‫המדריך שייתן לך כלים וידע כדי‬ ‫לצאת לדרך עם סכום כסף מוגבל‬ ‫אין להעתיק‪ ,‬לשכפל‪ ,‬לצלם‪ ,‬לתרגם‪ ,‬לאחסן במאגר מידע‪ ,‬לשדר או להקליט כל חלק שהוא מהרשום‬ ‫במדריך זה‪ .‬כל שימוש מכל סוג שהוא בחומר הרשום במדריך זה אסור בהחלט‪ ,‬אלא ברשות מפורשת‬ ‫ובכתב מענת ברק‪ .‬מדריך זה נכתב והורכב על בסיס מיטב הבנתה של המחברת ואין שום התחייבות‬ ‫לתוצאות מפעולה כלשהי או משימוש במה שרשום בו‬ ‫שלום לך‪,‬‬ ‫שמי ענת ברק ואני עורכת דין ומנטורית להעצמה כלכלית‪.‬‬ ‫רוב הלקוחות מגיעים אלי עם חששות כבדים‪.‬‬ ‫הם רוצים לקנות דירה להשקעה אבל חוששים שאין להם מספיק‬ ‫כסף או שפוחדים לעשות טעויות ולהפסיד הרבה כסף‪ ,‬או שפשוט‬ ‫רוצים שמישהו ילווה אותם בכל התהליך הזה של רכישת דירה‬ ‫ריווחית שמותאמת לצרכים ולתקציב שלהם‪.‬‬ ‫ההחלטה לרכוש דירה היא החלטה חשובה‪ ,‬מרגשת ומהווה‬ ‫במקרים רבים נקודת מפנה כלכלית בחיינו‪.‬‬ ‫זו אחת הדרכים הטובות שיש כיום ליצור בעבורכם ועבור‬ ‫משפחתכם ביטחון וחופש כלכלי‪.‬‬ ‫על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה‪ ,‬משפחות בישראל‬ ‫קונות ומוכרות בימי חייהם בממוצע כ ‪ 3-4‬דירות‪ .‬בכל שנה נערכות‬ ‫בישראל כ‪ 031,111 -‬עסקאות של רכישת ומכירת דירות‪.‬‬ ‫רכישת דירה דורשת הבנה ידע והיכרות עם תחום הנדל"ן‪ ,‬אבל‬ ‫כדאי לזכור שבניגוד למניות‪ ,‬ניירות ערך וחברות עסקיות שיכולות‬ ‫לאבד את כל ערכן ברגע אחד‪ ,‬הנדל"ן בארץ קיים ויציב וערכו רק‬ ‫עולה עם השנים‪.‬‬ ‫לאחר שנים של ליווי לקוחות‪ ,‬משלבי ההתלבטות והמחשבה ועד‬ ‫לביצוע הרכישה‪ ,‬החלטתי להשתמש במומחיות שצברתי ולאפשר‬ ‫גם‬ ‫לך‬ ‫ליצור‬ ‫מציאות‬ ‫לעצמך‬ ‫כלכלית‬ ‫טובה‬ ‫יותר‪.‬‬ ‫במיוחד עבורך ועבור אנשים נוספים‪ ,‬ריכזתי במדריך הזה את‬ ‫הפעולות הבסיסיות שצריך לעשות צעד אחר צעד לקראת רכישה‬ ‫של דירה להשקעה‪.‬‬ ‫במדריכים‬ ‫הבאים‪,‬‬ ‫שישלחו‬ ‫‪www.anatbarak.co.il‬‬ ‫אליך‬ ‫באמצעות‬ ‫האתר‬ ‫שלי‬ ‫ריכזתי גם את הכלים וגם עשרות‬ ‫דוגמאות‪ ,‬שמהם יהיה לך קל להבין איך ניתן לזהות הזדמנויות‬ ‫ולהשיג את הנכס שיישא עבורך את התשואה האופטימלית‪.‬‬ ‫המדריך הראשון המובא לפניך כאן עוסק בשלבים ובפעולות‬ ‫הבסיסיות שחייבים להכיר‪ ,‬לפני שניגשים בכלל לרכישת דירה‪,‬‬ ‫בארץ או בחו"ל‪.‬‬ ‫רכישת דירה להשקעה היא אחת הדרכים הטובות ביותר שיש כיום‬ ‫כדי ליצור לעצמכם ולמשפחתכם ביטחון וחופש כלכלי‪ .‬אם נכנסתם‬ ‫וקראתם והגעתם עד כאן סימן שאתם רציניים ומוכנים לעשות את‬ ‫הצעד הראשון לקראת יצירת שפע וביטחון כלכלי‪ .‬מטרת המדריך‬ ‫הזה הוא לתת לכם רקע כיוון ומוטיבציה‪ -‬איך מתחילים ומה צריך‬ ‫לעשות‪.‬‬ ‫אז בואו נצא לדרך!‬ ‫ענת ברק‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫פרק ‪6-9................................................................... 1‬‬ ‫פרק ‪11-11................................................................ 