MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN (MVN) A.) Davek B.) Podatki, ki vplivajo na vrednost C.) Uporaba sistema MVN D.) Nastanek MVN 1 2 DAVEK NADOMESTI: Kdaj podatki pridobijo na veljavi? Osnutek zakona je na internetu. Leto prve odmere 2014 PRIMERLJIVE DRŽAVE: Avstrija, Danska, Latvija, Nizozemska, Švedska, Italija 3 ZDN osnutek zakona ZDN osnutek zakona NEPRAMIČNINSKI DAVEK 200 MIO – prihodek občin (enak 2013) 200 MIO – prihodek države Večji izplen: • vse nepremičnine • povečanje Občina lahko: • zviša ali zniža stopnje za 50% • do 250 % poviša za črne gradnje NUSZ - nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča DPN – davek od premoženja Pristojbina za gozdne ceste 4 ODMERA DAVKA 5 ZDN osnutek zakona ZDN osnutek zakona DRŽAVA PRIČAKUJE UKINJA SE: GURS – obvestilo o davku 1.feb. 2014 REN 1.4.2014 za leto 2014 • lastništvo -> zavezanec • vrsta -> stopnja • vrednost -> osnova Položnice sredi 2014 6 1 VRSTA - STOPNJA SPREMEMBA LASTNIŠTVA HITRO - Register nepremičnin (pogodba, dogovor med solastniki…) • spremembe na podlagi dokumenta še isti dan NEDOREČENO: „Zavezanec“ “Rezidenčnost“ 7 ZDN osnutek zakona Od 100.000€ URADNO (pogodba, notar, zemljiška knjiga, prevzame GURS) A.) PRIMER po EVIDENCI po STRANKI Nova hiša 230.000 Stara hiša 90.000 ZGS(2000m2) 200.000 115.000 300 35.000 510.000 = 100€ 0,15 stanovanja, (0,50 nerezidenčna) 0,75 poslovne + industrija 0,40 energetika 0,30 kmetijske stavbe 0,00 sakralni + kulturni spomenik 0,50 druge stavbe 0,15 kmetijska zemljišča (max 20€/ha) 0,07 gozdna zemljišča (max 5€/ha) 0,00 neplodno + vodno + varovani gozd 8 0,50 ostalo (ZGS, pozidano, drugo…) MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN (MVN) Davek nad 500.000 eur Skupaj: 0,1% A.) Davek B.) Podatki, ki vplivajo na vrednost C.) Uporaba sistema MVN 150.300 D.) Nastanek MVN DAVEK: 2.500 € 0€ 10 9 11 12 DEJANSKA RABA DELA STAVE STANOVANJSKE NEPREMIČNINE POSLOVNE NEPREMIČNINE HIS HIS HIS HIS HIS HIS HIS HIS STA STA PND PND PND PND PND PND STA STA STA PPL 1110000 1110001 1110002 1110003 1120000 1121001 1121002 1121003 1122100 1122201 1274003 1274014 1274015 1274018 1274019 1274021 1211101 1211102 1211103 1211201 DEJANSKA RABA DELOV STAVB stanovanje, neprimerno za bivanje, v stavbi z enim stan. stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem stanovanje, ki se nahaja v krajni vrstni hiši stanovanji, ki se nahaja v vmesni vrstni hiši stanovanje, neprimerno za bivanje, v stavbi z 2 ali več st. stanovanje v samostoječi stavbi z dvema stanovanjema stanovanje v krajni vrstni hiši z dvema stanovanjema stanovanje v vmesni vrstni hiši z dvema stanovanjema stanovanje v večstanovanjski stavbi oskrbovano stanovanje klet sanitarje shramba drvarnica sušilnica, pralnica podstrešje hotel apartma 1:1 en del stavbe ima eno dejansko rabo stavba 1 M B.) PODATKI B.) PODATKI MODEL Šifra DAVEK NA VREDNO dejanske NEPREMIČNINE TENJA rabe POVRŠINA (NETO–UPORABNA) del stavbe 1 M prostori DEJANSKA RABA DELA STAVBE IME PROSTORA 1 3 2 NETO IME TLORISNA UPORABNA PROSTORA POVRŠINA