1. No category

1
AVGJØRELSE AV HUSLEIETVISTUTVALGET
Sak nr. 2012/743
Den 11. april 2013 ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken.
Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler.
Til stede:
Saksleder Tom E. Torgersen og utvalgsmedlemmene
Geir Engebraaten og Ola Fæhn.
Sammendrag:
Utleier ble tilkjent delvis erstatning for mangler m.m.
ved leieforholdets opphør. Partenes kontrakt inneholdt
sterkt avvikende regler om at leietaker – ikke utleier –
hadde ansvar for forringelse som skyldes alminnelig
slit og elde. Bevisvurdering om bl.a. omfang av merker
/ riper på vegger og gulv, om nødvendig utbedringsmåte og om erstatningsutmåling. Erstatning ble fastsatt
/ nedsatt skjønnsmessig.
Klager:
A (utleier)
Innklaget:
1. B (leietaker)
2. C (leietaker)
3. D
Eiendom:
Leilighet i X-veien 3 (leil nr 234) i Oslo
Saksgang:
Klagen datert 18.11.2012 innkom til Husleietvistutvalget den 20.11.2012.
Klagen ble postforkynt for innklagede nr 1 den 14.12.2012. Innklagede nr 2 og 3 har gitt
innklagede nr 1 skriftlig fullmakt til å representere seg i saken.
De innklagede partene omtales heretter som leietaker, så fremt ikke annet er presisert.
Tilsvar datert 10.1.2013 fra innklagede nr 1 på vegne av de innklagede partene innkom
til Husleietvistutvalget den 11.1.2013.
2
Det er ikke innkommet ytterligere prosesskrifter eller dokumenter fra partene.
Utleier har ikke ønsket mekling i saken. Det er derfor ikke avholdt møte mellom partene i
sakens anledning. Saken avgjøres derfor i henhold til forskrift av 28. september 2000 nr.
1020 om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og NordTrøndelag § 8.
Sakens bakgrunn
Partene inngikk leiekontrakt den 30.7.2009.
Leieforholdet var tidsbegrenset og løp fra 1.8.2009 til 31.7.2012, da leieforholdet skulle
opphøre uten oppsigelse. Etter 9 mnd leietid hadde leietaker rett til å si opp leieforholdet
med 3 måneders frist til fraflytting ved utløpet av den kalendermåned fristen utløper i.
Husleien var avtalt til kr 17.000 pr måned, forskuddsvis betalt innen den 1. dag hver
måned. I tillegg skulle leietaker betale kr 450 pr måned for tele-/datatilknytning og kr 664
pr måned for estimert forbruk av fjernvarme og varmt vann, til sammen kr 18.114 pr
måned. Leietaker skulle betale for eget nettleie- og strømabonnement.
Det var avtalt at leietaker skulle stille depositum stort kr 68.000 som sikkerhet for
oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser.
Leieforholdet er opphørt.
Utleier har i det vesentlige anført:
Leietaker flyttet inn i leieobjektet den 1.8.2009. Utflytting skjedde ved kontraktens utløp
den 31.7.2012.
Ved innflytting signerte leietaker en protokoll der det fremgikk at leiligheten ble erklært
ryddig, ren og uten mangler iht kontrakten.
Boligen var ved overtakelsen helt nyoppusset.
Ved utflyttingen møtte leietaker og megler fra Leiebolig AS for å gjennomgå boligen, og
det ble utfylt en protokoll som ble signert av partene. Det ble registrert flere mangler,
herunder merker på vegger og gulv samt dårlig vask på kjøkken.
Da driftstekniker senere foretok befaring sammen med eier ble det også notert at
trykknappen på toalettet var defekt, samt at to av glassdørene på badet måtte byttes.
3
Etter leiekontrakten § 13 skal boligen tilbakeleveres til utleier i samme stand som den
var ved innflytting. Det er ikke tatt forbehold for vanlig slit og elde. Kontrakten er på dette
punkt streng, noe leietaker ble gjort oppmerksom på før signering.
Det fremgår videre av § 13 at skader på vegger, tak etc skal være utbedret ved
utflyttingen. Dette var ikke tilfelle, da leiligheten hadde flere merker og slitasjeskader på
vegger og gulv. Leiligheten ble ikke tilbakelevert i kontraktsmessig stand.
