AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2011/685 Den 10. mai 2012 ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken. Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler. Utvalget: Saksleder Sverre Bugge og utvalgsmedlemmene Reidun Grodaas og Mette Thorne Lothe. Klager: Oslo Kommune v/ordføreren, utleier Prosessfullmektig: Boligbygg Oslo KF ved juridisk rådgiver NN. Innklaget: B 1leietaker Prosessfullmektig: B 2 Eiendom: Leilighet i x-veien 16 i Oslo. Saken gjelder: Utleierens krav om erstatning for utgifter til utbedring etter vannskade i leiligheten. Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av 29. november 2011. Klagen ble postforkynt for leietaker ved brev av 20. desember 2011. I forkynningsbrevet ble innklagede bedt om å inngi tilsvar til klagen innen 14 dager. Det ble opplyst at tilsvaret eventuelt kunne utarbeides ved personlig oppmøte på Husleietvistutvalgets kontor. Videre ble det gjort oppmerksom på at saken kan bli avgjort på bakgrunn av klagers fremstilling dersom tilsvar ikke mottas. Mottakskvittering fra leietaker datert 26. januar 2012 ble mottatt i Husleietvistutvalget 31. januar 2012. Tilsvar fra leietaker ble mottatt i Husleietvistutvalget 17. februar og ble oversendt utleier gjennom brev av 21. februar 2012. Det ble samtidig innkalt til meglingsmøte 8. mats 2012. Meglingsmøtet ble avholdt, men førte ikke til forlik. Partene ble gitt frist til 19. mars 2012 for fremleggelse av ytterligere dokumentasjon eller bevis. Det kom nytt prosesskriv fra utleier 22. mars 2012, dette ble oversendt leietaker dagen etter. Det kom ytterligere tilsvar fra leietaker 29. mars 2012 som ble oversendt utleier 30. mars og deretter et ytterligere prosesskriv fra utleier 10. mars som ble oversendt leietaker dagen etter. Saken går til avgjørelse etter forskrift om husleietvistutvalget. Etter at megling ikke førte frem er det foretatt skifte av saksleder i henhold til forskriftens hovedregel og etablert praksis. Leieforholdet Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier. Leiekontrakten er udatert, men løp fra 1. januar 1990. Leiekontrakten er senere supplert med en tilleggsavtale 11. august 2006 uten at bestemmelsene i denne har noen betydning i den aktuelle tvisten. 1 Leieavtalen var tidsubestemt og med 30 dagers gjensidig oppsigelse. Leieforholdet består fortsatt. Klager har i det vesentlige anført Den 12. januar 2010 oppsto det en vannlekkasje på kjøkkenet hos leietaker men leietaker var på utenlandsreisereise. Vannmåleren i kjøkkenbenken frøs og dette førte til vannskade fra leiligheten og også ned i kjelleren. Brannvesenet måtte bryte seg inn i leiligheten og stoppe lekkasjen for å unngå omfattende skader på bygningen. I brev av 18. januar, 6 dager etter skaden, ble det sendt brev til leietaker med varsel om at erstatningskrav ville bli fremmet senere. Utbedringen av skadene kom på kr 32.435 i henhold til fremlagte faktura av 31. mai 2010 fra Bjerklind Bygg AS. Kravet om erstatning ble fremmet ved brev til leietaker datert 22. juni 2010. Kravet ble ikke betalt og det ble sendt inkassovarsel til leietaker 20. desember 2010. Ved brev av 11. mai 2011 fremmet leietaker innsigelser mot kravet etter at leietaker hadde fått varsel om tvangsfullbyrdelse 5. april 2011. Rettslige anførsler Det sentrale spørsmål i saken er om det foreligger et kontraktsbrudd og om det foreligger erstatningsplikt etter lov om husleieavtaler § 5-8. Det må legges til grunn at leietaker ikke hadde sørget for tilstrekkelig oppvarming i leiligheten og at dette var årsak til vannlekkasjen. Av leietakers brev av 11. mai 2011 fremgår at «Bakgrunnen for saken er vannlekkasje som følge av frostskade» Leietaker plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet jfr. lov om husleieavtaler § 5-1 annet ledd. Unnlatelse av å holde leiligheten tilstrekkelig oppvarmet vinterstid er et brudd på leietakers aktsomhetsplikt og medfører