‫סקירה תכנונית – מעונות‪-‬ים‬ ‫‪.1‬ראשיתה של מעונות ים והליכי התכנון לבנייתה של השכונה‬ ‫‪ 1.1‬התכנון המקורי‬ ‫שטחה של מעונות‪-‬ים היה בבעלות "חברת בית וגן" אשר תכננו‪ ,‬יחד עם האדריכל א‪ .‬קוטק בשנת‬ ‫‪ 1949‬להקים בשטח זה ‪ 6‬בנייני מגורים (לפי מסמך שהוציאה הועדה לבנין ערים של המועצה‬ ‫המקומית בת‪-‬ים בתאריך ‪ 12‬לאפריל ‪( 1949‬מסמך מס' ‪ .)3521i‬תוכנית זו אושרה על ידי עיריית בת‪-‬‬ ‫ים באפריל ‪ . 1949‬אולם‪ ,‬מסיבה שאינה ידועה נרכש שטח זה על ידי "החברה המרכזית לשיכון ובנייה‬ ‫בע"מ"‪ .‬חברה זו הגישה ביוני אותה שנה בקשה להקמת ‪ 15‬בתים נוספים במעונות‪ ,‬כל אחד בן ‪2‬‬ ‫קומות ו‪ 4-‬דירות של ‪ 2‬חדרים ונוחיות על ידי המהנדס והאדריכל של החברה‪ ,‬מ‪ .‬רוזנגרטן (מתוך‬ ‫מסמך של הועדה המקומית לבנין ובנין ערים בת‪-‬ים מתאריך ‪ 23‬ליוני ‪ , 1949‬מסמך מס' ‪.)3527‬‬ ‫ממסמכים אלו לא ברור אם "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" היא זו שבנתה את כל המתחם‪.‬‬ ‫לפי תכנית בנין ערים (תוכנית מספר ‪ – )23‬תוכנית שהחברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ הגישה –‬ ‫חלקות ‪ 101 ,100 ,42 ,41 ,40 ,39‬אוחדו‪ .‬המתחם כולו סומן בכחול בגבול התוכנית ונצבע בצהוב "אזור‬ ‫מגורים"‪( .‬מסמך מס' ‪ .)3545‬בתקופה זו רחוב רמב"ם לא היה סלול וכונה רחוב מספר ‪( .17‬איננו‬ ‫יודעים מתי ניתן לרחוב שמו)‪ .‬פירוט של ששת החלקות אשר אוחדו במהלך זה מופיע במסמך "תוכנית‬ ‫המגרש המאוחד" בקנ"מ של ‪ .)3547( 1:1250‬הפרצלציה מחדש של השטח‪ ,‬חיבור כל החלקות לחלקה‬ ‫אחת אושרה סופית ביולי ‪ 1949‬לאחר בקשתה של "החברה המרכזית לשיכון ובנייה" (מסמך מס'‬ ‫‪ .)3549‬שטחה הכולל של מעונות‪-‬ים לאחר האיחוד‪ ,‬על פי התכנית המקורית הוא ‪ 10.083‬קמ"ר‪,‬‬ ‫כלומר ‪ 10‬דונם‪ .‬זהו שטח התכנית וזהו השטח של מעונות ים עד היום‪ ,‬ניתן לראות את השטח הזה‬ ‫המתוח‬ ‫ם בקו‬ ‫כחול‬ ‫בתשרי‬ ‫ט‬ ‫המצורף‬ ‫‪:‬‬ ‫היום מעונות ים היא גוש‪ 7146 :‬חלקות‪( .178 ,177 ,176 ,175 ,101 ,100 :‬על‪-‬פי המידע הגיאוגרפי‬ ‫באתר עיריית בת ים)‪.