1. No category

Unngå byggskader
– oppussing men ikke utbedring
Av Elisabeth Wærnes og Birgit Risholt, SINTEF Byggforsk
Enkelte typer skader går igjen på mange av de
undersøkte husene fra 80-tallet.
Illustrasjonsfoto: SINTEF Byggforsk
Nordmenn bruker årlig milliarder av kroner­
på å oppgradere og vedlike­holde­boligene­
sine. Men kun et fåtall bruker­penger på
viktige bygningsmessige utfordringer­og
tiltak. Det viser en undersøkelse utført­
av Elisabeth Wærnes og Birgit Risholt fra
­SINTEF Byggforsk. De har undersøkt­93
hus bygget mellom 1980 og 1989 for å se
på hvilke feil og mangler de har i dag, og
­hvilke utbedringer eieren har prioritert å få
utført.
Det mest oppsiktsvekkende funnet er den store differansen mellom
antall skader og antall tiltak på kjeller og grunnmur. Kun tre prosent
av huseierne har gjort utbedringer i form av ny drenering, mens hele
45 prosent av husene fikk påvist skader eller mangler i grunnmur og
kjeller.
Undersøkelsen ble gjort sommeren 2011 ved hjelp av takstrapporter,
egenerklæringsskjema fra selger og bilder i prospekter, og er gjen68 www.byggaktuelt.no
nomført i forbindelse med Birgit Risholts doktorgrad.
Takstrapporten
Takstrapporten er et viktig hjelpemiddel i forbindelse med kjøp
og salg av bolig. Disse rapportene varierer imidlertid svært mye i
forhold til hvor omfattende de er, hvilke forhold som vektlegges, og
hvordan man oppfatter en gitt mangel eller skade. Det ble i undersøkelsen funnet flere tilfeller hvor tilsvarende skader og mangler ble
vurdert forskjellig av ulike takstmenn. Som huskjøper uten byggfaglig kompetanse har man ikke annet valg enn å stole på takstmannens
vurderinger.
Flere av takstrapportene har fokus på standard på innvendige
overflater og inventar. Slike detaljer er imidlertid lite viktig for
bygningens generelle tilstand, og de er dessuten synlige og forståelige
for folk flest. Boligkjøperen har derimot behov for hjelp til å vurdere
tilstanden på selve konstruksjonen. Er huset bygget riktig? Vil det
være nødvendig med store og kostbare utskiftinger de nærmeste
årene? Her er takstmannen fagmann, og bør informere kjøperen om
de forhold som har betydning for bygningens økonomiske verdi og
bruksverdi.
Tilstand
Enkelte typer skader går igjen på mange av husene. Svikt i forbindelse med bad eller vaskerom er den type skade som det var flest av,
og da både på originale og nyoppussede baderom.
Skadene på de renoverte badene var ofte mer omfattende enn skadene på de originale badene. I flere tilfeller er det registrert forhøyede
fuktverdier i gulv og vegg. Dette kan i mange tilfeller skyldes endring
Prosentvis andel hus med feil eller mangler på ulike
bygningsdeler.
i bruk av badene med for eksempel overgang fra dusjkabinett til
dusjing rett på gulv.
Kjeller er en annen skadeutsatt bygningsdel. 45 prosent av husene
hadde registrert skader eller mangler i forbindelse med vegger og gulv
mot grunn. Dette dreier seg i stor grad om fukt på grunn av manglende
fuktsikring eller svikt i dreneringen. Med innredede kjellere kan en
eventuell skade ligge skjult i lang tid før den oppdages. Følgeskadene
kan da være omfattende, og det er mulig at det er store mørketall i
forhold til skjulte skader i innredede kjellere.
Tiltak
De fleste huseiere bruker mye tid og penger på å utbedre og oppdatere boligen sin. Mens de registrerte skader og mangler var relativt
jevnt fordelt på de ulike bygningsdeler, er det en polarisering når det
gjelder hvilke tiltak boligeierne har valgt å prioritere. Over 50 prosent har pusset opp ett eller flere av badene, mens knappe 40 prosent
Det å pusse opp kjøkkenet innebærer i de fleste tilfeller å skifte innredningen. Motivasjonen kan være mer praktiske løsninger eller en
rent estetisk oppdatering. Mange av husene hvor dette var prioritert
hadde samtidig skader i konstruksjonen eller i viktige bygningsdeler
som vinduer eller takrenner. Hvorvidt dette er beviste prioriteringer
eller om eier rett og slett ikke er klar over øvrige skader og mangler
vites ikke.
