Upraviteljica Brigita Kraljič
št. dovoljenja L 9/2013
V Ljubljani, 23. 2. 2015
Opr. št.: St 1111/2013
OKROŽNO SODIŠČE V MARIBORU
Sodnica Okrožnega sodišča: Sanja Tomažič
Sodna
ulica
2000 Maribor
14
PREDMET:
STEČAJNI POSTOPEK opr. št. St 1111/2013
nad dolžnikom:
VINAG sadjarstvo in vinarstvo d.d., Maribor, Trg svobode 3, 2000 Maribor
TU:
IZREDNO POROČILO GLEDE NASADOV VINOGRADOV IN ODPOVEDI ZAKUPA DELA
ZEMLJIŠČ
Stečajni dolžnik je opravljal dejavnost vinogradništva. Pomemben del stečajne mase dolžnika predstavljajo
nasadi vinogradov. Nasadi se nahajajo na zemljiščih, ki so last Republike Slovenije in s katerimi v imenu in
za račun Republike Slovenije upravlja Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (v
nadaljevanju kot »Sklad«). Zemljišča ima stečajni dolžnik v zakupu na podlagi Zakupne pogodbe št. 172905465/10 (v nadaljevanju kot »Zakupna pogodba«).
Glede na cenitev sodnega izvedenca in cenilca kmetijske stroke Mirana Toriča z dne 24. 6. 2013, skupna
vrednost ostanka neamortizirane vrednosti vinogradov skupaj znaša 894.879,56 EUR (napravna
vrednost vinogradov po cenah v letu 2013 je bila sicer ocenjena na 2.056.466,67 EUR).
V skladu s potrjenim načrtom poteka stečajnega postopka bodo trajni nasadi ter pravice do zakupa
zemljišč, na katerih so nasadi, v največji možni meri vključeni v sklop premoženja, ki se bo prodajalo kot
poslovna celota. V primeru uspešne prodaje bo kupec takšne poslovne celote vstopil tudi v pravni položaj
stečajnega dolžnika po Zakupni pogodbi, sklenjeni s Skladom.
Na podlagi izrednega poročila in predloga za izdajo soglasja za končanje nujnega posla z dne 30. 4. 2014,
je sodišče dne 19. 5. 2014 izdalo sklep o dovolitvi končanja nujnih poslov dolžnika – oskrbe trajnih nasadov
vinske trte, ki so v lasti dolžnika, pri čemer končanje teh poslov vključuje tudi sklenitev pogodb o
opravljanju vinogradniških del ter sklenitev pogodb o zaposlitvi za določen čas z delavci, katerih delo je
potrebno za končanje posla oskrbe trajnih nasadov. V skladu z navedenim sklepom je Vinag d.d. – v stečaju
sklenil pogodbe za opravljanje vinogradniških del v vseh svojih vinogradih v letu 2014, do sklenitve takšnih
pogodb pa je vinograde oskrboval s svojimi delavci.
Sklenitev pogodb za opravljanje vinogradniških del v letu 2015 je bila predvidena za 20. 2. 2015, zaradi
česar smo na spletnih straneh AJPES ter tudi na spletni strani stečajnega dolžnika objavili ponoven poziv
zainteresiranim za obdelovanje posameznih vinogradov. Prav tako smo na isti način objavili tudi javno
vabilo k izkazu interesa za zakup zemljišč in nakup vinogradov, z namenom, da preverimo, ali obstaja
interes za zakup zemljišč ter za nakup nasadov. Oba poziva smo z elektronsko pošto posredovali vsem
osebam, ki so kadarkoli v času od začetka stečajnega postopka izkazale kakršenkoli interes glede
vinogradov ali dela v vinogradih.
Na podlagi poziva osebam, zainteresiranim za obdelovanje posameznih vinogradov, z dne 12. 2. 2015, je
bila sklenjena pogodba o opravljanju vingoradniških del z družbo Vinmar d.o.o., Trg svobode 3, 2000
Maribor. Pogodba se nanaša na vinograde v skupni površini 51,80 ha.
