‫תל אביב ‪-‬יפו‬
‫לת ‪-‬כנון‬
‫ולבנריביההעיר‬
‫צפון מע‬
‫המקומי‪/‬ת‪3700‬‬
‫הועדהמתאר תא‬
‫תכנית‬
‫תכנית מתאר תא ‪3700 /‬‬
‫צפון מערב העיר‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫צוות התכנון‬
‫מתכנן ‪:‬‬
‫אדר' עופר קולקר‬
‫קולקר–קולקר‪-‬אפשטיין‬
‫מנהל פרויקט ‪ :‬אינג' ליאור דושניצקי – לינב‬
‫מינהל הנדסה – עיריית תל אביב‪-‬יפו‬
‫מתכנן תנועה ‪ :‬אינג' אורן צמיר – מ‪.‬ת‪.‬ן‬
‫מהנדס העיר ‪ :‬אדר' חזי ברקוביץ'‬
‫שמאי ‪ :‬אינג' שמואל פן‬
‫מהנדס העיר לשעבר ‪ :‬אדר' דני קייזר‬
‫כלכלה‪ :‬יעקב גדיש )ז"ל(‪ ,‬רן חקלאי‬
‫מנהל אגף תב"ע ‪ :‬אינג' אלדד מרחב‬
‫איכות סביבה ‪ :‬אלון פרלמן – "אנוש"‬
‫מח'תכנון צפון ‪ :‬אדר' פרנסין דוידי – מרכזת‬
‫בנייה ירוקה ‪ :‬אינג' רון לשם – א‪.‬ש‪.‬ל‬
‫טובה רמון‪ ,‬אדר' יואב רוביסה‬
‫אקוסטיקה ‪ :‬דר' אסנת ארנון – טופ אקוסטיקה‬
‫היח' לתכנון אסטרטגי ‪ :‬תמי גבריאלי‬
‫תשתיות ‪ :‬אינג' שאול גבירצמן – מלין‬
‫ממונה תשתיות ומקרקעין ‪ :‬טוביה שלום‬
‫דרכים ‪ :‬אינג' משה ליבוביץ' – ד‪.‬א‪.‬ל‬
‫תעופה ‪ :‬אדר' אורי דקל‬
‫חשמל ‪ :‬אינג' אהרון בר‪-‬דב‬
‫מודד ‪ :‬ברני גטניו ‪ -‬דטהמפ‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫תהליך התכנון‬
‫ת תכנוון‬
‫תית‬
‫תשתי‬
‫תכנוון ראשוני‬
‫קידום התכנית‬
‫הפקדת התכנית‬
‫‪2001‬‬
‫סמינר‬
‫פרופיל‬
‫‪S.W.O.T‬‬
‫מצב קיים‬
‫האזור‬
‫פרוגרמה‬
‫חזון‬
‫עקרונות‬
‫תכנון‬
‫חלופות‬
‫תכנון‬
‫חלופה‬
‫נבחרת‬
‫ועדה מקומית‬
‫מאי ‪2004‬‬
‫ועדה מחוזית‬
‫דיון להפקדה ועדה‬
‫מחוזית מרץ ‪2008‬‬
‫ולחו"ף‬
‫ולנת"ע‬
‫יולי ‪2004‬‬
‫ועדה מקצועית‬
‫ועדת היגוי‬
‫הפקדת התכנית‬
‫דיון בהתנגדויות‬
‫פרסום ‪77-78‬‬
‫צעדים קצרי טווח‬
‫אישור התכנית‬
‫הצגה לציבור הרחב‬
‫תכניות מתחמיות‬
‫מפורטות‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫"צפון מערב העיר" כנגזרת מרחבית‬
‫של "חזון העיר"‬
‫קו אסטרטגי מספר ‪- 1‬‬
‫מרכז כלכלי ותרבותי‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫מרכז כלכלי מטרופוליני וארצי‬
‫בירה תרבותית עם תרבות לכל‬
‫מרכז להשכלה גבוהה‬
‫קו אסטרטגי מספר ‪- 2‬‬
‫עיר לכל תושביה‬
‫קו אסטרטגי מספר ‪- 3‬‬
‫ממשל עם הפנים לאזרח‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫עירייה מוטת לקוח‬
‫שיתוף והשתתפות תושבים‬
‫עיר עצמאית‬
‫שיתוף פעולה מטרופוליני‬
‫קו אסטרטגי מספר ‪- 4‬‬
