משכנתא יעילה מאת: רימון חייט ינואר 1025
משכנתא יעילה מאת :רימון חייט ינואר 1025 © כל הזכויות שמורות לרימון חייט www.EffectiveMortgage.co.ilטלפון30-945-1166 : תוכן עניינים מבוא 4.................................................................................................................. על המחבר1......................................................................................................... : עקרונות יסוד 7....................................................................................................... מהו המחיר האמתי של הדירה שלכם? 8..................................................................... מהו תקציב רכישת הדירה שלכם? 5........................................................................... שיקולים שכדאי לקחת בחשבון בעת חיפוש הדירה ...........שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. רכישת דירה מקבלן ................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. דברים נוספים שכדאי לבדוק לגבי קבלן .................. :שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. הקדמת תשלומים לקבלן ......................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. לסיכום .....................................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. ידע הוא כוח ..............................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. הלוואה צמודה ....................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. הלוואות לא צמודות .............................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתא בהחזר קבוע /ריבית קבועה לא צמודה .......שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. תעודת זכאות ............................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משא ומתן מול הבנק על תנאי המשכנתא שלכם ..............שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. פגישה ראשונה בסניף ................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. המיקוח ....................................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. המלצותיי לגבי מסלולי משכנתא ...................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. מגבלות בנק ישראל על תמהילי משכנתא .................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. לוחות זמנים לקבלת משכנתא ......................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. תהליך קבלת המשכנתא .......................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. מחזור משכנתא .........................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. שינויים בתנאי השוק ...............................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. שינויים ביכולת ההחזר של המשפחה .........................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. עליה במחיר הדירה או קיטון ביתרת ההלוואה ..............שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. מיחזור פנימי /מיחזור חיצוני ....................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. ביטוחים ...................................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. ביטוח ......................................................... EMIשגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. פירעון מוקדם של משכנתא ..........................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתאות מיוחדות ...................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתא לדירה להשקעה ........................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתא עבור בית בבניה עצמית ..............................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. תקציב ..................................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. תזרים מזומנים ......................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתא על רכישת המגרש בלבד .............................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. משכנתא עבור קניית בית עם שיפוץ גדול ....................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. ואם משהו ישתבש במהלך השנים ? ..............................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. סיכום ......................................................................שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. יצירת קשר 30........................................................................................................ נספח א' – רשימת אתרי האינטרנט למשכנתאות של הבנקים34...................................... נספח ב' טבלת השוואה בין משכנתאות לצורך משא ומתן עם הבנקים 34........................... נספח ג' – קישורים שימושיים 39................................................................................ נספח ד' – אתרים לחיפוש דירות באינטרנט 39............................................................. נספח ה' – תהליך לקיחת המשכנתא בבנק 37.............................................................. טפסים דרושים כדי להגיש בקשה למשכנתא 37......................................................... נספח ו' – עוגני קביעת ריבית למשכנתא 37................................................................. מבוא "נפסח על הלבטים שבמכירת דירה וסיגּול דירה חדשה :הריצות ממוסד אל מוסד וחימום ספסלים במסדרונות; החתימות על ניירות אין־קץ ,כתובים בסיגנון־חרטּומים של עורכי־דין; ההתחייבות על משכנתאות בריבית ,המטילות חורים גדולים בתשלומי־המשכורת – לחודשים ולשנים; ועצם־האנדרלמוסיה ,שבהעתקה מבית־דירה לבית־דירה "גינת חיה ",אברהם רגלסון המלה משכנתא הינה מלה עתיקה ומקורה בארמית" .