POVRŠINA kuhinja 15 15 soba 20 20 balkon 6 SKUPAJ 41 35 2 KAKO VPIŠEMO POVRŠINO V REN? ŠIFRANT PROSTOROV 13 LOČENO EVIDENTIRANJE GARAŽE DST 5 55.000 DST 5 65.000 Stanovanje Stanovanje DST 20 garaža 5.000 garaža Davek: 55000 x 0,15 + 5000 x 0,50 = 107,5 € Davek: 65000 x 0,15 = 97,5 € 14 POVRŠINE • s faktorjem • projektantska • pogodbena PODATKI DELA STAVBE 1. REGISTRSKI PODATKI – POPIS B.) PODATKI 2. KATASTRSKI od leta 2003 (kvaliteta:cca 20 % višja NT površina) Dejanska raba (model) Uporabna površina Neto tlorisna površina ODLOČBA ODLOČBA ELABORAT Leto izgradnje in ostali podatki se vodijo v REN 15 PODJETJE JE UGOTOVILO: Neto tlorisna površina: 64 m2 Uporabna površina: 45 m2 Kuhinja: DA Kopalnica: DA PODATKI PARCELE RABA PARCELE Lokacija, površina, RABA Elektrarne, Pristanišča, Rudniki, Črpalke (UMVN) Zemljišče k hiši 2400 m2 KME, GOZ – bonitetne točke, 16 Zemljišče za gradnjo Stavb (občina) NAMENSKA RABA (občina) GOZ – rastiščni koeficient, odprtost (podatek vodi ZZG, metodologija v izdelavi) Posebne okoliščine (cesta, železnica, daljnovod) (sprememba ni mogoča) 17 B.) PODATKI B.) PODATKI (razgovor z agronom, elaborat, plačljivo) Zemljišče pod stavbami 2 x zps parcela DEJANSKA RABA (MKO) Vse povezave so Katastrska Raba travnik, razred 3 MODEL VREDNOTENJA (UMVN) 1:MNOGO 18 BONITETA 3 MODELI in DELI PARCELE DEJANSKA RABA GURS: Popravek zamika DKN in dejanske rabe. MKO: Vzdrževanje podatkov ([email protected]) B.) PODATKI ELEKTRARNA (za proizvodnjo) 2 5 3 4 lopa KME (namenska, dejanska) šifra 2400m2 HIŠ (pozidano cc-si) ZGS (namenska) 1 oznaka prioritete 1 HIŠ naziv model 1000 Kmetijsko zemljišče KME 2000 Gozdno zemljišče GOZ 3000 Pozidano zemljišče ZDR 4000 Vodno zemljišče ZDR 5000 Neplodno zemljišče ZDR Nujno bi potrebovali dejansko rabo 3001 Cesta. 19 http://rkg.gov.si/GERK/WebViewer/. 20 21 NAMENSKA RABA (ZGS) 22 ZGS ZEMLJIŠČE ZA GRADNJO STAVB Prostorski plan obsega območje, gradnja pa je dejansko možna samo na določenih parcelah (ni plazovito, ni poplavno, ni kom.voda, je dostop, je oblika, še ni objekta…) PRAVILNIK o določanju zemljišč za gradnjo stavb (Uradni list RS 66/2013) Pravilnik o določanju zemljišč za gradnjo stavb: http://www.uradni-list.si/1/objava.jsp?urlid=201366&stevilka=2602 Razvrščanje zemljišč v modele vrednotenja: http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html (zavihek DOKUMENTI) 23 naziv namenske rabe Šifra območja stanovanj stanovanjske površine stanovanjske površina za posebne namene površine podeželjskega naselja površine počitniških hiš 101000 101010 101020 101030 101040 območja stanovanj - zemljišče za gradnjo stavb stanovanjske površine - zemljišče za gradnjo stavb stanovanjske površine za posebne namene - zemljišče za gr. st. površine podeželjskega naselja - zemljišče za gradnjo stavb površine počitniških hiš - zemljišče za gradnjo stavb 101001 101011 101021 101031 101041 24 4 MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN (MVN) MODELI VREDNOTENJA B.) Podatki, ki vplivajo na vrednost C.) Uporaba sistema MVN D.) Nastanek MVN 25 