1. No category

1
AVGJØRELSE AV HUSLEIETVISTUTVALGET
Sak nr. 2013/133
Den 11. juli 2013 ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken.
Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler.
Til stede:
Saksleder Tom E. Torgersen og utvalgsmedlemmene
Bente Furulund og Christina Moestue.
Sammendrag:
Utleier ble tilkjent erstatning for vannskader oppstått i
leieperioden. Leietaker hadde ikke meldt fra til utleier
om vannlekkasje. Utvalget fant det sannsynliggjort at
skadene i det vesentlige kunne vært unngått dersom
leietaker hadde meldt fra om lekkasjen. Leietaker ble
frifunnet for utleiers krav om husleie i oppsigelsesperioden. Det forelå sterk tvil om fritak var avtalt eller
bindende forutsatt mellom partene. Leietaker flyttet ut
da det gjensto 3 mnd og 10 dager av oppsigelsestiden.
Klager:
A (utleier)
Prosessfullmektig:
Z
Innklaget:
B (leietaker)
Prosessfullmektig:
Advokat Thomas Wyller
Kontoret for Fri Rettshjelp
Eiendom:
X-veien 7 i Oslo
Saksgang:
Klagen datert 20.2.2012 (2013 antas riktig) innkom til Husleietvistutvalget den 1.3.2013.
Klagen ble postforkynt for leietaker den 20.3.2013.
Tilsvar datert 5.4.2013 fra leietaker innkom den 8.4.2013.
2
Fra utleier er det senere innkommet ytterligere ett prosesskrift.
Det er ikke avholdt møte mellom partene i sakens anledning, ettersom det ikke har vært
gjensidig interesse for forliksforhandlinger. Saken avgjøres derfor i henhold til forskrift av
28. september 2000 nr. 1020 om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, SørTrøndelag og Nord-Trøndelag § 8.
Sakens bakgrunn
Partene inngikk leiekontrakt den 15.10.2010.
Leieforholdet var tidsbestemt og løp fra den 1.11.2010 til 31.10.2013, da det skulle
opphøre uten oppsigelse. Leieforholdet var oppsigelig i (deler av) leieperioden på
nærmere bestemte vilkår.
Husleien var avtalt til kr 7.450 pr måned, som skulle betales forskuddsvis innen den 1. i
hver måned. Utgifter til oppvarming og varmt vann var inkludert i leien. Leietaker skulle
tegne eget strømabonnement.
Det var avtalt at leietaker skulle stille tilfredsstillende sikkerhet for et beløp tilsvarende kr
28.900 for oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser.
Leieforholdet er avsluttet.
Utleier har i det vesentlige anført:
Den 14.8.2012 oppdaget utleier at det var store fuktskader i taket i leiligheten under
leieobjektet. Ved befaring av leieobjektet ble det oppdaget omfattende vannskader, som
gjaldt gulv på badet, gangen, stue og kjøkken, samt fuktspredning i vegger, i oppgangen
og til leiligheten nedenfor.
Samtidig med befaringen ble det avdekket at leiligheten var bebodd av to afrikanske
menn, som opplyste at leietaker bodde et annet sted. De to mennene brukte klær til å
tørke opp vann i oppgangen. De fortalte også at leiligheten hadde vært full av vann så
lenge de hadde bodd der.
Utleier reagerte umiddelbart og oppsigelse av leieforholdet ble sendt samme dag som
vannlekkasjen ble oppdaget. Oppsigelsen var begrunnet i mislighold fra leietakers side
(vedlikeholds- og varslingsplikt) samt ulovlig fremleie. Oppsigelsesperioden skulle utløpe
senest den 30.11.2012. Leietaker ble samtidig bedt om å flytte snarest mulig.
Skadene viste seg imidlertid å være så store at leietaker måtte flytte ut før
oppsigelsestiden var utløpt. Leietaker flyttet ut den 20.8.2012.
3
Som følge av vannskadene fremsto leiligheten med et stort behov for total renovering før
ny utleie kunne skje. Det vises til fremlagt e-post og faktura fra Fakta Maskin og
Eiendomsservice AS, begge av 17.10.2012, der skadeomfanget fremgår.
Kostnadene for utbedring av skadene utgjorde kr 61.402,50.
