‫מידע‬
‫לרוכש‬
‫שלב ב'‬
‫‪1‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫‪2‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫מצוקת‬
‫הדיור‬
‫במגזר החרדי‬
‫‪ 79%‬מאוכלוסיית ישראל גרים בדירה משל עצמם‪ .‬מציאות זו נוצרת מתוך בחירה מובנית ומובנת‪ ,‬בחירה‬
‫המתאימה לאורח החיים בו אנו עושים הכל‪ ,‬בכדי שכל זוג שנישא יזכה לדירה משלו‪ ,‬מצב שיאפשר‬
‫למשפחה החדשה לגדול ולצמוח ללא דאגות כלכליות מטרידות‪ .‬הוצאה של שכירות דירה נתפסת‬
‫כמיותרת‪ ,‬מעמסה חודשית קבועה על התקציב המשפחתי המצומק‪ ,‬ובעצם מורידה לטמיון סכום הגון‬
‫בכל חודש מחדש‪.‬‬
‫יש לזכור‪ ,‬שככל שהביקוש גובר וההיצע עומד במקומו‪ ,‬המחיר עולה – והשמים הם הגבול‪ .‬על מחירי‬
‫הדירות של לפני עשר שנים‪ ,‬נותר רק להתרפק בגעגועים‪.‬‬
‫אז מי משלם את זה? ההורים? הזוג הצעיר? ביחד?‬
‫המספרים‪ :‬הזוגות הצעירים אכן משתתפים בעלות החזר המשכנתא‪63% ,‬‬
‫למספרים ְ‬
‫ניגש לעובדות‪ִ ,‬‬
‫מהם משלמים את המשכנתא בעצמם‪ .‬אך עדיין על ההורים מוטל להביא את ‪ 37%‬הנותרים‪.‬‬
‫סוף מעשה במחשבה תחילה‪ ,‬ואכן רבים השכילו להבין‪ ,‬כי הזמן הנכון לעשות חושבין‪ ,‬ויותר מכך‪ :‬לעשות‬
‫גם מעשה‪ ,‬הוא הרבה קודם‪ ,‬ובעצם ברגע שהילד נולד‪ .‬ואכן הורים רבים ובעלי משפחות פותחים תכנית‬
‫חיסכון כזו או אחרת‪ ,‬אם באמצעות הבנק או באמצעות קרנות שונות המסייעות בבוא היום‪.‬‬
‫הבעיה היא‪ ,‬שגם אם נחסוך לכל ילד מאות שקלים בכל חודש‪ ,‬בגיל ‪ 18‬יצטברו לו בחיסכון כמה עשרות‬
‫אלפי שקלים‪ .‬איך‪ ,‬איך הופכים אותם למאות אלפי ‪?₪‬‬
‫‪3‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫הפתרון‪-‬‬
‫רכישת‬
‫קרקעות‬
‫השוק מציע מגוון פתרונות לסוגיה חשובה זו‪ ,‬כאלו שיעניקו לילדים את האפשרות לגור בדירה‬
‫מתאימה‪ ,‬במרחק סביר מההורים ובמחיר שניתן לעמוד בו‪.‬‬
‫אז מה האפשרויות העומדות לרשותנו כהורים צעירים המתעתדים להשיא את ילדינו בכבוד?‬
‫לשים את הכסף בבנק ולחסוך זה לא מספיק‪ .‬הריבית הבנקאית היא ריבית השמה את המשקיע ללעג‬
‫בבוא היום‪ .‬האופציה השנייה היא להשקיע בבתי השקעות‪ ,‬שם ככל שאקח סיכון גבוה יותר התשואה‬
‫יכולה להיות גבוהה יותר‪ ,‬אך מסוכנת‪ .‬אני עלול לסכן את הקרן‪.‬‬
‫גם אם לא סיכנתי מאוד את הקרן‪ ,‬והרווחתי ‪ 10%‬לשנה שזה נדיר מאד‪ ,‬עדיין זה לא מספיק‪ .‬כך לא‬
‫נביא את המיליון לדירה‪.‬‬
‫אופציה נוספת העומדת לרשותי היא לרכוש עבור הילדים דירות בפריפריה‪ ,‬שגם אם לא יגורו בהן‬
‫ ישכירו אותן‪ .‬הבעיה היא שהענין לא ממש משתלם; דמי השכירות בפריפריה נמוכים מאד‪ ,‬ובכדי‬‫להגיע לסכום סביר לשכירות צריך להוסיף הרבה כסף בכל חודש מחדש‪.‬‬
