‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫ירושלי ‪5.5.2010 ,‬‬ ‫סימוכי‪731.0 :‬‬ ‫בעני ‪:‬‬ ‫מאיה דירות פאר בע"מ ע"י עו"ד עמיר‪ $‬גיצלטר‬ ‫השמאי מאיר פר' ‪[email protected]‬‬ ‫המבקשת‬ ‫הועדה המקומית לתכנו ובניה הרצליה‬ ‫השמאי אברה‪ $‬כ' ‪[email protected]‬‬ ‫המשיבה‬ ‫שומה מכרעת‬ ‫בעני חטיבת קרקע ברח' הגאו מוילנה הרצליה‬ ‫גו"ח )חלק( ‪6546/16‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫מטרת השומה‬ ‫הכרעה במחלוקת בנושא ההשבחה במקרקעי שבנדו בגי תכניות בני עיר מס' הר‪1656/‬‬ ‫והר‪/1635/‬א‪.‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫הצדדי‪ $‬למחלוקת‬ ‫‬ ‫‬ ‫‪.3‬‬ ‫ועדה מקומית לתכנו ולבניה הרצליה‪.‬‬ ‫מאיה דירות פאר בע"מ ע"י עו"ד עמיר גיצלטר‪.‬‬ ‫המועד הקובע לעריכת השומה עפ"י הלכת פמיני )רע"א ‪:(4217/04‬‬ ‫תכנית משביחה‬ ‫הר‪1656/‬‬ ‫הר‪/1635/‬א‬ ‫מועד קובע‬ ‫‪19.11.1993‬‬ ‫‪6.3.2000‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל ‪ 025660239‬פקס‪025660235 :‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫מסמכי‪ $‬שנמסרו‬ ‫עמדת הועדה‪:‬‬ ‫דרישה לתשלו היטל השבחה עפ"י שומות שנערכו ע"י אברה כ‪ ,+‬שמאי‬ ‫מקרקעי‪ :‬‬ ‫• שומה מתארי‪ ,14.3.94 ,‬בגי אישור תכנית הר‪.1656/‬‬ ‫• שומה מתארי‪ ,15.7.09 ,‬בגי אישור תכנית הר‪/1635/‬א‪.‬‬ ‫עמדת המבקשת‪:‬‬ ‫הוגשה "שומה אחרת" מתארי‪ 19.10.09 ,‬שנערכה ע"י מאיר פר‪ ,+‬שמאי‬ ‫מקרקעי‪.‬‬ ‫מסמכי‪ $‬נוספי‪:$‬‬ ‫מטע הועדה‪:‬‬ ‫)‪ (1‬תגובה מתארי‪ 16.11.09 ,‬לשומת המבקשת‪.‬‬ ‫)‪ (2‬מכתב מתארי‪ ,24.12.09 ,‬בצרו‪ -‬המסמכי דלהל‪:‬‬ ‫ תכנית מער‪ ,‬ביוב‪.‬‬ ‫ שומת השבחה מתארי‪ 12.2.09 ,‬לחלקה ‪) 2‬חלק( בגוש ‪.6545‬‬ ‫ שומה מוסכמת מתארי‪ 24.8.09 ,‬למגרש ‪ 2‬ב' בגו"ח ‪.6545/2‬‬ ‫)‪ (3‬תגובה מתארי‪ 12.1.10 ,‬ו‪ 24.1.10‬למכתב שמאי המבקשת‪.‬‬ ‫מטע המבקשת‪:‬‬ ‫)‪ (1‬לשומה האחרת צורפו בי היתר המסמכי דלהל‪:‬‬ ‫שומה מכרעת שנערכה ע"י השמאי ג‪ .‬גולדשטיי בגו"ח ‪.6545/4‬‬ ‫• שומה מוסכמת למגרש ‪ 2‬ב' בגו"ח ‪.6545/2‬‬ ‫• מידע מעירית הרצליה‪.‬‬ ‫• תרשי סביבה סכמטי‪.‬‬ ‫• מכתב מעו"ד בס )לקוח פוטנציאלי(‪.‬‬ ‫• דרישה לתשלו היטל השבחה‪.‬‬ ‫)‪ (2‬מכתבי מתאריכי ‪ 16.10.08‬ו‪ 22.11.09‬תגובה למכתב השמאי כ‪+‬‬ ‫מתארי‪.16.11.09 ,‬‬ ‫)‪ (3‬מכתב מתארי‪ 3.12.09 ,‬בצרו‪ -‬המסמכי דלהל‪:‬‬ ‫• חוזי מכר למגרשי בחלקה ‪ 2‬הסמוכה‪.‬‬ ‫• טבלת חישוב ההשבחה למגרשי ‪/16‬א‪/16‬ו‪.‬‬ ‫• מכתב מתארי‪ 8.12.09 ,‬תגובה לפרוטוקול והסכ שיתו‪.-‬‬ ‫• מכתב מתארי‪ 4.1.10 ,‬בצרו‪ -‬תגובה של עו"ד עמיר גיצלטר‪.‬‬ ‫• מכתב מתארי‪ 27.1.10 ,‬תגובה למכתב השמאי כ‪ +‬מ ‪.21.1.10‬‬ ‫• שומה אחרת שנערכה לגבי חלקה ‪) 2‬חלק( בגוש ‪.6545‬‬ ‫• תכתובות בנושא הביוב ע עירית הרצליה‪.‬‬ ‫‪2‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫בתארי‪ 25.11.2009 ,‬נערכה ישיבה בנוכחות הצדדי ‪:‬‬ ‫מטע הועדה ‬ ‫מטע המבקשת ‬ ‫השמאי אברה כ‪ ,+‬הגב' ז'נט אמיר‪.‬‬ ‫השמאי מאיר פר‪ +‬וב"כ הבעלי עו"ד עמיר גיצלטר ועו"ד תמר צחר‪.‬‬ ‫פרוטוקול הישיבה נשלח לצדדי ביו ‪.4.12.2009‬‬ ‫בתארי‪ 22.2.2010 ,‬ערכתי ביקור בנכס ללא נוכחות שמאי הצדדי ולפי הסכמת ‪.‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫פרטי המקרקעי ‬ ‫גוש‪:‬‬ ‫חלקה )חלק(‪:‬‬ ‫זיהוי‪:‬‬ ‫כתובת‪:‬‬ ‫תאור‪:‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫‪.6546‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫מגרשי מס' ‪ /16‬א'‪ /16/‬ו' בתכנית הר‪.1656/‬‬ ‫רח' הגאו מוילנה הרצליה‪.