‫*‬
‫תכנוני מס חדשים בעקבות השינויים‬
‫במיסוי דירות מגורים‬
‫מיום ‪ 1.8.2013‬ואילך‬
‫מאת‪:‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח‬
‫‪[email protected]‬‬
‫הרשמה לדיוור לעדכוני מיסוי ועוד‪..‬‬
‫באתר מיסים ועסקים‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫תיקונים עיקריים בחוק מיסוי‬
‫מקרקעין ‪ 2013-2014‬ואילך‪:‬‬
‫‪ .1‬הגדלת מדרגות ושיעורים במס רכישה‪.‬‬
‫‪ .2‬החרגת תושב חוץ‪.‬‬
‫‪ .3‬מיסוי שבח מדירות מגורים‪.‬‬
‫‪ .4‬תיקון הגדרת מתנה ותקופות הצינון‪.‬‬
‫‪ .5‬הכללת שבח לעניין הכנסת‬
‫חברה משפחתית בפקודת מס הכנסה‪.‬‬
‫‪2‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מס רכישה בהוראת שעה‬
‫מיום ‪ 1.8.2013‬עד ליום ‪31.12.2014‬‬
‫דירה יחידה‬
‫‪1,470,560‬‬
‫עד‬
‫‪1,744,270 1,470,560‬‬
‫‪4,500,000 1,744,270‬‬
‫‪15,000,000 4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫מעל‬
‫דירה נוספת‬
‫‪0%‬‬
‫‪3.5%‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪1,089,350‬‬
‫עד‬
‫‪3,268,040 1,089,350‬‬
‫‪4,500,000 3,268,040‬‬
‫‪15,000,000 4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫מעל‬
‫‪5%‬‬
‫‪6%‬‬
‫‪7%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪10%‬‬
‫שיעור מס רכישה בנדל"ן רגיל הוגדל ל – ‪) 6%‬ללא מדרגות(‬
‫למעט‪ ,‬נדל"ן שיש לגביו תב"ע המתירה בניית דירת מגורים‬
‫והתקבל היתר לבנייה בתוך ‪ 24‬חודש – ‪5%‬‬
‫‪3‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מס רכישה בתקופת הקבע החל מיום ‪1.1.2015‬‬
‫דירה נוספת‬
‫דירה יחידה‬
‫עד‬
‫‪1,470,560‬‬
‫‪1,470,560‬‬
‫‪1,744,270‬‬
‫‪0%‬‬
‫‪3.5%‬‬
‫‪1,744,270‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫מעל‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪10%‬‬
‫עד‬
‫‪1,055,935‬‬
‫‪3.5%‬‬
‫‪1,055,935‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪8%‬‬
‫מעל‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪10%‬‬
‫בדירה יחידה – אין שינוי במדרגות מס הרכישה בין תקופת הוראת השעה‬
‫מיום ‪ 1.8.2013‬עד ליום ‪ 31.12.2014‬לבין תקופת הקבע החלה מיום ‪ 1.1.2015‬ואילך‬
‫‪4‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מס רכישה בהוראת השעה‬
‫מיום ‪ 1.8.2013‬עד ליום‬
‫‪31.12.2014‬‬
‫מס רכישה בתקופת הקבע‬
‫החל מיום ‪1.1.2015‬‬
‫דירה נוספת‬
‫עד‬
‫‪1,089,350‬‬
‫‪3,268,040‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫מעל‬
‫‪1,089,350‬‬
‫‪3,268,040‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫דירה נוספת‬