‫ישנו פתרון נוסף‪ ,‬לרכוש דירה "על הנייר"‪ ,‬שתהיה מוכנה בעוד כשנתיים‪ ,‬במחיר של ‪600,000-‬‬
‫‪ .₪ 750,000‬במהלך כזה אנו נדרשים להביא הון אישי של כ‪ ,₪ 300,000-‬כתנאי לקבלת משכנתא על‬
‫היתרה‪ .‬מדובר בסכום שלא כל משפחה מסוגלת לגייס בפרק זמן קצר‪.‬‬
‫נתרפק לרגע על הנוסטלגיה הלא‪-‬רחוקה‪ :‬כולנו זוכרים את הסיפורים על הסבא והסבתא שהגיעו‬
‫לארץ בקום המדינה‪ ,‬רכשו קרקעות במקומות שאז לא היו מיושבים‪ ,‬והשנים שחלפו עשו את שלהן‬
‫ הקרקע הוסבה למגורים והכניסה הון למשפחה‪ ,‬הון שבעזרתו הם חיתנו את הילדים ונתנו דירה‬‫לכל אחד‪.‬‬
‫אז נכון שאלו הם "סיפורי סבתא" שהיו ואינם‪ ,‬נכון שהיום לא ניתן לשחזר את ההצלחה‪ ,‬וההזדמנויות‬
‫דאז כבר לא זמינות כיום‪ .‬אך לעיתים ישנן הזדמנויות מעין אלו‪ ,‬והכוונה להזדמנויות לרכישת קרקעות‬
‫חקלאיות המתוכננות להפשרה בשנים הקרובות‪ .‬קרקעות אלו נמכרות במחיר רחוק מקרקע‬
‫המיועדת לבנייה‪ .‬הן הרבה יותר זולות‪ ,‬והרוכשים שרכשו במקומות הנכונים נהנים בתוך שנים‬
‫ספורות מהשלשת ההשקעה ועליית ערך הקרקע פי ‪ 3‬לפחות‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫חכם עיניו בראשו‬
‫אדם חכם היודע לקרוא את המפה כמה שנים לפני שמגיעים חתונות הילדים בזה אחר זה בעז"ה‪ ,‬מחפש‬
‫את הפתרון כבר אז‪.‬‬
‫חברת "אפיקים רוזנטלר" מציעה פתרון להורים‪ :‬רכישת קרקעות חקלאיות בגבעת זאב המתוכננות‬
‫להפשרה בעוד כשלש שנים‪ .‬המשמעות היא שמי שרוכש כיום קרקע שעדיין מוגדרת כקרקע חקלאית‬
‫סיכויו גבוה לשלש את כספו בתוך מס' שנים‪.‬‬
‫רוכשים היום את הקרקע‪ ,‬הקרקע נרשמת על שמכם בטאבו‪ .‬שימו לב‪ :‬מדובר בקרקע שעל פי הערכות‬
‫מומחים המתמחים באזור‪ ,‬גדולים סיכוייה שתופשר בעוד כשלש שנים‪ .‬ההערכה שלנו היא שהתהליך‬
‫יסתיים בתוך הזמן הזה‪ ,‬לאחר מכן יוגשו תכניות ותחל בנייה‪ .‬בשלב הזה לרוב שווי הקרקע הוא פי ‪.3‬‬
‫או אז‪ ,‬ניתן לעשות אחד מהשנים‪ :‬למכור את הקרקע וליהנות מעליית ערך של מאות אחוזים‪ ,‬או לקחת‬
‫ליווי בנקאי לעלויות הבניה בפועל שחברת הניהול תדאג להעמיד לרשותכם וכך להישאר עם דירה בכ‪-‬‬
‫‪ 40%‬פחות ממחיר השוק‪.‬‬
‫לדוגמא‪ :‬בשלב ב' ב"מדורגי הגבעה"‪ ,‬הקרקע עולה היום ‪ ,₪ 140,000‬שווי השוק לקרקע רחוקה יותר ע"פ‬
‫הערכת שמאי עומדת כיום על ‪ ₪ 316,000‬ולאחר ההפשרה שווי הקרקע יעמוד על ‪ .₪ 552,000‬לאחר‬
‫בניית דירה‪ ,‬כפי התכנית שלהלן‪ ,‬ערכה יעמוד על כ‪ 1.4-‬מליון ‪ .₪‬הקרקעות של מדורגי הגבעה קרובים‬