‫סביבה עירונית אטרקטיבית‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫•‬
‫בנייה מרקמית ובנייה לגובה‬
‫ערוב שימושים מושכל‬
‫מרחב ציבורי מפותח‬
‫חזרה לרחוב העירוני‬
‫עיר פתוחה לים‬
‫תחבורה בת‪-‬קיימא ורב אמצעית‬
‫שיפור איכות סביבה וקיימות‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מימוש מטרות עירוניות‬
‫יעד אוכלוסייה לעיר ת"א‪-‬יפו לשנת ‪:2025‬‬
‫‪ 420,000-450,000‬תושבים‬
‫‪ 100,000‬תושבים בתת‪-‬רובע צפון מערב‬
‫מערבית לנמיר‪ ,‬מתוכם כ‪ 30,000 -‬תושבים‬
‫בתכנית ‪.3700‬‬
‫חיזוק מרכזיותה של ת"א‪-‬יפו ע"י תוספת‬
‫פעילות כלכלית‪.‬‬
‫השלמת רצף עירוני בנוי – צפון‪-‬דרום‬
‫ומזרח‪-‬מערב‪.‬‬
‫פיתוח רצועת החוף ופארק חופי לציבור‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מטרות התכנית‬
‫פיתוח רובע עירוני חדש שיהווה המשך‬
‫והפעילות‬
‫המבנה‬
‫של‬
‫משלים‬
‫האורבנית התל‪-‬אביבית‪.‬‬
‫פיתוח עירוני בזיקה לסביבה החופית‪,‬‬
‫תוך שימור ערכי טבע ונוף ומצוק‬
‫הכורכר‪.‬‬
‫מתן מענה לצרכי התפתחות העיר‬
‫לשימושי קרקע מעורבים‪.‬‬
‫יצירת סביבה "בת קיימא" איכותית‬
‫וידידותית‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מטרות התכנית‬
‫אופק תכנוני המשלב את שטח שדה‬
‫דב עם פינויו כחלק מרצף עירוני‪,‬‬
‫ומאפשר יישום תכנית במערכת‬
‫אילוצים מורכבת‪.‬‬
‫תכנית מתאר חלקית כחלק מתכנית‬
‫מתאר כוללת לעיר‪.‬‬
‫חלוקת השטח ל‪ 5 -‬מתחמי תכנון‬
‫לתכניות מפורטות בסמכות הועדה‬
‫המקומית‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫רקע תכנוני‬
‫תכניות מתאר מאושרות‪:‬‬
‫‪7224‬‬
‫צפונית – ‪ , 1170‬דרומית ‪1111 -‬‬
‫רצועת הנופש ‪ /‬דרום גלילות רש‪800/‬‬
‫‪6621‬‬
‫‪6620‬‬
‫‪1111‬‬
‫סביבה קיימת ‪ :‬סי אנד סאן‪ ,‬מלון‬
‫קולוני‪ ,‬אזורי חן‪ ,‬מגדלי נאמן‪,‬‬
‫שכונת ג' החדשה‪ ,‬קאנטרי קלאב‬
‫ת"א‪ ,‬קריית החינוך‪.‬‬
‫‪6610‬‬
‫‪1170‬‬
‫ייעודי קרקע ‪ :‬מגורים‪ ,‬מלונאות‪,‬‬
‫ספורט ונופש‪ ,‬קריית חינוך‪ ,‬דרכים‪.‬‬
‫‪6609‬‬
‫‪6632‬‬
‫‪6896‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫הטמעת מגבלות בנייה הנובעות משדה דב ומשהב"ט‬
‫חתך גובה משתנה מדרום לצפון‪ ,‬לאור מגבלות‬
‫בטיחות טיסה‪ ,‬גובה אבסולוטי ‪ 58+‬מ'‪.‬‬
‫מגבלות שימושי קרקע מוסכם עם רת"א‬
‫)תח"ר(‪ ,‬קביעת מנגנון לאישור מגורים בתחום‬
‫תח"ר‪ ,‬הנחיות לבנייה אקוסטית‪.‬‬