‫‪5%‬‬
‫‪6%‬‬
‫‪7%‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪10%‬‬
‫עד‬
‫‪1,055,935‬‬
‫‪3.5%‬‬
‫‪1,055,935‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫מעל‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪8%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪5‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס רכישה‬
‫ יחיד‬
‫ "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס הכנסה‬
‫ דירה יחידה – הוראת ביצוע ‪3/2013‬‬
‫ לרבות‪:‬‬
‫@ תושב חוץ הרוכש דירה יחידה‪ ,‬שיהיה‬
‫"עולה חדש" או "תושב חוזר ותיק"‬
‫תוך ‪ 24‬חודש מיום הרכישה‪,‬‬
‫@ המחזיק דירה נוספת בשכירות מוגנת‬
‫לפני ‪1.1.1997‬‬
‫@ המחזיק דירת מגורים נוספת‬
‫שחלקו אינו עולה בה על ‪1/3‬‬
‫@ דירה חלופית שנרכשה לפי סעיף ‪49‬ה)א(‬
‫‪6‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מיסוי דירות מגורים לפני ואחרי תיקון ‪76‬‬
‫ס' ‪49‬ב)‪ -(1‬לפני ‪ -‬פטור ממס שבח במכירת דירה‬
‫בתנאי ש‪ 4-‬שנים הקודמות למכירה‪ ,‬לא נמכרה דירה‬
‫בפטור ממס‪.‬‬
‫‪1.1.2014‬‬
‫אחרי‪-‬הוראת שעה מיום ‪ 1.1.14‬ועד ליום ‪- 31.12.17‬‬
‫פטור נוסף לדירה נוספת עד ‪ 1.1.14‬ובלבד שנרכשו לפני‬
‫‪ 1.1.14‬ומיום זה ועד ‪ 31.12.17‬יוטל חיוב על ההפרש‬
‫בשבח מיום ‪ 1.1.14‬ועד ליום המכירה‪.‬‬
‫‪31.12.2017‬‬
‫ס' ‪49‬ב)‪-(2‬לפני ‪ -‬פטור מלא ‪ :‬לדירה יחידה אם לא נמכרה במשך ‪ 18‬חודש שקדמו למכירה‪ ,‬וב‪ 4-‬השנים שקדמו‬
‫למכירה לא הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת‪ ,‬בעת ובעונה אחת‪-.‬‬
‫אחרי ‪ -‬בוטלה מגבלת ‪ 4‬השנים ‪ +‬נוספה מגבלת ‪ 18‬חודש מאז השלמתה כדירה‬
‫ס' ‪49‬ב)‪-(5‬פטור מוריש‪-‬נשאר ללא שינוי המוכר קיבל‬
‫בירושה בתנאים‪) :‬א( המוכר הוא בן זוג של המוריש‪,‬‬
‫צאצא או בן זוג צאצא המוריש‪) .‬ב( לפני פטירתו היה‬
‫המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד‪) .‬ג( אם המוריש‬
‫חיוב במס שבח לפי תקופות באופן ליניארי‬
‫היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה‪ ,‬היה פטור ממס בגין‬
‫המכירה‪.‬‬
‫‪31.3.61‬‬
‫‪31.12.12‬‬
‫‪7.11.01‬‬
‫‪1.1.14‬‬
‫מס‬
‫‪25% <- 20%‬‬
‫שולי‪20% <-‬‬
‫לפני‬
‫היסטורי‬
‫אחרי‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫עד‬
‫‪1.1.14‬‬
‫פטור‬
‫ממס‬
‫מיום ‪25% 1.1.14‬‬
‫‪7‬‬
‫שיעורי מס השבח מיום ‪1.1.2014‬‬
‫המוכר‪/‬הנכס הנמכר‬
‫שיעור מס השבח‬
‫חבר בני אדם‪:‬‬
‫שיעור מס חברות על השבח הריאלי‬
‫יחיד )לרבות‪-‬חברה משפחתית(‪:‬‬
‫דירה יחידה‬
‫)כהגדרתה בחוק(‬
‫פטור מוחלט ממס‬
