1. No category

NORGE
RETAILRAPPORT
H2 2012
Accelerating success.
H2 2012 | RETAILRAPPORT | NORGE
INNHOLD
Oppsummering
3
Makroøkonomi
4-5
Norske retailmarkedet
6-8
Handelstrender
9-10
Nordiske retailmarkedet
11-13
Colliers i Norge
14
Kilder
15
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Oppsummering
TRENDER
• Makro: Økning i privat konsum, men enda større vekst i spareraten. Årsaken til lav
forbrukertillit og økning i spareraten begrunnes med uro for utviklingen i Europa
• Norske markedet: Stabile leiepriser for kjøpesenter og big box. High Street markedet
noe mer volatilt for øyeblikket, men stabile toppleier for Karl Johans Gate
• Konstruksjon: Flere store kjøpesenterutviklinger blir ferdigstillt inneærende år og
årene som kommer. Stadig økende andel kjøpesenter av handelsareal
• Omsetning: Stabil vekst i retail markedet, men enkelte sektorer har slitt med
omsetningen det siste året og sitter igjen med overskuddslagre
• Nordiske markedet: Det svenske markedet går sterkest, danske markedet på det
Markedsindikatorer
jevne mens det finske viser enkelte sykdomstegn og usikker fremtid på kort sikt
2011
2012 (e')
BNP vekst
Arbeidsledighet
Lønnsvekst
KPI vekst
PROGNOSE
• Makro: Usikkerhet knyttet til den videre utviklingen i Europa. En levedyktig løsning vil
kunne gi grunnlag for en forløsende effekt der vi kan se bred oppgang i det europeiske
markedene
Retail leier
• Norske markedet: Vi forventer stabile leiepriser på kort sikt. Det blir spennende å
Prime yield
Real inntekt
følge leieprisene i spesielt Bogstadveien når utbedringene som finner sted blir fullført,
og også i nedre delen av Torggata som skal utbedres
• Konstruksjon: Utviklingen med større andel utvikling av kjøpesentere ser ut til å
fortsette i tiden fremover
• Omsetning: Vi forventer fortsatt stabil vekst i detaljhandelomsetningen. Får vi en
stabilisering i Europa, kan vi forvente en kortsiktig sterk vekst i Norge før en kraftig
renteøkning vil moderere veksten igjen
• Nordiske markedet: Det svenske markedet virker sterkt og har tiltrukket seg flere
sterke merkenavn den siste tiden og dette markedet vil fortsette å være sterkt i tiden
fremover. København har fremdeles de høyeste leienivåene i norden, men sliter i
større grad med svekket forbrukertillit
3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Økonomiske utsikter
De økonomiske utsiktene for Norge er isolert sett positive. Det er ventet fremgang i flere
Husholdningenes disponible
realinntekt
viktige makroøkonomiske indikatorer.
På den annen side skaper store uroligheter i
Europa bekymring for norske forbrukere, og vi antar at dette er hovedårsaken bak
6,00%
enkelte verdier i nøkkelfaktorer for det norske retailmarkedet.
5,00%
Stor vekst i real inntekt
4,00%
3,00%
De seneste makrotallene viser en antatt økning i real inntekt for 2012 på 5 %, noe som
2,00%
vil være opp 0,8 % fra 2011. Økningen skyldes primært tre hovedfaktorer:
1,00%
•
0,00%
Svært lav vekst i inflasjonen. KPI veksten for 2012 er nå antatt å være 0,9 % etter
veldig lav vekst så langt i år. Verdien er også ned 0,3 % fra 2011.
•
Forventet vekst i arbeidsinntekten forventes å være på 4,2 %.
•
En økning i sosiale stønader, hovedsakelig i alderspensjonen på 6,2 %.
Kilde: SSB
Husholdningenes sparerate (nivå)
Inflasjonsraten i Norge var i 2011 den nest laveste i Europa. Kun Sveitserne hadde en
10,00%
lavere KPI vekst. Den Europeiske Union hadde en kombinert økning i inflasjonen på 3,2
9,00%
% i tilsvarende år. Lønnsveksten har vært veldig stabil i de siste årene, noe som er
8,00%
forventet å holde seg de neste årene.