‬‬ ‫חטיבת קרקע הכוללת ‪ 6‬מגרשי לבנית ‪ 22‬יח"ד‪.‬‬ ‫תאור הנכס והסביבה‬ ‫חלקה ‪ 16‬בגוש ‪ 6546‬מהווה חטיבת קרקע בשטח רשו של ‪ 9,091‬מ"ר‪.‬‬ ‫החלקה ממוקמת ברח' הגאו מווילנה בדרו מזרח העיר הרצליה‪ ,‬בסמו‪ ,‬לשכונת‬ ‫"הרצליה הצעירה"‪.‬‬ ‫גבולות החלקה‪:‬‬ ‫מערב – רח' הגאו מווילנה‪.‬‬ ‫מצפו – בתי מגורי ‪.‬‬ ‫מדרו – מרכז קהילתי חברתי שכונת דרו ומועדו ספורט‪.‬‬ ‫מזרח – חלקות ריקות‪.‬‬ ‫סביבת הנכס מאופיינת בבתי מגורי בבניה רוויה חדשה לצד בתי בבניה ותיקה‪.‬‬ ‫בתכנית הר‪ 1656/‬חולקה החלקה ל‪ 12‬מגרשי ‪ ,‬מה ‪ 6‬מגרשי מגורי לבניית ‪ 22‬יח"ד‬ ‫)מגרשי ‪16‬א'‪16‬ו'( והמגרשי האחרי למבני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי פתוח ודר‪.,‬‬ ‫מגרשי ‪16‬א' ו‪16‬ג'‪:‬‬ ‫מגרשי ‪16‬ה' ו‪ 16‬ו'‪:‬‬ ‫גובלי מציד המערבי במגרשי לבניני ציבור‪.‬‬ ‫גובלי מציד המזרחי בשטח ציבורי פתוח מעברו מגרשי ‬ ‫לבניני ציבור‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫זכויות משפטיות‬ ‫עפ"י העתק נסח רישו מתארי‪ 13.10.09 ,‬רשו הנכס בלשכת רישו מקרקעי נתניה כדלהל‪:‬‬ ‫חלקה ‪ 16‬בגוש ‪.6546‬‬ ‫‪ 9,091‬מ"ר‪.‬‬ ‫רישו ‪:‬‬ ‫שטח חלקה‪:‬‬ ‫בעלויות‪:‬‬ ‫בעלי‪$‬‬ ‫מאיה דירות פאר בע"מ‬ ‫עמנואלו‪ -‬חיי ‬ ‫החלק בנכס‬ ‫‪570/1000‬‬ ‫‪430/1000‬‬ ‫עפ"י הסכ פשרה שקיבל תוק‪ -‬פס"ד בתארי‪) 23.10.07 ,‬תא ‪ ,(010945/05‬יוחדו הזכויות‬ ‫בחלקה ‪ 16‬לחברת מאיה דירות פאר בע"מ‪.‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪ .1‬הערת הפקעה לפי סע' ‪ 19‬לחוק לטובת עירית הרצליה )י‪.‬פ‪ 5836 .‬מיו ‪.(31.7.2008‬‬ ‫‪ .2‬הערה בדבר זיקת הנאה כחלקה נהנית מזכות מעבר על פני חלקה ‪ 3‬בגוש ‪.6545‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫תכנו ‬ ‫בשטח חלות תכניות בני עיר דלהל‪:‬‬ ‫מספר תכנית‬ ‫מצב תכנוני קוד ‬ ‫מצב תכנוני חדש‬ ‫‪/253‬א‬ ‫‪706‬‬ ‫הר‪/2000/‬מ‬ ‫הר‪1656/‬‬ ‫הר‪/2000/‬ב‬ ‫הר‪/1635/‬א‬ ‫הר‪/‬מק‪/1635/‬ב‬ ‫הר‪/‬מק‪/2000/‬מב‬ ‫תארי‪ -‬פרסו‪ $‬למת תוק‪,‬‬ ‫‪8.6.61‬‬ ‫‪25.5.72‬‬ ‫‪25.10.90‬‬ ‫‪4.11.93‬‬ ‫‪16.11.97‬‬ ‫‪20.2.00‬‬ ‫‪14.10.01‬‬ ‫‪5.8.08‬‬ ‫‪4‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫י‪.‬פ‪.‬‬ ‫‪852‬‬ ‫‪1825‬‬ ‫‪3807‬‬ ‫‪4157‬‬ ‫‪4587‬‬ ‫‪4856‬‬ ‫‪5022‬‬ ‫‪5837‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫הוראות בינוי‪:‬‬ ‫תכנית ‪253‬א‬ ‫יעוד הקרקע "אזור חקלאי א" ‪.‬‬ ‫שטח מגרש מינימלי ‪ 10,000‬מ"ר והבניה בו אסורה פרט לבניני עזר‬ ‫בשטח ‪ 50‬מ"ר לנספח‪ ,‬לפי הדרוש למטרה חקלאית‪.‬‬ ‫תכנית ‪706‬‬ ‫חלק מחלקה ‪) 16‬ביחד ע חלקה ‪ ,(465‬מסווג להקמת מחס הג"א‬ ‫ומועדו נוער‪.‬‬ ‫הר‪1656/‬‬ ‫תכנית מתאר מפורטת‪ ,‬שמטרתה בנית שכונה חדשה‪.‬‬ ‫התכנית קובעת הוראות אחוד וחלוקה מחדש ועל פיה שונה יעוד חלקה‬ ‫‪ 16‬משטח חקלאי א' והוקצו בו מגרשי מגורי חדשי כמפורט להל‪:‬‬ ‫מס' מגרש‬ ‫‪/16‬א‪/16‬ד‬ ‫יעוד‬ ‫מגורי א'‬ ‫‪/16‬ה‪/16‬ו‬ ‫מגורי מיוחד‬ ‫‪/16‬ז‪/16 ,‬ח‬ ‫‪/16‬יא‬ ‫‪/16‬ט‪/16 ,‬י‬ ‫‪/16‬יב‬ ‫הר‪2000/‬ב‬ ‫הוראות בינוי‬ ‫צפיפות‪:‬‬ ‫שטח מגרש‪:‬‬ ‫זכויות בניה‪:‬‬ ‫קומות‪:‬‬ ‫צפיפות‪:‬‬ ‫שטח מגרש‪:‬‬ ‫זכויות בניה‪:‬‬ ‫קומות‪:‬‬ ‫‪ 3‬יח"ד‪.‬‬ ‫‪ 750‬מ"ר‪.‬‬ ‫לקומה‬ ‫‪30%‬‬ ‫ובסה"כ ‪150 ,60%‬‬ ‫מ"ר ליח"ד‪.‬‬ ‫‪ 2‬קומות‪.