‫מכירת "דירת מגורים מזכה"‬
‫שאינה "דירה יחידה" של המוכר‬
‫ פטור ממס‬‫שבח עד ‪31.12.13‬‬
‫שבח ריאלי מיום ‪25% - 1.1.14‬‬
‫"זכות אחרת" במקרקעין‬
‫שבח ריאלי עד ‪ – 6.11.2001‬מס שולי‬
‫שבח ריאלי עד ‪20% -31.12.2011‬‬
‫שבח ריאלי מיום ‪25% - 1.1.2012‬‬
‫פעולה באיגוד מקרקעין ע"י "בעל‬
‫מניות מהותי" )‪(+10%‬‬
‫שבח ריאלי עד ‪ – 6.11.2001‬מס שולי‬
‫שבח ריאלי עד ‪20% - 31.12.2011‬‬
‫שבח ריאלי מיום ‪30% – 1.1.2012‬‬
‫חילוף ‪ 2‬דירות באחת )‪49‬ה(‬
‫ומכירת "זכויות בנייה"‬
‫צמודות לדירה מזכה )‪49‬ז(‬
‫עד שווי הדירה והתקרות – שיעור מס‬
‫של "דירת מגורים מזכה"‬
‫יתרה עודפת – שיעור מס של "זכות אחרת"‬
‫‪8‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מיום ‪ - 1.1.2014‬מיסוי כל דירת מגורים‬
‫שאינה היחידה בבעלות המוכר‬
‫* הותרת הפטור רק למוכר שהוא בעל דירה אחת יחידה‬
‫* כל דירה אחרת תחויב במס שבח )‪ (25%‬בגין התקופה‬
‫היחסית מיום ‪ 1.1.2014‬ואילך )למעט חריגים(‪.‬‬
‫* זהירות‪ :‬מכיוון והחישוב נעשה לפי תקופות‪,‬‬
‫דירות שערכן עלה בשנים קודמות ולא צפוי לעלות‬
‫בשנים הבאות‪ ,‬יחויבו במס שבח בגין ההשבחה שכבר‬
‫הייתה בשנים קודמות‪.‬‬
‫* בעלים של שתי דירות ויותר – חייב לבדוק בחלון‬
‫ההזדמנויות עד ליום ‪) 31.12.2013‬תחילת הרפורמה( –‬
‫איך לתכנן את סדר המכירות של הדירות לעתיד‪) .‬כל‬
‫דירה לפי חבות מס השבח הצפויה לה(‪.‬‬
‫‪9‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מכירה בתקופת המעבר מיום ‪ 1.1.2014‬עד ליום ‪31.12.2017‬‬
‫דירה‬
‫יחידה ס'‬
‫‪49‬ב)‪(2‬‬
‫פטור מלא ממס שבח‬
‫ככל שעברו ‪ 18‬חודש‬
‫מיום השלמתה כדירת‬
‫מגורים ולא מכר ב‪18 -‬‬
‫חודש שקדמו למכירה‬
‫דירה יחידה אחרת‪.‬‬
‫למעט‪ ,‬דירה נוספת‬
‫שהבעלות בה אינה‬
‫עולה על ‪1/3‬‬
‫דירה נוספת‬
‫דירה יחידה‬
‫שהיא דירת‬
‫יוקרה‬
‫פטור ממס שבח עד ‪1.1.2014‬‬
‫במכר ‪ 2‬דירות )למעט לקרוב(‪,‬‬
‫בתנאי –שלפחות בגין אחת‬
‫מהן עברו ‪ 4‬שנים ממכירת‬
‫דירה קודמת בפטור‪.‬‬
‫חלק השבח היחסי מיום‬
‫‪ 1.1.2014‬חייב במס‬
‫דירה שלישית והלאה ‪-‬‬
‫חייבת במס שבח מלא‬
‫חייבת במס שבח על‬
‫שווי התמורה העולה‬
‫על ‪ 4.5‬מיליון ‪,₪‬‬
‫בניכוי הניכויים‬
‫היחסיים !‬
‫המס יחושב באופן‬
‫יחסי רק על השבח‬
‫שנצבר מיום ‪1.1.2014‬‬
‫ואילך‬
‫‪10‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מכירה מיום ‪ 1.1.2018‬ואילך‬
‫דירה יחידה‬
‫דירה נוספת‬
‫פטור מלא ממס שבח ‪-‬‬
‫ככל שעברו ‪ 18‬חודש‬
‫מיום שהושלמה‬
‫כדירת מגורים ולא‬
‫מכר ב‪ 18 -‬חודש‬
‫שקדמו למכירה דירה‬
‫יחידה אחרת‪,‬‬
‫למעט‪ ,‬דירה נוספת‬