‬‬ ‫‪ 1.2‬הבניינים והדירות במתחם‬ ‫ממסמך של "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" שיצא ב‪ 4-‬לאוגוסט ‪ 1949‬ומכונה "תאור השכונה‬ ‫ברחוב בלפור‪ ,‬בת ים" (‪ )3552‬עולה כי השכונה אשר נבנתה כללה בעת ההיא‪:‬‬ ‫ ‪ 6‬בתים בני ‪ 8‬דירות בנות ‪ 1.5‬חדרים‪( .‬בתים ‪)1-6‬‬‫ ‪ 15‬בתים בני ‪ 4‬דירות בנות ‪ 2‬חדרים‪( .‬בתים ‪)7-21‬‬‫ בניין מרכזי הכולל‪ 6 :‬חנויות‪ 4 ,‬דירות בנות ‪ 2‬חדרים‪ 6 ,‬דירות בנות חדר (מה שאנו מכירים כיום‬‫כ"בית מדר")‪.‬‬ ‫כל בתי המגורים בנויים כאשר בקומת הקרקע יש דירות למגורים‪ ,‬פרט לבניין המרכזי (מדר) בו‬ ‫בקומת הקרקע ממוקמות החנויות ובשתי הקומות העליונות ממוקמות הדירות‪ .‬על פי המסמך‬ ‫התכנוני חושבה כמות האוכלוסייה לפי שתי נפשות לחדר מגורים ובסה"כ כ‪ 044-‬נפשות במתחם‬ ‫כולו (חשוב לזכור כי בשנת ‪ 9101‬מדובר בחישוב מאד "מרווח")‪ .‬לשם דוגמא הפרופיל הממוצע כיום‬ ‫בבת‪-‬ים הוא ‪ 3.2‬נפשות למשק בית וגודל דירה ממוצעת הינו ‪ 77‬מ"ר או ‪ 3‬חדרים לדירה (וזאת‬ ‫כשבבת ים הדירות הקטנות ביותר בממוצע‬ ‫ארצי(‪.‬‬ ‫ממסמך שנכתב בתאריך ‪ 24.11.1949‬על ידי‬ ‫"החברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ"‬ ‫(‪ )3553‬עולה כי החברה "בית וגן בע"מ" היא‬ ‫שתכננה את הבניין המרכזי (מדר) והעירייה‬ ‫אישרה את בנייתו בתאריך ‪.20.04.1947‬‬ ‫"החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ"‬ ‫היא זו שהוציאה את התוכנית לפועל וניסתה‬ ‫לבנות את הבניין בעזרת האישורים שניתנו‬ ‫לחברת בית וגן בשטח זה‪.‬‬ ‫‪ 15‬הבתים הנוספים במתחם קיבלו אישור‬ ‫בנייה בספטמבר ‪ 1949‬כאשר החברה‬ ‫שקיבלה את האישור היא "החברה המרכזית‬ ‫לתכנון ובנייה בע"מ"‪ .‬בית מדר (הבניין‬ ‫המרכזי) קיבל אישור בנייה בשנת ‪.1950‬‬ ‫(אותה חברה לשני האישורים)‪ .‬כך למעשה‬ ‫נבנו כל הבניינים אשר תוכננו במקור ואשר‬ ‫קיימים (בשינויים ותוספות מאוחרים יותר כאלה ואחרים) עד היום במתחם‪.‬‬ ‫‪ 1.3‬מערכת השבילים במתחם‬ ‫לפי מסמך(‪ )3530‬שנקרא "תרשים – חלוקת הבניינים" משנת ‪ 1949‬שהוצא מהתיקייה הכללית‬ ‫בארכיון מחלקת ההנדסה של עיריית בת‪-‬ים (התרשים מצורף למעלה)‪ ,‬נראה כי השבילים בתוך‬ ‫מעונות‪-‬ים הוגדרו בתוכנית כ"שבילים פנימיים"‪ .‬שבילים אלו עוברים בדיוק במרכז החלקות –‬ ‫באמצע בין שתי שורות הבתים‪ .‬השביל לבניינים ‪ 5‬ו‪ 6-‬צמוד לגבול התוכנית‪ .