‫מידע‬ ‫לרוכש‬ ‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬ ‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬ ‫מצוקת‬ ‫הדיור‬ ‫במגזר החרדי‬ ‫המגזר החרדי הינו המגזר היהודי שקצב הגדילה שלו הוא הגבוה ביותר בישראל‪ ,‬כיום‬ ‫הוא מונה מעל מליון נפש כ"י ‪ -‬כ‪ 12.5%-‬מאוכלוסיית ישראל‪ ,‬כאשר אחת מכל ‪ 4‬לידות‬ ‫היא לידה במגזר החרדי‪.‬‬ ‫‪ 79%‬מהמגזר גרים בדירה משל עצמם‪ .‬מציאות זו נוצרת מתוך בחירה מובנית ומובנת‪,‬‬ ‫בחירה המתאימה לאורח החיים בו אנו עושים הכל‪ ,‬בכדי שכל זוג שנישא יזכה לדירה‬ ‫משלו‪ ,‬מצב שיאפשר לבעל להקדיש את מיטב שנותיו ללימוד תורה‪ ,‬ללא דאגות כלכליות‬ ‫מטרידות‪ .‬הוצאה של שכירות דירה נתפסת כמיותרת‪ ,‬מעמיסה הוצאה חודשית קבועה‬ ‫על התקציב המשפחתי המצומק‪ ,‬ובעצם יורדת לטמיון בכל חודש מחדש‪.‬‬ ‫תשעת אלפים זוגות חדשים נישאים במגזר החרדי מידי שנה‪ .‬לא קשה להבין בפני איזה‬ ‫מחסור אמיתי של דירות אנו ניצבים‪ .‬ע"פ גיאוקרטוגרפיה‪ ,‬מוגדרת מצוקת הדיור במגזר‬ ‫החרדי כפצצת זמן‪ ,‬המחייבת פתרון מיידי של לפחות כ‪ 4,000-‬יחידות דיור חדשות‬ ‫בשנה ועוד ‪ 2,500‬יחידות דיור יד שניה – סך הכל ‪ 6,500‬יחידות דיור לשנה‪ .‬כולנו יודעים‬ ‫שלא בונים בשנה את סך יחידות הדיור הללו‪ .‬לפחות לא בעשור האחרון‪.‬‬ ‫יש לזכור‪ ,‬שככל שהביקוש גובר וההיצע עומד במקומו המחיר עולה – והשמים הם‬ ‫הגבול‪ .‬על מחירי הדירות של לפני עשר שנים‪ ,‬נותר רק להתרפק בגעגועים‪ .‬אז נמכרו‬ ‫במודיעין עילית דירות ב‪...₪ 350,000-‬‬ ‫זאת ועוד‪ :‬בשונה מהמגזר הכללי‪ ,‬אצלנו קשה למצוא דירת יד שניה‪ ,‬בשל שיעורי‬ ‫התחלופה הנמוכים של המשפחות‪ .‬עקב המגבלה הכלכלית‪ ,‬גם הגידול במשפחה אינו‬ ‫מביא מעבר תכוף מידי לדירות גדולות יותר‪ ,‬צפיפות המגורים גדולה יחסית‪ ,‬ומתוכה‬ ‫נולדים פתרונות יצירתיים כמו הרחבות חלקיות של דירות קיימות במידת האפשר‪ ,‬ניצול‬ ‫המרחב הדירתי לגובה ע"י הצבת מיטות ילדים בקומות‪ ,‬וכך גם שימוש פונקציונאלי בכל‬ ‫גומחה או מסדרון מזדמן כשטח אחסון‪.‬‬ ‫אט אט‪ ,‬הופך מבצע רכישת הדירה לכל ילד לבלתי אפשרי‪ .‬הורים כורעים תחת הנטל‪,‬‬ ‫רבנים נחלצים לתקן תקנות לצמצום הוצאות החתונה‪ ,‬ובקהילות מסויימות אף להגביל‬ ‫רכישת דירות בתוככי הערים הותיקות‪.‬‬ ‫כאשר יש חוסר‪ ,‬מוצאים לפתע פתרונות יצירתיים‪ .‬כך אנו עשויים לפגוש – ובמספרים‬ ‫מרשימים – משפחות הגרות בקומת המחסנים של הבניינים בירושלים ובני ברק‪ ,‬כך אנו‬ ‫ערים לפלישה לשכונות חילוניות‪ ,‬כמו 'פרדס כץ' הסמוכה לב"ב ו'נוה יעקב' הסמוכה‬ ‫לירושלים‪ ,‬והפיכתם ל"מתחרדות"‪ ,‬וכך אנו מכירים גם את אלו שפקחו עיניים והרימו‬ ‫ידיים‪ ,‬באמת כל הכבוד‪ ,‬זוגות צעירים המתרחקים לצפון או לדרום ומוצאים שם פתרונות‬ ‫דיור במחירים שפויים‪.