For øvrig er den store differansen mellom antall skader og antall
tiltak på kjeller og grunnmur det mest oppsiktsvekkende funnet. Kun
tre prosent av huseierne har gjort utbedringer i form av ny drenering
rundt hele eller deler av huset. Dette er lite med tanke på at hele 45
prosent av husene fikk påvist skader eller mangler i grunnmur og
kjeller. I tillegg er det muligens flere med skjulte skader.
Det er også gjort en sammenlikning av om husene som har gjennomgått mange tiltak er i bedre teknisk stand enn husene som har gjennomgått få tiltak. Svaret er dessverre at det er ingen sammenheng
mellom hvor mye som er investert i oppgradering av huset og hvor
mange feil og skader som er registret. Det er like sannsynlig at et hus
som fremstår som moderne og oppusset har feil og mangler, som det
hadde vært om huset ikke hadde blitt pusset opp i det hele tatt siden
byggeåret. Det investeres mye i estetiske oppgraderinger og gjør
det selv-løsninger, som ikke inkluderer nødvendig vedlikehold og
rehabilitering for å opprettholde og forbedre husets tekniske tilstand.
Konklusjonen må være at dersom målet er å opprettholde den tekniske
standarden og forhindre framtidige skader, investerer mange feil når
de pusser opp boligen sin. Man må derfor spørre hva formålet med
oppussingen egentlig er. Målet kan for mange være å skape et koselig
og tidsriktig hjem. Dersom dette er tilfellet er ikke framtidige skader
like interessant for boligeieren, og mindre synlige rom og bygningsdeler
blir kanskje nedprioritert til fordel for mer synlige. Dette er imidlertid
en lite samfunnsøkonomisk tilnærming, og man bør arbeide for en
endring i hvordan boligeierne prioriterer når det kommer til oppussing.
Det er derfor behov for økt fokus på og kunnskap om lønnsomme og
skadeforebyggende tiltak på eneboliger.
Unngå byggskader
Det er fullt mulig å redusere omfanget av byggskader og
prosjekteringsfeil i Norge, og dermed oppnå økt kvalitet
og produktivitet. Kunnskap og kommunikasjon er sentrale
stikkord. Systematisk kunnskapsformidling og erfaringstilbakeføring, kan gi samfunnsøkonomiske besparelser i milliardklassen. SINTEF Byggforsk ønsker med artikkelserien Unngå
byggskader å fokusere på temaene byggkvalitet, byggskader og
byggeprosess. Artikkelserien vil formidle råd om hvordan man
sikrer bruk av riktige løsninger, materialer og konstruksjoner
med Byggforskseriens anvisninger som fundament.
Prosentvis andel hus med gjennomførte tiltak på ulike
bygningsdeler.
har pusset opp kjøkkenet. De øvrige bygningsdelene er oppdatert på
rundt eller under ti prosent av husene.
En del av badene er pusset opp enten helt eller delvis av eier eller
bekjente. Enkelte av disse badene er svært ufagmessig utført. Det er funnet flere tilfeller hvor overflatene har blitt oppdatert uten at det er blitt
anlagt membran eller skiftet sluk. Det er også registrert at det er brukt
originalt gulvbelegg som membran under flis. Slike løsninger vil stort
sett forkorte levetiden på de oppgraderinger som er gjort, ettersom slike
våtromsbelegg har en begrenset levetid, og man etter hvert vil kunne få
fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner.
Byggforskserien
– Byggenæringens kvalitetsnorm
Byggforskserien er en komplett kilde til byggetekniske løsninger,
og inneholder tilrettelagte erfaringer og resultater fra SINTEF
Byggforsks egen og byggenæringens praksis og forskning. Anvisningene tilfredsstiller funksjonskravene i Forskrift om tekniske
krav til byggverk (TEK10) – og er et sentralt verktøy for å sikre at
norske bygninger utføres i samsvar med forskriftene. Se http://bks.
byggforsk.no/
Nasjonal database for byggkvalitet. Klok av skade?
Se www.byggkvalitet.no.
www.byggaktuelt.no 69