‫סקירה תכנונית – מעונות ים‬ ‫תכנון ותפקיד העירייה בתכנון‬ ‫•‬ ‫תכנון מסדיר ומסדר את המרחב בו אנחנו חיים‪.‬‬ ‫הכלים הטכניים הבסיסיים באמצעותם תכניות מעצבות את מרחב חיינו‪:‬‬ ‫הגדרה של יעודי קרקע (מה? איפה?)‬ ‫מגורים‬ ‫מסחר ותעשיה‬ ‫דרכים‬ ‫שטחים פתוחים‬ ‫מבני ציבור‬ ‫הגדרה של זכויות בניה (כמה?)‬ ‫•‬ ‫לעירייה תפקיד חשוב בהתוויית החזון התכנוני לעיר‪ ,‬באישור תכניות‬ ‫מסוימות והכנת תכניות אב‪.‬‬ ‫תכניות‬ ‫היררכיה של תכניות‪:‬‬ ‫תכנית מתאר ארצית‬ ‫תכנית מתאר מחוזית‬ ‫תכנית אב‬ ‫תכנית שלד‬ ‫תכנית מתאר מקומית‬ ‫תכנית מפורטת‬ ‫היתר בניה‬ ‫מושגים בסיסיים בתכנון‪-‬המשך‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫•‬ ‫מסמכי התכנית‪-‬‬ ‫תשריט‪ -‬תפקידו העיקרי לקבוע כיצד הוראות התכנית חלות‬ ‫במרחב גיאוגרפי נתון‪ .‬התשריט משתמש בעיקר באמצעים‬ ‫גרפיים אך הוא רק חלק אחד מבין מסמכי התכנית‪.‬‬ ‫הוראות התכנית (תקנון)‪ -‬טקסט הקובע מה מותר ומה אסור‬ ‫לבנות על הקרקע הכלולה בתכנית‪ ,‬כיצד לבנות‪ ,‬ולאיזה‬ ‫מטרות ושימושים‪ .‬התקנון מנוסח כמסמך משפטי וקריאתו‬ ‫אינה תמיד קלה או ברורה‪.‬‬ ‫ההוראות והתשריט אמורים להשלים זה את זה‪ :‬כללי‬ ‫הבניה‪ ,‬הפיתוח והשימוש לפי יעודי הקרקע שבתשריט‬ ‫מפורטים בהוראות (תקנון)‪.‬‬ ‫מושגים בסיסיים בתחום התכנון‪ -‬תכנית‬ ‫תכנית מתאר מקומית או תכנית בינוי עיר (תב"ע)‬ ‫• נותנת הנחיות פיתוח בתחום ישוב ספציפי‪.‬‬ ‫• קובעת חלוקת שטח ליעודי קרקע עיקריים‪:‬‬ ‫מגורים‪ ,‬מסחר‪,‬תעסוקה‪ ,‬מוסדות ציבור ראשיים‪,‬‬ ‫שטחים פתוחים‪ ,‬מערכות התשתית‪ ,‬מערכת דרכים‬ ‫ותחבורה‪.‬‬ ‫• קובעת הנחיות להכנת תכניות מפורטות‪.‬‬ ‫• נותנת הוראות כלליות לכל יעוד קרקע‪.‬‬ ‫מושגים בסיסיים בתחום התכנון‬ ‫היתר ("רישיון בניה")‪ -‬ע"פ הוראת סעיף‬ ‫‪ 145‬לחוק התכנון והבניה כל עבודת‬ ‫בניה בקרקע וכל שימוש בקרקע‬ ‫ובבניינים שעל הקרקע חייבים בהיתר‪.‬‬ ‫ההיתר כולל פירוט מדויק של כל חלקי‬ ‫המבנה ושל השימושים המותרים בו‪.‬‬ ‫ההיתר חייב להיות תואם ל"תכנית"‪.‬‬ ‫מושגים בסיסיים בתכנון‪-‬המשך‬ ‫• תכנית איחוד וחלוקה‪( -‬על פי סעיפים ‪120-‬‬ ‫‪ 128‬לחוק התכנון והבניה) מנגנון המאפשר‬ ‫את המעבר מחלוקה ישנה של מגרשים אשר‬ ‫אינה תואמת את צרכי התכנון הנוכחיים‬ ‫לחלוקה התואמת את צרכי התכנון הקיימים‬ ‫כעת‪ .‬קביעת הגבולות למגרשים נקראת‬ ‫"פרצלציה" וקביעת גבולות חדשים נקראת‬ ‫"רה‪-‬פרצלציה"‪.