‫יוזמת הדיירים לקידום תמ"א ‪ 83‬במתחם הרופאים‪ :‬מידע לדייר‬ ‫דייר\ת יקר\ה‪,‬‬ ‫הנציגות הממונה של מתחם הציונות לקידום תמ"א ‪ 83‬שמחה שהגעת למפגש הדיירים‪ .‬מפגש זה הוא עוד צעד‬ ‫בתהליך שיתוף הדיירים בתכנון הפרויקט‪ ,‬תהליך שבו אנו מנסים לשקלל את כלל הרצונות של כולנו ולגבש‬ ‫אותם לכדי תכנית קונקרטית‪ ,‬ניתנת למימוש ושעונה בצורה מיטבית על הדרישות שלנו‪.‬‬ ‫ר אשית‪ ,‬אנו מעוניינים להציג את העבודה שנעשתה עד כה ע"י הנציגות‪ .‬במסגרת עבודה זו‪ ,‬בחרנו עורך דין‬ ‫אמיר קדרי‪ ,‬ממשרד שר‪ -‬קדרי ושות' שייצג אותנו וייתן לנו ליווי משפטי ; בחרנו את חברת "תפנית וינד"‬ ‫למנהלת הפרויקט מטעם הדיירים‪ ,‬ואיתרנו מבין שלל ההצעות והיזמים את היזם רוני צברי‪ ,‬שהוא בראייתנו‬ ‫היזם המתאים ביותר‪ ,‬עם ההצעה המתאימה ביותר‪ ,‬לביצוע שיפוץ וחיזוק המתחם‪ .‬נרצה להציג בפניך את‬ ‫ההצעה הראשונית‪ ,‬ה כוללת מענה כמעט לכל הדרישות שהוצגו על ידינו‪ .‬עם זאת‪ ,‬חשוב לזכור כי ההצעה היא‬ ‫ראשונית ואנו עדיין נמצאים במשא ומתן שבסופו ייכתב חוזה סופי‪ .‬המטרה השנייה‪ ,‬והחשובה לא פחות‪ ,‬היא‬ ‫לאפשר לכל דייר לשאול שאלות‪ ,‬להעלות חששות‪ ,‬להציע הצעות וכמובן ‪ -‬לקבל תשובות‪.‬‬ ‫לכן‪ ,‬כתבנו את המסמך שלפניכם‪ .‬מטרתו היא לתת בסיס לדיון בהצעה‪ :‬לסכם מידע בסיסי לגבי הפרוייקט‬ ‫המתוכנן‪ ,‬לתאר את התהליך שהתרחש עד היום‪ ,‬ואת מה שצפוי בהמשך‪ .‬זהו סיכום קצר‪ ,‬שלא ניתן לכלול בו‬ ‫את כל הפרטים‪ .‬במידה ותרצו מידע נוסף‪ ,‬כל המידע שיש בידי הנציגות ‪ -‬סיכומי פגישות‪ ,‬הצעות יזמים‪,‬‬ ‫סיורים‪ ,‬ייעוץ משפטי ועוד ‪ -‬זמין לכל הדיירים ברשת (פנו לניר ינובסקי כדי לקבל הרשאת גישה)‪ .‬עוד מידע‬ ‫ועדכונים שוטפים ניתן למצוא באתר שהקמנו לטובת הפרוייקט‪ ,‬שכתובתו ‪ .http://zionot-tama38.org‬אם‬ ‫תרצו לקבל עוד מידע‪ ,‬לחדד נקודות לא ברורות ‪ ,‬לשאול‪ ,‬להבהיר‪ ,‬או להציע הצעה או רעיון‪ ,‬תוכלו תמיד לפנות‬ ‫לנציגות‪:‬‬ ‫בניין ‪:1‬‬ ‫ניר ינובסקי‬ ‫‪050-3838838‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫בניין ‪:3‬‬ ‫יוסי בורשטיין‬ ‫‪054-6389864‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫יעל גבאי‬ ‫‪052-8639072‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫בניין ‪:5‬‬ ‫יונתן וייטפילד‪-‬צורף‬ ‫‪058-8848888‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫מרגרטה וולצ'אק‬ ‫שי גולוביצ'ר‬ ‫בניין ‪:7‬‬ ‫אילן דנש‬ ‫‪050-5905155‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫פיני צוקרמן‬ ‫‪050-6323340‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫בניין ‪:9‬‬ ‫יוחאי בר סיני‬ ‫‪058-8343887‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אבי משעלי‬ ‫‪050-344848‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אז מה אנחנו רוצים בעצם?‬ ‫הפרוייקט הוא יוזמה של הדיירים לביצוע חיזוק‪ ,‬שיפוץ והרחבת המבנים לפי תמ"א ‪ .83‬תמ"א ‪ 83‬היא תכנית‬ ‫ארצית לחיזוק מבנים שלא עומדים בתקן ‪ 848‬לעמידות בפני רעידות אדמה‪ .‬החיזוק ממומן על ידי הוספת‬ ‫דירות חדשות ומכירתן‪.‬‬ ‫באמת יש סיכוי שתתרחש רעידת אדמה?‬ ‫בהחלט‪ .‬ירושלים נמצאת קרוב לשבר הסורי אפריקני‪ ,‬בו מתרחשות רעידות אדמה גדולות בערך אחת למאה‬ ‫שנה‪ .‬הרעידה הגדולה האחרונה התרחשה בשנת ‪ ,4388‬שגבתה ‪ 480‬הרוגים‪ ,‬החריבה חלקים מהעיר‬ ‫העתיקה ובניינים בהר הזיתים ובמתחם אוגוסטה ויקטוריה‪ ,‬ופגעה בבנייני האוניסרסיטה בהר הצופים‪ .‬דו"ח‬ ‫מבקר המדינה לשנת ‪ 8000‬קובע כי בעשורים הקרובים צפויה רעידת אדמה משמעותית אחת לפחות‪ .‬זוהי‬ ‫בדיוק הסיבה שהממשלה החליטה על יישום תכנית תמ"א ‪ . 83‬לצערנו‪ ,‬הבניינים שלנו‪ ,‬הבנויים על עמודים‪,‬‬ ‫נמצאים בקבוצת סיכון במקרה של רעידת אדמה‪ .‬בדיקת מהנדס לבניין ‪ 8‬קבעה חד משמעית כי הבניינים‬ ‫זקוקים לחיזוק‪.‬‬ ‫מה התרחש עד היום?‬ ‫היוזמה הנוכחית החלה להתגלגל לפני כשנה‪ ,‬לאחר שבניין ‪ 8‬הגיע להסכמה עם יזם‪ ,‬ועמד לצאת לפרוייקט‬ ‫לבדו‪ .‬בעקבות פנייה של שאר הבניינים‪ ,‬החליטו בבניין ‪ 8‬להשהות את היוזמה שלהם ולבחון אפשרות ללכת‬ ‫לפרוייקט משותף של כל המתחם‪ .‬לפרוייקט משותף יש יתרונות רבים על פני הליכה בנפרד‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫יתרון הגודל‪ :‬בנייה משותפת מורידה עלויות ומאפשרת הזרמה של כספים אלה לטובת הדיירים‪.‬‬ ‫חנייה‪ :‬על פי החוק‪ ,‬ה יזם מחוייב לבנות חניות לדירות החדשות שהוא בונה‪ .