7,00%
6,00%
5,00%
Tatt den høye økningen i real inntekten i betraktning, er det også naturlig at vi har en god
4,00%
økning i holdningenes konsum. For 2012 er denne veksten estimert til 3,6 %, noe som i
3,00%
utgangspunktet vil være gode nyheter for innenlands handel.
2,00%
1,00%
….Men også i sparingen
0,00%
På den annen side ser vi også at husholdningenes sparerate samtidig stiger. For 2012 er
denne antatt å ligge på hele 9,5 %, noe som er nesten tre ganger så høyt som nivået vi
Kilde: SSB
KPI
4,00%
3,50%
hadde i 2008. Det er nærliggende å tro at denne høye spareraten i stor grad skyldes
den økonomiske usikkerheten i store deler av verden, og Europa spesielt. I
utgangpunktet tilsier de fleste makroøkonomiske forhold i Norge at sparearten skulle ha
vært langt lavere Nå som spareraten er så høy, vil dette også kunne bidra til å holde
3,00%
styringsrenten lav i den nærmeste tiden fremover.
2,50%
2,00%
Publikums gjeldsvekst
1,50%
1,00%
Mot slutten av 2011 besluttet Finanstilsynet blant annet å øke egenkapitalkravet ved
0,50%
lånefinansiering av bolig fra 10 % til 15 % av kjøpesum. Dette som et av flere ledd i en
0,00%
prosess for å få ned gjeldsveksten blant publikum (K2).
Kilde: SSB
4 | COLLIERS INTERNATIONAL
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Når vi nå ser at spareraten har gått såpass kraftig opp som den har de siste årene, vil
BNP
man anta at man også ser en nedgang i K2 veksten. De siste tallene for samlet
4,00%
gjeldsvekst fra SSB viser derimot en oppgang på 0,1 % fra juni til juli. Tallene viser en
økning totalt sett på voksne 7,2 %. Isolert sett vil en slik økning i K2 i kombinasjon med
3,00%
spareraten og den relativt moderate økningen i privat konsum som vi ser, antyde at
mesteparten av gjeldsøkningen begrunnes ved andre faktorer enn forbruksfinansiering,
2,00%
som for eksempel til boligkjøp. Med andre ord har vi enda til gode å se noen særlig
forandring etter implementeringen av 15% egenkapitalkrav.
1,00%
0,00%
Import og eksport
-1,00%
Det er enkelte forhold ute som fører til favoriserende forhold for Norge når det gjelder
import av varer for øyeblikket. Norske Kroner er rekordsterk og veksten i importprisene
-2,00%
er lav, noe som betyr at vi får mer igjen når vi importerer isolert sett.
Kilde: SSB
Grunnet blant annet tørke i USA og regn i Brasil, har FNs matvareindeks steget med
Arbeidsledighet
over 8% så langt i år, og store deler av verden opplever for øyeblikket stor økning i
4,00%
matvareprisene. På den annen side har økningen fra Juli i fjor til Juli i år kun vært på
3,50%
1.2% ifølge tall fra NILF, noe som er lavere enn inflasjonen som har ligget på 1,5 % i
3,00%
samme tidsperiode.
2,50%
2,00%
Flere og flere peker på at den norske eksportnæringen i stadig økende grad er todelt
1,50%
mellom petroleum og eksportnæringen. Tall fra SSB fra Juli måned viser en nedgang på
1,00%
4,9 % fra Juli i fjor for eksportnæringen ikke medregnet olje og gass. Uten
0,50%
petroleumsindustrien er handelsbalansen til Norge ovenfor utlandet negativ. Inkludert
0,00%
olje og gass vil Norge ha et overskudd på handelsbalansen på ca NOK 400 mrd i 2012.
Makroøkonomiske nøkkeltall
Kilde: SSB
Prosentvis endring siste 2 år mot
NOK
14,00%
Økonomiske nøkkeltall
Vekst %
Utsikter
BNP vekst
3,50 %
Stabil
Arbeidsledighet
3,10 %
Stabil
Inflasjon
0,90 %
Vekst
Import
2%
Kraftig vekst
Eksport
1,80 %
Nedgang
Pengemarkedsrente
2.0%
Stabil
Lønnsvekst
4,20 %
Stabil
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
jun.12
aug.12
feb.12
apr.12
okt.11
des.11
jun.11
aug.11
feb.11
apr.11
okt.10
-4,00%
des.10
0,00%
-2,00%
-6,00%
Prognose
Norge har for øyeblikket relativt stabile makroøkonomiske fremtids utsikter på kort sikt.
