סקירה תכנונית – מעונות-ים - PEC LAB

‫סקירה תכנונית – מעונות‪-‬ים‬
‫‪.1‬ראשיתה של מעונות ים והליכי התכנון לבנייתה של השכונה‬
‫‪ 1.1‬התכנון המקורי‬
‫שטחה של מעונות‪-‬ים היה בבעלות "חברת בית וגן" אשר תכננו‪ ,‬יחד עם האדריכל א‪ .‬קוטק בשנת‬
‫‪ 1949‬להקים בשטח זה ‪ 6‬בנייני מגורים (לפי מסמך שהוציאה הועדה לבנין ערים של המועצה‬
‫המקומית בת‪-‬ים בתאריך ‪ 12‬לאפריל ‪( 1949‬מסמך מס' ‪ .)3521i‬תוכנית זו אושרה על ידי עיריית בת‪-‬‬
‫ים באפריל ‪ . 1949‬אולם‪ ,‬מסיבה שאינה ידועה נרכש שטח זה על ידי "החברה המרכזית לשיכון ובנייה‬
‫בע"מ"‪ .‬חברה זו הגישה ביוני אותה שנה בקשה להקמת ‪ 15‬בתים נוספים במעונות‪ ,‬כל אחד בן ‪2‬‬
‫קומות ו‪ 4-‬דירות של ‪ 2‬חדרים ונוחיות על ידי המהנדס והאדריכל של החברה‪ ,‬מ‪ .‬רוזנגרטן (מתוך‬
‫מסמך של הועדה המקומית לבנין ובנין ערים בת‪-‬ים מתאריך ‪ 23‬ליוני ‪ , 1949‬מסמך מס' ‪.)3527‬‬
‫ממסמכים אלו לא ברור אם "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" היא זו שבנתה את כל המתחם‪.‬‬
‫לפי תכנית בנין ערים (תוכנית מספר ‪ – )23‬תוכנית שהחברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ הגישה –‬
‫חלקות ‪ 101 ,100 ,42 ,41 ,40 ,39‬אוחדו‪ .‬המתחם כולו סומן בכחול בגבול התוכנית ונצבע בצהוב "אזור‬
‫מגורים"‪( .‬מסמך מס' ‪ .)3545‬בתקופה זו רחוב רמב"ם לא היה סלול וכונה רחוב מספר ‪( .17‬איננו‬
‫יודעים מתי ניתן לרחוב שמו)‪ .‬פירוט של ששת החלקות אשר אוחדו במהלך זה מופיע במסמך "תוכנית‬
‫המגרש המאוחד" בקנ"מ של ‪ .)3547( 1:1250‬הפרצלציה מחדש של השטח‪ ,‬חיבור כל החלקות לחלקה‬
‫אחת אושרה סופית ביולי ‪ 1949‬לאחר בקשתה של "החברה המרכזית לשיכון ובנייה" (מסמך מס'‬
‫‪ .)3549‬שטחה הכולל של מעונות‪-‬ים לאחר האיחוד‪ ,‬על פי התכנית המקורית הוא ‪ 10.083‬קמ"ר‪,‬‬
‫כלומר ‪ 10‬דונם‪ .‬זהו שטח התכנית וזהו השטח של מעונות ים עד היום‪ ,‬ניתן לראות את השטח הזה‬
‫המתוח‬
‫ם בקו‬
‫כחול‬
‫בתשרי‬
‫ט‬
‫המצורף‬
‫‪:‬‬
‫היום מעונות ים היא גוש‪ 7146 :‬חלקות‪( .178 ,177 ,176 ,175 ,101 ,100 :‬על‪-‬פי המידע הגיאוגרפי‬
‫באתר עיריית בת ים)‪.‬‬
‫‪ 1.2‬הבניינים והדירות במתחם‬
‫ממסמך של "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ" שיצא ב‪ 4-‬לאוגוסט ‪ 1949‬ומכונה "תאור השכונה‬
‫ברחוב בלפור‪ ,‬בת ים" (‪ )3552‬עולה כי השכונה אשר נבנתה כללה בעת ההיא‪:‬‬
‫ ‪ 6‬בתים בני ‪ 8‬דירות בנות ‪ 1.5‬חדרים‪( .‬בתים ‪)1-6‬‬‫ ‪ 15‬בתים בני ‪ 4‬דירות בנות ‪ 2‬חדרים‪( .‬בתים ‪)7-21‬‬‫ בניין מרכזי הכולל‪ 6 :‬חנויות‪ 4 ,‬דירות בנות ‪ 2‬חדרים‪ 6 ,‬דירות בנות חדר (מה שאנו מכירים כיום‬‫כ"בית מדר")‪.‬‬