‬‬ ‫ואחרי כל אלו‪ ,‬עדיין יש חוסר עצום ביחידות דיור לזוגות צעירים‪.‬‬ ‫וגם אם נניח שיש מספיק יחידות דיור לכולם‪ ,‬באים המחירים וטופחים על פנינו‪ .‬אם‬ ‫נדבר על ממוצע של שבעה ילדים למשפחה‪ ,‬כאשר דירה ממוצעת עולה מעל מליון ‪,₪‬‬ ‫נגיע למקנה הפשוטה‪ :‬בתוך עשור או יותר‪ ,‬בו הם מחתנים את ילדיהם‪ ,‬נדרשים ההורים‬ ‫להמציא כ‪ 3.5-‬מלש"ח‪ .‬סכום שאינו ריאלי‪ ,‬כאשר משפחה ממוצעת במגזר מכניסה‬ ‫כ‪ ₪ 6,100-‬לחודש‪.‬‬ ‫אז מי משלם את זה? ההורים? הזוג הצעיר? ביחד?‬ ‫המספרים‪ :‬הזוגות הצעירים אכן משתתפים בעלות החזר‬ ‫למספרים ְ‬ ‫ניגש לעובדות‪ִ ,‬‬ ‫המשכנתא‪ 63% ,‬מהם משלמים את המשכנתא בעצמם‪ .‬אך עדיין על ההורים מוטל‬ ‫להביא את ‪ 37%‬הנותרים‪ .‬זוג חרדי ממוצע עומד בהחזר של ‪ ₪ 1,375‬לחודש‪.‬‬ ‫ע"פ נתוני גיאוקרטוגרפיה‪ ,‬היישוב המבוקש ביותר למגורים ע"י רוכשי דירות הוא‬ ‫ירושלים‪ ,‬כ‪ 40% -‬מאיתנו היו רוצים לגור בירושלים‪ .‬כ‪ 20% -‬נוספים ‪ -‬בבני ברק‪ .‬אולם‬ ‫אנו מסתפקים בלית ברירה ביישובים כמו אלעד‪ ,‬בית שמש‪ ,‬מודיעין עלית‪ ,‬ביתר עילית‪,‬‬ ‫פתח תקווה‪ ,‬ויישובים אחרים כגון אשדוד‪ ,‬חיפה‪ ,‬בת ים‪ ,‬ועוד‪.‬‬ ‫אז חזרנו לשאלה‪ ,‬מאיפה משפחה מגייסת בממוצע חצי מליון שקלים לכל חתונה של‬ ‫אחד הילדים?‬ ‫השאלה החשובה הזו נשאלת ללא ספק ע"י כל בעל משפחה‪ .‬העיתוי תלוי‪ ,‬כרגיל‪,‬‬ ‫בטיפוסים השונים‪ :‬הדאגן ישאל מוקדם יותר‪ ,‬וה"בעל‪-‬בטחון" לעומתו מאוחר יותר‪.‬‬ ‫אנשי המעשה מחפשים פתרונות מבעוד מועד‪ ,‬בבחינת "טוב אחרית דבר" כאשר יש‬ ‫מעשה "מראשיתו"‪.‬‬ ‫סוף מעשה במחשבה תחילה‪ ,‬ואכן רבים השכילו להבין‪ ,‬כי הזמן הנכון לשאול את השאלה‬ ‫הזו הוא הרבה קודם‪ ,‬ובעצם ברגע שהילד נולד‪ .‬ואכן אברכים רבים ובעלי משפחות‬ ‫פותחים תכנית חיסכון כזו או אחרת‪ ,‬אם באמצעות הבנק או באמצעות קרנות שונות‬ ‫המסייעות בבוא היום‪.‬‬ ‫הבעיה היא‪ ,‬שגם אם נחסוך לכל ילד מאות שקלים בכל חודש‪ ,‬בגיל ‪ 18‬יצטברו לו‬ ‫בחיסכון כמה עשרות אלפי שקלים‪ .‬איך‪ ,‬איך הופכים אותם למאות אלפי ‪?₪‬‬ ‫הפתרון‪-‬‬ ‫רכישת‬ ‫קרקעות‬ ‫לפני שניגש להצעת הפתרון שבאמתחתנו‪ ,‬כדאי שנבדוק מה הם האופציות‬ ‫העומדות לפנינו כיום‪ .‬כל זאת בהנחה שאיננו חפצים לשכן את הילדים בצפון או‬ ‫בדרום הרחוק‪ ,‬ואנחנו גם לא מעוניינים שהם ידורו "בינתיים" במחסן למטה‪ .‬אנחנו‬ ‫צריכים פתרון‪.