‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ 6‬באוגוסט ‪1021‬‬
‫תיק מס'‪22712 :‬‬
‫לכבוד‬
‫מר ויקטור נחמני‬
‫הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן‬
‫ע"י אחיקם ביתן ‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫ע"י עדי נאור ‪ -‬שמאי מקרקעין‬
‫‪[email protected]‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫בענין ויקטור נחמני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן‬
‫א‪.‬נ‪,‬‬
‫שומה מכרעת – היטל השבחה‬
‫ברח' צל הגבעה ‪ ,12‬רמת גן‬
‫חלקה ‪ 2551‬בגוש ‪8256‬‬
‫‪ .2‬מטרת ההערכה‬
‫בהתאם להוראות סעיף ‪( 22‬ב) (‪ )2‬לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מוניתי כשמאית‬
‫מכריעה לעניין היטל השבחה לנכס הנדון‪ ,‬בגין מימוש זכויות בדרך של בקשה להיתר בניה‪.‬‬
‫‪ .1‬דיון וביקור בנכס‬
‫בתאריך ‪ 7.6.1021‬נערך דיון בהשתתפות שמאי הצדדים‪ ,‬פרוטוקול הישיבה הופץ לצדדים‪.‬‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י הח"מ ביום ‪ ,11.6.1021‬הביקור נערך בנוכחות המבקש‪ ,‬בהסכמת‬
‫שמאי הצדדים נערך הביקור בלא נוכחותם‪.‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ .3‬מסמכים שהוצגו‬
‫להלן פרוט המסמכים שהוגשו ע"י הצדדים‪:‬‬
‫מטעם המבקש‪:‬‬
‫‪‬‬
‫שומתו של השמאי אחיקם ביתן מיום ‪.11.3.1021‬‬
‫‪‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‪.‬‬
‫מטעם המשיבה‪:‬‬
‫‪‬‬
‫שומתו של השמאי עדי נאור מיום ‪.11.21.1022‬‬
‫‪‬‬
‫הסכם חכירה ושטר שכירות מיום ‪.21.1.2111‬‬
‫‪‬‬
‫תקנון מוסכם‪ ,‬צו ותשריט לרישום בית משותף‪.‬‬
‫‪‬‬
‫פרוטוקול ועדת רשות רישוי‪.‬‬
‫‪ .2‬פרטי הנכס‬
‫גוש‪:‬‬
‫‪6211‬‬
‫חלקה‪:‬‬
‫‪2112‬‬
‫חלקת משנה‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫שטח החלקה‪:‬‬
‫‪ 106‬מ"ר‬
‫שטח תת החלקה‪:‬‬
‫‪ 300.26‬מ"ר (בנוי)‬
‫כתובת‪:‬‬
‫רח' צל הגבעה ‪ ,12‬רמת גן‬
‫סוג הנכס‪:‬‬
‫בניה רוויה‬
‫זכויות‪:‬‬
‫בעלות פרטית‬
‫‪2‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ .1‬תאור הנכס והסביבה‬
‫הנכס הנדון הינו שלוש דירות מגורים הממוקמות ברחוב צל הגבעה ‪ 12‬ברמת גן‪.‬‬
‫יחידות הדיור מהוות חלק מחלקת משנה ‪ 1‬בחלקה ‪ 2112‬גוש ‪ ,6211‬ששטחה הרשום‬
‫בשלמות הינו ‪ 300.26‬מ"ר (בנוי)‪.‬‬
‫רחוב צל הגבעה הינו רחוב ללא מוצא המתפצל מזרחה מדרך בן גוריון‪ ,‬הרחוב נמצא על‬
‫גבעה הגבוהה מסביבתה‪ .‬בקצהו של הרחוב בקרבת הנכס הנדון קיימת רחבת חניה‪ ,‬אשר‬
‫ממנה קיים מעבר באמצעות מדרגות היורדות לרחוב עוזיאל‪ .‬כמו כן גובל הרחוב בגן ציבורי‬
‫"גן הר הבנים"‪ .‬בסביבה קיים פיתוח עירוני מלא‪.‬‬
‫סביבת הנכס מאופיינת בבתי מגורים בבניה רוויה ובבניה צמודת קרקע‪.‬‬
‫הפינה הצפון מערבית של החלקה גובלת במתחם בית צבי – ביה"ס לאמנויות הבמה‪.‬‬
‫החלקה הנדונה בעלת צורת מלבן מוארך עם מגרעת בפינה הצפון מערבית‪ ,‬לחלקה חזית‬
‫דרומית לרחוב צל הגבעה באורך של כ‪ 21 -‬מ'‪.‬‬
‫על החלקה הנדונה קיים בית מגורים בן ‪ 6‬קומות ‪ -‬קומת מרתף חניה‪ ,‬קומת מדרון‪ ,‬קומת‬
‫קרקע (כניסה)‪ ,‬קומה א'‪ ,‬קומה ב' וקומת גג‪.‬‬
‫הבנין שנבנה לפני כ‪ 27 -‬שנים הינו במצב פיזי טוב‪ ,‬הבנין בנוי באופן מדורג לחזית הצפונית‬
‫והבנין מחופה באבן‪.‬‬
‫הבנין כלל במקור ‪ 1‬יח"ד‪ ,‬מאוחר יותר נוספו שתי יחידות דיור‪ ,‬הבקשה הנדונה הינה‬
‫לתוספת יחידת דיור שמינית‪.‬‬
‫להלן תאור היחידות לפני ואחרי הבקשה להיתר הנדונה (מס' ‪.)1020617‬‬
‫קומה‬
‫לפני ההיתר‬
‫אחרי ההיתר‬
‫הערות‬
‫קומת מדרון‬
‫דופלקס‬
‫דירה (‪)new‬‬
‫דירת הדופלקס‬
‫פוצלה (אופקית)‬
‫(מרתף עליון)‬
‫דירה ‪A‬‬
‫קומת כניסה –‬
‫והורחבה דירה ‪A‬‬
‫אגף דרומי‬
‫קומת כניסה –‬
‫אגף צפוני – דירה ‪B‬‬
‫אגף צפוני – דירה‬
‫אגף צפוני‬
‫א'‬
‫לשתי יח"ד‬
‫הורחבה במסגרת‬
‫ההיתר‬
‫אגף צפוני – דירה‬
‫אגף צפוני ‪ -‬דירה‬
‫ללא שינוי‬
‫‪ .6‬המצב התכנוני‬
‫‪3‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫מצב קודם‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪ ,013/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪ 1112‬מיום‬
‫‪ 17.21.2171‬כלולה החלקה הנדונה באזור מגורים א'‪.2‬‬
‫אחוז בניה מקסימלי‬
‫א‪ .‬שטח הנספחים אינו נכלל בחישוב אחוזי הבניה‪.‬‬
‫ב‪ .‬שטח המרפסות‪ ,‬אם פתוחות ואם מכוסות גג‪ ,‬אינו נכלל בשטח הבית אלא בשיעור‬
‫העולה על האחוז המותר כמפורט בטור ‪ 7‬בלוח החלוקה לאזורים‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שטח מדרגות חיצוניות שאינן מכוסות גג ומצורפות לבית תיכלל מחצית שטחו‬
‫בחישוב אחוזי הבניה‪.‬‬
‫זכויות הבניה הינן כדלקמן‪:‬‬
‫רוחב‬
‫מגרש‬
‫מינימלי מינימלי‬
‫(מ')‬
‫(מ"ר)‬
‫‪500‬‬
‫‪‬‬
‫‪18‬‬
‫מירווחם‬
‫מינימליים‬
‫מס'‬
‫אחוזי בניה מקסימליים‬
‫דירות‬
‫הערות‬
‫מס' קומות‬
‫קומה מרפסת‬
‫למגרש‬
‫קומה‬
‫צדדי אחורי‬
‫לכל‬
‫נוספת‬
‫מינימלי‬
‫א'‬
‫עליונה קומה‬
‫שתי קומות‬
‫‪2‬‬
‫‪7‬‬
‫‪25‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪25‬‬
‫קומה אחת באישור מיוחד שתי דירות‬
‫‪1‬‬
‫‪7‬‬
‫‪30‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪1612‬‬
‫מיום ‪ 22.1.2110‬נקבעו הוראות שונות כדלקמן‪:‬‬
‫מרפסות‬
‫שטח המרפסות כלולות בשטח הכולל של הבנין‪.‬‬
‫קוי בנין‬
‫אם לא ניתן לנצל את אחוזי הבניה במגרש‪ ,‬תותר באישור מיוחד של הועדה המקומית‬
‫הבלטת הבנין במרווח הקדמי והאחורי עד ‪ 2.20‬מ' וזאת מעל קומת הכניסה‪ .‬הקומה‬
‫המפולשת והעמודים יבנו בתחום קווי הבנין‪.‬‬
‫מגבלות‬
‫למרות האמור לעיל‪ ,‬לא תתיר הועדה המקומית בניה במסגרת אחוזי הבניה‬
‫המקסימליים המותרים באם הדבר יגרום‪:‬‬
‫(א) לבניה מעבר לקו בנין או מעבר לאמור לעיל (הבלטת במרווח הקדמי והאחורי עד‬
‫‪ 2.20‬מ')‪.‬‬
‫(ב) להגדלת הצפיפות‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫חישוב שטחים‬
‫לצורך קביעת שטח הבניה המותר‪ ,‬אין לקחת בחשבון שטחים של‪:‬‬
‫א‪.‬‬
‫עליות וחדרי יציאה לגג‪.‬‬
‫ב‪.‬‬
‫אותו שטח של חדר המדרגות העולה על ‪ 21‬מ"ר לכל קומה עד ‪ 2‬קומות מעל‬
‫קומת עמודים מפולשת ועד בכלל‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫שטחו של מגדל המדרגות הבולט מעל משטח הגג ובריכת מים סגורה להספקת‬
‫מים‪.‬‬
‫ד‪.‬‬
‫בקומת העמודים המפולשת‪ ,‬בקומה שמתחת לפני הקרקע שטחם של מוסך‪ ,‬חניה‬
‫או מקומות חניה לדיירי הבית‪ ,‬חדר הסקה‪ ,‬חדר מכונות‪ ,‬קירור או אוורור‪ ,‬חדר‬
‫חשמל‪ ,‬חדר גנרטור‪ ,‬חדר טרנספורמטור‪ ,‬מקלט‪ ,‬חדר מכונות להפעלת מעלית‪,‬‬