Så vel leiligheten som eiendommen var og er i normal stand. Røranlegg, kraner etc er i
normal funksjonsdyktig stand. Lekkasjer kan oppstå på både nytt og gammelt anlegg.
Skadenes art og opplysningene fra de to mennene som bodde i leieobjektet da utleier
oppdaget skadene tyder på en langvarig lekkasje.
Leietaker har således forsømt både sin vedlikeholdsplikt og sin varslingsplikt, som
begge er regulert gjennom leiekontrakten. Det er leietakers plikt å melde fra og på vanlig
måte forsøke å begrense skaden. Leietaker kunne enkelt ha forhindret de omfattende
skadene ved å varsle utleier så snart vannlekkasjen startet. Leietaker har ikke oppfylt sin
plikt i denne sammenheng.
Leietaker er på denne bakgrunn erstatningsansvarlig for utleiers økonomiske tap i
tilknytning til vannlekkasjen og skadeutbedringene.
Utleiers krav mot leietaker er:
1. Ubetalte fakturaer (minus husleie til gode)
2. Skifte av lås pga ikke tilbakelevert nøkkel
3. Reparasjon vannlekkasje
kr
kr
kr
20.640,90
1.700,00
61.402,50
Til fradrag kommer utbetalt garanti
kr
28.900,00
Nettokrav
kr
55.443,40
I tillegg kreves forsinkelsesrenter og saksomkostninger for klage til Husleietvistutvalget.
Utleier har under henvisning til ovenstående nedlagt slik
P å s t a n d:
1. B betaler til A NOK 55.443,40 med tillegg av rente etter
forsinkelsesloven § 3, fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer.
2. B betaler til A saksomkostninger med tillegg av rente etter
forsinkelsesloven § 3, fra oppfyllelsesfristen og til betaling skjer.
4
Leietaker har i det vesentlige anført:
Utleiers krav er delt i forskjellige poster og leietaker fremprovoserer dokumentasjon for
den første posten «Ubetalte fakturaer». Det kan ikke sees at det foreligger noen
begrunnelse for hva dette kravet bygger på.
Hva vannlekkasjen angår er det ukjent for leietaker hvorledes denne oppsto. Utleier er
sikkert kjent med kvaliteten på leiligheter i bygningen og denne leiligheten var av en
svært dårlig standard. Leietaker fremprovoserer derfor opplyst når man sist skiftet rør,
pakninger og kraner.
Ved innflytting bemerket leietaker en rekke mangler som ble akseptert av vaktmester.
Dokumentasjon for dette ettersendes (ikke innkommet Husleietvistutvalget).
Blant annet ble det påpekt at det hadde vært vannlekkasje tidligere, noe som viste seg
på gulvet ved at belegg var buklet. Det ble også en rekke ganger påpekt av leietaker at
sluket fungerte dårlig.
Leietaker anfører følgelig at leilighetens standard var så lav at det måtte være
påregnelig med vannlekkasje for utleier og at det manglende vedlikehold innebærer at
utleier selv er den nærmeste til å bære ansvar for dette.
Vedlikeholdsansvaret etter lovens § 5-3 går ikke så langt at man er pliktig til å skifte et
utslitt røranlegg.
Leietaker anfører videre at lekkasjen var skjult, med andre ord at den ikke kunne sees
og er således ikke omfattet av § 5-3. Leietaker ber utleier redegjøre for hvor rent fysisk
vannet strømmet ut.
Subsidiært anføres det at oppussingen har medført en verdiøkning av leieobjektet som
leietaker ikke skal dekke.
Hva gjelder anførsler om hva afrikanske menn skal ha sagt så bestrides dette. Det var to
venner som overnattet i leiligheten og i følge leietaker er de ikke riktig sitert. Dette vil bli
dokumentert med vitneprov (ikke innkommet Husleietvistutvalget).
Leietaker har under henvisning til ovenstående nedlagt slik
P å s t a n d:
B frifinnes.
B tilkjennes sakens omkostninger.
5
Husleietvistutvalgets vurderinger og konklusjoner:
Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven)
og leiekontrakten som er inngått mellom partene.
