‫סיכום פגישה בנוגע לתמ"א ‪ 83‬ברחוב הציונות – ‪.116610.60‬‬ ‫רקע‪:‬‬ ‫חמשת הבניינים האי‪-‬זוגיים ברחוב הציונות (‪ )9,7,5,3,1‬מהווים יחד מתחם ייחודי‪ ,‬אשר יש בו‬ ‫פוטנציאל רב להתחדשות עירונית‪ .‬לאחרונה‪ ,‬התקדמו דיירי הציונות ‪ 3‬לקראת מימוש של תמ"א ‪ 73‬בבניינם‪,‬‬ ‫ובמקביל חלו מגעים ראשוניים בין דיירי בניינים נוספים בנושא‪ .‬על מנת לקדם את הפתרון המיטבי עבור‬ ‫המתחם‪ ,‬נפגשו בעליהם של ‪ 91‬דירות ב ‪ .1.99.1.91‬בבית טיילור‪.‬‬ ‫במפגש נכחו שירה וניר ינובסקי דגן (הציונות ‪ ,)9‬יעל חסיד (הציונות ‪ ,)7‬יונתן וויטפילד (הציונות ‪ ,)5‬אילן דנש‪,‬‬ ‫פיני צוקרמן‪ ,‬יאיר הראל‪ ,‬יוסי קמחי‪ ,‬ואולג סנין (הציונות ‪ ,)3‬בן אראלי‪ ,‬ניר קידר‪ ,‬נועה ריבוש ושני קידרמן‬ ‫(הציונות ‪ ,)1‬ודנה מרזל‪ ,‬המלווה את התהליך מטעם מנהל קהילתי יובלים‪ .‬פרטי קשר של המשתתפים‬ ‫מצורפים בקובץ "דף קשר – קידום תמא ‪ 83‬ברחוב הציונות"‪.‬‬ ‫תוכן המפגש‪:‬‬ ‫בתחילת המפגש ניר‪ ,‬יעל‪ ,‬יונתן‪ ,‬פיני ובן נתנו את תמונת המצב בחמשת הבניינים‪ ,‬מבחינת ניסיונות‬ ‫קודמים לממש תמ"א ‪ ,73‬והעמדות שנתקלו בהן עד עתה בנוגע לאפשרות שכזו‪ .‬התמונה הכללית שעלתה היא‬ ‫כי בחמשת הבניינים גם יחד ישנם כ ‪ 75‬בעלי דירות שידוע כי הם תומכים‪ ,‬כארבעה שידוע כי הם מתנגדים‪ ,‬וכל‬ ‫היתר (‪ 19‬בעלי דירות) מתנדנדים‪ ,‬או שלא ידועה עמדתם (תיאור מדויק יותר של תמונת המצב נמצא בקובץ‬ ‫"תמונת מצב עדכנית בנוגע לקידום תמא ‪ 83‬ברחוב הציונות")‪ .‬פירוש הדבר הוא שאם מתוך ‪ 19‬בעלי הדירות‬ ‫הללו‪ ,‬נצליח לגייס כ ‪ 1.‬תומכים נוספים לפרויקט‪ ,‬אזי נעבור את המינימום הנדרש מבחינה חוקית למימושו‪.‬‬ ‫ברור לכולם כי על מנת להצליח בפרויקט‪ ,‬רצוי להגיע למספר תומכים רב מהמינימום הנ"ל‪.‬‬ ‫לאחר מכן‪ ,‬נמנו היתרונות שבהליכה במשותף לפרויקט תמ"א ‪ ,73‬על פני האופציה של הליכה של כל‬ ‫בניין לפרויקט נפרד‪ .