Kommunedelplan Vågsli – frittliggande hytter
Kommunedelplan Vågsli – frittliggande hytter - Grad av utnytting mm Innleiing Med rulleringa av kommunedelplanen bør det òg vere ein diskusjon om grad av utnytting, som kan ende opp i føringar for framtidig planarbeid i planområdet. Ein viser til tidlegare drøftingar i plan- og miljøutvalet og til planprosessen for Svarttjønnåsen, der ein signaliserte ein slik debatt. Ein viser elles til Miljøverndepartementets rettleiar for hyttebygging. Føresegner i gjeldande kommunedelplan Vågsli Føresegner i gjeldande reguleringsplanar for hyttefelt i planområdet Tyrvelid Arbuneset Listøyl Fjellhyttegrend Flåmyrane Skjærdalen Botn Vest Tyrvelid, del av Raudberg Sameie Arbuviki Botn Aust Listøyl Fjellhyttegrend Aust Storrlineset Svarttjønnåsen Flothyl Skytjeåsen 1997 110 m2 BYA (men <15 % BYA) (mindre endring 2011) 1999 100 m2 BRA (90 + 10) 2002 100 m2 BYA/ 110 m2 BYA (+ 20 m2 anneks for nokre) /130 m2 BYA (+ 20 m2 for nokre) ** 2003 110 m2 BYA/100 + 30 m2 BYA 2004 110 + 15 + 15 m2 BYA 2005 110 + 15 m2 BYA 2005 110 m2 BYA/130 + 30 m2 BYA 2007 130 + 30 m2 BYA 2007 110 m2 BYA (+ anneks 30 m2 *) (lågare møneh på nokre) 2007 100 m2 BYA/130 m2 BYA/130 + 30 m2 BYA 2008 125 + 25 m2 BYA 2011 130 + 30 m2 BYA, men < 25 % BYA (ubr. takflater på nokre) 2004 100 m2 BYA (85 m2 på nokre) 2004 110 m2 BYA ubrotne takflater 1 *Botn Aust : ”anneks 30 m2 BYA berre der situasjonsplan viser beskjedent omfang inngrep i terrenget” . ** Listøyl Fjellhyttegrend : 20 m2 anneks - for nokre, inkludert eller i tillegg ? (spør byggesak) Angitt maks gavlbredde for nokre der det er lågare grad av utnytting Drøfting Generelt Det er viktig, som også gjeldande kommunedelplan seier, at ein må ha ein eigen vurdering av kvar reguleringsplan : Føresegnene må tilpassast og vurderast ut frå omsynet til landskap, eigenskapar og kvalitetar i kvart enkelt område. Samla storleik Føresegnene for gjeldande reguleringsplanar i området visar : Ein har føresegner opp mot maks – 130 + 30 m2 BYA - der tilhøva ligg til rette for det. Ein har redusert storleiken – på ulike vis – der det er bratt eller eksponert eller liknande. (Nokre av desse areala skulle nok ideelt sett ikkje vore bygd på i det heile. Men ein har då i staden redusert storleiken). Dette kan vere - Redusert maks storleik totalt - Ikkje anneks - Redusert gavlbreidde - Reduserte høgder - Ubrotne takflatar Konklusjon : Ein vil rå til å vidareføre maks grad av utnytting frå gjeldande kommunedelplan, men det bør presiserast at grad av utnytting kan vere inntil 130 + 30 m2 BYA der tilhøva ligg til rette for det. Ein ser ikkje nokon grunn til å opne for større hytter. Ein har no kome til ein lagleg maks storleik. I nokre reguleringsplanar kan det vere aktuelt ned to eller fleire sett grad av utnytting for ulike typar terreng eller ulike delar av planen. Høgder Det vanlegaste der det er opna for høg grad av utnytting er mønehøgde på 5,5 eller 6 m og gesimshøgde på 3,5 m. Det er kome innspel om å auke maks mønehøgde til 6,5 m og gesimshøgda til 4,5 m (knytt til ønske om "uppstoge"). Ein vil rå til maks mønehøgde 6 m. Det gir rom for uppstoge, også med auka krav til isolasjon. 