‬‬ ‫פתרון שיעניק לילדים את האפשרות לגור בדירה סבירה‪ ,‬במרחק סביר מההורים‪.‬‬ ‫והכי חשוב במחיר שניתן לעמוד בו גם כשמחתנים את השלישי והרביעי‪.‬‬ ‫אז מה האפשרויות העומדות לרשותנו כהורים צעירים המתעתדים להשיא את‬ ‫ילדינו בכבוד?‬ ‫לשים את הכסף בבנק ולחסוך זה לא מספיק‪ .‬הריבית הבנקאית היא ריבית השמה‬ ‫את המשקיע ללעג בבוא היום‪ .‬האופציה השנייה היא להשקיע בבתי השקעות‪,‬‬ ‫שם ככל שאקח סיכון גבוה יותר התשואה יכולה להיות גבוהה יותר‪ ,‬אך מסוכנת‪.‬‬ ‫אני עלול לסכן את הקרן‪.‬‬ ‫גם אם לא סיכנתי מאוד את הקרן‪ ,‬והרווחתי ‪ 10%‬לשנה שזה נדיר מאד‪ ,‬עדיין זה‬ ‫לא מספיק‪ .‬כך לא נביא את המיליון לדירה‪.‬‬ ‫אופציה נוספת העומדת לרשותי היא לרכוש עבור הילדים דירות בפריפריה‪,‬‬ ‫שגם אם לא יגורו בהן ‪ -‬ישכירו אותן‪ .‬הבעיה היא שהענין לא ממש משתלם;‬ ‫דמי השכירות בפריפריה נמוכים מאד‪ ,‬ובכדי להגיע לסכום סביר לשכירות צריך‬ ‫להוסיף הרבה כסף בכל חודש מחדש‪.‬‬ ‫ישנו פתרון נוסף‪ ,‬לרכוש דירה שתהיה מוכנה בעוד כשנתיים במודיעין עילית‬ ‫או ביישובים מרוחקים יותר‪ ,‬במחיר של ‪ .₪ 600,000-750,000‬במהלך כזה אנו‬ ‫נדרשים להביא הון אישי של כ‪ ,₪ 300,000-‬כתנאי לקבלת משכנתא על היתרה‪.‬‬ ‫מדובר בסכום שלא כל משפחה מסוגלת לגייס בפרק זמן קצר‪.‬‬ ‫נתרפק לרגע על הנוסטלגיה הלא‪-‬רחוקה‪ :‬כולנו זוכרים את הסיפורים על הסבא‬ ‫והסבתא שהגיעו לארץ בקום המדינה‪ ,‬רכשו קרקעות במקומות שאז לא היו‬ ‫מיושבים‪ ,‬והשנים שחלפו עשו את שלהן ‪ -‬הקרקע הוסבה למגורים והכניסה הון‬ ‫למשפחה‪ ,‬הון שבעזרתו הם חיתנו את הילדים ונתנו דירה לכל אחד‪.‬‬ ‫אז נכון שאלו הם "סיפורי סבתא" שהיו ואינם‪ ,‬נכון שהיום לא ניתן לשחזר את‬ ‫ההצלחה‪ ,‬וההזדמנויות דאז כבר לא זמינות כיום‪ .‬אך לעיתים ישנן הזדמנויות‬ ‫מעין אלו‪ ,‬והכוונה להזדמנויות לרכישת קרקעות חקלאיות המתוכננות להפשרה‬ ‫בשנים הקרובות‪ .‬קרקעות אלו נמכרות במחיר רחוק מקרקע המיועדת לבנייה‪.‬‬ ‫הן הרבה יותר זולות‪ ,‬והרוכשים שרכשו במקומות הנכונים נהנים בתוך שנים‬ ‫ספורות מהשלשת ההשקעה ועליית ערך הקרקע פי ‪ 3‬לפחות‪.‬‬ ‫חכם עיניו בראשו‬ ‫אדם חכם היודע לקרוא את המפה כמה שנים לפני שמגיעים חתונות הילדים בזה‬ ‫אחר זה בעז"ה‪ ,‬מחפש את הפתרון כבר אז‪.‬‬ ‫חברת "אפיקים רוזנטלר" מציעה פתרון להורים‪ .‬פתרון אשר יביא בשורה אמיתית‬ ‫לכל מי שצריך להתחיל לחתן את ילדיו בעוד מס' שנים‪ .‬רכישת קרקעות חקלאיות‬ ‫בגבעת זאב המתוכננות להפשרה בעוד כשלש שנים‪ .‬המשמעות היא שמי שרוכש‬ ‫כיום קרקע שעדיין מוגדרת כקרקע חקלאית סיכויו גבוה לשלש את כספו בתוך‬ ‫מס' שנים‪.