‬היתרונות המרכזיים שהועלו הם‪ :‬אפשרות לשמור על השטח הירוק שבין הבניינים (שעלול‬ ‫להיפגע בפרויקט של בניין יחיד היות ובפרויקט שכזה לא ניתן לעשות חנייה תת קרקעית)‪ ,‬צמצום משך הזמן‬ ‫שבו הרחוב יהיה אתר בנייה‪ ,‬התמודדות אפקטיבית יותר עם התנגדויות לפרויקט‪ ,‬תנאים כלכליים טובים יותר‬ ‫עבור היזם‪ ,‬שיתורגמו להצעות אטרקטיביות יותר עבור הדיירים‪ ,‬שמירה על המתחם כמתחם אורגני ומתן‬ ‫אפשרות לאחידות תכנונית‪ ,‬יתרון במגעים עם הרשויות‪ ,‬והאפשרות שבפרויקט משותף שכזה יוכלו הדיירים‬ ‫עצמם להיות היזמים (אפשרות שאינה ריאלית במקרה של בניין יחיד)‪ .‬כנגד יתרונות אלה‪ ,‬הועלה החשש‬ ‫שפרויקט של חמשת הבניינים יהיה מסובך יותר לניהול‪ ,‬וייתכן שיארך זמן רב יותר‪.‬‬ ‫יאיר הציע שבשיתוף פעולה עם וועדי הבתים‪ ,‬נעשה שימוש בפלטפורמה שנוצרה כדי ליצור מעין "ועד‬ ‫מתחם"‪ ,‬שיוכל לקדם עניינים נוספים הקשורים בזיקה בין הבניינים ובטיפול בשטח המשותף‪ .‬הייתה הסכמה‬ ‫כי חשוב מאוד לשתף את וועדי הבתים בתהליך ולפעול יחד איתם‪.‬‬ ‫אילן סיפר על רשמיו מיום עיון שנערך בקריה האקדמית קריית אונו בנושא התחדשות עירונית ותמ"א‬ ‫‪ .73‬הוא הדגיש בעקבות הדברים שנאמרו בכנס את הצורך לנקוט בשקיפות מלאה לאורך כל אורך הדרך‪,‬‬ ‫להיזהר שלא להתנהג ברשלנות בעת תכנון הפרויקט‪ ,‬ולהשתמש בייעוץ משפטי‪ ,‬וסיפר כי במקרים רבים מצאו‬ ‫עצמם דיירים שהובילו מהלכים מסוג זה כשהם נתבעים ע"י דיירים אחרים בשל רשלנות בניהול הפרויקט‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬אילן הדגיש את החשיבות שבבירור מוקדם של כל המשכנתאות בבניין‪ ,‬בשל העובדה שבמקרים‬ ‫מסוימים לת הליך יש השפעה על המשכנתאות הקיימות על הדירות (למשל‪ ,‬כאשר בעל דירה מעוניין למכור את‬ ‫דירתו במהלך ביצוע התמ"א)‪ .‬אילן ציין כי עוה"ד שדיבר בכנס עשה עליו רושם מקצועי מאוד‪ ,‬והציע לזמן‬ ‫אותו לשוחח עמנו‪.‬‬ ‫יונתן סיפר כי הוא מתמחה כעת במשרד עו"ד יהודה רווה בירושלים‪ ,‬העוסק רבות בנושאי התחדשות‬ ‫עירונית‪ ,‬והוא ישמח לבחון עמנו עם אחד השותפים במשרד מתאים לתת ייעוץ משפטי לפרויקט זה‪.‬‬ ‫נועה הדגישה את חשיבותו של ההיבט החברתי בפרויקט‪ ,‬וציינה שחשוב להשיג הסכמה רחבה ככל‬ ‫האפשר‪ ,‬אף מעבר לנדרש בחוק‪ ,‬כדי לאפשר יחסי שכנות טובה לפני‪ ,‬במהלך ואחרי הפרויקט‪ .