V nasprotju s pričakovanji, najemnik okrnjene poslovne celote Vinag, ponudbe za opravljanje
vinogradniških del v letu 2015 glede preostalih vinogradov, ki jih je tudi obdeloval v letu 2014, ni podal.
Konkretno gre za nasade vinogradov Sončni hrib, Sončni hrib stolp, Fišer, Matičnjak, Nad Sandijem in
Svečina breg, katerih vrednosti so navedene v tabeli spodaj. Glede teh vinogradov nismo ugotovili
nikakršnega interesa.
Vinograd
Sončni hrib
Sončni hrib stolp
Fišer
Matičnjak
Nad Sandijem
Svečina breg
Neamortizirana vrednost
junij 2015 (EUR)1
0,00
0,00
0,00
7.527,92
95.416,78
83.252,59
Tržna vrednost februar
2015 (EUR)2
0,00
0,00
0,00
2.763,60
25.675,20
34.238,87
Likvidacijska vrednost
februar 2015 (EUR)3
0,00
0,00
0,00
2.072,70
19.256,40
25.679,02
Tržna vrednost nasadov Matičnjak, Nad Sandijem in Svečina breg odstopa od preračuna neamortizirane
vrednosti, ker so bili ti nasadi po izvedbi cenitve v 2013 s strani Vinaga kot manj donosni, delovno zelo
intenzivni in zahtevni, ter sorazmerno malo vredni, v primerjavi z bolj donosnimi vinogradi slabše
obdelovani. Nujna dela, ki so potrebna, da se vinogradi primerno razvijejo, niso bila opravljena. Tako npr.
ni bila narejena ograja v vinogradih Nad Sandijem in Matičnjak, zaradi česar je divjad povzročila ogromno
škode, zaradi pomanjkanja delovne sile in težav s strojnim parkom pa so bila tudi dela slabo opravljena. V
vinogradu Svečina breg se je sprožil velik plaz in več manjših, zaradi obilice padavin je bil teren spolzek in
nevaren, kar je onemogočilo normalno obdelavo in bo za sanacijo potrebno urediti izsek.
Če bi želeli navedene nasade zadržati za namen prodaje v okviru poslovne celote, bi lahko nasade
vzdrževali le z angažiranjem izvajalcev tovrstnih storitev proti polnemu plačilu storitev in porabljenega
materiala. Glede na zbrane informacije bi strošek opravljanja vinogradniških del v letu 2015 v navedenih
vinogradih znašal 130.000,00 EUR, pri čemer bi vrednost obranega grozdja pripadala izvajalcu.
1
Na podlagi cenitve cenilca Toriča z dne 24. 6. 2013, preračunano na preostanek neamortizirane vrednosti nasadov
teh vinogradov v juniju 2015, ob upoštevanju 30-letne amortizacijske stopnje.
2
Na podlagi cenilnega poročila z dne 19. 2. 2015 cenilca Boštjana Verbošta, sodnega cenilca in izvedenca za
kmetijska zemljišča, sadjarstvo in vinogradništvo (št. odločbe 705-235/2007).
3
Ibidem.
2
V vinogradih Sončni hrib, Sončni hrib stolp in Fišer, kjer je tržna vrednost ocenjena kot 0,00 EUR,
kakršenkoli dodaten vložek nedvomno ni upravičen in ni razlogov, da bi te vinograde ohranjali kot del
poslovne celote in da zakupa zemljišč ne bi odpovedali.