‬‬ ‫רוכשים היום את הקרקע‪ ,‬הקרקע נרשמת על שמכם בטאבו‪ .‬שימו לב‪ :‬מדובר‬ ‫בקרקע שעל פי הערכות מומחים המתמחים באזור‪ ,‬גדולים סיכוייה שתופשר‬ ‫בעוד כשלש שנים‪ .‬ההערכה שלנו היא שהתהליך יסתיים בתוך הזמן הזה‪ ,‬לאחר‬ ‫מכן יוגשו תכניות ותחל בנייה‪ .‬בשלב הזה לרוב שווי הקרקע הוא פי ‪.3‬‬ ‫או אז‪ ,‬ניתן לעשות אחד מהשנים‪ :‬למכור את הקרקע וליהנות מעליית ערך של‬ ‫כ‪ 200-‬אחוזים‪ ,‬או לקחת ליווי לעלויות הבניה בפועל באותו חברת הניהול תדאג‬ ‫להעמיד לרשותכם וכך להישאר עם דירה בכ‪ 40%-‬פחות ממחיר השוק‪.‬‬ ‫לדוגמא‪ :‬בקרקעות המתוכננות ב"מדורגי הגבעה"‪ ,‬הקרקע עולה היום ‪,₪ 125,000‬‬ ‫כאשר שוויה לאחר ההפשרה עולה ל‪ .₪ 450,000-‬לאחר בניית דירה‪ ,‬כפי התכנית‬ ‫שלהלן‪ ,‬ערכה יעמוד על כ‪ 1.4-‬מליון ‪.₪‬‬ ‫מהי הפשרת‬ ‫קרקע‬ ‫חקלאית‬ ‫"קרקע חקלאית" היא קרקע שניתן להשתמש בה לצורכי חקלאות בלבד‪ .‬בשל‬ ‫מגבלה זו מחיר קרקע חקלאית נמוך משמעותית ביחס למחיר קרקע לבנייה‪.‬‬ ‫הפשרת קרקע חקלאית היא שם כולל להליך בו משנים ייעוד של קרקע חקלאית‬ ‫לקרקע לבנייה‪ .‬מטבע הדברים‪ ,‬רכישת קרקע חלקאית עשויה להניב רווחים נאים‬ ‫ככל שייעוד הקרקע יהפוך לקרקע לבנייה‪.‬‬ ‫סוד גלוי הוא‪ ,‬שבכל הנוגע להליכי הפשרת קרקעות נפל דבר במדינת ישראל‪.‬‬ ‫המחאה החברתית‪ ,‬וועדת טרכטנברג והחלטות הממשלה החדשה הניעו גלגלי‬ ‫בירוקרטיה שהיו תקועים במשך עשרות שנים והחלו בהאצת התהליכים‪.‬‬ ‫ניתן לראות בבירור‪ ,‬כי כיום האינטרס הלאומי ואינטרס בנק ישראל הכלכלי‬ ‫קיצרו ‪ -‬ועדיין עובדים קשה לקצר ‪ -‬את התהליכים ולאשר הפשרה מאסיבית של‬ ‫קרקעות חקלאיים לטובת קרקעות למגורים‪.‬‬ ‫כמובן שהקרקעות הראשונות שיופשרו הן אותן קרקעות שכבר נעשתה לגביהם‬ ‫עבודה ברמה המקומית‪ ,‬ואף הובעה הסכמה עקרונית של הוועדה המקומית‬ ‫והמחוזית‪.‬‬ ‫כ‪ 93%-‬מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה‪ ,‬קרן קיימת לישראל ורשות‬ ‫הפיתוח‪ .‬יתרת הקרקעות הן קרקעות בבעלות פרטית שמרביתן מצויות במרכז‬ ‫הארץ‪ .‬ניהול הקרקעות עבור המדינה מתבצע על ידי מנהל מקרקעי ישראל‪.‬‬ ‫ההבדל העיקרי והמהותי בין רכישת קרקעות מאדם פרטי לבין רכישת קרקע‬ ‫השייכת למנהל הוא בצורך לקבלת הסכמתו של מנהל מקרקעי ישראל לרכישת‬ ‫הקרקע‪ .‬ברכישה מגורם פרטי קושי זה אינו קיים‪.‬‬ ‫הליך הפשרת קרקע חקלאית‬ ‫ההחלטה האם לשנות ייעוד של קרקע חקלאית תלויה בגופים שונים של משרד‬ ‫הפנים הפועלים ברמה מקומית‪ ,‬מחוזית וארצית‪ .‬המבקשים מכינים תב"ע (תכנית‬ ‫בניין עיר) המהווה תכנית מתאר מדויקת של חלוקת השטחים ומגישים אותה לאישור‪.