‫שההחזקה בה אינה‬
‫עולה על ‪1/3‬‬
‫פטור לשבח המיוחס‬
‫לתקופה שעד‬
‫‪, 1.1.2014‬‬
‫חייב במס‬
‫בגין השבח היחסי‬
‫מיום זה ואילך‬
‫‪11‬‬
‫דירה יחידה‬
‫שהיא דירת‬
‫יוקרה‬
‫חייבת במס שבח על‬
‫שווי התמורה העולה על‬
‫‪ 4.5‬מיליון ‪,₪‬‬
‫בניכוי הניכויים היחסיים‬
‫!‬
‫המס יחושב באופן יחסי‬
‫רק על השבח שנצבר‬
‫מיום ‪ 1.1.2014‬ואילך‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס שבח‬
‫ המוכר "יחיד" – והיא "דירת מגורים מזכה"‬
‫ המוכר "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס‬
‫הכנסה‪ ,‬או "תושב חוץ" שהמציא אישור מרשות המס‬
‫במדינת התושבות כי אין לו בה דירת מגורים‪.‬‬
‫ יש למוכר "דירה נוספת" אך מתקיימת "חזקת דירה יחידה" )‪49‬ג(‬
‫‪ .1‬נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב‪ 18 -‬החודשים שקדמו למכירה‪.‬‬
‫‪ .2‬הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ‪.1.1.1997‬‬
‫‪ .3‬חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על ‪.1/3‬‬
‫ היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף ‪49‬ב)‪)(5‬א(‬
‫ו‪) -‬ב(‪.‬‬
‫ למוכר דירה בבעלות תאגיד שהמוכר מחזיק בו יותר מ‪49) 1/3 -‬ד(‬
‫ כפוף לתקופות הצינון בס' ‪49‬ו – לגבי דירות מתנה‪.‬‬
‫‪12‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מכירת שתי דירות כנגד דירה אחת ‪49‬ה‬
‫דירה שנייה‬
‫נותרה "דירה יחידה"‬
‫לאחר מכירת הראשונה‬
‫דירה ראשונה‬
‫נמכרת "בחיוב מס זמני"‬
‫כדירה נוספת‬
‫דירה אחת חדשה במקומן‬
‫שנרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה‬
‫ושווייה שווה ¾ לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו‬
‫ למוכר ‪ 2‬דירות בלבד ‪ -‬אין דירות נוספות‬
‫ הדירה השנייה נמכרה בפטור ממס‬
‫בתוך ‪ 12‬חודשים מיום מכירת הראשונה‬
‫ סכום השווי יחד עד ‪ - ₪ 1,986,000‬פטור ממס שבח‬
‫ סכום השווי יחד עד ‪ - ₪ 3,303,000‬פטור יחסי על ההפרש‬
‫השבח העודף על התקרה‬
‫חייב במס ליניארי מלא‬
‫כ‪"-‬זכות אחרת במקרקעין"‬
‫‪13‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫כדאיות משקיע לרכוש דירה לפני השלמתה‬
‫)או אחרי הריסתה החלקית(‬
‫רכישת דירה נוספת‬
‫בתקופת המעבר עד ‪31.12.2014‬‬
‫דירה נוספת‬
‫עד‬
‫מס רכישה ברכישת זכות‬
‫במקרקעין מיום ‪1.8.2013‬‬
‫הוא – ‪6%‬‬
‫)למעט‪ ,‬חריג התב"ע וההיתר(‬
‫נקודת‬
‫האיזון‬
‫‪5,000,000‬‬
‫‪1,089,350‬‬
‫‪5%‬‬
‫‪1,089,350‬‬
‫‪3,268,040‬‬
‫‪6%‬‬
‫‪3,268,040‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪7%‬‬
‫‪4,500,000‬‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪8%‬‬