‬‬ ‫‪ 5‬יח"ד‪.‬‬ ‫‪ 773‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ 110‬מ"ר ליח"ד‪.‬‬ ‫‪ 3‬על עמודי ‬ ‫חלקית‪.‬‬ ‫בניני ציבור‬ ‫ש‪.‬צ‪.‬פ‬ ‫דר‪,‬‬ ‫קביעת הוראות לבניית בריכות שחיה באזורי מגורי וילות וקוטג'י ‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫הר‪/1635/‬א‬ ‫הוראות בדבר בניה ועיצוב אדריכלי לגג רעפי ‪.‬‬ ‫בניה צמודת קרקע‪:‬‬ ‫בית מגורי אחר‪:‬‬ ‫הר‪/2000/‬מ‬ ‫הר‪/1635/‬ב‬ ‫יותר שימוש בחלל גג רעפי בנוס‪ -‬לזכויות הבניה‬ ‫המותרות‪ .‬שטח מירבי ‪ 60%‬משטח קומת המגורי ‬ ‫העליונה‪.‬‬ ‫גג רעפי דו שיפועי‪ ,‬הגובה ברו ‪ 9‬מ'‪) .‬גובה מירבי‬ ‫בחלל הגג ‪ 3‬מ'(‪.‬‬ ‫בכל בית בו נית לבנות גג רעפי ‪ ,‬נית יהא לנצל את‬ ‫חלל גג הרעפי ‪ ,‬כאשר גובה חלל הגג עד ‪ 3‬מ'‪.‬‬ ‫תכנית מרתפי המתירה בנית מרת‪ -‬בשטח ‪ 100%‬מהיטל הבניי‪.‬‬ ‫בבנייני מגורי השימושלחניה‪ ,‬מקלט‪ ,‬מתקני ‪ ,‬אול התעמלות‪ ,‬ספורט‪,‬‬ ‫משחקי לדיירי בלבד ויירשמו כרכוש משות‪.-‬‬ ‫מחסני לפי ‪ 6‬מ"ר ליח"ד‪.‬‬ ‫התכנית קובעת כי שיפוע גג הרעפי לא יעלה על‬ ‫‪0‬‬ ‫‪ 45‬בכל חת‪.,‬‬ ‫‪6‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫עמדות הצדדי‪ ,$‬דיו והכרעה‬ ‫א‪ .‬עפ"י סע' ‪ (5)4‬לתוספת השלישית‪ ,‬חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪) 1965‬להל החוק(‬ ‫"במקרקעי שבה‪ $‬אושרו מספר תכניות בזו אחר זו‪ ,‬בלי ששול‪ $‬היטל עקב א‪ ,‬אחד‬ ‫מאישורי‪ $‬הנ"ל‪ ,‬תהא ההשבחה ההפרש בי שוויי‪ $‬של המקרקעי בסמו‪ -‬לפני‬ ‫אישורה של התכנית הראשונה לבי שוויי‪ $‬מיד ולאחר התכנית האחרונה"‪.‬‬ ‫ברע"א ‪ ,4217/04‬ציו פמיני נ‪ .‬הועדה המקומית לתכנו ובניה ירושלי קבע ביהמ"ש‬ ‫העליו‪ ,‬כי חישוב ההשבחה הראוי הוא בשיטת המדרגות המקיי באופ מיטבי את‬ ‫הקשר הסיבתי הישיר בי פעילות תכנונית ובי ההשבחה החייבת בהיטל‪.‬‬ ‫במקרה שלפנינו אושרו בחלקה מאז המועד בתארי‪ ,1.7.1975 ,‬רצ‪ -‬תכניות בני עיר‬ ‫כמפורט בפרק התכנו לעיל )בסע' ‪ .(9‬דרישת הועדה המקומית מתייחסת להשבחה‬ ‫בגי תכניות הר‪ 1656/‬ותכנית הר‪1635/‬א' בלבד )להל‪" ,‬התכניות המשביחות"(‪.‬‬ ‫אי דרישה לגבי תכנית הר‪/2000/‬מ‪ ,‬הואיל ותכנית זו אושרה בתארי‪25.10.1990 ,‬‬ ‫עוד בטר שונה יעודה של חלקה ‪ 16‬למגורי ‪ .‬לגבי התכניות הנוספות‪ ,‬אי בה כדי‬ ‫השבחה נוספת‪.‬‬ ‫ההשבחה תחושב לגבי כ " א מ " התכניות ה משביחות " ‪ ,‬נכו למועד הקובע ‪.‬‬ ‫ב‪ .‬תכנית הר‪ 1656/‬‬ ‫המועד הקובע לאומד ההשבחה ‪.19.11.1993‬‬ ‫התכנית מקצה בתחומה ‪ 6‬מגרשי מגורי חדשי ‪ ,‬מגרשי א'ד' ב"אזור מגורי א"‬ ‫ומגרשי ה'ו' ב"אזור מגורי מיוחד"‪.‬‬ ‫גובה היטל השבחה בש"ח‬ ‫שומת המבקשת‬ ‫דרישת הועדה‬ ‫מס' מגרש‬ ‫‪142,674‬‬ ‫‪364,914‬‬ ‫‪16‬א‬ ‫‪160,315‬‬ ‫‪394,380‬‬ ‫‪16‬ב‬ ‫‪160,315‬‬ ‫‪396,906‬‬ ‫‪16‬ג‬ ‫‪177,956‬‬ ‫‪428,056‬‬ ‫‪16‬ד‬ ‫‪180,638‬‬ ‫‪365,601‬‬ ‫‪16‬ה‬ ‫‪180,638‬‬ ‫‪365,601‬‬ ‫‪16‬ו‬ ‫חישוב ההשבחה בשומות הצדדי נער‪ ,‬עפ"י העקרונות הבאי ‪:‬‬ ‫‪7‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫שווי מצב קוד‪$‬‬ ‫שמאי הועדה‬ ‫יעוד‬ ‫שמאי המבקשת‬ ‫נקבע לגבי שווי ביעוד חקלאי א'‪.‬‬ ‫ערכי שווי‬ ‫‪ $80,000‬לדונ ברוטו‪.‬‬ ‫• לפי בסיס ‪ $160‬למ"ר נטו )כ‬ ‫‪ $80,000‬לדונ ברוטו(‪.‬‬ ‫• הפחית בגי התאמות למיקו ‬ ‫ולמושע‪.‬‬ ‫שווי מצב קוד ‬ ‫‪$ 699,099‬‬ ‫‪$727,280‬‬ ‫שווי מצב חדש‬ ‫שמאי הועדה‬ ‫גישת החישוב‬ ‫שמאי המבקשת‬ ‫משק‪ -‬את השווי במצב חדש לפי זכויות הבניה בתוספת פיצויי‬ ‫הפקעה המגיעי ‪.