Utleier har rettet manglene for egen regning og krever erstatning for dette avregnet mot
leietakers depositum. Etter at utbedringene var foretatt måtte boligen rengjøres, og
denne kostnaden kreves derfor i tillegg.
Det tok en måned å befare, innhente pristilbud, utbedre alle manglene og vaske boligen.
Derfor kreves det også erstatning fra leietaker for en månedsleie.
Alle krav er dokumentert ved fremlagte fakturaer.
Leietaker ble varslet pr e-post om krav fra utleier. Leietaker har motsatt seg alle krav
fremsatt av utleier.
Utleier krever erstatning fra leietaker med til sammen kr 75.154 + renter.
Kravet er spesifisert slik:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Sliping / lakkering av gulv
Maling av vegger
Vask av bolig
1 måneds husleie
Trykknapp toalett
Glassdører bad
Gebyr Husleietvistutvalget
Sum
kr
kr
kr
kr
kr
kr
kr
23.512,50
21.937,50
3.800,00
19.044,00
3.500,00
2.500,00
860,00
kr
75.154,00
Foruten utleiers skriftlige redegjørelse i saken er det som dokumentasjon fremlagt kopi
av leiekontrakten, kvittering ved innflytting, utflyttingsprotokoll, e-post av 3.8.2012
vedrørende utbedringsbehov, fullmakt, faktura stor kr 3.800 fra Maid 4 You AS
vedrørende flyttevask, faktura stor kr 21.937,50 fra Daniel Orylski Håndtverksbedrift for
malingsarbeider, samt faktura stor kr 23.512,50 fra Haga & Berg Entreprenør AS for
sliping og lakkering av parkett.
Det vises for øvrig til utleiers nærmere redegjørelse og dokumentasjoner, som
fremkommer av klagen og bilagene til dette.
4
Utleier har under henvisning til ovenstående nedlagt slik
Påstand:
Leietaker skal betale til utleier:
1. Kr 75.154 + rente etter loven.
Leietaker har i det vesentlige anført:
Leietaker ønsket forlengelse av leieforholdet, men dette var utleier ikke interessert i.
I løpet av leieperioden på tre år har leietaker betalt kr 700.000 i husleie. Leietaker var de
første som flyttet inn i den helt nye leiligheten. Alle tre leietakere var da studenter.
Før utflyttingen var leietaker oppmerksomme på noen merker i veggen i stua. Leietaker
var i tvil om det var nødvendig å gjøre noe med dette, eller om det var å betrakte som
normal slitasje.
Leietaker forsøkte forgjeves å få dette avklart med utleiers representant før utflytting. På
grunn av manglende svar valgte leietaker å ikke foreta seg noe med merkene. Leietaker
antok at de om nødvendig ville få anledning til å fikse dette selv senere.
For øvrig mente leietaker at leiligheten var helt fin, dog var noen gulvlister fjernet ved et
skoskap i gangen og en demontert skapdør i kott ikke satt på plass. Dessuten var det
noe mindre merker i gulvet, spesielt i stuen, men leietaker mente dette var langt innenfor
normal slitasje etter tre års leietid.
Hva angikk trykknapp på toalett var denne blitt litt «slapp» med årene, men dette måtte i
tilfelle være utleiers ansvar å reklamere på i forhold til leverandør hvis man i det hele tatt
skulle ta seg slikt bry med å bytte denne. Leietaker har ingen forståelse for at glassdører
på bad måtte byttes.
Totalt sett forventet leietaker at det kunne komme et krav fra utleier på noen tusen
kroner.
Ved tilbakeleveringen gjennomgikk leietaker og utleiers representant boligen. Leietaker
ble da overrasket over hvor nøye alle veggene ble gransket. De fant noen mindre
merker på veggene i soverommene også. Det var også enkelte bemerkninger
vedrørende utvasken ift sluk på badet etc. Det var disse manglene som innklagede nr 1
bekreftet ved sin underskrift på utflyttingsprotokollen.