‬‬ ‫הרמה המקומית ‪ -‬ועדה מקומית לתכנון ובניה בוחנת את ההיבטים המקומיים‪.‬‬ ‫חבריה הם נבחרי הציבור המקומי (חברי מועצת העיר) ואנשי מקצוע בתחומים‬ ‫כמו אדריכלות‪ ,‬הנדסה ותכנון‪ .‬אגפים מקצועיים של הרשות המקומית נוטלים‬ ‫גם הם חלק חשוב בדיוני הועדה‪ .‬ועדה מקומית מוסמכת להחליט האם לקבל או‬ ‫לדחות תוכנית לשינוי ייעוד קרקע‪.‬‬ ‫הרמה המחוזית – לאחר אישור הוועדה המקומית‪ ,‬מופקדת התכנית לאישור הועדה‬ ‫המחוזית לתכנון ובנייה‪ .‬ועדה זו מורכבת מנציגי הממשלה‪ ,‬הרשויות המקומיות‬ ‫ואנשי מקצוע שונים‪ .‬ועדה מחוזית תאשר את התכנית שהופקדה רק אם היא‬ ‫עומדת בקריטריונים שנקבעו בתוכניות מתאר מחוזית וארצית‪.‬‬ ‫גבעת זאב‬ ‫היישוב‬ ‫"גבעת זאב" הוכר כיישוב בשנת ‪ ,1983‬והוא מונה כיום מעל ‪ 12,000‬תושבים‪ .‬ע"פ‬ ‫נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדירוג הכלכלי חברתי היישוב מדורג מעל‬ ‫לממוצע‪ ,‬וכן יכולת ההשתכרות‪.‬‬ ‫גבעת זאב עברה מהפך של ממש בעשור האחרון בכל הקשור לאופי היישוב‪.‬‬ ‫היישוב נבנה במקור על בסיס התנחלות‪ ,‬והיה מעורב בתושבים חילוניים ודתיים‪-‬‬ ‫לאומיים‪ .‬עקב הצפיפות בירושלים וחיפוש פתרונות קרובים לדיור ליד ההורים‪,‬‬ ‫החלו משפחות חרדיות לרכוש דירות בישוב‪.‬‬ ‫במקביל גבעת האיילות שינתה את ייעודה בשנת ‪ ,2001‬ומאז שווקה ונבנתה עבור‬ ‫המגזר החרדי‪ .‬כיום כבר גרות בשכונה‪ ,‬המוכרת לכולנו כ"רמת גבעת זאב"‪ ,‬מאות‬ ‫משפחות המנהלות חיי קהילה עשירים ומגוונים‪ ,‬במקום מס' בתי כנסת‪ ,‬חיידר‪ ,‬גני‬ ‫ילדים‪ ,‬כוללים ושירותי קהילה נרחבים‪.‬‬ ‫כל זאת ועוד‪ ,‬הביאו לשינוי ביישוב‪ .‬מאות משפחות חרדיות בתוככי היישוב‬ ‫ובשכונת רמת גבעת זאב הובילו לכך שקולם של החרדים נשמע במועצה‪ ,‬בקבלת‬ ‫החלטות‪ ,‬בהקמת מוסדות לימוד ובהתנהלות של גבעת זאב כיישוב‪.‬‬ ‫גבעת זאב נהנית מנוף עוצר נשימה‪ ,‬כזה שנראה כלקוח מהצפון הרחוק‪ .‬הרים‬ ‫מוריקים נצפים מכל חלון שנפתח בבית‪ .‬מרחבים עצומים ואוויר צח‪.‬‬ ‫בנוסף היא נהנית מקרבה לירושלים‪ ,‬כאשר כיום‪ ,‬לאחר שנפתח הכביש המתחבר‬ ‫לכביש ‪ ,443‬גבעת זאת מצויה מהצד השני במרחק דקות מהיישוב החרדי מודיעין‬ ‫עילית‪ .‬כל זאת ועוד מקנים ליישוב יתרון ברור למגורים ועליית מחירים מתמדת‪.‬‬ ‫גבעת זאב מייצרת‪ ,‬מעצם היותה יישוב קיים ומבוסס‪ ,‬מאות מקומות עבודה מידי‬ ‫שנה‪ .‬בשונה מערים חדשות‪ ,‬התושבים נהנים גם מהצעות לימודים ותעסוקה‬ ‫הזמינות ביישוב עצמו‪ ,‬וכמובן גם בירושלים הסמוכה‪.‬‬ ‫לא בכדי אפוא‪ ,‬משמשת גבעת זאב פתרון מגורים מצוין לזוגות צעירים במגזר‬ ‫החרדי כבר מספר שנים‪.