Det som blir viktig fremover er å opprettholde forbrukertilliten blant forbrukerne, slik at
-8,00%
ikke spareraten blir for høy. Blant de viktigste faktorene i forhold til dette, blir den stadig
EUR
GBP
SEK
Kilde: Norges Bank
5 | COLLIERS INTERNATIONAL
USD
usikre utviklingen i Europa.
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Retailmarkedet
LEIEPRISER
Retail leier
16 000
Vår oppfatning er at leieprisene i områdene rundt hovedstaden har vært relativt stabile i
14 000
den siste tiden. Den nåværende stabiliteten etterfølger en periode der vi har opplevd stor
12 000
volatilitet både i forhold til yield og leieprisnivå.
10 000
Kategori
A
Kategori
B
Kategori
C
8 000
6 000
4 000
High Street
For øyeblikket finner vi leieprisene for gode lokaler i Karl Johans Gate på rundt NOK
2 000
15000,-. Vi har registrert enkelte leiepriser også over dette, men da for små lokaler med
0
den aller beste beliggenhet. De beste lokalene i sidearmene til Karl Johans gate som
Øvre Slottsgate og Akersgata ligger på nivåer som ligger nær hovedgaten. I
Bogstadveien er det tydelig at leieprisene har hatt et større fall siden finanskrisen. For
øyeblikket finner vi få eksempler på inngåtte leieavtaler for over NOK 10000,-, og for
større lokaler ser vi at leieprisene er det ikke unormalt med snittpriser på NOK 5000,- pr
Kilde: Colliers
kvm.
Yield
8,00%
Kjøpesenter og big box
7,50%
Leieprisene for kjøpesenter er noe mer sammensatt enn i et bysentrum. De største
7,00%
kjøpesentrene er i seg selv lagt opp som et lite bysentrum, og har derfor sterke føringer i
6,50%
forhold til produktmiksen i senteret. Eksempelvis gjør dette at store aktører innenfor sport
6,00%
og elektronikkbransjen i større grad enn high-street ligger på et annet leieprisnivå.
5,50%
5,00%
For kjøpesentersegmentet ser vi for øyeblikket leienivåer opp mot NOK 9000,- pr kvm
4,50%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
(e')
High Street
Big Box
som toppnivå for mindre, gode lokaler.
Gode big box lokaler med en sterk leietager blir stadig mer populært, noe som vi også
ser reflekteres i yield nivåene.
Kjøpesenter
Yield
Kilde: Colliers
Vi har den siste tiden sett en viss stabilisering i yield nivåene for handelseiendom etter
Transaksjoner
bratt oppgang under finanskrisen, med påfølgende fall i ettertid. Sentral retaileiendom er
ettertraktet i dagens marked og oppleves som trygge investeringer.
2012
Yieldnivåene for big box segmentet har jevnt over sunket med et helt prosentpoeng
2011
siden toppen, og dette understreker etterspørselen etter gode enheter med gode
2010
leietagere som for eksempel Rema 1000, Norgesgruppen og tilsvarende.
2009
Etterspørselen etter handelseiendommer er for tiden gode, og vi ser flere handler som
blir gjennomført med forholdsvis lavt avkastningskrav fra investorene.
2008
2007
0
20
40
Andel retail
Total volum
Kilde: Colliers/RCAnalytics. Transaksjoner I Mrd
6 | COLLIERS INTERNATIONAL
60
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
EKSEMPLER NYLIGE TRANSAKSJONER
På grunnlag av en relativt kraftig vekst i reell inntekt og husholdningers konsum den siste
tiden, ville man isolert sett antatt en tilsvarende økning også i detaljhandelen. På den
juni 2012: Kallerud Handelspark på 16200 kvm
ble kjøpt av AKA Holding for MNOK 230,-.
annen side har vi også registrert en høy økning i forbrukernes årlige sparerate, noe som
naturligvis stagger veksten. I de siste årene har også unormalt klima ført til utfordringer
mars 2012: Løkketangen Senter på 18000 kvm
ble kjøpt av Oslo Areal fra Aberdeen for antatt
pris MNOK 300,-.
for noen av handelssegmentene, i særdeleshet for sportsbransjen som pr september
2012 gjennomgående sliter med store overskuddslagre. Her forventes rabatterte priser i
januar 2012: Torget Vest på 12860 kvm ble
kjøpt av Sektor fra Oslo Areal for MNOK 189,og en yield på 6,3 %.
tiden som kommer.
januar 2012: Strandtorget Shopping på 27700
kvm ble kjøpt av Sektor fra Oslo Areal for
MNOK 406,- og en yield på 6,3 %.