‫יותר לישוב גבעת זאב ולכן יהנו מתהליך מואץ יותר ומשווי גבוה עוד יותר‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫מהי הפשרת‬
‫קרקע‬
‫חקלאית‬
‫"קרקע חקלאית" היא קרקע שניתן להשתמש בה לצורכי חקלאות בלבד‪ .‬בשל מגבלה זו מחיר קרקע‬
‫חקלאית נמוך משמעותית ביחס למחיר קרקע לבנייה‪ .‬הפשרת קרקע חקלאית היא שם כולל להליך בו‬
‫משנים ייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה‪ .‬מטבע הדברים‪ ,‬רכישת קרקע חקלאית עשויה להניב‬
‫רווחים נאים ככל שייעוד הקרקע יהפוך לקרקע לבנייה‪.‬‬
‫סוד גלוי הוא‪ ,‬שבכל הנוגע להליכי הפשרת קרקעות נפל דבר במדינת ישראל‪ .‬המחאה החברתית‪ ,‬ועדת‬
‫טרכטנברג והחלטות הממשלה החדשה הניעו גלגלי בירוקרטיה שהיו תקועים במשך עשרות שנים והחלו‬
‫בהאצת התהליכים‪.‬‬
‫ניתן לראות בבירור‪ ,‬כי כיום האינטרס הלאומי ואינטרס בנק ישראל קיצרו ‪ -‬ועדיין עובדים קשה לקצר‬
‫ את התהליכים ולאשר הפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות לטובת קרקעות למגורים‪.‬‬‫כמובן שהקרקעות הראשונות שיופשרו הן אותן קרקעות שכבר נעשתה לגביהם עבודה ברמה המקומית‪,‬‬
‫ואף הובעה הסכמה עקרונית של הוועדה המקומית והמחוזית‪.‬‬
‫כ‪ 93%-‬מהקרקעות בישראל נמצאות בבעלות המדינה‪ ,‬קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח‪ .‬יתרת‬
‫הקרקעות הן קרקעות בבעלות פרטית שמרביתן מצויות במרכז הארץ‪ .‬ניהול הקרקעות עבור המדינה‬
‫מתבצע על ידי מנהל מקרקעי ישראל‪ .‬ההבדל העיקרי והמהותי בין רכישת קרקעות מאדם פרטי לבין‬
‫רכישת קרקע השייכת למנהל הוא בצורך לקבלת הסכמתו של מנהל מקרקעי ישראל לרכישת הקרקע‪.‬‬
‫ברכישה מגורם פרטי קושי זה אינו קיים‪.‬‬
‫הפשרת קרקע חקלאית‬
‫הליך ה‬
‫ההחלטה האם לשנות ייעוד של קרקע חקלאית תלויה בגופים שונים של משרד הפנים הפועלים ברמה‬
‫מקומית‪ ,‬מחוזית וארצית‪ .‬המבקשים מכינים תב"ע )תכנית בניין עיר( המהווה תכנית מתאר מדויקת של‬
‫חלוקת השטחים ומגישים אותה לאישור‪.‬‬
‫הרמה המקומית ‪ -‬ועדה מקומית לתכנון ובניה בוחנת את ההיבטים המקומיים‪ .‬חבריה הם נבחרי הציבור‬
‫המקומי )חברי מועצת העיר( ואנשי מקצוע בתחומים כמו אדריכלות‪ ,‬הנדסה ותכנון‪ .‬אגפים מקצועיים‬
‫של הרשות המקומית נוטלים גם הם חלק חשוב בדיוני הועדה‪ .‬ועדה מקומית מוסמכת להחליט האם‬
‫לקבל או לדחות תוכנית לשינוי ייעוד קרקע‪.‬‬
‫הרמה המחוזית – לאחר אישור הוועדה המקומית‪ ,‬מופקדת התכנית לאישור הועדה המחוזית לתכנון‬
‫ובנייה‪ .‬ועדה זו מורכבת מנציגי הממשלה‪ ,‬הרשויות המקומיות ואנשי מקצוע שונים‪ .‬ועדה מחוזית תאשר‬