‫מעל‬
‫‪15,000,000‬‬
‫‪10%‬‬
‫מחושב לפי מדרגות‬
‫‪14‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫רכישת דירה על שם הקרובים ואחרים‬
‫מס רכישה חל על התא‬
‫המשפחתי )בני זוג וילדים עד‬
‫גיל ‪(18‬‬
‫בכפוף להלכת פלם‪,‬‬
‫)ע"א ‪( 6369/95‬‬
‫ראו הוראת ביצוע ‪5/2011‬‬
‫ברכישה על שם אחרים‪,‬‬
‫קיימים סיכוני קניין‬
‫וסיכונים משפטיים‬
‫אך לא מדובר‬
‫באי חוקיות בהכרח‬
‫פס"ד גריל‪ ,‬עמ"ה ‪363/02‬‬
‫כפוף למגבלות תקופות‬
‫צינון ובתקופת המעבר‬
‫לא יינתן פטור ממס‬
‫שבח במכירה לקרובים‬
‫‪15‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫כדאיות משקיע למכור דירות‬
‫לפני רכישה של דירה שתהיה יחידה‬
‫מכירת דירה בפטור ‪49‬ב)‪(1‬‬
‫עד ‪31.12.2013‬‬
‫תמנע אפשרות של ניצול שני‬
‫פטורים בתקופת המעבר‪,‬‬
‫עד חלוף ‪ 4‬שנים‬
‫ממועד המכר הנוכחי‬
‫מכירת שתי דירות בתקופת‬
‫המעבר אינה פוגעת במכירת‬
‫כל כמות הדירות‬
‫)בפטור יחסי עד יום‬
‫‪(1.1.2014‬‬
‫מיום ‪1.1.2018‬‬
‫מכירת דירה בפטור ‪49‬ב)‪(2‬‬
‫בכל תקופה‬
‫לא מונעת ניצול שני‬
‫הפטורים‬
‫בתקופת המעבר‬
‫כדאי למכור דירה נוספת‬
‫זולה ללא פטור‬
‫עד ‪31.12.2013‬‬
‫כדי להישאר‬
‫עם דירה יחידה‬
‫זהירות במכירת דירה שנרכשה מקבלן !‬
‫יש להמתין ‪ 18‬חודשים מגמר הדירה ‪ -‬כדי לקבל פטור‬
‫‪16‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫כדאיות לרכוש דירה לחברה‬
‫ברכישת דירה‬
‫נוספת משולם‬
‫מס רכישה‬
‫ומס שבח‬
‫זהים ע"י יחיד‬
‫וע"י חברה‬
‫מכר דירת‬
‫יוקרה )יחידה(‬
‫תהיה חייבת‬
‫במס שבח‬
‫פטור‬
‫ממע"מ !?‬
‫יחיד המחזיק‬
‫דירה באמצעות‬
‫איגוד בשליטתו‬
‫)‪ 33.3%‬ומעלה(‬
‫– נחשב כמחזיק‬
‫דירה נוספת‬
‫לעניין מס שבח‬
‫‪17‬‬
‫ברכישה‬
‫מהחברה‬
‫שבשליטתו‪,‬‬
‫אין צורך‬
‫במשיכת‬
‫דיבידנדים‬
‫)‪(32%-30%‬‬
‫כדאי לבדוק מצב‬
‫משיכות החובה‬
‫בספרי החברה‪,‬‬
‫לעומת הסיכון‬
‫בגילום המשיכות‬
‫במס שולי או‬
‫במס דיבידנדים‬
‫מיסוי דמי‬
‫השכירות‬
‫אין פטור‬
‫ואין ‪ 10%‬מס‬
‫)כשהחברה‬
‫אינה משפחתית(‬
‫אך בדרך כלל‬
‫יש הפסד‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫רכישת דירה לתושב חוץ באמצעות תושב‬
‫ישראל? )כשהם קרובי משפחה(‬
‫תושב חוץ משלם יותר‪ ,‬אלא אם יביא אישור משלטונות‬
‫המס במדינתו כי אין לו דירת מגורים )ס' ‪49‬א)א((‬
‫זהירות !‬
‫אין מניעה‬
‫שתהיה לו דירת‬
‫מגורים במדינות‬
‫אחרות שאינן‬
‫מדינת התושבות‬
‫בגלל זהות ההגדרות‬
‫עם פקודת מס‬
‫הכנסה‬
‫"תושב ישראל" חייב‬
‫במס על הכנסותיו‬
‫מחו"ל !‬
‫‪18‬‬
‫העברת מתנה לתושב‬
‫ישראל‪ ,‬כדי שהוא‬
‫יקנה את הדירה‬
‫)כפוף לתקופות צינון‬