‫פיר מעלית‪ ,‬חדר למיכלי גז‪ ,‬מקום או חדר למיכלי אשפה של הבנין‪ ,‬ארונות‬
‫איוורור ואינסטלציה סנטריה‪.‬‬
‫ה‪.‬‬
‫מחסן עבור אחסון אופניים ועגלות ילדים בשטח שאינו עולה על ‪ 20‬מ"ר‪.‬‬
‫ו‪.‬‬
‫פרוזדורים ומסדרונות בבניני משרדים המיועדים לצרכי מילוט והדרושים עפ"י‬
‫החוק‪.‬‬
‫ז‪.‬‬
‫מרתפים וחניות שאושרו בהתאם להוראות להלן‪.‬‬
‫סגירת מרפסות‬
‫הועדה המקומית תהא רשאית לאשר סגירת מרפסות בניני מגורים שהיתר לבניתם‬
‫הוצא בטרם כניסה לתוקף של תכנית זו בתנאים‪.‬‬
‫מרפסת שירות‬
‫מרפסת שרות ‪ -‬נכללת באחוזי הבניה‪.‬‬
‫הועדה המקומית לא תתיר הקמת יחידת דיור אלא אם כן נקבעה בה מרפסת שרות‬
‫כדלהלן‪:‬‬
‫ביחידת דיור ששטחה עד ‪ 10‬מ"ר מרפסת שירות בשטח שלא יקטן מ ‪ 1.10 -‬מ'‪.‬‬
‫וביחידת דיור ששטחה למעלה מ ‪ 10 -‬מ"ר ‪ -‬מרפסת שירות בשטח שלא יקטן מ ‪ 3 -‬מ'‪.‬‬
‫עליות גג וחדרי יציאה לגג‬
‫בגג שטוח של הבית‪ ,‬יהא זו סמכותה של מליאת הועדה המקומית באשור מיוחד לאשר‬
‫את העליה לגג והשימוש בו בתנאים הבאים‪:‬‬
‫‪ )2‬השטח המקסימלי שיורשה לבניה או לשימוש ע"י הדיירים יהיה בשיעור של ‪71%‬‬
‫משטח הגג ובתנאי מתן גישה חופשית לכל דיירי הבית ליתרת השטח בשיעור‬
‫‪.11%‬‬
‫‪5‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ )1‬העליה לגג תהיה רק במדרגות פנימיות מן הדירות אליהן מצמידים את שטח הגג‬
‫ולא מחדר המדרגות של הבנין‪.‬‬
‫‪ )3‬השטח הסגור בקירות מעל פתח העליה לגג לא יעלה על ‪ 21‬מ"ר לכל דירה בקומה‬
‫האחרונה‪.‬‬
‫מרתפים‬
‫באזור מגורים א' ו‪ -‬א'‪ 2‬יהא זה סמכותה של הועדה המקומית להתיר בנית מרתף בשטח‬
‫של עד ‪ 10‬מ"ר לדירה‪ ,‬למעט מקלט וחניה‪ .‬המרתף איננו מיועד לשמש למגורים‪.‬‬
‫להלן זכויות הבניה‪:‬‬
‫רוחב‬
‫מגרש‬
‫מינימלי מינימלי‬
‫(מ')‬
‫(מ"ר)‬
‫‪500‬‬
‫‪18‬‬
‫מירווחם‬
‫מינימליים‬
‫אחוזי בניה‬
‫מס'‬
‫מקסימליים‬
‫דירות‬
‫הערות‬
‫מס' קומות‬
‫קומה קומה למגרש‬
‫נוספת מינימלי צדדי אחורי‬
‫א'‬
‫עליונה‬
‫שתי קומות‬
‫‪2‬‬
‫‪32‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3‬‬
‫‪32‬‬
‫קומה אחת באישור מיוחד שתי דירות‬
‫‪1‬‬
‫‪40‬‬
‫שטח המרפסות כלולות בשטח הכולל של הבנין כפי שמופיע בטבלת זכויות הבניה‪.‬‬
‫במגרשים בעלי אופי מדרוני (חלקם האחורי נמוך מן החזית) כאשר השפוע נמשך באופן‬
‫רצוף מעבר לגבולותיו של המגרש‪ ,‬יהא זה בכוחה של הועדה המקומית – באישור‬
‫מיוחד – להתיר הקמתם של דירות או שימושים אחרים המותרים באזורי מגורים‪ ,‬הכל‬
‫בהתייחס למצב במקום בקומה שמתחת לקומה א' (נוסף על מספר יחידות הדיור‬
‫המותר באזור) בתנאים להלן‪:‬‬
‫(א) רצפת קומה כזאת לא תהיה נמוכה יותר מאשר שני מטרים מתחת לגובה הממוצע‬
‫של הדרך בחזית המגרש‪.‬‬
‫(ב) שטח המבונה בקומה זו למטרות דיור לא יעלה על ‪ 20%‬משטח הבניה המותר‬
‫בקומה‪.‬‬
‫(ג) גובה הקרקע בצד הקיר האחורי יהיה לפחות ‪ 10‬ס"מ מתחת לגובה הרצפה‪.‬‬
‫(ד) שפוע הקרקע ימשך עד גבול המגרש לפחות‪.‬‬
‫(ה) יובטחו סדורי ביוב וניקוז מתאימים‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,2/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪3212‬‬
‫מיום ‪ 11.3.2111‬נקבעו הוראות לבניה על הגג כדלקמן ‪:‬‬
‫חדרי יציאה לגג‬
‫הועדה המקומית תהיה רשאית ליתן היתר לבנית חדרי יציאה לגג מתוך דירות עליונות‬
‫בשטח מירבי (השטח המירבי‪ ,‬כולל שטח ההיטל האופקי של המדרגות הפנימיות שלא‬
‫יעלה על ‪ 2‬מ"ר) שלא יעלה על ‪ 13‬מ"ר לכל דירה עליונה בתנאים הבאים ‪:‬‬
‫א‪ .‬הכניסה מכל אחד מחדרי היציאות לגג תהיה באמצעות מדרגות פנימיות מתוך‬
‫הדירות שלהן מוצמד שטח הגג עליו יבנו היציאות ולא מחדר המדרגות המשותף‬
‫של הבית‪.‬‬
‫ב‪ .‬סה"כ השטח המבונה כולל מתקנים נוספים על הגג לא יעלה על ‪ 20%‬משטח הגג‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫גובה המבנים לא יעלה על ‪ 1.1‬מ'‪ ,‬מדוד מרצפת המבנה ועד תקרתו‪ .‬מרחק הנסיגה‬
‫מהמעקה בכל חלק ממבנה היציאה לגג לא יפחת מ‪ 2.1 -‬מ' למעט אותם מקרים‬
‫שלדעת מהנדס העיר קיימת הצדקה ארכיטקטונית למרחק אחר‪.‬‬
‫ד‪ .‬לא יותרו חדרי יציאה לגג בבנינים צמודי קרקע‪ ,‬קומה אחת קוטג'ים בעלי גג שטוח‬
‫הווה אומר כל אזור א'‪ ,‬א'‪ 2‬ואזור א' מיוחדים וכן לא מעל גג של קומה חלקית‪.‬‬
‫ה‪ .‬חדר היציאה לגג לכשיבנה ישמש חלק אינטגרלי של כל דירה איתה הוא קשור ולא‬
‫יותר השימוש בו כיחידת מגורים נפרדת‪.‬‬
‫יציאות לחלקי גג מתחת לגגות רעפים‬
‫בכל דירה אשר מעל תקרתה גג רעפים תותר יציאה לחלל גג הרעפים ובלבד שרום גג‬
‫הרעפים לא יעלה על ‪ 1.1‬מ' מדוד מרצפת המפלס שמתחת למפלס רצפת חדר היציאה‬
‫לגג‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,0/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪2027‬‬
‫מיום ‪ ,1.20.2111‬נקבע כי באזורי מגורים שבצפיפות נמוכה‪ :‬דהיינו כל אזורי מגורים א'‪,‬‬
‫א'‪ ,2‬א' מיוחד‪ ,‬א'‪ 2‬מיוחד‪ ,‬ניתן יהיה להקים קומת מרתף אחת לפי היקף הבית לצורך‬
‫חניה‪ ,‬מקלט‪ ,‬מתקני תברואה‪ ,‬אולם למשחקים לילדים‪ ,‬חדרי מדרגות‪ ,‬מחסנים לדיירים‬
‫בלבד‪ .‬הכניסה למרתף מתוך הדירות בלבד‪ .‬לא יורשו מגורים במרתף‪ .‬לא תורשה‬
‫קומת מרתף תחתונה‪.‬‬
‫בשאר אזורי המגורים ניתן יהיה להקים קומת מרתף אחת לפי גודל הקומה הטיפוסית‬
‫לחניה‪ ,‬מקלט‪ ,‬מתקנים הנדסיים‪ ,‬מתקנים תברואתיים‪ ,‬מעליות‪ ,‬חדרי מדרגות‪ ,‬אולם‬
‫התעמלות‪ ,‬ספורט‪ ,‬משחקי ילדים וכד' ובתנאי שיירשמו עם ציון השימוש כרכוש‬
‫‪7‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫משותף‪ ,‬יתרת השטח מותר להקצות למחסנים לדיירי הבית לפי ‪ 6‬מ"ר לכל היותר‬
‫לדירה‪.‬‬
‫הועדה המקומית רשאית לאשר גישה לחניה שבמרתף שתהא מותרת גם עד גבולות‬
‫המגרש ובאופן שלא תהא כל בליטה מעל פני הקרקע בתחום קו הבנין וכן מוסמכת‬
‫הועדה להתיר מרתפים לצרכי חניה (בלבד) עד גבולות המגרש‪.‬‬
‫לא יורשו מגורים במרתף‪ ,‬לא תותר קומת מרתף תחתונה‪.‬‬
‫במגרשים בעלי אופי מדרוני ניתן יהיה להשלים קומת המרתף עד ל‪ 200% -‬מהיקף‬
‫הקומה הטיפוסית בכפוף לסעיף ‪ 261‬בתקנות תכנית רג‪ ,320/‬לגבי נצול השטח האמור‬
‫ובתנאי ש‪ 60% -‬מיתרת קומת המרתף יירשם ע"ש דיירי הבית המשותף וגובה קומת‬
‫המרתף לא יעלה על ‪ 1.10‬מ'‪.‬‬
‫גובה מרתפי חניה לא יעלה על ‪ 1.10‬מ' מדוד מרצפת המרתף ועד לתחתית התקרה‪.‬‬
‫בכל מקרה של הקמת מרתף יש להקים בו את המקלט ולא בקומת הקרקע‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,23/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫‪ 2216‬מיום ‪ ,30.2.2117‬נקבע כי תותר הקמת מעליות בבניני מגורים קיימים ובבניני ציבור‬