‫את התכנית שהופקדה רק אם היא עומדת בקריטריונים שנקבעו בתוכניות מתאר מחוזית וארצית‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫גבעת זאב‬
‫היישוב‬
‫ישוב גבעת זאב‪ ,‬הממוקם ‪ 4‬דקות נסיעה משכונת רמות‪ ,‬ניצב במרומי מעלה בית חורון‪ ,‬על הדרך‬
‫העתיקה לירושלים‪.‬‬
‫כקילומטר וחצי מדרום המועצה שוכן על פי המסורת קבר שמואל הנביא‪.‬‬
‫השטח נכלל בנחלת שבט בנימין והיה מאוכלס ביהודים עד לחורבן בית שני והמרד הגדול‪ .‬האזור מוזכר‬
‫כמה פעמים במקרא ובמורדות הצפוניים של הישוב התנהלו הקרבות המפורסמים בין היוונים למכבים‪.‬‬
‫עוד בשנת ‪ 1888‬נרכשו אדמות על ידי יהודים במקום ואף הוקמה התיישבות שננטשה לאחר מאורעות‬
‫‪.1924‬‬
‫בשנת ‪ 1977‬חודש הישוב היהודי במקום‪ .‬בשנת ‪ 1981‬החליטה ממשלת ישראל על הקמת ישוב עירוני‬
‫במקום‪ .‬ובסוף ‪ – 1983‬הישוב "גבעת זאב" הוכרז כמועצה מקומית‪.‬‬
‫בשנת ‪ 2013‬מתגוררים בישוב כ‪ 13,000-‬תושבים‪.‬‬
‫שטח השיפוט של המועצה המקומית גבעת זאב משתרע על שלוחה של במת ההר הצופה לכיוון מערב‪.‬‬
‫גובה ממוצע ‪ 770‬מ' מעל פני הים היישוב מאפשר נגישות קלה ומהירה למרכז הארץ עם חיים באקלים‬
‫הנוח של גב ההר‪.‬‬
‫השטח המוניציפאלי של גבעת זאב ‪ 43,000 -‬דונם‪.‬‬
‫ע"פ נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדירוג הכלכלי חברתי היישוב "גבעת זאב" מדורג מעל‬
‫לממוצע‪ ,‬וכן יכולת ההשתכרות‪.‬‬
‫גבעת זאב עברה מהפך של ממש בעשור האחרון בכל הקשור לאופי היישוב‪ .‬היישוב נבנה במקור על‬
‫בסיס התנחלות‪ ,‬והיה מעורב בתושבים חילוניים ודתיים‪-‬לאומיים‪ .‬עקב הצפיפות בירושלים וחיפוש‬
‫פתרונות קרובים לדיור ליד ההורים‪ ,‬החלו משפחות חרדיות לרכוש דירות בישוב‪.‬‬
‫במקביל גבעת האיילות שינתה את ייעודה בשנת ‪ ,2001‬ומאז שווקה ונבנתה עבור המגזר החרדי‪ .‬כיום‬
‫כבר גרות בשכונה‪ ,‬המוכרת לכולנו כ"רמת גבעת זאב"‪ ,‬מאות משפחות המנהלות חיי קהילה עשירים‬
‫ומגוונים‪ ,‬במקום מס' בתי כנסת‪ ,‬חיידר‪ ,‬גני ילדים‪ ,‬כוללים ושירותי קהילה נרחבים‪.‬‬
‫גבעת זאב נהנית מנוף עוצר נשימה‪ ,‬כזה שנראה כלקוח מהצפון הרחוק‪ .‬הרים מוריקים נצפים מכל חלון‬
‫שנפתח בבית‪ .‬מרחבים עצומים ואוויר צח‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫בנוסף היא נהנית מקרבה של ‪ 4‬ק"מ מירושלים‪ ,‬כאשר כיום‪ ,‬לאחר שנפתח הכביש המתחבר לכביש ‪,443‬‬
‫גבעת זאב מצויה מהצד השני במרחק ‪ 15‬דקות ממודיעין‪ .‬כל אלו מקנים ליישוב יתרון ברור למגורים‬
‫ועליית מחירים מתמדת‪.‬‬
‫גבעת זאב מייצרת‪ ,‬מעצם היותה יישוב קיים ומבוסס‪ ,‬מאות מקומות עבודה מידי שנה‪ .‬בשונה מערים‬