והרי משכנתא בלא נכייתא ,דבדיניהם מוציאין מלוה למלוה ,ובדינינו אין מחזירין ממלוה ללוה! תלמוד בבלי ,מסכת בבא מציעא ,דף סב ,עמוד א־ב. באנגלית מופיעה המלה משכנתא החל משנת ,6653כאשר מערכת המשפט כללה הגנה על מלווה באמצעות שיעבוד בטוחה .המלה האנגלית Mortgageמורכבת מחיבור שתי מילים: – Mortבצרפתית מוות. – Gageבאנגלית עתיקה התחייבות. הכוונה הייתה ככל הנראה להתחייבות אשר מסתיימת בפירעון או במות הנכס של הלווה (בשפתנו ,הנכס הממושכן). משכנתא של ( ₪ 133,333משכנתא ממוצעת ב )3366-ל 33 -שנים בריבית של 1%תגרום לסה"כ החזר של .₪ 6,306,116סה"כ תשלומי הריבית הינם .₪ 406,116כלומר ,מי שאין לו כסף לדירה יקנה בפועל כמעט שתי דירות :אחת לו ואחת לבנק .מטרת מסמך זה הינה להגדיל את הידע של הלווים לגבי האפשרויות השונות הקשורות למשכנתא על מנת שיוכלו להקטין למינימום את תשלומי המשכנתא שלהם וכן להקטין את המתח והלחץ שתהליך לקיחת המשכנתא גורם. רבים חושבים שרכישת דירה הינה העסקה הגדולה ביותר שעושה אדם בחייו .כפי שהראינו בפסקה הקודמת ,המשכנתא הינה בעצם עסקה גדולה בהרבה .למרות שהמשכנתא נלקחת על סכום קטן מעלות הדירה ,סך ההחזרים שלה עולה בהרבה על מחיר הדירה. עסקת משכנתא הינה עסקה שתשפיע על רמת החיים של המשפחה במשך השנים החשובות ביותר :שנות ההתפתחות המשפחתית וגידול הילדים .שנים אלו מאופיינות גם כך בלחץ של החיים המודרניים ולחץ כלכלי יכול להיות הרסני מבחינה משפחתית גם אם לא מגיעים לרע מכל מבחינה כלכלית ,דהיינו אי יכולת לפרוע המשכנתא ופינוי כפוי מהבית. אני מקווה בכל ליבי שקריאת ספר זה תסייע לכם להגיע למשכנתא יעילה ביותר כלומר משכנתא שכל שקל שישולם כדי לפרוע אותה ,באמת יקטין את חובכם ולא ילך רק לתשלומי ריביות ,הצמדות ועמלות אשר ישמרו אתכם כבעלי חוב לבנק .ישנן דוגמאות רבות של אנשים אשר שילמו את המשכנתא שלהם במשך שנים ולהפתעתם יתרת החוב שלהם לבנק רק גדלה. נשמע מפתיע? ברוב המשכנתאות הנמכרות בארץ זהו המצב. אתחיל בסיפור אישי :לפני מספר שנים פגשתי את זו אשר מאוחר יותר תהפוך לאשתי .באחת הפעמים היא ביקשה ממני להתלוות אליה לבנק לשיחה עם יועצת ההשקעות (היה לה חיסכון צנוע) .ישבתי בפגישה ,דיברתי מעט ושאלתי מספר שאלות .בתום הפגישה יצאנו מהבנק ואשתי לעתיד הייתה נרעשת מאד .מסתבר שפגישה זו הייתה שונה מכל פגישה אחרת עם יועצת השקעות זו ,אותה הכירה משך שנים .אני כמעט לא דיברתי אך מעט ההערות והשאלות שלי הבהירו ליועצת ההשקעות שמולה ישנו אדם שמטיל ספק ובודק את דבריה כתוצאה מכך היא הרגישה פתאום צורך לנמק החלטותיה והפגישה הייתה מקצועית הרבה יותר. אני שואף ומקווה שלאחר קריאת ספר זה ,תהיו בעלי ידע נרחב בנושא המשכנתאות .פקידי הבנק ישימו לב שמולם נמצא לקוח המבין דבר או שניים וכך באופן מידי תשופר ההצעה שתקבלו מנציג הבנק וגם הצעה זו תשופר באופן משמעותי במידה ותנהגו על פי המוצע במסמך זה. חישבו על החברות הסלולאריות וחברות הכבלים .ודאי שמעתם סיפורים מחברים אשר סיפרו לכם כיצד לא הבינו סעיף כזה או אחר בחוזה ועקב כך שילמו הרבה יותר משחשבו שישלמו. עכשיו חישבו על הסכומים ומשך הזמן הקשורים למשכנתא (כאמור ,על משכנתא של 133,333 ₪אפשר בקלות לשלם מעל מיליון שקלים במשך 33שנים) .תת סעיף אחד קטן המציין הצמדה ל"עוגן גיוס האג"ח " או משפט סתום מסוג זה ,עלול לעלות לכם עשרות אלפי או מאות אלפי שקלים .כולי תקווה שניסיוני יחסוך לכם כסף רב. על המחבר: רימון חייט ,בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל ותואר שני במנהל עסקים מהמכללה למנהל .לפני כ 33 -שנים עזבתי את הקיבוץ בו גדלתי ועברתי למרכז הארץ .הורי נשארו בקיבוץ .מהר מאד הבנתי שעליי לייצר עבור עצמי את הקביים הכלכליים שלי .עזרה מהורי אוכל לקבל בעיקר במילים טובות אך לא באמצעים כספיים .בפעם הראשונה שנפתחה לי קרן השתלמות קניתי דירה ומאז לא הפסקתי .מזה כ 69 -שנים משקיע בנדל"ן .במהלך השנים רכשתי 7דירות (חלקן נמכר בינתיים) .כיום יש בבעלותי ארבע דירות להשקעה המניבות שכר דירה של 5,333 ₪בחודש. לאחר שלקחתי מספר משכנתאות בבנקים שונים אני מכיר היטב את החששות שמלוות לקיחת הלוואה בסכום כל כך גדול ולפרק זמן כל כך ארוך .מצד שני אני מכיר היטב גם את תהליך לקיחת המשכנתא ,על כל חלקיו והגורמים השונים המעורבים בו 69 .שנות עבודה במערכת הבנקאית מספקות לי הבנה של האופן בו "חושב" הבנק .הבנה זו ניצלתי בעת שלקחתי משכנתאות עבור עצמי ועכשיו אני מוכן לחלוק תובנות אלו עמכם. חלק א' – לפני תחילת חיפוש הדירה עקרונות יסוד רווחתכם ועתידכם אינם חשובים לאף אחד מנותני השירותים בתחום המשכנתאות .בניגוד לעסקים אחרים אשר שואפים לכך שתהיו לקוחות חוזרים ,בתחום המשכנתאות כל נותני השירות מבינים שזו עסקה של פעם בחיים וכדאי להם להרוויח את המקסימום בעסקה הנוכחית מולכם .כולם מבינים שמקסימום רווח לבנק או לחברת הביטוח משמעותו שב33 - השנים הקרובות תעבדו קשה יותר ותבלו פחות. מצד שני ,הבנק וחברת הביטוח הינם חברות מסחריות בשוק תחרותי .כן ,בניגוד לתחומים אחרים של המערכת הבנקאית ,בשוק המשכנתאות ישנה תחרות ערה .רוב האנשים כבר מבינים שעסקה חד פעמית לא משנה אם עושים בסניף אליו הם רגילים כיוון שהוא קרוב לבית אלא אפשר לחתום גם בסניף של בנק אחר .התנהלות נכונה מול הבנק תדגיש לו שאינכם בכיסו וככל גוף מסחרי אחר ,הוא יעדיף רווח קטן על אפס רווח במידה ותעברו לבנק אחר. מרבית האנשים כבר יודעים ששוק המשכנתאות מתנהל כמו בזאר טורקי .אני מדבר על ממש כמו בזאר .עליכם לשכוח את כל העכבות ,לוותר על הכבוד ולומר מילים כמו בבנק השני הציעו לי 3.6%פחות ממכם . ...בהמשך יפורט אופן ניהול המשא ומתן בצורה מלאה .הבנקים מודעים ליכולת הצרכן להשוות ולנהל משא ומתן וכתגובת נגד הם נוהגים באופן דומה לחברות הסלולאריות הוותיקות :יוצרים חבילות שאינן ניתנות להשוואה .