erstatningsansvar etter lov om husleieavtaler § 5-8 første ledd. Under meglingsmøtet fremkom at leietaker befant seg i utlandet i den perioden skaden oppsto og hadde overlatt til sin sønn og sjekke leiligheten med jevne mellomrom og at den var tilstrekkelig oppvarmet. Leietaker angir å ha henvendt seg flere ganger til Boligbygg om at panelovnene i leiligheten ikke virket. Under meglingsmøtet kom det frem at henvendelsene om dette hadde skjedd til boligkontoret i Bydel Sagene, ikke til Boligbygg som utleier. Senere endres dette man har henvendt seg til Boligbygg og man angir å ha fått opplyst at Boligbygg ikke loggførte henvendelser på den tiden skaden skjedde. Det er ikke riktig. En hver henvendelse som gjelder bestilling av ny panelovn eller reparasjon ville blitt registrert for at nødvendig reparasjon skulle blitt gjennomført. Det har derfor formodningen mot seg at innklagede skal ha henvendt til Boligbygg ved oppmøte eller på annen måte uten at dette har blitt registrert. Boligbygg holder ikke tilbake noen informasjon om loggføring av henvendelser. Det foreligger ingen henvendelser som leietaker kan få innsyn i. Det er leietaker selv som må dokumentere at slik kontakt har funnet sted. Det tap som kreves erstattet er et direkte tap jfr. lov om husleieavtaler § 5-8 første og fjerde ledd. Det foreligger også feil og forsømmelser fra leietaker slik at det i tillegg er hjemmel for å kreve erstattet indirekte tap jfr. lov om husleieavtaler § 5-8 femte ledd. Dersom det var slik at flere panelovner faktiske var defekte, hadde leietaker under en hver omstendighet plikt til å sørge for andre midlertidige oppvarmingskilder jfr. lov om husleieavtaler § 5-5 annet ledd. 1. punktum. 2 Dersom ovnene var defekte må det være klart at leietaker ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Utleier krever i tillegg til erstatning også dekning av kr 2.000 i salær for eget arbeid. Med forbehold om ytterligere anførsler har utleier nedlagt slik: Påstand 1. B betaler kr 32.435 til Oslo Kommune ved Boligbygg Oslo KF, med tillegg av forsinkelsesrenter i henhold til lov om forsinket betaling. 2. Oslo Kommune tilkjennes saksomkostninger med tillegg av forsinkelsesrenter fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Innklagede har i det vesentlige anført Leietaker er uenig i kravet fra Boligbygg. Leietaker har gjort alt for å holde huset varmt. Leietaker har sendt skriftlig klage til Boligbygg og ringt et par ganger og forklart dem hva som har skjedd. De eneste brevene vi får fra Boligbygg er krav om å betale og at vi får ingen begrunnelse for dette. Vik mener dette ikke er vår feil. Boligbygg skriver det er leietakerens ansvar å holde huset varmt, men vi har forklart Boligbygg at vi har satt inn 2 – 3 frittstående varmeovner etter at panelovnene sluttet å virke. Leietaker har klaget minst fire ganger over et par år. Han har forklart at panelovnene ikke virker så han har kjøpt frittstående ovner som har brukt mens han venta på svar fra Boligbygg. En stund etter vannlekkasjen dukker det opp en person, jeg vet ikke hvilket firma det var, han tok bilder av panelovnene og dro, og etter få dager kom det noen andre og skiftet alle tre panelovnene. Sist vi klaget over ovnene var en god stund før skaden, hvorfor skiftes da ovnene ut kort tid etter skaden? Vi har gjort alt vi kunne for å holde huset varmt, hva er det mer vi skal gjøre? Innklagede forstås å ha nedlagt slik Påstand: 1. Leietaker frifinnes for utleiers krav om erstatning. 