‫בכל חזיתות הבנינים בחריגה מקו בנין המקביל לחזית הבנין שבה יוקמו המעליות וזאת‬
‫אחרי הודעה אישית לבעלי החלקות או החלקה הגובלת באותו צד‪ ,‬ופרסום עפ"י סעיף‬
‫‪ 221‬לחוק‪.‬‬
‫באם יוכח שיש צורך בחדר מכונות על הגג ניתן יהיה להקימו וזאת לאחר פרסום הקלה‪.‬‬
‫יותר חדר מעלית על הגג בתיאום עם מהנדס העיר‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,21/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫‪ 1113‬מיום ‪ 11.2.1002‬נקבע כי בכל היעודים יש להשאיר ‪ 30%-20%‬משטח המגרש‬
‫מגונן או מצופה בחומר מחלחל (כגון חצץ‪ ,‬חלוקי נחל)‪ ,‬עפ"י תכנית פיתוח שתאושר ע"י‬
‫מהנדס העיר לפני הוצאת היתר בניה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,29/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫‪ 1261‬מיום ‪ ,17.22.1001‬נקבע כי‪:‬‬
‫‪ .2‬סה"כ השטחים העיקריים המותרים עפ"י לוח החלוקה לאזורים יהיו בתוקף כולל‬
‫ההקלות המותרות ערב אישורה של תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .1‬ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים‬
‫ואחוזי בניה בתכנית בהיתרים) התשנ"ב ‪ 2111‬ובהתבסס על הוראות המעבר‬
‫שבסעיף ‪(23‬ב)(‪ ) 1‬לתקנות הנ"ל‪ ,‬להוסיף שטחי שירות בחדר מדרגות במקום ‪21‬‬
‫‪8‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫מ"ר לכל קומה עד ‪ 2‬קומות כולל קומת עמודים מפולשת המצויינים בתקנון‬
‫רג‪/320/‬ג‪ ,‬סעיף ‪ 6‬ב' המבוטל עפ"י תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .3‬לבטל את סעיף ‪ 6‬ב' בתקנות תכנית רג‪/320/‬ג‪.‬‬
‫‪‬‬
‫‪1‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,12/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫‪ 1210‬מיום ‪ 21.2.1006‬נקבע כי השטח העיקרי של חדרי יציאה לגג לכל דירה עליונה‬
‫לא יעלה על ‪ 20‬מ"ר או ‪ 10%‬משטחה העיקרי ובלבד ששטח גרם המדרגות הפנימי לא‬
‫יפחת מ‪ 1-‬מ"ר מתוך השטח האמור‪ ,‬בתוספת שטח הממ"ד (באם יבוקש במפלס זה)‬
‫של אותה דירה לפי הקטן ביניהם‪ .‬למרות האמור לעיל‪ ,‬תותר בניית חדרי יציאה לגג‬
‫בשטח של עד ‪ 13‬מ"ר (כקבוע בתכנית הראשית) לכל דירה עליונה אף אם שטח זה‬
‫עולה על ‪ 10%‬משטחה העיקרי של הדירה‪.‬‬
‫באזורי מגורים בהם ניתן היה לבנות עפ"י הוראות התכנית הראשית בגג שטוח חדר‬
‫יציאה לגג בשטח ‪ 21‬מ"ר (אזורי מגורים א'‪ ,‬א'‪ -‬מיוחד ו‪ -‬א' ‪ 2-‬מיוחד) השטח העיקרי של‬
‫חדרי היציאה לגג לא יעלה על ‪ 20‬מ"ר או‪:‬‬
‫א‪ 30% .‬משטח הגג לחדר עפ"י הקטן מביניהם‪.‬‬
‫ב‪ .‬במקרה של בניה של דירה בקומה עליונה לא יעלה על ‪ 10%‬משטחה העיקרי של‬
‫הדירה העליונה ובתוספת שטח הממ"ד של אותה דירה לפי הקטן מביניהם‪.‬‬
‫הגובה הפנימי של חדרי היציאה לגג לא יעלה על גובה קומה טיפוסית‪.‬‬
‫לא תותר בנית חדרי יציאה לגג מעל קומות חלקיות ודירות גג‪.‬‬
‫בכל דירה אשר מעל תקרתה גג משופע‪ ,‬תותר יציאה לחלל הגג המשופע‪ .‬המרחק‬
‫האנכי ממפלס הקומה העליונה (חלל הגג המשופע) ועד למפלס רום הגג (כהגדרתו)‬
‫לא יעלה על ‪ 6.1‬מ'‪.‬‬
‫בבנין עם גג משופע ניתן להקים מרפסת פתוחה של עד ‪ 10%‬משטח הגג כאמור לעיל‬
‫ובלבד שתשתלב עם תכנון הגג המשופע עפ"י תשריט שיכלול את הפרטים התכנוניים‬
‫באישור מהנדס העיר ובכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית‪.‬‬
‫מצללות ‪ -‬תותר הקמת מצללה בשטח הגג הצמוד לחדר היציאה לגג או לדירות הגג‪.‬‬
‫‪1‬‬
‫סעיף ‪ 6‬ב' להוראות תכנית רג‪/320/‬ג'‪" :‬לצורך קביעת שטח הבניה המותר‪ ,‬אין לקחת בחשבון את אותו שטח של חדר‬
‫המדרגות העולה על ‪ 21‬מ"ר לכל קומה עד ‪ 2‬קומות מעל קומת עמודים מפולשת ועד בכלל"‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪ ,25/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫‪ 1211‬מיום ‪ ,26.1.1006‬נקבע כי בכל אזורי המגורים (למעט אזורי מגורים א') ניתן יהיה‬
‫לבנות מחסנים עפ"י החלופות כדלקמן‪:‬‬
‫‪ .2‬ניתן יהיה לבנות מחסן בשטח מירבי ‪ 6‬מ"ר נטו‪ ,‬לכל יחידת דיור בתוך הדירה אשר‬
‫יהא חלק בלתי נפרד ממנה‪ .‬השטח הנ"ל יחשב כשטח עיקרי ויתוסף לשטח העיקרי‬
‫המותר כולל כל ההקלות ערב אישורה של תכנית זו‪ ,‬ללא שינוי בקווי בנין ובמס'‬
‫קומות‪.‬‬
‫‪ .1‬ניתן יהיה להקים מחסן קומתי בשטח מירבי של ‪ 1‬מ"ר ליח"ד‪ .‬בכל מקרה שטח‬
‫המחסן הקומתי לא יקטן מ‪ 2 -‬מ"ר נטו‪ .‬ולא יהיה גדול מ‪ 20 -‬מ"ר נטו‪ .‬שטח זה‬
‫ייחשב כשטח שירות מעל הקרקע ויירשם כרכוש משותף של בעלי הדירות באותה‬
‫קומה‪ ,‬ללא שינוי בקווי בנין ובמס' קומות‪.‬‬
‫‪ .3‬לחילופין באזורים בהם ניתן לבנות מרתפים ניתן יהיה להוסיף קומת מרתף נוספת‬
‫באם נדרש לצורך הקמת המחסנים‪ .‬שטח המחסן המירבי לכל יח"ד יהיה ‪ 20‬מ"ר‬
‫נטו‪ .‬השטח ייחשב כשטח שירות מתחת לקרקע ויוצמד לאחת מיחידות הדיור‬
‫המאושרות בהיתר וירשם בהתאם בלשכת רישום המקרקעין‪ .‬מחסנים אלו יותרו רק‬
‫במידה ולא ייבנו מחסנים דירתיים‪.‬‬
‫‪ .2‬בקומות מפולשות שטחי השירות יהיו עפ"י רג‪ 320/‬על כל תיקוניה ולא יותרו‬
‫מחסנים דירתיים בקומות המפולשות‪.‬‬
‫באזורי מגורים א'‪ ,‬א'‪ 2-‬למיניהם‪:‬‬
‫‪ .2‬בכל אזורי מגורים א' א‪ ,2-‬א‪ 2-‬מיוחד למינהם ניתן יהיה להוסיף מחסן בשטח מירבי‬
‫של ‪ 1‬מ"ר נטו לכל יח"ד אשר יהא חלק בלתי נפרד ממנה‪ .‬השטח הנ"ל ייחשב‬
‫כשטח עיקרי ויכלל בשטח העיקרי המותר כולל ההקלות המותרות ערב אישורה‬
‫של תכנית זו‪.‬‬
‫‪ .1‬בנינים קיימים בהם קיימים מחסנים בחצר‪ ,‬ניתן יהיה להרוס את המחסנים ולבנות‬
‫במקומם מחסן עפ"י האמור בסעיף ‪ 2‬לעיל‪.‬‬
‫‪ .3‬הגדרת "נספח" בסעיף ‪ 12‬לתקנון התכנית רג‪ ,320/‬לא תכלול מחסנים כהדרתם‬
‫בתכנית זו‪.‬‬
‫‪‬‬
‫עפ"י תכנית רג‪/013/‬ג‪/12/‬א‪ ,‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס'‬
‫מיום ‪ ,30.7.1006‬נקבע כי‪:‬‬
‫‪ .2‬הועד ה המקומית תהיה רשאית לאשר העברת שטחי בניה עיקריים המותרים עפ"י‬
‫תכניות תקפות בין הקומות השונות בבנין‪ ,‬לרבות שטח חדרי יציאה לגג‪ ,‬שטח‬
‫קומת כניסה‪ ,‬שטח דירת מדרון‪ ,‬באיזורים של בניה רוויה‪ .‬ללא שינוי סה"כ זכויות‬
‫הבניה בבנין‪ ,‬ללא שינוי בקוי בנין ובמס' קומות בהתאם להנחיות אדר' העיר‪.‬‬
‫‪01‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ .1‬הועדה המקומית לא תהא רשאית לאשר ניוד שטחי בניה עיקריים כאמור לעיל‬
‫מהקומות השונות בבנין להרחבת חדרי היציאה לגג מעבר לשטחים המותרים עפ"י‬
‫תכנית רג‪/320/‬ג‪.12/‬‬