‬‬ ‫אומד פיצויי ההפקעה נער‪ ,‬עפ"י השווי במצב קוד ביעוד‬ ‫חקלאי א' וממנו חושבו פיצויי לגבי שטחי הפקעה מעבר ל‪.40%‬‬ ‫שווי המגרשי ‬ ‫באזור מגורי א'‬ ‫• ‪ $139,000‬ליח"ד‪.‬‬ ‫• חישב התאמות בגי מיקו ‬ ‫במתח ‪.‬‬ ‫• ‪ $120,000‬ליח"ד‪.‬‬ ‫• הפחית בגי התאמות למיקו ‬ ‫ולמושע‪.‬‬ ‫שווי המגרשי ‬ ‫‪ $76,700‬ליח"ד‪ ,‬לאחר‬ ‫התאמות למיקו ‪.‬‬ ‫‪ $67,620‬ליח"ד‪ ,‬לאחר התאמות‬ ‫למיקו ולמושע‪.‬‬ ‫באזור מגורי מיוחד‬ ‫הפחתה בגי קו ביוב במכתב מתארי‪24.12.09 ,‬‬ ‫הציג חישוב בו קבע הפחתה‬ ‫בשווי מגרש ‪16‬א' של ‪1%‬‬ ‫בשל קיומה של שוחת חיבור‬ ‫וקטע מקו ביוב‪.‬‬ ‫בשל קיומו של קו ביוב העובר‬ ‫במגרשי ולאור דרישה לתאו ‬ ‫תכנית פיתוח‪ ,‬חושבה דחיה ל‬ ‫‪ 14‬שנה בהיוו ‪.4%‬‬ ‫‪8‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫הכרעה‪:‬‬ ‫)‪(1‬‬ ‫פיצויי הפקעה‬ ‫בתכנית הר‪ 1656/‬נקבעה חלוקה של חלקה ‪ 16‬בגוש ‪ 6546‬ל‪ 12‬מגרשי חדשי ‪ ,‬מה ‬ ‫‪ 6‬מגרשי מגורי והיתר מגרשי המיועדי להפקעה ביעוד מבני ציבור‪ ,‬שטח ציבורי‬ ‫פתוח ודר‪.,‬‬ ‫הוראות החוק‬ ‫‪(1‬‬ ‫מאפשרות הפרשות לצרכי ציבור ללא תמורה בשעור מירבי של ‪40%‬‬ ‫משטח החלקה‪ .‬בפועל‪ ,‬ס‪ ,‬השטחי המיועדי להפקעה בחלקה ‪ 16‬ה ‪ 4,545‬מ"ר‪,‬‬ ‫המהווי כ‪ 50%‬משטחה הרשו )=‪ 9,091‬מ"ר(‪ .‬לאור האמור‪ ,‬קיזזו שמאי הצדדי ‬ ‫מס‪ ,‬היטל ההשבחה את גובה הפיצוי לה זכאי הבעלי בג הפקעה עודפת בשעור‬ ‫‪ ,10%‬דהיינו לשטח של ‪ 909‬מ"ר‪.‬‬ ‫בעת הדיו נאמר ע"י שמאי הועדה‪ ,‬כי קיי נוהג ברשויות לשל את הפיצוי בדר‪ ,‬של‬ ‫קיזוז מהיטל ההשבחה‪ .‬ג השמאי מטע המבקשת נקט בגישת חישוב דומה‪.‬‬ ‫להלי‪ ,‬זה לא מצאתי סימוכי בחוק‪ ,‬שכ המועד הקובע לגבי כ"א מההליכי הללו‪,‬‬ ‫היטל השבחה ופיצויי הפקעה הינו שונה‪ .‬המועד הקובע לאומד ההשבחה וההיטל‬ ‫הוא "תחילתה של תכנית" )‪ 15‬יו ממועד הפרסו ברשומות( ואילו המועד הקובע‬ ‫לפיצויי הפקעה הוא ‪ 60‬יו לאחר מועד פרסו ההודעה לפי סע' ‪ 5‬ו‪ 7‬לפקודה בדבר‬ ‫הכוונה לרכוש את המקרקעי‪.‬‬ ‫במקרה שלפנינו מדובר בשני מועדי ‪ ,‬שהפער ביניה הוא כ‪ 14‬שנה‪" .‬תחילתה" של‬ ‫תכנית הר‪ 1656/‬היה בתארי‪ 19.11.1993 ,‬ואילו פרסו הודעת ההפקעה היה בתארי‪,‬‬ ‫‪) 11.10.2007‬פורס בי‪.‬פ‪ ,5725 .‬עמ' ‪.(145‬‬ ‫זאת ועוד‪ ,‬בתוספת השלישית לחוק נקבע "הפקעת מקרקעי ללא תשלו פיצויי ‬ ‫לפי פרק ח' לחוק זה‪ ,‬לא תובא בחשבו בעת עריכת השומה של אות מקרקעי"‪.‬‬ ‫לפיכ‪ ,‬סבורה אני‪ ,‬כי יש להפריד בי ההליכי ולקבוע את גובה ההשבחה וגובה‬ ‫הפיצוי בגי הפקעת יתר‪ ,‬כ"א בנפרד‪ ,‬נכו למועד הקובע עפ"י החוק‪.‬‬ ‫למרות האמור‪ ,‬אי להתעל מהעובדה כי ג שמאי המבקשת נקט בגישה זו וקיזז‬ ‫מגובה ההיטל את הפיצויי בגי הפקעת יתר‪ ,‬המצביע לכאורה על הסכמה מצד‬ ‫המבקשת להלי‪ ,‬זה‪.‬‬ ‫לפיכ‪ ,,‬הצגתי בשומה זו חישוב נוס‪ -‬לפי שיטת הצדדי ‪ ,‬לפיו קוזזו פיצויי הפקעה‬ ‫לה זכאית המבקשת מהיטל ההשבחה‪.‬‬ ‫___________________________________________‬ ‫‪(1‬‬ ‫סע' ‪) 190‬א( )‪ (1‬לחוק התכנו והבניה תשכ"ה‪ 1965‬ופקודת הקרקעות )רכישה לצרכי ציבור( ‪.1943‬‬ ‫‪9‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫)‪(2‬‬ ‫שווי במצב קוד‪$‬‬ ‫עקרונות לקביעת השווי במצב קוד פורטו בהרחבה בשומה מכרעת שערכתי לפי‬ ‫תיקו ‪ 84‬לחוק‪ ,‬לנכס סמו‪ ,‬ברח' משה בהרצליה )גו"ח ‪.