי .6המצב התכנוני 3 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה מצב קודם עפ"י תכנית רג ,013/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1112מיום 17.21.2171כלולה החלקה הנדונה באזור מגורים א'.2 אחוז בניה מקסימלי א .שטח הנספחים אינו נכלל בחישוב אחוזי הבניה. ב .שטח המרפסות ,אם פתוחות ואם מכוסות גג ,אינו נכלל בשטח הבית אלא בשיעור העולה על האחוז המותר כמפורט בטור 7בלוח החלוקה לאזורים. ג. שטח מדרגות חיצוניות שאינן מכוסות גג ומצורפות לבית תיכלל מחצית שטחו בחישוב אחוזי הבניה. זכויות הבניה הינן כדלקמן: רוחב מגרש מינימלי מינימלי (מ') (מ"ר) 500 18 מירווחם מינימליים מס' אחוזי בניה מקסימליים דירות הערות מס' קומות קומה מרפסת למגרש קומה צדדי אחורי לכל נוספת מינימלי א' עליונה קומה שתי קומות 2 7 25 5 3 25 קומה אחת באישור מיוחד שתי דירות 1 7 30 עפ"י תכנית רג/013/ג ,שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1612 מיום 22.1.2110נקבעו הוראות שונות כדלקמן: מרפסות שטח המרפסות כלולות בשטח הכולל של הבנין. קוי בנין אם לא ניתן לנצל את אחוזי הבניה במגרש ,תותר באישור מיוחד של הועדה המקומית הבלטת הבנין במרווח הקדמי והאחורי עד 2.20מ' וזאת מעל קומת הכניסה .הקומה המפולשת והעמודים יבנו בתחום קווי הבנין. מגבלות למרות האמור לעיל ,לא תתיר הועדה המקומית בניה במסגרת אחוזי הבניה המקסימליים המותרים באם הדבר יגרום: (א) לבניה מעבר לקו בנין או מעבר לאמור לעיל (הבלטת במרווח הקדמי והאחורי עד 2.20מ'). (ב) להגדלת הצפיפות. 4 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה חישוב שטחים לצורך קביעת שטח הבניה המותר ,אין לקחת בחשבון שטחים של: א. עליות וחדרי יציאה לגג. ב. אותו שטח של חדר המדרגות העולה על 21מ"ר לכל קומה עד 2קומות מעל קומת עמודים מפולשת ועד בכלל. ג. שטחו של מגדל המדרגות הבולט מעל משטח הגג ובריכת מים סגורה להספקת מים. ד. בקומת העמודים המפולשת ,בקומה שמתחת לפני הקרקע שטחם של מוסך ,חניה או מקומות חניה לדיירי הבית ,חדר הסקה ,חדר מכונות ,קירור או אוורור ,חדר חשמל ,חדר גנרטור ,חדר טרנספורמטור ,מקלט ,חדר מכונות להפעלת מעלית, פיר מעלית ,חדר למיכלי גז ,מקום או חדר למיכלי אשפה של הבנין ,ארונות איוורור ואינסטלציה סנטריה. ה. מחסן עבור אחסון אופניים ועגלות ילדים בשטח שאינו עולה על 20מ"ר. ו. פרוזדורים ומסדרונות בבניני משרדים המיועדים לצרכי מילוט והדרושים עפ"י החוק. ז. מרתפים וחניות שאושרו בהתאם להוראות להלן. סגירת מרפסות הועדה המקומית תהא רשאית לאשר סגירת מרפסות בניני מגורים שהיתר לבניתם הוצא בטרם כניסה לתוקף של תכנית זו בתנאים. מרפסת שירות מרפסת שרות -נכללת באחוזי הבניה. הועדה המקומית לא תתיר הקמת יחידת דיור אלא אם כן נקבעה בה מרפסת שרות כדלהלן: ביחידת דיור ששטחה עד 10מ"ר מרפסת שירות בשטח שלא יקטן מ 1.10 -מ'. וביחידת דיור ששטחה למעלה מ 10 -מ"ר -מרפסת שירות בשטח שלא יקטן מ 3 -מ'. עליות גג וחדרי יציאה לגג בגג שטוח של הבית ,יהא זו סמכותה של מליאת הועדה המקומית באשור מיוחד לאשר את העליה לגג והשימוש בו בתנאים הבאים: )2השטח המקסימלי שיורשה לבניה או לשימוש ע"י הדיירים יהיה בשיעור של 71% משטח הגג ובתנאי מתן גישה חופשית לכל דיירי הבית ליתרת השטח בשיעור .11% 5 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה )1העליה לגג תהיה רק במדרגות פנימיות מן הדירות אליהן מצמידים את שטח הגג ולא מחדר המדרגות של הבנין. )3השטח הסגור בקירות מעל פתח העליה לגג לא יעלה על 21מ"ר לכל דירה בקומה האחרונה. מרתפים באזור מגורים א' ו -א' 2יהא זה סמכותה של הועדה המקומית להתיר בנית מרתף בשטח של עד 10מ"ר לדירה ,למעט מקלט וחניה .המרתף איננו מיועד לשמש למגורים. להלן זכויות הבניה: רוחב מגרש מינימלי מינימלי (מ') (מ"ר) 500 18 מירווחם מינימליים אחוזי בניה מס' מקסימליים דירות הערות מס' קומות קומה קומה למגרש נוספת מינימלי צדדי אחורי א' עליונה שתי קומות 2 32 5 3 32 קומה אחת באישור מיוחד שתי דירות 1 40 שטח המרפסות כלולות בשטח הכולל של הבנין כפי שמופיע בטבלת זכויות הבניה. במגרשים בעלי אופי מדרוני (חלקם האחורי נמוך מן החזית) כאשר השפוע נמשך באופן רצוף מעבר לגבולותיו של המגרש ,יהא זה בכוחה של הועדה המקומית – באישור מיוחד – להתיר הקמתם של דירות או שימושים אחרים המותרים באזורי מגורים ,הכל בהתייחס למצב במקום בקומה שמתחת לקומה א' (נוסף על מספר יחידות הדיור המותר באזור) בתנאים להלן: (א) רצפת קומה כזאת לא תהיה נמוכה יותר מאשר שני מטרים מתחת לגובה הממוצע של הדרך בחזית המגרש. (ב) שטח המבונה בקומה זו למטרות דיור לא יעלה על 20%משטח הבניה המותר בקומה. (ג) גובה הקרקע בצד הקיר האחורי יהיה לפחות 10ס"מ מתחת לגובה הרצפה. (ד) שפוע הקרקע ימשך עד גבול המגרש לפחות. (ה) יובטחו סדורי ביוב וניקוז מתאימים. 