‫‪ .3‬שטח הדירה על הגג והשטח המבונה על הגג יהיה בהתאם להוראות תכנית‬
‫‪2‬‬
‫רג‪/‬מק‪/320/‬ג‪ 22/‬סעיף ‪ 1‬ג‪.‬‬
‫‪‬‬
‫תכנית רג‪/‬מק‪ ,2185/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪1772‬‬
‫מיום ‪ ,7.1.1001‬הינה תכנית נקודתית לחלקה הנדונה ומטרתה הגדלת מס' יחידות הדיור‬
‫ללא הגדלת סה"כ השטחים למטרות עיקריות‪.‬‬
‫עפ"י התכנית שונה יעוד החלקה מאזור מגורים א'‪ 2-‬לאזור מגורים א'‪.‬‬
‫עפ"י התכנית נקבע‪:‬‬
‫‪ .2‬הגדלת מס' יחידות הדיור מ‪ 1 -‬יח"ד (‪ +2‬דירת המדרון) המותרות עפ"י תכנית‬
‫רג‪ ,320/‬ל‪ 7 -‬יח"ד עפ"י סעיף ‪61‬א'(א)(‪ )1‬לחוק תכנון ובניה וזאת ללא תוספת‬
‫שטחים עיקריים ע"י פיצול יח"ד דופלקס עם מרתף צמוד ל‪ 3 -‬יח"ד נפרדות‪.‬‬
‫‪ .1‬סה"כ מוצע להוסיף ‪ 1‬דירות ע"י פיצול יח"ד דופלקס קיימת בהיתר בקומת הקרקע‬
‫ובקומה ראשונה עם מרתף צמוד ל‪ 3 -‬דירות – ‪ 1‬דירות בקומת הקרקע‪ .‬הדרומית‬
‫עם מרתף צמוד ודירה שלישית בקומה א' צפונית‪.‬‬
‫סה"כ מס' יח"ד מגורים במצב המוצע – ‪( 7‬תוספת ‪ 1‬יח"ד למצב המאושר)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫רישוי‬
‫היתר בניה מס' ‪ 1120‬מיום ‪6.2.2111‬‬
‫היתר להריסת מבנה והקמת בנין מגורים בן ‪ 1‬קומות מעל קומת עמודים חלקית‪ ,‬קומת‬
‫מרתף (מדרון) וקומת חניה המכיל‪ 2 :‬דירות ודירה בקומת מדרון (סה"כ ‪ 1‬יח"ד)‪.‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 20311‬מיום ‪13.6.2116‬‬
‫היתר לשינויים לתכנית מס' א'‪ – 31111/‬בנין מגורים בבניה‪ .‬ללא תוספת שטח וביצוע‬
‫תקרת חניה בקיר משותף עם המבנה הקיים במגרש העירוני הגובל‪ ,‬לכיוון הגבול‬
‫האחורי של החלקה (חזית צפונית)‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫סעיף ‪ 1‬ג'' להוראות תכנית רג‪/‬מק‪/320/‬ג‪" :22/‬שטח דירה על הגג לא יקטן מ‪ 71 -‬מ"ר שטחים עיקריים‪ .‬השטח‬
‫המבונה על הגג לא יעלה על ‪ 71%‬משטח הגג‪".‬‬
‫‪00‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫היתר בניה מס' ‪ 20761‬מיום ‪23.1.2117‬‬
‫היתר לשינויים לתכנית מס' א'‪ 31111/‬ו‪ -‬א'‪ 22121/‬ותוספת ‪ 32.11‬מ"ר‪ .‬לניתוק הדירה‬
‫בקומת הקרקע מהקומה המפולשת‪ .‬לאטימת דלת בקיר הגובל עם המרתף‪ .‬לביטול‬
‫המחסנים במרתף וליצירת קשר בין המרתף לדירה בקומה שמעל ע"י מדרגות‪ .‬שינויים‬
‫בגרם המדרגות בדירת הקוטג' בקומת הקרקע ובקומה א'‪ ,‬ביטול מהלך המדרגות‬
‫ויצירת מדרגות פנימיות ספירליות בקוטר ‪ 2.70‬מ'‪ .‬ביטול הקיר המערבי התוחם את‬
‫השטח המקורה בחזית‪.‬‬
‫תעודת גמר מס' ‪ 3621‬מיום ‪21.22.2111‬‬
‫תעודת גמר ניתנה לנכס הנדון שנבנה עפ"י היתרים כדלקמן‪:‬‬
‫היתר מס' ‪ 1120‬מיום ‪.6.2.11‬‬
‫היתר מס' ‪ 20311‬מיום ‪.13.6.16‬‬
‫היתר מס' ‪ 20761‬מיום ‪.23.1.17‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 1006370‬מיום ‪2.2.1007‬‬
‫היתר להגדלת דירת קוטג' בקומת הקרקע בשטח כולל של ‪ 16.16‬מ"ר‪ ,‬להוספת מחסן‬
‫דירתי בשטח ‪ 6.0‬מ"ר‪ ,‬להגדלת מבואה בקומת הקרקע בשטח כולל של ‪ 16.20‬מ"ר‪,‬‬
‫פתיחת דלת נוספת לדירה בקומת הקרקע‪ ,‬להוספת ‪ 3‬חניות לא מקורות ו‪ 1 -‬חניות לא‬
‫מקורות בקומת הכניסה‪ ,‬שינויים פנימיים וחיצוניים (כולל הריסה)‪.‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 1001202‬מיום ‪21.2.1001‬‬
‫פיצול יח"ד מדירה אחת לשלוש יח"ד‪ ,‬סה"כ ‪ 7‬יח"ד‪.‬‬
‫להלן שטחי הבניה‪:‬‬
‫שטחי שירות‬
‫שטחים עיקריים‬
‫הקומה‬
‫אחסנה‬
‫מגורים‬
‫מתקנים‬
‫סה"כ‬
‫מבואה‬
‫והמפלס‬
‫שטח מקלט ומערכות‬
‫מוצע‬
‫בבנין‬
‫טכניות‬
‫קיים קיים מוצע עיקרי‬
‫מרתף‬
‫מדרון‬
‫ק‪.‬קרקע‬
‫קומה א'‬
‫קומה ב'‬
‫קומת גג‬
‫סה"כ‬
‫‪139.2‬‬
‫‪170.3‬‬
‫‪328.4‬‬
‫‪276.4‬‬
‫‪46‬‬
‫‪960.3‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪0‬‬
‫‪139.2‬‬
‫‪179.1‬‬
‫‪328.4‬‬
‫‪276.4‬‬
‫‪46‬‬
‫‪969.1‬‬
‫‪8.4‬‬
‫‪22.8‬‬
‫‪14‬‬
‫‪14‬‬
‫‪59.2‬‬
‫מבואות‬
‫חניה‬
‫וחדרי‬
‫מקורה‬
‫במרתף מדרגות‬
‫‪116.5‬‬
‫‪116.5‬‬
‫‪7.05‬‬
‫‪56.4‬‬
‫‪7.05‬‬
‫‪56.4‬‬
‫קומת(‬
‫מעברים‬
‫מרתף‬
‫עמודים‬
‫לכלל‬
‫קיים‬
‫)מפולשת‬
‫הציבור‬
‫מרפסת‬
‫‪36.63‬‬
‫‪59.21‬‬
‫‪45.91‬‬
‫‪13.44‬‬
‫‪13.44‬‬
‫‪33.74‬‬
‫‪17.48‬‬
‫‪16.58‬‬
‫‪21.61‬‬
‫‪168.63‬‬
‫‪33.74‬‬
‫‪55.67‬‬
‫סה"כ‬
‫ש‪.‬שירות‬
‫קיים‬
‫בהיתר‬
‫סה"כ‬
‫שטח‬
‫שירות‬
‫מוצע‬
‫‪47.88‬‬
‫‪167.18‬‬
‫‪201.0‬‬
‫‪241.84‬‬
‫‪153.53‬‬
‫‪44.02‬‬
‫‪49.05‬‬
‫‪22.8‬‬
‫‪201.0‬‬
‫‪241.8‬‬
‫‪176.3‬‬
‫‪44.0‬‬
‫‪49.1‬‬
‫‪215.06‬‬
‫‪688.44‬‬
‫‪22.8‬‬
‫‪712.3‬‬
‫‪02‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫סה"כ‬
‫שטחי‬
‫שירות‬
‫סה"כ שטחים‬
‫לא‬
‫שטחי‬
‫הבנין מקורים‬
‫‪201.01‬‬
‫‪381.04‬‬
‫‪355.43‬‬
‫‪372.42‬‬
‫‪325.45‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1681.35‬‬
‫‪41.71‬‬
‫‪53.52‬‬
‫‪240.54‬‬
‫‪335.77‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫מצב חדש‬
‫‪‬‬
‫תכנית רג‪ ,2151/‬שהודעה על אישורה פורסמה בילקוט הפירסומים מס' ‪ 6201‬מיום‬
‫‪ ,1.7.1020‬הינה תכנית נקודתית לחלקה הנדונה ומטרתה הגדלת מס' יחידות הדיור ללא‬
‫הגדלת סה"כ השטחים למטרות עיקריות‪.‬‬
‫עפ"י התכנית שונה יעוד החלקה מאזור מגורים א' לאזור מגורים ב'‪.‬‬
‫מטרת התכנית‪:‬‬
‫‪ .2‬תוספת שטחים עיקריים ל‪ 1-‬דירות קיימות בקומת קרקע‪.‬‬
‫‪ .1‬תוספת יח"ד אחת בקומת המרתף ל‪ 7-‬יח"ד הקיימות‪.‬‬
‫הוראות התכנית‪:‬‬
‫‪ .2‬המרת ‪ 123‬מ"ר שטחי שירות לשטחים עיקריים וצרופם ל‪ 1 -‬יח"ד בקומת הקרקע‪.‬‬
‫‪ .1‬קביעת סה"כ זכויות בניה של ‪ 2,121‬מ"ר עיקרי ו‪ 270 -‬מ"ר שטחי שירות‪ .‬סה"כ‬
‫‪ 2,611‬מ"ר‪.‬‬
‫‪ .3‬הקמת יח"ד במרתף קיים ע"י הנמכת רצפה לגובה המגורים הנדרש‪.‬‬
‫‪ .2‬הוספת יח"ד אחת ל‪ 7 -‬יח"ד הקיימות‪.‬‬
‫טבלת זכויות והוראות בניה‪:‬‬
‫שטחי בניה מ"ר‪/‬אחוזים‬
‫יעוד‬
‫גודל‬
‫מגרש‬
‫(מ"ר)‬
‫מגורים‬
‫ב'‬
‫‪906‬‬
‫מעל לכניסה מתחת לכניסה‬
‫הקובעת‬
‫הקובעת‬
‫עיקרי שירות עיקרי‬
‫‪831‬‬
‫‪268‬‬
‫‪381‬‬
‫שירות‬
‫‪202‬‬
‫מספר קומות‬
‫סה"כ‬
‫שטחי‬
‫בניה‬
‫‪1,682‬‬
‫אחוזי‬
‫גובה‬
‫צפיפות‬
‫בניה מספר‬
‫מבנה מעל לכניסה‬
‫(יח"ד‬
‫כוללים יח"ד‬
‫הקובעת‬
‫לדונם נטו) (מטר)‬
‫(‪)%‬‬
‫‪186‬‬
‫‪8‬‬
‫‪8‬‬
‫‪12.65‬‬
‫‪ 2‬מעל‬
‫ק‪.‬קרקע ‪+‬ח'‬
‫יציאה לגג‬
‫קוי בנין‪ :‬קדמי ‪ 2‬מ'‪ ,‬צידי שמאלי וימני ‪ 3‬מ'‪ ,‬אחורי ‪ 1‬מ'‪.‬‬
‫‪ o‬השטח העיקרי מעל הקרקע כולל הקלות של תוספת קומה והקלות באחוזי בניה‬
‫כולל שטח חדר יציאה לגג‪ ,‬שטחי מחסנים דירתיים ובתוספת ‪ 11‬מ"ר העברת שטח‬
‫שירות לשטח עיקרי‪.‬‬