Nye tall fra Kvaarud Analyse peker på at omsetningen i økende grad finner sted utenfor
desember 2011: Rortunet Senter på 12500
kvm ble kjøpt av Salto Eiendom fra AKA Invest
for Mnok 257,- og en yield på 7,2 %.
sentrum i Oslo og Akershus, der vi i de tre siste månedene har hatt en nedgang på 0,3
% i forhold til en oppgang på 1,5 % i kjøpesentrene utenfor.
Hovedorganisasjonen Virke kom tidligere i år med følgende prognose for detaljhanden:
Kilde: Colliers
Terminvis detaljhandelomsetning
70000
68000
Bransje
Dagligvare
Sport
Klær
Sko
Møbler
2010
2,20 %
6,30 %
1,20 %
3,70 %
4,10 %
2011
3,40 %
-2,00 %
0,80 %
1,90 %
4,20 %
2012*
4,00 %
4,00 %
3,00 %
3,00 %
5,00 %
El. husholdingsapp., radio,
TV
3,10 %
-1,50 %
4,00 %
Byggevarehus
4,40 %
4,70 %
7,00 %
Detaljhandel i alt
2,70 %
2,80 %
4,00 %
66000
64000
62000
60000
58000
Kilde: SSB (6 mnd glidende gjennomsnitt. Tall I Mio)
Kilde: Virke
* : Prosjektert
Detaljhandelsindeks, ex salg av
motorvogner
180
I 2.termin av 2012 omsatte detaljhandelen for om lag NOK 65,- Mrd. I 2011 var
170
tilsvarende tall i underkant av NOK 63,- Mrd. noe som gir en økning på 3,4 %. Med tanke
160
på at julehandelen i fjor ikke var spesielt sterk, gir dette, samt muligheter for en mer
150
«normal» vinter, grunnlag til å anta at detaljhandelen som helhet for 2012 vil kunne ligge
140
på i overkant av 4 %,
130
120
110
100
2007M01
2007M05
2007M09
2008M01
2008M05
2008M09
2009M01
2009M05
2009M09
2010M01
2010M05
2010M09
2011M01
2011M05
2011M09
2012M01
2012M05
90
Kilde: SSB
7 | COLLIERS INTERNATIONAL
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
KONSTRUKSJON AV HANDELSEIENDOMMER
Oslo & Akershus
50000
Data hentet fra SSB viser at det har vært en nedgang spesielt i Oslo og Akershus når det
45000
kommer til bygging av kjøpesenter og butikkeiendom den siste tiden. Dette etterfølger
40000
35000
dog en periode med svært høy ferdigstillelse av handelseiendom i regionen.
30000
25000
20000
Noe som er interessant er å følge fullført bruksareal i forhold til godkjent bruksareal i
15000
resten av landet. I Oslo og Akershus ser vi at fullførelsen i stor grad følger kurven til
10000
5000
godkjent bruksareal et par kvartaler senere, noe som indikerer normal byggetid og at
0
godkjente prosjekter i stor grad blir fullført. I resten av landet ser vi imidlertid langt mindre
samsvar mellom disse grafene. Istedenfor er det større igjen større samsvar mellom
Godkjent bruksareal
Igangsatt bruksareal
påbegynte og fullført bruksareal, og dette alene kan tyde på at godkjente prosjekter i
Fullført bruksareal
mindre
Kilde: SSB (4. kvartals glidende gjennomsnitt)
Resten av landet
200000
grad
blir
påbegynt
og
fullført
etter
godkjenning
av
planer,
enn
i
hovedstadsregionen.
Økende andel kjøpesenter
Ikke bare tar landets kjøpesenter en stadig større del av detaljhandel omsetningen, men
180000
160000
den øker også merkbart når det kommer til andel areal:
140000
120000
100000
80000
60000
•
I Oslo og Akershus har det siden 2000 blitt bygget 645745 kvm handelsareal.