6 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה עפ"י תכנית רג/013/ג ,2/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 3212 מיום 11.3.2111נקבעו הוראות לבניה על הגג כדלקמן : חדרי יציאה לגג הועדה המקומית תהיה רשאית ליתן היתר לבנית חדרי יציאה לגג מתוך דירות עליונות בשטח מירבי (השטח המירבי ,כולל שטח ההיטל האופקי של המדרגות הפנימיות שלא יעלה על 2מ"ר) שלא יעלה על 13מ"ר לכל דירה עליונה בתנאים הבאים : א .הכניסה מכל אחד מחדרי היציאות לגג תהיה באמצעות מדרגות פנימיות מתוך הדירות שלהן מוצמד שטח הגג עליו יבנו היציאות ולא מחדר המדרגות המשותף של הבית. ב .סה"כ השטח המבונה כולל מתקנים נוספים על הגג לא יעלה על 20%משטח הגג. ג. גובה המבנים לא יעלה על 1.1מ' ,מדוד מרצפת המבנה ועד תקרתו .מרחק הנסיגה מהמעקה בכל חלק ממבנה היציאה לגג לא יפחת מ 2.1 -מ' למעט אותם מקרים שלדעת מהנדס העיר קיימת הצדקה ארכיטקטונית למרחק אחר. ד .לא יותרו חדרי יציאה לגג בבנינים צמודי קרקע ,קומה אחת קוטג'ים בעלי גג שטוח הווה אומר כל אזור א' ,א' 2ואזור א' מיוחדים וכן לא מעל גג של קומה חלקית. ה .חדר היציאה לגג לכשיבנה ישמש חלק אינטגרלי של כל דירה איתה הוא קשור ולא יותר השימוש בו כיחידת מגורים נפרדת. יציאות לחלקי גג מתחת לגגות רעפים בכל דירה אשר מעל תקרתה גג רעפים תותר יציאה לחלל גג הרעפים ובלבד שרום גג הרעפים לא יעלה על 1.1מ' מדוד מרצפת המפלס שמתחת למפלס רצפת חדר היציאה לגג. עפ"י תכנית רג/013/ג ,0/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 2027 מיום ,1.20.2111נקבע כי באזורי מגורים שבצפיפות נמוכה :דהיינו כל אזורי מגורים א', א' ,2א' מיוחד ,א' 2מיוחד ,ניתן יהיה להקים קומת מרתף אחת לפי היקף הבית לצורך חניה ,מקלט ,מתקני תברואה ,אולם למשחקים לילדים ,חדרי מדרגות ,מחסנים לדיירים בלבד .הכניסה למרתף מתוך הדירות בלבד .לא יורשו מגורים במרתף .לא תורשה קומת מרתף תחתונה. בשאר אזורי המגורים ניתן יהיה להקים קומת מרתף אחת לפי גודל הקומה הטיפוסית לחניה ,מקלט ,מתקנים הנדסיים ,מתקנים תברואתיים ,מעליות ,חדרי מדרגות ,אולם התעמלות ,ספורט ,משחקי ילדים וכד' ובתנאי שיירשמו עם ציון השימוש כרכוש 7 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה משותף ,יתרת השטח מותר להקצות למחסנים לדיירי הבית לפי 6מ"ר לכל היותר לדירה. הועדה המקומית רשאית לאשר גישה לחניה שבמרתף שתהא מותרת גם עד גבולות המגרש ובאופן שלא תהא כל בליטה מעל פני הקרקע בתחום קו הבנין וכן מוסמכת הועדה להתיר מרתפים לצרכי חניה (בלבד) עד גבולות המגרש. לא יורשו מגורים במרתף ,לא תותר קומת מרתף תחתונה. במגרשים בעלי אופי מדרוני ניתן יהיה להשלים קומת המרתף עד ל 200% -מהיקף הקומה הטיפוסית בכפוף לסעיף 261בתקנות תכנית רג ,320/לגבי נצול השטח האמור ובתנאי ש 60% -מיתרת קומת המרתף יירשם ע"ש דיירי הבית המשותף וגובה קומת המרתף לא יעלה על 1.10מ'. גובה מרתפי חניה לא יעלה על 1.10מ' מדוד מרצפת המרתף ועד לתחתית התקרה. בכל מקרה של הקמת מרתף יש להקים בו את המקלט ולא בקומת הקרקע. עפ"י תכנית רג/013/ג ,23/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 2216מיום ,30.2.2117נקבע כי תותר הקמת מעליות בבניני מגורים קיימים ובבניני ציבור בכל חזיתות הבנינים בחריגה מקו בנין המקביל לחזית הבנין שבה יוקמו המעליות וזאת אחרי הודעה אישית לבעלי החלקות או החלקה הגובלת באותו צד ,ופרסום עפ"י סעיף 221לחוק. באם יוכח שיש צורך בחדר מכונות על הגג ניתן יהיה להקימו וזאת לאחר פרסום הקלה. יותר חדר מעלית על הגג בתיאום עם מהנדס העיר. עפ"י תכנית רג/013/ג ,21/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1113מיום 11.2.1002נקבע כי בכל היעודים יש להשאיר 30%-20%משטח המגרש מגונן או מצופה בחומר מחלחל (כגון חצץ ,חלוקי נחל) ,עפ"י תכנית פיתוח שתאושר ע"י מהנדס העיר לפני הוצאת היתר בניה. עפ"י תכנית רג/013/ג ,29/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1261מיום ,17.22.1001נקבע כי: .2סה"כ השטחים העיקריים המותרים עפ"י לוח החלוקה לאזורים יהיו בתוקף כולל ההקלות המותרות ערב אישורה של תכנית זו. .1ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכנית בהיתרים) התשנ"ב 2111ובהתבסס על הוראות המעבר שבסעיף (23ב)( ) 1לתקנות הנ"ל ,להוסיף שטחי שירות בחדר מדרגות במקום 21 8 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה מ"ר לכל קומה עד 2קומות כולל קומת עמודים מפולשת המצויינים בתקנון רג/320/ג ,סעיף 6ב' המבוטל עפ"י תכנית זו. .3לבטל את סעיף 6ב' בתקנות תכנית רג/320/ג. 1 עפ"י תכנית רג/013/ג ,12/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1210מיום 21.2.1006נקבע כי השטח העיקרי של חדרי יציאה לגג לכל דירה עליונה לא יעלה על 20מ"ר או 10%משטחה העיקרי ובלבד ששטח גרם המדרגות הפנימי לא יפחת מ 1-מ"ר מתוך השטח האמור ,בתוספת שטח הממ"ד (באם יבוקש במפלס זה) של אותה דירה לפי הקטן ביניהם .