לך תשווה בין הצעת בנק א' : הלוואה בריבית צמודה 3% +ריבית משתנה כל שנתיים על פי עוגן האג"ח של הבנק לבין הצעה של בנק ב' :של ריבית צמודה 6% +משתנה כל שנה צמודה לריבית הגיוס הממוצעת כפי שמפרסם בנק ישראל בתוספת .3.9%אההה ? הלקוח המבולבל מתעלם משלל הנתונים שאינם אומרים לו כלום ומתמקד בסופו של דבר במספרים שהינם כמעט חסרי משמעות כמו תחזית סכום ההחזר בחודש הקרוב. כפי שציינתי בתחילת המסמך ,הפגנת ידע תיצור מצב בו הפקיד ,נציג הבנק ,יחשוב פעמיים לפני שיציע את ההצעות הגרועות במיוחד עבורכם .יש לזכור שהפקיד מתוגמל בשכרו לפי כמות המשכנתאות שהוא יוצר ולפי רווחיות המשכנתא לבנק ,כלומר ככל שאתם תשלמו יותר בשנים הקרובות כך התגמול לפקיד הבנק יגדל. מהו המחיר האמתי של הדירה שלכם? בעת חיפושי דירה אנו רואים במודעות הקבלנים או מוכרי דירות מהו המחיר אותו מצפים לקבל עבור הדירה שהם מוכרים .בניגוד למוצרים אחרים בהם המחיר הרשום על המוצר זהה לכמות הכסף שנצטרך להוציא מהכיס כדי לרכוש אותו ,כאשר מדובר על דירה ,ישנם מרכיבי עלות נוספים מלבד המחיר אותו מבקש מוכר הדירה לקבל. כדי לסבך את העניינים עוד קצת צריך לזכור שברכישת דירה אנו משתמשים בכסף שלנו ובכסף של הבנק .ברם ,את ההוצאות הנלוות לרכישת הדירה נוכל לשלם רק מכספינו .כספי המשכנתא אינם יכולים לממן דבר פרט לרכישת הדירה .למעשה ,הבנק מעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר הדירה במיוחד כדי למנוע אפשרות שימוש בכספים אלו למטרה שונה מרכישת הדירה. נספח ג' במדריך זה מכיל קישור למחשבון המחשב את העלות האמתית של רכישת הדירה שלכם .עלות הרכישה כוללת מלבד הכספים שתעבירו למוכר הדירה גם עלויות עורך דין (כ- 3.9%מערך הדירה ,עלות מס רכישה ,בדירה חדשה – עלות עורך דין של הקבלן ,עלויות שיפוץ /שינויים בדירה ועוד) .כאמור ,כל התוספות משולמות במזומן מתוך הכספים שלכם ולא כספי המשכנתא .בפרק הבא יתואר האופן בו עליכם לקבוע מהו תקציבכם לרכישת הדירה. זכרו להפחית מההון העצמי שלכם את כל ההוצאות הנלוות. מהו תקציב רכישת הדירה שלכם? תשלומי המשכנתא ילוו אתכם שנים רבות .יש שיאמרו ישחירו או יאפילו על חייכם לשנים רבות. החלק המשמעותי ביותר במחיר הכולל של הדירה הוא משך השנים שתשלמו עליה .כלומר, ככל שתיקחו משכנתא ליותר שנים ,כך מחיר הדירה הכולל (תשלום מהון עצמי +החזרי משכנתא) יהיה גדול יותר .בבנקים אתם עלולים לקבל את ההרגשה שיש לכם תקציב גדול מאד לרכישת הדירה" :לא כדאי להתפשר על דירת חלומות ,במקום ל 69 -שנים קחו הלוואה ל 03 -שנים באותו החזר" , "...דירה לא קונים כל יום ,אם כבר קונים לא מתפשרים על המטבח/ריצוף/דלתות מעוצבות וכו' ". ובכן ,מהי המשמעות הכלכלית של לקיחת "הלוואה באותו החזר" ל 03 -שנים במקום ?69 תשלום כולל תשלום ראשון תשלום אחרון מסלול 1 1,302,921 2,108 5,169 הפרש 471,566 מסלול 2 831,355 3,453 5,403 בטבלה שלמעלה ישנם נתונים של שתי משכנתאות בסכום זהה של : ₪ 933,333 מסלול 6הינו הלוואה צמודה ,משתנה כל 9שנים ל 03 -שנים. מסלול 3הינו הלוואה צמודה ,משתנה כל 9שנים ל 69 -שנים. שתי המשפחות היו צריכות .₪ 933,333המשפחה שבחרה במסלול 03( 6שנים) הרגישה שלא תוכל לעמוד בתשלום חודשי של מעל ₪ 3,638ולכן בחרה במסלול .6לעומתה המשפחה השנייה בחרה במסלול 3אשר חייב אותה בתשלום חודשי של .₪ 0,490 ובכן כמה עלתה ההלוואה לכל משפחה? משפחה א' ( 03שנות החזר) שילמה בסה"כ ₪ 6,033,536עבור המשכנתא של 933,333 ( ₪קרוב לשלושה שקלים עבור כל שקל הלוואה). משפחה ב' ( 69שנות החזר) שילמה בסה"כ ₪ 806,099עבור ההלוואה שלה. כלומר משפחה א' שילמה לבנק חצי מיליון שקל (!) יותר ממשפחה ב' .חצי מיליון השקלים האלו הלכו אל הבנק .עתה קל להבין מדוע כדאי לפקידי הבנק להמליץ על רכישת "דירת החלומות" לכולם. נקודה נוספת שחשוב מאד להבין בקשר להלוואות צמודות .כזכור ,משפחה א' לא יכלה לשלם יותר מ ₪ 3,633 -ולכן כדי לקבל ₪ 933,333היא נזקקה להלוואה עם שנות החזר ארוכות. ובכן ,אותה משפחה ש ₪ 3,633 -היו הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר שלה תאלץ מהר מאד להתמודד עם החזרים של מעל ( ₪ 0,433כמו משפחה ב') ובסוף הדרך עם החזרים של ,₪ 9,615יותר מכפול ההחזר שהיווה את הגבול העליון מבחינת יכולת ההחזר שהם חשבו שהם מסוגלים .ההפרש בין החזר מתוכנן של כ ₪ 3,333 -לבין החזר בפועל של כ₪ 9,333 - הוא הפרש אשר עלול לרסק משפחות. כיצד ניתן להימנע ממצב זה? ראשית כל יש לברוח ממוסכמות חברתיות .מוסכמות חברתיות יקרבו אתכם אל הממוצע. הממוצע אינו בהכרח הצלחה גדולה 03% :מהמתחתנים מתגרשים .בקרב החילוניים ,האחוז קופץ ל . 93% -מקובל לומר שבעיות כלכליות הינן גורם מזרז רב עוצמה לתהליכי זוגיות בעיתיים. מוסכמות חברתיות הינן בדיוק הגורם לחיפוש אחר "דירת חלומות" .שימו לב לפרסומות של הקבלנים השונים אשר מפתות את הקונים בדיוק בפריטה על חלומות אלו .מוסכמה חברתית הינה שאחרי החתונה צריך לרכוש דירה אשר תשמש את הזוג גם כמשפחה עם בעל ואשה בלבד וגם כמשפחה עם זוג 0 +ילדים וכלבה .כך ,אותה משפחה אשר לא היו לה אמצעים לרכוש את הדירה שהם רצו ,נדחפו ללקיחת משכנתא אשר גרמה להם גם לשלם חצי מיליון שקלים נוספים וגם להגיע להחזר עצום ביחס ליכולתם הכלכלית. המפתח להימנעות ממשכנתא שאינה מתאימה הוא בחישוב נכון של תקציב רכישת הדירה לפני התחלת חיפוש הדירה .בדיוק כשם שאדם יודע כמה ישקיע ברכישת רכב יד שניה לפני שהוא מתחיל לחפש ,כך על המשפחה לדעת מהו תקציבה לרכישת הדירה לפני שהיא מתחילה לחפש דירה. כדי לדעת מהו התקציב לרכישת דירה אני מציע לעבור ביחד את השלבים הבאים: .6מהו ההחזר החודשי בו יכולה לעמוד המשפחה ? שלב זה הוא הקריטי מכולם .ישנה נטייה לחשוב שנעמוד בסכום נמוך מהסכום האמתי שאפשר לעמוד בו .הבנקים נותנים לנו כלל אצבע על פיו 03%מההכנסה נטו יכולים ללכת למשכנתא .כלל זה ככל כלל אצבע אינו מתאים לכולם .ברור לגמרי שזוג ללא ילדים יכול להחזיר סכום שונה מזוג עם שלושה ילדים אפילו אם ההכנסה זהה .נסו לקבוע סכום גדול ככל האפשר .בשלב זה אין טעם לומר לעצמיכם שעדיף החזר נמוך כדי "לשים משהו בצד" .האמונה שחיסכון כסף בעודכם משלמים חוב משפר במשהו את מצבכם הינה שגויה .ראינו מקודם איך ₪ 6,333בחודש בגודל ההחזר הופכים בסוף הדרך לחצי מיליון שקלים. זוגות רבים אמרו לי שהם לא רוצים לשלם רק משכנתא אלא גם לצאת לבלות .אני מאד בעד בילויים .