‫‪ o‬השטח העיקרי מתחת לקרקע כולל דירת מדרון‪ ,‬בתוספת ‪ 211‬מ"ר‪ ,‬העברה משטח‬
‫שירות לשטח עיקרי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בקשה להיתר מספר ‪ 1020617‬מתאריך ‪26/21/1020‬‬
‫הוגשה בקשה לשינויים בבנין קיים ‪:‬‬
‫מהות תוספת יח"ד ללא תוספת שטח מכוח תכנית רג‪.2212/‬‬
‫בבנין מגורים בן ‪ 2‬קומות‪ 6 ,‬יח"ד מעל קומת מרתף הכוללת דירת מדרון (סה"כ ‪ 7‬יח"ד)‬
‫ו‪ 1 -‬חדרי יציאה לגג – מבוקש‪:‬‬
‫א‪ .‬ביטול מדרגות פנימיות מתוך המרתף והפיכת מרתף לתוספת יח"ד אחת‪.‬‬
‫‪03‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫מתחת‬
‫לכניסה‬
‫הקובעת‬
‫‪2‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫ב‪ .‬העברת מתקן גז מקומת המדרון ‪/‬מרתף לקומת מרתף חניה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫בקומת הכניסה מבוקש ביטול מדרגות פנימיות מתוך דירה דרומית (המובילות‬
‫לקומת המדרון‪/‬מרתף) והוספת שטח עיקרי לדירה הדרומית ע"י הסבת שטח‬
‫מרפסת מקורה לשטח עיקרי‪ .‬פתיחת דלת כניסה נוספת לדירה דרומית בקומת‬
‫כניסה ושינויים פנימיים‪.‬‬
‫ד‪ .‬בקומת כניסה מבוקשת הגדלת דירה צפונית ע"י הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי‪.‬‬
‫להלן שטחי הבניה המבוקשים‪:‬‬
‫שטחים עיקריים‬
‫הקומה‬
‫והמפלס‬
‫בבנין‬
‫מרתף‬
‫מדרון‬
‫ק‪.‬קרקע‬
‫קומה א'‬
‫קומה ב'‬
‫קומת גג‬
‫סה"כ‬
‫סה"כ‬
‫קיים‬
‫מוצע‬
‫‪139.2‬‬
‫‪179.1‬‬
‫‪328.4‬‬
‫‪276.4‬‬
‫‪46‬‬
‫‪969.1‬‬
‫‪288.4 149.2‬‬
‫‪264.1‬‬
‫‪85‬‬
‫‪328.4‬‬
‫‪276.4‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1,203.3 234.2‬‬
‫ממ"ד‬
‫קיים‬
‫ממ"ד‬
‫מוצע‬
‫מתקנים‬
‫ומערכות‬
‫טכניות‬
‫קיים‬
‫‪8.4‬‬
‫‪22.8‬‬
‫‪14‬‬
‫‪14‬‬
‫‪12‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪7.05‬‬
‫‪59.2‬‬
‫‪13.2‬‬
‫‪7.05‬‬
‫מבואה‬
‫קיים‬
‫מבואה חניה‬
‫מוצע מקורה‬
‫במרתף‬
‫קיים‬
‫‪116.5‬‬
‫‪87.8‬‬
‫‪-87.8‬‬
‫‪87.8‬‬
‫‪-87.8‬‬
‫‪116.5‬‬
‫שטחי שירות‬
‫סה"כ סה"כ‬
‫חניה מבואות מעברים מרתף מרתף סה"כ‬
‫קיים (שינוי ש‪.‬שירות שטח שטחי‬
‫לכלל‬
‫מקורה וחדרי‬
‫שירות שירות‬
‫קיים‬
‫לשטח‬
‫במרתף מדרגות הציבור‬
‫עיקרי) בהיתר מוצע‬
‫קיים‬
‫מוצע‬
‫‪199.8 199.81 201.01‬‬
‫‪47.88‬‬
‫‪36.63‬‬
‫‪-1.2‬‬
‫‪98.8‬‬
‫‪98.84‬‬
‫‪241.84‬‬
‫‪-155 167.2‬‬
‫‪59.21‬‬
‫‪87.4‬‬
‫‪87.39‬‬
‫‪173.99‬‬
‫‪17.48‬‬
‫‪45.91‬‬
‫‪27.4‬‬
‫‪27.44‬‬
‫‪13.44‬‬
‫‪27.4‬‬
‫‪27.44‬‬
‫‪13.44‬‬
‫‪-1.2‬‬
‫‪168.63‬‬
‫‪671.72‬‬
‫‪386.04‬‬
‫‪440.9‬‬
‫עפ"י החלטת ועדת רשות רישוי מיום ‪ 21.3.1022‬הוחלט לאשר את הבקשה בתנאים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫‪ .2‬תיקון טבלת שטחים בהתאם למותר בתכנית רג‪ ,2212/‬הן שטחים עיקריים והן‬
‫שטחי שירות‪.‬‬
‫‪ .1‬תיקון תשריט הבקשה להיתר בהתאמה לתשריט של תכנית רג‪( ,2212/‬כולל‬
‫הנמכת רצפה לדירה במרתף‪).‬‬
‫‪ .3‬דלת כניסה אחת לדירה דרומית בקומת הכניסה‪.‬‬
‫‪ .2‬אישור מח' הדרכים לחניה עפ"י תקן‪.‬‬
‫‪ .1‬תיקונים טכניים והתאמה לדרישות מהנדס העיר‪.‬‬
‫הערה‪ :‬לצורך חישוב ההשבחה התבססתי על תכנית הבקשה להיתר וטבלת השטחים‬
‫שהוגשה לעיוני כפי שהוגשה לועדת הרישוי בטרם ביצוע התיקונים שנדרשו ע"י הועדה‪.‬‬
‫‪ .7‬המצב המשפטי‬
‫נסח רישום מקרקעין‬
‫עפ"י מידע מפנקס בתים משותפים מיום ‪ 11.3.1021‬רשום הנכס הנדון כתת חלקה ‪2112/1‬‬
‫בגוש ‪ 6211‬כדירת דופלקס ‪ +‬מרפסת פתוחה (שטח המרפסת ‪ 31.30‬מ"ר) בקומת קרקע‬
‫וקומה ראשונה בשטח ‪ 300.26‬מ"ר‪ ,‬החלק ברכוש המשותף ‪ .200/327‬קיים תקנון מוסכם‪.‬‬
‫‪04‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫סה"כ‬
‫שטחי‬
‫הבנין‬
‫שטחים‬
‫לא‬
‫מקורים‬
‫‪199.81‬‬
‫‪387.24‬‬
‫‪351.49‬‬
‫‪355.84‬‬
‫‪303.84‬‬
‫‪46‬‬
‫‪1,644‬‬
‫‪41.71‬‬
‫‪53.52‬‬
‫‪240.54‬‬
‫‪335.77‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫לתת חלקה ‪ 1‬קיימות ההצמדות כדלקמן‪:‬‬
‫צבע בתשריט‬
‫שטח הצמדה‬
‫סימון בתשריט‬
‫כחול‬
‫‪12.00‬‬
‫א‬
‫כחול‬
‫‪24.00‬‬
‫ו‬
‫כחול‬
‫‪10.00‬‬
‫ח‬
‫כחול‬
‫‪155.00‬‬
‫י‬
‫כחול‬
‫‪32.70‬‬
‫כ‬
‫כחול‬
‫‪37.60‬‬
‫ל‬
‫כחול‬
‫‪50.00‬‬
‫מ‬
‫כחול‬
‫‪55.00‬‬
‫נ‬
‫כחול‪/‬חום‬
‫‪3.00‬‬
‫פ‬
‫תאור הצמדה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫חניה‬
‫מרתף‬
‫מבואה‬
‫קרקע‬
‫מבואה‬
‫קרקע‬
‫מעבר‬
‫חלקת משנה ‪ 1‬רשומה בבעלות‪ :‬ויקטור נחמני ‪ -‬בשלמות‪.‬‬
‫רשומות משכנתאות לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ‪.‬‬
‫תקנון הבית המשותף‬
‫עפ"י תקנון הבית המשותף נקבע בין היתר‪ ,‬כי בעלי דירה מספר משנה ‪ 2112/1‬לה הוצמדה‬
‫חניה המסומנת בתשריט באות א' יאפשרו זכות מעבר וגישה לרכוש המשותף בקומת‬
‫הקרקע ולמתקנים המשותפים‪ ,‬לרבות ללובי הכניסה‪ ,‬חדר האשפה וחדר הגז ומקומות‬
‫החניה‪.‬‬
‫הסכם חכירה‬
‫עפ"י הסכם חכירה מיום ‪ ,21.1.2111‬הוחכרה רצועת שטח של ‪ 27‬מ"ר בחזית החלקה‬
‫לעיריית רמת גן לצורך הרחבת הדרך‪ .‬תקופת החכירה ‪ 111‬שנה‪.‬‬
‫‪ .1‬מהות ההשבחה‬
‫מהות ההשבחה הינה אישור תכנית רג‪ 2212/‬למועד קובע ‪ , 13.7.1020‬בגין מימוש במסגרת‬
‫בקשה להיתר‪.‬‬
‫‪ .1‬עמדות הצדדים‬
‫תכנית‬
‫רג‪2212/‬‬
‫ההשבחה עפ"י‬
‫שמאי המשיבה‬
‫‪₪ 2,173,220‬‬
‫ההשבחה עפ"י‬
‫שמאי המבקש‬
‫‪₪ 262,100‬‬
‫‪05‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ .20‬תאור המחלוקות והכרעה‬
‫‪ .20.2‬השבחה בגין תכנית רג‪2151/‬‬
‫עמדת שמאי המשיבה‬
‫ההשבחה בנכס הנדון מתחלקת לשלושה חלקים כדלקמן‪:‬‬
‫א‪ .‬תוספת יח"ד בקומת המדרון – המרת שטח ליח"ד‪.‬‬
‫ב‪ .‬המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה צפונית‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה דרומית‪.‬‬
‫ערכי שווי‬
‫שמאי המשיבה קבע שווי של ‪ ₪ 1,000‬למ"ר מבונה בקומת מדרון ושווי של ‪₪ 1,000‬‬
‫למ"ר מבונה בקומת קרקע‪ ,‬בהתבסס על הנתונים להלן‪:‬‬
‫עסקאות בבנין חדש בשדרות ירושלים ‪ 6‬רמת גן‬
‫שטח‬
‫מס'‬
‫במ"ר‬
‫חדרים‬
‫ת‪ .‬עסקה קומה ומיקום‬
‫קומה ה' חזיתית ‪ + 2‬ממ"ד ‪54.3‬‬
‫‪9.5.2012‬‬
‫קומה ו' דרום‬
‫‪ + 2‬ממ"ד ‪59.23‬‬
‫‪ 28.7.2012‬מערב עורף‬
‫קומה ו' דרום‬
‫‪ + 2‬ממ"ד ‪58.9‬‬
‫‪ 30.8.2010‬מזרח עורף‬
‫מחיר עסקה‬
‫‪₪ 1,160,000‬‬
‫‪₪ 1,200,000‬‬
‫‪₪ 1,215,000‬‬
‫דירות חדשות (טרם אוכלס) בשדרות הטייס ‪ 4‬רמת גן‬
‫מס'‬
‫תאריך‬
‫מחיר עסקה‬
‫חדרים שטח‬
‫קומה‬
‫העסקה‬
‫‪ 74‬מ"ר ‪₪ 1,590,000‬‬
‫‪ 28.6.2011‬קרקע ‪3‬‬
‫‪ 72‬מ"ר ‪₪ 1,735,000‬‬
‫‪3‬‬
‫‪4 1.12.2010‬‬