Vinogradi Matičnjak, Nad Sandijem in Svečina breg izkazujejo tržne in likvidacijske vrednosti kot izhaja iz
tabele zgoraj. Glede na informacije, ki smo jih zbrali na trgu, ocenjujemo, da bi strošek, če bi jih želeli
ohraniti kot del poslovne celote, bil blizu tržnih in likvidacijskih vrednosti. Poleg tega pa obstaja veliko
tveganje, da tržnih ali likvidacijskih vrednosti na trgu sploh ne bomo uspeli realizirati, saj kot rečeno
interesa do sedaj nismo ugotovili. S starostjo se te vrednosti še dodatno znižujejo, kar pomeni, da če
nasadi ne bodo letos prodani v sklopu poslovne celote, bo potrebno naslednjo leto spet upoštevati isti
strošek, ki pa predstavlja tveganje, ki ga v stečaju ne moremo prevzeti. Glede na navedeno, ocenjujemo
da vložki v te vinograde niso utemeljeni in zato tudi v tem primeru predlagamo odpoved zakupa zemljišč.
V januarju 2015 smo o problemih pri zagotavljanju vinogradniških del v navedenih vinogradih obvestili
Sklad in tudi napovedali verjetnost odstopa od zakupa glede teh zemljišč.
V skladu z 248. členom ZFPPIPP stečajni dolžnik z začetkom stečajnega postopka pridobi pravico
odpovedati zakupne pogodbe z enomesečnim odpovednim rokom, ne glede na splošna pravila, določena
z zakonom ali pogodbo o pravici odpovedati zakupno pogodbo, pri čemer zakupna pogodba preneha
zadnji dan meseca, ki se začne po prejemu odpovedi s strani druge pogodbene stranke. V skladu z Zakupno
pogodbo ima po prenehanju zakupa na zahtevo ali po krivdi zakupnika Sklad pravico do trajnih nasadov v
lasti zakupnika, pri čemer Sklad zakupniku njihove neamortizirane vrednosti ni dolžan plačati. ZFPPIPP v
pravico Sklada zahtevati povrnitev škode zaradi odpovedi po 248. členu ZFPPIPP ne odreka, pri čemer se
morebitna takšna terjatev za povrnitev škode plača iz razdelitvene mase po pravilih ZFPPIPP o plačilu
terjtev upnikov.
Sklad nam je posredoval predlog sporazuma o ureditvi medsebojnih razmerij, ki je pravna podlaga in
pogoj, da Sklad objavi ponudbo za zakup zemljišč s pogojem, da novi zakupnik lastniku nasada izplača
odmeno za vrednost trajnega nasada. V skladu z navedenim sporazumom bi Sklad v vsaki ponovljeni
ponudbi za zakup določil nižjo odmeno za nasad. Če tudi razpis z odmeno v višini 0,00 EUR ne bi bil
uspešen, bi bil Vinag d.d. – v stečaju dolžan v 30 dneh od izteka zadnje ponudbe na svoje stroške
odstraniti trajni nasad in naprave. Poleg navedenega bi se Vinag d.d. – v stečaju s podpisom sporazuma
tudi zavezal do izbire novega zakupnika opraviti vsa potrebna tekoča dela v nasadu.
1) Glede vinogradov katerih tržna vrednost je enaka 0,00 EUR
Tržna vrednost kot tudi neamortizirana vrednost nasadov Sončni hrib, Sončni hrib stolp in Fišer je enaka
0,00 EUR. Obstoja kakršnega koli interesa za navedene vinograde nismo ugotovili, pri čemer morebitne
interesente po zagotovilu predstavnika Sklada išče tudi Sklad. Zato ugotavljamo, da sklenitev sporazuma
s Skladom ne bi bila v korist stečajne mase.
2) Glede vinogradov katerih vrednost je večja kot 0,00 EUR oziroma je vrednost enaka 0,00 EUR
vendar obstaja interes za zakup
Tržna vrednost nasadov Matičnjak, Nad Sandijem in Svečina breg je razvidna iz tabele zgoraj. Vinograd
Nad Sandijem je zasajen leta 2007, vinograd Matičnjak pa leta 1989, oba imata neamortizirano vrednost,
3
ki odstopa od tržnih in likvidacijskih vrednosti iz razlogov navedenih na drugi strani tega poročila (pod
tabelo). Vinograd Svečina breg je sestavljen iz starega dela (32 let) in novega dela (3-4 leta). Tržna vrednost
enega dela starega dela vinograda Svečina breg4 je sicer enaka 0,00 EUR, vendar smo pridobili
informacije, da kljub temu obstaja določen interes za zakup v sklopu zakupa celotnega starega dela
vinograda (brez plačila vrednosti nasada).