‬‬ ‫"מדורגי‬ ‫הגבעה"‬ ‫"מדורגי הגבעה" – זהו שמה של השכונה החדשה המתוכננת לקום בחלק הדרום‪-‬‬ ‫מזרחי של הישוב גבעת זאב‪ ,‬כ‪ 5-‬דק' מרמות‪ .‬שכונה שבסיום התהליך מתוכננת‬ ‫להכיל ‪ 2,600‬יחידות דיור המוקצות כולן למגזר החרדי‪ .‬השכונה מתוכננת להיבנות‬ ‫כשכונת מדורגים על רכס ההר‪ ,‬ובמפרט טכני גבוה‪.‬‬ ‫• שכונה שתהנה מיתרונות היישוב גבעת זאב‪ ,‬מאפשרויות התעסוקה והשירותים‬ ‫המוניציפליים והצרכניים‪.‬‬ ‫• שכונה שתהנה מהקרבה לירושלים‪ ,‬להורים‪ ,‬למשפחה ולמקומות לימוד‬ ‫וקניות‪.‬‬ ‫• שכונה שתהנה מהקרבה לרמת גבעת זאב החרדית‪ ,‬ממוסדות הלימוד לילדים‪,‬‬ ‫מהשירותים הקהילתיים השונים ומקהילה רחבה‪.‬‬ ‫שכונת המדורגים "מדורגי הגבעה" המתוכננת להיבנות במקום תשווק למגזר‬ ‫החרדי‪ ,‬בבנייה עשירה בשטחי ציבור‪.‬‬ ‫אפיקים‪-‬רוזנטלר משווקים כיום קרקעות בשכונת מדורגי הגבעה‪ .‬השיווק החל‬ ‫בשיטה ייחודית בה משלמים בשלב הראשון רק על הקרקע‪ ,‬ובעוד מס' שנים‬ ‫כאשר תחל הבנייה יוכנס בנק מלווה שיעניק משכנתא על יתרת הסכום‪ .‬כך שההון‬ ‫העצמי הנדרש הוא רק מה שמשלמים כיום‪.‬‬ ‫כל הקרקעות ל‪ 2,600-‬יחידות הדיור שהוקצו לשכונת מדורגי הגבעה שייכים‬ ‫לאותם בעלים‪ ,‬זהו נתון חשוב שימנע בעתיד עיכובים מיותרים ואי הסכמות‪ .‬שלב‬ ‫א' יכיל כ‪ 150-‬יחידות דיור וישווק במחיר היכרות מיוחד לרוכשים הראשונים‪.‬‬ ‫הליווי המשפטי לפרויקט ע"י משרדו של עו"ד י‪ .‬ויינרוט משרד המתמחה בפרויקטים‬ ‫מסוג זה‪.‬‬ ‫שיווק הקרקעות במקום מספק פתרון מגורים נאה למעוניינים לחתן את הילדים‬ ‫בעוד מס' שנים ולדעת שהם יגורו קרוב‪ ,‬בדירה חדשה בסטנדרט גבוה‪ ,‬בדירה כזו‬ ‫שההורים יכולים לממן בקלות ולעמוד בתשלומים בכבוד‪ .‬הסכום ההתחלתי הוא‬ ‫נמוך ביותר (‪ )₪ 125,000‬ומגלם הזדמנות מצוינת להורים‪.‬‬ ‫במקביל ‪ -‬למחפשים השקעה מניבה‪ ,‬כזו שתאפשר להם בעוד מס' שנים להגדיל‬ ‫את ההון האישי ולחתן את הילדים בכבוד‪ ,‬רכישת קרקע בשכונת מדורגי הגבעה‬ ‫שתירשם על שמכם בטאבו היא התגלמות הכלל שאין עליו עוררין‪ ,‬כי ההשקעה‬ ‫המניבה ביותר טמונה בקרקע‪ .‬השקעה בקרקע הנכונה המתוכננת להפשרה‬ ‫מניבה בדרך כלל תשואה שנתית גבוהה מאד לאלו שממתינים עד סוף התהליך‪.‬‬ ‫למעוניינים לפרוש באמצע‪ ,‬תמיד ישנה אפשרות למכור את הקרקע באמצע‬ ‫התקופה לפי מחירי הקרקע שיהיו תקפים לאותה עת‪ ,‬כאשר ככל שהזמן עובר‬ ‫ערך הקרקע עולה ועולה‪.‬‬ ‫תרשים‬ ‫בכדי להבין טוב יותר את התהליך‪ ,‬אנו מצרפים תרשים זרימה של כל השלבים‬ ‫המתוכננים בפרוייקט מדורגי הגבעה‪ .‬אין בתיאור השלבים כל התחייבות להצלחת‬ ‫תהליך ההפשרה או הגדרת זמנים מחייבת‪ .