לצפייה במצגת לחץ כאן
* תכנוני מס חדשים בעקבות השינויים במיסוי דירות מגורים מיום 1.8.2013ואילך מאת: רמי אריה עו"ד רו"ח [email protected] הרשמה לדיוור לעדכוני מיסוי ועוד.. באתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il תיקונים עיקריים בחוק מיסוי מקרקעין 2013-2014ואילך: .1הגדלת מדרגות ושיעורים במס רכישה. .2החרגת תושב חוץ. .3מיסוי שבח מדירות מגורים. .4תיקון הגדרת מתנה ותקופות הצינון. .5הכללת שבח לעניין הכנסת חברה משפחתית בפקודת מס הכנסה. 2 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מס רכישה בהוראת שעה מיום 1.8.2013עד ליום 31.12.2014 דירה יחידה 1,470,560 עד 1,744,270 1,470,560 4,500,000 1,744,270 15,000,000 4,500,000 15,000,000 מעל דירה נוספת 0% 3.5% 5% 8% 10% 1,089,350 עד 3,268,040 1,089,350 4,500,000 3,268,040 15,000,000 4,500,000 15,000,000 מעל 5% 6% 7% 8% 10% שיעור מס רכישה בנדל"ן רגיל הוגדל ל – ) 6%ללא מדרגות( למעט ,נדל"ן שיש לגביו תב"ע המתירה בניית דירת מגורים והתקבל היתר לבנייה בתוך 24חודש – 5% 3 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מס רכישה בתקופת הקבע החל מיום 1.1.2015 דירה נוספת דירה יחידה עד 1,470,560 1,470,560 1,744,270 0% 3.5% 1,744,270 4,500,000 מעל 4,500,000 15,000,000 15,000,000 5% 8% 10% עד 1,055,935 3.5% 1,055,935 4,500,000 4,500,000 15,000,000 5% 8% מעל 15,000,000 10% בדירה יחידה – אין שינוי במדרגות מס הרכישה בין תקופת הוראת השעה מיום 1.8.2013עד ליום 31.12.2014לבין תקופת הקבע החלה מיום 1.1.2015ואילך 4 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מס רכישה בהוראת השעה מיום 1.8.2013עד ליום 31.12.2014 מס רכישה בתקופת הקבע החל מיום 1.1.2015 דירה נוספת עד 1,089,350 3,268,040 4,500,000 מעל 1,089,350 3,268,040 4,500,000 15,000,000 15,000,000 דירה נוספת 5% 6% 7% 8% 10% עד 1,055,935 3.5% 1,055,935 4,500,000 5% 4,500,000 מעל 15,000,000 15,000,000 8% 10% 5 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס רכישה יחיד "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס הכנסה דירה יחידה – הוראת ביצוע 3/2013 לרבות: @ תושב חוץ הרוכש דירה יחידה ,שיהיה "עולה חדש" או "תושב חוזר ותיק" תוך 24חודש מיום הרכישה, @ המחזיק דירה נוספת בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997 @ המחזיק דירת מגורים נוספת שחלקו אינו עולה בה על 1/3 @ דירה חלופית שנרכשה לפי סעיף 49ה)א( 6 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מיסוי דירות מגורים לפני ואחרי תיקון 76 ס' 49ב) -(1לפני -פטור ממס שבח במכירת דירה בתנאי ש 4-שנים הקודמות למכירה ,לא נמכרה דירה בפטור ממס. 1.1.2014 אחרי-הוראת שעה מיום 1.1.14ועד ליום - 31.12.17 פטור נוסף לדירה נוספת עד 1.1.14ובלבד שנרכשו לפני 1.1.14ומיום זה ועד 31.12.17יוטל חיוב על ההפרש בשבח מיום 1.1.14ועד ליום המכירה. 31.12.2017 ס' 49ב)-(2לפני -פטור מלא :לדירה יחידה אם לא נמכרה במשך 18חודש שקדמו למכירה ,וב 4-השנים שקדמו למכירה לא הייתה לו יותר מדירת מגורים אחת ,בעת ובעונה אחת-. אחרי -בוטלה מגבלת 4השנים +נוספה מגבלת 18חודש מאז השלמתה כדירה ס' 49ב)-(5פטור מוריש-נשאר ללא שינוי המוכר קיבל בירושה בתנאים) :א( המוכר הוא בן זוג של המוריש, צאצא או בן זוג צאצא המוריש) .