Utleiers representant ga på forespørsel uttrykk for at kravene som leietaker risikerte å få
fra utleier kunne dreie seg om noen tusen kroner.
5
Da leietaker mottok kravet fra utleier fikk de sjokk. Inntrykket var at leiligheten skulle
totalrenoveres på leietakers kostnad. Leietaker sa tydelig i fra at kravet ikke kunne
godtas, og at de selv ønsket å utbedre manglene. Tilbudet om slik utbedring ble ikke
akseptert fra utleiers side. Leietaker fikk heller ikke ønsket tilgang til leiligheten for å
sikre dokumentasjon for eventuell senere tvist mellom partene.
Selv i lys av den «strenge» kontrakten som leietaker i sin naivitet underskrev på går
utleiers krav ut over all rimelighet. Utleier må dessuten ta på sin kappe at saken ikke ble
løst gjennom samarbeid og dialog.
Det vises for øvrig til leietakers nærmere redegjørelse og dokumentasjoner, som
fremkommer av tilsvaret og bilagene til dette.
Foruten leietakers skriftlige redegjørelse i saken er det som dokumentasjon fremlagt
kopi av e-postforespørsel og 2 stk fotografier vedrørende merke på vegg.
Leietaker forstås å ha nedlagt slik
Påstand:
1. Leietaker frifinnes mot å betale kr 5.000 til utleier.
Husleietvistutvalgets vurderinger og konklusjoner:
Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven)
og leiekontrakten som er inngått mellom partene.
Utleiers krav om erstatning for mangler m.m.
a) Rettslig grunnlag
Ifølge husleieloven § 10-2, 2.ledd skal husrommet med tilbehør - dersom annet ikke er
avtalt - tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett
fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv
plikter å utbedre.
Av § 13 i husleiekontrakten fremgår det imidlertid at leiligheten skal tilbakeleveres « i
samme stand som da han overtok den. Herunder skal alle mulige skader i vegger eller
tak som følge av opphengning av bilder eller andre gjenstander eller er gjort av andre
årsaker være utbedret, slik at alle flater er hele og med samme farve som ved
innflyttingen».
Forringelse som skyldes alminnelig slit og elde var ikke unntatt. Dette innebærer altså at
leietaker også hadde ansvar for forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.
6
Videre følger det av samme lovs § 10-3 annet ledd at hvis husrommet er i dårligere
stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i § 10-2, kan utleieren kreve dekket
nødvendige utgifter til utbedring. Det samme følger av leiekontraktens § 13.
Av husll. § 10-3 tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som
følge av leierens mislighold. Av samme paragrafs syvende ledd fremgår det at utleieren i
alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller
forsømmelse fra leierens side, og at erstatningen som hovedregel skal tilsvare utleierens
økonomiske tap.
b) Kravene
På bakgrunn av utleiers redegjørelse og fremlagte fakturaer m.m. finner utvalget det
sannsynliggjort at utleier har betalt følgende fakturaer etter leieforholdets opphør:
1. kr 23.512,50 fra Haga & Berg Entreprenør AS for sliping og lakkering av
parkettgulv.
2. kr 21.937,50 fra Daniel Orylski Håndtverksbedrift for malingsarbeider.
3. kr 3.800 fra Maid 4 You AS vedrørende flyttevask.
Det er ikke fremlagt fakturaer eller på annen måte dokumentert at utleier har betalt for
utbedring av glassdører på bad (estimert pris kr 2.500) og trykknapp på toalett (estimert
pris kr 3.500), og utvalget legger derfor til grunn som mest sannsynlig at utleier ikke har
hatt slike utgifter.
Utleier har krevet erstatning med til sammen kr 75.154 for utgifter knyttet til utbedring av
mangler i leiligheten, 1 måneds husleietap og saksbehandlingsgebyr for HTU.
Leietaker har påstått seg frifunnet mot å betale kr 5.000, med den begrunnelse at det
ikke forelå mangler ved leieforholdet som ga utleier krav utover dette.