2‬‬ ‫פרק ‪12-11................................................................. 3‬‬ ‫פרק ‪15-11................................................................. 1‬‬ ‫פרק ‪11-19.................................................................. 5‬‬ ‫פרק ‪21-21.................................................................. 6‬‬ ‫פרק ‪22-25................................................................. 1‬‬ ‫פרק ‪26-21................................................................. 1‬‬ ‫סיכום‪29........................................................................‬‬ ‫פרק ‪ – 1‬שלוש אפשרויות להשקעה בדירות‬ ‫מטרת רכישת דירה היא לענות על צורך אמיתי בביטחון ובחופש‬ ‫כלכלי ובמקרה של דירות להשקעה ‪ -‬יצירת מקור הכנסה נוסף‪.‬‬ ‫כולנו רוצים חופש ובטחון כלכלי אבל איכשהו דוחים את העניין ולא‬ ‫מקבלים החלטה אמיצה להתחיל לפעול‪..‬‬ ‫לפני שיוצאים לדרך אנחנו צריכים להתמקד באפשרויות הבסיסיות‬ ‫המומלצות למשקיעים מתחילים ולהבין מהי המטרה‪.‬‬ ‫מה המטרה שלך? השיקולים והבדיקות שיש לבצע ברכישת דירה‬ ‫למטרת מגורים‪ ,‬לך או לילדייך שונים לחלוטין מאלו הרלוונטיים‬ ‫לרכישת דירה‪ ,‬כהשקעה לטווח ארוך‪ ,‬אשר תניב לך הכנסה‬ ‫פסיבית קבועה לאורך שנים‪ ,‬וכמובן השיקולים שונים גם כשמדובר‬ ‫ברכישת נכס למטרת מימוש מהיר ברווח (ובלשון הנדלניסטים‪:‬‬ ‫אקזיט)‪.‬‬ ‫שלוש אפשרויות שונות עם דרכי פעולה וטקטיקות שונות‪.‬‬ ‫לכן‪ ,‬חשוב מאד‪ ,‬עוד לפני היציאה לדרך‪ ,‬להגדיר מראש את מטרת‬ ‫הרכישה ואת הטווח שלה כדי להגיע לתוצאות הטובות והרווחיות‬ ‫ביותר שאפשר‪.‬‬ ‫‪6‬‬ ‫אם מטרת רכישת הדירה היא מגורים‪ ,‬יש חשיבות גדולה לתכנון‬ ‫הסביבתי שיש סביב הנכס שאותו רוצים לקנות ולאופי הדיירים‬ ‫והשכנים באזור ובשכונה‪ .‬אם אתם בשלב של גידול ילדים בגילאי גן‬ ‫ובית ספר‪ ,‬חשוב מאד לבדוק מבעוד מועד את מוסדות החינוך‬ ‫שמסביב ואת תוכניות העשרה שיש לילדים בשעות אחר הצהריים‪.‬‬ ‫במיוחד חשוב לשים לב ברכישת דירה מקבלן‪ ,‬ששם במקרים רבים‬ ‫בניית מוסדות החינוך לא תמיד מתבצעת במקביל לבניית הבניינים‬ ‫למגורים‪ ,‬האם באמת יש ויהיו מספיק גנים ובתי ספר?‬ ‫הנושא הזה חשוב במיוחד בשנים הראשונות‪ ,‬שבהן הבנייה עוד לא‬ ‫הסתיימה‪ ,‬והשכונה נמצאת בשלבי איכלוס והקמה‪ .‬ברכישת דירה‬ ‫להשקעה לטווח ארוך שמיועדת להשכרה‪ ,‬השיקולים הם שונים‬ ‫והבדיקות הן שונות‪.‬‬ ‫במקרה כזה חשוב לתת לעצמכם תשובה ‪ -‬למי אתם רוצים‬ ‫להשכיר את הדירה? אם‪ ,‬למשל‪ ,‬אתם רוצים להשכיר לסטודנטים‪-‬‬ ‫כדאי לקנות דירה באזור של אוניברסיטאות או מכללות‪ ,‬ואם אתם‬ ‫רוצים להשכיר למשפחות עם ילדים ‪ -‬עדיף באזורים שבהם יש‬ ‫מוסדות חינוך מסודרים‪ ,‬ובשכונות יותר חדשות‪.‬‬ ‫‪7‬‬ ‫לסטודנטים‪ ,‬למשל‪ ,‬פחות חשוב מה יש בדירה ויותר חשוב להם‬ ‫המיקום והקרבה למקום הלימוד שלהם‪ ,‬לאוניברסיטה או מכללה‬ ‫וקירבה לתחבורה ציבורית‪.