‬שביל הגישה הקיים‬ ‫היום לרחבה המרכזית מרחוב הלפר‪ ,‬לא היה קיים ואינו מופיע בתוכנית‪ .‬לא נעשתה הפרדה בין‬ ‫הבניינים בשטחים הציבוריים‪ ,‬אלא נעשה איחוד‪ .‬החלוקה היחידה שנעשתה בתוכנית היא‬ ‫לשבילים‪.‬‬ ‫ב‪ 19-‬למאי ‪ 1949‬הוגשו לועדה המקומית שתי אלטרנטיבות תכנוניות למתחם (אלטרנטיבה א –‬ ‫למעלה מימין‪ ,‬אלטרנטיבה ב – למעלה משמאל) באלטרנטיבה א הכניסות לבתים היושבים על רמב"ם‬ ‫הן מתוך המתחם וכך הבתים על רמב"ם הם תמונת ראי של הבתים מולם‪ .‬במכתב המצורף לתכניות‬ ‫(קובץ ‪ )3550‬נימק אדריכל התכנית רוזנגרטן את העדפתו לאלטרנטיבה א‪ ,‬בין השאר הוא מתייחס‬ ‫לנגישות של הגינה המרכזית לילדי הבתים על רמב"ם‪ ,‬לנוחות הוצאת האשפה מהדירות (מכאן ניתן‬ ‫להסיק שפחי הזבל תוכננו להיות בשטח הפנימי ולא על רחוב רמב"ם)‪ 1.‬על גבי המכתב נכתב בכתב יד‬ ‫כי אושרה אלטרנטיבה ב‪ .‬ואכן כמו שאנחנו מכירים את המתחם היום הוא תואם את האלטרנטיבה‬ ‫הזו מבחינת הכניסות לבתים‪ ,‬כיווני הדירות ומערכת השבילים – גם בחלק המזרחי של המתחם וגם‬ ‫בחלק המערבי שלו‪ ,‬בשביל המוביל אל המתחם מבניין מדר‪.‬‬ ‫‪ 1‬במכתב הזה יש גם התייחסות לבעיית הניקוז של המתחם‪.‬‬ ‫התייחסות מאוחרת לחלוקה הפנימית של מעונות‪-‬ים בארכיון מחלקת ההנדסה נראית בתלונות‬ ‫שהגישו התושבים לעירייה בנוגע להשתלטות דיירים על שטחים בתוך המעונות וגידורם‪ .‬רוב התלונות‬ ‫הוגשו בתחילת שנות ה‪ 90-‬ובהם טענו הדיירים כי החלוקה הפנימית של מעונות‪-‬ים הייתה תמיד‬ ‫הסכמה בעל‪-‬פה בין הדיירים ולא מסמך מחייב (נושא זה מוכר גם ממקומות אחרים בארץ בהם‬ ‫החלוקה הייתה בהסכמה ולא נרשמה באופן סטטוטורי)‪.‬‬ ‫כך נאמר במכתב ששלח אחד התושבים בשנת ‪ 1993‬בעקבות השתלטות משפחת סולומון על הגינות‬ ‫בסמוך לבתים‪ .‬הוא אמר שעד אותו יום הייתה הסכמה רחבה בין הדיירים כי שטח הגינה הקדמי‬ ‫שייך לקומות העליונות ואילו שטח הגינה האחורי לקומות התחתונות‪ .‬משפחת סולומון שנכנסה‬ ‫להתגורר במקום בחרה להעלים עין וגידרה את השטח בו הייתה מעוניינת‪ .‬נראה כי בשנות ה‪90-‬‬ ‫התחיל נושא השתלטויות על שטחים משותפים להיעשות בצורה בוטה ואז החל הדבר להפריע‬ ‫לתושבים‪.