למרות האמור לעיל ,תותר בניית חדרי יציאה לגג בשטח של עד 13מ"ר (כקבוע בתכנית הראשית) לכל דירה עליונה אף אם שטח זה עולה על 10%משטחה העיקרי של הדירה. באזורי מגורים בהם ניתן היה לבנות עפ"י הוראות התכנית הראשית בגג שטוח חדר יציאה לגג בשטח 21מ"ר (אזורי מגורים א' ,א' -מיוחד ו -א' 2-מיוחד) השטח העיקרי של חדרי היציאה לגג לא יעלה על 20מ"ר או: א 30% .משטח הגג לחדר עפ"י הקטן מביניהם. ב .במקרה של בניה של דירה בקומה עליונה לא יעלה על 10%משטחה העיקרי של הדירה העליונה ובתוספת שטח הממ"ד של אותה דירה לפי הקטן מביניהם. הגובה הפנימי של חדרי היציאה לגג לא יעלה על גובה קומה טיפוסית. לא תותר בנית חדרי יציאה לגג מעל קומות חלקיות ודירות גג. בכל דירה אשר מעל תקרתה גג משופע ,תותר יציאה לחלל הגג המשופע .המרחק האנכי ממפלס הקומה העליונה (חלל הגג המשופע) ועד למפלס רום הגג (כהגדרתו) לא יעלה על 6.1מ'. בבנין עם גג משופע ניתן להקים מרפסת פתוחה של עד 10%משטח הגג כאמור לעיל ובלבד שתשתלב עם תכנון הגג המשופע עפ"י תשריט שיכלול את הפרטים התכנוניים באישור מהנדס העיר ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית. מצללות -תותר הקמת מצללה בשטח הגג הצמוד לחדר היציאה לגג או לדירות הגג. 1 סעיף 6ב' להוראות תכנית רג/320/ג'" :לצורך קביעת שטח הבניה המותר ,אין לקחת בחשבון את אותו שטח של חדר המדרגות העולה על 21מ"ר לכל קומה עד 2קומות מעל קומת עמודים מפולשת ועד בכלל". 9 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה עפ"י תכנית רג/013/ג ,25/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1211מיום ,26.1.1006נקבע כי בכל אזורי המגורים (למעט אזורי מגורים א') ניתן יהיה לבנות מחסנים עפ"י החלופות כדלקמן: .2ניתן יהיה לבנות מחסן בשטח מירבי 6מ"ר נטו ,לכל יחידת דיור בתוך הדירה אשר יהא חלק בלתי נפרד ממנה .השטח הנ"ל יחשב כשטח עיקרי ויתוסף לשטח העיקרי המותר כולל כל ההקלות ערב אישורה של תכנית זו ,ללא שינוי בקווי בנין ובמס' קומות. .1ניתן יהיה להקים מחסן קומתי בשטח מירבי של 1מ"ר ליח"ד .בכל מקרה שטח המחסן הקומתי לא יקטן מ 2 -מ"ר נטו .ולא יהיה גדול מ 20 -מ"ר נטו .שטח זה ייחשב כשטח שירות מעל הקרקע ויירשם כרכוש משותף של בעלי הדירות באותה קומה ,ללא שינוי בקווי בנין ובמס' קומות. .3לחילופין באזורים בהם ניתן לבנות מרתפים ניתן יהיה להוסיף קומת מרתף נוספת באם נדרש לצורך הקמת המחסנים .שטח המחסן המירבי לכל יח"ד יהיה 20מ"ר נטו .השטח ייחשב כשטח שירות מתחת לקרקע ויוצמד לאחת מיחידות הדיור המאושרות בהיתר וירשם בהתאם בלשכת רישום המקרקעין .מחסנים אלו יותרו רק במידה ולא ייבנו מחסנים דירתיים. .2בקומות מפולשות שטחי השירות יהיו עפ"י רג 320/על כל תיקוניה ולא יותרו מחסנים דירתיים בקומות המפולשות. באזורי מגורים א' ,א' 2-למיניהם: .2בכל אזורי מגורים א' א ,2-א 2-מיוחד למינהם ניתן יהיה להוסיף מחסן בשטח מירבי של 1מ"ר נטו לכל יח"ד אשר יהא חלק בלתי נפרד ממנה .השטח הנ"ל ייחשב כשטח עיקרי ויכלל בשטח העיקרי המותר כולל ההקלות המותרות ערב אישורה של תכנית זו. .1בנינים קיימים בהם קיימים מחסנים בחצר ,ניתן יהיה להרוס את המחסנים ולבנות במקומם מחסן עפ"י האמור בסעיף 2לעיל. .3הגדרת "נספח" בסעיף 12לתקנון התכנית רג ,320/לא תכלול מחסנים כהדרתם בתכנית זו. עפ"י תכנית רג/013/ג/12/א ,שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' מיום ,30.7.1006נקבע כי: .2הועד ה המקומית תהיה רשאית לאשר העברת שטחי בניה עיקריים המותרים עפ"י תכניות תקפות בין הקומות השונות בבנין ,לרבות שטח חדרי יציאה לגג ,שטח קומת כניסה ,שטח דירת מדרון ,באיזורים של בניה רוויה .ללא שינוי סה"כ זכויות הבניה בבנין ,ללא שינוי בקוי בנין ובמס' קומות בהתאם להנחיות אדר' העיר. 01 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה .1הועדה המקומית לא תהא רשאית לאשר ניוד שטחי בניה עיקריים כאמור לעיל מהקומות השונות בבנין להרחבת חדרי היציאה לגג מעבר לשטחים המותרים עפ"י תכנית רג/320/ג.12/ .3שטח הדירה על הגג והשטח המבונה על הגג יהיה בהתאם להוראות תכנית 2 רג/מק/320/ג 22/סעיף 1ג. תכנית רג/מק ,2185/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 1772 מיום ,7.1.1001הינה תכנית נקודתית לחלקה הנדונה ומטרתה הגדלת מס' יחידות הדיור ללא הגדלת סה"כ השטחים למטרות עיקריות. עפ"י התכנית שונה יעוד החלקה מאזור מגורים א' 2-לאזור מגורים א'. עפ"י התכנית נקבע: .2הגדלת מס' יחידות הדיור מ 1 -יח"ד ( +2דירת המדרון) המותרות עפ"י תכנית רג ,320/ל 7 -יח"ד עפ"י סעיף 61א'(א)( )1לחוק תכנון ובניה וזאת ללא תוספת שטחים עיקריים ע"י פיצול יח"ד דופלקס עם מרתף צמוד ל 3 -יח"ד נפרדות. .1סה"כ מוצע להוסיף 1דירות ע"י פיצול יח"ד דופלקס קיימת בהיתר בקומת הקרקע ובקומה ראשונה עם מרתף צמוד ל 3 -דירות – 1דירות בקומת הקרקע .