ב( לפני פטירתו היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד) .ג( אם המוריש חיוב במס שבח לפי תקופות באופן ליניארי היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה ,היה פטור ממס בגין המכירה. 31.3.61 31.12.12 7.11.01 1.1.14 מס 25% <- 20% שולי20% <- לפני היסטורי אחרי רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il עד 1.1.14 פטור ממס מיום 25% 1.1.14 7 שיעורי מס השבח מיום 1.1.2014 המוכר/הנכס הנמכר שיעור מס השבח חבר בני אדם: שיעור מס חברות על השבח הריאלי יחיד )לרבות-חברה משפחתית(: דירה יחידה )כהגדרתה בחוק( פטור מוחלט ממס מכירת "דירת מגורים מזכה" שאינה "דירה יחידה" של המוכר פטור ממסשבח עד 31.12.13 שבח ריאלי מיום 25% - 1.1.14 "זכות אחרת" במקרקעין שבח ריאלי עד – 6.11.2001מס שולי שבח ריאלי עד 20% -31.12.2011 שבח ריאלי מיום 25% - 1.1.2012 פעולה באיגוד מקרקעין ע"י "בעל מניות מהותי" )(+10% שבח ריאלי עד – 6.11.2001מס שולי שבח ריאלי עד 20% - 31.12.2011 שבח ריאלי מיום 30% – 1.1.2012 חילוף 2דירות באחת )49ה( ומכירת "זכויות בנייה" צמודות לדירה מזכה )49ז( עד שווי הדירה והתקרות – שיעור מס של "דירת מגורים מזכה" יתרה עודפת – שיעור מס של "זכות אחרת" 8 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מיום - 1.1.2014מיסוי כל דירת מגורים שאינה היחידה בבעלות המוכר * הותרת הפטור רק למוכר שהוא בעל דירה אחת יחידה * כל דירה אחרת תחויב במס שבח ) (25%בגין התקופה היחסית מיום 1.1.2014ואילך )למעט חריגים(. * זהירות :מכיוון והחישוב נעשה לפי תקופות, דירות שערכן עלה בשנים קודמות ולא צפוי לעלות בשנים הבאות ,יחויבו במס שבח בגין ההשבחה שכבר הייתה בשנים קודמות. * בעלים של שתי דירות ויותר – חייב לבדוק בחלון ההזדמנויות עד ליום ) 31.12.2013תחילת הרפורמה( – איך לתכנן את סדר המכירות של הדירות לעתיד) .כל דירה לפי חבות מס השבח הצפויה לה(. 9 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מכירה בתקופת המעבר מיום 1.1.2014עד ליום 31.12.2017 דירה יחידה ס' 49ב)(2 פטור מלא ממס שבח ככל שעברו 18חודש מיום השלמתה כדירת מגורים ולא מכר ב18 - חודש שקדמו למכירה דירה יחידה אחרת. למעט ,דירה נוספת שהבעלות בה אינה עולה על 1/3 דירה נוספת דירה יחידה שהיא דירת יוקרה פטור ממס שבח עד 1.1.2014 במכר 2דירות )למעט לקרוב(, בתנאי –שלפחות בגין אחת מהן עברו 4שנים ממכירת דירה קודמת בפטור. חלק השבח היחסי מיום 1.1.2014חייב במס דירה שלישית והלאה - חייבת במס שבח מלא חייבת במס שבח על שווי התמורה העולה על 4.5מיליון ,₪ בניכוי הניכויים היחסיים ! המס יחושב באופן יחסי רק על השבח שנצבר מיום 1.1.2014 ואילך 10 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מכירה מיום 1.1.2018ואילך דירה יחידה דירה נוספת פטור מלא ממס שבח - ככל שעברו 18חודש מיום שהושלמה כדירת מגורים ולא מכר ב 18 -חודש שקדמו למכירה דירה יחידה אחרת, למעט ,דירה נוספת שההחזקה בה אינה עולה על 1/3 פטור לשבח המיוחס לתקופה שעד , 1.1.2014 חייב במס בגין השבח היחסי מיום זה ואילך 11 דירה יחידה שהיא דירת יוקרה חייבת במס שבח על שווי התמורה העולה על 4.5מיליון ,₪ בניכוי הניכויים היחסיים ! המס