‫תנאים לבנייה בגובה מעל‬
‫‪ 55+‬מ' – באישור משהב"ט‪.‬‬
‫שמירת אופציה לדרכי גישה‬
‫לאי‪-‬מלאכותי לשד"ת משלים‪.‬‬
‫‪58+‬‬
‫קו מגבלות הגובה‬
‫פני הקרקע הטבעיים‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫שלד עירוני‬
‫רשת רגולרית וברורה של רחובות‬
‫אורכיים עם ושדרות עירוניות ניצבות‪.‬‬
‫רציפות עירונית דרום ‪ -‬צפון‪.‬‬
‫השדרה התל אביבית‪ ,‬תוך ציון המפגש‬
‫עם הרחוב הראשי ע"י ככר עירונית‪,‬‬
‫ומרפסת אל הים במפגש עם הפארק‪.‬‬
‫בלוק עירוני "גדסי" הכולל בינוי בהיקף‬
‫המבנן ושטחים ציבוריים במרכזו‪.‬‬
‫שדרה עירונית וכיכר‬
‫הבלוק העירוני "הגדסי"‬
‫מרפסת לים‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫המרחב הפתוח‬
‫מרחב פתוח הירארכי‪ ,‬כאשר הפארק החופי‬
‫וחוף הים מהווים מרכיב מרכזי‪ ,‬ואליו מתנקזים‬
‫פארק עירוני לינארי ושש שדרות עירוניות‪.‬‬
‫במתחמי המגורים משולבים שצ"פים מקומיים‪.‬‬
‫רציפות מרחב הולכי הרגל ורוכבי האופניים‬
‫מזרחה מעל דרך נמיר לשטח דרום גלילות‪.‬‬
‫הוראות ברמה מפורטת לפיתוח המרחב‬
‫הציבורי הראשי מתוקף תכנית זו‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מגורים‬
‫‪ 9,245‬יח"ד רגילות בשטח ממוצע ‪ 120‬מ"ר‪.‬‬
‫אפשרות לחלוקת כ‪ 2,000 -‬יח"ד רגילות ליח"ד קטנות‪.‬‬
‫אזורי מגורים מעורבים עם מסחר‪ ,‬תעסוקה‪ ,‬מלונאות‪.‬‬
‫דיור בר‪-‬השגה בבעלות עירונית בהיקף‬
‫‪ 150‬יח"ד בשטח ממוצע ‪ 80‬מ"ר‪.‬‬
‫ייעודי קרקע אחרים‬
‫תעסוקה – כ‪ 180,000 -‬מ"ר‪.‬‬
‫בצ‪ .‬גלילות ובחלק הדרומי של אבן גבירול‪.‬‬
‫מסחר – כ‪ 78,000 -‬מ"ר‪.‬‬
‫אזור מסחרי לאורך פרופס ‪ +‬חזית מסחרית‬
‫מלונאות – כ‪ 1,000 -‬חדרי מלון‪.‬‬
‫בחזית הבינוי המערבית ולאורך השדרות‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫שטחי ציבור‬
‫כ ‪ 200 -‬דונם לבנייני ציבור‪ ,‬עפ"י תדריך עירוני‬
‫לתכנון שטחי ציבור בראייה של צרכי הפיתוח‬
‫הכולל של הסביבה – פרוגרמה לשטחים מקומיים‬
‫וכלל‪-‬עירוניים‪.‬‬
‫ניצול מיטבי של המגרשים ע"י קביעת היקפי בנייה‬
‫גבוהים )‪ ,(200%-180%‬תוך שילוב של פונקציות‬
‫חינוכיות ‪ -‬קהילתיות‪.‬‬
‫‪ 3‬מגרשים לבנייני ציבור ראשיים מטרופוליניים‪.‬‬
‫מגרשים בצ‪ 1-‬בצ‪ 2-‬קריית החינוך הקיימת ‪-‬‬
‫לפיתוח ברמה מפורטת מתוקף התכנית‪.‬‬
‫‪ 5‬בתי ספר יסודיים‪ 3 ,‬בתי ספר תיכוניים‪.‬‬
‫מבנה תרבות ייחודי כחלק מפיתוח הפארק‪.‬‬
‫שטח לספורט ‪ 37 -‬דונם‪.‬‬