‫כל בתי המגורים בנויים כאשר בקומת הקרקע יש דירות למגורים‪ ,‬פרט לבניין המרכזי (מדר) בו‬
‫בקומת הקרקע ממוקמות החנויות ובשתי הקומות העליונות ממוקמות הדירות‪ .‬על פי המסמך‬
‫התכנוני חושבה כמות האוכלוסייה לפי שתי נפשות לחדר מגורים ובסה"כ כ‪ 044-‬נפשות במתחם‬
‫כולו (חשוב לזכור כי בשנת ‪ 9101‬מדובר בחישוב מאד "מרווח")‪ .‬לשם דוגמא הפרופיל הממוצע כיום‬
‫בבת‪-‬ים הוא ‪ 3.2‬נפשות למשק בית וגודל דירה ממוצעת הינו ‪ 77‬מ"ר או ‪ 3‬חדרים לדירה (וזאת‬
‫כשבבת ים הדירות הקטנות ביותר בממוצע‬
‫ארצי(‪.‬‬
‫ממסמך שנכתב בתאריך ‪ 24.11.1949‬על ידי‬
‫"החברה המרכזית לתכנון ובנייה בע"מ"‬
‫(‪ )3553‬עולה כי החברה "בית וגן בע"מ" היא‬
‫שתכננה את הבניין המרכזי (מדר) והעירייה‬
‫אישרה את בנייתו בתאריך ‪.20.04.1947‬‬
‫"החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ"‬
‫היא זו שהוציאה את התוכנית לפועל וניסתה‬
‫לבנות את הבניין בעזרת האישורים שניתנו‬
‫לחברת בית וגן בשטח זה‪.‬‬
‫‪ 15‬הבתים הנוספים במתחם קיבלו אישור‬
‫בנייה בספטמבר ‪ 1949‬כאשר החברה‬
‫שקיבלה את האישור היא "החברה המרכזית‬
‫לתכנון ובנייה בע"מ"‪ .‬בית מדר (הבניין‬
‫המרכזי) קיבל אישור בנייה בשנת ‪.1950‬‬
‫(אותה חברה לשני האישורים)‪ .‬כך למעשה‬
‫נבנו כל הבניינים אשר תוכננו במקור ואשר‬
‫קיימים (בשינויים ותוספות מאוחרים יותר כאלה ואחרים) עד היום במתחם‪.‬‬
‫‪ 1.3‬מערכת השבילים במתחם‬
‫לפי מסמך(‪ )3530‬שנקרא "תרשים – חלוקת הבניינים" משנת ‪ 1949‬שהוצא מהתיקייה הכללית‬
‫בארכיון מחלקת ההנדסה של עיריית בת‪-‬ים (התרשים מצורף למעלה)‪ ,‬נראה כי השבילים בתוך‬
‫מעונות‪-‬ים הוגדרו בתוכנית כ"שבילים פנימיים"‪ .‬שבילים אלו עוברים בדיוק במרכז החלקות –‬
‫באמצע בין שתי שורות הבתים‪ .‬השביל לבניינים ‪ 5‬ו‪ 6-‬צמוד לגבול התוכנית‪ .‬שביל הגישה הקיים‬
‫היום לרחבה המרכזית מרחוב הלפר‪ ,‬לא היה קיים ואינו מופיע בתוכנית‪ .‬לא נעשתה הפרדה בין‬
‫הבניינים בשטחים הציבוריים‪ ,‬אלא נעשה איחוד‪ .‬החלוקה היחידה שנעשתה בתוכנית היא‬
‫לשבילים‪.‬‬
‫ב‪ 19-‬למאי ‪ 1949‬הוגשו לועדה המקומית שתי אלטרנטיבות תכנוניות למתחם (אלטרנטיבה א –‬
‫למעלה מימין‪ ,‬אלטרנטיבה ב – למעלה משמאל) באלטרנטיבה א הכניסות לבתים היושבים על רמב"ם‬
‫הן מתוך המתחם וכך הבתים על רמב"ם הם תמונת ראי של הבתים מולם‪ .‬במכתב המצורף לתכניות‬
‫(קובץ ‪ )3550‬נימק אדריכל התכנית רוזנגרטן את העדפתו לאלטרנטיבה א‪ ,‬בין השאר הוא מתייחס‬
‫לנגישות של הגינה המרכזית לילדי הבתים על רמב"ם‪ ,‬לנוחות הוצאת האשפה מהדירות (מכאן ניתן‬
‫להסיק שפחי הזבל תוכננו להיות בשטח הפנימי ולא על רחוב רמב"ם)‪ 1.‬על גבי המכתב נכתב בכתב יד‬