‫חדשות‪ ,‬התושבים נהנים גם מהצעות לימודים ותעסוקה הזמינות ביישוב עצמו‪ ,‬וכמובן גם בירושלים‬
‫הסמוכה‪.‬‬
‫לא בכדי אפוא‪ ,‬משמשת גבעת זאב פתרון מגורים מצוין לזוגות צעירים כבר מספר שנים‪.‬‬
‫‪8‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫"מדורגי‬
‫הגבעה"‬
‫משרד השיכון הכין תוכנית אב‪ ,‬שעדיין לא קיבלה מעמד סטטוטורי‪ ,‬ליצירת רצף אורבני בין גבעת זאב‬
‫לירושלים‪.‬‬
‫במסגרת זו מעודד משרד השיכון את הבניה של יזמים פרטיים לבניה באדמת מדינה ובאדמות פרטיות‬
‫ישראליות בין אגן האיילות בצפון ועד לשכונת רמות בדרום‪.‬‬
‫בהתאם לתוכנית זו מרבית הבניה תהיה רוויה ותשאיר שטחים פתוחים על בסיס הקרקעות החקלאיות‬
‫המעובדות‪.‬‬
‫המועצה המקומית גבעת זאב מעודדת את קידום התוכניות מסביב לאזורים הבנויים היום‪ ,‬בכדי לעבות‬
‫את הישוב ולאפשר ביוזמה משותפת של מספר יזמים לקדם את מערכות הדרכים והתשתיות לשכונות‬
‫החדשות‪.‬‬
‫החלק הראשון ברצף הבנייה ‪" -‬מדורגי הגבעה"‪ ,‬זהו שמה של השכונה החדשה המתוכננת לקום בחלק‬
‫הדרום‪-‬מזרחי של הישוב גבעת זאב‪ ,‬כ‪ 5-‬דק' מרמות‪ .‬השכונה נמצאת באזור שבסיום התהליך עשוי‬
‫להכיל ‪ 2,600‬יחידות דיור‪ .‬השכונה מתוכננת להיבנות כשכונת מדורגים על רכס ההר‪ ,‬ובמפרט טכני גבוה‪.‬‬
‫• שכונה שתהנה מיתרונות היישוב גבעת זאב‪ ,‬מאפשרויות התעסוקה והשירותים המוניציפליים‬
‫והצרכניים‪.‬‬
‫• שכונה שתהנה מהקרבה לירושלים‪ ,‬להורים‪ ,‬למשפחה ולמקומות לימוד וקניות‪.‬‬
‫• שכונה שתהנה מהקרבה לרמת גבעת זאב החרדית‪ ,‬ממוסדות הלימוד לילדים‪ ,‬מהשירותים‬
‫הקהילתיים השונים ומקהילה רחבה‪.‬‬
‫שכונת המדורגים "מדורגי הגבעה" המתוכננת להיבנות במקום‪ ,‬תקצה שטחים רבים למטרות שטחי‬
‫ציבור‪.‬‬
‫אפיקים‪-‬רוזנטלר משווקים כיום קרקעות בשכונת מדורגי הגבעה‪ .‬השיווק החל בשיטה ייחודית בה‬
‫משלמים בשלב הראשון רק על הקרקע‪ ,‬ובעוד מס' שנים כאשר תחל הבנייה יוכנס בנק מלווה שיעניק‬
‫משכנתא על יתרת הסכום‪ .‬כך שההון העצמי הנדרש הוא רק מה שמשלמים כיום‪.‬‬
‫שיווק שלב א' הסתיים בהצלחה‪ ,‬וכעת יוצא לדרך שיווק שלב ב' שיכיל כ‪ 130 -‬יחידות קרקע וישווק‬
‫במחיר מיוחד‪ ,‬החל מ‪.₪ 140,000-‬‬
‫‪9‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫הליווי המשפטי לפרויקט ע"י משרדו של עו"ד ד"ר י‪ .‬וינרוט ושות'‪ ,‬משרד המתמחה בפרויקטים מסוג זה‪.‬‬
‫שיווק הקרקעות במקום מספק פתרון מגורים נאה למעוניינים לחתן את הילדים בעוד מס' שנים ולדעת‬
‫שהם יגורו קרוב‪ ,‬בדירה חדשה בסטנדרט גבוה‪ ,‬בדירה כזו שההורים יכולים לממן בקלות ולעמוד‬
‫בתשלומים בכבוד‪ .‬הסכום ההתחלתי הוא נמוך ביותר )‪ ( ₪ 140,000‬ומגלם הזדמנות מצוינת להורים‪.‬‬