הדרומית עם מרתף צמוד ודירה שלישית בקומה א' צפונית. סה"כ מס' יח"ד מגורים במצב המוצע – ( 7תוספת 1יח"ד למצב המאושר). רישוי היתר בניה מס' 1120מיום 6.2.2111 היתר להריסת מבנה והקמת בנין מגורים בן 1קומות מעל קומת עמודים חלקית ,קומת מרתף (מדרון) וקומת חניה המכיל 2 :דירות ודירה בקומת מדרון (סה"כ 1יח"ד). היתר בניה מס' 20311מיום 13.6.2116 היתר לשינויים לתכנית מס' א' – 31111/בנין מגורים בבניה .ללא תוספת שטח וביצוע תקרת חניה בקיר משותף עם המבנה הקיים במגרש העירוני הגובל ,לכיוון הגבול האחורי של החלקה (חזית צפונית). 2 סעיף 1ג'' להוראות תכנית רג/מק/320/ג" :22/שטח דירה על הגג לא יקטן מ 71 -מ"ר שטחים עיקריים .השטח המבונה על הגג לא יעלה על 71%משטח הגג". 00 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה היתר בניה מס' 20761מיום 23.1.2117 היתר לשינויים לתכנית מס' א' 31111/ו -א' 22121/ותוספת 32.11מ"ר .לניתוק הדירה בקומת הקרקע מהקומה המפולשת .לאטימת דלת בקיר הגובל עם המרתף .לביטול המחסנים במרתף וליצירת קשר בין המרתף לדירה בקומה שמעל ע"י מדרגות .שינויים בגרם המדרגות בדירת הקוטג' בקומת הקרקע ובקומה א' ,ביטול מהלך המדרגות ויצירת מדרגות פנימיות ספירליות בקוטר 2.70מ' .ביטול הקיר המערבי התוחם את השטח המקורה בחזית. תעודת גמר מס' 3621מיום 21.22.2111 תעודת גמר ניתנה לנכס הנדון שנבנה עפ"י היתרים כדלקמן: היתר מס' 1120מיום .6.2.11 היתר מס' 20311מיום .13.6.16 היתר מס' 20761מיום .23.1.17 היתר בניה מס' 1006370מיום 2.2.1007 היתר להגדלת דירת קוטג' בקומת הקרקע בשטח כולל של 16.16מ"ר ,להוספת מחסן דירתי בשטח 6.0מ"ר ,להגדלת מבואה בקומת הקרקע בשטח כולל של 16.20מ"ר, פתיחת דלת נוספת לדירה בקומת הקרקע ,להוספת 3חניות לא מקורות ו 1 -חניות לא מקורות בקומת הכניסה ,שינויים פנימיים וחיצוניים (כולל הריסה). היתר בניה מס' 1001202מיום 21.2.1001 פיצול יח"ד מדירה אחת לשלוש יח"ד ,סה"כ 7יח"ד. להלן שטחי הבניה: שטחי שירות שטחים עיקריים הקומה אחסנה מגורים מתקנים סה"כ מבואה והמפלס שטח מקלט ומערכות מוצע בבנין טכניות קיים קיים מוצע עיקרי מרתף מדרון ק.קרקע קומה א' קומה ב' קומת גג סה"כ 139.2 170.3 328.4 276.4 46 960.3 6 2.8 6 2.8 0 139.2 179.1 328.4 276.4 46 969.1 8.4 22.8 14 14 59.2 מבואות חניה וחדרי מקורה במרתף מדרגות 116.5 116.5 7.05 56.4 7.05 56.4 קומת( מעברים מרתף עמודים לכלל קיים )מפולשת הציבור מרפסת 36.63 59.21 45.91 13.44 13.44 33.74 17.48 16.58 21.61 168.63 33.74 55.67 סה"כ ש.שירות קיים בהיתר סה"כ שטח שירות מוצע 47.88 167.18 201.0 241.84 153.53 44.02 49.05 22.8 201.0 241.8 176.3 44.0 49.1 215.06 688.44 22.8 712.3 02 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] סה"כ שטחי שירות סה"כ שטחים לא שטחי הבנין מקורים 201.01 381.04 355.43 372.42 325.45 46 1681.35 41.71 53.52 240.54 335.77 גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה מצב חדש תכנית רג ,2151/שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' 6201מיום ,1.7.1020הינה תכנית נקודתית לחלקה הנדונה ומטרתה הגדלת מס' יחידות הדיור ללא הגדלת סה"כ השטחים למטרות עיקריות. עפ"י התכנית שונה יעוד החלקה מאזור מגורים א' לאזור מגורים ב'. מטרת התכנית: .2תוספת שטחים עיקריים ל 1-דירות קיימות בקומת קרקע. .1תוספת יח"ד אחת בקומת המרתף ל 7-יח"ד הקיימות. הוראות התכנית: .2המרת 123מ"ר שטחי שירות לשטחים עיקריים וצרופם ל 1 -יח"ד בקומת הקרקע. .1קביעת סה"כ זכויות בניה של 2,121מ"ר עיקרי ו 270 -מ"ר שטחי שירות .סה"כ 2,611מ"ר. .3הקמת יח"ד במרתף קיים ע"י הנמכת רצפה לגובה המגורים הנדרש. .2הוספת יח"ד אחת ל 7 -יח"ד הקיימות. טבלת זכויות והוראות בניה: שטחי בניה מ"ר/אחוזים יעוד גודל מגרש (מ"ר) מגורים ב' 906 מעל לכניסה מתחת לכניסה הקובעת הקובעת עיקרי שירות עיקרי 831 268 381 שירות 202 מספר קומות סה"כ שטחי בניה 1,682 אחוזי גובה צפיפות בניה מספר מבנה מעל לכניסה (יח"ד כוללים יח"ד הקובעת לדונם נטו) (מטר) ()% 186 8 8 12.65 2מעל ק.קרקע +ח' יציאה לגג קוי בנין :קדמי 2מ' ,צידי שמאלי וימני 3מ' ,אחורי 1מ'. oהשטח העיקרי מעל הקרקע כולל הקלות של תוספת קומה והקלות באחוזי בניה כולל שטח חדר יציאה לגג ,שטחי מחסנים דירתיים ובתוספת 11מ"ר העברת שטח שירות לשטח עיקרי. oהשטח העיקרי מתחת לקרקע כולל דירת מדרון ,בתוספת 211מ"ר ,העברה משטח שירות לשטח עיקרי. בקשה להיתר מספר 1020617מתאריך 26/21/1020 הוגשה בקשה לשינויים בבנין קיים : מהות תוספת יח"ד ללא תוספת שטח מכוח תכנית רג.2212/ בבנין מגורים בן 2קומות 6 ,יח"ד מעל קומת מרתף הכוללת דירת מדרון (סה"כ 7יח"ד) ו 1 -חדרי יציאה לגג – מבוקש: א .