•
Av dette er i overkant av 65% kjøpesenter og varehus.
40000
20000
0
Den langvarige trenden med økt fokus på bygging av kjøpesenter, forklares blant annet
av mangel på tilgang til gode butikklokaler, klima utfordringene som finnes i Norge i form
Godkjent bruksareal
av svært variabelt vær, bekvemmeligheten ved å finne «alt» på et sted og
Igangsatt bruksareal
tilgjengeligheten kjøpesentrene gir i form av tilgang med bil.
Ferdigstilt bruksareal
Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt)
Ferdigstillelse Oslo & Akershus
35000
30000
Eksempler på store kjøpesenter utviklinger i Osloregionen:
Adresse
Strømmen
Storsenter
Type
Str kvm Ferdigstillelse Eier
Påbygg
30000
Vestby Storsenter
Vinterbro Senter
Fornebu S
Økern Senter
Nyutvikling
Påbygg
Nyutvikling
Nyutvikling
31000
8000
25000
38000
25000
20000
15000
10000
5000
Kilde: Colliers
0
Ferdigstillelse senter / varehus
Ferdistillelse butikk
Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt)
8 | COLLIERS INTERNATIONAL
2012 Olav Thon Gruppen
Nordiske
2012 Handelsparker
2013 Steen & Strøm
2014 KLP
2015 Steen & Strøm
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Handelstrender
ØKENDE INTERNASJONAL INTERESSE
PPP. EU = 100
250
Som en konsekvens av de urolige markedene i Europa opplever vi flere internasjonale
aktører som er åpne for Norden og Norge som marked. Hos Colliers opplever vi en
200
stadig økende pågang fra internasjonale klienter som søker etableringer i det norske
150
markedet. Det vi erfarer som de vanligste årsakene til ønsket om etablering i Norge er
100
blant annet;
50
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
0
EU (27 countries)
Euro area (17 countries)
Denmark
Germany
Finland
Sweden
United Kingdom
Norway
United States
•
Stabile makroøkonomiske utsikter
•
Jevn vekst i detaljhandelen
•
Kapitalsterke kunder
•
Egen, sterk valuta
Eksempelvis ser vi nå den globale tyske kjeden NewYorker som åpner sin første butikk i
Kilde: Eurostat
Norge i Tønsberg, for så å åpne flere enheter i løpet av kort tid, blant annet på
Årlig sparerate
Strømmen Storsenter. Av andre navn vi vet er på vei inn, eller vurderer etablering på det
16
norske markedet innen kort tid er blant annet;
14
12
•
Britiske Superdry
10
•
Amerikanske Abercrombie & Fitch
8
•
Britiske Pret A Manger
6
•
Svenske COS, en del av Hennes & Mauritz konsernet.
4
På sikt så ser vi muligheten for at etableringene fra blant annet Britiske og Amerikanske
2
kjeder kan kunne bidra til å drive opp prisene i typiske high-street områder som
0
2007
2008
EU
2009
2010
Eurosonen
2011
Norge
Kilde: Eurostat/SSB
Bogstadveien og Karl Johan. Dette på bakgrunn av at de oppleves som
konkurransedyktige og solide leietagere, som også er populære merkevarer og vil være
ettertraktet i forhold til produktmiks.
Sammenlignbart prisnivå
160
I Norden for øvrig ser vi blant annet etableringer av globale ikoner i Stockholm av blant
140
annet Apple og Disney som er med på å styrke trenden av store internasjonale merker
120
med fokus på Norden.
100
80
60
STYRKET HIGH-END MARKED
40
20
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
0
EU (27 countries)
Euro area (16 countries)
Denmark
Germany
Finland
Sweden
United Kingdom
Norway
United States
Kilde: Eurostat
9 | COLLIERS INTERNATIONAL
Det norske High End markedet skiller seg for tiden ut i forhold til mesteparten av Europa.