2. Leietaker frifinnes for utleiers krav om saksomkostninger. Husleietvistutvalgets vurderinger Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17 og den inngåtte leiekontrakt inngått i 1990. I husleiekontraktens § 7 er inntatt bestemmelse om leietakers plikt til å behandle leiligheten og eiendommen ellers med tilbørlig aktsomhet. Leietaker skal erstatte all skade som skyldes ham selv, hans husstand og andre har gir adgang til leiligheten eller eiendommen. Det er spesielt presisert at leietaker svarer for skader ved frysing som skyldes ham selv eller noen som han er ansvarlig for. 3 I husleieloven § 5-8 er inntatt følgende bestemmelse. § 5-8. Leierens erstatningsansvar Utleieren kan kreve erstatning for tap som følge av at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6. Dette gjelder likevel ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor leierens kontroll som leieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av. Skyldes misligholdet en tredjemann, som leieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er leieren fri for ansvar bare om også tredjemann ville være fritatt etter regelen i første ledd. Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom leieren da plikter å oppfylle men ikke gjør dette. Reglene i første ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd, likevel slik at tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap. Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen av erstatningen gjelder bestemmelsene i § 2-14 første, fjerde, femte og sjette ledd tilsvarende. Bestemmelsens første ledd anviser det såkalte kontrollansvaret, mens bestemmelsens femte ledd anviser et skyldansvar for leieren. Bestemmelsen om kontrollansvar pålegger et objektivt ansvar (ansvar uten skyld) for det direkte økonomiske tap som utleier påføres. Leier kan likevel bli ansvarsfri dersom:  Leieren beviser at misligholdet skyldes en hindring som var utenfor leierens kontroll og som leieren med rimelighet ikke kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgende av. Leietakeren var på reise i utlandet på det tidspunkt skaden skjedde men angir å ha etablert en ordning med regelmessig tilsyn i sitt fravær. Vannskader som følge av frost kan oppstå på kort tid, og selv et regelmessig tilsyn av leiligheten er ikke tilstrekkelig til å hindre at slik skade kan oppstå. Skal man være sikker å unngå frostskade med påfølgende vannlekkasje, kan man ved slike lengre fravær i tillegg stenge hovedvannkranen i leiligheten. Erstatningsansvar etter kontrollansvaret omfatter direkte økonomisk tap, mens skyldansvar etter bestemmelsens femte ledd også omfatter indirekte tap. I dette tilfelle er det bare krevet dekning av direkte økonomisk tap. For selve omfanget av leietakers erstatningsansvar spiller det derfor ingen rolle om ansvaret rubriseres som et kontrollansvar eller et skyldansvar. Husleieutvalget finner ikke grunnlag for å karakterisere leietakerens atferd som uaktsom. Det som skjedde ligger nærmere å karakterisere som et hendelig uhell. Men selv om det er et hendelig uhell, er det likevel leietaker som i alle fall har ansvar for skaden etter regelen om kontrollansvar. Husleietvistutvalget kan heller ikke se at lovens vilkår for å frita leietaker for ansvar er oppfylt. Leietaker hevder at det er gjort gjentatte henvendelser til utleier om at panelovnene ikke virket og måtte byttes. Slik utskifting av panelovner er utleiers ansvar, ikke leietaker. Slik Husleietvistutvalget ser det, er det like vel leietakerens unnlatelse av å sette på tilstrekkelig varme i leiligheten som er den direkte og dominerende årsak til at skaden oppsto. 4 Leietakeren hevder å ha gjort flere henvendelser til utleier om at ovnene måtte skiftes ut. Utleier avviser dette og angir at leietaker under meglingsmøtet selv opplyste at disse henvendelsene ble rettet til bydelen og ikke til Boligbygg som utleier. For Husleietvistutvalget er det ikke nødvendig å ta stilling til dette. Dersom det var slik at leietaker, selv etter å ha henvendt seg til utleier, fortsatt var i tvil om leiligheten hadde et tilstrekkelig antall fungerende ovner, var det desto større grunn til å ta nødvendige forhåndsregler før man reiser bort for lengre tid midtvinters. Det kan ikke utelukkes at leietaker har henvendt seg til utleier og det kan godt være at utleier kunne eller burde reagert raskere på