‫כי אושרה אלטרנטיבה ב‪ .‬ואכן כמו שאנחנו מכירים את המתחם היום הוא תואם את האלטרנטיבה‬
‫הזו מבחינת הכניסות לבתים‪ ,‬כיווני הדירות ומערכת השבילים – גם בחלק המזרחי של המתחם וגם‬
‫בחלק המערבי שלו‪ ,‬בשביל המוביל אל המתחם מבניין מדר‪.‬‬
‫‪ 1‬במכתב הזה יש גם התייחסות לבעיית הניקוז של המתחם‪.‬‬
‫התייחסות מאוחרת לחלוקה הפנימית של מעונות‪-‬ים בארכיון מחלקת ההנדסה נראית בתלונות‬
‫שהגישו התושבים לעירייה בנוגע להשתלטות דיירים על שטחים בתוך המעונות וגידורם‪ .‬רוב התלונות‬
‫הוגשו בתחילת שנות ה‪ 90-‬ובהם טענו הדיירים כי החלוקה הפנימית של מעונות‪-‬ים הייתה תמיד‬
‫הסכמה בעל‪-‬פה בין הדיירים ולא מסמך מחייב (נושא זה מוכר גם ממקומות אחרים בארץ בהם‬
‫החלוקה הייתה בהסכמה ולא נרשמה באופן סטטוטורי)‪.‬‬
‫כך נאמר במכתב ששלח אחד התושבים בשנת ‪ 1993‬בעקבות השתלטות משפחת סולומון על הגינות‬
‫בסמוך לבתים‪ .‬הוא אמר שעד אותו יום הייתה הסכמה רחבה בין הדיירים כי שטח הגינה הקדמי‬
‫שייך לקומות העליונות ואילו שטח הגינה האחורי לקומות התחתונות‪ .‬משפחת סולומון שנכנסה‬
‫להתגורר במקום בחרה להעלים עין וגידרה את השטח בו הייתה מעוניינת‪ .‬נראה כי בשנות ה‪90-‬‬
‫התחיל נושא השתלטויות על שטחים משותפים להיעשות בצורה בוטה ואז החל הדבר להפריע‬
‫לתושבים‪.‬‬
‫‪ .2‬תכניות נוספות הרלוונטיות למתחם‬
‫‪ 2.1‬תכניות בניין עיר סטטוטוריות‬
‫שלוש תכניות סטטוטוריות חלות היום על שטחה של מעונות ים –‪2‬א' תכנית מתאר לכל בת ים משנת‬
‫‪ ,1968‬תכנית בי‪ 339/‬שהיא שינוי לתכנית המתאר משנת ‪ ,1988‬ותכנית בי‪ 141/‬משנת ‪ 1971‬לרחוב‬
‫בלפור‪ .‬בתכנית המתאר ‪2‬א' מוגדר שטחה המזרחי של מעונות ים כ"אזור מגורים ב'"‪ ,‬בו זכויות‬
‫הבניה הן ‪ 33%‬משטח המגרש ומקסימום ‪ 3‬קומות על קומת עמודים מפולשת (מתוך הוראות תכנית‬
‫‪2‬א')‪ ,‬וחלקה המערבי של מעונות ים מוגדר כ"אזור מגורים ג‪ ,"2‬עבורו התכנית אינה מגדירה זכויות‬
‫אלא מפנה לתכנית מפורטת‪ .‬תכנית בי‪ 339/‬מגדילה את זכויות הבניה מ‪ 33%-‬ל‪ 40%-‬לכל קומה‬
‫ומגדירה את אופן החישוב של מספר יחידות הדיור המותרות בכל מגרש‪ .‬תכנית בי‪ 141/‬הינה תכנית‬
‫שנועדה להסדיר את זכויות הבניה‪ ,‬השימושים והחזיתות ברחוב בלפור‪ .‬בתכנית זו כלול שטחה‬
‫המערבי של מעונות ים בלבד והוא מוגדר כ"אזור לחלוקה מחדש"‪ ,‬כלומר התכנית הזו לא קובעת ולא‬
‫מפרטת את זכויות הבנייה במתחם‪ .‬אין אינדיקציה כלשהי לכך שהחלוקה הזו אכן בוצעה מאז (אע"פ‬
‫שבהוראות התכנית דובר על ביצוע תוך ‪ 10‬שנים)‪ .‬על פי מכתבו של מהנדס העיר יהושוע פתאל‬
‫למשרד הבינוי והשיכון ממרץ ‪ 6446‬למתחם מעונות ים לא קיימת פרצלציה והנתונים הקיימים‬
‫בעיריית בת‪-‬ים (מחלקת הארנונה והמים) אינם תואמים לכתובות הקיימות בפועל!)‪.‬‬