‫במקביל ‪ -‬למחפשים השקעה מניבה‪ ,‬כזו שתאפשר להם בעוד מס' שנים להגדיל את ההון האישי במאות‬
‫אחוזים‪ ,‬רכישת קרקע בשכונת מדורגי הגבעה שתירשם על שמכם בטאבו היא התגלמות הכלל שאין‬
‫עליו עוררין‪ ,‬כי ההשקעה המניבה ביותר טמונה בקרקע‪ .‬השקעה בקרקע הנכונה המתוכננת להפשרה‬
‫מניבה בדרך כלל תשואה שנתית גבוהה מאד לאלו שממתינים עד סוף התהליך‪ .‬למעוניינים לפרוש‬
‫באמצע‪ ,‬תמיד ישנה אפשרות למכור את הקרקע באמצע התקופה לפי מחירי הקרקע שיהיו תקפים‬
‫לאותה עת‪ ,‬כאשר ככל שהזמן עובר ערך הקרקע עולה ועולה‪.‬‬
‫‪10‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫איך זה‬
‫עובד?‬
‫בכדי להבין טוב יותר את התהליך‪ ,‬אנו מצרפים תרשים זרימה של כל השלבים המתוכננים בפרוייקט‬
‫מדורגי הגבעה‪ .‬אין בתיאור השלבים כל התחייבות להצלחת תהליך ההפשרה או הגדרת זמנים מחייבת‪.‬‬
‫פרק זה נועד בכדי להבין טוב יותר את התהליך‪.‬‬
‫הקרקע )גוש ‪ 6‬חלקה ‪ (204‬הינה בבעלות פרטית‪ .‬הקרקע בתחום השיפוט של המועצה המקומית‬
‫גבעת זאב‪) ,‬ראה להלן עמוד ‪ ,16‬מכתב מנהל אזרחי איו"ש(‪.‬‬
‫החלקה נמצאת בצד הדרומי של השכונה הדרומית של גבעת זאב‪ ,‬ברצף לשכונה קיימת‪.‬‬
‫החלקה הינה קרקע פרטית שנרכשה ונרשמה על שם ישראלים‪.‬‬
‫החלקה נמצאת בתחום השיפוט והתכנון של מועצה מקומית גבעת זאב‪.‬‬
‫החלקה גובלת עם תוכנית מפורטת ‪ 220/4/5‬שפורסמה לתוקף‪.‬‬
‫הגישה לחלקה כיום הינה באמצעות דרך עפר קיימת – בעתיד מתוכנן כביש עורקי ‪ 106‬של הישוב‬
‫שיגיע לחלקה‪.‬‬
‫מועצה מקומית גבעת זאב תומכת בבניה רוויה באזור זה‪.‬‬
‫בשלב ב' משווקים קרקעות מתוכננות לכ‪ 130-‬יחידות דיור‪ ,‬העומדות על ‪ 14.33‬דונם ומתוכננים להימכר‬
‫במחיר נמוך ביותר בסך של ‪ 140,000‬שקל בלבד‪ ,‬כאשר בשלב הבא המחירים אמורים לעלות‪.‬‬
‫הכנת התב"ע )תכנית בניין עיר( החלה לפני מס' חודשים והיא כוללת תכנית אדריכלית‪ ,‬יועצי תחבורה‪,‬‬
‫תשתית‪ ,‬חשמל‪ ,‬ביוב וכו'‪ .‬ההערכה היא‪ ,‬כי נותרו עד כ‪ 12-18 -‬חודשי עבודה להשלמת הכנת התב"ע‪.‬‬
‫הגשת התב"ע לוועדה המקומית‪ ,‬אשר נתנה את הסכמתה העקרונית לבנייה למגורים בשטח המדובר‬
‫)ראה עמ' ‪ 15‬מכתב הוועדה(‪.‬‬
‫לאחר אישור הוועדה המקומית ‪ -‬הגשת התב"ע למנהל האזרחי לקבלת אישור סופי‪ ,‬אשר נתן גם הוא‬
‫את חוות דעתו בנוגע להפשרת הקרקעות בתנאים שהציב‪ .‬הערכת הזמן מהיום ועד לסיום שלב זה ‪3 -‬‬
‫שנים‪.‬‬
‫הכנת והגשת תכניות בנייה לוועדה המקומית‪ ,‬לקראת היתרי בניה‪.‬‬
‫הוצאת מכרז לבנקים לשם קבלת ליווי בנקאי לקניה בתנאים הטובים ביותר‪ .‬חברת הניהול של הפרויקט‬