ביטול מדרגות פנימיות מתוך המרתף והפיכת מרתף לתוספת יח"ד אחת. 03 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] מתחת לכניסה הקובעת 2 גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה ב .העברת מתקן גז מקומת המדרון /מרתף לקומת מרתף חניה. ג. בקומת הכניסה מבוקש ביטול מדרגות פנימיות מתוך דירה דרומית (המובילות לקומת המדרון/מרתף) והוספת שטח עיקרי לדירה הדרומית ע"י הסבת שטח מרפסת מקורה לשטח עיקרי .פתיחת דלת כניסה נוספת לדירה דרומית בקומת כניסה ושינויים פנימיים. ד .בקומת כניסה מבוקשת הגדלת דירה צפונית ע"י הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי. להלן שטחי הבניה המבוקשים: שטחים עיקריים הקומה והמפלס בבנין מרתף מדרון ק.קרקע קומה א' קומה ב' קומת גג סה"כ סה"כ קיים מוצע 139.2 179.1 328.4 276.4 46 969.1 288.4 149.2 264.1 85 328.4 276.4 46 1,203.3 234.2 ממ"ד קיים ממ"ד מוצע מתקנים ומערכות טכניות קיים 8.4 22.8 14 14 12 1.2 7.05 59.2 13.2 7.05 מבואה קיים מבואה חניה מוצע מקורה במרתף קיים 116.5 87.8 -87.8 87.8 -87.8 116.5 שטחי שירות סה"כ סה"כ חניה מבואות מעברים מרתף מרתף סה"כ קיים (שינוי ש.שירות שטח שטחי לכלל מקורה וחדרי שירות שירות קיים לשטח במרתף מדרגות הציבור עיקרי) בהיתר מוצע קיים מוצע 199.8 199.81 201.01 47.88 36.63 -1.2 98.8 98.84 241.84 -155 167.2 59.21 87.4 87.39 173.99 17.48 45.91 27.4 27.44 13.44 27.4 27.44 13.44 -1.2 168.63 671.72 386.04 440.9 עפ"י החלטת ועדת רשות רישוי מיום 21.3.1022הוחלט לאשר את הבקשה בתנאים הבאים: .2תיקון טבלת שטחים בהתאם למותר בתכנית רג ,2212/הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות. .1תיקון תשריט הבקשה להיתר בהתאמה לתשריט של תכנית רג( ,2212/כולל הנמכת רצפה לדירה במרתף). .3דלת כניסה אחת לדירה דרומית בקומת הכניסה. .2אישור מח' הדרכים לחניה עפ"י תקן. .1תיקונים טכניים והתאמה לדרישות מהנדס העיר. הערה :לצורך חישוב ההשבחה התבססתי על תכנית הבקשה להיתר וטבלת השטחים שהוגשה לעיוני כפי שהוגשה לועדת הרישוי בטרם ביצוע התיקונים שנדרשו ע"י הועדה. .7המצב המשפטי נסח רישום מקרקעין עפ"י מידע מפנקס בתים משותפים מיום 11.3.1021רשום הנכס הנדון כתת חלקה 2112/1 בגוש 6211כדירת דופלקס +מרפסת פתוחה (שטח המרפסת 31.30מ"ר) בקומת קרקע וקומה ראשונה בשטח 300.26מ"ר ,החלק ברכוש המשותף .200/327קיים תקנון מוסכם. 04 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] סה"כ שטחי הבנין שטחים לא מקורים 199.81 387.24 351.49 355.84 303.84 46 1,644 41.71 53.52 240.54 335.77 גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה לתת חלקה 1קיימות ההצמדות כדלקמן: צבע בתשריט שטח הצמדה סימון בתשריט כחול 12.00 א כחול 24.00 ו כחול 10.00 ח כחול 155.00 י כחול 32.70 כ כחול 37.60 ל כחול 50.00 מ כחול 55.00 נ כחול/חום 3.00 פ תאור הצמדה חניה חניה חניה מרתף מבואה קרקע מבואה קרקע מעבר חלקת משנה 1רשומה בבעלות :ויקטור נחמני -בשלמות. רשומות משכנתאות לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ. תקנון הבית המשותף עפ"י תקנון הבית המשותף נקבע בין היתר ,כי בעלי דירה מספר משנה 2112/1לה הוצמדה חניה המסומנת בתשריט באות א' יאפשרו זכות מעבר וגישה לרכוש המשותף בקומת הקרקע ולמתקנים המשותפים ,לרבות ללובי הכניסה ,חדר האשפה וחדר הגז ומקומות החניה. הסכם חכירה עפ"י הסכם חכירה מיום ,21.1.2111הוחכרה רצועת שטח של 27מ"ר בחזית החלקה לעיריית רמת גן לצורך הרחבת הדרך .תקופת החכירה 111שנה. .1מהות ההשבחה מהות ההשבחה הינה אישור תכנית רג 2212/למועד קובע , 13.7.1020בגין מימוש במסגרת בקשה להיתר. .1עמדות הצדדים תכנית רג2212/ ההשבחה עפ"י שמאי המשיבה ₪ 2,173,220 ההשבחה עפ"י שמאי המבקש ₪ 262,100 05 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה .20תאור המחלוקות והכרעה .20.2השבחה בגין תכנית רג2151/ עמדת שמאי המשיבה ההשבחה בנכס הנדון מתחלקת לשלושה חלקים כדלקמן: א .תוספת יח"ד בקומת המדרון – המרת שטח ליח"ד. ב .המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה צפונית. ג. המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה דרומית. ערכי שווי שמאי המשיבה קבע שווי של ₪ 1,000למ"ר מבונה בקומת מדרון ושווי של ₪ 1,000 למ"ר מבונה בקומת קרקע ,בהתבסס על הנתונים להלן: עסקאות בבנין חדש בשדרות ירושלים 6רמת גן שטח מס' במ"ר חדרים ת .