Bakenforliggende er realiteten av at konsumenter ellers i Europa sett under ett, for
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
øyeblikket ikke tar seg råd til luksusvarer i samme grad som tidligere. I Norge er vi slik
Varekonsum indeks
sett i en helt annen situasjon. Som en illustrasjon på dette har vi sett har vi nylig sett en
140
ekspansjon ved High End senteret Eger Karl Johan på 1000kvm, samt registrert
120
planlagte renoveringer av både Paleet og Steen & Strøm Magasin som er andre kjente
senter innenfor dette segmentet.
100
80
Ettersom leieprisene har gått ned og flere lav og mellompris kjeder har inntatt
Bogstadveien, ser vi en forsterkning av luksussegmentet i området rundt Egertorget og
60
øvre delen av Karl Johan, med sidegatene Akersgata, samt Øvre og Nedre Slottsgate
40
som områdene der High-End butikkene i økende grad ønsker tilstedeværelse. Det vil
20
være spennende å se om Hegdehaugsveien/Bogstadveien igjen vil se økte leiepriser og
0
større innslag av high-end kjeder når byggingsarbeidet etter planen skal stå ferdig 1
november 2013.
Kilde: SSB
Tall i millioner
Senter
Sandvika
Storsenter
Lagunen
Storsenter
AMFI Moa
Kvadrat
Ski Storsenter
City Syd
Strømmen
Storsenter
CC Vest
Sted
2010
2009
Omsetning Omsetning
(inkl. mva) (inkl. mva)
Sandvika
3,177
3,15
Bergen
3,001
2,878
Ålesund
Sandnes
Ski
Trondheim
2,394
2,26
2,065
2,025
2,37
2,247
2,045
1,962
Strømmen
1,894
2,066
Oslo
1,876
1,719
Sartor Storsenter Bergen
1,849
1,843
ALNA Senter
1,843
1,829
Oslo
Kilde: Virke / Kvarud Analyse (Kjøpesenteromsetning)
Privat konsum
Økning i automobilsalget
En god indikasjon på temperaturen i high-end markedet vil være å se på omsetningen i
til kapitaltunge markeder som bilsalget. I de seneste tallene fra SSB kan vi lese at
automobilsalget økte med 35% fra 2009 til 2011 og at det nå nærmer seg nivåer som vi
så før finanskrisen. I August 2012 ble det solgt hele 11790 personbiler, noe som er en
økning på 326 enheter, eller 2,8 % fra tilsvarende måned i 2011. Tallene viser også at
spesielt kapitalintensive merker som Porsche, Mercedez og BMW som leder an i
salgsøkningstakten. Videre ser vi også at aktører som Fisker, en amerikansk luksusbil
produsent i disse dager søker å etablere seg i Norge.
Økning i grensehandelen
Når det gjelder grensehandelen med Sverige viser både omsetning i NOK og antall
bilpasseringer økt trafikk over grensen. Tallene viser en høyere relativ økning i
5,00%
omsetning (21.2%) i forhold til flere bilpasseringer (3.63%) mellom K1 2010 til K1 2012.
4,50%
Dette indikerer økt forbruk pr handel over grensen, noe som kan sees i sammenheng
4,00%
med utbygging/påbygging av flere store senter over grensen.
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Kilde: SSB
10 | COLLIERS INTERNATIONAL
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Nordiske retailmarkedet
Det nordiske handelsmarkedet følger i store trekk de sammen mønstrene. Det er likevel
ikke til å komme vekk i fra at det også finnes forskjeller mellom markedene.
Utviklingen i den generelle økonomien har vært forskjellig de seneste årene, og det er
liten tvil om at den svenske og norske økonomien, i langt høyere grad har innhentet seg
etter finanskrisen. Blant annet har Danmark opplevd en sprekk i boligmarkedet, samtidig
som landet har den høyeste gjeldsgraden i Europa, noe som har vært sterkt bidragende
til svak forbrukertillit til markedet. Finnene på sin side har benyttet euroen siden 2002 og
har hatt problemer med sviktende industri og høy arbeidsløshet sett i et nordisk
perspektiv.
DANMARK
Ledighetsraten i Danmark er i følge de siste tallene fra Oline-ED statistikken på 6,3 %.