‬‬ ‫‪ .2‬תכניות נוספות הרלוונטיות למתחם‬ ‫‪ 2.1‬תכניות בניין עיר סטטוטוריות‬ ‫שלוש תכניות סטטוטוריות חלות היום על שטחה של מעונות ים –‪2‬א' תכנית מתאר לכל בת ים משנת‬ ‫‪ ,1968‬תכנית בי‪ 339/‬שהיא שינוי לתכנית המתאר משנת ‪ ,1988‬ותכנית בי‪ 141/‬משנת ‪ 1971‬לרחוב‬ ‫בלפור‪ .‬בתכנית המתאר ‪2‬א' מוגדר שטחה המזרחי של מעונות ים כ"אזור מגורים ב'"‪ ,‬בו זכויות‬ ‫הבניה הן ‪ 33%‬משטח המגרש ומקסימום ‪ 3‬קומות על קומת עמודים מפולשת (מתוך הוראות תכנית‬ ‫‪2‬א')‪ ,‬וחלקה המערבי של מעונות ים מוגדר כ"אזור מגורים ג‪ ,"2‬עבורו התכנית אינה מגדירה זכויות‬ ‫אלא מפנה לתכנית מפורטת‪ .‬תכנית בי‪ 339/‬מגדילה את זכויות הבניה מ‪ 33%-‬ל‪ 40%-‬לכל קומה‬ ‫ומגדירה את אופן החישוב של מספר יחידות הדיור המותרות בכל מגרש‪ .‬תכנית בי‪ 141/‬הינה תכנית‬ ‫שנועדה להסדיר את זכויות הבניה‪ ,‬השימושים והחזיתות ברחוב בלפור‪ .‬בתכנית זו כלול שטחה‬ ‫המערבי של מעונות ים בלבד והוא מוגדר כ"אזור לחלוקה מחדש"‪ ,‬כלומר התכנית הזו לא קובעת ולא‬ ‫מפרטת את זכויות הבנייה במתחם‪ .‬אין אינדיקציה כלשהי לכך שהחלוקה הזו אכן בוצעה מאז (אע"פ‬ ‫שבהוראות התכנית דובר על ביצוע תוך ‪ 10‬שנים)‪ .‬על פי מכתבו של מהנדס העיר יהושוע פתאל‬ ‫למשרד הבינוי והשיכון ממרץ ‪ 6446‬למתחם מעונות ים לא קיימת פרצלציה והנתונים הקיימים‬ ‫בעיריית בת‪-‬ים (מחלקת הארנונה והמים) אינם תואמים לכתובות הקיימות בפועל!)‪.‬‬ ‫‪ 2.3‬תכניות לפינוי בינוי‬ ‫התכנית הראשונה לפינוי בינוי של המתחם הוגשה לוועדה המחוזית ת"א‪-‬יפו באוגוסט ‪ .2000‬על פי‬ ‫המסמכים הקיימים העירייה יזמה תכנית זו על מנת להחליף ‪ 122‬יח"ד קיימות באיכות ירודה ובגודל‬ ‫ממוצע של ‪ 60‬מ"ר (כנראה שבשלב זה לא היו חלוקות לא חוקיות של דירות או שהעיריה התעלמה‬ ‫מכך) בבניה חדשה בהיקף של ‪ 348‬יח"ד ומסחר של כ‪ 4000‬מ"ר‪ .‬לשכת התכנון במשרד הפנים ובוועדה‬ ‫המחוזית ראו תכנית זו לפינוי בינוי "בעין יפה" אך המליצו להימנע משימושים מעורבים של מגורים‬ ‫ומסחר ולהתרכז בבניה איכותית למגורים בלבד‪ ,‬תוך הגדלה של מספר יחידות הדיור המוצעות‪ .‬כמו‬ ‫כן הוועדה המליצה על חניה תת קרקעית ושיפורי תנועה משלימים ברחובות הלפר ורמב"ם‪ .‬על אף‬ ‫האמור לעיל משרד השיכון והבינוי החליט באוקטובר ‪ 2000‬לא לכלול את מעונות ים בין המתחמים‬ ‫המומלצים על ידו לממשלה לפינוי בינוי‪.