‫‪ 72‬מ"ר ‪₪ 1,615,000‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3 20.10.2012‬‬
‫‪ 48‬מ"ר ‪₪ 1,150,000‬‬
‫‪2‬‬
‫‪3 30.6.2010‬‬
‫‪ 48‬מ"ר ‪₪ 1,087,600‬‬
‫‪5‬‬
‫‪2 16.6.2010‬‬
‫‪ 75‬מ"ר ‪₪ 1,540,000‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1 23.6.2010‬‬
‫עסקאות בדירות בבנין ברח' מעלה הבנים ‪ 19‬רמת גן‬
‫מס'‬
‫תאריך‬
‫מחיר עסקה‬
‫חדרים שטח‬
‫קומה‬
‫העסקה‬
‫‪ 160‬מ"ר ‪₪ 4,700,000‬‬
‫‪5‬‬
‫‪4 27.6.2010‬‬
‫‪ 150‬מ"ר ‪₪ 3,150,000‬‬
‫‪5.5‬‬
‫‪2 26.7.2010‬‬
‫‪ 125‬מ"ר ‪₪ 3,175,000‬‬
‫‪5‬‬
‫‪3 21.9.2010‬‬
‫‪ 120‬מ"ר ‪₪ 2,650,000‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1 10.10.2010‬‬
‫‪ 125‬מ"ר ‪₪ 3,200,000‬‬
‫‪ 28.12.2010‬קרקע ‪5‬‬
‫‪06‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫שמאי המשיבה ציין כי הפרויקט ברח' מעלה הבנים ‪ 21‬הוא פרויקט ברמה מאוד‬
‫גבוהה עם דירות מיוחדות (לפיכך העסקאות בפרויקט זה משקפות ערכי שווי גבוהים‬
‫מהממוצע באזור)‪.‬‬
‫עסקאות בנכסים נוספים ברמת גן‬
‫קומה‬
‫כתובת‬
‫תאריך‬
‫‪ 31.8.2010‬צל הגבעה ‪4 6‬‬
‫‪3‬‬
‫‪ 17.8.2010‬הסנה ‪6‬‬
‫מס' חדרים שטח‬
‫‪ 106‬מ''ר‬
‫‪4‬‬
‫‪ 92‬מ''ר‬
‫‪5‬‬
‫מחיר עסקה‬
‫‪₪ 2,385,000‬‬
‫‪₪ 2,125,000‬‬
‫א‪ .‬תוספת יח"ד בקומת המדרון – המרת שטח ליח"ד‪.‬‬
‫במצב התכנוני הקודם קיימים בהיתר שטחי מחסנים‪ /‬מיקום למתקן גז‪.‬‬
‫במצב התכנוני החדש הותרה הקמת יח"ד‪.‬‬
‫השטח העיקרי הנוסף המבוקש הינו ‪ 221.1‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב‪:‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪40%‬‬
‫‪60%‬‬
‫‪149.20‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪8,000‬‬
‫‪₪ 716,160‬‬
‫מקדם שווי מצב חדש‬
‫מקדם שווי מצב קודם‬
‫הפרש בין המקדמים‬
‫שטח עיקרי נוסף‬
‫שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון‬
‫השבחה‬
‫ב‪ .‬המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה צפונית‪.‬‬
‫במצב תכנוני קודם קיימת מרפסת בהיתר‪.‬‬
‫במצב התכנוני החדש מבוקשת הפיכת המרפסת לשטח עיקרי וצירוף השטח‬
‫ליח"ד הצפונית בקומת הקרקע‪.‬‬
‫השטח המבוקש הנוסף עפ"י מחלקת הרישוי הינו ‪ 36.6‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב‪:‬‬
‫מקדם שווי מצב חדש‬
‫מקדם שווי מצב קודם‬
‫הפרש בין המקדמים‬
‫שטח עיקרי נוסף‬
‫שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון‬
‫השבחה‬
‫ג‪.‬‬
‫‪100%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪70%‬‬
‫‪36.60‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪9,000‬‬
‫‪₪ 230,580‬‬
‫המרת שטח שירות לשטח עיקרי בקומת הכניסה יחידה דרומית‪.‬‬
‫במצב תכנוני קודם קיימת מבואה בהיתר‪.‬‬
‫במצב התכנוני החדש מבוקשת הפיכת המבואה לשטח עיקרי וצירוף השטח‬
‫ליח"ד הדרומית בקומת הקרקע‪.‬‬
‫‪07‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫השטח המבוקש הנוסף עפ"י מחלקת הרישוי הינו ‪ 21.2‬מ"ר‪.‬‬
‫תחשיב‪:‬‬
‫מקדם שווי מצב חדש‬
‫מקדם שווי מצב קודם‬
‫הפרש בין המקדמים‬
‫שטח עיקרי נוסף‬
‫שווי מ"ר מבונה בקומת מדרון‬
‫השבחה‬
‫‪100%‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪75%‬‬
‫‪48.40‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪9,000‬‬
‫‪₪ 326,700‬‬
‫סה"כ השבחה‬
‫‪₪ 1,273,440‬‬
‫השטחים אינם כוללים ממ"ד‪.‬‬
‫עמדת שמאי המבקש‬
‫כל השטחים הקיימים בחלקת משנה ‪ ,1‬אשר בהם מבוקש שינוי משטח שירות לשטח‬
‫עיקרי הינם צמודים עפ"י נסח הרישום לחלקת המשנה ואינם מהווים חלק מהרכוש‬
‫המשותף‪.‬‬
‫השטח המוסב לעיקרי משמש כחלק בלתי נפרד וכפונקציות של הדירה (לא בהכרח‬
‫בשימוש לאחסנה) והערך שלו דומה לעיקרי‪ .‬מחסנים דירתיים ברמת גן מקבלים‬
‫מקדם ‪ 0.1‬במקרה הנדון אמנם יש שטח יותר גדול אולם מדובר באותו שימוש ולכן‬
‫מקדם ‪ 0.2‬שהובא בחשבון ע"י שמאי המשיבה אינו הולם לשטח זה‪.‬‬
‫מרתף הדירה הדרומית הופך ליחידה נפרדת‪ ,‬במרתף זה יש שטחים שהוגדרו במצב‬
‫הקודם כשטחים עיקריים כגון ממ"ד ושטח אחסנה‪.‬‬
‫מצבת השטחים העיקריים ושטחי השירות במצב הקודם – בהתאם לתשריט היתר‬
‫בניה מס' ‪.1001202‬‬
‫מצבת השטחים העיקריים ושטחי השירות במצב החדש – בהתאם לתשריט היתר‬
‫בניה מס' ‪.1020617‬‬
‫הובא בחשבון הבינוי המבוקש‪ ,‬כמימוש חלקי של זכויות הבניה‪.‬‬
‫עפ"י הבקשה להיתר מבוקשים השינויים הבאים‪:‬‬
‫א‪ .‬הסבת מרתף דירת הגן לדירת מדרון המהווה יחידה עצמאית‪.‬‬
‫ב‪ .‬המרת המרפסת המקורה של דירת הגן הדרומית כתוספת לשטח עיקרי של‬
‫הדירה‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫המרת שטח מקורה של הדירה בקומת הקרקע עם הדירה כשטח עיקרי‪.‬‬
‫‪08‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫ערכי שווי‬
‫שמאי המבקש הציג מחירי ביקוש לדירות בסביבת הנכס בסמוך למועד הקובע‬
‫(מדובר ב מחירי דרישה מאתרי אינטרנט ולכן ניתנו מקדמים ל"סגירת עסקה")‪:‬‬
‫מחיר ביקוש‬
‫‪/‬עסקה‬
‫כתובת‬
‫‪₪ 1,650,000‬‬
‫מוריה‬
‫‪₪ 1,500,000‬‬
‫עוזיאל‬
‫‪₪ 1,550,000‬‬
‫צל הגבעה‬
‫‪₪ 3,800,000‬‬
‫צל הגבעה ‪13‬‬
‫‪₪ 1,560,000‬‬
‫צל הגבעה‬
‫שטח דירה מס'‬
‫ברוטו (מ"ר) חדרים‬
‫‪4‬‬
‫‪108‬‬
‫‪3.5‬‬
‫‪75‬‬
‫‪4‬‬
‫‪110‬‬
‫‪5‬‬
‫‪200‬‬
‫‪5‬‬
‫‪120‬‬
‫קומה‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1‬‬
‫שווי למ"ר‬
‫‪₪ 15,278‬‬
‫‪₪ 20,000‬‬
‫‪₪ 14,091‬‬
‫‪₪ 19,000‬‬
‫‪₪ 13,000‬‬
‫שמאי המבקש סבור כי עפ"י הנתונים לעיל שווי מ"ר בנוי בקומת קרקע מתואם לנכס‬
‫הנדון הינו ‪ ,₪ 22,700‬ושווי מ"ר בנוי בקומת מדרון הינו ‪( ₪ 20,300‬כ‪ 70% -‬משווי‬
‫קומה טיפוסית)‪.‬‬
‫תחשיב לחילוץ שווי מ"ר מבונה שהציג שמאי המבקש‪:‬‬
‫קומת מדרון‬
‫שווי מ"ר בנוי בקומת מדרון‪ /‬מרתף‬
‫‪1.16‬‬
‫חילוץ מע"מ‬
‫‪1.25‬‬
‫חילוץ יזמות‬
‫חילוץ ע‪.‬בניה‬
‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪10,300‬‬
‫‪8,879‬‬
‫‪7,103‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪2,200‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫קומת קרקע‬
‫שווי מ"ר בנוי בקומת קרקע‬
‫‪1.16‬‬
‫חילוץ מע"מ‬
‫‪1.25‬‬
‫חילוץ יזמות‬
‫חילוץ ע‪.‬בניה‬
‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪14,700‬‬
‫‪12,672‬‬
‫‪10,138‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪5,200‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫תחשיב שמאי המבקש‪:‬‬
‫דירת דופלקס גן חזיתית‬
‫מצב קודם‬
‫מפלס בדירה סוג השטח‬
‫חצר‬
‫קומת קרקע מרפסת מקורה‬
‫שטח ברוטו במפלס‬