(6545/28‬‬ ‫בקביעת השווי התבססתי על טבלת המחירי שפורסמה בבטאו לשכת שמאי‬ ‫מקרקעי בישראל "מקרקעי וערכ " מיולי ‪ 1991‬בו צוי כי שווי מגרשי בהרצליה‬ ‫ביעוד "חקלאי" הוא ‪ $60$70‬למ"ר קרקע‪ ,‬ובמגרשי ל"תכנו בעתיד" ‪$70$90‬‬ ‫למ"ר קרקע‪ .‬בהתחשב במיקו הנכס בסמו‪ ,‬למירק העירוני ובעלית המחירי ‬ ‫שחלה מאז שנת ‪ ,1991‬נקבע שווי במצב קוד בס‪.$90,000 ,‬‬ ‫)‪(3‬‬ ‫שווי במצב חדש‬ ‫הצדדי חלוקי בינה בנושא השווי הבסיסי ובעיקר בנושא ההתאמות שיש‬ ‫להביא בחשבו בהערכת המגרשי ‪.‬‬ ‫כתימוכי‪ ,‬הציג שמאי הועדה עסקת השוואה משנת ‪ 91‬למגרש בשטח ‪ 250‬מ"ר‬ ‫לקוטג' חד משפחתי‪ ,‬ברח' ב יהודה ‪ , 44‬מחיר מכירה ‪ .$120,000‬לשיטתו‪ ,‬עסקה זו‬ ‫מצביעה על שווי מבונה בס‪/$630 ,‬מ"ר‪.‬‬ ‫לאחר חישוב הפחתה בגי צפיפות )‪ 3‬יח"ד ב"אזור מגורי א'( לעומת קוטג' חד‬ ‫משפחתי‪ ,‬ותוספת בגי עלית מחירי משנת ‪ 91‬והפרשי מיקו כנטע‪ ,‬מתקבל שווי‬ ‫מבונה בס‪/$555 ,‬מ"ר‪.‬‬ ‫מגורי ‬ ‫מגורי ‬ ‫מרת‪-‬‬ ‫חצר‬ ‫סה"כ‬ ‫שווי מבונה‬ ‫שווי מגרש‬ ‫שטח – מ"ר‬ ‫‪125‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪175‬‬ ‫מקד‪ $‬שווי‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.85‬‬ ‫‪0.45‬‬ ‫‪0.25‬‬ ‫שטח משוקלל‬ ‫‪125.0‬‬ ‫‪21.3‬‬ ‫‪33.8‬‬ ‫‪43.8‬‬ ‫‪223.9‬‬ ‫‪/$ 555‬מ"ר‬ ‫‪~ $124,000‬‬ ‫בטבלת המחירי בבטאו "מקרקעי וערכ " מיולי ‪ 1991‬מצוי כי מחירי קרקע לחדר‬ ‫בהרצליה ב"מיקו מעולה" נעי בטווח ‪ $12,000$15,000‬לחדר וב"מיקו בינוני"‬ ‫בטווח ‪ $10,000$12,000‬לחדר‪ .‬ניתוח ערכי אלו לאחר ביצוע התאמות ליח"ד‬ ‫בשטח ‪ 150‬מ"ר בבית ב ‪ 3‬יח"ד‪ ,‬בגבולות ‪.$110,000‬‬ ‫‪10‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫לאור האמור‪ ,‬נקבע שווי ממוצע של יח"ד כדלהל‪:‬‬ ‫שווי יח"ד‬ ‫אזור מגורי א‬ ‫בית ב ‪ 3‬יח"ד‪ ,‬שטח יח"ד ‪ 150‬מ"ר‬ ‫‪$117,000‬‬ ‫אזור מגורי מיוחד‬ ‫בית ב ‪ 5‬יח"ד‪ ,‬שטח יח"ד ‪ 110‬מ"ר‬ ‫‪$ 77,800‬‬ ‫התאמות‬ ‫)א(‬ ‫מיקו‪ $‬המגרשי‪$‬‬ ‫מוסכ על הצדדי כי יש לבצע התאמה לשווי כ"א מהמגרשי בהתא למיקומו‬ ‫במתח ‪.‬‬ ‫מס' מגרש‬ ‫‪16‬א' ‪16+‬ג'‬ ‫‪16‬ב' ‪16+‬ד'‬ ‫‪16‬ה'‪165+‬ו'‬ ‫)ב(‬ ‫מיקו‪$‬‬ ‫גובלי במגרשי לבניני ציבור‬ ‫גובלי בבתי מגורי ‬ ‫מגרשי עורפיי הגובלי בשטח ירוק מעברו‬ ‫מבני ציבור‬ ‫מקד‪ $‬שווי‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.875‬‬ ‫דחיה למימוש –קו ביוב‬ ‫שמאי המבקשת טע כי עירית הרצליה התקינה במתח קו ביוב עירוני לפני שני ‬ ‫רבות ללא ידיעת ו‪/‬או אישור הבעלי ‪.‬‬ ‫מצד המבקשת הוגשה תכתובת ע עירית הרצליה המצביעה על הנחת קו ביוב עפ"י‬ ‫הודעה מתארי‪.27.10.78 ,‬‬ ‫לדבריו נושא זה מרתיע קונה בכוח וכראיה הציג מכתב מקונה פוטנציאלי שמסר כי‬ ‫"כל עוד קיי קו ביוב במתח " אינו מעוניי ברכישת הנכס‪ .‬לפיכ‪ ,‬בשל המחלוקת‬ ‫ע עירית הרצליה בנושא פתרו הבעיה וחוסר ודאות לעני עלויות העתקת הביוב‬ ‫קבע שמאי המבקשת הפחתה בשווי המגרשי בשעור ‪ ,42.3%‬המשקפת דחיה בת ‪14‬‬ ‫שנה לפי שעור היוו של ‪.4%‬‬ ‫שמאי הועדה הציג תשריט מער‪ ,‬הביוב של סביבת הנכס ובו סימו קו הביוב המבוטל‬ ‫וקטע הביוב הנותר‪ ,‬חתו ע"י ד‪ .‬קוב‪ ,+‬מנהל מח' ביוב בעירית הרצליה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫מתשריט זה עולה‪ ,‬כי במגרשי ‪16‬א ו‪16‬ב' מותק קו ביוב ובכוונת העיריה לבטל ‬ ‫ולהותיר שוחת חיבור לחלקה ‪ 307‬הסמוכה וקטע מהקו בתחו מגרש ‪16‬א'‪.‬‬ ‫מכא שלטענת שמאי הועדה המשמעות של הימצאות הקו היא לגבי מגרש ‪16‬א' בלבד‬ ‫וגובה הפגיעה מוער‪ ,‬על ידו בשעור ‪ 1%‬משווי המגרש‪.