Krav om dekning av skyldig husleie / leietapserstatning
Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at leietaker flyttet fra leiligheten den
20.8.2012, slik utleier har opplyst i klagen.
Utvalget legger til grunn at utleiers kravspost nr 1 («Ubetalte fakturaer minus husleie til
gode») på kr 20.640,90 gjelder krav om betaling av skyldig husleie eller leietapserstatning. Saksleder har pr telefon den 8.7.2013 fått opplyst fra utleier at kravet gjelder
leie i oppsigelsesperioden, dvs inntil 30.11.2012. Det er ikke fremlagt supplerende
opplysninger eller noen dokumentasjon om dette kravet.
Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at leietaker ikke har betalt husleie i
oppsigelsesperioden, dvs inntil 30.11.2012.
Spørsmålet blir da om leietaker var forpliktet å betale leie - eller leietapserstatning - i
denne oppsigelsesperioden, bl.a. sett i lys av at leietaker flyttet fra leieobjektet allerede
den 20.8.2012.
Det fremgår ikke av sakens opplysninger og dokumentasjoner om partene var enige om
å fremskynde leieforholdets avslutning eller om leietaker bare flyttet ut den 20.8.2012.
Utvalget bemerker dog at leietaker i oppsigelsesbrevet ble bedt om å flytte «snarest
mulig».
Av utleiers brev datert 10.12.2012 til leietakers prosessfullmektig (del av vedlegg nr 5 til
klagen) fremgår bl.a. følgende:
«Hva angår husleiekravet på NOK 7.547 for september 2012 skyldes dette en teknisk feil
i <utleier> sine systemer. Deres klient kan derfor se bort fra dette kravet.
Når det gjelder de øvrige krav opprettholder <utleier> disse. <Y> har imidlertid betalt
NOK 28.900 i depositum. Dette er hensyntatt i det redigerte sluttoppgjøret, som vist i
vedlegg 1.
Vedlegg 1:
Redigert sluttoppgjør, datert 28. november 2012».
Etter utvalgets vurdering trekker sakens fremlagte opplysninger og dokumentasjoner i
retning av at utleier ikke ville kreve leie eller leietapserstatning for september måned
2012, som var den første måneden i oppsigelsesperioden. Utvalget legger i så fall til
grunn at dette da også må gjelde de to etterfølgende månedene.
6
Mot dette står utleiers interesser i å oppebære husleie eller leietapserstatning for den tid
leiligheten ikke kunne leies ut som følge av vannskadeutbedringene.
Etter utvalgets vurdering foreligger det betydelig tvil om utleier hadde forpliktet seg
overfor leietaker til ikke å kreve leie eller leietapserstatning i oppsigelsesperioden.
Slik saken ligger an – også hensynstatt kontraktens bestemmelser - finner utvalget at
det ikke foreligger sannsynlighetsovervekt for at utleier hadde krav på leie eller
leietapserstatning i oppsigelsesperioden. Etter forholdene må tvilen gå ut over utleier.
Leietaker frifinnes derfor for kravet om leie / leietapserstatning i oppsigelsesperioden.
Krav om erstatning for vannskader
Det følger av punkt 8 i partenes leiekontrakt at leietaker har en nærmere spesifisert
vedlikeholdsplikt.
Av kontraktens pkt 9 om leietakers øvrige plikter fremgår det av 2.ledd:
«Leietaker skal behandle leieobjektet og eiendommen ellers med tilbørlig aktsomhet og
rette seg etter de vanlige ordensregler og påbud som utleier/fremleier og/eller
sameiet/borettslaget til enhver tid fastsetter for sikring av ro og orden. Leietaker plikter å
møte som utleiers/fremleiers representant på de dugnadsdager sameiet til enhver tid
fastsetter. Leietaker plikter å erstatte all skade som skyldes ham selv, hans husstand,
fremleietakere eller andre som har hatt adgang til leieobjektet etter samtykke fra
leietaker. Leietaker plikter straks å melde til utleier/fremleier enhver skade som må
utbedres. Forsømmer leietaker pliktig melding, taper han sitt mulige erstatningskrav og
blir ansvarlig for all skade som kommer av forsømmelsen. Leietaker svarer også for
skader ved frost og/eller manglende rensing av sluk som skyldes ham selv eller noen han
er ansvarlig for. Annen skade eller mangel må han melde uten unødig forsinkelse».