‫קומת מרתף‬
‫מחסנים‬
‫חדרי שינה‬
‫שטח‬
‫במ"ר‬
‫‪49‬‬
‫‪37‬‬
‫‪93‬‬
‫מקדם‬
‫אקויולנטי‬
‫‪0.25‬‬
‫‪0.7‬‬
‫‪1‬‬
‫שטח אקויולנטי‬
‫‪12‬‬
‫‪26‬‬
‫‪93‬‬
‫‪146‬‬
‫‪17‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪1‬‬
‫‪117‬‬
‫‪17‬‬
‫סה"כ שטח אקויולנטי לדירת הדופלקס גן ‪ -‬מצב קודם‬
‫‪ 265‬מ''ר‬
‫‪09‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫מצב חדש‬
‫מפלס בדירה סוג השטח‬
‫חצר‬
‫דירת גן‬
‫שטח הדירה‬
‫דירת מרתף‬
‫שטח הדירה‬
‫מחסן דירתי‬
‫שטח‬
‫במ"ר‬
‫‪49‬‬
‫‪128‬‬
‫מקדם‬
‫אקויולנטי‬
‫‪0.25‬‬
‫‪1‬‬
‫שטח אקויולנטי‬
‫‪12‬‬
‫‪128‬‬
‫‪159‬‬
‫‪6‬‬
‫‪1‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪159‬‬
‫‪5‬‬
‫‪ 304‬מ''ר‬
‫סה"כ שטח אקויולנטי לשתי הדירות ‪ -‬מצב חדש‬
‫שווי מ"ר‬
‫סה"כ‬
‫הפרש שטח מבונה‬
‫‪₪‬‬
‫‪46,800 ₪‬‬
‫‪5,200‬‬
‫קומת קרקע ‪9‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪66,000 ₪‬‬
‫‪2,200‬‬
‫קומת מדרון ‪30‬‬
‫סה"כ השבחה בדירת דופלקס גן חזיתית ‪₪ 112,800‬‬
‫תוספת שטח מבואה לדירת גן עורפית (צפונית)‬
‫מצב קודם‬
‫שטח‬
‫מפלס בדירה סוג השטח במ"ר‬
‫צמוד‬
‫שטח מבואה ‪54‬‬
‫דירת גן‬
‫מחסן קומתי ‪6‬‬
‫עורפית‬
‫ברוטו‬
‫שטח הדירה ‪107‬‬
‫סה"כ שטח אקויולנטי מצב קודם‬
‫מקדם‬
‫אקויולנטי‬
‫‪0.7‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪1‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪38‬‬
‫‪4‬‬
‫‪107‬‬
‫‪149‬‬
‫מצב חדש‬
‫שטח‬
‫מפלס בדירה סוג השטח במ"ר‬
‫ברוטו‬
‫שטח הדירה ‪156‬‬
‫דירת גן‬
‫מחסן קומתי ‪5‬‬
‫עורפית‬
‫סה"כ שטח אקויולנטי מצב חדש‬
‫מקדם‬
‫אקויולנטי‬
‫‪1‬‬
‫‪0.6‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪156‬‬
‫‪3‬‬
‫‪159‬‬
‫סה"כ השבחה במ"ר אקויולנטי‬
‫שווי מ"ר מבונה‬
‫השבחה‬
‫‪10‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5,200‬‬
‫‪₪ 52,000‬‬
‫סה"כ השבחה לשינויים בדירה החזיתית והעורפית‬
‫‪₪ 164,800‬‬
‫‪21‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫הכרעה‬
‫‪3‬‬
‫במבנה הנדון מבוקשים שינויים בחלק מתת חלקה ‪ 1‬כדלקמן‪:‬‬
‫מיקום‬
‫דירת‬
‫בבנין‬
‫קומה‬
‫השינוי המבוקש (עפ"י הבקשה להיתר)‬
‫דרומית‬
‫קרקע‬
‫הסבת מרפסת מקורה לשטח עיקרי (תוספת שטח עיקרי)‬
‫דופלקס‬
‫וביטול המדרגות הפנימיות המובילות לקומת המדרון‪/‬מרתף‬
‫גן‬
‫(ניתוק המרתף)‬
‫מדרון‬
‫ביטול מדרגות פנימיות והפיכת הקומה ליח"ד חדשה (תוספת‬
‫יח"ד)‪ .‬ביטול חדר גז והעברתו לקומת מרתף חניה‪.‬‬
‫דירה‬
‫צפונית‬
‫קרקע‬
‫הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי כתוספת לדירה‪ ,‬הקטנת‬
‫שטח מחסן (הגדלת השטח העיקרי)‪.‬‬
‫בתכנית רג‪ 2212/‬נקבעו זכויות בניה של ‪ 2,121‬מ"ר שטח עיקרי ו‪ 270 -‬מ"ר שטחי‬
‫שירות (סה"כ שטחי הבנין ‪ 2,611‬מ"ר)‪ .‬הבקשה להיתר הנדונה מהווה מימוש חלקי‬
‫לזכויות הבניה שהותרו בתכנית‪.‬‬
‫שטחים‬
‫בבדיקת השטחים מצאתי כי שטחי הבניה שהובאו בחשבון בשומות הצדדים‪ ,‬אינם‬
‫תואמים את שטחי הבניה המופיעים בתכנית הבקשה להיתר‪ .‬שמאי המשיבה התייחס‬
‫לשטחי הבניה מתוך טבלת השטחים ללא התייחסות לסיווג השטחים במצב הקודם‪.‬‬
‫שמאי המבקש התייחס לסוג השטחים והשימוש בהם בפועל‪ ,‬אולם נמצא כי אין‬
‫התאמה בין היקף השטחים במצב קודם להיקף השטחים במצב חדש‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫להלן השינויים בשטחי הבניה כפי שנמצאו מהשוואת חישובי השטחים בבקשה‬
‫הנוכחית להיתר לעומת תשריט ההיתר הקודם‪:‬‬
‫יח"ד חדשה בקומת מדרון ‪ -‬אגף דרומי‬
‫שטח עיקרי‬
‫שטחי שירות‬
‫סה"כ‬
‫מצב חדש ‪-‬‬
‫מצב קודם ‪ -‬מרתף‬
‫יח"דיחדשה‬
‫דירתי‬
‫עיקרי ‪149.2 -‬‬
‫ממ"ד ‪12 -‬‬
‫מרתף קיים (מוגדר‬
‫כשטח שירות)‪ 167.18 -‬מחסן ‪6 -‬‬
‫‪167.2‬‬
‫‪167.18‬‬
‫‪3‬‬
‫דירה צפונית בקומה א' הרשומה אף היא כחלק מחלקת משנה ‪ 1‬איננה כלולה בבקשה לשינויים‪/‬תוספת בניה‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫דירה הצפונית‪ :‬סה"כ השטח במצב קודם הינו ‪ 267‬מ"ר לעומת ‪ 262‬במצב חדש‪ ,‬בדירה הדרומית בקומת קרקע‪ :‬סה"כ‬
‫שטח במצב קודם ‪ 230‬מ"ר לעומת ‪ 211‬מ"ר במצב חדש‪ ,‬קומת מדרון סה"כ במצב קודם ‪ 263‬מ"ר לעומת ‪ 261‬מ"ר‬
‫במצב חדש‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫דירה דרומית בקומת קרקע ‪ -‬הסבת שטח מרפסת מקורה לשטח עיקרי‬
‫מרפסת מקורה‬
‫עיקרי‬
‫סה"כ‬
‫מצב קודם‬
‫קומת עמודים‬
‫מפולשת ‪ -‬מרפסת ‪-‬‬
‫‪33.74‬‬
‫מצב חדש‬
‫‪35.8‬‬
‫‪ 35.8‬מ''ר‬
‫‪ 33.7‬מ''ר‬
‫הערות‪ :‬בהתעלם משטח ממ"ד ‪ 1.2‬מ"ר שנוסף‬
‫הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי ‪ -‬דירה צפונית בקומת קרקע‬
‫מצב חדש‬
‫עיקרי ‪56 -‬‬
‫מצב קודם‬
‫עיקרי‬
‫שטחי שירות‬
‫סה"כ‬
‫מבואה ‪53 -‬‬
‫מחסן ‪7.8-‬‬
‫‪ 60.8‬מ''ר‬
‫מחסן ‪4.8 -‬‬
‫‪ 60.8‬מ''ר‬
‫ערכי שווי‬
‫שמאי המבקש הציג נתוני היצע של דירות למכירה‪ ,‬ללא הצגה של עסקאות שבוצעו‬
‫בפועל‪ ,‬לעומתו שמאי המשיבה הציג נתונים מפרוייקטים חדשים ברחובות סמוכים‬
‫וכן שתי עסקאות של דירות יד שניה ביניהן אחת ברחוב צל הגבעה‪.‬‬
‫על מנת לבחון את השווי בדקתי מס' עסקאות שבוצעו ברח' צל הגבעה ובכך מתייתר‬
‫הדיון בעניין דירוג הרחובות והמיקומים השונים של נתוני ההשוואה‪.‬‬
‫תאריך‬
‫‪08/02/2009‬‬
‫‪03/03/2009‬‬
‫‪06/05/2009‬‬
‫‪12/05/2009‬‬
‫‪25/06/2009‬‬
‫‪08/11/2009‬‬
‫‪12/01/2010‬‬
‫‪02/03/2010‬‬
‫‪06/04/2010‬‬
‫‪31/08/2010‬‬
‫‪15/11/2010‬‬
‫‪26/06/2011‬‬
‫‪08/05/2012‬‬
‫גוש‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫‪6158‬‬
‫חלקה‬
‫‪1563‬‬
‫‪331‬‬
‫‪331‬‬
‫‪331‬‬
‫‪331‬‬
‫‪78‬‬
‫‪1346‬‬
‫‪331‬‬
‫‪1219‬‬
‫‪331‬‬
‫‪1111‬‬
‫‪554‬‬
‫‪1111‬‬
‫כתובת‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה‬
‫צל הגבעה ‪19‬‬
‫‪13‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪6‬‬
‫‪18‬‬
‫‪10‬‬
‫‪6‬‬
‫‪25‬‬
‫‪6‬‬
‫‪19‬‬
‫קומה‬
‫‪3‬מ‪7‬‬
‫‪2‬מ‪4‬‬
‫‪4‬מ‪4‬‬
‫‪1‬מ‪4‬‬
‫‪2‬מ‪4‬‬
‫‪5‬מ‪7‬‬
‫‪2‬מ‪3‬‬
‫‪1‬מ‪4‬‬
‫‪3‬מ‪3‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1‬מ‪2‬‬
‫‪2‬מ‪3‬‬
‫‪1‬מ‪2‬‬
‫דירות שנת‬
‫בבנין בניה‬
‫‪1989‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪8‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪8‬‬
‫‪1964‬‬
‫‪1968‬‬
‫‪6‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪8‬‬
‫‪1958‬‬
‫‪12‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪8‬‬
‫‪1950‬‬
‫‪1984‬‬
‫‪12‬‬
‫‪1960‬‬