6,5 m vert sers høge bygg. Gesimshøgda derimot, kan ein auke til maks 4,5 m. Byggesakshandsamarane melder om problemer med å få til uppstoge med gesimshøgde maks 3,5 m. Det har og vore diskutert å ikkje ha maks gesimshøgde. Argumentet er at med maks mønehøgde og takvinkel på minimum 22 grader har ein definert bygget tilstrekkeleg. 2 Det kan likevel vere fornuftig å ha ein maks gesimshøgde, for å unngå bygg med sers høge veggar. Prosent eller m2 BYA Dersom ein har % BYA, vil storleiken på hyttene variere med storleiken på tomtene. Det kan vere ulike meiningar om det er lagleg eller ikkje. Byggesakshandsamarane meldar at det er enklare å arbeide med m2 BYA enn % BYA. Dei har ”meir kontroll” med m2 BYA. % BYA er vanskelegare å skjøne og det vert meir diskusjonar. I nokre høve ynskjer hytteeigarar då å kjøpe meir areal for å får større hytte, men skjønar ikkje at det ikkje går dersom arealet utanfor tomta ikkje er regulert til byggjeområde. I felt der storleiken på tomtene varierar mykje, eller der det er mange små tomter, kunne det vere lagleg å kombinere dei to prinsippa : Ein har ein maks m2 BYA, men samstundes skal ikkje % BYA vere meir enn xx %. Dette for å unngå at ein får for lite plass på tomta. Dersom terrenget er bratt eller krunglet, kan det vere vanskeleg å få plassert ei stor hytte. Ein må då setje % BYA i høve til terreng og landskap. Døme : 130 m2 BYA, men ikkje meir enn 15 % BYA : På tomter mindre enn 900 m2 vert då storleiken på hyttene mindre enn 130 m2. På 600 m2 tomter blir det 90 m2 hytte osb. Dersom ein skulle gå inn for eit slikt regelverk somme stader, må ein tilpasse % BYA etter kva området kan tåle. Ein slik kombinasjon gjer det vanskeligare å forstå for dei som skal byggje og gjer arbeidet meir krevjande for byggesak, og bør difor ikkje nyttast mykje. Konklusjon : Ein vil rå til at det i hovudsak vert nytta m2 BYA. Bygging i bratt terreng eller på topper, rygger og andre eksponerte område Hovudregelen bør vere at ein legg til rette for hyttebygging i terreng slakare enn 1: 4. I terreng frå 1: 6 til 1: 4 må ein taka spesielle omsyn til terrengtilpassing. Ein bør ikkje byggje på areal som danner silhuett, eller på topper og rygger som gjer hyttene sers eksponerte. På tomter der hellinga er mellom 1: 6 og 1: 4 kan ein vurdere ulike føresegner, i tillegg til redusert storleik : - Maks gavlbreidde Ikkje bygge på tvers/vinkelbygg Ikkje uppstoge Oppmode til å byggje på ringmur, eller byggje sokkeletasje/kjellar Ikkje anneks vegframføringa bør vurderast nøye, og terrenginngrep illustrerast. I saka om hyttefelt Bjønnevaldshovden er nokre døme. Reguleringsplan for Austbø hotell òg nokre. Eitt eller fleire bygg ? - samanslåing til eitt, oppdeling i mange Dei fleste reguleringsplanane i Vinje tillet to bygg, eit hovudbygg og eit anneks. Ein vil tru dette er fordi mange hytter tradisjonelt har hatt eit uthus, men òg fordi ein vil gi plass til meir, samstundes som ein ikkje vil at hovudbygget skal bli for stort. I plan- og miljøutvalet har det vore gitt nokre dispensasjonar for å slå saman dei to bygga til eitt stort bygg. Dette har vore grunngjeve med terrenget på tomta, som gjer det vanskeleg å plassere eit frittståande anneks på ein bra måte. 3 Somme meinar ein som hovudregel ikkje burde tillate anneks. Anneks vert ofte plassert dårleg i terrenget, fordi ein gjer seg flid med plassering av hovudbygget, men ikkje like mykje med