‫‪ 2.3‬תכניות לפינוי בינוי‬
‫התכנית הראשונה לפינוי בינוי של המתחם הוגשה לוועדה המחוזית ת"א‪-‬יפו באוגוסט ‪ .2000‬על פי‬
‫המסמכים הקיימים העירייה יזמה תכנית זו על מנת להחליף ‪ 122‬יח"ד קיימות באיכות ירודה ובגודל‬
‫ממוצע של ‪ 60‬מ"ר (כנראה שבשלב זה לא היו חלוקות לא חוקיות של דירות או שהעיריה התעלמה‬
‫מכך) בבניה חדשה בהיקף של ‪ 348‬יח"ד ומסחר של כ‪ 4000‬מ"ר‪ .‬לשכת התכנון במשרד הפנים ובוועדה‬
‫המחוזית ראו תכנית זו לפינוי בינוי "בעין יפה" אך המליצו להימנע משימושים מעורבים של מגורים‬
‫ומסחר ולהתרכז בבניה איכותית למגורים בלבד‪ ,‬תוך הגדלה של מספר יחידות הדיור המוצעות‪ .‬כמו‬
‫כן הוועדה המליצה על חניה תת קרקעית ושיפורי תנועה משלימים ברחובות הלפר ורמב"ם‪ .‬על אף‬
‫האמור לעיל משרד השיכון והבינוי החליט באוקטובר ‪ 2000‬לא לכלול את מעונות ים בין המתחמים‬
‫המומלצים על ידו לממשלה לפינוי בינוי‪.‬‬
‫ביוני ‪ 2001‬עיריית בת‪-‬ים פנתה שנית למשרד הבינוי והשיכון ולוועדה הבינמשרדית לנושאי התחדשות‬
‫עירונית בבקשה לשקול שנית הכללתה של מעונות ים בפרוייקט‪ .‬בשלב זה הוגשה פרוגרמה מוצעת‬
‫הכוללת מגורים ומסחר ברוח ההתכנית הקודמת (‪ 348‬יח"ד) וחניה תת‪-‬קרקעית‪ ,‬וכן תסקיר כלכלי‬
‫הכולל בחינה של עלויות השיפור התשתיתי הנדרש‪ .‬גם הפעם נדחתה הבקשה ומעונות ים לא נכללו‬
‫בפרוייקט ההתחדשות העירונית הממשלתי‪.‬‬
‫במרץ ‪ 2005‬הוצעה תכנית נוספת של פינוי בינוי למתחם שכללה חמישה מבנים‪ -‬שלושה מגדלים של ‪22‬‬
‫קומות ושני מבנים של ‪ 6-9‬קומות ושטח פתוח במרכז המתחם‪ ,‬וכן ‪ 1500‬מ"ר מסחר ו‪ 1900‬מ"ר‬
‫למשרדים או שירותים (או הסבה של המשרדים למגורים)‪ .‬פרוייקט זה קודם על ידי עיריית בת‪-‬ים‬
‫והוגש למתכננת המחוז נעמי אנג'ל‪ ,‬אשר קיבלה אותו באופן עקרוני‪ .‬התכנית הזו כלל לא נדונה‬
‫במשרד השיכון בגלל שלא עמדה בתנאים (בעיקר חוסר במידע עדכני על חלוקת החלקות ואי התאמה‬
‫לכתובות הרשומות במחלקת הארנונה)‪ ,‬תוך המלצה מיו"ר הוועדה הבינמשרדית (אדר' סופיה אלדור)‬
‫לתקן את ההצעה ולהגישה בשנית‪ .‬לא ידוע על הגשה נוספת של התכנית‪.‬‬
‫‪ 2.2‬תכניות לא סטטוטוריות‬
‫התכנית הלא סטטוטורית הרלוונטית הינה ה"תוכנית אסטרטגית להתחדשות ופיתוח בת‪-‬ים"‪ ,‬תכנית‬
‫שנכתבה ע"י צוות תכנון בראשות ד"ר רונית דוידוביץ'‪ -‬מרטון ובשיתוף היחידה לתכנון אסטרטגי‬
‫בעיריית בת‪-‬ים‪ ,‬תכנית זו פורסמה בסוף ‪ 6441‬והיא מהווה תכנית אב והצהרת כוונות לפיתוח העיר‬
‫ואף על פי שאינה מסמך סטטוטורי יש לה חשיבות מרובה‪ ,‬בעיקר ברמת הצהרת הכוונות הנוכחיות‬
‫והאקטואליות של מתכנני העיר וראשיה‪.‬‬