חישבו כמה בילויים אפשר לעשות עם חצי מיליון שקלים .קביעת ההחזר החודשי דורשת תקשורת טובה בין בני הזוג .לדעתי מיותר לגמרי "לחסוך למקרים בלתי צפויים" בעודכם משלמים משכנתא יקרה .בדיוק כמו שלא תפקידו לפיקדון ( 6%תשואה בשנה) בעודכם מחזיקים ביתרת חובה בעו"ש ( 8%-63%ריבית לתשלום) .במקרה ובאמת יחול אירוע בלתי צפוי תוכלו לקחת הלוואה קצרת מועד על חשבון קרן ההשתלמות או לקחת הלוואה רגילה מהבנק .הרצון להימנע מכל סיכון עולה כל כך הרבה כסף (זכרו את דוגמת חצי המיליון) עד שהוא לכשעצמו מהווה סיכון גדול .גם במקרה של קטסטרופה כלכלית כמו איבוד מקום העבודה לתקופה מסוימת, התנהלות נכונה מול הבנק תגרום להקטנת הבעיה למינימום .למעשה ,הבנקים אינם מעוניינים כלל לפנות אנשים מדירתם .הם מעוניינים לגבות ריבית ולמכור משכנתאות. אם תגיעו לבנק לפני שיתחילו פיגורים בתשלומי המשכנתא ,ישנו סיכוי גבוה מאד שהבנק יאשר מספר חודשים ללא תשלומי משכנתא בלי קושי. .3מסכום ההחזר החודשי שיצרתם בסעיף הקודם הפחיתו כמאתיים שקלים להוצאות ביטוח .הכניסו למחשבון משכנתא את סכום ההחזר האפשרי בניכוי הוצאות הביטוח (כאמור ,כ. )₪ 333 -צרו תמהיל בו הלוואות צמודות מדד לא יעברו את רף 69שנות ההחזר .הלוואות שאינן צמודות בריבית משתנה (פריים) ניתן לקחת לתקופה ארוכה. הלוואות שאינן צמודות בריבית קבועה אפשר לקחת לתקופה ארוכה אך התנאים נעשים גרועים ככל שמשך הזמן מתארך. .0באמצעות מחשבון המשכנתא תוכלו לדעת מהו סכום ההלוואה שתוכלו לקבל על בסיס ההחזר האפשרי שלכם. .4קבלו אישור מהבנק למשכנתא שיצרתם בסעיף – 0אישור עקרוני. .9צרפו את סכום המשכנתא האפשרי אל ההון העצמי שיש לכם – הכסף שחסכתם עד עתה .צירוף שני הסכומים :זה שהבנק מוכן לתת לכם +הכסף שכבר אצלכם ייתן לכם את תקציב הדירה שבה תוכלו לגור מבלי להיות במצוקה כלכלית בהמשך חייכם. בנוסף למגבלה של סכום המשכנתא על פי יכולת ההחזר יש לשים לב גם לאחוז המימון של הדירה באמצעות משכנתא .ישנם זוגות עם הכנסה חודשית גבוהה אך כיוון שעדיין הם לא חסכו מספיק כסף ,יש להם הון עצמי נמוך ולכן המשכנתא שיוכלו לקבל נמוכה מהמשכנתא שיכולה ההכנסה החודשית שלהם לממן כפי שחישבנו למעלה .בשנת 3363קבע בנק ישראל את אחוזי המימון המקסימליים ,מתוך מחיר הדירה ,שהוא מאפשר ללקוחות ללוות כמשכנתא בעת רכישת דירה. אחוזי המימון הנדרשים מחולקים לשלוש קבוצות רוכשים: א .רוכשי דירה ראשונה :יכולים לממן באמצעות משכנתא עד 79%מערך הדירה. ב .משפרי דיור :בעלי דירה אשר קונים דירה אחרת וימכרו את דירתם הנוכחית :זכאים למימון של עד 73%מערך הדירה. ג .משקיעים :רוכשים דירה נוספת על הדירה שיש להם :זכאים לעד 93%מימון על הדירה שהם רוכשים. לבנק אין אפשרות לבדוק לאיזו קבוצת לווים מתוך שלוש הקבוצות לעיל אתם שייכים .ברם, כחלק מתהליך רכישת המשכנתא ידרוש הבנק שתמלאו מול עורך דין הצהרה לגבי השתייכותכם לאחת משלושת הקבוצות ,דהיינו ,האם המשכנתא הינה עבור דירה ראשונה, דירה שאתם קונים ובשנתיים הקרובות תמכרו את דירתכם הנוכחית או שאתם משקיעים הקונים דירה נוספת על דירת המגורים שלכם. כיוון שאין הרשויות (בשלב זה) בודקות בפועל האם יש ברשותכם דירה נוספת ,בעת בקשת ההלוואה שלכם ,ישנם המנסים להשיג אחוז מימון גבוה יותר על ידי הצהרה שקרית :בעת רכישת דירה להשקעה מצהירים בפני עורך הדין שיש כוונה למכור את דירת המגורים .כך הלווים נחשבים משפרי דיור (קבוצה ב' לעיל) ומקבלים 73%מימון במקום 93%מימון .בעתיד כך חושב אותו לווה ,אני אוכל לומר שלא הצלחתי למכור את דירה המגורים שלי ולכן נשארתי עם שתי דירות .ובכן ,אני ממש לא ממליץ על שיטה זו .מעבר לעניין הערכי של אי אמירת אמת ישנו גם העניין החוקי .אנשים טועים לעיתים קרובות בהבנת המושג הצהרה מול עורך דין. ישנם ה נוטים לחשוב שעורך הדין אמור לוודא שההצהרה הינה הצהרת אמת .בפועל כמובן, העורך דין אינו קורא מחשבות ,אין לו כל דרך לוודא אם ההצהרה הינה הצהרת אמת וזה גם לא תפקידו .תפקיד העורך דין מולו אתה מתהירים וחותמים הינו לוודא שאתם מבינים על מה אתם חותמים ולהזהיר אתכם לגבי העונשים הקבועים בחוק בעת הצהרה שקרית .כך ,בעתיד לא תוכלו לטעון "חשבנו שנמכור את הדירה אך לא יצא לנו"" ,לא הבנו את הכתוב בטופס" וכו' .עורך הדין מוודא ,וחותם על הטופס כדי להראות שאכן וידא ,שאתם מבינים על מה אתם חותמים ומה העונשים שתקבלו אם הצהרתכם אינה אמת. כיוון שעסקאות נדל"ן ובעלות על נדל"ן רשומים במאגרי מידע ממחושבים .ישנו סיכוי סביר שבעתיד יחליטו הרשויות לבצע הצלבה בין לווים שלקחו מעל 93%משכנתא לבין בעלי יותר מדירה אחת וכך יזהו בקלות את מצהירי הצהרת השקר. הערה :בעבר היה ניתן לקבל הלוואה עם אחוזי מימון הגבוהים מ 79% -מערך הדירה באמצעות ביטוח החזרי משכנתא בחברת .EMIבהמשך הספר ישנו הסבר מפורט על ,EMI עבור הלווים שהשתמשו בשירות זה בעבר .שירות זה בוטל עם ההנחיות של בנק ישראל בדבר אחוזי מימון בשנת .3363 כיוון שהנושא מאד מאד חשוב לעתידכם אני חוזר שוב על ההקדמה לפרק זה :אי הבנת המשמעות הכלכלית של לקיחת משכנתא שאינה מתאימה ליכולתכם עלולה לגרום לכם לתסמונת ה"עניים בבית של עשירים" .כלומר ,יש לכם "דירת חלומות" אך אין לכם יכולת ללכת לסרט וארוחת ערב (או בילוי אחר לפי טעמכם). כפי שנכתב לעיל ,חישוב ההחזר החודשי האפשרי הוא מהותי לגבי גיבוש תקציב רכישת הדירה .בהרצאה שלי , http://youtu.be/4x5fnkMmMSw :אני מדגים את העלות הכוללת בגובה של מאות אלפי שקלים כתוצאה מהפחתה של אלף שקלים בתשלום החודשי.כדי להחליט מהו ההחזר החודשי המיטבי עבורכם ,מומלץ לבדוק את ההכנסות וההוצאות ולהחליט אם כל ההוצאות הכרחיות .כמובן שבדיקה זו צריכה להתבצע על ידי שני בני הזוג תוך שמירה על הכבוד ההדדי בין בני הזוג. ביטוחים אחת ההוצאות החבויות בתקציב משפחות רבות הינה הוצאה כבדה על ביטוח .החלטתי להכניס פרק שלם על ביטוחים בגלל החשיבות בה אני רואה את ניהול התקציב המשפחתי בצורה נכונה ולאחר אין ספור משפחות אותן פגשתי ואשר לדעתי שגו בניהול הנושא הביטוחי שלהן. לפיכך החלטתי לשלב במסגרת ספר זה קטע אשר מדבר ישירות על נושאים הביטוח המשפחתיים. לביטוחים יש מאפיין אחד מאד דומה למשכנתא .