עסקה קומה ומיקום קומה ה' חזיתית + 2ממ"ד 54.3 9.5.2012 קומה ו' דרום + 2ממ"ד 59.23 28.7.2012מערב עורף קומה ו' דרום + 2ממ"ד 58.9 30.8.2010מזרח עורף מחיר עסקה ₪ 1,160,000 ₪ 1,200,000 ₪ 1,215,000 דירות חדשות (טרם אוכלס) בשדרות הטייס 4רמת גן מס' תאריך מחיר עסקה חדרים שטח קומה העסקה 74מ"ר ₪ 1,590,000 28.6.2011קרקע 3 72מ"ר ₪ 1,735,000 3 4 1.12.2010 72מ"ר ₪ 1,615,000 2 3 20.10.2012 48מ"ר ₪ 1,150,000 2 3 30.6.2010 48מ"ר ₪ 1,087,600 5 2 16.6.2010 75מ"ר ₪ 1,540,000 3 1 23.6.2010 עסקאות בדירות בבנין ברח' מעלה הבנים 19רמת גן מס' תאריך מחיר עסקה חדרים שטח קומה העסקה 160מ"ר ₪ 4,700,000 5 4 27.6.2010 150מ"ר ₪ 3,150,000 5.5 2 26.7.2010 125מ"ר ₪ 3,175,000 5 3 21.9.2010 120מ"ר ₪ 2,650,000 5 1 10.10.2010 125מ"ר ₪ 3,200,000 28.12.2010קרקע 5 06 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה שמאי המשיבה ציין כי הפרויקט ברח' מעלה הבנים 21הוא פרויקט ברמה מאוד גבוהה עם דירות מיוחדות (לפיכך העסקאות בפרויקט זה משקפות ערכי שווי גבוהים מהממוצע באזור). עסקאות בנכסים נוספים ברמת גן קומה כתובת תאריך 31.8.2010צל הגבעה 4 6 3 17.8.2010הסנה 6 מס' חדרים שטח 106מ''ר 4 92מ''ר 5 מחיר עסקה ₪ 2,385,000 ₪ 2,125,000 א .תוספת יח"ד בקומת המדרון – המרת שטח ליח"ד. במצב התכנוני הקודם קיימים בהיתר שטחי מחסנים /מיקום למתקן גז. במצב התכנוני החדש הותרה הקמת יח"ד. השטח העיקרי הנוסף המבוקש הינו 221.1מ"ר. תחשיב: 100% 40% 60% 149.20 ₪ 8,000 ₪ 716,160 מקדם שווי מצב חדש מקדם שווי מצב קודם הפרש בין המקדמים שטח עיקרי נוסף שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון השבחה ב .המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה צפונית. במצב תכנוני קודם קיימת מרפסת בהיתר. במצב התכנוני החדש מבוקשת הפיכת המרפסת לשטח עיקרי וצירוף השטח ליח"ד הצפונית בקומת הקרקע. השטח המבוקש הנוסף עפ"י מחלקת הרישוי הינו 36.6מ"ר. תחשיב: מקדם שווי מצב חדש מקדם שווי מצב קודם הפרש בין המקדמים שטח עיקרי נוסף שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון השבחה ג. 100% 30% 70% 36.60 ₪ 9,000 ₪ 230,580 המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה דרומית. במצב תכנוני קודם קיימת מבואה בהיתר. במצב התכנוני החדש מבוקשת הפיכת המבואה לשטח עיקרי וצירוף השטח ליח"ד הדרומית בקומת הקרקע. 07 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה השטח המבוקש הנוסף עפ"י מחלקת הרישוי הינו 21.2מ"ר. תחשיב: מקדם שווי מצב חדש מקדם שווי מצב קודם הפרש בין המקדמים שטח עיקרי נוסף שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון השבחה 100% 25% 75% 48.40 ₪ 9,000 ₪ 326,700 סה"כ השבחה ₪ 1,273,440 השטחים אינם כוללים ממ"ד. עמדת שמאי המבקש כל השטחים הקיימים בחלקת משנה ,1אשר בהם מבוקש שינוי משטח שירות לשטח עיקרי הינם צמודים עפ"י נסח הרישום לחלקת המשנה ואינם מהווים חלק מהרכוש המשותף. השטח המוסב לעיקרי משמש כחלק בלתי נפרד וכפונקציות של הדירה (לא בהכרח בשימוש לאחסנה) והערך שלו דומה לעיקרי .מחסנים דירתיים ברמת גן מקבלים מקדם 0.1במקרה הנדון אמנם יש שטח יותר גדול אולם מדובר באותו שימוש ולכן מקדם 0.2שהובא בחשבון ע"י שמאי המשיבה אינו הולם לשטח זה. מרתף הדירה הדרומית הופך ליחידה נפרדת ,במרתף זה יש שטחים שהוגדרו במצב הקודם כשטחים עיקריים כגון ממ"ד ושטח אחסנה. מצבת השטחים העיקריים ושטחי השירות במצב הקודם – בהתאם לתשריט היתר בניה מס' .1001202 מצבת השטחים העיקריים ושטחי השירות במצב החדש – בהתאם לתשריט היתר בניה מס' .1020617 הובא בחשבון הבינוי המבוקש ,כמימוש חלקי של זכויות הבניה. עפ"י הבקשה להיתר מבוקשים השינויים הבאים: א .הסבת מרתף דירת הגן לדירת מדרון המהווה יחידה עצמאית. ב .המרת המרפסת המקורה של דירת הגן הדרומית כתוספת לשטח עיקרי של הדירה. ג. המרת שטח מקורה של הדירה בקומת הקרקע עם הדירה כשטח עיקרי. 08 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה ערכי שווי שמאי המבקש הציג מחירי ביקוש לדירות בסביבת הנכס בסמוך למועד הקובע (מדובר ב מחירי דרישה מאתרי אינטרנט ולכן ניתנו מקדמים ל"סגירת עסקה"): מחיר ביקוש /עסקה כתובת ₪ 1,650,000 מוריה ₪ 1,500,000 עוזיאל ₪ 1,550,000 צל הגבעה ₪ 3,800,000 צל הגבעה 13 ₪ 1,560,000 צל הגבעה שטח דירה מס' ברוטו (מ"ר) חדרים 4 108 3.5 75 4 110 5 200 5 120 קומה 2 2 2 2 1 שווי למ"ר ₪ 15,278 ₪ 20,000 ₪ 14,091 ₪ 19,000 ₪ 13,000 שמאי המבקש סבור כי עפ"י הנתונים לעיל שווי מ"ר בנוי בקומת קרקע מתואם לנכס הנדון הינו ,₪ 22,700ושווי מ"ר בנוי בקומת מדרון הינו ( ₪ 20,300כ 70% -משווי קומה טיפוסית). תחשיב לחילוץ שווי מ"ר מבונה שהציג שמאי המבקש: קומת מדרון שווי מ"ר בנוי בקומת מדרון /מרתף 1.16 חילוץ מע"מ 1.25 חילוץ יזמות חילוץ ע.בניה שווי מ"ר מבונה 10,300 8,879 7,103 5,000 2,200 ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ קומת קרקע שווי מ"ר בנוי בקומת קרקע 1.16 חילוץ מע"מ 1.25 חילוץ יזמות חילוץ ע.