‬‬ ‫מושגים בסיסיים בתכנון‪ -‬המשך‬ ‫• תכנית פינוי בינוי‪ -‬תכנית אשר מטרתה לשקם‬ ‫ולתכנן מחדש אזורים עירוניים ישנים‪ ,‬תוך שימוש‬ ‫בעיקרון של הריסת הבנייה הקיימת ובניה של‬ ‫בנינים חדשים בצפיפות גבוהה יותר וגובה רב‬ ‫יותר‪ ,‬תוך מתן פיצוי לדיירים המקוריים (כספי או‬ ‫דירות חדשות בפרויקט)‪ .‬תכנית כזו דורשת‬ ‫הסכמה של הדיירים המקוריים ויזם המוכן לבצע‬ ‫את הפרויקט‪.‬‬ ‫מושגים בסיסיים בתכנון‪-‬המשך‬ ‫• תכנית אב‪ -‬תכנית אשר אינה עוברת תהליכי‬ ‫אישור שנקבעו בחוק התכנון והבניה‪ ,‬לרוב מדובר‬ ‫בתכנית שהיא מסגרת מנחה המשמשת שלב‬ ‫ביניים לפני גיבוש תכנית מתאר המוגשת לאישור‪.‬‬ ‫לאור הקשיים הרבים והזמן הארוך הלוקח לאישור‬ ‫והכנה של תכנית מתאר יש חשיבות לתכניות האב‬ ‫המהוות מסמך ובו ראיה תכנונית כוללת‪ ,‬אף אם‬ ‫היא איננה תכנית לפי חוק התכנון‪ .‬זהו הליך‬ ‫ההופך מקובל בישראל בשנים האחרונות (בת"א‪,‬‬ ‫בת ים וערים נוספות)‪.‬‬ ‫מעונות ים – תכנון ראשוני ‪1949-1950‬‬ ‫•‪ -1949-1950‬תכנון ראשוני‬ ‫למעונות ים ע"י עיריית בת‪-‬‬ ‫ים וחברת "בית וגן"‪ ,‬אישור‬ ‫התכנית וביצועה בידי‬ ‫"החברה המרכזית לשיכון‬ ‫ובניה בע"מ"‪.‬‬ ‫•שטח התכנית הכולל‪-‬‬ ‫‪ 10.083‬דונם‬ ‫•‪ 6‬חלקות נפרדות אוחדו‬ ‫בתהליך התכנון לחלקה‬ ‫אחת גדולה עליה נבנו מבני‬ ‫המגורים‪.‬‬ ‫מעונות ים‪ -‬תכנון מקורי‬ ‫• עד ‪ 1950‬הוצאו‬ ‫היתרי בניה לכל‬ ‫הבניינים במתחם‬ ‫(אשר קיימים עד‬ ‫היום)‪ .‬בתשריט ניתן‬ ‫לראות את התכנית‬ ‫המקורית הכוללת‬ ‫את בנייני המגורים‪,‬‬ ‫"בית מדר" ורשת‬ ‫השבילים‪.‬‬ ‫מערכת השבילים וכניסות הבתים‪ -‬שתי‬ ‫אלטרנטיבות תכנוניות‬ ‫תכניות בנין עיר סטטוטוריות רלוונטיות‬ ‫• תכנית מתאר בת ים ‪2‬א מ‪1968-‬‬ ‫• תכנית בי ‪ 141‬מ‪ 1971 -‬לרחוב בלפור‬ ‫• תכנית בי‪ 339‬מ‪( 1988‬שינוי לתכנית מתאר)‬ ‫תשריט תכנית מתאר ‪2‬א‬ ‫‪1968‬‬ ‫מעונות ים‪ -‬תכניות פינוי בינוי שהוצעו למתחם בעשור‬ ‫האחרון‬ ‫• ‪ -2000‬העירייה מציעה הגדלה של מספר יחידות הדיור‬ ‫ל‪ 348‬ותוספת שטחי מסחר‪ .‬התכנית אינה מתקבלת‪.‬‬ ‫• ‪ -2001‬עיריית בת ים מגישה שוב תכנית דומה ומשופרת‬ ‫הכוללת חניה תת קרקעית ושיפור תשתיות‪ .‬תכנית זו‬ ‫נדחית‪.‬‬ ‫• ‪ -2005‬העירייה מגישה תכנית נוספת הכוללת חמישה‬ ‫מבנים (שני מגדלים של ‪ 22‬קומות ושלושה מבנים של ‪6-‬‬ ‫‪ 9‬קומות)‪ ,‬שטח פתוח במרכז ‪ ,‬שטחי מסחר ומשרדים‪.‬‬ ‫התכנית נדחית ולא מוגשת שוב‪.‬‬ ‫תכנית האב לבת‪-‬ים‬ ‫• התכנית פורסמה ב‪ 2009‬והיא הצהרת כוונות‬ ‫לפיתוח העיר ואף לקראת הכנתה של תכנית‬ ‫מתאר חדשה‪.‬‬ ‫• התכנית אינה מתייחסת במישרים למעונות ים אך‬ ‫יש בה התייחסויות להיבטי תכנון הרלוונטיים‬ ‫למתחם‪:‬‬ ‫מגורים‬ ‫ציפוף‬ ‫שימור‬ ‫תחבורה‬