‫תפעל לגייס בנק מלווה שיממן את עלויות הבנייה לאחר בדיקה כי הקרקע נקייה משעבודים‪.‬‬
‫מכרז קבלנים ואיתור הקבלן שיבנה את הפרויקט‪.‬‬
‫‪11‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫‪12‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫שלב א'‬
‫שלב ב'‬
‫‪13‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫‪14‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫‪15‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫‪16‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫הערכת‬
‫סיכונים‬
‫ממשלות ישראל ראו את גבעת זאב כחלק מהמרחב המטרופוליני של ירושלים הקרוי עוטף ירושלים‪.‬‬
‫על פי החלטת הממשלה גבעת זאב מצויה בשטחי האינטרסים החיוניים של ישראל‪.‬‬
‫בהתאם להסכם הביניים עם הפלסטינים ‪ -‬גבעת זאב נמצאת בשטח "‪ "C‬בו כל הסמכויות נמצאות בידי‬
‫ישראל‪.‬‬
‫בסבבי המשא ומתן השונים )קמפ‪-‬דיוויד ‪ ,2000‬טבה ‪ ,2001‬אנאפוליס ‪ (2008‬עמדה ישראל על סיפוח‬
‫גבעת זאב ומרחבה לישראל כחלק מ"גושי ההתיישבות הישראלים"‪.‬‬
‫בהתאם לפרמטרים של הנשיא קלינטון )נוב' ‪ ,(2000‬לחזון הנשיא בוש )‪ (2001‬ולמכתב ההבנות עם‬
‫הנשיא בוש‪ ,‬הכירו האמריקאים בצורך להכללת גושי התיישבות ישראלית בצד הישראלי בכל הסכם‬
‫קבע עתידי‪.‬‬
‫על פי החוק הישראלי ‪ -‬גבעת זאב הינה ישוב ישראלי חוקי בשטח יהודה ושומרון‪.‬‬
‫על התושבים הישראלים חל החוק הישראלי במלואו‪ ,‬ובשאר הנושאים חלים צווים של המפקד הצבאי‬
‫המותאמים לחקיקה בישראל‪.‬‬
‫הישוב מתבסס על קרקעות מדינה וקרקעות פרטיות שנרכשו על ידי ישראלים ונרשמו כדין‪.‬‬
‫הישוב חולש על ציר אסטרטגי מרכזי לירושלים‪.‬‬
‫הישוב כלול במרחב "עוטף ירושלים" ובגושי ההתיישבות הישראלית‪.‬‬
‫על פי עמדות כל ממשלות ישראל תסופח גבעת זאב לירושלים בהסדר קבע עתידי‪.‬‬
‫לסיכום‪ ,‬רמת הסיכון המדיני להקמת פרויקט בניה בגבעת זאב נמוכה מאוד‪.‬‬
‫‪17‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫המחיר‬
:‫שלנו‬
Échéancier pour Guivat Zeev juillet 2013
Prix de l’unité de terrain constructible :
140.000 ch
A l’inscription versement de :
A la signature : dans les 30 jours
Complément de paiement :
Mass Réhicha :
Droits d’enregistrement :
Avocat du projet :
Avocat maitre Hattab:
Gage pour le terrain
Isrproject en € soit :
10.000 ch
130.000 ch
8.400 ch
1.652 ch
3.304 ch
2.500 ch
190 ch
1.800 € TTC
Total : 156.046 ch + 1.800 € ( si ch 4,8 cela fait 34.310€ )
2 ans après à la délivrance du permis :