Glede na zgoraj pojasnjeno, je kakršnokoli vrednost za nasade mogoče iztržiti zgolj s sklenitvijo sporazuma
o ureditvi medsebojnih razmerij, ki nam ga je posredoval Sklad. Vendar se s tem izpostavimo tveganju, da
bi učinek postopkov na podlagi takšnega sporazuma bil negativen, in sicer iz sledečih razlogov:
- ker ni bil zaznan kakršenkoli interes, obstaja tveganje, da tudi razpis o odmeno 0,00 EUR ne bo
uspešen in bodo Vinag d.d. – v stečaju nastali ne samo stroški tekočih del, temveč tudi strošek
sečnje in odstranitve nasadov;
- v primeru odmene v višini 0,00 EUR sicer ne bi bilo stroška izseka in odstranitve nasadov, vendar
bi Vinag d.d. – v stečaju vseeno nastali stroški tekočih del do izbire novega zakupnika. Strošek
tekočih del bi nastal, četudi bi bili uspešni že na prvem razpisu;
- da s sklenitvijo sporazuma Vinag d.d. – v stečaju ne bi nastala škoda, bi morala biti iztržena
vrednost za nasade enaka stroškom, ki bi jih Vinag d.d. – v stečaju utrpel. Verjetnost, da bodo
postopki na podlagi sporazuma (tudi tisti brez zahteve za plačilo za nasade) uspešni, je glede na
pomanjkanje interesa, zelo majhna. Ocenjujemo, da nobena dodatna vlaganja, z namenom da bi
iztržili kakršnokoli vrednost, niso utemeljena.
Zato predlagamo, da se preveri kakšne so možnosti za sklenitev takšnega sporazuma s Skladom, po
katerem Vinag d.d. – v stečaju ne bo zavezan opravljati tekočih del v nasadu na svoj strošek do izbire
novega zakupnika in na podlagi katerega Vinag d.d. – v stečaju ne bodo nastali stroški odstranitve nasadov
in naprav, v kolikor razpis z odmeno v višini 0,00 EUR ne bi bil uspešen. V kolikor Sklad na sklenitev
takšnega sporazuma ne bi pristal, upraviteljica ocenjujem, da je edini način, da se Vinag d.d. – v stečaju
izogne nastanku dodatnih stroškov, ki ne bi bili kriti z iztržkom od teh nasadov, vrnitev nasadov Skladu
oziroma odpoved zakupnega razmerja.
Glede na vse navedeno stečajna upraviteljica predlagam, da upniški odbor sprejme sklep, da se
vinogradi pod točko 1) zgoraj vrnejo Skladu in da se glede vinogradov pod točko 2) zgoraj najprej
opravijo pogajanja za sklenitev sporazuma kot navedno zgoraj.
Predlog sklepa:
»1. Vinogradi Sončni hrib, Sončni hrib stolp in Fišer se vrnejo SKZG RS, pri čemer glede na vse
okoliščine, plačila za nasade Vinag d.d. – v stečaju ne zahteva.
2. Upniški odbor soglaša, da se sklene sporazum s SKZG RS glede vinogradov Matičnjak, Nad
Sandijem in Svečina breg, na način da Vinag d.d. – v stečaju ne bo zavezan opravljati tekočih del
v vinogradih ter da ne bo zavezan k poravnavi stroškov odstranitve nasadov in naprav, v kolikor
razpis z odmeno v višini 0,00 EUR ne bi bil uspešen. Če takšen sporazum ne bo dosežen do 26. 2.
2015, se vinogradi Matičnjak, Nad Sandijem in Svečina breg vrnejo SKZG RS brez zahteve po
plačilu vrednosti nasadov.«
Brigita Kraljič, upraviteljica
4
Sorta Beli pinot, površina 11184 m²
4