למרות עלותם הגבוהה וההשפעה הניכרת שלהם על יכולת המשפחה להתנהל היטב מבחינה כלכלית ,אנו לא אוהבים להתעסק איתם. לדעתי יש לכך מספר סיבות: .6ביטוח קשור מצד אחד בהבטחות לסכומים גדולים במקרה של אירוע ביטוח ומצד שני בהוצאה יחסית קטנה כל חודש. .1ביטוחים קשורים לפחדים הגדולים ביותר שלנו :ילד נפצע ,ילד חולה ,נכות ,מוות ,חולי .אנו לא יכולים למנוע אירועים אלו אך אנו רגילים "לעשות משהו" כנגד סכנות .ה"משהו" הזה נתפס על ידינו (בעידוד סוכני הביטוח כמובן) כעשיית ביטוח. .3בדומה למשכנתאות ,אנו לא מבינים גדולים בביטוח אך סומכים על "בעלי המקצוע" (בנקים, חברות ביטוח ,סוכני ביטוח) שיהיו המבוגר האחראי וימליצו לנו מה לעשות .כמובן שאלו המלצות בעלות אינטרס .ליועצי המשכנתאות כמו גם לסוכני הביטוח צריך להתייחס לא כיועצים אלא כמוכרים .שינוי של מלה אחת ,עוזר להבין טוב יותר את המקום של כל אחד במשוואה ומביא להבנה טובה יותר של "הייעוץ". ובכן ,מה יש לי נגד ביטוחים? למעשה כלום .אני חושב שחלק מהביטוחים חיוניים .אני לא נגד ביטוחים אני נגד עודף ביטוחים .למשל אנשים חושבים שככל שיש יותר כסף ,כך כדאי לבצע יותר ביטוחים .למעשה המציאות ממש הפוכה :ככל שאתם עשירים יותר כך פחות כדאי לבצע ביטוחים. זה הזמן להסבר קצר על עולם הביטוח .חברת הביטוח פועלת בשיטה פשוטה :היא מחשבת את הסיכון להתרחשות של אירוע מסוים הנקרא אירוע ביטוח .לאחר חישוב הסיכון להתרחשות האירוע היא מעריכה את העלות הממוצעת שתצטרך לשלם כפיצוי אם יתרחש אירוע כזה. ניקח לדוגמה ביטוח תאונות אישיות לילדים .במסגרת הביטוח ישנו החזר של 9333ש"ח על שבירת יד .חברת הביטוח חישבה שהסיכון לשבירת יד של ילד כתוצאה מתאונה אישית הוא אחד לעשרת אלפים .כלומר ,בכל חודש ,על כל עשרת אלפים ילדים מבוטחים ,אחד ישבור את היד .עלות הביטוח עבור חברת הביטוח אם כן היא: 1/10,000 * 5,000 = 0.5שקלים חדשים .ביטוח תאונות אישיות כולל מרכיבי ביטוח שונים (כוויה ,שבר ,מוות וכו') .לכל אחד ממרכיבי הביטוח עושה חברת הביטוח חישוב דומה ולבסוף מגיעה ,לצורך הדוגמה ,לעלות ממוצעת של 33שקלים .כמו כל חברה מסחרית ,גם חברת הביטוח אינה קיימת לצורך גמילות חסדים אלא לצורך השגת מרב הרווחים האפשריים .לכן על עלות הנזק שחושבה קודם ( 33שקלים) ,מוסיפה חברת הביטוח סכום נוסף אשר אמור לכסות את כל העלויות שלה (עמלה לסוכן הביטוח ,שכר עובדיה ,עלויות אחזקת משרדים) ורווח לבעלי המניות שלה .דוגמאות לעלויות שכר המשולמות בחברות הביטוח אפשר לראות בנספח א' של מאמר זה .חברות הביטוח פועלות בשוק תחרותי והן קובעות את הפיצוי לכל מקרה ביטוח וכן את התשלום עבור הביטוח בהתאם לתחרות בשוק .החברות נעזרות במומחים התנהגותיים שונים כדי למכור את מרכולתם ולפרוט במידה הנכונה על הפחדים שלנו. לדוגמה ,ביטוח חתונות של הראל רוכב על פחדם של בני הזוג לאבד את הממון הרב שהשקיעו בארגון חתונתם .מהתבוננות בטבלת התשלומים והפיצויים של ביטוח זה אפשר לראות דבר מרתק: ביטול חתונה עקב פקק תנועה ,מחלה של בן זוג או מילואים עקב מלחמה יזכה את בני הזוג ב 633,333 -ש"ח .לעומת זאת ביטול חתונה עקב מותו של אחד מבני הזוג יזכה את בן או בת הזוג הנותרים ב 39,333 -ש"ח .לאחר קריאת החלק הראשון של המאמר אנו לא אמורים להיות מופתעים מהאבסורד בו פקק תנועה מזכה בפיצוי גבוה פי ארבעה מאשר מקרה מוות. פשוט :חברת הביטוח חישבה ככל הנראה שמוות שכיח יותר מביטול מכל אחת מהסיבות האחרות וכדי לעמוד בעלות ביטוח מקובלת על הלקוחות ,היא הפחיתה את הפיצוי במקום בו השכיחות גדולה יותר. מה בכל זאת כדאי לבטח? לטעמי ביטוח צריך לעשות כנגד משהו שההתמודדות אתו לא תהיה אפשרית מבחינת המשפחה .לדוגמה :אחזקה של בן משפחה במוסד סיעודי עולה כ63,333 - שקלים לחודש .רוב המשפחות לא יוכלו להתמודד עם עלות זו ולכן יש הגיון בביטוח סיעודי .משפחה שעמידה בעלות זו אפשרית מבחינתה ,הביטוח מיותר .זכרו את הכלל :ככל שאתם עמידים יותר ,כך אתם זקוקים לפחות ביטוחים . דוגמאות נוספות: ביטוח מקיף לרכב –אני נוהג ברכב שעולה כ 93,333 -ש"ח .אני יודע שאם הרכב ייגנב או ייהרס ,אוכל לממן רכישת רכב חדש באמצעות הלוואה עם החזרים חודשיים בהם אוכל לעמוד .אין אני מבצע ביטוח מקיף לרכב .לעומת זאת ביטוח עבור נזקי צד ג' אני כן מבצע – כי אם אפגע במרצדס אשר שווה 333,333ש"ח ,יהיה לי קשה לממן את הפיצוי. ביטוח תכולת דירה –אותו עקרון כמו קודם ,אני יודע שאם תכולת הדירה שלי תינזק ,אוכל לממן רכישתה מחדש .לעומת זאת את בניית הדירה עצמה אתקשה לממן .לכן אני מבצע ביטוח דירה אך לא ביטוח לתכולת הדירה. ביטוח בריאות –איני מבצע ביטוח בריאות .כמשקיע בנדל"ן יש לי מספר דירות .אחת מהן אני שומר ללא משכנתא והיא מהווה תחליף לביטוח בריאות .אם אחד מבני משפחתי יצטרך חס וחלילה טיפול יקר בחו"ל ,אמכור דירה זו ואממן הטיפול .ביטוח בריאות בדומה לביטוח סיעודי אשר תואר לעיל הנו אישי ולא משפחתי .ישנו סיכון קלוש ביותר ששני בני משפחה יזדקקו לו במקביל אך כיוון שאין אנו יודעים מראש מי יזדקק לכספי הביטוח אנו נאלצים לבטח את כולם .באותו אופן ,אנו עושים ביטוח סיעוד במקביל לביטוח בריאות למרות שאם נהיה סיעודיים קרוב לוודאי שלא נזדקק לניתוחים בחו"ל או לתרופות יקרות .כיוון שאין אנו יודעים איזה מהמצבים (חולי עם תרופות מחוץ לסל) או מצב סיעודי ,אנו נאלצים לבטח כנגד שני המצבים. ביטוח תאונות אישיות -למעשה פרק זה נכתב בעקבות שיחותיי עם מספר חברים בנושא ביטוח תאונות אישיות .ביטוח זה הוא לדעתי המעניין ביותר לדיון ולכן אני מקדיש לו פרק מיוחד. לגבי הביטוחים שלמעלה קבעתי כללים ברורים באמצעותם אני חושב שכל אחד יוכל להחליט האם הוא מבצע כל אחד מסוגי הביטוחים או לא .ביטוח תאונות אישיות לטעמי לא מומלץ לאף אחד לעשות ולכן חלק זה יהיה רחב יותר על מנת שאוכל לספק נימוקים לדעה זו .ראשית אפתח ואספר שמשפחתי ואני חברים בקהילה של חינוך בייתי דהיינו ,הורים שהחליטו לא לשלוח את ילדיהם לבית ספר אלא לקחת אחריות על חינוכם ולחנכם באופן עצמאי .כיוון שהילדים שלנו אינם הולכים לבית הספר לא חל עליהם ביטוח התאונות האישיות שחל על כל ילדי ישראל דרך משרד החינוך ,ולכן התעוררה השאלה האם לבטחם באופן עצמאי . לפני מענה על שאלה זו אני רוצה ,כיהודי טוב לשאול שאלה אחרת: מה יש יותר באו"ם ,מדינות ששמן מתחיל באות י' או מדינות ששמן מתחיל באות ק' ? מרבית הישראלים יענו שיש יותר מדינות שמתחילות באות י' .