‬‬ ‫במחלוקת זו קיבלתי את טענת המבקשת כי במועד הקובע יש להביא בחשבו פחת‬ ‫לאור קיומו של קו ביוב במתח ‪ .‬סביר להניח כי כל קונה בכוח בעת שהיה עור‪,‬‬ ‫בדיקה במשרדי עירית הרצליה‪ ,‬תו‪ ,‬חובת גילוי נאות של רשות ציבורית‪ ,‬היתה זו‬ ‫מודיעה על המצאות קו ביוב במגרשי ‪16‬א' ו‪16‬ב'‪.‬‬ ‫לדעתי פגיעה כזו‪ ,‬ג א מדובר בקו ביוב שאינו פוגע באפשרויות ניצול הבניה‬ ‫והשימוש בחצר )ממוק בתחו קו בני ובעומק כ‪1.5‬מ'(‪ ,‬עדיי יש בו כדי להוות‬ ‫גור מרתיע לקונה בכוח‪ .‬לפיכ‪ ,‬חושבה הפחתה משווי מגרשי אלו בשעור של ‪.10%‬‬ ‫)ג(‬ ‫הפחתה‬ ‫שמאי המבקשת חישב הפחתה לגור השיתו‪) -‬מושע( בשל העובדה כי רשומי ‬ ‫בחלקה שני בעלי וקיימת יריבות קשה בינה שנדונה בבתי המשפט‪.‬‬ ‫לדברי ב"כ המבקשת‪ ,‬קיבלה חברת מאיה דירות פאר בע"מ‪ ,‬את הזכויות בחלקה ‪16‬‬ ‫עפ"י הסכ פשרה שקיבל תוק‪ -‬של פס"ד בתארי‪) 23.10.07 ,‬תא ‪ ,(010945/05‬א‪ ,‬עד‬ ‫היו פרוק השיתו‪ -‬לא התבצע וטר נרשמו המגרשי בחלקה ‪ 16‬בלשכת רש ‬ ‫המקרקעי בבעלותה בשלמות של חברת מאיה דירות פאר בע"מ )להל "החברה"(‪.‬‬ ‫נכו למועד הקובע בשנת ‪ ,93‬היתה חלקה ‪ 16‬רשומה בבעלות שני שותפי ‪" ,‬החברה"‬ ‫ועמנואלו‪ -‬חיי ורק מאוחר יותר יוחדו הזכויות במלוא ל"חברה" עפ"י הסכ ‬ ‫השיתו‪.-‬‬ ‫אומד ההשבחה מתייחס לשווי הזכויות בחלקה בשלמות ולא לזכויותיו של צד זה או‬ ‫אחר‪ ,‬עדיי בשל ריבוי בעלי צפוי קושי במימוש‪.‬‬ ‫זאת ועוד‪ ,‬מדובר ב ‪ 6‬מגרשי לבנית ‪ 22‬יח"ד‪ ,‬בעוד שעסקאות ההשואה מתיחסות‬ ‫ליח"ד בודדת‪ .‬לפיכ‪ ,‬במועד הקובע בשנת ‪ ,93‬היה מקו לחשב הפחתה לגודל כלכלי‬ ‫בעת מכירה לרוכש אחד‪ .‬ג א מדובר במכירה פרטנית של כ"א מהמגרשי ‪ ,‬אזי‬ ‫צפויה דחיה לשווק‪.‬‬ ‫לאור האמור‪ ,‬חושבה הפחתה בשעור ‪ 5%‬בגי גור זה‪.‬‬ ‫‪12‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫חישוב – השבחה לתכנית הר‪1656/‬‬ ‫)א(‬ ‫שווי מצב קוד‪$‬‬ ‫הבסיס ‪ $90,000‬לדונ ברוטו‪ ,‬שווי החלקה במצב קוד ‪.$818,190‬‬ ‫)ב(‬ ‫שווי במצב חדש‬ ‫מס' מגרש‬ ‫שווי מגרש‬ ‫ב‪$‬‬ ‫מיקו‪$‬‬ ‫קו ביוב‬ ‫‪351,000‬‬ ‫‪351,000‬‬ ‫‪351,000‬‬ ‫‪351,000‬‬ ‫‪389,000‬‬ ‫‪389,000‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.875‬‬ ‫‪0.875‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪16‬א'‬ ‫‪16‬ב'‬ ‫‪16‬ג'‬ ‫‪16‬ד'‬ ‫‪16‬ה'‬ ‫‪16‬ו'‬ ‫סה"כ‬ ‫דחיה למימוש‬ ‫)ג(‬ ‫התאמות‬ ‫שווי מתוא‪$‬‬ ‫ב‪$‬‬ ‫‪284,310‬‬ ‫‪315,900‬‬ ‫‪315,900‬‬ ‫‪351,000‬‬ ‫‪340,375‬‬ ‫‪340,375‬‬ ‫‪1,947,860‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪1,850,467‬‬ ‫השבחה‬ ‫שווי מצב חדש‬ ‫שווי מצב קוד ‬ ‫השבחה‬ ‫‪$ 1,850,467‬‬ ‫‪ $ 818,190‬‬ ‫‪$ 1,032,277‬‬ ‫‪7 3,049,346‬‬ ‫בש"ח למועד הקובע *‬ ‫________________‬ ‫* שער דולר יציג ‪7 2.954‬‬ ‫‪13‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫תכנית הר‪ 1635/‬א'‬ ‫התכנית אושרה בתארי‪ 20.2.2000 ,‬ומתירה ניצול למגורי בקומת חלל גג הרעפי ‪.‬‬ ‫עמדת הועדה‬ ‫תאור‬ ‫עמדת המבקשי‪$‬‬ ‫גובה השבחה‪:‬‬ ‫‪7 2,068,000‬‬ ‫מהות ההשבחה‪:‬‬ ‫ניצול חלל הגג למגורי ‬ ‫שטח לניצול‪ :‬אזור מגורי א'‬ ‫אזור מגורי מיוחד‬ ‫מקד שווי בחלל גג‪:‬‬ ‫שווי מבונה‪:‬‬ ‫‪ 135‬מ"ר‬ ‫‪ 80‬מ"ר‬ ‫‪0.85‬‬ ‫‪/$ 950‬מ"ר‬ ‫‪7 691,824‬‬ ‫‪ 123‬מ"ר‬ ‫‪ 67.5‬מ"ר‬ ‫‪0.65‬‬ ‫‪/$ 800‬מ"ר‬ ‫)‪ (1‬גישת השומה‬ ‫שומות הצדדי מתייחסות להשבחה הנובעת רק בגי תוספת ניצול בעלית הגג‪.