1. No category

Hva er et realsameie?
Her er hva departementet skriver om dette:
"Realsameier er grunnarealer som ligger i sameie mellom to eller flere andre særskilte
registrerte grunneiendofirmer. Rettighetsutøvelsen er med andre ord forbundet med
eiendomsrett til en bestemt eiendom. Realsameie kan ikke pantsettes særskilt. Det kan ikke
selges uten at det deles fra alle de eiendommer som har andel. I de senere år har det kommet
til en ny variant av realsameier som fellesarealer i urbane strøk, mest vanlig i boligomrader.
Det kan være parkeringsplasser, lekeplasser og liknende, som er etablert som sameie med
boligeiendofirmene i området som andelshavere. Slike fellesarealer er oftest registrert som
egne eiendommer. Etter sameieloven § 10 kan:anligvis ikke sameiepart som ligger til fast
eiendom avhendes separat, men bare sarnmen med vedkommende eiendom." Unntaket
gjelder: "Vassfall eller andre slike serlege verde som er uturvande eller ulaglege til utnytting
saman med eigedomen.", altså ikke aktuelt i vårt tilfelle.
Så
litt om loven.
Når to eller flere eier noe sarnmen på en slik måte at rettene deres er regnet i parter etter
delings- eller høve (forholds) tall, gielder lov av 1965-06 l8 nr 06: "Lov om sameige"
(sameieloven).
Den gjelder for en mengde fors§ellige forhold, i lovforklaringen er nevnt eksempler som "to
oljelaster som ved en feil blandes sammen" via'kjøper noen en robåt eller traktor sammen"
til "fordeling av ferieuker i en felles fritidseiendom".
Loven må derfor være svært "rund'for å inkludere alle slike mulige tilfeller.
Det er to hovedtyper sameie, personlig sameie og realsameie, og fellesområdet kommer inn
under den siste kategorien.
Ved et realsameie er eierforholdet knyttet til en annen eiendom (matrikkelenhe|. Her kan
ikke eieren selge sin eierandel til en annen person uten samtidig å overdra den eiendommen
den er knyttet til. Dette følger av sameielovens § 10, 2. ledd: "Part som ligg til fast eiendom,
må ikkje avhendast utan saman med eiendomen.", og er i praksis det eneste som betyr noe for
oss.
Som nevnt i HøsVvinterbrev II så anbefalte Huseiernes landsforbund sterkt at vi gikk inn for
et realsameie, nå som dette er blitt vedtatt og tinglyst har vi igf en diskutert saken med advokat
Helland. Han er helt klar på at vi kan fortsette å drive Vestengen huseierforening på samme
måte som vi alltid har giort. Det eneste som i praksis har endret seg er at fellesområdet nå er
blitt et realsameie, knyttet til de enkelte 3l eiendommene (og ikke eierne, meget viktig!) med
en ideell andel påll3l
"Lov om sameige" er forresten skrevet på et meget malmfrrllt nynorsk, og det var kanskje en
fordel da vi har hatt lange og meget nyttige diskusjoner med Advokat Thore Eithun Helland i
Huseiernes landsforbund om dette, og han benytter nynorsk!
De fors§ellige paragrafene i sameieloven omhandler følgende, kommentarene er blitt
diskutert og er samsvar med advokat Hellands syn:
§1. Virkeområde. Når to eller flere eier noe sammen. Her er det viktig å merke seg at
sameieloven gielder bare dersom ikke annet er avtalt eller følge av særlige rettsforhold. Det
betyr i prakpis at våre vedtekter går foran loven hvis det er konflikt mellom disse (men det er
det i praksis ikke).
§2. Stønelsen på andelen. Vanligvis like stor del
noe annet, og det er det ikke hos oss.
til hver hvis det ikke
er grunnlag for å hevde
§3. Bruk og utnytting. Her sier loven: "Kvar av sameigarane har rett til å nytta
sameignetingen til det han er etla eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og
tilhøva. Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller såleis at det
uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar" Og det må vi jo si oss enig i!
§4 og §5. Her er regler om at flertallet bestemmer om styring og utnytting av sameiet. En skal
ikke påføre sameierne en urimelig kostrad eller å gjøre om sameiet til noe annet. Flertallet
kan heller ikke selge eller pantsette sameiet.
§6 og §7. Styret for sameiet. Flertallet kan (det er ikke noe krav om dette!) beslutte å sette et
styre til å ta seg av det som trengs for driften av sameiet. I så fall er det krav om vedtekter, og
det har vi jo allerede.
§8. Stell og vedlikehold. Her star det: "Ein sameigar skal fara fint med sameigetingen", og det
kan vi vel igfen slutte oss til.
§9.
Utgift og inntektsdeling i forhold til den andel hver enkelt har.
§10. Rett til å avhende andel. Her er det pkt 2, som nevnt ovenfor, som er
en ideell andel ikke kan avhendes uten sammen med eiendommen.
viktig for
oss om at
§l l og §12. Forkjøpsrett, gielder ikke ved realsameie.
§13. Utløsning av misbruker, gielder ikke for realsameie.
§14. Bruksdeling, ikke aktuelt for realsameie.
§15 Oppløsning, gielder ikke for realsameie
§16. Frister. Viser
til hva loven regner
som frister.
§17. Iverksetting. Tid for iverksettelse
Det står ikke noe spesifrkt i loven om salg/avhending av hele eller deler av et realsameie
bortsett fra at flertallet ikke kan selge eller pantsette sameiet helt eller delvis (§4). Har igien
vært i kontakt med advokat Helland om slik avhending, frivillig eller ikke, og han svarer
følgende:
"Dersom det er tale om avståing av grunn for offentlege tiltak, vil sameiget ikkje noko anna val enn å
avhende arealel I desse tilfella vil det vere nok at sameigarmøtet samtykke til at styret frivillig sel
arealet som er nødvendig. Dersom det til dømes er planar i styret om å avhende delar av arealet til
kommersielle føremå1, som til dømes å selje grunn til bustad eller garasjetomt til andre, bør det vere
slik at alle sameigarane er einig om dette, sidan dette vil kunne endre sameigets "karakte/'. Her kan
du nytte eigarseksjonslova § 30 siste ledd som eit godt døme".
Dette leddet lyder: "Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av
eiendommen, sarnt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever
tilslutning fra samtlige sameiere".
t
L'
I
.'
i
'.
Som enkonklusjon:
Bt slikt realsamåie er en meget emkel institusjon, det er ingen form for borettslag, og vi vil
fortsatt være selveiere på samme måte som før. Reatsameiet gielder bare for fellesområdet og
selvfølgelig ikke for vdre egne eiendommer. Vi kao k1øp,*Ig", leie ut og pantsette våre
egne eieudommer alkurat som nå, her er det ingen foianarinf
Huseierforeningen vil i praksis «Iminis661p realsameiet, som vi tidligere har administrert
fellesområde! det blir ingen forskjell fra tidligere.
n,s
J
*0
rl