C.) MODELI A.) Davek Zbirka vrednotenja nepremičnin MODELI ZA DELE STAVB STA-stanovanja, HIS-hiše, GAR-garaže PPL-lokali, PPP-pisarne,PKZ-zidanice, PKO-kmet. Stavbe, IND-industrija, PNJjavna raba, PND-druge stavbe, MODELI ZA PARCELE ZGS-zem. za gradnjo, KME-kmetijska zem., GOZ-gozdna zem.,PSZ-pozidana zem., ZDR-druga zem., MODELI ZA OPR. DEJAVNOSTI 26 črpalke, rudniki, pristanišča, elektrarne REFERENČNA NEPREMIČNINA http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html 27 C.) MODELI Se določa za vsak model. Vrednostne ravni razdelijo referenčne nepremičnine posameznega modela v približno 20 razredov vrednosti zaradi vpliva lokacije. 28 LOKACIJA VREDNOSTNA CONA Vrednostne cone so območja, v katerih imajo podobne nepremičnine približno enake vrednosti. 12 x 29 C.) MODELI C.) MODELI LOKACIJA VREDNOSTNA RAVEN HIŠE: velikost: 150 m2 neto površine, starost: 30 let s parcelo:600 m2 Vsak model ima svoj sloj con. Vsaki coni določimo vrednostno raven. 30 5 POVRŠINA & STAROST VREDNOSTNA TABELA KMETIJSKI OBJEKTI http://prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html C.) MODELI Vrednostne tabele določijo vpliv površine in starosti na vrednost. Vsaka raven ima svojo vr. tabelo. 3x 4x 32 31 UPORABNA POVRŠINA OSTALE LASTNOSTI TOČKOVALNIK NETO TLORISNA POVRŠINA 34 C.) MODELI Za določanje vpliva ostalih lastnosti 0,4 x 33 VREDNOST NEPREMIČNINE NOVO OBVESTILO STANOVANJE UP=50m2 vrednost 50 m2 200 m2 82.250 50 m2 90 m2 72.380 50 m2 60 m2 65.800 50 m2 50 m2 64.484 UPORAB. NTP SKUPNA p.t.vrednost nepremičnina del stavbe parcela model PTV ZGS KME HIŠA NTP=150 m2 NTP UPORAB. vrednost 150 m2 121 m2 151.850 150 m2 100 m2 136.665 150 m2 70 m2 106.295 150 m2 0 m2 45.555 UPORABA PODATKOV (CSD – odločba) Staro obvestilo skupna vrednost NOVO obvestilo vrednosti delov + davek model PTV model PTV model PTV GOZ 35 Parcela 877/9 je izračunana Ne HIŠ 100% 16.405€ upošteva Prikazana po dejanski rabi: Kmetijsko 72%11.812€ (8,5€/m2) Pozidano 28% 4.593€ upošteva 36 6 Primer: stanovanje Lokacija: Celje-center vrednostna raven: 10 referenčna nepremič.: 73.100 eur A) RAZMERE NA TRGU Vsako leto, LETOS - 14.10.2013 INDEKSIRANJE VREDNOSTI (če je vsaj 10% spremembe) 5 let ponovno generalno vrednotenje C.) Primeri C.) Uporaba MVN PONOVNI IZRAČUN B) PODATKI OKOLJA (občina, MKO, zavod za gozdove…) C) PODATKI NEPREMIČNINE 37 Primer: stanovanje - podrobno 39 Primer: hiša - zemljišče C.) Primeri IZ VREDNOSTNE TABELE: neto tlorisna površina: 130 m2 leto izgradnje: 1995 vrednost: 164.601 eur (160.961 eur + 5 m2 x 728 eur) 40 Dodeliti ZPS svojo parc. številko? A=9.420€ Lokacija: Celje-Hudinja, Ostrožno vrednostna raven: 12 do 2400 m2 C.) Primeri C.) Primeri Lokacija: Celje-Hudinja, Ostrožno vrednostna raven: 12 referenčna nepremič. 