‬‬ ‫סטודנטים הם ברוב המקרים בלי רכב וככל שהדירה יותר קרובה‬ ‫למקום הלימוד‪ ,‬כך הם מוכנים לשלם יותר‪ .‬גם אם הדירה ישנה‬ ‫ומוזנחת‪ .‬לא תאמינו באיזה תנאים סטודנטים מוכנים לחיות‬ ‫והעיקר להיות קרוב לאוניברסיטה‪ .‬במיוחד בבאר שבע‪.‬‬ ‫למשפחות‪ ,‬לעומת זאת‪ ,‬יותר חשוב מצב הדירה‪ .‬ויתרון נוסף‬ ‫בהשכרה למשפחות הוא שמשפחות פחות אוהבות לעבור‬ ‫וההשכרה היא‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬לטווח יותר ארוך‪ .‬אין תחלופה גבוהה‪-‬‬ ‫וזה יתרון גדול‪ .‬אבל‪ ,‬כמובן‪ ,‬כל מקרה והסיפור שלו‪ .‬בדירה‬ ‫שנקנית למטרת השכרה לסטודנטים אפשר לעיתים לקבל שכר‬ ‫דירה יותר גבוה‪ ,‬במיוחד אם היא מושכרת לשותפים‪ ,‬אבל‬ ‫התחלופה היא‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬יותר גבוהה‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫לגבי רכישת דירה לאקזיט מהיר ‪ -‬לקנות כדי למכור תוך זמן קצר‬ ‫ו"לעשות סיבוב"‪ .‬מאד חשוב במקרים האלה לשים לב לפוטנציאל‬ ‫ההשבחה הקרוב‪ -‬גם של הנכס וגם של הסביבה‪ .‬במקרים בהם‬ ‫המטרה היא רכישה לאקזיט יש לשאוף לרכוש דירה שהיא מתחת‬ ‫למחיר השוק (ועל כך נרחיב בהמשך) כדי שערכה יעלה בצורה‬ ‫משמעותית‪.‬‬ ‫‪9‬‬ ‫פרק ‪ – 2‬איך קובעים את תקציב הרכישה‬ ‫כשאנחנו קובעים את תקציב הרכישה‪ ,‬אנחנו בעצם כבר מתחילים‬ ‫להתכוונן לאזור מסוים‪ .‬כי ישנם אזורים שבהם גם אם אנחנו מאד‬ ‫רוצים לקנות בהם דירה והם מעולים להשקעה או למגורים או‬ ‫לאקזיט‪ -‬אבל התקציב שלנו לא מתאים להם‪ .‬ולכן‪ ,‬אל תלכו‬ ‫למקומות שלא רלוונטיים לתקציב שלכם‪ .‬חבל על הזמן שלכם ולא‬ ‫כדאי ללמוד על אזורים או לבחון פרויקטים‪ ,‬ולהתעמק בשכונות או‬ ‫ברחובות מסוימים לפני שהגדרנו בצורה מסודרת מה התקציב‬ ‫שעומד לרשותנו‪.‬‬ ‫תקציב הרכישה יורכב משני חלקים מרכזיים‪:‬‬ ‫‪ .0‬הסכום הבסיסי אותו אתם יכולים לגייס (הון עצמי)‪.‬‬ ‫‪ .2‬סכום ההלוואה (משכנתא) אותו תחליטו לקחת‪ ,‬ואשר‬ ‫יוחזר על ידכם או על ידי שוכרי הדירה‪.‬‬ ‫הכנת תקציב הרכישה בנויה משני שלבים‪:‬‬ ‫‪ .0‬חישוב ההון העצמי – החישוב נעשה מהכסף שניתן לגייס‬ ‫ממשפחה‪ ,‬מקום העבודה קרנות השתלמות וכו'‪ .‬ערכו חשבון‬ ‫מדויק וכולל של הסכום הנמצא ברשותכם או שבידיכם לגייס‬ ‫‪01‬‬ ‫לצורך רכישת הדירה‪ ,‬עוד לפני נטילת המשכנתא‪( .‬הסכום‬ ‫הזה צריך לכלול את כל הכספים שיש לכם ושאותם אתם‬ ‫מייעדים לרכישת הדירה‪ :‬כסף מזומן‪ ,‬חסכונות‪ ,‬הלוואות‬ ‫ומתנות משפחתיות‪ ,‬ירושות‪ ,‬פדיונות למיניהם של פיצויי‬ ‫פיטורין וקופות גמל וכן כספים עתידיים שאתם יכולים לדעת‬ ‫בוודאות שיגיעו לידיכם והחלטתם לייעד אותם לטובת רכישת‬ ‫הדירה)‪.‬‬ ‫‪ .2‬גובה ההלוואה‪/‬המשכנתא ‪-‬‬ ‫על מנת לקבוע את סכום‬ ‫המשכנתא שתוכלו לגייס‪ ,‬אתם קודם כל צריכים לבדוק‪,‬‬ ‫בצורה שקולה ושמרנית‪ ,‬מהו הסכום החודשי שאתם יכולים‬ ‫ומוכנים להתחייב להחזיר כל חודש לבנק‪ -‬לפני שאתם‬ ‫מבררים כמה כסף ניתן לקבל לצורך הרכישה ‪ -‬כמובן שהכל‬ ‫יהיה בהתאם לסכומים שהבנק מוכן ויכול לתת לכם‪.