יחושב באופן יחסי רק על השבח שנצבר מיום 1.1.2014ואילך רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il הגדרת "דירה יחידה" – לעניין מס שבח המוכר "יחיד" – והיא "דירת מגורים מזכה" המוכר "תושב ישראל" – כהגדרתו בפקודת מס הכנסה ,או "תושב חוץ" שהמציא אישור מרשות המס במדינת התושבות כי אין לו בה דירת מגורים. יש למוכר "דירה נוספת" אך מתקיימת "חזקת דירה יחידה" )49ג( .1נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב 18 -החודשים שקדמו למכירה. .2הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני .1.1.1997 .3חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על .1/3 היא דירה שהתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב))(5א( ו) -ב(. למוכר דירה בבעלות תאגיד שהמוכר מחזיק בו יותר מ49) 1/3 -ד( כפוף לתקופות הצינון בס' 49ו – לגבי דירות מתנה. 12 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מכירת שתי דירות כנגד דירה אחת 49ה דירה שנייה נותרה "דירה יחידה" לאחר מכירת הראשונה דירה ראשונה נמכרת "בחיוב מס זמני" כדירה נוספת דירה אחת חדשה במקומן שנרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה ושווייה שווה ¾ לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו למוכר 2דירות בלבד -אין דירות נוספות הדירה השנייה נמכרה בפטור ממס בתוך 12חודשים מיום מכירת הראשונה סכום השווי יחד עד - ₪ 1,986,000פטור ממס שבח סכום השווי יחד עד - ₪ 3,303,000פטור יחסי על ההפרש השבח העודף על התקרה חייב במס ליניארי מלא כ"-זכות אחרת במקרקעין" 13 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il כדאיות משקיע לרכוש דירה לפני השלמתה )או אחרי הריסתה החלקית( רכישת דירה נוספת בתקופת המעבר עד 31.12.2014 דירה נוספת עד מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין מיום 1.8.2013 הוא – 6% )למעט ,חריג התב"ע וההיתר( נקודת האיזון 5,000,000 1,089,350 5% 1,089,350 3,268,040 6% 3,268,040 4,500,000 7% 4,500,000 15,000,000 8% מעל 15,000,000 10% מחושב לפי מדרגות 14 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רכישת דירה על שם הקרובים ואחרים מס רכישה חל על התא המשפחתי )בני זוג וילדים עד גיל (18 בכפוף להלכת פלם, )ע"א ( 6369/95 ראו הוראת ביצוע 5/2011 ברכישה על שם אחרים, קיימים סיכוני קניין וסיכונים משפטיים אך לא מדובר באי חוקיות בהכרח פס"ד גריל ,עמ"ה 363/02 כפוף למגבלות תקופות צינון ובתקופת המעבר לא יינתן פטור ממס שבח במכירה לקרובים 15 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il כדאיות משקיע למכור דירות לפני רכישה של דירה שתהיה יחידה מכירת דירה בפטור 49ב)(1 עד 31.12.2013 תמנע אפשרות של ניצול שני פטורים בתקופת המעבר, עד חלוף 4שנים ממועד המכר הנוכחי מכירת שתי דירות בתקופת המעבר אינה פוגעת במכירת כל כמות הדירות )בפטור יחסי עד יום (1.1.2014 מיום 1.1.2018 מכירת דירה בפטור 49ב)(2 בכל תקופה לא מונעת ניצול שני הפטורים בתקופת המעבר כדאי למכור דירה נוספת זולה ללא פטור עד 31.12.2013 כדי להישאר עם דירה יחידה זהירות במכירת דירה שנרכשה מקבלן ! יש להמתין 18חודשים מגמר הדירה -כדי לקבל פטור 16 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il כדאיות לרכוש דירה לחברה