זה הרי ברור :תוך שניה אני מוצא מדינות ב -י' :ישראל (שלנו) ,ירדן (צמודה אלינו) ,יוון (ערש התרבות המערבית ,חופשה שנתית) ,יפן (טויוטה) ,יגוסלביה (פטרוביץ ,כדורסל) .מדינות ב -ק'? קנדה………… בפועל ,יש כמובן יותר מדינות ב -ק'. המדינות עליהן חשבנו כדוגמה למדינות ב -י' הינן כל המדינות ב -י' (למעט יגוסלביה שפורקה לפני יותר מעשור והפכה דוקא למדינת ק' – קרואטיה). מקור :ויקפדיה לעומת זאת ב -ק' יש 68מדינות :קובה ,קנדה ,קזחזטן ,קיריחסטן 3 ,קוריאות 3 ,קונגו, קפריסין ,קטאר ,קמבודיה ועוד. שאלה נוספת :לכולם ברור שהסיכוי לזכיה בלוטו הוא נמוך .מדוע משקיע הלוטו כל כך הרבה כסף בפרסומות :אראלה התקשרה למוטי… אראלה התקשרה ליונית… וכו? ' התשובה לשתי השאלות נעוצה בדרך בה פועל המוח שלנו ,המוח מתרגם קלות שליפה לשכיחות .1כלומר ,אם קל לי לחשוב על דוגמאות (כישראלים קל לנו לחשוב על מדינה באות י') ,כנראה שדוגמאות אלו שכיחות יותר .באותו אופן ,אם אשמע על פלוני שזכה בלוטו ופלונית שזכתה בלוטו ,אני עשוי (עלול) לחשוב שקל לזכות בלוטו .במציאות אין הדבר בהכרח כך. נחזור אל ביטוח תאונות אישיות :כל פעם שאני אומר שאיני עושה ביטוח תאונות אישיות אני שומע על חבר של חבר או אפילו על ילד של בן/בת שיחי אשר שבר את ידו ובעקבות כך קיבלה המשפחה 3,933ש"ח .התשובה שלי היא: .6אם מכר שלכם עבר אירוע זה לא מעלה ולא מוריד את הסיכוי שזה יקרה גם לכם .זיכרו את מדינות ה -י' .גם אם קל לנו לזכור אותן השכיחות שלהן לא עולה. 1עוד על נושא זה אפשר לקרוא כאן -באתר האוניברסיטה הפתוחה 2,500 .3שקלים אינו בשום אופן סכום אשר יכול להיחשב כ"טראומה כלכלית" כנגדה צריך לעשות ביטוח .נחמד לקבל כסף ולא נחמד לקבל גבס על יד של ילד .אבל אין קיזוז בין הדברים .לעשות ביטוח ו"לשמוח" כשמקבלים 3,933שקלים על יד שבורה זה כמו להמר נגד הקבוצה שאתה אוהד בכדורגל :אם הקבוצה תנצח ,תשמח על הניצחון ,אם היא תפסיד תשמח על הכסף? לא נראה לי שווה לשלם את הפרמיה עבור סוג כזה של הימור/ביטוח. אפשר גם להסתכל על הנושא מכיוון אחר .נניח שאומר לכם שהסיכוי (סיכון) ליד שבורה של ילד הוא .6:63,333האם הייתם קונים ממני ב 03 -ש"ח לחודש כרטיס הגרלה שבסיכוי של 6:63,333תקבלו ממנו 3933ש"ח? במידה ואספר לכם שהבן של השכנה שלי זכה ב- 3933ש"ח ,האם תשובתכם תשתנה? .0שימו לב לטבלת תגמולי ביטוח תאונות אישיות כפי שנלקחה מאתר האינטרנט של חברת הראל (טבלאות דומות יש בכל חברות הביטוח): מקור :הראל ביטוח לטבלה זו מאפיין דומה לטבלת ביטוחי החתונות שהוצגה לעיל :אין כל קשר בין גובה הנזק לגובה התגמול. שימו לב ,על שברים וכוויות תקבלו לכאורה 63,333שקלים למרות שבפועל הנזק הכלכלי זניח (יום במיון או במוקד קופת חולים ,קצת טושים לקשקש על הגבס ואפשר לשלוח את הילד לגן ולבית הספר ,עוד יום-יומיים לביקורות) .לעומת זאת מקרה של ילד סיעודי (כאמור ,עלות החזקה של כ 63,333 -בחודש) יזכה אתכם בתשלום חד פעמי של 63,333ש"ח .כלומר יש כאן "ביטוח" אשר עובד הפוך מהרצוי :עבור אירוע כלכלי קל שאין כל בעיה לממנו מכיסינו הביטוח נותן לנו תשלום זהה לטראומה כלכלית משמעותית ממנה נתקשה להתאושש .זהו לא ביטוח זהו הימור .אנו מקבלים תחושה טובה בגלל שכביכול באמצעות ביטוח זה דאגנו לבריאות הילדים שלנו (מה יותר חשוב מזה) אבל בפועל לא הקטנו את הסיכון לקרות אירוע במהומה וכל מה שיצרנו זה מצב בו אם חס ושלום ייפצע ילד ,כביכול נהיה פחות עצובים כי נקבל תשלום כלשהו עבור זה. מדוע אני רושם "תשלום כלשהו" ולפני כן רשמתי "לכאורה" על הסכום 63,333שקלים שחברת הביטוח מבטיחה עבור שבר? ובכן ,אם אתם קונים "לא ביטוח אלא הימור" ,אינכם צריכים להיות מופתעים אם את ההצעה כותבים אנשי שיווק מתוחכמים עם מערכת "אותיות קטנות" מיוחדת עבורכם .שימו לב בבקשה .ישנה טבלה ברורה בחזית הדף ובה פירוט התגמולים עבור כל מסלול (רוצים לדעת מהו התשלום? חפשו… .).בתחתית הטבלה כתוב" :התנאים המלאים והמחייבים הינם התנאים שבפוליסת הביטוח " .רוב האנשים מניחים שאם בטבלה כתוב שעבור שבר מקבלים 63,333ש"ח אז "התנאים המלאים" לא יסתרו זאת .עבדיכם הנאמן הוא טיפוס כפייתי אשר פתח את הפוליסה וראה את "טבלה ב' " ,זו אשר מכילה את "התנאים המלאים" : מקור :אתר האינטרנט של הראל ביטוח כלומר ,נכון שהבטחנו עבור שבר 63,333אבל בעצם זה היה ב -ש.ק.ר .עבור שבר נדיר בחוליות הגב או באגן תקבלו 63,333שקלים עבור שבר שכיח כמו יד ,רגל ,גולגולת וכדומה תקבלו רק שליש ומטה ממה שהבטחנו בחלון הראווה שלנו .אתם יכולים לנחש שגם עבור כוויה לא תקבלו את מה שהובטח בעמוד הראשי אלא שיש טבלה נוספת עם הפחתות לכוויות וכך לגבי שאר המרעין בישין. עצה :תמיד כאשר כתוב משהו בסגנון "בכל סתירה בין הכתוב כאן לבין הכתוב במקום אחר ,וודאו שקראתם מה כתוב באותו מקום אחר עלום. ביטוח תאונות אישיות לילד עולה על פי השמועה (באתר אין כמובן מחירים) כ 03 -שקלים בחודש .משפחה עם שלושה ילדים תשלם כ 53 -שקלים בחודש שהם כ 6333 -שקלים בשנה. כלומר ,אם ניקח את הפיצוי עבור שבר ביד כדוגמה ,אם הוא מתרחש במשפחה בתדירות של פחות מפעם בשלוש שנים ,הביטוח אינו כדאי ובעת קרות אירוע שבר ,הביטוח בסך הכל מחזיר לכם חלק קטן ממה שכבר שילמתם לו. סיכון אי תשלום על ידי חברת הביטוח ביטוח אמור לגדר (מלשון גדר) את הסיכונים שלנו ,כלומר להגבילם .במקום סיכון לאובדן דירה ששווה 6.9מיליון שקלים אנו מוכנים לשלם 6933ש"ח כל שנה (כדוגמה) או =6933*13 53,333ש"ח במהלך החיים .הוודאות לאובדן 53,333שקלים עדיפה לנו על האי וודאות והסיכון של אובדן 6.9מיליון שקלים. סיכון שרבים אינם לוקחים בחשבון הוא הסיכון שחברות הביטוח שגבו את התשלום בכל חודש כמו שעון שוויצרי מכוון היטב ,ינסו בדרכים שונות ויצירתיות להימנע מתשלום ביום בו יקרה אירוע ביטוחי .לפעמים ניתן ללמוד רבות מתוך שמות בעלי התפקיד אשר אמורים לפגוש אתכם בנקודות שונות. אם תזדקקו לכספי ביטוח לא תתקלו ב"נציג שירות" גם לא ב"מסייע" מסוג כלשהו .לאיש או האשה שאחראים על תביעות מבוטחים קוראים בחברת הביטוח" מסלק/ת תביעות ".