Husleietvistutvalget finner det sannsynliggjort at det har oppstått omfattende vannskader
i leieobjektet m.m., og at det har vært nødvendig med utbedringer til en samlet utgift på
kr 61.402,50.
Det vises i denne forbindelse til utleiers opplysninger og til fremlagt dokumentasjon i
saken.
Utvalget finner det videre sannsynliggjort at vannlekkasjen har pågått over et lengre
tidsrom, og at vannskadene således ikke var forårsaket av et plutselig rørbrudd med
store utrennende vannmasser til følge.
Utvalget finner det sannsynliggjort at leietaker ikke har varslet utleier om lekkasjen og at
slikt varsel ville ha redusert skadene til et minimum. Videre finner utvalget det
sannsynliggjort at leietaker har eller burde ha oppdaget lekkasjen på et så tidlig
tidspunkt at skadene i det vesentlige kunne vært unngått.
7
Utvalget legger til grunn at det må ha vært påregnelig for leietaker at manglende varsel
til utleier ville kunne medføre skader og økonomisk tap i den størrelsesorden som her er
aktuelt.
Utvalget legger til grunn at skadeutbedringene er av slik karakter at de ikke har medført
verdiøkning av leiligheten.
Etter dette konkluderer utvalget med at leietaker er erstatningsansvarlig for utleiers
økonomiske tap stort kr 61.402,50 i tilknytning til vannskadene.
Til fradrag i kravet kommer utbetalt garantibeløp stort kr 28.900.
Netto gjenstående krav utgjør således kr 32.502,50, som tilkjennes utleier.
Krav om erstatning for lås
Utleier har krevet erstatning med kr 1.700 for skifte av lås som følge av ikke tilbakelevert
nøkkel. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon for kravet. Leietaker har ikke
kommentert kravet, men har påstått seg frifunnet for alle krav i saken.
Husleietvistutvalget finner at aktuelle erstatningskrav fra utleier ikke er tilstrekkelig
sannsynliggjort, hverken hva angår nødvendig ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap for
utleier.
Tvilsrisikoen med hensyn til kravets rettmessighet må her gå ut over utleier.
Leietaker blir følgelig å frifinne for dette kravet.
Saksomkostninger
Begge parter har krevd erstattet saksomkostninger, jf partenes påstander. Det er ikke
fremlagt noen omkostningsoppgaver eller fremsatt noe bestemt kravsbeløp.
§ 14 i forskrift av 28. september 2000 nr. 1020 om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus,
Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag § 8 inneholder bestemmelser om
kostnadsfordeling ved Husleietvistutvalgets behandling av tvister.
Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter
prinsippene i tvisteloven § 20-2, § 20-3 og § 20-4. Den som har vunnet saken fullstendig
kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram.
Eventuelle advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader,
dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere
kostnadene.
8
Utleier har i det vesentlige vunnet frem med sitt krav, og leietaker pålegges å betale
saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget på kr. 860,-. Andre omkostninger anses
ikke strengt nødvendige for å vinne fram og tilkjennes derfor ikke. Utvalget nevner i den
forbindelse at et viktig hensyn bak særregelen i HTU-forskriften § 14 er at tvisteløsning
for Husleietvistutvalget skal være et lavkosttilbud for partene.
Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én
måned etter at avgjørelsen er forkynt.
Det ble truffet avgjørelse med slik
Slutning:
1. B tilpliktes å betale til A – etter fradrag for utbetalt garanti - rest
erstatning for vannskader med kr 32.502,50. I tillegg kommer rente
etter forsinkelsesrenteloven § 3, fra oppfyllelsesfristen til betaling skjer.
2. B tilpliktes å betale til A omkostninger for Husleietvistutvalget med kr
860.
3. B frifinnes for øvrig.
Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av denne avgjørelsen.
Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig.
Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av § 10 i forskrift om
husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag
fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet 28.09.2000 med hjemmel i lov av 26.
mars 1999 nr. 26 om husleieavtaler § 12-5, bringes inn for tingretten innen én måned.
Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget.
Oslo, den 11.7.2013
Bente Furulund
Tom E. Torgersen
Christina Moestue