Utvalget må ta stilling til om leiligheten ble tilbakelevert i kontraktsmessig stand eller
ikke. Ved fortolkningen av hva som er å anse som «i samme stand» legger utvalget til
grunn at kravet er strengere for leietaker enn i de tilfeller hvor det følger av avtale eller
lov at utleier skal ha ansvaret for forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. På den
annen side kan «i samme stand» ikke forstås helt bokstavelig; det er umulig – og må
anses som forutsatt av partene – at en leilighet brukt som bolig ikke kan tilbakeleveres i
nøyaktig samme stand som den var ved overtakelse. Eventuelle avvik må vurderes
konkret i forhold til de enkelte krav som måtte være aktuelle.
Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at leiligheten var ny / nyoppusset ved
leieforholdets start og at leietaker var de første som bodde i denne leiligheten. Det vises
til partenes redegjørelser og fremlagt dokumentasjon.
Utvalget legger videre til grunn som sannsynliggjort at leiligheten ved leieforholdets slutt
hadde noe slitasje, slik det fremgår av partenes redegjørelser og av utflyttingsprotokollen, og at slitasjen hadde oppstått i leieperioden.
7
Av utflyttingsprotokollen fremgår det bl.a. følgende vedrørende avvik for boligens
tilstand:
Entrè
Gulv:
Vegger:
merker v/ inng. + gang
merker på vegg
Gulv:
Vegg:
merker på gulv (spesielt etter <uleselig>)
flere merker på vegg
Stue
Kjøkken
Annet:
(Mangelfull vask). Noe slitt ved avtrekksvifte. Platetopp ikke vasket.
Komfyr skitten.
Annet:
noe slitasje i dusj/dør. Sluk ikke vasket.
Bad
Soverom 1
Vegger:
flere merker
Soverom 2:
Gulv:
Vegg:
noe merker, riper. Slitt ved utgang til balkong.
merker på vegg
Soverom 3:
Vegg:
Bod:
noe merker
flere merker på vegg.
Av utflyttingsprotokollen fremgår ytterligere to merknader, men disse er krysset av som
ok og anses av utvalget derfor å være akseptert av utleier.
Omfanget av foreliggende slitasje / mangler ved leieforholdets slutt er dårlig
dokumentert utover hva som følger av partenes redegjørelser og utflyttingsprotokollen.
8
Utvalget finner det etter bevisførselen sannsynliggjort at slitasjen ligger noe over
grensen for hva som vanligvis må anses å være normal slitasje og som utleiere vanligvis
er ansvarlig for.
Etter forholdene i saken må tvilsrisikoen vedrørende omfanget gå utover utleier.
Som følge av partenes spesielle kontrakt finner imidlertid utvalget at leiligheten i alle fall
ikke er tilbakelevert i kontraktsmessig stand, ettersom leietaker også hadde ansvar for
forringelse som skyldes alminnelig slit og elde.
Som nevnt ovenfor har utleier som utgangspunkt krav på erstatning tilsvarende
nødvendige utgifter til utbedring av aktuelle mangler.
Utvalget finner imidlertid at de tiltak som utleier har gjennomført, spesielt i tilknytning til
maling av vegger og tak samt sliping og lakkering av gulv, står i et særdeles stort
misforhold til de små overflateskadene på vegger og gulv som utvalget har vurdert som
aktuelle. Etter utvalgets oppfatning ville de aktuelle skadene kunne utbedres på annen
og betydeligere rimeligere måte enn hva som ble gjort, selv om leiligheten da ikke ville
fremstå som fullstendig nyoppusset og i nøyaktig samme stand som ved leiestart.
Utvalget legger også til grunn som sannsynlig at aktuelle leilighet er en utleieleilighet, og
at den avvikende særbestemmelsen vedrørende alminnelig slit og elde vil kunne ramme
leietakere – ofte uerfarne i boligmarkedet – unødig hardt dersom den skulle praktiseres
strengt etter sin ordlyd. Utvalget anser det som sannsynlig at leietaker ikke har oppfattet
bestemmelsen på samme omfattende og bokstavelige måte som utleier.
Utleiers krav var dessuten åpenbart upåregnelig for leietaker, og det vil virke urimelig for
leietaker om erstatning for merkene / ripene skulle fastsettes til slike kostnader.
Utvalget finner på denne bakgrunn å måtte fastsette / nedsette erstatningsbeløpet til et
nivå som står i rimelig sammenheng med merkenes / ripenes estetiske og økonomiske
betydning.