‬היא סיפרה כי‬ ‫בעבודתה כעובדת קהילתית במנהל קהילתי אחר היא מעורבת בפרויקטים מסוג זה‪ ,‬ואחד הדברים שהפנימה‬ ‫הוא כי בסופו של דבר‪ ,‬מדובר בפרויקטים בעלי השלכות חברתיות רבות‪.‬‬ ‫יוסי סיפר על האופן שבו הושגה ההסכמה בציונות ‪ :3‬כבר שנים רבות מנסים לקדם בבניין תכנית‬ ‫שכזו‪ ,‬ובמשך הזמן נבחנו יזמים שונים שאף אחד מהם לא עמד בתנאי הסף‪ ,‬עד שהגיע יזם שנראה מתאים‪.‬‬ ‫כונסה אסיפת דיירים‪ ,‬שאליה הגיעו כ ‪ 5.%‬מהדיירים‪ ,‬ומשם הדרך הייתה קצרה להגעה ליתר בעלי הדירות‪.‬‬ ‫הוא המליץ שגם בבניינים האחרים תהיה התנהלות שקופה ככל האפשר‪ ,‬המשתפת עד כמה שאפשר את‬ ‫הדיירים‪ ,‬כדי להגיע להסכמה כמה שיותר רחבה‪ .‬יוסי הדגיש שבדיאלוג עם הדיירים‪ ,‬צריך להסביר את‬ ‫היתרונות שבפרויקט‪ ,‬ובהן השיפור באיכות החיים‪ ,‬וכן העלייה בערך הדירות‪ ,‬שעבור רבים מהדיירים‬ ‫המבוגרים מהוות חלק ניכר מהירושה שיותירו אחריהם לדור הבא‪.‬‬ ‫דנה הסבירה כי המנהל מעוניין ללוות את התהליך‪ ,‬ועשוי לעזור לנו בכל דבר שנזדקק לו‪ .‬היא סיפרה‬ ‫על קשר בין המנהל לבין משרד אדריכלים העוסק בפתרונות יצירתיים של תמ"א ‪ 73‬שבהם הדיירים משמשים‬ ‫כיזמים‪ ,‬והציעה להפגיש אותנו עם ליאת ממשרד זה כדי לבחון את האפשרות הזו‪ .‬בנוסף‪ ,‬דנה תעביר לנו את‬ ‫רשימת היזמים אליהם פנו דיירי גולומב ‪ 17‬בפרויקט ההתחדשות העירונית שהם מקדמים‪ ,‬על מנת שנוכל‬ ‫לפנות ליזמים שנראים לנו רלוונטיים‪.‬‬ ‫בן הציע שניצמד ללוחות זמנים ברורים שיאפשרו לבניינים ‪ 9,7,5,1‬להגיע בתוך מספר חודשים למצב‬ ‫המתקדם שבו נמצאים דיירי הציונות ‪ ,3‬באמצעות פנייה לוועדי בתים‪ ,‬ארגון אסיפות‪ ,‬מיפוי תומכים‬ ‫ומתנגדים‪ ,‬פנייה ליזמים רציניים ועוד‪ .‬המטרה בפעילות מהירה יחסית היא לא ליצור מצב שבו דיירי בניין ‪3‬‬ ‫צריכים לחכות להבשלת התנאים בבניינים האחרים‪ ,‬אלא להגיע במהירות למצב שמאפשר לנו לקדם את‬ ‫התכנית במלואה‪.‬‬ ‫צעדים להמשך‪:‬‬ ‫א‪ .‬הוחלט כי במשך ארבעת החודשים הקרובים‪ ,‬כל הנוכחים עושים מאמץ לקדם תמ"א ‪ 73‬בחמשת‬ ‫הבניינים יחד‪ ,‬ולא בכל בניין לחוד‪ .