כלומר זה אשר אמור לפתור לחברת הביטוח את הבעיה המטרידה של כסף שהיא אמורה לשלם. החוק הישראלי לצערי עושה חסד רב עם חברות הביטוח .למעט ריבית עונשין קטנטנה על אי תשלום של סכומים שלא היו במחלוקת ,אין חברת הביטוח נענשת כלל על אי תשלום כספי ביטוח אף אם הוכח במשפט שאנשיה הונו את המבוטח ושיקרו לבית המשפט .כלומר בכל אישור ביטוח יכולה חברת הביטוח לטעון שיש "מחלוקת" ,לגרור את המבוטח לבית משפט למספר שנים (בהן הוא לא יכול למשל לממן טיפול רפואי או סיעודי) ואז אם המבוטח היה בר מזל להישאר בחיים ולהצליח לממן עורך דין למרות מצוקתו הוא יקבל מבית המשפט את מה שהיה אמור לקבל מלכתחילה. מהצד השני ,מבוטח אשר נתפס מרמה בחלק קטן מהסכום ,למשל אם כל ביתו נשרף אך הוא טען שהייתה בבית טלויזיה אחת יותר מדי ,יפסיד את כל כספי הביטוח כולל אלו שהגיעו לו בדין .להבדיל מהחוק הישראלי ,החוק האמריקני לדוגמה ,מאפשר לקבוע פיצויי עונשין אשר מטרתם אינם דוקא פיצויי התובע אלא ענישת החברה על דרך התנהלותה ולכן סכומם יכול להיות גבוה עד כדי הפיכת התנהלות נלוזה כבלתי כדאית .למשל תובע אמריקני אשר תבע את BMWעל כך שלא גילו לו שהמכונית החדשה שרכש ,עברה תיקוני צבע לפני מכירתה, זכה בפיצויי על הנזק בגובה $4333ובפיצוי עונשין (אשר מטרתם כאמור להרתיע את החברה מלחזור על המעשה) בגובה ( 3,333,333$שני מיליון דולר). שימו לב ! לעתים אי תשלום כספי הביטוח מתבצע בצורה חוקית אך מסריחה .רבים יודעים שזמן ההתיישנות על המשפטי הוא שבע שנים .מעטים יודעים שלתביעות ביטוח יש כלל מיוחד הקובע התיישנות מקוצרת של שלוש שנים בלבד .מונה השנים מתחיל מקרות אירוע הביטוח. דמיינו משפחה בה מת ילד בנסיבות המזכות בביטוח .שנה ראשונה ההורים בהלם אך למרות זאת פונים לחברת הביטוח ופוגשים את מסלקי התביעות אשר דורשים מסמך כזה או אחר. המסמך נשלח ,עוברים חודשיים ,ההורים נזכרים שלא קיבלו תשובה ,פונים שוב ונדרשים למסמך נוסף .וכן הלאה… עברו שלוש שנים ויום ? כסף ההורים לא יקבלו. פרקטיקה אחרונה להימנעות מתשלומים הינה אי בדיקת הצהרת מבוטח בעת ביצוע הביטוח אלא רק בעת שמתעורר הצורך לשלם .למשל מבוטח נדרש למלא הצהרת בריאות בעת עשיית הביטוח .חברת הביטוח מקבלת ממנו הרשאה לפתוח את התיק הרפואי שלו אך לא משתמשת בה בשלב זה .אם תידרש חברת הביטוח לשלם היא תפתח את התיק הרפואי של המבוטח ותחפש סתירות בין הצהרתו לבין התיק הרפואי .המבוטח שכח שבגיל שנתיים אושפז ליומיים? חבל… דוקא יכול היה לקבל את כל התרופות שמחוץ לסל על חשבון חברת הביטוח .חידה למתקדמים .אדם עשה ביטוח לתכולת דירה והצהיר על רכוש בשווי 93,333ש"ח .ביתו נפרץ וחברת הביטוח גילתה ששווי הרכוש שהיה בבית היה 633,333ש"ח ולא 93,333כפי שהצהיר המבוטח .מהו גובה הפיצוי שיקבל המבוטח? מי שחשב על 39,333ש"ח יקבל חולצה ותקליט. רוצים לקרוא עוד על תעלולי חברות ביטוח (חולת פרקינסון שאינה יכולה לשתות מים מכוס אך אינה סיעודית כי רק מים נשפכים עליה ,אדם אשר יש לו גידול סרטני בראש אך אינו מקבל כספי ביטוח כי לא סיפק תוצאות לבדיקות אשר בתי החולים הפסיקו לבצען לפני שנים רבות, וכו'…) ,אתם מוזמנים לעיין במדורו המצוין של עורך דין חיים קליר ב- YNET. לסיכום פרק זה ביטוח יש לעשות רק כנגד סיכון כלכלי ממנו לא נוכל להתאושש לבד. ככל שאנו עשירים יותר יש פחות סיכונים מהם לא נוכל להתאושש ולכן צריך פחות ביטוחים . כל המבוגרים בבית צריכים לדעת אילו ביטוחים עשו במשפחה. את כל מסמכי הביטוח יש לשמור במקום מרוכז ובצורה מסודרת .יתכן וזה אשר ייאלץ לטפל בתביעת הביטוח לא יהיה זה אשר עשה את הביטוח מלכתחילה .את מסמכי הביטוח כדאי לסרוק ולשמור באינטרנט DROPBOXוכו' ) זכרו שהביטוח אמור לכסות למשל שריפה בבית .זה יהיה קשה יותר אם המסמכים יישרפו או יירטבו על ידי הכבאים . כדאי לקבל בזהירות המלצות מכאלו אשר שכרם תלוי בשה שימליצו לכם על צריכה מוגברת של מוצר מסוים. כאשר גובה הפיצוי אינו תלוי בגובה הנזק ,יש סיכוי גבוה שזהו לא ביטוח אלא "כרטיס הגרלה" ועדיף להימנע ממנו . חלק ב' – חיפוש הדירה לקריאת המשך הספר אני ממליץ בחום לרכשו .לחצו כאן על מנת לרכוש את הספר המלא. כדאי לזכור: א .קל לראות את המחיר של הידע (במקרה זה 83שקלים) ,קשה מאד לזהות את מחיר הבורות (במשכנתא ,מאות אלפי שקלים בלי למצמץ). ב .יש החזר כספי מלא .אם מסיבה כלשהי ,הספר א יענה על צרכיכם ,כספכם יוחזר ללא שאלות והספר יישאר אצלכם. יצירת קשר מידע נוסף ניתן לראות באתר . www.EffectiveMortgage.co.ilניתן גם לקבל ייעוץ וליווי אישי בכל תהליך לקיחת המשכנתא או בחלק מהתהליך על פי בחירתכם .ליצירת קשר לחצו כאן או התקשרו אלי ל.30-945-1166 - טיפים נוספים ועדכונים בנושא משכנתאות ניתן לקבל על ידי הרשמה לרשימה הפרטית שלי – לחצו כאן נספח א' – רשימת אתרי האינטרנט למשכנתאות של הבנקים משכן – פועלים משכנתאות הבנק הבינלאומי בנק ירושלים בנק לאומי בנק דיסקונט מזרחי-טפחות נספח ב' טבלת השוואה בין משכנתאות לצורך משא ומתן עם הבנקים מזרחי – לאומי דיסקונט אדנים מישכן הבינלאומי ירושלים טפחות טלפון 1-700- 642- 548-1324 7020-88 1785 1800- תום 6403313 / 09- * 3533 7467779 * 5727554 * 800-700 ירושלים פקס שם נציג 5403238 חדר סניף עיסקאות שוסטר רמה"ש סניף כ"ס ב.א. שוסטר: שרון ק.ט. פריים פ0.0- א.ג פ. 0.11- 15 שנים P-מימון 30 305,500שנים 0.8 פריים פ0.0- 15 305,500שנים 60% משתנה כל בלבד פריים2- שנה 4.54 54000 קבועה צמודה למדד 4.0% 0.042 -מוקד מוקד נספח ג' – קישורים שימושיים מצאתי שני מחשבוני משכנתא אשר לדעתי עונים על הדרישה הבסיסית להכיל בתוכם גם את השפעת ההצמדה למדד על ההחזר ויתרת החוב של המשכנתא .מחשבוני הבנקים בדרך כלל אינם מציגים נתונים אלו גם בהלוואות צמודות למדד ובכך לטעמי אם להיות עדין אינם מגלים את כל האמת ואם להיות פחות עדין ,מעלימים במתכוון מידע חשוב - http://www.mashkantaview.co.il/מחשבון משכנתא מצוין המציג בצורה גראפית את ההחזרים כולל ההצמדה למדד. - http://yatir.info/house.htmlמחשבון קניה או שכירת דירה - https://www.misim.gov.il/simulator_mekarkein/מחשבון מס רכישה https://www.bankhapoalim.co.il/mashkanta/calcs/mishkanCalc1.html - חישוב המחיר הסופי של הדירה. http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/mortgageh.htm - ריבית ממוצעת בשנים האחרונות ומחשבון עמלת פירעון מוקדם. https://www.misim.gov.il/svinfonadlan2010/אתר השייך לרשות המיסים ומאפשר לדעת על עסקאות נדל"ן באזור מסוים והמחיר ששולם בהן. חישוב סכום ההצמדה למדד תשומות הבניה הזמנת נסח טאבו האם האדם שדורש דמי תיווך הוא אכן מתווך רשום? אם לא ,אינכם חייבים לשלם דמי תיווך. קניתם דירה מקבלן ,הוא הבטיח לבצע פרצלציה ולרשום אותה על שמכם .