Délivrance du permis :
Avocat du projet :
Avocat maitre Hattab :
Isrproject :
Au cours de la construction
Soit par échéancier :
Soit à la remise des clefs :
30.000 ch
13.924 Ch
12.000 ch
4.000 €
590.000 ch
590.000 ch
Soit au total Total : 840.000 ch
?‫מה הרווחנו‬
₪ 316,000 ‫ קרקע במצב כזה עומדת כיום על‬,‫על פי הערכת שמאי‬
.₪ 552,0
000 ‫ההפשרה שווי הקרקע יעמוד על‬
‫ולאחר ה‬
‫ כפי הת‬,‫בניית דירה‬
‫לאחר ב‬
.₪ ‫ מליון‬1.4-‫ ערכה יעמוד על כ‬,‫תכנית שלהלן‬
,‫אתם מוזמניים לסיור במקום‬
.‫מהאווירר‬
‫מהנוף ומ‬
‫תרשם מ‬
‫להת‬
18
‫ בני ברק‬,3 ‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר‬
[email protected] | 072-2555333 :‫ | פקס‬072-2555666 :‫טלפון‬
‫אפיקים‬
‫רוזנטלר‬
‫מי אנחנו?‬
‫רוזנטלר נכסים ‪ -‬בבעלות יעקב רוזנטלר‪ ,‬משרד בני ברקי העוסק מזה כ‪ 31-‬שנה בשיווק ויזמות נדל"ן‪,‬‬
‫אלפי משפחות בבני ברק ואזור המרכז זוכרים‪ ,‬את הדירה שלהם הם קנו דרך רוזנטלר‪ .‬כאשר הילדים‬
‫גדלים ועומדים להינשא‪ ,‬ברור לכל המשפחה איפה רוכשים להם דירה‪ .‬רוזנטלר נכסים צבר במהלך‬
‫השנים שם טוב בענף התיווך והנדל"ן והוא מוכר לכולם כגוף אמין ומקצועי‪.‬‬
‫אפיקים נדל"ן ‪ -‬בבעלות נורית כהן ומוטי עוז‪ ,‬עוסק ביזמות בתחום הנדל"ן‪ .‬אפיקים נדל"ן הינה חברה‬
‫המשווקת בהצלחה מזה כ‪ 2-‬עשורים קרקעות חקלאיות שהופשרו לבנייה לצורך מגורים‪ .‬בנוסף לכך הם‬
‫מתמחים בארגון קבוצות רכישה כדוגמת בן גמליאל בתל אביב ומבנים רבים לחידוש‪.‬‬
‫ל‪ 2-‬החברות הצעות לעסקאות מניבות בתחום הנדל"ן‪ .‬כך נפגשו דרכיהם‪ ,‬ובדצמבר ‪ 2012‬נקשרו‬
‫הצדדים בהסכם שותפות בו מיזגו את ‪ 2‬המשרדים למשרד אחד הממוקם ברחוב קוטלר ‪ 3‬בבני ברק‪,‬‬
‫הנקרא "אפיקים‪-‬רוזנטלר" ומעצים את היכולות של ‪ 2‬החברות הן בתחום הייזום והן בתחום השיווק‬
‫למגזר החרדי‪.‬‬
‫רוזנטלר אפיקים קמה על בסיס איתן של רמת שירות ומחוייבות ללקוחותיה המשמשת נר לרגליה מיום‬
‫הקמתה לפני כשלושים שנים‪ .‬מה שיצר לחברה נדלני"ת בבני ברק אמינות גבוהה וערך גבוה לכסף‪.‬‬
‫גם בבחירת משרד עורכי הדין המלווה את הפרויקט לא שקטנו על השמרים ובחרנו במשרד הטוב ביותר‬
‫בישראל – משרדו של עורך דין ויינרוט על אף העלות הגבוהה יחסית בכדי לתת ביטחון מלא ושקט‬
‫לרוכשים במהלך ליווי הפרויקט‪.‬‬
‫‪19‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪[email protected] | 072-2555333 :‬‬
‫אפיקים רוזנטלר נכסים והשקעות‬
‫רחוב קוטלר ‪ ,3‬בני ברק‬
‫טלפון‪ | 072-2555666 :‬פקס‪072-2555333 :‬‬
‫מייל‪[email protected] :‬‬