‫הצעת חוק לפטור ממס ערך מוסף על מכירת דירת מגורים‬ ‫הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס לעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת) התשע"ד‪ 4102-‬התפרסמה ביום‬ ‫‪ 41.2.4102‬נותנת ביטוי לתוכניתו של שר האוצר לפטור ממע"מ על מכירת דירת מגורים במקרים מסוימים‪.‬‬ ‫לפי הצעת החוק החל מיום ‪ 0.4.4102‬יחול מס ערך מוסף בשיעור אפס על מכירת דירת מגורים בכפוף לעמידה‬ ‫בתנאים שנקבעו בחוק‪ ,‬נקבעו תנאים רבים לעניין הרוכשים ולעניין הדירות הנמכרות‪ ,‬הצעת החוק עברה נכון לכתיבת‬ ‫שורות אלה (יולי ‪ )4102‬בקריאה ראשונה בכנסת‪.‬‬ ‫בהצעת החוק ישנה אבחנה עיקרית בין רוכש המוגדר כ "רוכש זכאי" לבין רוכש המוגדר בחוק כ "רוכש מוטב"‪.‬‬ ‫"רוכש זכאי"‪ -‬הינו תושב ישראל‪ ,‬שהוא הורה לילד אחד לפחות הנמצא בחזקתו‪ ,‬או הוא בן ‪ 51‬שנים ומעלה‪.‬‬ ‫"רוכש מוטב" ‪ -‬הינו "רוכש זכאי" ששירת ‪ 04‬חודשים לפחות בצבא הגנה לישראל או בשירות לאומי‪ ,‬בשירות לאומי‪-‬‬ ‫אזרחי‪ ,‬או בשירות אזרחי כהגדרתם בחוק המוצע‪.‬‬ ‫נוסף על כך לרוכש מוטב ייחשב גם כל רוכש זכאי שמתקיים בו אחד מאלה ‪:‬‬ ‫‪ ‬הוא בעל נכות רפואית בשיעור ‪ 51%‬ומעלה‪.‬‬ ‫‪ ‬הוא מקבל קצבה לפי פרק ט' לחוק הביטוח הלאומי (נוסח משולב)‪ ,‬התשנ"ה‪ 0441-‬ונקבעה לו דרגת אי‪-‬כושר‬ ‫השתכרות בשיעור ‪.51%‬‬ ‫‪ ‬הוא מקבל קצבה לשירותים מיוחדים לפי סעיף ‪ 412‬לחוק הביטוח הלאומי‪.‬‬ ‫‪ ‬הוא מקבל קצבת ניידות מכוח הסכם לפי סעיף ‪ 4‬לחוק הביטוח הלאומי‪.‬‬ ‫‪ ‬הוא מקבל קצבת זקנה לנכה לפי סעיף ‪ 410‬לחוק הביטוח הלאומי‪.‬‬ ‫‪ ‬הוא מקבל קצבת סיעוד לפי פרק י' לחוק הביטוח הלאומי‪.‬‬ ‫להלן התנאים העיקריים למתן ההטבה במס‪:‬‬ ‫תנאים לעניין סוג הנדירה הנרכשת‪:‬‬ ‫‪ ‬הדירה היא דירת מגורים הנמכרת לראשונה‪..‬‬ ‫‪ ‬שטח הדירה יהיה בין ‪ 021 - 21‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪ ‬מפרט הדירה עומד בתנאים שקבע לעניין זה שר הבינוי והשיכון‪ ,‬בהסכמת שר האוצר‪.‬‬ ‫‪ ‬הדירה בנויה בבניה רוויה ‪.‬‬ ‫‪ ‬היא מצויה בגוש שפורסם לגביו ערך למטר מרובע דירתי (אפשרות ב' בהמשך)‪.‬‬ ‫‪ ‬מחיר דירת המגורים כולל מע"מ אינו עולה על הנמוך מכל אלה‪:‬‬ ‫‪o‬‬ ‫‪ 0,211,111‬ש"ח ‪ -‬אם נמכרה לרוכש מוטב‪.‬‬ ‫‪o‬‬ ‫‪ 411,111‬ש"ח ‪ -‬אם נמכרה לרוכש זכאי‪.‬‬ ‫‪ o‬סכום המתקבל ממכפלת "הערך למטר מרובע דירתי" בגוש שבו מצויה דירת המגורים בשטח הדירה‬ ‫במ"ר‪ ,‬בתוספת שטח אקוויוולנטי של מרפסות‪ ,‬גינות‪ ,‬מחסנים וחניות (נחסוך מהקוראים את מקדמי‬ ‫החישוב הרלוונטיים)‪.‬‬ ‫תנאים לעניין הרוכש‪:‬‬ ‫‪ ‬הדירה הנרכשת היא דירתו היחידה של הרוכש לעניין תנאי זה נקבע כי יראו רוכש כמי שמתקיים בו תנאי זה‪,‬‬ ‫גם אם רכש את הדירה במשותף עם בן זוגו שלא מתקיים בו התנאי‪ .‬משמעות קביעה זו היא שמי שזכאי‬ ‫להטבה‪ ,‬ועל כן צריך לרכוש את הדירה‪ ,‬הוא הרוכש הזכאי‪.‬‬ ‫‪ ‬על רוכש הדירה להוכיח שאין בבעלותו דירה אחרת מעבר לדירה הנרכשת‪ ,‬וכי לא היתה בבעלותו דירה מאז‬ ‫שנת ‪– 0411‬לעניין זה נקבע כי שליש דירה לא ייחשב כדירת מגורים ובהתאם גם דירה שהושכרה בשכירות‬ ‫מוגנת לפני ‪.01010445‬‬ ‫‪ ‬אין בין הרוכש או בין קרובו‪ ,‬ובין המוכר או קרובו‪ ,‬יחסים מיוחדים;‬ ‫‪ ‬הדירה לא תימכר בתוך חמש שנים מהיום שנמסרה לקונה החזקה בדירה‬ ‫‪ ‬מוצע‪ ,‬כי רוכש דירה מוטבת יפנה למנהל הכללי של משרד הבינוי והשיכון ("גורם מוסמך")‪ ,‬בבקשה להנפיק לו‬ ‫תעודת זכאות‪ .‬הגורם המוסמך יבדוק את זכאותו של הרוכש בעצמו ומול רשות המסים‪ ,‬ואם ימצא כי עמד בכל‬ ‫התנאים‪ ,‬ינפיק לו תעודת זכאות בתוך ‪ 51‬ימים מפנייתו‪.‬‬ ‫על מנת למנוע ביטולי עסקה שבוצעו בעבר נקבע בהצעת החוק כי מי שביצע עסקה לרכישת דירה לפני יום (כ׳׳א‬ ‫באדר ב׳ התשע׳׳ד ) ‪, 45115102‬לא יוכל לקבל את ההטבה‪ ,‬כמו כן מוצע שההטבה לא תחול גם על מי שמממש‬ ‫אופציה שניתנה לו לפני ‪ ,45115102‬וזאת כדי שרק מי שהוא באמת מחוסר דירה יוכל לקבל את ההטבה‪.‬‬ ‫לתשומת לב‪ ,‬הח ומר בחוזר זה מובא באופן כללי ותמציתי ואין להסתמך עליו מבלי לקבל עצה מקצועית מתאימה‪ .‬דברי‬ ‫החקיקה המופיעים בחוזר המידע אינם נוסח רשמי‪ .‬רק הנוסח הרשמי של החקיקה מחייב‪.‬‬