‫‪4‬‬
‫שטח‬
‫מס'‬
‫מחיר ‪₪‬‬
‫חדרים במ"ר‬
‫‪1,545,000‬‬
‫‪115‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1,325,000‬‬
‫‪73‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1,820,000‬‬
‫‪150‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1,300,000‬‬
‫‪100‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,325,000‬‬
‫‪100‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,900,000‬‬
‫‪113‬‬
‫‪5‬‬
‫‪1,250,000‬‬
‫‪60‬‬
‫‪3.5‬‬
‫‪1,770,000‬‬
‫‪72‬‬
‫‪4‬‬
‫‪980,000‬‬
‫‪54‬‬
‫‪2.5‬‬
‫‪2,385,000‬‬
‫‪106‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,410,000‬‬
‫‪60‬‬
‫‪3‬‬
‫‪1,430,000‬‬
‫‪89‬‬
‫‪4‬‬
‫‪1,730,000‬‬
‫‪73‬‬
‫‪3.5‬‬
‫שווי מ"ר בנוי ממוצע‬
‫‪16%‬‬
‫מע"מ‬
‫‪25%‬‬
‫יזמות‬
‫עלות בניה‬
‫שווי מ"ר מבונה‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫בהתאם לעסקאות לעיל הכוללות מבנים ותיקים ומבנים חדישים יחסית‪ ,‬וכן דירות‬
‫בקומות שונות‪ ,‬מוערך שווי מ"ר מבונה ממוצע ב‪₪ 1,533 -‬‬
‫‪22‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫מחיר למ"ר‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪ 13,435‬‬
‫‪₪ 18,151‬‬
‫‪₪ 12,133‬‬
‫‪₪ 13,000‬‬
‫‪₪ 13,250‬‬
‫‪₪ 16,814‬‬
‫‪₪ 20,833‬‬
‫‪₪ 24,583‬‬
‫‪₪ 18,148‬‬
‫‪₪ 22,500‬‬
‫‪₪ 23,500‬‬
‫‪₪ 16,067‬‬
‫‪₪ 23,699‬‬
‫‪₪ 18,163‬‬
‫‪₪ 15,657‬‬
‫‪₪ 12,526‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪₪ 7,526‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫יצויין כי הנכס ממוקם במיקום מצוין במעלה הרחוב ומדובר במבנה בן ‪ 27‬שנים עם‬
‫זאת‪ ,‬המבנה נבנה ברמת גמר טובה מאוד ומתוחזק ברמה גבוהה‪ ,‬ולפיכך אין לבצע‬
‫הפחתות לצורך התאמה לנכס הנדון‪.‬‬
‫מקדמים‬
‫מקדם מרתף אחסנה הצמוד לדירה בקומת קרקע באגף דרומי –‬
‫בשקלול המקדם הראוי לשטח זה יש להביא בחשבון את הגורמים הבאים‪:‬‬
‫א‪ .‬שימוש ‪ -‬סיווג כמרתף המוגדר כשטח שירות המיועד בעיקר לאחסנה אינו מתיר‬
‫שימושים למגורים‪.‬‬
‫ב‪ .‬שוליות – השטח בקומת המדרון צמוד לדירה בקומת קרקע ששטחה ‪ 200‬מ"ר ‪+‬‬
‫מרתף בשטח ‪ 267‬מ"ר‪.‬‬
‫ג‪.‬‬
‫טיב השטחים – מדובר בשטח בקומת מדרון עם מגבלת כיווני אויר איוורור‬
‫ותאורה טבעית מוגבלים‪.‬‬
‫בשקלול הגורמים אני מעריכה כי שווי מ"ר מבונה מוערך לפי מקדם ‪ 0.1‬ביחס לשווי‬
‫מ"ר מבונה בסביבה‪.‬‬
‫מקדם דירת מדרון במצב חדש – הצדדים חלוקים בענייו השווי לשטח דירת המדרון‪,‬‬
‫בהתחשב בכך שמדובר בדירה במפ לס נמוך מפני הקרקע בחלקים רבים של הדירה‬
‫המגבילים את אפשרויות כיווני האויר של הדירה ומיעוט איוורור ותאורה טבעית‪ ,‬אני‬
‫סבורה כי מדובר בלא יותר מקומת מרתף משופרת‪ ,‬עם זאת יש להביא בחשבון כי‬
‫מדובר ביחידת דיור נפרדת המשפרת בצורה משמעותית את אפשרויות הסחירות של‬
‫השטח (מכירה או השכרה) ולפיכך שווי מ"ר מבונה בקומה מוערך בכ – ‪ 71%‬לעומת‬
‫שווי מ"ר מבונה ממוצע בבנין‪.‬‬
‫מקדם למרפסת בחזית דירה דרומית בקומת קרקע–‬
‫השטח מוגדר במצב הקודם כקומת עמודים מפולשת ומשמש בפועל כמבואה פרטית‬
‫לדירה‪ ,‬לפיכך אני מעריכה את השטח במצב הקודם לפי מקדם של ‪.0.1‬‬
‫במצב החדש – מהווה השטח חלק בלתי נפרד מהדירה לפיכך מוערך לפי מקדם ‪.2‬‬
‫מקדם למבואה בצמוד לדירה הצפונית בקומת קרקע –‬
‫השטח מוגדר במצב קודם כמבואה המוגדרת כשטח שירות עם זאת השטח צמוד‬
‫לחלקת משנה ‪ 1‬בתשריט הבית המשותף‪ ,‬בפועל שימש השטח כחלק מהדירה עם‬
‫זאת ללא היתר‪ .‬בהתחשב בגורמים אלה מוערך שטח זה לפי מקדם ‪.0.1‬‬
‫במצב החדש – מהווה השטח חלק בלתי נפרד מהדירה לפיכך מוערך לפי מקדם ‪.2‬‬
‫‪23‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫תחשיב השבחה‪:‬‬
‫יח"ד חדשה בקומת מדרון ‪ -‬אגף דרומי‬
‫מצב קודם‬
‫שימוש לפי‬
‫היתר‬
‫סיווג‬
‫שטח שירות מרתף קיים‬
‫מקדם‬
‫‪0.5‬‬
‫שטח‬
‫‪167.2‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪83.59‬‬
‫מצב חדש‬
‫שימוש לפי‬
‫היתר‬
‫סיווג‬
‫שטח עיקרי מגורים‬
‫שטח שירות מחסן‬
‫שטח שירות ממ"ד‬
‫סה"כ‬
‫מקדם‬
‫‪0.75‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0‬‬
‫שטח‬
‫‪149.2‬‬
‫‪6‬‬
‫‪12‬‬
‫‪167.2‬‬
‫הפרש‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪111.9‬‬
‫‪3.6‬‬
‫‪0‬‬
‫‪115.5‬‬
‫‪31.91‬‬
‫דירה דרומית בקומת קרקע ‪ -‬הסבת שטח קומת עמודים לשטח עיקרי‬
‫מצב קודם‬
‫שימוש לפי היתר‬
‫סיווג‬
‫שטח שירות קומת עמודים מפולשת‬
‫שטח‬
‫‪35.8‬‬
‫מקדם‬
‫‪0.2‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪7.16‬‬
‫מצב חדש‬
‫שימוש לפי היתר‬
‫סיווג‬
‫שטח עיקרי מגורים‬
‫שטח‬
‫‪35.8‬‬
‫הפרש‬
‫מקדם‬
‫‪1‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪35.8‬‬
‫‪28.64‬‬
‫‪24‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי ‪ -‬דירה צפונית בקומת קרקע‬
‫מצב קודם‬
‫שימוש לפי היתר‬
‫סיווג‬
‫מבואה‬
‫שטח שירות מחסן‬
‫סה"כ‬
‫שטח‬
‫‪53.0‬‬
‫‪7.8‬‬
‫‪60.8‬‬
‫מקדם‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.7‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪10.6‬‬
‫‪5.46‬‬
‫‪16.06‬‬
‫מצב חדש‬
‫שימוש לפי היתר‬
‫סיווג‬
‫שטח עיקרי מגורים‬
‫שטח שירות מחסן‬
‫סה"כ‬
‫שטח‬
‫‪56‬‬
‫‪4.8‬‬
‫‪60.8‬‬
‫הפרש‬
‫מקדם‬
‫‪1‬‬
‫‪0.7‬‬
‫שטח‬
‫אקויולנטי‬
‫‪56‬‬
‫‪3.36‬‬
‫‪59.36‬‬
‫‪43.3‬‬
‫יח"ד חדשה בקומת מדרון ‪ -‬אגף דרומי‬
‫דירה דרומית בקומת קרקע ‪ -‬הסבת שטח קומת עמודים לשטח עיקרי‬
‫הסבת שטח מבואה לשטח עיקרי ‪ -‬דירה צפונית בקומת קרקע‬
‫סה"כ שטח אקויולנטי‬
‫שווי מ"ר מבונה‬
‫השבחה‬
‫‪25‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬
‫‪31.91‬‬
‫‪28.64‬‬
‫‪43.3‬‬
‫‪103.85‬‬
‫‪7,500‬‬
‫‪778,875‬‬
‫‪₪‬‬
‫‪₪‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין‪ ,‬מוסמכת במנהל עסקים ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנון והבניה‬
‫‪ .22‬השומה‬
‫לאור כל האמור לעיל הגעתי לכלל דעה כי ההשבחה שנוצרה בנכס נשוא חוות הדעת ‪,‬‬
‫הינה כדלקמן‪:‬‬
‫תכנית‬
‫רג‪1454/‬‬
‫(מימוש חלקי‬
‫עפ"י היתר)‬
‫מועד קובע‬
‫השבחה‬
‫היטל השבחה‬
‫‪23.7.2010‬‬
‫‪₪ 778,875‬‬
‫‪₪ 389,438‬‬
‫על סכום היטל ההשבחה תחול הצמדה כחוק‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫גבע בלטר‬
‫שמאית מקרקעין ‪MBA‬‬
‫שמאית מכריעה‬
‫‪26‬‬
‫רח' לב העיר ‪ ,41‬בית יהונתן‪ ,‬קניון עזריאלי‪ ,‬מודיעין ‪74777‬‬
‫טל' ‪ 70-9470099‬פקס ‪70-9470090‬‬
‫‪[email protected]‬‬