Dette er det høyeste volumet siden de startet sine målinger i 2003. Det er fremdeles
Markedsleie Norden (€)
sekundære lokaler som står bak mesteparten av ledigheten og det er for tiden svært få
3000
primærlokaler å få oppdrevet i de mest populære handlegatene. I gode handelsområder
2500
finner vi at leieprisene holder seg stabile, mens de er under press i områder som
befinner seg noe utenfor. Dette betyr at det finnes gode muligheter for nyetableringer å
2000
finne gode lokaler i sekundærområder. Presset på prisene gjør også at det åpner seg
1500
rom for forhandlingsmuligheter knyttet til overtagelsen av lokalet.
1000
Det er de største butikk-kjedene, både danske og utenlandske, som etterspør de beste
500
lokalene i de mest populære handlegatene. Butikk-kjeder som fører eksklusive merker
har også et sterkt fokus på lokaler i områder der gjennomsnittlig inntekt er høy.
0
Overdragelse av enheter ser vi for tiden kun i de mest attraktive områdene hvis det er
fordelaktige vilkår som kan ble tatt over av kjøper og eiendommen ellers også har de
riktige egenskapene.
Kilde: Colliers
BNP vekst
Markedsbarometer
8
Retail Danmark
6
4
By
Markedsleie
Yield
Ledighetsrate
2
København
2685
4.50%
4.60%
0
Århus
740
4.75%
6.60%
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Odense
740
5.25%
4.90%
-4
Ålborg
540
5.50%
7.80%
-6
Vejle
430
5.25%
9.40%
-2
-8
-10
*Euro pr. kvm. pr. år
Denmark
Finland
Sweden
Norway
Kilde: Eurostat
11 | COLLIERS INTERNATIONAL
Kilde: Colliers og Oline-Lokalebørs Statistikken
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
SVERIGE
The svenske retailmarkedet kunne vise til positive tall I det første halve året av 2012, og i
mai i år registrerte vi den sterkeste veksten på over et år. Trenden så langt i år tyder på
en vekst salget på om lag 2,5 %. Hverdagsartikler som så langt har hatt et veldig godt år,
falt overraskende i juni. Kapitaltunge artikler, som så langt i år har gjort det svakt, kunne
derimot vise til en god vekst i den samme måneden. Den moderate, men stabile
økningen i salget er forventet å fortsette i tiden fremover, i tråd med at tilliten blant
forbrukere kommer tilbake i det svenske markedet. Spareraten i det svenske markedet
er imidlertid høy og SCB forventer at den vil ligge på nivåer på over 10% for
inneværende år.
På tross av relativt stabile tall i det svenske retailmarkedet, er det fremdeles bekymring
knyttet til Euro krisen og investorer er stadig på utkikk etter sikre investeringsmuligheter.
Investorene er i økende grad interesserte i core produkter i de mest populære
Yield Norden
områdene. Som en konsekvens kan vi forvente svakt stigende leiepriser og fallende yield
8,00%
nivå for de beste eiendommene i de store byene. På den andre siden, ser vi i flere
7,00%
mindre attraktive handelsområder at leieprisene har sunket med så mye som 40 %. Yield
6,00%
nivåene for de beste lokalene ligger stabilt på i underkant av 5 % i Stockholm og på i
5,00%
Gøteborg.
4,00%
3,00%
2,00%
Markesbarometer
1,00%
Retail Sverige
0,00%
Kilde: Colliers
By
Markedsleie*
Yield
Ledighetsrate
Stockholm
1780
4.75%
4%
Gøteborg
835
5.00%
3%
Malmø
770
5.75%
2%
BNP pr innbygger
35
* Euro pr. kvm. pr. år
Kilde: Colliers
30
25
20
15
10
2003
2005
2007
2009
2011
Denmark
Finland
Sweden
Norway
Kilde: Eurostat
12 | COLLIERS INTERNATIONAL
2013
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
FINLAND
Forbrukertilliten I Finland sank kraftig I løpet av 2011, men har steget jevnt så langt I
2012. I tråd med dette har vi også sett en salgsøkning så langt i inneværende år.
Prognosen i tiden som kommer er imidlertid svært usikker.
Av de to store retailkjedene i Finland har Kesko annonsert at de ønsker å roe ned sitt
investeringsvolum betydelig, mens den andre store gruppen, S-Group, ønsker å
fremholde investeringstakten som tidligere.
Sterk etterspørsel etter de beste lokalene har vedvart så langt i 2012. Det er flere globale
merker som er i en prosess for å komme inn på det finske markedet, og mange av disse
ønsker seg til de beste eiendommene. Ledighetsraten i Helsinki har holdt seg på lave
nivåer på rundt 3 % og i «high street områder» er ledighet i realiteten helt fraværende.