בניה שווי מ"ר מבונה 14,700 12,672 10,138 5,000 5,200 ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ תחשיב שמאי המבקש: דירת דופלקס גן חזיתית מצב קודם מפלס בדירה סוג השטח חצר קומת קרקע מרפסת מקורה שטח ברוטו במפלס קומת מרתף מחסנים חדרי שינה שטח במ"ר 49 37 93 מקדם אקויולנטי 0.25 0.7 1 שטח אקויולנטי 12 26 93 146 17 0.8 1 117 17 סה"כ שטח אקויולנטי לדירת הדופלקס גן -מצב קודם 265מ''ר 09 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה מצב חדש מפלס בדירה סוג השטח חצר דירת גן שטח הדירה דירת מרתף שטח הדירה מחסן דירתי שטח במ"ר 49 128 מקדם אקויולנטי 0.25 1 שטח אקויולנטי 12 128 159 6 1 0.8 159 5 304מ''ר סה"כ שטח אקויולנטי לשתי הדירות -מצב חדש שווי מ"ר סה"כ הפרש שטח מבונה ₪ 46,800 ₪ 5,200 קומת קרקע 9 ₪ 66,000 ₪ 2,200 קומת מדרון 30 סה"כ השבחה בדירת דופלקס גן חזיתית ₪ 112,800 תוספת שטח מבואה לדירת גן עורפית (צפונית) מצב קודם שטח מפלס בדירה סוג השטח במ"ר צמוד שטח מבואה 54 דירת גן מחסן קומתי 6 עורפית ברוטו שטח הדירה 107 סה"כ שטח אקויולנטי מצב קודם מקדם אקויולנטי 0.7 0.6 1 שטח אקויולנטי 38 4 107 149 מצב חדש שטח מפלס בדירה סוג השטח במ"ר ברוטו שטח הדירה 156 דירת גן מחסן קומתי 5 עורפית סה"כ שטח אקויולנטי מצב חדש מקדם אקויולנטי 1 0.6 שטח אקויולנטי 156 3 159 סה"כ השבחה במ"ר אקויולנטי שווי מ"ר מבונה השבחה 10 ₪ 5,200 ₪ 52,000 סה"כ השבחה לשינויים בדירה החזיתית והעורפית ₪ 164,800 21 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה הכרעה 3 במבנה הנדון מבוקשים שינויים בחלק מתת חלקה 1כדלקמן: מיקום דירת בבנין קומה השינוי המבוקש (עפ"י הבקשה להיתר) דרומית קרקע הסבת מרפסת מקורה לשטח עיקרי (תוספת שטח עיקרי) דופלקס וביטול המדרגות הפנימיות המובילות לקומת המדרון/מרתף גן (ניתוק המרתף) מדרון ביטול מדרגות פנימיות והפיכת הקומה ליח"ד חדשה (תוספת יח"ד) .ביטול חדר גז והעברתו לקומת מרתף חניה. דירה צפונית קרקע הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי כתוספת לדירה ,הקטנת שטח מחסן (הגדלת השטח העיקרי). בתכנית רג 2212/נקבעו זכויות בניה של 2,121מ"ר שטח עיקרי ו 270 -מ"ר שטחי שירות (סה"כ שטחי הבנין 2,611מ"ר) .הבקשה להיתר הנדונה מהווה מימוש חלקי לזכויות הבניה שהותרו בתכנית. שטחים בבדיקת השטחים מצאתי כי שטחי הבניה שהובאו בחשבון בשומות הצדדים ,אינם תואמים את שטחי הבניה המופיעים בתכנית הבקשה להיתר .שמאי המשיבה התייחס לשטחי הבניה מתוך טבלת השטחים ללא התייחסות לסיווג השטחים במצב הקודם. שמאי המבקש התייחס לסוג השטחים והשימוש בהם בפועל ,אולם נמצא כי אין התאמה בין היקף השטחים במצב קודם להיקף השטחים במצב חדש. 4 להלן השינויים בשטחי הבניה כפי שנמצאו מהשוואת חישובי השטחים בבקשה הנוכחית להיתר לעומת תשריט ההיתר הקודם: יח"ד חדשה בקומת מדרון -אגף דרומי שטח עיקרי שטחי שירות סה"כ מצב חדש - מצב קודם -מרתף יח"דיחדשה דירתי עיקרי 149.2 - ממ"ד 12 - מרתף קיים (מוגדר כשטח שירות) 167.18 -מחסן 6 - 167.2 167.18 3 דירה צפונית בקומה א' הרשומה אף היא כחלק מחלקת משנה 1איננה כלולה בבקשה לשינויים/תוספת בניה. 4 דירה הצפונית :סה"כ השטח במצב קודם הינו 267מ"ר לעומת 262במצב חדש ,בדירה הדרומית בקומת קרקע :סה"כ שטח במצב קודם 230מ"ר לעומת 211מ"ר במצב חדש ,קומת מדרון סה"כ במצב קודם 263מ"ר לעומת 261מ"ר במצב חדש. 20 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה דירה דרומית בקומת קרקע -הסבת שטח מרפסת מקורה לשטח עיקרי מרפסת מקורה עיקרי סה"כ מצב קודם קומת עמודים מפולשת -מרפסת - 33.74 מצב חדש 35.8 35.8מ''ר 33.7מ''ר הערות :בהתעלם משטח ממ"ד 1.2מ"ר שנוסף הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי -דירה צפונית בקומת קרקע מצב חדש עיקרי 56 - מצב קודם עיקרי שטחי שירות סה"כ מבואה 53 - מחסן 7.8- 60.8מ''ר מחסן 4.8 - 60.8מ''ר ערכי שווי שמאי המבקש הציג נתוני היצע של דירות למכירה ,ללא הצגה של עסקאות שבוצעו בפועל ,לעומתו שמאי המשיבה הציג נתונים מפרוייקטים חדשים ברחובות סמוכים וכן שתי עסקאות של דירות יד שניה ביניהן אחת ברחוב צל הגבעה. על מנת לבחון את השווי בדקתי מס' עסקאות שבוצעו ברח' צל הגבעה ובכך מתייתר הדיון בעניין דירוג הרחובות והמיקומים השונים של נתוני ההשוואה. תאריך 08/02/2009 03/03/2009 06/05/2009 12/05/2009 25/06/2009 08/11/2009 12/01/2010 02/03/2010 06/04/2010 31/08/2010 15/11/2010 26/06/2011 08/05/2012 גוש 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 6158 חלקה 1563 331 331 331 331 78 1346 331 1219 331 1111 554 1111 כתובת צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה צל הגבעה 19 13 6 6 6 6 18 10 6 25 6 19 קומה 3מ7 2מ4 4מ4 1מ4 2מ4 5מ7 2מ3 1מ4 3מ3 4 1מ2 2מ3 1מ2 דירות שנת בבנין בניה 1989 8 2008 8 2008 8 2008 8 2008 8 1964 1968 6 2009 8 1958 12 2008 8 1950 1984 12 1960 4 שטח מס' מחיר ₪ חדרים במ"ר 1,545,000 115 5 1,325,000 73 