‬אם כל בניין ילך בנפרד‪,‬‬ ‫האופציה היחידה היא הפיכת השטחים הירוקים למגרשי חנייה‪ .‬כשהולכים ביחד ניתן לבנות חניון תת‬ ‫קרקעי שישמור על השטחים הירוקים‪ ,‬ויפתור את בעיית החנייה ברחוב‪.‬‬ ‫תקופת הבנייה‪ :‬אם כל בניין יבצע שיפו ץ לבדו‪ ,‬תקופת הבנייה בפועל יכולה להמשך שנים‪ .‬בפרוייקט‬ ‫משותף נוכל לבנות במקביל‪ ,‬ולהקטין למינימום את זמן הבנייה‪.‬‬ ‫שמירה על אופי המתחם‪ :‬תכנון משותף יכול לתת פתרון הוליסטי לשטחים המשותפים‪ ,‬לשמור על‬ ‫האחידות התכנונית‪ ,‬על אופיו הייחודי של המתחם ולחזק את הקהילתיות‪.‬‬ ‫לאחר החבירה בין הבניינים‪ ,‬נבחרה הנציגות הממונה של המתחם‪ .‬הנציגות עמלה במשך החודשים האחרונים‬ ‫כדי להביא בפני הדיירים את ההצעה הטובה ביותר שניתן לקבל‪ .‬לצורך כך‪ ,‬צירפנו אלינו ‪ 8‬אנשי מקצוע‪,‬‬ ‫מהמובילים בתחום‪ .‬ראשית‪ ,‬בחרנו את עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬קדרי ושות' שייתן לנו ליווי וייעוץ משפטי‬ ‫במהלך המו"מ מול היזם‪ ,‬כתיבת החוזה ופיקוח על ביצועו‪ .‬בנוסף‪ ,‬התקשרנו עם שמעון קורנפלד מחברת‬ ‫ניהול הפרוייקטים תפניד‪-‬וינד‪ .‬שני המשרדים נבחרו לאחר סקר שוק מקיף ובחינת חלופות‪.‬‬ ‫לאחר בחירת עוה"ד‪ ,‬יצרנו קשר עם ‪ 83‬חברות יזמיות וקבלניות והצגנו בפניהם את היוזמה ואת הדרישות‬ ‫שעליהן צריכה לענות הצעה לביצוע הפרויקט‪ .‬מתוך ההצעות שקיבלנו‪ ,‬בחרנו את ההצעה הטובה ביותר‪ ,‬ואף‬ ‫ביקשנו שיפורים בהצעה זו‪ ,‬המבוססים על אלמנטים מוצלחים מן ההצעות האחרות‪ .‬ההצעה שאנו מביאים‬ ‫לפניכם היא ההצעה של היזם רוני צברי‪ ,‬ועותק ממנה נמצא בשקית שקיבלתם‪.‬‬ ‫מה אני מקבל‪/‬ת?‬ ‫חיזוק‪ :‬חמשת הבניינים יחוזקו‪ ,‬ומהנדס מטעמנו‪ ,‬שילווה את הפרויקט לאורך כל שלביו‪ ,‬יוודא שחיזוק זה נעשה‬ ‫באופן איכותי‪ ,‬שיבטיח את עמידותו של הבניין‪.‬‬ ‫רכוש פרטי‪ :‬כל דירה תורחב ב‪ 85-‬מ"ר הכוללים ממ"ד‪ ,‬ויתווספו לה מרפסת שמש ומרפסת שירות‪ .‬בנוסף‬ ‫תוחלף מערכת ההסקה במערכת דירתית (כלומר – כל דירה תשלוט על ההסקה שלה בלי תלות בשאר‬ ‫הדירות)‪.‬‬ ‫בשטחים המשותפים‪ :‬כחלק מן הפרויקט‪ ,‬התשתיות המשותפות של כל בניין (מים‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב‪ ,‬גז) תוחלפנה‬ ‫(אין הכוונה לתשתית הפנים דירתית‪ ,‬אלא לאותן התשתיות המצויות בשטח המשותף)‪ .