slike eventuelle henvendelser. Men det er like vel ikke dette som er årsaken til at skaden skjedde. Det taler ikke mot utleier at ovnene ble byttet ut kort tid etter at skaden oppsto. Det viser først og fremst at utleier har reagert relevant på sitt ansvar når det er åpenbart at utleier var klar over problemet med ovnene. Utleiere kan verge seg mot eller avgrense den økonomiske risiko for skader på sine bygninger ved å tegne forsikring. For skader som dekkes av forsikringen vil forsikringer kunne sikre utleiere mot økonomisk tap som følge av skader forvoldt av beboere, enten skaden skjer ved hendelige uhell eller ved uaktsomhet. Den skaden som her er oppstått vil ordinært bli dekket av gårdeieres forsikring. Det er Boligbygg som er gårdeier. Dersom det foreligger uaktsomhet vil forsikringsselskaper ofte foreta en avkortning i utbetalingen på 30 % i tillegg til egenandelen. Dersom det ikke er uaktsomhet vil forsikringstaker bare måtte betale egenandelen. Det er Boligbygg som er gårdeier, og for dem oppsto denne skaden plutselig og uforutsett og de ville i etter vanlig praksis fått utbedringskostnaden dekket av sitt forsikringsselskap. Oslo kommune og en del av deres bedrifter, har valgt å være selvassurandør i stedet for å tegne egne forsikringer. Husleietvistutvalget legger til grunn at dette er en ordning som totalt sett for kommunen er økonomisk rasjonell og hensiktsmessig for kommunen. Husleietvistutvalget kan ikke overprøve den vurderingen. For skader på eiendom angir rundskriv 4/2010 fra Byrådet punkt 4 at slike skader skal meldes til Oslo Forsikring AS, kommunens eget forsikringsselskap. Eventuelle erstatninger dekkes av dette selskapet eller det såkalte Selvassuransefondet. For kommunens virksomheter fastsetter det en egenandel i relasjon til selvassuransefondet på kr 300.000. Når tilsvarende erstatningsskader oppstår hos private boligutleiere, har de vanligvis en betydelig lavere egenandel (kr 6.000 – 50.000) enn det Oslo kommune var valgt. Ved skader som oppstår som følge av uaktsomhet, vil utleier noen ganger kreve dekket sin egenandel ved forsikringen av skadevolderen (leieren). Forsikringsselskapene kan også kunne kreve hel eller delvis regress mot skadevolder ved alminnelig eller grov uaktsomhet fra skadevolders side. Husleietvistutvalget har foran lagt til grunn at leietakers atferd ikke kan anses som uaktsom. Hadde leietaker leid av en privat gårdeier ville leietaker vanligvis, og med bakgrunn i sitt kontrollansvar, (ansvar uten skyldkrav) bare blitt gjort ansvarlig for egenandelen i forsikringen. Slike egenandeler er vanligvis på kr 6.000 og helt unntaksvis opp mot kr 50.000. Det blir et paradoks at leietakere som leier av kommunens utleieselskap Boligbygg, og som ofte har svakeste økonomiske forutsetninger, gjennom kommunes praksis eksponeres for en slik betydelig økonomisk risiko. Selv om leietakerne gjennom leiekontrakten påtar seg plikt til å behandle leieobjektet med varsomhet, synes det ikke som om leierne i Boligbygg blir gjort oppmerksom på at de ved å leie av et kommunalt selskap i virkeligheten eksponerer seg selv for større økonomisk risiko enn om de leide av en privat utleier. 5 Man burde kanskje forvente at noe av den gevinst kommunen oppnår ved den valgte forsikringsstrategi kom leietakerne til gunst og ikke at kommunens utleieselskap fører en strengere regresspraksis enn andre private gårdeiere og andre forsikringsselskaper. Husleietvistutvalget legger til grunn at det er årsakssammenheng mellom innklagedes handlinger eller unnlatelser, skadene det økonomiske tap som er oppstått som følge av skadene. Leieren har derfor et erstatningsansvar. Lov om husleieavtaler § 2-14 femte ledd fastsetter også at ansvaret for leieren kan nedsettes dersom det vil virke urimelig ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i slike tilfeller og ut fra forholdene ellers. Etter lov om husleieavtaler § 2-14 første ledd skal