‬זאת משום שלמימוש התכנית במתחם כולו יתרונות רבים על פני‬ ‫מימוש עצמאי של כל בניין‪ ,‬ולכן יש לתת סיכוי לאופציה זו לפני שמממשים אופציה אחרת‪.‬‬ ‫ב‪ .‬במשך ארבעת החודשים הקרובים‪ ,‬הוחלט לנסות ולהתקדם בכל הבניינים באופן הבא‪:‬‬ ‫‪ .9‬המשתתפים בישיבה מבניין ‪ 9,7,5,1‬ייפגשו ביום שלישי הקרוב (‪ )97.99‬בשעה ‪ 1.:..‬במטרה‬ ‫לתכנן את הפעילות בבניינים אלה‪ ,‬הנמצאים עדיין בשלב מוקדם יותר מבניין ‪.3‬‬ ‫‪ .1‬ב ‪ 1.91.91‬בשעה ‪ ,1.:..‬נקיים בבית של בן (הציונות ‪ ,1‬דירה ‪ )91‬ישיבה של דיירים מחמשת‬ ‫הבניינים‪ ,‬כדי לבחון את ההתקדמות ולתכנן צעדים להמשך‪ .‬לפגישה זו‪ ,‬עלינו להגיע לאחר‬ ‫שיצרנו קשר עם וועדי הבתים הרלוונטים בנוגע לנושא‪ ,‬סיפרנו לדיירים על הרעיון‪ ,‬ויש לנו תמונת‬ ‫מצב ראשונית לגבי הדיירים התומכים והמתנגדים בכל בניין‪.‬‬ ‫‪ .7‬במהלך ארבעת החודשים הקרובים‪ ,‬נפגוש לפחות ארבעה יזמים שיוזמנו להציע הצעות מפורטות‬ ‫ככל האפשר לגבי מימוש תמ"א ‪ 73‬בחמשת הבניינים‪ .‬בנוסף‪ ,‬נבחן מי מתאים לספק ייעוץ משפטי‬ ‫לפרויקט‪ ,‬וניפגש עם ליאת כדי לבדוק את האפשרות של הליכה ללא יזם‪.‬‬ ‫‪ .1‬עד שייבחר צוות ע"י בעלי הדירות במתחם‪ ,‬נעבוד בצוות שיכלול נציג מכל בניין‪ ,‬וייפגש אחת‬ ‫לשלושה שבועות לעדכונים‪ .‬אני קיבלתי אחריות לתאם את פעילות הצוות‪ ,‬בסיועם המקצועי של‬ ‫אילן ושל דנה‪.‬‬ ‫ג‪.‬‬ ‫על מנת לאפשר מקסימום שקיפות‪ ,‬תוקם קבוצת אינטרנט‪ ,‬וכל המסמכים‪ ,‬כולל סיכום של הפגישה‪,‬‬ ‫כתובתה‬ ‫קמה‪,‬‬ ‫הקבוצה‬ ‫שלי‪:‬‬ ‫(הערה‬ ‫נגישים‬ ‫ויהיו‬ ‫לאינטרנט‬ ‫יועלו‬ ‫‪ ,[email protected]‬וכמו כן נפתחה תיקייה ציבורית בדרופבוקס לאחסון כלל‬ ‫המסמכים שיצטברו בנוגע לפרויקט)‪.‬‬ ‫בסיום הפגישה‪ ,‬אמר יאיר כי לדעתו‪ ,‬האלמנט החשוב ביותר‪ ,‬והמאתגר ביותר‪ ,‬בפרויקטים של התחדשות‬ ‫עירונית מסוג זה‪ ,‬אינו הקושי בהתמודדות עם הרשויות‪ ,‬בתכנון ההנדסי או במגורים באתר בנייה‪ ,‬אלא בבנייה‬ ‫של ערבות הדדית בין הדיירים‪ ,‬שהיא המסד לכל פרויקט שהוא‪ .‬אם נצליח ליצור בחמשת הבניינים הללו‬ ‫ערבות הדדית שכזו‪ ,‬אזי כל יתר הבעיות תבואנה אל פתרונן‪ ,‬והפרויקט יקרום עור וגידים‪.‬‬