‫וסכנות משפטיות(‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מס שבח במכירת דירה‬
‫ללא ניצול הפטור כלל‬
‫כדאי למכור דירות זולות‬
‫בחיוב מס‪,‬‬
‫כדי להישאר עם דירה‬
‫יחידה יקרה – לניצול‬
‫הפטור ממס‬
‫)נכון עד ‪ 4.5‬מיליון ‪(₪‬‬
‫‪19‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מכירה מהירה של דירות‬
‫שצברו השבחה גבוהה בשנים קודמות‬
‫היות ושיטת החישוב‬
‫תטיל מס על שבח‬
‫שנצמח בשנים קודמות‬
‫כאשר לא צפויה השבחה‬
‫דומה בשנים הבאות‪,‬‬
‫כדאי למכור דירות‬
‫שצברו שבח גבוה‬
‫‪20‬‬
‫‪20‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫תשלום מס שולי במקום מס שבח –‬
‫כאשר מדובר בעסק )טוב לנכה(‬
‫יחיד הזכאי לפטור ממס‬
‫)כגון‪ :‬נכה ‪ – ((5)9‬כדאי שיצהיר‬
‫כי רכישת הדירות הנוספות‬
‫ומכירתן הן עיסוקו = יגיעה‬
‫אישית הפטורה ממס הכנסה‬
‫עד התקרה‬
‫)‪ ₪ 602,400‬לשנה(‬
‫‪21‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫חברה משפחתית‬
‫שבח מקרקעין הוכלל בהכנסה חייבת של‬
‫חברה משפחתית‬
‫מס שבח חברה ב‪26.5% 2014-‬‬
‫‪32%‬‬
‫מס דיבידנדים‬
‫‪50%‬‬
‫מס כולל‬
‫כדאי לשקול הגשת‬
‫בקשה להיחשב‬
‫כחברה משפחתית עד‬
‫ליום ‪ ,30.11.2013‬או‬
‫תוך ‪ 3‬חודשים‬
‫מהתאגדות החברה‪.‬‬
‫מס כיחיד‬
‫או כחברה משפחתית‬
‫)פס"ד ו"ע ‪ 1346/08‬תל און‬
‫אחזקות ופיתוח ‪ 1990‬בע"מ‬
‫ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין(‬
‫הפרש חיסכון המס‬
‫‪22‬‬
‫‪25%‬‬
‫‪25%‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫חברה בית‬
‫חברה שכל נכסיה‬
‫והכנסותיה הם‬
‫מבניינים – יחול מס‬
‫שבח סופי לפי המס‬
‫החל על יחיד בעלי‬
‫החברה‪.‬‬
‫)ס' ‪ 64‬לפמ"ה(‬
‫מס שבח חברה ב‪26.5% 2014-‬‬
‫‪32%‬‬
‫מס דיבידנדים‬
‫‪50%‬‬
‫מס כולל‬
‫מס כיחיד‬
‫‪25%‬‬
‫או כחברה משפחתית‬
‫הפרש המס‬
‫‪25%‬‬
‫‪23‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫מעתה‪" -‬שומה עצמית" גם‬
‫במכר דירת מגורים נוספת‬
‫או במכר דירה שערכה‬
‫מעל ‪ 4.5‬מיליון ש"ח‬
‫כדאי להקפיד על איסוף‬
‫אסמכתאות להוצאות הרכישה‪,‬‬
‫ההשבחות‪ ,‬המימון‪,‬‬
‫הערכות שמאות‬
‫‪24‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫הרפורמה במיסוי דירות מגורים על ציר הזמן‬
‫מצב נוכחי‬
‫‪1.8.2013‬‬
‫הוראות הקבע‬
‫‪1.1.2018‬‬
‫ואילך‬
‫יום המעבר‬
‫‪1.1.2014‬‬
‫‪25‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח‬
‫מיסים ועסקים בע"מ‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬
‫רמי אריה עו"ד רו"ח‬
‫דוא"ל‪[email protected] :‬‬
‫הרשמו לאתר מיסים ועסקים‬
‫‪www.ralc.co.il‬‬