ברכישת דירה נוספת משולם מס רכישה ומס שבח זהים ע"י יחיד וע"י חברה מכר דירת יוקרה )יחידה( תהיה חייבת במס שבח פטור ממע"מ !? יחיד המחזיק דירה באמצעות איגוד בשליטתו ) 33.3%ומעלה( – נחשב כמחזיק דירה נוספת לעניין מס שבח 17 ברכישה מהחברה שבשליטתו, אין צורך במשיכת דיבידנדים )(32%-30% כדאי לבדוק מצב משיכות החובה בספרי החברה, לעומת הסיכון בגילום המשיכות במס שולי או במס דיבידנדים מיסוי דמי השכירות אין פטור ואין 10%מס )כשהחברה אינה משפחתית( אך בדרך כלל יש הפסד רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רכישת דירה לתושב חוץ באמצעות תושב ישראל? )כשהם קרובי משפחה( תושב חוץ משלם יותר ,אלא אם יביא אישור משלטונות המס במדינתו כי אין לו דירת מגורים )ס' 49א)א(( זהירות ! אין מניעה שתהיה לו דירת מגורים במדינות אחרות שאינן מדינת התושבות בגלל זהות ההגדרות עם פקודת מס הכנסה "תושב ישראל" חייב במס על הכנסותיו מחו"ל ! 18 העברת מתנה לתושב ישראל ,כדי שהוא יקנה את הדירה )כפוף לתקופות צינון וסכנות משפטיות( רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מס שבח במכירת דירה ללא ניצול הפטור כלל כדאי למכור דירות זולות בחיוב מס, כדי להישאר עם דירה יחידה יקרה – לניצול הפטור ממס )נכון עד 4.5מיליון (₪ 19 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מכירה מהירה של דירות שצברו השבחה גבוהה בשנים קודמות היות ושיטת החישוב תטיל מס על שבח שנצמח בשנים קודמות כאשר לא צפויה השבחה דומה בשנים הבאות, כדאי למכור דירות שצברו שבח גבוה 20 20 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il תשלום מס שולי במקום מס שבח – כאשר מדובר בעסק )טוב לנכה( יחיד הזכאי לפטור ממס )כגון :נכה – ((5)9כדאי שיצהיר כי רכישת הדירות הנוספות ומכירתן הן עיסוקו = יגיעה אישית הפטורה ממס הכנסה עד התקרה ) ₪ 602,400לשנה( 21 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il חברה משפחתית שבח מקרקעין הוכלל בהכנסה חייבת של חברה משפחתית מס שבח חברה ב26.5% 2014- 32% מס דיבידנדים 50% מס כולל כדאי לשקול הגשת בקשה להיחשב כחברה משפחתית עד ליום ,30.11.2013או תוך 3חודשים מהתאגדות החברה. מס כיחיד או כחברה משפחתית )פס"ד ו"ע 1346/08תל און אחזקות ופיתוח 1990בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין( הפרש חיסכון המס 22 25% 25% רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il חברה בית חברה שכל נכסיה והכנסותיה הם מבניינים – יחול מס שבח סופי לפי המס החל על יחיד בעלי החברה. )ס' 64לפמ"ה( מס שבח חברה ב26.5% 2014- 32% מס דיבידנדים 50% מס כולל מס כיחיד 25% או כחברה משפחתית הפרש המס 25% 23 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il מעתה" -שומה עצמית" גם במכר דירת מגורים נוספת או במכר דירה שערכה מעל 4.5מיליון ש"ח כדאי להקפיד על איסוף אסמכתאות להוצאות הרכישה, ההשבחות ,המימון, הערכות שמאות 24 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il הרפורמה במיסוי דירות מגורים על ציר הזמן מצב נוכחי 1.8.2013 הוראות הקבע 1.1.2018 ואילך יום המעבר 1.1.2014 25 רמי אריה עו"ד רו"ח מיסים ועסקים בע"מ www.ralc.co.il רמי אריה עו"ד רו"ח דוא"ל[email protected] : הרשמו לאתר מיסים ועסקים www.ralc.co.il
© Copyright 2024