‬‬ ‫עפ"י התוספת השלישית לחוק התכנו והבניה תשכ"ה‪ ,1965‬מוגדרת ההשבחה‬ ‫כעליה בשווי המקרקעי עקב אישור תכנית‪ ,‬מת הקלה או התרת שימוש חורג‪.‬‬ ‫הדר‪ ,‬לאמוד את ההשבחה היא ההפרש בי שווי המקרקעי במצב תכנוני חדש‬ ‫לעומת המצב הקוד ואול ‪ ,‬יש מיקרי בה נית לבודד את הגור המשביח‬ ‫ולבחו לגביו בלבד‪ ,‬בא חלה השבחה‪.‬‬ ‫במקרה הנדו מצאתי כי לא חלה השבחה ברכיבי הנכס‪ ,‬למעט ההרשאה לניצול‬ ‫חלל גג הרעפי למגורי ‪ .‬ההשבחה חושבה לגבי רכיב זה בלבד‪ ,‬תו‪ ,‬הבאה‬ ‫בחשבו הגורמי הרלוונטיי ‪.‬‬ ‫)‪ (2‬שטחי בניה‬ ‫שמאי הועדה התבסס על שטח לניצול חלל הגג באזור מגורי א' ‪ 135‬מ"ר ובאזור‬ ‫מגורי מיוחד ‪ 80‬מ"ר‪ .‬ושמאי המבקשת טע כי יש להפחית את פיר המדרגות‪.‬‬ ‫בתכנית הר‪1635/‬א נאמר כי השטח המירבי המותר לשימוש בחלל גג רעפי לא‬ ‫יעלה על ‪ 60%‬משטח קומה עליונה בשטחי עיקריי ‪.‬‬ ‫חישוב השטח בעלית הגג נגזר בשומת הועדה משטח עיקרי ואי מקו להפחתה‬ ‫בגי פיר מדרגות‪.‬‬ ‫‪14‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫)‪ (3‬ערכי שווי‬ ‫שמאי הועדה הציג נתוני עסקאות השוואה ממכרז ממ"י מתארי‪10.10.01 ,‬‬ ‫)תא‪ (197/2001/‬המיועדי לבניית ‪ 4‬יח"ד ועל עסקת מכר מתארי‪ 10.9.00 ,‬בחלקה‬ ‫‪ 30‬בגוש ‪ .6545‬לטענתו‪ ,‬התמורה במכרז ממ"י משקפת שווי של ‪/$1,060‬מ"ר‬ ‫מבונה וזו של עסקת המכר בחלקה ‪ 30‬בס‪/$933 ,‬מ"ר‪ .‬לפיכ‪ ,‬קבע שווי ממוצע‬ ‫בס‪/$ 950 ,‬מ"ר מבונה‪.‬‬ ‫הכרעה‪:‬‬ ‫התבססתי על עסקאות ההשוואה הנ"ל והובא בחשבו כי שטחי הבניה המוקני ‬ ‫עפ"י תכניות בני תקפות‪ ,‬כוללי ג בנית מרת‪ -‬וחלל גג רעפי ‪.‬‬ ‫מגרשי‪ 449 $‬ו‪ 450‬בגוש ‪6546‬‬ ‫‪$463,534‬‬ ‫מחיר זכייה‬ ‫‪(1‬‬ ‫שטח לבניה‬ ‫‪ 592‬מ"ר‬ ‫שווי מבונה בבניה ‪/$ 783‬מ"ר‬ ‫"סמי רוויה"‬ ‫‪(2‬‬ ‫התאמה‬ ‫‪/$ 746‬מ"ר‬ ‫חלקה ‪ 30‬בגוש ‪6545‬‬ ‫מחיר מכירה‬ ‫שטח לבניה‬ ‫שווי מבונה לקוטג'‬ ‫‪$260,000‬‬ ‫‪ 296.5‬מ"ר‬ ‫‪/$ 877‬מ"ר‬ ‫התאמה לצפיפות ‪ 3‬יח"ד‬ ‫‪/$ 810‬מ"ר‬ ‫‪(1‬‬ ‫הערות‪:‬‬ ‫‪(1‬‬ ‫חישוב שטחי בניה משוקללי ‬ ‫מגרשי‪ 449 $‬ו‪ 450‬בגוש ‪6546‬‬ ‫מגורי ‬ ‫חלל גג רעפי ‬ ‫מרת‪-‬‬ ‫ממ"ד‬ ‫מרפסות‪/‬חצר‬ ‫סה"כ‬ ‫‪(2‬‬ ‫שטח‬ ‫מקד ‬ ‫‪440‬‬ ‫‪65‬‬ ‫‪110‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪75‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.2‬‬ ‫חלקה ‪ 30‬בגוש ‪6545‬‬ ‫שטח משוקלל‬ ‫‪440‬‬ ‫‪52‬‬ ‫‪55‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪592‬‬ ‫שטח‬ ‫מקד ‬ ‫שטח משוקלל‬ ‫‪150‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪420‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪0.5‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.15‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪36‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪7.5‬‬ ‫‪63‬‬ ‫‪296.5‬‬ ‫המגרשי נרכשו ע"י אותו רוכש במכרז ממ"י‪ ,‬והוגשה בקשה לבניית בית משות‪-‬‬ ‫על שני המגרשי )היתר בניה ‪ .(20030063‬מחיר הזכייה היה גבוה בשעור ניכר‬ ‫מממוצע ההצעות‪ ,‬דבר המעיד כי מדובר בקונה מיוחד‪ .‬לפיכ‪ ,‬חושבה הפחתה‬ ‫בשעור ‪.5%‬‬ ‫‪15‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫)‪(4‬‬ ‫מקד‪ $‬שווי‬ ‫שטחי הבניה בחלל גג רעפי הוערכו ע"י שמאי הועדה בשעור ‪ 0.85‬משווי המגורי ‬ ‫וע"י שמאי המבקשת בשעור ‪.0.65‬‬ ‫במחלוקת זו‪ ,‬נקבע מקד שווי בשעור ‪ ,0.8‬שכ שטחי חלל גג הרעפי האפקטיביי ‬ ‫)בגובה מעל ‪ 1.8‬מ'(‪ ,‬יש בה כדי תרומה גבוהה לשווי הנכס‪.