‬פרק זה נועד בכדי להבין טוב יותר את‬ ‫התהליך‪.‬‬ ‫‪ 1‬הקרקע (גוש ‪ 6‬חלקה ‪ )291‬הינה בבעלות פרטית‪ .‬הקרקע בתחום השיפוט‬ ‫של המועצה המקומית גבעת זאב‪( ,‬ראה להלן עמוד ‪ ,14‬מכתב מהצבא)‬ ‫‪2‬‬ ‫בשלב א' ישווקו קרקעות מתוכננות ל‪ 150-‬יחידות דיור‪ ,‬העומדות על ‪10.7‬‬ ‫דונם מתוך ‪ 260‬דונם ומתוכננים להימכר במחיר הנמוך ביותר של ‪125,000‬‬ ‫שקל בלבד‪ .‬בשלב ב' המחירים אמורים לעלות‪.‬‬ ‫‪3‬‬ ‫הכנת התב"ע (תכנית בניין עיר) החלה לפני מס' חודשים והיא כוללת תכנית‬ ‫אדריכלית‪ ,‬יועצי תחבורה‪ ,‬תשתית‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב וכו'‪ .‬ההערכה היא‪ ,‬כי נותרו‬ ‫עד כ‪ 6-‬חודשי עבודה להשלמת התב"ע‪.‬‬ ‫‪ 4‬הגשת התב"ע לוועדה המקומית אשר נתנה את הסכמתה העקרונית לבנייה‬ ‫למגורים בשטח המדובר (ראה עמ' ‪ 15-16‬מכתב הוועדה)‬ ‫‪ 5‬לאחר אישור הוועדה המקומית ‪ -‬הגשת התב"ע למנהל האזרחי לקבלת‬ ‫אישור סופי‪ ,‬אשר נתן גם הוא את חוות דעתו בנוגע להפשרת הקרקעות‬ ‫בתנאים שהציב (ראה עמ' ‪ 18‬מכתב המנהל האזרחי)‪ .‬הערכת הזמן מהיום‬ ‫ועד לסיום שלב זה ‪ 3 -‬שנים‪.‬‬ ‫‪ 6‬עם אישור התב"ע ימונה שמאי לצורך הכנת טבלת איזון חלוקה המשקפת‬ ‫את אחוז ההשתתפות בחלקה של כל אחד מהמשתתפים‪.‬‬ ‫‪ 7‬הכנת והגשת תכניות בנייה לוועדה המקומית‪ ,‬לקראת היתרי בניה‪.‬‬ ‫‪ 8‬הוצאת מכרז לבנקים לשם קבלת ליווי בנקאי לקניה בתנאים הטובים ביותר‪.‬‬ ‫חברת הניהול של הפרויקט תפעל לגייס בנק מלווה שיממן את עלויות‬ ‫הבנייה לאחר בדיקה כי הקרקע נקייה משעבודים‪.‬‬ ‫‪ 9‬מכרז קבלנים ואיתור הקבלן שיבנה את הפרויקט‪.‬‬ ‫עלויות‬ ‫וכספים‬ ‫החלטנו שמעניין אותנו לרכוש קרקע‪ .‬השאלה החשובה ביותר היא כמה זה עולה‬ ‫לי? כמה אני בעצם מרוויח‪ ,‬ובכמה זמן?‬ ‫נניח שהיום הייתי מחפש דירה חדשה מוכנה למגורים בשטח של כ‪ 100-‬מ"ר‬ ‫בגבעת זאב‪ ,‬כמה היא היתה עולה לי?‬ ‫בדקנו זאת‪ .‬התשובה היא‪ .₪ 1,350.000 :‬בחישוב פשוט‪ ,‬זהו לפחות יהיה ערך‬ ‫הדירה בסיום התהליך‪ ,‬יתכן שאף יותר‪.‬‬ ‫עכשיו ניגש למרכיב השני‪ ,‬כמה מתוך זה אני באמת משלם?‬ ‫נתחיל מרכישת הקרקע – במימון עצמי‪:‬‬ ‫ההרשמה‬ ‫• קרקע בעת ‬ ‫‪₪ 10,000‬‬ ‫ה‬ ‫• קרקע בתוך ‪ 30‬יום במקביל לחתימת חוז ‬ ‫‪₪ 115,000‬‬ ‫מע"מ‬ ‫‬ ‫• ‪ 2%‬שכ"ט עו"ד ‪+‬‬ ‫‪₪ 2,950‬‬ ‫‬ ‫• רישום זכויות ‪ +‬אגרת רישום‬ ‫‪₪ 1,416‬‬ ‫• ‪ 5%‬מס רכישה‬ ‫‪₪ 6,250‬‬ ‫• טיפול בהליך הגשת התב"ע לאחר האישו ר‬ ‫‪₪ 30,000‬‬ ‫‬ ‫• השלמת שכר עורך דין‬ ‫‪₪ 14,750‬‬ ‫מע"מ‬ ‫‬ ‫סה"כ כולל‬ ‫‪₪ 179,866‬‬ ‫קרקע במצב כזה‪ ,‬לאחר אישור תב"ע‪ ,‬נמכרת כיום בגבעת זאב‬ ‫בכ‪.