‬‬ ‫רכישת הדירה צריכה להשתלב עם קצב וסגנון החיים שלכם ולא‬ ‫אמורה להכניס אתכם ללחצים מיותרים‪ .‬אסור בשום מקרה‬ ‫להתחייב לסכומים שלא תוכלו לעמוד בהם‪ .‬בתכנון התקציב קחו‬ ‫בחשבון שקיימות עלויות נוספות מעבר למחיר הרכישה‪ ,‬הכוללות‪:‬‬ ‫דמי תיווך‪ ,‬שכר טרחה לעו"ד‪ ,‬מיסים וכדומה‪.‬‬ ‫‪00‬‬ ‫פרק ‪ - 3‬הגדרת קריטריונים לנכס המבוקש‬ ‫מחיר הנכס הוא קריטריון קריטי‪ ,‬אך ישנם מספר פרמטרים מאד‬ ‫חשובים נוספים שאותם מומלץ לקחת בחשבון ולהגדיר עוד בטרם‬ ‫תתחילו באיתור נכסים פוטנציאלים‪.‬‬ ‫למשל‪ ,‬באיזו עיר ואזור מתמקדים‪ ,‬מהו מספר החדרים הנדרש‪,‬‬ ‫האם הנכס שאותו מחפשים הוא רב קומתי או צמוד קרקע‪ ,‬האם‬ ‫הולכים על נכס ישן או חדש וכו'‪.‬‬ ‫אחרי הגדרת המטרה והתקציב הגיע הזמן להגדיר עיר ואזור‪.‬‬ ‫ושוב‪ ,‬יש ערים שאתם באופן אישי אולי לא תגורו בהן בחיים‪ ,‬לא‬ ‫אתם ולא אף אחד מהחברים שלכם‪ ,‬אבל שוכרים וביקוש יש שם‬ ‫בשפע‪.‬‬ ‫יש דירות שרמת התחזוקה שלהן כל כך נמוכה כי כל הדירות באזור‬ ‫הזה הן ישנות ומוזנחות ואתם לא הייתם חיים שם דקה אחת‪ ,‬אבל‬ ‫סטודנטים יריבו על הדירה שלכם‪.‬‬ ‫תבחנו את הדירה דרך עיניים של מי שמקבל כל חודש את שכר‬ ‫הדירה לחשבון שלו‪..‬‬ ‫‪02‬‬ ‫ותמיד אפשר לעשות בה שיפוץ קוסמטי לא יקר שישדרג אותה וגם‬ ‫יאפשר לקבל עליה יותר כסף בהשכרה‪ .‬ועל כך תוכלו לקרוא‬ ‫במדריך הבא שאני אשלח אליכם‪.‬‬ ‫זיכרו! אם הדירה להשקעה‪ ,‬חוץ מהעובדה שאתם צריכים לקחת‬ ‫בחשבון שצריך לשים בצד תקציב מסוים לשיפוץ ותחזוקה שוטפת‬ ‫אין שום בעיה עם זה שהמשקופים והחלונות לא משהו או שארונות‬ ‫המטבח לא צבועים בלבן אפוקסי‪...‬‬ ‫לקוחה שליוויתי‪ ,‬רצתה לקנות דירה להשקעה בבאר שבע‪ .‬מצאנו‬ ‫דירה מוזנחת‪ ,‬במחיר מצוין ובמיקום פנטסטי ליד האוניברסיטה‪.‬‬ ‫ללקוחה היה מאוד קשה לקנות את הדירה כי לטענתה‪" :‬ככה לא‬ ‫נעים לה שסטודנטים יקבלו דירה‪ ".‬ושיפוץ דרש שם השקעה‬ ‫עצומה‪ .‬בתהליך רכישת דירה להשקעה חשוב לשים את הרגשות‬ ‫בצד‪ .‬להסתכל על המחיר‪ .‬על התשואה ולהמשיך לשלב הבא‪.‬‬ ‫חברים יקרים‪ ,‬מאד חשוב שתזכרו שאם הדירה היא להשקעה‬ ‫והשכרה‪ ,‬רוב הסיכויים שאתם לא תגורו בה‪.‬‬ ‫‪03‬‬ ‫הראיה שלכם והשיקולים שלכם ברכישת דירה להשקעה צריכים‬ ‫להיות ענייניים וקרים‪ .‬בלי סנטימנטים‪ .‬והשאלה היחידה שאתם‬ ‫צריכים לשאול את עצמכם ולבדוק היא‪ :‬האם יש קהל שמוכן‬ ‫לשכור דירות כאלה באזור שבו אתם מתעניינים? מי הקהל?‬ ‫והאם יש ביקוש גבוה‪ .‬ועוד דבר חשוב ‪ -‬יש כלל אצבע שאומר‬ ‫שלהשקעה עדיף לקנות דירות קטנות וזולות‪ .‬אבל צריך לבדוק כל‬ ‫מקרה לגופו וזה כמובן תלוי באזור ובנכס עצמו‪.‬‬ ‫‪04‬‬ ‫פרק ‪ – 1‬איתור נכסים פוטנציאליים‬ ‫אחרי שהגדרנו מטרה‪ ,‬תקציב ואזור ואולי אפילו מתחם ספציפי של‬ ‫‪ 2-3‬רחובות ספציפיים שבהם אנחנו מחליטים להתמקד‪ ,‬ולאחר‬ ‫שהחלטנו על סוג הנכס עם הבנה של מה נכון עבורנו‪ ,‬מגיע השלב‬ ‫של הירידה לעומק העניינים‪ ,‬ומגיעים ל"תכלס"‪ -‬איתור הנכס‬ ‫המתאים‪.