3 1,820,000 150 5 1,300,000 100 4 1,325,000 100 4 1,900,000 113 5 1,250,000 60 3.5 1,770,000 72 4 980,000 54 2.5 2,385,000 106 4 1,410,000 60 3 1,430,000 89 4 1,730,000 73 3.5 שווי מ"ר בנוי ממוצע 16% מע"מ 25% יזמות עלות בניה שווי מ"ר מבונה ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ ₪ בהתאם לעסקאות לעיל הכוללות מבנים ותיקים ומבנים חדישים יחסית ,וכן דירות בקומות שונות ,מוערך שווי מ"ר מבונה ממוצע ב₪ 1,533 - 22 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] מחיר למ"ר ₪ ₪ 13,435 ₪ 18,151 ₪ 12,133 ₪ 13,000 ₪ 13,250 ₪ 16,814 ₪ 20,833 ₪ 24,583 ₪ 18,148 ₪ 22,500 ₪ 23,500 ₪ 16,067 ₪ 23,699 ₪ 18,163 ₪ 15,657 ₪ 12,526 ₪ 5,000 ₪ 7,526 גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה יצויין כי הנכס ממוקם במיקום מצוין במעלה הרחוב ומדובר במבנה בן 27שנים עם זאת ,המבנה נבנה ברמת גמר טובה מאוד ומתוחזק ברמה גבוהה ,ולפיכך אין לבצע הפחתות לצורך התאמה לנכס הנדון. מקדמים מקדם מרתף אחסנה הצמוד לדירה בקומת קרקע באגף דרומי – בשקלול המקדם הראוי לשטח זה יש להביא בחשבון את הגורמים הבאים: א .שימוש -סיווג כמרתף המוגדר כשטח שירות המיועד בעיקר לאחסנה אינו מתיר שימושים למגורים. ב .שוליות – השטח בקומת המדרון צמוד לדירה בקומת קרקע ששטחה 200מ"ר + מרתף בשטח 267מ"ר. ג. טיב השטחים – מדובר בשטח בקומת מדרון עם מגבלת כיווני אויר איוורור ותאורה טבעית מוגבלים. בשקלול הגורמים אני מעריכה כי שווי מ"ר מבונה מוערך לפי מקדם 0.1ביחס לשווי מ"ר מבונה בסביבה. מקדם דירת מדרון במצב חדש – הצדדים חלוקים בענייו השווי לשטח דירת המדרון, בהתחשב בכך שמדובר בדירה במפ לס נמוך מפני הקרקע בחלקים רבים של הדירה המגבילים את אפשרויות כיווני האויר של הדירה ומיעוט איוורור ותאורה טבעית ,אני סבורה כי מדובר בלא יותר מקומת מרתף משופרת ,עם זאת יש להביא בחשבון כי מדובר ביחידת דיור נפרדת המשפרת בצורה משמעותית את אפשרויות הסחירות של השטח (מכירה או השכרה) ולפיכך שווי מ"ר מבונה בקומה מוערך בכ – 71%לעומת שווי מ"ר מבונה ממוצע בבנין. מקדם למרפסת בחזית דירה דרומית בקומת קרקע– השטח מוגדר במצב הקודם כקומת עמודים מפולשת ומשמש בפועל כמבואה פרטית לדירה ,לפיכך אני מעריכה את השטח במצב הקודם לפי מקדם של .0.1 במצב החדש – מהווה השטח חלק בלתי נפרד מהדירה לפיכך מוערך לפי מקדם .2 מקדם למבואה בצמוד לדירה הצפונית בקומת קרקע – השטח מוגדר במצב קודם כמבואה המוגדרת כשטח שירות עם זאת השטח צמוד לחלקת משנה 1בתשריט הבית המשותף ,בפועל שימש השטח כחלק מהדירה עם זאת ללא היתר .בהתחשב בגורמים אלה מוערך שטח זה לפי מקדם .0.1 במצב החדש – מהווה השטח חלק בלתי נפרד מהדירה לפיכך מוערך לפי מקדם .2 23 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה תחשיב השבחה: יח"ד חדשה בקומת מדרון -אגף דרומי מצב קודם שימוש לפי היתר סיווג שטח שירות מרתף קיים מקדם 0.5 שטח 167.2 שטח אקויולנטי 83.59 מצב חדש שימוש לפי היתר סיווג שטח עיקרי מגורים שטח שירות מחסן שטח שירות ממ"ד סה"כ מקדם 0.75 0.6 0 שטח 149.2 6 12 167.2 הפרש שטח אקויולנטי 111.9 3.6 0 115.5 31.91 דירה דרומית בקומת קרקע -הסבת שטח קומת עמודים לשטח עיקרי מצב קודם שימוש לפי היתר סיווג שטח שירות קומת עמודים מפולשת שטח 35.8 מקדם 0.2 שטח אקויולנטי 7.16 מצב חדש שימוש לפי היתר סיווג שטח עיקרי מגורים שטח 35.8 הפרש מקדם 1 שטח אקויולנטי 35.8 28.64 24 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי -דירה צפונית בקומת קרקע מצב קודם שימוש לפי היתר סיווג מבואה שטח שירות מחסן סה"כ שטח 53.0 7.8 60.8 מקדם 0.2 0.7 שטח אקויולנטי 10.6 5.46 16.06 מצב חדש שימוש לפי היתר סיווג שטח עיקרי מגורים שטח שירות מחסן סה"כ שטח 56 4.8 60.8 הפרש מקדם 1 0.7 שטח אקויולנטי 56 3.36 59.36 43.3 יח"ד חדשה בקומת מדרון -אגף דרומי דירה דרומית בקומת קרקע -הסבת שטח קומת עמודים לשטח עיקרי הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי -דירה צפונית בקומת קרקע סה"כ שטח אקויולנטי שווי מ"ר מבונה השבחה 25 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected] 31.91 28.64 43.3 103.85 7,500 778,875 ₪ ₪ גבע בלטר שמאית מקרקעין ,מוסמכת במנהל עסקים MBA שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה .22השומה לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל דעה כי ההשבחה שנוצרה בנכס נשוא חוות הדעת , הינה כדלקמן: תכנית רג1454/ (מימוש חלקי עפ"י היתר) מועד קובע השבחה היטל השבחה 23.7.2010 ₪ 778,875 ₪ 389,438 על סכום היטל ההשבחה תחול הצמדה כחוק. בכבוד רב, גבע בלטר שמאית מקרקעין MBA שמאית מכריעה 26 רח' לב העיר ,41בית יהונתן ,קניון עזריאלי ,מודיעין 74777 טל' 70-9470099פקס 70-9470090 [email protected]
© Copyright 2024