182.000 eur 36 točk 18 točk 3 točk 30 točk 8 točk 95 točk 95 točk = 5.razred = faktor 0,96 55.556 x 0,96 = 53.333 eur 38 Primer: hiša TOČKOVALNIK: stanovanje, 50 in več enot centralno ogrevanje lega v pritličju kopalnica + kuhinja balkon SKUPAJ IZ VREDNOSTNE TABELE: uporabna površina: 30 m2 leto izgradnje: 2000 vrednost: 55.556 eur 8/1 8/2 4,2 eur 22 eur do 1200 m2 do 600 m2 35 eur 150 m2 96 eur B=38.950€ 8 P=1000m2, ZPS=75m2, raven=12 VREDNOST ZEMLJIŠČA zemljišče 1000 m2 38.950 eur (150m2x96 + 450m2x35 +400m2x22) 41 A (HIS+KME)=75m2 x 96€/m2 + 925m2 x 2,4€/m2 = 9.420€ B (HIS)= 150m2 x 96€/m2 + 450 x 35 + 400 x 22 = 38.950€ 42 7 HIŠA, RUŠEVINA, ZIDANICA, KMETIJSKO Primerjava zemljišč za Celje C.) Primeri za 1000 m2 eur/m2 stopnja zem.za gradnjo 96,0 hiše 38,0 ZDR pozidana zem.19,6 kmetijska 2,4 gozdna 0,7 0,5% 0,15(0,5)% 0,5% 0,15% 0,07% 43 44 CELJE, raven 12 IZG=1930, NP=150, UP=125, ZEM=1000 HIŠA, 1110001 stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem 122.468€ (ZEM=38.950 + DST=83.518) ŽETALE, raven 1 IZG=1930, NP=150, UP=125, ZEM=1000 HIŠA, 1110001 stanovanje v samostoječi stavbi z enim stanovanjem 19.741€ (ZEM=3.350 + DST=16.391) RUŠEVINA, 1110000 stanovanje, neprimerno za bivanje, UP=0 64.005€ (ZEM=38.950 + DST=83.518 x 0.3) RUŠEVINA, 1110000 stanovanje, neprimerno za bivanje, UP=0 8.267€ (ZEM=3.350 + DST=16.391 x 0.3) ZIDANICA, 1271302 vinska klet, zidanica 22.750€ (ZEM=2.400 + DST=20.375) ZIDANICA, 1271302 vinska klet, zidanica 20.375€ (ZEM=1000 + DST=20.375) KMETIJSKO, 1271401 drug kmetijski del stavbe 3.300€ (ZEM=2.400 + DST=900) 45 KMETIJSKO, 1271401 drug kmetijski del stavbe 1.900€ (ZEM=1000 + DST=900) MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN (MVN) B.) Podatki, ki vplivajo na vrednost C.) Uporaba sistema MVN D.) Nastanek MVN 47 CENILCI IN OCENJEVANJE D.) Nastanek MVN A.) Davek 46 Namen cenitve? prodaja, nakup, dedovanje, davek, hipoteka,... - metoda primerljivih prodaj (TRG) - dohodkovna metoda 20% - metoda stroškov Če neodvisna cenilca ocenita na 20 % natančno… 48 8 Evidenca trga nepremičnin 49 D.) Nastanek MVN Prilagoditev cen na referenčni objekt in na datum izračuna REFERENČNI OBJEKT (za model HIŠ) površina 150 m2 starost 30 let na parceli 600 m2 200.000e 150 m2 30 let 120.000e 60 m2 130 let 50 OČITEK: GURS vrednoti na podlagi 10 let starih podatkov? • Za določitev con potrebujemo določeno število prodaj. • Pri modelih, kjer je prodaj malo, vzamemo daljše obdobje, maksimalno pa do 5 let. • Indeksi vrednosti kažejo gibanje trga • ČASOVNA PRILAGODITEV PRODAJ (kot bi bile vse prodaje na isti datum) • DATUM DOLOČITVE MODELA 51 52 OČITEK:Vse njive morajo biti enako vredne? Zaris vrednostnih con D.) Nastanek MVN 320.000e 300 m2 10 let D.) Nastanek MVN D.) Nastanek MVN PRODAJE - KMETIJSKO 1€ 3 11 5 15 20 1,5€ 10 3 2,8€ 1€ 3,5€ 1,5€ 9 3,5€ 10 19 6€ 1,5€ 3 1€ 53 8,6€ 54 9 Kontrola kvalitete modelov TRŽNA – primerjava prodaj POSPLOŠENA – ni podrobnosti (raba, površina, kvaliteta) VEDNO PRAVILNO IZRAČUNANA (dvojni izračun, 100% ujemanje) 55 D.) Nastanek MVN D.) Nastanek MVN POSPLOŠENA TRŽNA VREDNOST ZNAČILNOSTI IZRAČUNA NEODVISEN (občine želijo višje vrednosti, občani nižje) - PREGLEDEN - JAVEN (podatki, modeli in vrednosti javno dostopne - kontrola) - VEČNAMENSKI (za vse namene ista vrednost, najeti cenilci nimajo vpliva) - primerjava večjih centrov