‬‬ ‫איתור נכסים נעשה במגוון אמצעים – לוחות מודעות‪ ,‬משרדי תיווך‪,‬‬ ‫מודעות‪ ,‬מבצעי מכירות ומידע אישי‪ .‬אתר יד ‪ , 2‬הומלס‪ ,‬מד"ס‪,‬‬ ‫האתרים של העיתונים וכמובן דרך קשרים ודרך מי שמתמצא‬ ‫ומתעסק בתחום‪.‬‬ ‫אני גם ממליצה להיכנס לאתרים שעוסקים במכירת דירות‬ ‫שנמצאות בכינוס נכסים‪.‬‬ ‫מומלץ מאוד בנושא הזה לפעול בכל הערוצים הקיימים במקביל‪.‬‬ ‫צאו לסיורים באזור שהגדרתם לעצמכם‪ ,‬היכנסו למשרדי התיווך‬ ‫ואמרו להם שאתם בשלבי התעניינות באזור שלהם וקבלו מידע‬ ‫רלוונטי (בלי לחתום על כלום בשלב ראשון!)‪.‬‬ ‫‪05‬‬ ‫שוחחו עם בעלי עסקים ודיירים הגרים באזור‪ ,‬גשו לעירייה ושוחחו‬ ‫עם בעלי תפקידים הקשורים לתחום הנדל"ן והפיתוח וכמובן תגיעו‬ ‫לביקורים באזור גם בשעות היום וגם בשעות הערב‪ .‬אתם תופתעו‬ ‫ממה שאפשר לגלות‪.‬‬ ‫אני אישית מחזיקה תוכנות שסורקות את כל הדירות בכל הערים‬ ‫על פי קריטריונים שהגדרתי ומוציאה ללקוחות שלי קבצי אקסלים‬ ‫עם רשימת דירות מעניינות לבדיקה‪ .‬אבל גם אתם יכולים‪ .‬שבו‬ ‫בערבים‪ ,‬שעה כל יום‪ ,‬על הלוחות האינטרנטיים והוציאו משם את‬ ‫כל הנתונים‪ .‬אחרי שמוציאים את הפרטים על הנכסים הרלוונטיות‬ ‫ואת הפרטים של כל אנשי הקשר שדיברתם איתם תכינו לעצמכם‬ ‫רשימה מסודרת ומפורטת שכוללת את כל הפרטים של הדירה ושל‬ ‫איש הקשר וגם הערות שיש לכם‪ ,‬כי בשלב החיפוש לפעמים אנחנו‬ ‫מדברים עם עשרות בעלי דירות וקשה לזכור מי אמר מה‪ .‬תדאגו‬ ‫לשמור על סדר וארגון‪ ,‬במיוחד בשלב הזה‪.‬‬ ‫‪06‬‬ ‫ודבר נוסף חשוב ‪ -‬אל תתרגשו ממה שאומרים לכם על מחיר‬ ‫הדירה‪ .‬בטח לא בשיחה הראשונית בטלפון‪ .‬אם יש דירה שעל פניו‬ ‫נראית לכם‪ ,‬קודם כל לכו ותראו אותה‪ .‬ותמיד‪ ,‬אבל תמיד‪ ,‬תציעו‬ ‫הצעה משלכם‪ .‬סוג של הצעה נגדית‪ .‬תזכרו שהכל נתון למשא‬ ‫ומתן‪ .‬ואם הדירה באמת עונה על כל הדרישות שלכם והמחיר‬ ‫שמבקשים עבורה גבוה מידי ‪ -‬תסמנו אותה בכוכבית ואחר כך יגיע‬ ‫שלב המשא ומתן‪ .‬כמובן שאם יש דירה במחיר שמתאים לכם‪-‬‬ ‫כדאי להיות זריזים כי עסקאות טובות נעלמות מהר‪.‬‬ ‫‪07‬‬ ‫פרק ‪ – 5‬חישוב הכדאיות‬ ‫רכישת נכס הינה עסקה כלכלית ואולי העסקה המשמעותית ביותר‬ ‫שתעשו בחייכם‪ .‬חישוב הכדאיות הכלכלית צריך להיעשות אחרי‬ ‫שיש לכם את כל הנתונים הכספיים והכלכליים של העסקה‪ .‬שימו‬ ‫לב לכלול במרכיב עלות העסקה גם את עלות המימון – לפעמים‬ ‫שוכחים לגלם את הריבית שמשלמים על ההלוואות לאורך השנים‪.‬‬ ‫חישוב ערך הנכס הינו מורכב יותר להערכה וישנן מספר דרכים‬ ‫לעשות זאת אבל חשוב ביותר‪ :‬אל תדלגו על השלב הזה‪ .‬לפעמים‬ ‫אנחנו רוצים לחסוך כסף ומחליטים ככה להעריך בערך ולפי מה‬ ‫שאומרים השכנים או המתווכים וזה ממש מסוכן‪.‬‬ ‫אולם ערך השוק הנוכחי הוא רק חלק אחד בסיפור‪ .‬מאחר ולצורך‬ ‫חישוב הכדאיות עליכם להעריך גם את ערכו העתידי של הנכס‪.