‬‬ ‫ביוני ‪ 2001‬עיריית בת‪-‬ים פנתה שנית למשרד הבינוי והשיכון ולוועדה הבינמשרדית לנושאי התחדשות‬ ‫עירונית בבקשה לשקול שנית הכללתה של מעונות ים בפרוייקט‪ .‬בשלב זה הוגשה פרוגרמה מוצעת‬ ‫הכוללת מגורים ומסחר ברוח ההתכנית הקודמת (‪ 348‬יח"ד) וחניה תת‪-‬קרקעית‪ ,‬וכן תסקיר כלכלי‬ ‫הכולל בחינה של עלויות השיפור התשתיתי הנדרש‪ .‬גם הפעם נדחתה הבקשה ומעונות ים לא נכללו‬ ‫בפרוייקט ההתחדשות העירונית הממשלתי‪.‬‬ ‫במרץ ‪ 2005‬הוצעה תכנית נוספת של פינוי בינוי למתחם שכללה חמישה מבנים‪ -‬שלושה מגדלים של ‪22‬‬ ‫קומות ושני מבנים של ‪ 6-9‬קומות ושטח פתוח במרכז המתחם‪ ,‬וכן ‪ 1500‬מ"ר מסחר ו‪ 1900‬מ"ר‬ ‫למשרדים או שירותים (או הסבה של המשרדים למגורים)‪ .‬פרוייקט זה קודם על ידי עיריית בת‪-‬ים‬ ‫והוגש למתכננת המחוז נעמי אנג'ל‪ ,‬אשר קיבלה אותו באופן עקרוני‪ .‬התכנית הזו כלל לא נדונה‬ ‫במשרד השיכון בגלל שלא עמדה בתנאים (בעיקר חוסר במידע עדכני על חלוקת החלקות ואי התאמה‬ ‫לכתובות הרשומות במחלקת הארנונה)‪ ,‬תוך המלצה מיו"ר הוועדה הבינמשרדית (אדר' סופיה אלדור)‬ ‫לתקן את ההצעה ולהגישה בשנית‪ .‬לא ידוע על הגשה נוספת של התכנית‪.‬‬ ‫‪ 2.2‬תכניות לא סטטוטוריות‬ ‫התכנית הלא סטטוטורית הרלוונטית הינה ה"תוכנית אסטרטגית להתחדשות ופיתוח בת‪-‬ים"‪ ,‬תכנית‬ ‫שנכתבה ע"י צוות תכנון בראשות ד"ר רונית דוידוביץ'‪ -‬מרטון ובשיתוף היחידה לתכנון אסטרטגי‬ ‫בעיריית בת‪-‬ים‪ ,‬תכנית זו פורסמה בסוף ‪ 6441‬והיא מהווה תכנית אב והצהרת כוונות לפיתוח העיר‬ ‫ואף על פי שאינה מסמך סטטוטורי יש לה חשיבות מרובה‪ ,‬בעיקר ברמת הצהרת הכוונות הנוכחיות‬ ‫והאקטואליות של מתכנני העיר וראשיה‪.‬‬ ‫בתכנית זו אין התייחסות מיוחדת למתחם מעונות ים‪ ,‬אך מאידך יש התייחסויות רבות להיבטים‬ ‫תכנוניים הרלוונטיים למעונות ים‪ .‬כך למשל בהתייחס לשכונות המגורים יש התייחסות מיוחדת‬ ‫לקהילות "סביבת המגורים המשמעותית במרחב העירוני‪ ,‬צומחת אורגנית על בסיס הקיים ומקשרת‬ ‫בין כלל אזורי העיר כסביבת החיים של הקהילה הנוכחית והקהילה העתידית במקום" (עמ' ‪.)7‬‬ ‫בתכנית יש גם התייחסות נרחבת לקהילה הקיימת כמובילת התחדשות עירונית‪ ,‬מושא להעצמה‬ ‫ומיועדת להשתלב בתהליכי התחדשות ושיתוף תכנוניים (עמ' ‪ ,)31‬וכן "הנעת התחדשות שכונות העיר‬ ‫על בסיס השתתפות תושבים ועידודם" (עמ' ‪ .)66‬במסגרת התכנית מוצע כי תהליכי התחדשות ‪,‬‬ ‫חברתית‪ ,‬כלכלית וסביבתית‪ ,‬יעשו תוך עבודה קהילתית בשכונות השונות ותוך העצמת קהילות‬ ‫מוחלשות (עמ' ‪)69‬‬ ‫בהתייחס לגובה וצפיפות הבניה מצויין כי "בת ים תעלה את היקפי הבניה בכל העיר מתוך תפיסה‬ ‫המכירה באיכויות של עיר אינטנסיבית וצפופה" (עמ' ‪ ,)20‬האזור שבו שוכנת מעונות ים מוגדר‬ ‫בתכנית כאזור עם בניה עתידית גבוהה וכן מעונות ים אינה נזכרת כמתחם‪/‬שכונה שבו יש לשמר‬ ‫גובה קיים‪ ,‬כפי שמצויין לגבי שני מתחמים אחרים בעיר (שיכון ותיקים ושכונת עמידר) (עמ'‪.)20‬‬ ‫עם זאת בפגישה שערכנו עם גורי נדלר וסבסטיאן ולרשטיין ממחלקת תכנון אסטרטגי בעירייה ב‪-‬‬ ‫‪ ,11.11.10‬הועלתה האפשרות לסמן את מעונות ים בדומה לשכונת עמידר ובכך להבטיח שימורה‬ ‫"כמוצר נדיר בנוף העירוני‪ ,‬תוך תחזוקה הולמת ויצירת מרחב חיים איכותי‪ ,‬חיזוק האוכלוסיה‬ ‫המקומית‪ ,‬קישורה הפיזי והחברתי לשאר העיר וביחסי גומלין עם הסביבה העירונית הסמוכה" (עמ'‬ ‫‪)71‬‬ ‫תכנית זו מציעה מספר רחובות מרכז עירוניים סביבם תתרחש "חבילת התחדשות" ופיתוח‬ ‫אינטנסיביים (עמ' ‪ .)59‬מעונות ים יושבת בסמיכות לחלק מצירים אלה (בלפור‪ ,‬רוטשילד)‪.‬‬ ‫נספחים‬ ‫תצלומי אוויר של מעונות‪-‬ים (נלקחו מספריית המפות‪ ,‬החוג לגיאוגרפיה‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב)‪:‬‬ ‫מעונות‪-‬ים – ‪:1956‬‬ ‫מעונות‪-‬ים – ‪:1966‬‬ ‫שאלות שאין לנו כרגע מענה עליהן‪:‬‬ ‫מה היא "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ"? מתי הוקמה‪ ,‬מתי פורקה? האם יש ברשותה‬ ‫מסמכים על מעונות ים?‬ ‫מה המעמד הנוכחי של החברה בע"מ מבחינת חלוקת הבעלות על המתחם בין בעלי הנכסים? מה‬ ‫מעמדן של המניות שחלק מן התושבים טוענים להחזקתן?‬ ‫מה המעמד הסטטוטורי של הנכסים אשר רשומים בטאבו (והאם הם בכלל רשומים) מבחינת‬ ‫חלוקת החלקות‪ ,‬האם רשומים בטאבו גבולות החלקה של הנכסים (לטענת העייריה אין פרצלציה‬ ‫של השטח!)‬ ‫מספרי המסמכים ניתנו על ידנו והם מציינים את המספור של המסמך בקובץ המסמכים שסרקנו בארכיון העירייה‪.‬‬ ‫‪i‬‬