usklajevanje z občinami usklajevanje z lastniki določitev modelov z uredbo 56 Ali je PTV POŠTENO DOLOČENA? AŽUREN (dnevni izračun-podatki, letni izračun-stanje trga) 57 D.) Nastanek MVN D.) Nastanek MVN - 10.000 kupoprodajnih poslov letno Poglejte svojo nepremičnino • • • • Bi jo prodali za to vrednost? Bi jo kupili za to vrednost? Bi dobili dovolj jamstva za kredit? Bi jo priznali za davčno osnovo? Primerjajte jo s sosedi Oglejte si razmerja med kraji 58 Kupec ni vknjižil lastništva, kdo plača davek? (aprila smo prodali hišo) Kdor je v REN vpisan 1.4.2014 Zakaj so enaka stanovanja z različno vrednostjo? Različni podatki, uporabna površina Kdo odloča o podatkih nepremičnine? Lastnik, pomaga GURS Zakaj je vrednost narobe izračunana? Nemogoče, poglej in uredi podatke Imam cenitev sodnega cenilca, jo GURS vpiše? NE Zakaj je stara hiša vredna 100.000€? Zemljišče, ZGS Ali GURS uporablja 10 let stare podatke prodaj? Starost prodaj 3-5 let, časovna prilagoditev na dan Kdo zahteva enako vrednost za vse njive v državi? KR, KP, LJ, zemljiški trgovci 59 10 IZRAČUN KD ZA PARCELO KAKO IZDELAMO LESTVICE? viri podatkv = (KDiz_lestvic) PRIPIS - proizvodnja območja - vrste dejanske rabe - bonitetne točke OBMOČJA POSEBNIH REŽIMOV(Fpos_režima) KDparcele =površina x KDiz_lestvic x Fpos_režima PRIPOMOČEK LESTVICE vsako leto --> LESTVICE - cene potroškov - povprečne količine v naboru vsakih 5 let --> KALKULACIJE - javno usklajevanje - upoštevanje pripomb (zakon + vir + upoštevanje metod) KD za vso državo STROŠKI - cene potroškov (3 letno povprečje) - kalkulacije (odvisnost od količine) - nabor pridelkov (kar kmet prideluje) - faktor bonitete (vpliva na količino pridelka) GURS Zbornica Združenja Instituti MKO javnost KOLIKO JE MOJ KD ? Katastrski dohodek za 2012 = 60M€ NA GEODETSKI UPRAVI – LASTNINSKI LIST • Brezplačno • Za drugo osebo samo s pooblastilom Novi katastrski dohodek prva razgrnitev 61 M€ po usklajevanju (leto 2014) 41 M€ max 10% (leto 2013) Uporaba KD Javna obravnava KD = prihodki - stroški (lastno delo in subvencije ne upoštevamo) POGAJANJA - PRIPOMBE Javna obravnava NALOGE GURS KALKULACIJE in LESTVICE 300 M€ (SURS, MKO, KATALOG) 11 OD DOMA - INTERNET Iščemo : PROSTOR / Javni vpogled Potrebujemo podatek o katastrski občini / št. parcele Uporaba KD • POVPREČNA KMETIJA 04 Savinjska regija 2000 gozd 5,5 ha rastiščni koef. 7 1000 kmetijska 4,5 ha boniteta 42 točk 1211 vinograd 1,0 ha boniteta 48 točk 1221 intenzivni sadovnjak 1,0 ha boniteta 55 točk KD = 64€/ha x 5,5 ha + 73 €/ha x 4,5 ha + + 1.188 €/ha x 1 ha + 1.751 €/ha x 1 ha = = 352 €+ 328 € + 1.188 € + 1.751 € = = 3.619 € DOHODEK DAVEK DOHODNINA 68 Koliko ha za 1 minimalno plačo (783 €) ? 3.619€ subvencija 2.000€ Dohodnina KD Letna olajšava: 6.323€ Nad 6.323€ Nad 8.016€ Nad 18.960€ Nad 70.890€ 0% 16% 27% 41% 51% VIR: http://www.davkoplacevalci.com/dohodnina/2013 Interes za resničnost ČEMU JE KD NAMENJEN? Obrtnik mora voditi knjige Kmet lahko izbira (KD ali knjige) OSTALI NAMENI KD •Naravne nesreče •Zavarovanja •Odkupi zaradi gradnje 72 12