‬‬ ‫ערכו העתידי של הנכס מושפע ממספר גורמים ובעבודת מחקר‬ ‫מקדימה ניתן להעריכם מראש למרות שצריך לזכור שהכל‪ ,‬עדיין‪,‬‬ ‫בגדר הערכה בלבד‪.‬‬ ‫‪08‬‬ ‫בבדיקת כדאיות כדאי תמיד לבדוק כמה נכסים במקביל ולפעמים‬ ‫אני ממליצה ללקוחות לבדוק אזורים סמוכים ונכסים דומים שיש‬ ‫שם‪.‬‬ ‫ישנם אתרי אינטרנט שנותנים מידע מעודכן על עסקאות שנעשו‬ ‫ונסגרו באזור שבו אתם מתעניינים ‪ .‬גם אתרים פרטיים וגם אתרים‬ ‫רשמיים של רשויות המס וממשלת ישראל‪.‬‬ ‫כל עסקה שנעשית בארץ חייבת להיות מדווחת לרשויות המס‬ ‫והמידע חשוף ופתוח לכם לעיון ‪ -‬במגבלות שמירת הפרטיות‬ ‫כמובן‪ .‬חובה לבדוק לעומק את כל הנושא לפני סגירת החוזה‪.‬‬ ‫בחישוב הכדאיות הכלכלית חשוב לזכור ולקחת בחשבון שבנדל"ן‬ ‫כמו כמעט בכל תחום יש תקופות שיא ותקופות שפל ומי שמכיר את‬ ‫המושג "עקומת גאוס" או "עקומת הפעמון" יודע במה המדובר‪.‬‬ ‫כמובן שתמיד צריך וכדאי לחפש שנמכרים מתחת למחיר השוק‬ ‫שלהם‪.‬‬ ‫דירות מכונס נכסים‪ ,‬דירות מזוגות מתגרשים‪ ,‬דירות שהן "ירושות"‬ ‫והיורשים לחוצים למכור‪ ,‬דירות ממוכרים שבקשיים כלכליים‪ ,‬דירות‬ ‫מוזנחות שדורשות שיפוץ ועוד‪...‬‬ ‫בכל מקרה‪ ,‬אסור לזלזל בשלב הזה ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע‪.‬‬ ‫‪09‬‬ ‫פרק ‪ – 6‬בדיקת פוטנציאל ההשבחה של הנכס‬ ‫בכדי להעריך את ערכו העתידי של הנכס יש לבדוק את סביבת‬ ‫הנכס ואת פוטנציאל ההשבחה שלו‪ .‬השבחה יכולה להעלות את‬ ‫ערך‬ ‫הנכס‬ ‫בעשרות‬ ‫ואף‬ ‫במאות‬ ‫אחוזים‪.‬‬ ‫שיפוץ‪ ,‬זכויות בנייה נוספות‪ ,‬פינוי בינוי‪ ,‬תמ"א ‪ – 33‬הן רק חלק‬ ‫מהאפשרויות הקיימות ואת כל הפרטים הרלוונטיים על מרבית‬ ‫אפשרויות ההשבחה ניתן למצוא בתיק הבניין שבעירייה או ברשות‬ ‫המקומית‪ ,‬ובפרוטוקולים של הוועדות השונות‪.‬‬ ‫גם שיפוץ נכון והכנסת שינויים פנימיים יכולים להעלות את ערך‬ ‫הנכס בעשרות אחוזים ואילו ערכן של דירות המתוכננות להיכלל‬ ‫במסגרת תוכניות תמ"א ופינוי–בינוי קופץ לעיתים במאות אחוזים‬ ‫לאחר התהליך‪ .‬אבל שוב‪ -‬כשכבר מבצעים אותן ואל תאמינו‬ ‫להבטחות וסיפורים‪..‬‬ ‫‪21‬‬ ‫כמו כן‪ ,‬ערכן של דירות הממוקמות באזורים ובישובים הסמוכים‬ ‫לערוצי תחבורה עתידיים צפוי בדרך כלל לעלות באופן ניכר‪.‬‬ ‫גורם נוסף המשפיע מאוד על ערכו העתידי של הנכס הוא הפיתוח‬ ‫הסביבתי ולכן‪ ,‬לפני הרכישה יש לבדוק בתוכנית המתאר האזורית‬ ‫מהו התכנון העתידי לסביבת הדירה שבה אתם מתעניינים‪.‬‬ ‫בתוכנית תוכלו לראות מה מתוכנן מבחינת התשתיות הסביבתיות‪.‬‬ ‫‪20‬‬ ‫פרק ‪ – 1‬השגת ההלוואה‬ ‫לפני לקיחת המשכנתא חשוב ומומלץ לפנות לפחות לשלושה‬ ‫בנקים וחברות הביטוח שעוסקות בזה לצורך בדיקת תנאי‬ ‫המשכנתא האפשרית‪.‬‬ ‫משכנתא היא נושא מורכב שידרוש מכם להקדיש לו זמן‪ ,‬אולם‬ ‫השקעת הזמן הזו תשתלם לכם‪.‬‬ ‫בבחירת מסלול המשכנתא וודאו שיש נקודות פירעון מוקדם‪ ,‬ללא‬ ‫קנסות וכמובן להשוות ולהתמקח על גובה הריביות והעמלות‬ ‫ומספר השנים לתשלום‪.