annekset. Med anneks tar ein dessutan i bruk meir areal på tomta. Drøfting : Det er noko rett i alle argumenta som er ført fram her. Det er ikkje alltid anneks vert fint plassert på tomta. Samstundes er det slik at om ein gjer seg flid, kan fleire mindre bygg på tomta vere betre enn eitt stort, som ruvar meir. Ein vil åtvare mot å slå saman hovudbygg og anneks til eitt stort bygg. Det er betre å ”klosse saman” : Døme : 130 + 30 m2 BYA. (Ikkje i målestokk, men forholdet mellom sidene og storleiken er rett.) JA 30 8 x 16,25 = 130 m2 130 m2 30 JA NEI 10 x 16 = 160 m2 Andre argumenterar for å dele opp i fleire mindre bygg, for å få meir areal plassert betre i terrenget : a) Innspel frå Berge Sag i samband med planprosessen for Svarttjønnåsen : Hovudbygning maks100 m2, fyrste sekundærbygning 50% av hovudbygning, andre sekundærbygning 30 % av hovudbygning, opptil 3 bygg kvar for seg eller ”klossa saman”, maks 25 % BYA, men byggesakshandsamar måtte vurdere kva det var plass til på tomta. b) Innspel frå Ingeborg og Torolv Vågslid : Tydeleg hovudbygning minst 30 % BYA på tomta, sekundærbygningar ikkje større inn 25% av hovudbygget. Inntil 5 bygningskroppar, som kan kjedast i hop i tunløysingar. Drøfting: Tunløysing/samanklossing kan vere fint, og det kan gi fleire moglegheiter til å tilpasse bygningane i terrenget og på tomta. Dersom total grad av utnytting ikkje ligg fast, vil det bli mykje ekstraarbeid for byggesakshandsamarane og press på dei om å auka utnyttinga. Sekundærbygg på meir enn 30 m2 kan vere problematisk, fordi det fort kan verte ein ekstra eining, noko som i dei fleste tilfella er i strid med reguleringsplanen. Dette må ein likevel rekne med at vert kontrollert av byggesakshandsamarane. Konklusjon : Hovudprinsippet bør framleis vere er eitt hovudbygg og eventuelt eitt anneks dersom det ligg til rette for det. Ein vil samstundes tilrå at det som ei prøveordning vert opning for å dele opp i fleire bygningskroppar der forslagstiller ynskjer det, og der tilhøva 4 elles ligg til rette for det. Dette må vere innanfor den grad av utnytting som gjeld, i totalt m2 BYA. Ein vil ikkje gå inn for å auke grad av utnytting eller nytte % BYA, heller ikkje m2 BRA. Byggeskikk elles Gjeldande kommunedelplan Vågsli Nyleg vedteken kommuneplanens arealdel "Hytter (...) skal vere bygd i naturmateriale, tre, stein, glas og torv, med mørke, avdempa naturfargar. Tak skal vere tekt med torv. Krav om saltak, minimum 22°. " Uppstoge ? Sakshandsamar har ikkje store motforestillingar mot uppstoge. Uppstoge har ikkje røtar i lokal byggjeskikk. Men hyttene i dag har generelt ikkje mykje med lokal byggeskikk å gjere lenger, fyrst og fremst pga storleiken. Det er betre med uppstoge enn ei stor hytte med brei gavl og tilsvarande stort tak. Ein vil rå til å vidareføre retningslinene frå gjeldande kommunedelplan, men revidert noko i tråd med nyleg vedteken kommuneplanens arealdel. Det vil innebere at ein lettar litt på reglane. Ein vil dessutan rå til å leggje til eit avsnitt om vurdering av somme område for utprøving av enda romsligare reglar, med tanke på å opne for meir moderne uttrykk. Ulike område Ein bør ha ulike føringar for dei konsentrerte hyttefelta i område der ein tek landskapet i bruk til hyttebygging og reiseliv, og område der siktemålet er at