‫שטחים למתקנים הנדסיים ולתחמ"ש‪.‬‬
‫בצ‪3-‬‬
‫בצ‪2-‬‬
‫בצ‪1-‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫הפארק החופי‬
‫טיילת חוף‬
‫בהתאם להחלטת הועדה המחוזית‪ ,‬לא תוקם‬
‫טיילת בתחום רצועת החול‪.‬‬
‫טיילת עליונה על המצוק‬
‫טיילת המצוק תכלול ריצוף‪ ,‬רחבות‪ ,‬גשרונים קלים‬
‫למעבר הולכי רגל‪ ,‬פינות ישיבה ואמצעי הצללה‪.‬‬
‫ישמר מעבר פנוי להולכי רגל ולרוכבי אופניים‬
‫ברוחב של ‪ 8‬מ' לפחות‪.‬‬
‫במקומות בהם יוכח כי לא ניתן לשמור על הרוחב‬
‫הנדרש‪ ,‬תוכל הועדה המקומית להתיר טיילת‬
‫ברוחב של ‪ 5‬מ'‪.‬‬
‫ניתן יהיה לפצל את הטיילת ל‪ 2 -‬תוואים – טיילת‬
‫אקסטנסיבית בסמוך למצוק ברוחב של ‪ 4‬מ'‬
‫לפחות בתחום הצר‪ ,‬וטיילת נוספת בעורף הפארק‪,‬‬
‫כאשר רוחבן הכולל יהיה ‪ 8‬מ' לפחות‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫הפארק החופי‬
‫מוקדי פיתוח‬
‫שירותים למתרחצים‪ ,‬שירותים נלווים לפעילות החוף‬
‫)ספורט ימי‪ ,‬בריכה ציבורית מקורה( אזורי ישיבה‪ ,‬שימושי‬
‫בילוי ובידור‪ ,‬הסעדה ומסחר מוטה בילוי‪ ,‬מוקדי חוף‪.‬‬
‫‪ 3‬מוקדי פיתוח‪:‬‬
‫מפ ‪1 -‬‬
‫מפ ‪2 -‬‬
‫מפ‪ - 1-‬מוקד ליניארי לאורך חוף הצוק‪.‬‬
‫מפ‪ - 2-‬מוקד דרומית לסי‪-‬אנד‪-‬סאן‪.‬‬
‫שטחי בנייה ‪ 1500 -‬מ"ר‪ ,‬תכסית עד ‪ 1000‬מ"ר למוקד‪.‬‬
‫גובה בינוי עד ‪ 9‬מ'‪ .‬חנייה תת"ק במוקד מפ‪.2-‬‬
‫תכנון המוקדים יאפשר נגישות לחוף הים‪ ,‬וישולב‬
‫בפיתוח הנופי של הפארק‪.‬‬
‫הסדרת מוקדי החוף הקיימים בחוף הצוק‪.‬‬
‫מפ‪ – 3-‬חלק מפיתוח פארק החוף‪.‬‬
‫ישולב כחלק מתכנית פיתוח הפארק‪ ,‬לרבות מיקום‪,‬‬
‫העמדה‪ ,‬פרישה לאורך הפארק‪ ,‬שימוש בגג המבנה‪.‬‬
‫שטח בנייה – ‪ 500‬מ"ר‪ .‬גובה בינוי עד ‪ 6‬מ'‪.‬‬
‫מפ ‪3 -‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מרכיבי הפארק החופי‬
‫מוקד פיתוח ליניארי )מפ‪ (1-‬וטיילת חוף הצוק‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫מאפייני בינוי‬
‫דופן בנויה לאורך הרחובות הראשיים‬
‫כולל מתחמים ציבוריים‪.‬‬
‫פיתוח אבן גבירול כרחוב עירוני ראשי‬
‫ולאורכו שימושים מעורבים‪.‬‬
‫קולונדה מסחרית בעיצוב אופייני אחיד‪.‬‬
‫דירוג גובה הבינוי לכיוון מערב‪ ,‬ליצירת‬
‫מבטים אל הים‪.‬‬
‫טיפולוגית בינוי המותאמת למגבלות‬
‫הגובה‪.‬‬
‫הדמיה לפיתוח רח' אבן גבירול‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫תחבורה‬
‫רשת דרכים אורטוגונלית יעילה‪,‬‬