‬בנוסף‪ ,‬כל בניין יחופה‬ ‫באבן‪ ,‬יותקנו בו מעליות‪ ,‬והשטחים המשותפים יחודשו (לובי‪ ,‬חדר מדרגות‪ ,‬מחסנים)‪ .‬בין הבניינים ייבנה חניון‬ ‫תת קרקעי‪ ,‬שמעליו שטח ירוק שיפותח ויותקנו בו מתקנים לרווחת הדיירים‪.‬‬ ‫עליית ערך הדירה כתוצאה מה שיפוץ תלוי בקומה ובמצב הדירה והיא מוערכת בין ‪.50%-85%‬‬ ‫וכמה זה עולה לי?‬ ‫אפס‪ .‬הדיירים לא נדרשים להוציא שקל מכיסם‪ .‬הפרוייקט כולו‪ ,‬כולל עלויות הייעוץ המשפטי והפיקוח מטעם‬ ‫הדיירים ממומן על ידי מכירת הדירות החדשות‪ .‬כמובן שדיירים שיהיו מעוניינים לנצל את ההזדמנות על מנת‬ ‫לבצע שיפוץ פנימי בדירותיהם יוכלו לעשות זאת‪ ,‬והיזם אף יציע חבילה מיוחדת לדיירים אלה‪ ,‬אולם חשוב‬ ‫להדגיש כי שיפוץ פנימי בדירה אינו הכרחי‪.‬‬ ‫בעוד שהדיירים לא ישאו באף הוצאה ישירה‪ ,‬חשוב לזכור שכתוצאה מהגדלת הדירה תשלומי הארנונה יעלו‪ ,‬וכן‬ ‫תשלומי ועד הבית שיצטרכו לכסות את עלויות התפעול של החניון והמעליות‪ .‬עם זאת‪ ,‬כדי למתן את העליה‬ ‫בתשלומים השוטפים יקציב היזם סכום חודשי של ‪ ₪ 8000‬לבניין שיועבר לועד הבית ויקטין את העלות לדייר‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬מערכת ההסקה הבזבזנית תבוטל ותוחלף במערכת דירתית‪ ,‬מה שיוריד משמעותית את הרכיב העיקרי‬ ‫של תשלומי ועד הבית כיום‪.‬‬ ‫זה נשמע טוב מדי‪ .‬מה החסרונות?‬ ‫החסרון המרכזי של הפרוייקט הוא תקופת הבנייה‪ ,‬שבמהלכה המתחם יהיה גם אתר בנייה וגם מבנה מגורים‪.‬‬ ‫חשוב להדגיש כי ניתן יהיה להתגורר בבניין במהלך כל תקופת הבנייה‪ ,‬אך המגורים ילוו באי נוחות‪ :‬רעש‪ ,‬אבק‪,‬‬ ‫ופיגומים על הבית ובחלונות‪ .‬כמו כן‪ ,‬בעלי דירה המשכירי ם את הנכס יוכלו לגבות שכר דירה מופחת במהלך‬ ‫הבנייה‪ .‬כדי להקטין את אי הנוחות בזמן הבנייה‪ ,‬נהלי העבודה יסוכמו מראש בין הדיירים ליזם וייחתמו בחוזה‬ ‫משפטי מחייב‪ .‬היזם התחייב כי הבנייה לא תארך יותר משנתיים וחצי למתחם כולו‪ ,‬ולא יותר משנתיים לכל‬ ‫בניין‪ .‬זהו גבול עליון‪ ,‬והנסיון מלמד כי אם אין תקלות מיוחדות ניתן לסיים את הבנייה בפרק זמן קצר‬ ‫משמעותית‪.‬‬ ‫למותר לציין כי אנו סבורים כי יתרונות הפרוייקט עולים על חסרונותיו עשרות מונים‪.