Etter en helhetsvurdering finner utvalget – på skjønnsmessig grunnlag – å tilkjenne
utleier en samlet mindre erstatning for aktuelle merker / riper. Erstatningen fastsettes til
kr. 8.000 og omfatter det mindre rengjøringsbehov som ville oppstå i tilknytning til slike
utbedringsarbeider. I tillegg tilkjennes forsinkelsesrenter av beløpet med den til enhver
tid gjeldende sats etter § 3 i forsinkelsesrenteloven, regnet fra 14.1.2013 til betaling
skjer.
Hva angår utleiers krav om erstatning for 1 månedsleie (kr 19.044) finner utvalget at
utbedring av de skader som utleier har blitt tilkjent erstatning for burde kunne utføres i
løpet av omkring 3 dager.
Utvalget finner vilkårene for å tilkjenne utleier erstatning for husleietap for å være til
stede. Utleier tilkjennes på skjønnsmessig grunnlag erstatning med kr 1.900 for dette.
9
I tillegg tilkjennes forsinkelsesrenter av beløpet med den til enhver tid gjeldende sats
etter § 3 i forsinkelsesrenteloven, regnet fra 14.1.2013 til betaling skjer.
Hva angår utleiers krav om erstatning for trykknapp toalett (kr 3.500) og glassdører bad
(kr 2.500) finner utvalget på bakgrunn av bevisførselen det ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at det foreligger ansvarsgrunnlag og økonomisk tap for utleier som medfører
erstatningsplikt for leietaker for aktuelle krav.
Tvilsrisikoen med hensyn til rettmessigheten av kravene må gå ut over utleier. Leietaker
blir følgelig å frifinne for disse.
Saksomkostninger
§ 14 i forskrift av 28. september 2000 nr. 1020 om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus,
Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag § 8 inneholder bestemmelser om
kostnadsfordeling ved Husleietvistutvalgets behandling av tvister.
Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter
prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og § 20-4. Den som har vunnet saken fullstendig
kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram.
Eventuelle advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader,
dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere
kostnadene.
Etter sakens utfall finner utvalget at saksbehandlingsgebyret på kr 860 for
Husleietvistutvalget skal deles mellom partene. Leietaker tilpliktes følgelig å betale til
utleier kr 430.
Andre sakskostnader anses ikke å ha vært strengt nødvendig for å vinne fram og
tilkjennes ikke. Utvalget nevner i den forbindelse at et viktig hensyn på særregelen i
HTU-forskriften § 14 er at tvisteløsning for Husleietvistutvalget skal være et lavkosttilbud
for partene.
Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én
måned etter at avgjørelsen er forkynt.
Oppgjør av depositumskonto
Opgjør av depositumkonto reguleres av bestemmelsene i husleieloven § 3-5.
Hvis denne avgjørelsen ikke bringes inn for tingretten innen fristen nevnt nedenfor, vil
depositumsbanken kunne foreta oppgjør til partene i samsvar med avgjørelsen i saken,
såfremt banken finner at vilkårene etter husleieloven § 3-5 for dette ellers er oppfylt.
Partene må selv ta kontakt med banken i anledning oppgjør derfra.
10
Det ble truffet avgjørelse med slik
Slutning:
1. B, C og D tilpliktes in solidum å betale til A erstatning med til sammen kr 9.900
for mangler m.m. ved tilbakelevering av boligen. I tillegg kommer forsinkelsesrenter av beløpet med den til enhver tid gjeldende sats etter § 3 i
forsinkelsesrenteloven, regnet fra 14.1.2013 til betaling skjer.
2. B, C og D tilpliktes in solidum å betale til A halvparten av saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget med kr 430.
3. B, C og D frifinnes for øvrig.
Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av denne avgjørelsen.
Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig.
Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av § 10 i forskrift om
husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag
fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet 28.09.2000 nr 1020 med hjemmel i lov
av 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler § 12-5, bringes inn for tingretten innen én
måned.
Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget.
Oslo, den 11.4.2013
Geir Engebraaten
Tom E. Torgersen
Ola Fæhn