‬‬ ‫כמי שמגיעה מהבנק (שבע שנים של עבודה עם מספרים‪)..‬ומלווה‬ ‫לקוחות בקבלת המשכנתא‪ ,‬אני יכולה לומר לכם שבמיקוח נכון‬ ‫ובנייה נכונה של הלוואה אפשר לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים‪.‬‬ ‫אז מה זה בעצם משכנתא?‬ ‫משכנתא הינה מצב בו בעל הנכס (אתם) משעבד אותו לטובת‬ ‫הבנק או גוף פיננסי אחר כבטוחה לקבלת כסף‪ .‬כלומר הלקוח‬ ‫מקבל הלוואה‪ ,‬והדירה משמשת כערבון לפירעון ההלוואה‪.‬‬ ‫‪22‬‬ ‫חשוב לזכור שהבנקים ממש לא רוצים להתעסק עם מימוש נכסים‬ ‫ומעדיפים לקבל את סכומי הכסף וההלוואה שלהם חזרה‪( .‬עם‬ ‫הריבית כמובן ‪)‬‬ ‫המשכנתא בדרך כלל מורכבת משלושה חלקים‪:‬‬ ‫‪ .0‬הקרן ‪ -‬סכום ההלוואה המקורי שלקחתם‬ ‫‪ .2‬הריבית ‪ -‬שיעור הריבית נקבע‪ ,‬בד"כ‪ ,‬באחוזים מהקרן ומחושב‬ ‫לתקופות של שנה ושנים שלמות‬ ‫‪ .3‬התשלומים הנוספים‪ -‬עמלות ואגרות ביטוחים וכו'‬ ‫כיצד קובעים את סכום ההלוואה? סכום ההלוואה שהבנק יסכים‬ ‫לתת לכם לרכישת דירה תלוי בהרבה גורמים ונקבע לפי נתוניו‬ ‫האישיים של כל אחד ולפי הנכס שרוצים עבורו משכנתא‪.‬‬ ‫היקף המימון מכספי הבנק יכול להגיע כרגע בדירות יחידות‬ ‫וראשונות עד ‪ 01%‬מערך הנכס‪ ,‬ואם יש בבעלותך כבר דירה‬ ‫אחת‪ -‬אז עד ‪ 01%‬מערך הנכס‪.‬‬ ‫‪23‬‬ ‫אבל שימו לב‪ -‬הבנקים מטילים מגבלות חדשות לעיתים קרובות‬ ‫וחשוב להתעדכן באופן שוטף כמה נותנים ולמי עוד לפני שאתם‬ ‫מתחילים בכלל את התהליך‪.‬‬ ‫מסלול המשכנתא גם הוא מורכב‪ ,‬בדרך כלל‪ ,‬משלושה חלקים‪:‬‬ ‫‪ .0‬הקרן ‪ -‬בחירה בין קרן לא צמודה לקרן הצמודה למדד כלשהוא‬ ‫‪ .2‬הריבית ‪ -‬בחירה בין ריבית קבועה למשתנה‬ ‫‪ .3‬שיטת החישוב של ההחזר‬ ‫קרן צמודה‪ -‬קרן הצמודה למדד כלשהו‪ ,‬כגון מדד המחירים לצרכן‬ ‫או הדולר‬ ‫קרן שאינה צמודה‪ -‬קרן שלא מושפעת מעליית המדד או משינויים‬ ‫שלו‪.‬‬ ‫ריבית קבועה‪ -‬ריבית המקובעת בזמן לקיחת ההלוואה בשיעור‬ ‫מסוים‪ ,‬וכך היא נשארת עד לסוף ההחזרים וסוף תקופת ההלוואה‪.‬‬ ‫‪24‬‬ ‫מהי ריבית משתנה ‪ -‬ריבית שמשתנה לפי פרמטרים שנקבעים‬ ‫מראש‪ .‬נניח לפי ה"פריים" או ה"ליבור"‬ ‫נכון להיום בנק ישראל עושה מאמצים להגביל את קצב לקיחת‬ ‫המשכנתאות כי הריבית מאד נמוכה וכולם מסתערים על הבנקים‬ ‫ולכן הורה על הגבלת המשכנתאות הניתנות בריבית משתנה‬ ‫לשליש מסך ההלוואה שאפשר לקבל מהבנק‪.‬‬ ‫אך שימו לב‪ -‬ההוראה הזו לא חלה על חברות הביטוח‪.‬‬ ‫ושוב אני מדגישה שישנן הוראות של בנק ישראל שמשתנות כל‬ ‫הזמן וכדאי לעשות שיעורי בית עוד לפני לקיחת ההלוואה עצמה‪.‬‬ ‫‪25‬‬ ‫פרק ‪ -1‬החוזה‬ ‫לכל אורך התהליך‪ ,‬הקפידו להיזהר ולהתייעץ ובפרט אם לא ברור‬ ‫לכם מה המסמכים אומרים ומהן ההשלכות שיכולות להיות‬ ‫לחתימה שלכם עליהם‪.‬‬ ‫אל תלכו לעורך דין שלא מתמחה בנדל"ן‪ .‬יש הרבה עורכי דין ולכל‬ ‫אחד יש את התחום שבו הוא עוסק ומבין‪ .‬גם אם מתווך מבטיח‬ ‫לכם הנחה גדולה מהעורך דין שלו‪ -‬תבדקו טוב טוב לאן אתם‬ ‫נכנסים‪..