‫מאפשרת נגישות טובה למערכת‬
‫המטרופולינית‪ ,‬מחזקת קשר של‬
‫גוש דן‪ ,‬העיר והשכונות הסמוכות אל‬
‫חוף הים ופארק החוף‪.‬‬
‫אופציה של גישה לאי מלאכותי בים מרח'‬
‫יוניצמן בהמשך לכביש ‪.5‬‬
‫קביעת שלביות למימוש הבנייה בהתאם‬
‫לביצוע מטלות תחבורתיות לפי הנחיות‬
‫משרד התחבורה‪.‬‬
‫מערכת שבילי אופניים שזורה בתכנון‬
‫התנועתי‪.‬‬
‫תכנון דרכים עד דרך הים במערב ומניעת‬
‫ניקוז לכיוון הים לשם שמירה על המצוק‪.‬‬
‫מפלסי הדרכים מאפשרים‬
‫מאמצע השדרות אל הים‪.‬‬
‫מבטים‬
‫שילוב תוואי למערכת הסעת‬
‫המונים ברח' אבן גבירול‬
‫)קו ירוק(‪ ,‬העתקת דיפו‪.‬‬
‫ת"א‪-‬יפו מצפה לקידום הקו‬
‫הירוק באזור זה עם תחילת‬
‫מימוש התכנית‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫איכות סביבה‬
‫הגנה על מצוק הכורכר‪ ,‬ושילובו בפיתוח הפארק החופי‪,‬‬
‫בדרגות פיתוח אקסטנסיבית ואינטנסיבית‪.‬‬
‫הגדרת קטע החוף שמתחת למצוק הדרומי כחוף לשימור‬
‫ללא פיתוח‪.‬‬
‫העתקת בריכת חורף‪ ,‬לשם שמירה על בתי גידול קיימים‪.‬‬
‫השפעות סביבתיות הנובעות משדה דב‪:‬‬
‫מגבלות בנייה ושימושים בתח"ר‪ ,‬הוראות לבנייה‬
‫אקוסטית‪ .‬קביעת מנגנון למימוש מגורים בתחום שבין קווי‬
‫תח"ר ‪.Ldn 65-61‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫"בנייה ירוקה"‬
‫שימור נגר עילי‪.‬‬
‫חסכון ושימוש חוזר במים‪.‬‬
‫חסכון באנרגיה‪.‬‬
‫אספקת גז מרכזית‪.‬‬
‫פסולת בת‪-‬מחיזור‪.‬‬
‫טיפול בעודפי עפר ופסולת בניין‪.‬‬
‫בניינים ירוקים‪.‬‬
‫מאפשר תכנון חדשני לתשתיות‪:‬‬
‫מינהרת תשתיות‪.‬‬
‫פינוי פסולת פניאומטי‪.‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫עקרונות שומה‬
‫קביעת עקרונות שומה אחידים והקצאת‬
‫זכויות לפי מפתח אחיד בכל ‪ 5‬מתחמי‬
‫התכנון‪.‬‬
‫קביעת שווי אקוויוולנטי ליחידת מגורים‬
‫)‪ 120‬מ"ר(‪ ,‬עבור מגוון שימושי הקרקע‬
‫וזכויות הבניה המוצעות במצב החדש‪.‬‬
‫הקצאת הזכויות בשני שלבים‪:‬‬
‫‪3700‬‬
‫‪/5‬‬
‫‪3700‬‬
‫‪/4‬‬
‫‪3700‬‬
‫‪/3‬‬
‫‪3700‬‬
‫‪/2‬‬
‫‪3700‬‬
‫‪/1‬‬
‫תכנית המתאר –‬
‫טבלת הקצאת זכויות עבור החלקות בכל‬
‫מתחם‪.‬‬
‫תכניות מפורטות –‬
‫הקצאת זכויות לבעלים במקרקעין עפ"י‬
‫לוח הקצאה וטבלאות איזון‪.‬‬
‫אפשרות לעדכון מקדמי המרה לשימושים‬
‫השונים בכל מתחם‪.‬‬
‫‪6609‬‬
‫‪6610‬‬
‫‪6621‬‬
‫‪6620‬‬
‫‪6632‬‬
‫‪68 96‬‬
‫תכנית מתאר תא ‪ - 3700 /‬צפון מערב העיר‬
‫עקרונות השמאות ונוהל הקצאת הזכויות‬