hyttebygginga ikkje skal setje sitt preg på landskapet i like stor grad. I desse områda i dag er hyttefelta mindre, og utbygginga er ikkje like konsentrert. Her bør det framleis vere større avstand mellom tomtene, hyttene må i større grad leggjast rett i terrenget og hyttene bør vere mindre. Ein vil gjere framlegg om at skiljet går aust for Botn, og at grad av utnytting her blir inntil 100 + 20 m2 BYA, med mønehøgde maks 5,5m og gesimshøgde maks 3,5 m. Hytter utanfor felt og i LNF-område - hyttebygging utanfor reguleringsplan - eksisterande hytter i LNF-område 5 Framlegg : som i kommuneplanens arealdel om storleik, føresegnenes pkt. 4.2.2 : "Storleik og byggjeskikk Under tregrensa skal hovudbygg vere på maks 100 m2 BYA med maks mønehøgd 5,5 meter. Uthus/ bod kan vere på maks 20 m2 BYA med maks mønehøgd på 4,5 meter. Parkering er ikkje med i tillete BYA. Over tregrensa og i ope/ eksponert landskap skal hovudbygg vere på maks 60 m2 BYA med maks mønehøgd 4,7 meter. Uthus/ bod skal vere på maks 10 m2 BYA med maks mønehøgd 3,7 meter. Det er ikkje tillete med oppstoge over tregrensa. " Ein bør verre sers restriktiv med spreidd hyttebygging i den vestre delen av planområdet. Når ein byggjer ut så kraftig og konsentrert, bør dei områda som ikkje er bygd ut, i størt mogleg grad ha sitt opphavlege preg og vere fri for hytter. Dette er viktig ikkje berre av omsyn til landskapet, men og fordi desse areala er friluftsområde for hyttefolket. Driftshytter I samband med vedtak av kommuneplanens arealdel vedtok kommunestyret at det skal igangsetjast arbeid med reglane for driftshytter : "Rådmannen skal leggje opp til ei rullering av temaet ”rammene for bygging av næringsbygg knytte til utmarksnæring i LNF-områda”, med sikte på å få samsvar på dette punktet mellom arealdelen i kommuneplanen og dei regionale planane for Hardangervidda og for Setesdals- og Ryfylkeheiane. Rulleringa tek til straks dei regionale planane er endeleg vedtekne." Ein rår til at føresegnene for driftshytter i kommuneplanens arealdel vert vidareført i kommunedelplan Vågsli, inntil nye føresegner ligg føre som resultat av arbeidet i samband med kommuneplanens arealdel. Føresegner i kommuneplanens arealdel : "Føresegner i pkt. 4.2.2 er retningsgjevande når det gjeld storleik på driftshytter med unntak av hytter i støylsområde. Trongen for nye driftshytter i landbruks- og utmarksnæring skal vurderast. Jakt og fiske er viktig her og skal telje med ved vurderinga av trongen for driftshytter." Planadministrasjonen meinar hytter som vert leigd ut på åremål ikkje skal reknast som driftshytte. Støyler Føresegner for støyler bør vere med i arbeidet med driftshytter. Her vil ein på same måte rå til at føresegnene frå kommuneplanens arealdel vert brukt inntil vidare : Framlegg : som i kommuneplanens arealdel : "Bygging på støylar og bygging i utmarksnæring Eksisterande bygg kan restaurerast og evt. omdisponerast til korttidsutleige for jakt og fiske. Nye bygg/ bygging på hustufter, skal harmonere med dei tradisjonelle støylshusa, og utbygginga skal ikkje endre støylens karakter og eigenart. Plassering, form, storleik (maks 40 6 m2 BYA), materialbruk og fargar skal tilpassast eksisterande bygg, og samlas rundt eksisterande bygg eller hustufter. Frådeling er ikkje tillete. " 7
© Copyright 2024