‬‬ ‫מה לוח הזמנים הצפוי?‬ ‫אנו צופים כי נגיע עם היזם לחוזה מפורט בסביבות נובמבר הקרוב‪ ,‬ונעשה כמיטב יכולתנו לסיים עם החתמת‬ ‫הדיירים עד סוף ‪ . 8048‬לאחר החתימה היזם יידרש להוציא היתר בניה‪ ,‬תהליך האורך בין תשעה חודשים‬ ‫לשנתיים‪ .‬העבודות במתחם צפויה להתחיל במהלך ‪ ,8045‬ולהסתיים שנתיים וחצי לאחר מכן‪ ,‬לכל המאוחר‪.‬‬ ‫ומי מבטיח לי שהיזם לא יפשוט רגל או יברח באמצע הפרוייקט‪ ,‬וי שאיר אותנו לחיות באתר בנייה? איך‬ ‫אדע שהקבלן באמת מחזק את הבניין ולא מחפף?‬ ‫כדי להבטיח את זכויות הדיירים שכרנו את שירותיו של עו"ד אמיר קדרי ממשרד שר‪-‬קדרי ושות'‪ ,‬ואת שמעון‬ ‫קורנפלד‪ ,‬מנכ"ל חברת ניהול הפרוייקטים תפנית‪-‬וינד‪ .‬שתי חברות אלה הן מהמובילות בשוק ובעלות נסיון רב‬ ‫שנים‪ ,‬והן יבטיחו את זכויותינו במסגרת החוזה בין הדיירים ליזם‪ .‬בחוזה יפורטו ערבויות ובטחונות שהיזם‬ ‫מעמיד לטובת הדיירים בכל שלב של הפרוייקט‪ ,‬ובפרט ערבות בנקאית אוטונומית שתותיר בידי הדיירים מספיק‬ ‫כסף מזומן למקרה שיידרשו‪ ,‬חו"ח‪ ,‬להמשיך בפרוייקט ללא היזם המקורי‪.‬‬ ‫עוד לפני הבנייה‪ ,‬משרד עורכי הדין וחברת ניהול הפרוייקטים יוודאו כי התכנית העסקית של היזם‪ ,‬על היבטיה‬ ‫התכנוניים‪ ,‬השמאיים‪ ,‬ההנדסיים והסטטוטוריים ניתנת לביצוע ונותנת מענה מיטבי לדרישותינו‪ .‬במהלך הבנייה‬ ‫היזם עובד עם ליווי בנקאי צמוד שמפקח על הוצאת הכספים ואיתנותו הפיננסית של היזם‪ .‬מפקח בנייה מטעם‬ ‫הדיירים יפקח על עבודות החיזוק והשיפוץ ויוודא כי הבנייה עומדת בתקן‪.‬‬ ‫אני משכיר את הדירה‪ .‬איך אתמודד עם ירידת שכר הדירה בזמן הבנייה?‬ ‫אין ספק שבזמן הבנייה שכר הדירה במתחם יירד‪ .‬ישנן מספר דרכים להתמודד עם המצב‪:‬‬ ‫‪ ‬ראשית‪ ,‬לאחר סיום הבנייה ערך הנכס צפוי לעלות משמעותית‪ ,‬ובהתאם גם שכר הדירה‪ .‬בעוד‬ ‫הדירות במתחם כיום מושכרות בסכומים הנעים בין ‪ 8,700‬ל‪ 8,400-‬ש"ח בחודש‪ ,‬על פי ההערכות‪,‬‬ ‫לאחר סיום הפרוייקט יעלה שכר הדירה ב‪ ..80%-50%-‬בעלי דירות שיוכלו לספוג את ירידת‬ ‫המחירים בזמן הבנייה‪ ,‬יוכלו להשלים את ההפסד תוך זמן קצר יחסית‪ ,‬ולהגדיל משמעותית את‬ ‫התשואה על הנכס‪. .‬‬ ‫‪ ‬שנית‪ ,‬במתחמים אחרים בהם בוצעה תמ"א ‪ ,83‬בחרו חלק מבעלי הדירה במתווה של השכרה לטווח‬ ‫ארוך‪ .