‬‬ ‫אל תחתמו על שום מסמך בלי שאתם מבינים לעומק על מה אתם‬ ‫חותמים‪ .‬עדיף שתכניסו יעוץ מקצועי לתהליך כבר בשלב מוקדם‬ ‫וזה בטוח יחסוך מכם צרות‪.‬‬ ‫זכרון דברים ‪ -‬זכרון דברים עלול להיות מסוכן‪ .‬חשוב לדעת שכל‬ ‫מילה שאתם כותבים או חותמים עליה מול קבלן או מוכר ואפילו‬ ‫מול סוכן מכירות של הקבלן עלולה לחייב אתכם בהמשך תהליך‬ ‫הרכישה‪ .‬במקרים רבים אנשים חתמו על שרטוטים של דירות מבלי‬ ‫לבדוק לעומק מהו קנה המידה ומבלי להבין את ההשלכות של‬ ‫החתימה‪ ,‬ולבסוף התברר שבפועל גודל הדירה התגלה כקטן‬ ‫בהרבה ממה שהם חשבו שיהיה‪ .‬וממה שהם הבינו‪.‬‬ ‫‪26‬‬ ‫תיזהרו מכל דבר שאתם נדרשים לחתום עליו או לאשר אותו או‬ ‫לתת "כמה מילים בכתב" לגביו‪ .‬גם אם לא קוראים לו זיכרון‬ ‫דברים‪ .‬אל תחתמו על כלום לפני שאתם מתייעצים‪.‬‬ ‫זהירות מנוכלים ‪ -‬כשמדובר בנדל"ן טעויות עלולות לעלות לכם‬ ‫הרבה כסף‪ .‬ולכן ההמלצה שלי אליכם היא להזהר! להזהר! להזהר!‬ ‫למשל‪ ,‬עוד לפני הרכישה בררו היטב את כל הפרטים על המוכר ‪-‬‬ ‫בין אם הוא קבלן‪ ,‬יזם או אדם פרטי‪ .‬בעידן האינטרנט מאד פשוט‬ ‫לקבל מידע כללי ואישי על כל אחד ואפשר לעשות בקלות שיעורי‬ ‫בית‪.‬‬ ‫דאגו לזהות ולאשר באופן חד משמעי שהמוכר הוא אכן הבעלים‬ ‫החוקי של הדירה ושהדירה אכן רשומה על שמו‪ .‬ודאו שאין לדירה‬ ‫בעלים נוספים שיש צורך באישורם לשם ביצוע העסקה‪ .‬אם מדובר‬ ‫ברכישת דירה מזוג או משני בעלי דירה ‪ -‬יש צורך באישור בכתב‬ ‫של שניהם לביצוע העסקה‪ .‬זכרו לבדוק האם יש חריגות בנייה‬ ‫בדירה וצווי הריסה התלויים ועומדים ברקע‪.‬‬ ‫המיסוי‪ -‬במדינת ישראל מדרגות המס וגם החוקים והתקנות בעניין‬ ‫משתנות לעיתים קרובות ולכן שימו לב שחישוב המס נעשה סמוך‬ ‫לרכישה‪.‬‬ ‫‪27‬‬ ‫ולסיכום ‪-‬‬ ‫תהליך רכישת דירה הוא מרגש ועם הדרכה‪ ,‬לימוד וליווי נכון יכול‬ ‫להיות פשוט וקצר‪ .‬וכמובן גם ריווחי‪.‬‬ ‫ועכשיו אפשר להתחיל לדבר איתך ת'כלס על נכסים קונקרטיים‬ ‫ולהיכנס יותר לעומק‪.‬‬ ‫לכולנו מגיע שיהיה לנו מקור הכנסה נוסף שלא תלוי במקום‬ ‫העבודה ובפרנסה השוטפת‪.‬‬ ‫אז קדימה‪ -‬נצא לדרך‪.‬‬ ‫ודבר חשוב נוסף ‪ -‬המדריך הזה נכתב במטרה לתת לך ידע בסיסי‬ ‫וחשוב‪ ,‬שיעזור לך לקבל החלטה נכונה ומוטיבציה לשקול דרך‬ ‫נוספת לבסס את הביטחון הכלכלי שלך‬ ‫יחד עם זאת ‪ -‬יש לזכור שהאמור במדריך זה אינו‬ ‫מהווה תחליף ליעוץ ספציפי של עו"ד ו‪/‬או שמאי ו‪/‬או‬ ‫כל יועץ או בעל מקצוע רלוונטי אחר ואינו מהווה או‬ ‫המלצה לעסקה כזו או אחרת‪ .‬חובה לבדוק כל עסקה‬ ‫ספציפית באמצעות אנשי המקצוע המתאימים‪.‬‬ ‫‪28‬‬ ‫וכמובן שניתן לפנות אליי בכל עת למייל‪:‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫ולהמשיך לקבל מידע וטיפים "חמים מהתנור" דרך הפייסבוק‬ ‫ובאתר‪www.anatbarak.co.il :‬‬ ‫וכמו שאמר וולט דיסני‪:‬‬ ‫"אם אתם יכולים לחלום על זה ‪-‬‬ ‫אתם יכולים גם לעשות את זה"‬ ‫בהצלחה ונשתמע בהמשך‪,‬‬ ‫ענת ברק‬ ‫‪29‬‬