‫בתכנית זו אין התייחסות מיוחדת למתחם מעונות ים‪ ,‬אך מאידך יש התייחסויות רבות להיבטים‬
‫תכנוניים הרלוונטיים למעונות ים‪ .‬כך למשל בהתייחס לשכונות המגורים יש התייחסות מיוחדת‬
‫לקהילות "סביבת המגורים המשמעותית במרחב העירוני‪ ,‬צומחת אורגנית על בסיס הקיים ומקשרת‬
‫בין כלל אזורי העיר כסביבת החיים של הקהילה הנוכחית והקהילה העתידית במקום" (עמ' ‪.)7‬‬
‫בתכנית יש גם התייחסות נרחבת לקהילה הקיימת כמובילת התחדשות עירונית‪ ,‬מושא להעצמה‬
‫ומיועדת להשתלב בתהליכי התחדשות ושיתוף תכנוניים (עמ' ‪ ,)31‬וכן "הנעת התחדשות שכונות העיר‬
‫על בסיס השתתפות תושבים ועידודם" (עמ' ‪ .)66‬במסגרת התכנית מוצע כי תהליכי התחדשות ‪,‬‬
‫חברתית‪ ,‬כלכלית וסביבתית‪ ,‬יעשו תוך עבודה קהילתית בשכונות השונות ותוך העצמת קהילות‬
‫מוחלשות (עמ' ‪)69‬‬
‫בהתייחס לגובה וצפיפות הבניה מצויין כי "בת ים תעלה את היקפי הבניה בכל העיר מתוך תפיסה‬
‫המכירה באיכויות של עיר אינטנסיבית וצפופה" (עמ' ‪ ,)20‬האזור שבו שוכנת מעונות ים מוגדר‬
‫בתכנית כאזור עם בניה עתידית גבוהה וכן מעונות ים אינה נזכרת כמתחם‪/‬שכונה שבו יש לשמר‬
‫גובה קיים‪ ,‬כפי שמצויין לגבי שני מתחמים אחרים בעיר (שיכון ותיקים ושכונת עמידר) (עמ'‪.)20‬‬
‫עם זאת בפגישה שערכנו עם גורי נדלר וסבסטיאן ולרשטיין ממחלקת תכנון אסטרטגי בעירייה ב‪-‬‬
‫‪ ,11.11.10‬הועלתה האפשרות לסמן את מעונות ים בדומה לשכונת עמידר ובכך להבטיח שימורה‬
‫"כמוצר נדיר בנוף העירוני‪ ,‬תוך תחזוקה הולמת ויצירת מרחב חיים איכותי‪ ,‬חיזוק האוכלוסיה‬
‫המקומית‪ ,‬קישורה הפיזי והחברתי לשאר העיר וביחסי גומלין עם הסביבה העירונית הסמוכה" (עמ'‬
‫‪)71‬‬
‫תכנית זו מציעה מספר רחובות מרכז עירוניים סביבם תתרחש "חבילת התחדשות" ופיתוח‬
‫אינטנסיביים (עמ' ‪ .)59‬מעונות ים יושבת בסמיכות לחלק מצירים אלה (בלפור‪ ,‬רוטשילד)‪.‬‬
‫נספחים‬
‫תצלומי אוויר של מעונות‪-‬ים (נלקחו מספריית המפות‪ ,‬החוג לגיאוגרפיה‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב)‪:‬‬
‫מעונות‪-‬ים – ‪:1956‬‬
‫מעונות‪-‬ים – ‪:1966‬‬
‫שאלות שאין לנו כרגע מענה עליהן‪:‬‬
‫מה היא "החברה המרכזית לשיכון ובנייה בע"מ"? מתי הוקמה‪ ,‬מתי פורקה? האם יש ברשותה‬
‫מסמכים על מעונות ים?‬
‫מה המעמד הנוכחי של החברה בע"מ מבחינת חלוקת הבעלות על המתחם בין בעלי הנכסים? מה‬
‫מעמדן של המניות שחלק מן התושבים טוענים להחזקתן?‬
‫מה המעמד הסטטוטורי של הנכסים אשר רשומים בטאבו (והאם הם בכלל רשומים) מבחינת‬
‫חלוקת החלקות‪ ,‬האם רשומים בטאבו גבולות החלקה של הנכסים (לטענת העייריה אין פרצלציה‬
‫של השטח!)‬
‫מספרי המסמכים ניתנו על ידנו והם מציינים את המספור של המסמך בקובץ המסמכים שסרקנו בארכיון העירייה‪.‬‬
‫‪i‬‬