‬במתווה כזה‪ ,‬דייר הנמצא בדירה ערב הפרויקט‪ ,‬או דייר הנכנס לדירה עם תחילת הבנייה‪,‬‬ ‫חותם עם בעל הבית על חוזה לתקופה ממושכת (בד"כ ‪ 5-8‬שנים)‪ ,‬במהלכה מתחייב הדייר לשלם‬ ‫שכר דירה קבוע הדומה לשכר הדירה טרם הפרויקט ‪ ,‬בעוד שבעל הבית מתחייב שלא להעלות את‬ ‫שכר הדירה לאורך התקופה‪ .‬עבור הדייר‪ ,‬עסקה שכזו היא משתלמת‪ ,‬משום שאף שבמהלך תקופת‬ ‫הבנייה נאלץ הדייר לשלם הרבה יחסית על דירה הנמצאת בשיפוצים‪ ,‬הרי שמיד בתום התקופה הוא‬ ‫מרוויח דירה מרווחת במחיר נמוך יחסית‪ .‬עבור בעל הבית‪ ,‬מתווה שכזה מבטיח יציבות כלכלית‪.‬‬ ‫‪‬‬ ‫‪‬‬ ‫על מנת להתמודד עם ירידת שכר הדירה הזמנית‪ ,‬בנקים מציעים הלוואות שיגשרו על תקופת הבנייה‪.‬‬ ‫ההלוואה מוחזרת לאחר סיום הפרוייקט‪ ,‬כששכר הדירה גדל בצורה משמעותית יחסית לרמתו‬ ‫ההתחלתית‪ .‬בימים אלה אנו נמצאים במגעים עם מספר בנקים כדי לגבש מודל נכון להלוואות גישור‬ ‫מסוג זה‪ ,‬עבור דיירים שיהיו מעוניינים בכך‪.‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬הנציגות יצרה קשר עם עמותת "רוח חדשה" המפעילה כפרי סטודנטים בעיר‪ .‬מטבע הדברים‪,‬‬ ‫בשלב זה טרם נחתם חוזה בין הצדדים המפרט את אופי ההתקשרות‪ ,‬אולם ישנו רצון של "רוח‬ ‫חדשה" לשכור באופן מרוכז חלק משמעותי מהדירות במהלך הבנייה‪ ,‬ולהשכירן לסטודנטים וצעירים‬ ‫המתנדבים בשכונה במחיר מוזל‪ .‬עבור "רוח חדשה"‪ ,‬מדובר בהזדמנות לייצר סביבה קהילתית צעירה‬ ‫ולאפשר מגורים קהילתיים לסטודנטים בשכונה‪ .‬עבור בעלי הדירות שיהיו מעוניינים בכך‪ ,‬מדובר‬ ‫בהזדמנות להשכיר את הדירה לגורם אחראי ואמין במהלך תקופת הבנייה‪.‬‬ ‫אם אני רוצה לקנות את אחת הדירות החדשות שייבנו?‬ ‫מעולה‪ .‬היזם התחייב לתת זכות ראשונים לדיירים או שוכרים שירצו לקנות דירה מהדירות החדשות‪ .‬באופן זה‪,‬‬ ‫אנחנו מקווים לאפשר לכמה שיותר דיירים המתגוררים במתחם כיום להמשיך ולהתגורר בו לעוד שנים רבות‬ ‫נוספות‪.‬‬ ‫התכנית נשמעת לי טובה‪ ,‬אבל יש לי הסתייגות מפרט מסויים‪ ,‬הצעה לשיפור או שאלה‪.‬‬ ‫נשמח לשמוע ‪ -‬זאת מטרת הערב הזה‪ ,‬אך גם אם בסוף הערב נשארה נקודה שתרצו להעלות תמיד ניתן‬ ‫לפנות לנציגים שלכם‪.‬‬ ‫תודה שבאתם‪,‬‬ ‫הנציגות‬