erstatningsansvaret dekke tap som man med rimelighet kunne forutsatt som en mulig følge av misligholdet. Er tapet uventet stort i forhold til det man vanligvis vil stå ovenfor, vil erstatningansvarets omfang kunne bli avgrenset i henhold til de påregnelighetsbetraktninger som ligger til grunn for et erstatningsansvar. Husleietvistutvalget legger på grunn at leietaker, med basis i at Boligbygg, fører en annen og strengere praksis enn andre gårdeiere og forsikringsselskaper får et betydelig større erstatningskrav rettet mot seg enn som vanligvis kan påregnes. Leietaker lever på beskjeden inntekt og har svake økonomiske forutsetninger for å kunne betale erstatningskravet. Dette er et element for å lempe erstatningsplikten selv om det likevel ikke er noe avgjørende element. Utvalget finner det riktig å plassere ansvaret for skadene hos leietaker. Husleietvistutvalget finner det likevel riktig å lempe leietakerens ansvar slik at det tilsvarer det leietaker vanligvis ville kunnet påregne i tilsvarende saker ved leie av andre utleiere. Etter en samlet vurdering gir Husleietvistutvalget utleier medhold i et erstatningskrav på kr 6.000. Beløpet tilsvarer en vanlig egenandel i forsikring for slike småskader og som leietaker i alle fall måtte påregne å betale som følge av sitt kontrollansvar. (ansvar uten skyld). Krav om dekning av sakskostnader. Etter forskrift om husleietvistutvalg § 14 fastsetter Husleietvistutvalget hvem som skal bære saksomkostningene. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og § 20-4. Forskriftens § 14 fjerde ledd 3. og 4. punktum fastsetter at: ”Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram. Eventuelle advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader, dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene.” Oslo Kommune har krevet tilkjent saksomkostninger med kr 2.000. Oslo Kommune v/ Boligbygg Oslo KF driver utleie av boliger som et ledd i kommunens forpliktelser etter loven og som en del av et tjenestetilbud til innbyggere etter søknad og tildeling. Med det omfang virksomheten har, må det påregnes at man ikke rent sjelden vil komme i konflikt med leiere. Kostnadene ved håndtering av slike konflikter må anses å inngå i kostnadsgrunnlaget for kommunens fastsettelse av leiene. Boligbyggs håndtering av slike saker skjer ved egne jurister uavhengig av om motparten har engasjert advokat eller ikke. I dette tilfelle har motparten ikke hatt advokat og kommunen har heller ikke vunnet fullstendig frem. 6 Forskriftens vilkår er derfor ikke oppfylt. Oslo Kommune v/Boligbygg Oslo KF har vunnet delvis frem i saken og leietaker må betale halvparten av saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget med kr 430. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt. Det ble truffet avgjørelse med følgende: Slutning 1. Leietaker skal betale utleier erstatning med kr 6.000 for skader i leiligheten. I tillegg kommer forsinkelsesrenter med den til en hver tid gjeldende sats etter forsinkelsesrentelovens § 3 fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. 2. Leietaker skal betale utleier kr 430 til dekning av halvparten av i saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget. I tillegg kommer forsinkelsesrenter med den til en hver tid gjeldende sats etter forsinkelsesrentelovens § 3 fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer. Avgjørelsen er enstemmig. Oppfyllelsesfristen er 14 dager regnet fra forkynning av denne avgjørelsen. **** Vedtaket forkynnes for partene og kan etter § 10 i forskrift av 28. september 2000 nr 1020 om husleietvistutvalget, fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet med hjemmel i lov av 26. mars 1999 nr 17 om husleieavtaler § 12-5, Saken kan bringes inn for tingretten innen en måned etter forkynning for vedkommende part. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den 10. mai 2012 Reidun Grodaas Sverre Bugge 7 Mette Thorne Lothe