‬‬ ‫)‪(5‬‬ ‫דחיה למימוש‬ ‫ג לגבי תכנית זו קבע שמאי המבקשת כי יש לחשב דחיה למימוש בשל העובדה כי‬ ‫החלקה רשומה בבעלות ‪ 2‬שותפי ביניה קיימת יריבות קשה‪.‬‬ ‫מהנימוקי שפורטו לעיל )עמ' ‪ 12‬סע' ‪)3‬ג((‪ ,‬קבעתי הפחתה בגי דחיה הנובעת מריבוי‬ ‫בעלי ומקשה על המימוש בשעור ‪ .3%‬מאיד‪ ,,‬הפחתה לגודל הכלכלי או דחיה לשווק‬ ‫שצוינו לעיל‪ ,‬לגביה לא מצאתי כי יש להביא בחשבו בשנת ‪ 2001‬לאור התנהגות‬ ‫שוק המקרקעי בתקופה זו‪.‬‬ ‫)‪(6‬‬ ‫קו ביוב‬ ‫נכו למועד הקובע בשנת ‪ ,2001‬היה מצוי קו ביוב במגרשי ‪16‬א' ו‪16‬ב' וע"כ חושבה‬ ‫הפחתה בשווי המבונה במגרשי אלו בשעור ‪.10%‬‬ ‫)‪(7‬‬ ‫חישוב השבחה‬ ‫מס'‬ ‫מגרש‬ ‫התאמות‬ ‫שטח‬ ‫מ"ר‬ ‫שווי מבונה‬ ‫‪/$‬מ"ר‬ ‫חלל גג‬ ‫רעפי‪$‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪135‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪80‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪810‬‬ ‫‪746‬‬ ‫‪746‬‬ ‫‪0.8‬‬ ‫‪16‬א'‬ ‫‪16‬ב'‬ ‫‪16‬ג'‬ ‫‪16‬ד'‬ ‫‪16‬ה'‬ ‫‪16‬ו'‬ ‫השבחה‬ ‫דחיה למימוש‬ ‫השבחה‬ ‫בש"ח למועד הקובע‬ ‫‬ ‫* שער דולר יציג ‪7 4.001‬‬ ‫מיקו‪$‬‬ ‫המגרש‬ ‫קו ביוב‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.0‬‬ ‫‪0.875‬‬ ‫‪0.875‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪16‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫שווי מתוא‪$‬‬ ‫ב‪$‬‬ ‫‪70,859‬‬ ‫‪78,732‬‬ ‫‪78,732‬‬ ‫‪87,480‬‬ ‫‪41,776‬‬ ‫‪41,776‬‬ ‫‪399,355‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪$ 387,374‬‬ ‫‪7 1,549,883‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫שומה‬ ‫לאור האמור‪ ,‬הגעתי לכלל דעה כי גובה היטל השבחה במקרקעי שבנדו בגי רצ‪ -‬התכניות‬ ‫שאושרו לאחר המועד הקובע בתארי‪ 1.7.1975 ,‬הוא‪:‬‬ ‫היטל השבחה‬ ‫תכנית משביחה‬ ‫מועד קובע‬ ‫השבחה‬ ‫תכנית הר‪1656/‬‬ ‫‪19.11.1993‬‬ ‫‪7 3,049,346‬‬ ‫‪7 1,524,673‬‬ ‫תכנית הר‪1635/‬א'‬ ‫‪6.3.2000‬‬ ‫‪7 1,549,883‬‬ ‫‪7 774,942‬‬ ‫בתכניות האחרות לא נמצאה כדי השבחה נוספת‪.‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫נספח – גובה היטל השבחה לתכנית הר‪ 1656/‬בקיזוז פיצויי הפקעה‬ ‫ברמה העקרונית קיזוז פיצויי הפקעה מגובה היטל ההשבחה אינו מעיניה של שומת ההשבחה‪.‬‬ ‫יחד ע זאת במידה ויש הסכמה מצד הצדדי לנקוט בהלי‪ ,‬זה‪ ,‬מוצגת אומד כזה והחישוב‬ ‫נער‪ ,‬בהתא לגישה שנקטו שמאי הצדדי בשומותיה ‪.‬‬ ‫שווי מצב חדש‬ ‫פיצויי הפקעה‬ ‫סה"כ שווי מצב חדש‬ ‫שווי מצב קוד ‬ ‫השבחה‬ ‫היטל השבחה‬ ‫‪(1‬‬ ‫פיצויי הפקעה‬ ‫היטל השבחה לתשלו ‬ ‫בש"ח למועד הקובע *‬ ‫________________‬ ‫* שער דולר יציג ‪7 2.954‬‬ ‫___________________________________‬ ‫‪(1‬‬ ‫‪(1‬‬ ‫‪$ 1,850,467‬‬ ‫‪+ $ 81,810‬‬ ‫‪$ 1,932,277‬‬ ‫‪ $ 818,190‬‬ ‫‪$1,114,087‬‬ ‫‪$ 557,044‬‬ ‫‪ $ 81,810‬‬ ‫‪$ 475,234‬‬ ‫‪7 1,403,841‬‬ ‫הפקעת יתר לשטח של ‪ 909‬מ"ר לפי שווי של ‪/$90‬מ"ר‪.‬‬ ‫ולראיה באה אני על החתו ‪,‬‬ ‫נאוה סירקיס‬ ‫שמאית מכריעה‬ ‫‪17‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬ ‫נאוה סירקיס שמאית מקרקעי ‬ ‫שמאית מכריעה לפי חוק התכנו והבניה תשכ"ה‪1965‬‬ ‫‪18‬‬ ‫רח' רשב"א ‪ 3‬ירושלי ‪ 92264‬טל‪ 025660239 .‬פקס‪025660235 .‬‬ ‫דואר אלקטרוני‪[email protected] :‬‬