For øyeblikket er det dog flere pågående kjøpesenter utviklinger, både under planlegging
Ledighetsrate Norden
og konstruksjon i Helsinki og andre byer.
7,00%
Yield nivået for de beste handelseiendommene gikk noe ned I 2011, og for øyeblikket
6,00%
ser vi en yield på 5,25 % i markedet.
5,00%
Markesbarometer
4,00%
Retail Finland
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
By
Markedsleie*
Retail yield
Ledighetsrate
Helsinki
1860
5.25%
3.00%
Tampere
960
6.75%
3.00%
Turku
960
6.75%
2.50%
Oulu
1020
6.75%
3.00%
* Euro pr kvm pr år
Kilde: Colliers
Kilde: Colliers
Arbeidsledighet
PROGNOSE
Percent
12
For øyeblikket er det nok finnene som har de mest usikre fremtids utsiktene av de
10
08
06
04
02
00
Kilde: Eurostat
13 | COLLIERS INTERNATIONAL
nordiske landene, mye i kraft av deres deltagelse i Eurosonen. Dette, sammen med
Denmark
sviktende eksport gjør at Danmark og spesielt Sverige befinner seg i en mer positiv
Finland
situasjon. Colliers tror på en positiv utvikling i Sverige, der situasjonen med utenlandsk
Sweden
interesse for nyetableringer er sterk. Vi håper videre på en stabilisering av boligmarkedet
Norway
i Danmark, med konsekvens om at forbrukertilliten i sterkere grad kommer tilbake.
RETAILRAPPORT | H2 2012 | NORGE
Colliers i Norge
Colliers globalt:
522 kontorer i
62 land på 6
kontinent
USA: 147
Canada: 37
Latin Amerika: 19
Asia Pacific: 201
EMEA: 118
 Etablert i 1993 og har 29
ansatte.
 Fullsortiments rådgiverhus
innen næringseiendom.
 Bred
kompetanse
og
strenge
kvalitetskrav
er
kjernen
i
Colliers
forretningsdrift.
Kompetansen er rendyrket i
tre separate datterselskaper:
• $1.8 mrd i årlige inntekter
• 116 millioner kvm under forvaltning
• Over 12,500 ansatte
NORGE:
Colliers International
Colliers International Holding - NORGE
Hegdehaugsveien 31
0461 Oslo
Norge
TEL
+47 22066280
FAX
+47 22066290
EMAIL [email protected]
Colliers Asset
Management
Investeringsforvaltning
Colliers
International
Næringsmegling
Colliers Property
Management
Eiendomsforvaltning i Norge
Aleksander Gukild
Analytiker
Colliers International
[email protected]
Mobil +47 92615338
All informasjon innhentet i forbindelse med denne
rapporten er fra kilder som er oppfattet som troverdige. Vi
har brukt alle rimelige fremgangsmåter for å kvalitetssikre
validiteten i kildene, men kan ikke garantere for den. Intet
ansvar tas for eventuelle unøyaktigheter. Lesere er
oppmuntret til å kontakte profesjonelle rådgivere før man
handler på bakgrunn av informasjon i denne rapporten.
14 | COLLIERS INTERNATIONAL
Kilder
Definisjoner
Statistisk Sentralbyrå
- http://www.ssb.no
NOK – Norske Kroner
K2 – Publikums gjeld
Norsk institutt for landsbruksøkonomisk
forskning
- http://www.nilf.no
EU – Europeiske Union
PPP – Kjøpekraftsparitet
Eurostat
- http://ec.europa.eu/eurostat/
KPI – Konsumprisindeksen
Statistiska Centralbyrån
- http://www.scb.se
Hovedorganisasjonen Virke
- http://www.virke.no
Norges Bank
- http://www.norges-bank.no
RCAnalytics
- http://www.rcanalytics.com
Oslo Handelsstands Forening
- http://www.ohf.no
Andhøy
- http://www.andhoy.no
Oslo Kommune
- http://www.oslo.kommune.no
Experian
- http://www.experian.co.uk
www.colliers.com
Accelerating success.
www.colliers.com
Accelerating success.