האם ביצע? איתור גוש חלקה לפי כתובת נספח ד' – אתרים לחיפוש דירות באינטרנט www.Homeless.co.il www.yad2.co.il www.WinWin.co.il www.madas.co.il נספח ה' – תהליך לקיחת המשכנתא בבנק טפסים דרושים כדי להגיש בקשה למשכנתא תעודת זהות +ספח של כל הלווים והערבים עם יש .את הספח יש לצלם כשהוא פתוח (החלק בו רשומים הילדים גלוי ,גם אם אין ילדים). תעודת עולה (אם הלווה הינו עולה). תעודת זכאות אם יש כוונה להשתמש בהלוואת זכאות .בתנאי השוק הנוכחיים איני ממליץ להשתמש בהלוואת זכאות. שלושה תלושי שכר אחרונים של כל לווה שכיר. לווה עצמאי יספק שומת מס אחרונה +מכתב מרואה חשבון +מכתב על נייר לוגו של רואה החשבון המפרט את הכנסות הלווה בשנת המס הנוכחית .לדוגמה אם נלקחת הלוואה ביוני 3360אזי תוגש שומת המס של 3363ומכתב מרואה חשבון המפרט את ההכנסות בינואר עד מאי .3360 תדפיסי תנועות בחשבון בנק של כל חשבונות הבנק של הלווים לשלושה חודשים אחורה. אם ישנה הכנסה ממקורות נוספים יש לספק מסמכים המוכיחים אותה .לדוגמה :אם יש הכנסה משכר דירה אז יש לצרף צילום של חוזה השכירות .אם הדירה הנרכשת תשמש להשכרה (דירה להשקעה) ,שכר הדירה ממנה לא יחושב כיוון שאינו וודאי. שימו לב שאם החוזה שאתם מציגים מראה על הכנסות של ,₪ 0333הבנקאי יחפש בחשבון הבנק שלכם הפקדת שיק על סך ₪ 0333בכל חודש. צילום חוזה רכישה של הדירה. נסח טאבו של הדירה הנרכשת עם הערת אזהרה לטובת הלווים או אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל או אישור מחברה משכנת. נספח ו' – עוגני קביעת ריבית למשכנתא כפי שציינתי בפרק על קביעת ריבית משתנה ,ישנן שיטות שונות לקביעת הריבית במועד השינוי של הריבית. לדוגמה :אם לקחתי הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים ,אזי במועד חישוב הריבית מחדש, פעם בחמש שנים ,הבנק יפעיל את נוסחת החישוב הייחודית שלו ,ויקבע את הריבית החדשה על פיה תנוהל המשכנתא שלי למשך חמשת השנים הבאות. פרק זה יתאר את נוסחאות החישוב השונות של הבנקים או במילים של הבנק :עוגני המשכנתא .זהו פרק למיטיבי לכת .מי שהאופן בו הבנק פועל אינו מעניין אותו ,יכול לדלג על פרק זה מבלי להרגיש יותר מידי ייסורי מצפון. לצורך קביעת הריבית משתמש הבנק בשני מושגים :מרווח ,עוגן .מושגים אלו אינם שגורים בשפת היום יום שלנו בהקשר של ריבית אך לא צריך להיבהל מהם. עוגן -מספר כלשהו מהמערכת הכלכלית שלנו אשר הריבית מתייחסת אליו .לדוגמה :כולנו מכירים את מדד המחירים לצרכן .זהו עוגן מדדי .כולנו גם מכירים את ריבית הפריים וגן זהו סוג של עוגן. מרווח – ההפרש בין העוגן אותו בחר הבנק לצורך חישוב הריבית לבין הריבית שתשלמו בפועל .לדוגמה :אם העוגן על פיו מחושבת הריבית הוא פריים וקיבלתם הצעה למשכנתא צמודת פריים מינוס 3.5%אז אפשר לומר שה-עוגן הוא פריים והמרווח הוא .3.5% כאמור ,עוגני משכנתא משמשים לצורך חישוב הריבית במועד השינוי שלה בהלוואות עם ריבית משתנה .לפיכך בכל הלוואה בעלת ריבית משתנה ישנו עוגן כלשהו. העוגנים הקיימים הינם: פריים -מבוסס על ריבית בנק ישראל בתוספת .6.9%כלומר אם קיבלתי הלוואה בריבית פריים מינוס 3.5%ואני שומע בחדשות שריבית בנק ישראל לחודש הקרוב הינה ,0%אזי על ההלוואה שלי יגבו בפועל .3%+1.5% - 0.9% = 3.6%ריבית בנק ישראל משתנה בכל חודש וכך גם הריבית על הלוואות במסלול פריים .מכל העוגנים ,זהו העוגן היחיד התלוי בהחלטה (של בנק ישראל) ולא בכוחות השוק. מק"מ לשנה -מק"מ – הינו מלווה קצר מועד או בעברית – הלוואה לזמן קצר אותה מבקשת הממשלה מאזרחיה .למדינה ישנם מקורות שונים למימון פעילותה .מקור אחד שכולנו מכירים הוא המיסים :המדינה גובה מיסים ומשלמת בכסף זה לעובדי המדינה ועבור הסחורות והשירותים שהמדינה נזקקת להם .מקור שני למימון פעילות המדינה הוא על ידי הלוואות .אחד מסוגי ההלוואות הוא הלוואות קצרות מועד (עד שנה) אשר נלקחות מהאזרחים דרך הבורסה .המדינה מפיקה נייר ערך מסוג מק"מ אשר מבטיח למחזיק בו ריבית מסוימת .סוחרים בבורסה קונים נייר ערך זה מהמדינה כדי לקבל את הריבית בסוף התקופה וכך מקבלת המדינה כסף תמורת הבטחה לריבית ,כלומר המדינה לווה כסף מסוחרי הבורסה .עוגן זה מחושב על ידי ריבית המק"מ הממוצעת לשנה .ישנו קשר בין הפריים לריבית המק"מ :כאשר ריבית הפריים תעלה ,תעלה גם תשואת המק"מ .קישור לטבלת ריביות המק"מ . משתנה כל חמש שנים לא צמודת מדד -עוגן זה הגיע לשוק בשנת .3363עוגן זה למעשה מייצג את התשואה שניתנת על אג"ח מדינה מסוג גליל לתקופה של חמש שנים .זהו עוגן מצוין למי שיודע שיהיה לו סכום כסף גדול בעוד מספר שנים ואז יוכל לפרוע א המשכנתא שלו .עוגן זה ניתן לקבל בבנקים הגדולים יותר :מזרחי-טפחות, לאומי ופועלים. קישור לצפייה בנתוני אג"ח גליל: http://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/Data/Documents/mashfix.xls שימו לב לבחור בתקופה של חמש שנים. צמוד מדד – עוגן זה מחשב את הריבית בנקודת השינוי על פי ממוצע הריביות של הלוואות צמודות (בריבית משתנה וקבועה) בחודש שלפני נקודת החישוב מחדש של הריבית .כיוון שהריבית תלויה בתקופת ההלוואה ,גם חישוב הממוצע אמור להיות להלוואות בעלות משך דומה .בפועל ישנם בנקים שנוהגים כך וישנם בנקים שמבצעים ממוצע לכל ההלוואות בחודש הקודם .קישור לממוצע הריביות של הלוואות צמודות מדד ניתן למצוא כאן. תודות ראש וראשונה ,אשתי ,אשר תומכת ומעודדת אותי רבות במיזם זה של משכנתא יעילה. קוראים אשר העירו ותיקנו שגיאות סופר כאלו ואחרות: ברק נ.כ. יהודה ק. קוראים אשר כתבו לי משובים באינטרנט .משובים אלו מוסיפים לי אנרגיה רבה ועוזרים לי לשפר את הספר עוד ועוד. תוכלו גם אתם לתת משוב לספר זה על ידי לחיצה כאן. תודה.
© Copyright 2024