₪ 450,000-‬‬ :‫נעבור לבנייה – במימון בנקאי‬ ₪ 370,000 ‫נטו‬ ‫ מ"ר‬100 • ₪ 60,000 ‫הבניה‬ ‫• עלויות ניהול ופיקוח על‬ ₪ 70,000 ‫• עלויות פיתוח סביבתי‬ ₪ 90,000 = % 15 ‫• מרווח ביטחון מעל‬ ₪ 590,000 Échéancier pour Guivat Zeev juillet 2013 Prix de l’unité de terrain constructible : A l’inscription versement de : A la signature : dans les 30 jours Complément de paiement : Mass Réhicha : Droits d’enregistrement : Avocat du projet 2% + maam : Avocat maitre Hattab : Gage pour le terrain Isrproject en € soit : ‫בניה‬ ‫סה"כ עלויות‬ 125.000 ch 10.000 ch 115.000 ch 7.500 ch 1.416 ch 2.950 ch 2500 ch 290 ch 1500 € TTC Total : 139.656 ch + 1500 € ( si ch 4,8 cela fait 31.000€ ) 2 ans après à la délivrance du permis : Délivrance du permis : 30.000 ch Au Lancement de la construction Avocat du projet : Avocat maitre Hattab : Isrproject : A la remise des clefs : 14.750 Ch 10.000 ch 3.000 € 590.000 ch Total : 785.000 ch + 4.500 € .‫הערכת עלויות הבניה מבוססת על מחירי הבניה הממוצעים נכון להיום‬ ‫אפיקים‬ ‫רוזנטלר‬ ‫מי אנחנו?‬ ‫רוזנטלר נכסים ‪ -‬בבעלות יעקב רוזנטלר‪ ,‬משרד בני ברקי העוסק מזה כ‪ 30-‬שנה‬ ‫בשיווק ויזמות נדל"ן‪ ,‬אלפי משפחות בבני ברק ואזור המרכז זוכרים‪ ,‬את הדירה‬ ‫שלהם הם קנו דרך רוזנטלר‪ .‬כאשר הילדים גדלים ועומדים להינשא‪ ,‬ברור לכל‬ ‫המשפחה איפה רוכשים להם דירה‪ .‬רוזנטלר נכסים צבר במהלך השנים שם טוב‬ ‫בענף התיווך והנדל"ן והוא מוכר לכולם כגוף אמין ומקצועי‪.‬‬ ‫אפיקים נדל"ן ‪ -‬בבעלות נורית כהן ומוטי עוז‪ ,‬עוסק ביזמות בתחום הנדל"ן‪.‬‬ ‫אפיקים נדל"ן הינה חברה המשווקת בהצלחה מזה כ‪ 2-‬עשורים קרקעות‬ ‫חקלאיות שהופשרו לבנייה לצורך מגורים‪ .‬בנוסף לכך הם מתמחים בארגון‬ ‫קבוצות רכישה כדוגמת בן גמליאל בתל אביב ומבנים רבים לחידוש‪.‬‬ ‫ל‪ 2-‬החברות הצעות לעסקאות מניבות בתחום הנדל"ן בקפריסין‪ .‬כך נפגשו דרכיהם‪,‬‬ ‫ובדצמבר ‪ 2012‬נקשרו הצדדים בהסכם שותפות בו מיזגו את ‪ 2‬המשרדים למשרד‬ ‫אחד הממוקם ברחוב קוטלר ‪ 3‬בבני ברק‪ ,‬הנקרא "אפיקים‪-‬רוזנטלר" ומעצים את‬ ‫היכולות של ‪ 2‬החברות הן בתחום הייזום והן בתחום השיווק למגזר החרדי‪.‬‬ ‫אבא איפה אגור כשאגדל?‬ ‫ההזדמנות‬ ‫שאתה לא הולך לפספס‬ ‫בגבעת זאב‬ ‫יחידת קרקע בהליכי הפשרה מתקדמים‬ ‫‪125,000‬‬ ‫מחיר בלעדי לשלב א' בלבד‬ ‫אפיקים רוזנטלר‬ ‫נכסים והשקעות‬ ‫ליווי משפטי‬ ‫משרד עו"ד‬ ‫י‪ .‬וינרוט‬ ‫כי לא עוזבים את ירושלים‬