1. No category

Takseringsregler for
eiendomsskatt
næring
Salangen kommune
Vedtatt av sakkyndig nemnd 20.06.2012
1
1. Generelle vurderinger næringseiendommer
1.1. Gruppering av eiendommer og sjablongverdier
Taksering av næringseiendom som ikke er verk og bruk skal som hovedregel bygge på
kapitalisering av leieinntekt, jf. KSEs notat om verdibegreper og takseringsprinsipper i
eiendomsskatten.
Det er tre hovedkomponenter i en slik taksering:
1. Beregning av netto leieverdi
2. Fradrag for eierkostnader og arealledighet
3. Kapitalisering av netto leieinntekt ved bruk av en kapitaliseringsfaktor
Nærmere om 1; Beregning av netto leieverdi
Årlig brutto leie fremkommer ved hva en kvadratmeter av bebygd areal kan leies ut for i det
åpne marked (ofte omtalt som «leiemeterpris»). Leieverdien må fastsettes ved skjønn. Det
legges vekt på type bygg, beliggenhet, beskaffenhet og anvendelighet. Prisene kan variere i de
forskjellige etasjene, men i noen tilfeller kan det benyttes en gjennomsnittspris for alle etasjer.
Faktisk foreliggende leieavtaler kan gi veiledning om verdiene. Men det er en objektivisert
verdivurdering som foretas: Man skal frem til verdier som kan oppnås ved en vanlig god
forvaltning av eiendommen. I prinsippet skal det ses bort fra leieavtaler som er særlig
gunstige for en av partene.
Nærmere om 2; Fradrag for eierkostnader og arealledighet
I den brutto leieverdien man er kommet frem til i 1, skal det gjøres fradrag for eierkostnader
og arealledighet. Eierkostnader er kostnader som eieren, og ikke leietakeren, skal dekke.
Typiske eierkostnader vil være kostnader til vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg,
forsikring og administrasjon. Arealledighet er et fradrag som tar hensyn til at næringsbygg
ikke er fullt utleid hele tiden, grunnet skifte av leietakere mv. Også her legges en objektivisert
vurdering til grunn, noe som innebærer at faktisk arealledighet i bygget ikke er avgjørende. I
stedet legges en mer standardisert vurdering til grunn, basert på markedet generelt.
Nærmere om 3; Kapitalisering av netto leieinntekt ved bruk av en kapitaliseringsfaktor
Den netto leieinntekten man er kommet frem til etter fradragene i 2, kan brukes for å beregne
hva en kjøper vil gi for eiendommen. En potensiell kjøper vil være villig til å betale en viss
sum for å oppnå tilgang til denne leieinntekten. Beregningen skjer ved en kapitalisering av
leieinntekten ved bruk av en kapitaliseringsfaktor. Kapitaliseringsfaktoren fastsettes med
utgangspunkt i rentenivå, markedssituasjonen mer generelt og individuelle forhold ved
eiendommen.
Sakkyndig nemnd har valgt å sette forsiktige verdier på næringseiendommer da
verdiutviklingen på disse eiendommene vurderes som usikker.
Tabellen under viser hvilken gruppering som er valgt for næringseiendommene i Salangen og
m2 priser beregnet ut fra leiepriser pr år etter fradrag for eierkostnader og arealledighet jfr
pkt 2.
2
Sjablongverdier på næringseiendommer beregnet ut fra antatt leieverdi etter fratrekke
for eierkostnader og arealledighet:
Næringseiendommer
Lagerbygg, fabrikk lokaler etc.
Kontorlokaler
Butikklokaler /serveringssteder
Overnattingssteder
Øvrige bygg - særskilt taksering
Enhet
Pr m2
Pr m2
Pr m2
Pr m2
Verker og bruk
Innhenting av
ekstern takst
m2 pris
400
2.200
2.000
2.200
1.2. Etasjefaktorer
Etasjens hovedfunksjon legges til grunn for takseringen. Ut over dette benyttes det ikke
etasjefaktor.
Arealmåling
Bruksareal (BRA) er det arealbegrepet som benyttes ved beregning av bygningenes areal.
Bruksareal er alt areal av bruksenheter og felles deler som ligger innenfor omsluttende
vegger, dvs. at for beregning av bruksareal tas mål fra innside vegg eller annen begrensende
bygningsdel. Ved beregning av bruksareal gjøres således ikke fratrekk for areal til større piper
og kanaler som angitt i NS 3940.
En etasjes bruksareal deles kun i 'bruksareal til bolig' og 'bruksareal til annet' dersom begge
formål finnes. Summen av disse to arealene utgjør en etasjes bruksareal.
Åpent areal (OPA) NS 3940
Beregnes for takoverbygde arealer uten eller med delvis vegger. Beregnes etter samme
prinsipp som for bruksareal.
Måleverdig areal (NS 3940)
En (bygnings)del er måleverdig når den oppfyller
følgende tre krav:
• Den har fri høyde over gulv på minst 1,9 m i en bredde på minst 0,6 m. Del med
skråtak regnes som måleverdig til 0,6 m utenfor høyde på 1.9 m eller til begrensende
vegg eller annen bygningsdel. Fri høyde er høyde til underkant av himling eller
underkant av konstruksjoner som hanebjelker o.l.
• Den er tilgjengelig via dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige.
• Den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner
måleverdig selv om de ikke har gulv.
1.3. Sonefaktorer
Alle bygg har sonefaktor 1.
3
2. Skjønnsmessige bestemmelser for næringsbygg
Byggene blir klassifisert etter hovedfunksjonen i bygget.
2.1. Lagerbygg, fabrikklokaler, garasjer, kjellere, ol
Som utgangspunkt for takseringen gjelder de leieverdiene som er satt under Kap. 1. Verdien
av tomta er inkludert i leieverdien for bygningene.
Indre faktor
 Bygninger kan få faktor opp til 1,4
 Bygninger som er dårlig vedlikeholdt/sterkt forfalt kan få en faktor ned til 0,3
 For rivningsobjekt legges tomteverdien til grunn
2.2. Kontorlokaler
Som utgangspunkt for takseringen gjelder de leieverdiene som er satt under Kap. 1. Verdien
av tomta er inkludert i leieverdien for bygningene.
Indre faktor
 Bygninger kan få faktor opp til 1,4
 Bygninger som er dårlig vedlikeholdt/sterkt forfalt kan få en faktor ned til 0,3
 For rivningsobjekt legges tomteverdien til grunn
2.3. Butikklokaler /serveringssteder
Som utgangspunkt for takseringen gjelder de leieverdiene som er satt under Kap. 1. Verdien
av tomta er inkludert i leieverdien for bygningene.
Indre faktor
 Bygninger kan få faktor opp til 1,4
 Bygninger som er dårlig vedlikeholdt/sterkt forfalt kan få en faktor ned til 0,3
 For rivningsobjekt legges tomteverdien til grunn
2.4. Regulerte områder
Tomteareal takseres sammen med bygg. Spesielle tilfeller vurderes særskilt av takstnemnda.
2.5. Festeeiendommer og punktfester
Tomtefesteloven gir fester av bolig- og fritidseiendommer en ensidig rett til å forlenge
festetiden og skal derfor ansees som eier av slike eiendommer. Gjennom rettsavgjørelser er
det ellers avklart at festeeiendommer og punktfeste skal takseres som ordinære eiendommer
så fremt det foreligger festekontrakter som er langsiktige eller som kan fornyes. Verdien av
festeeiendommer og punktfeste inngår i byggingsverdien.
4
2.6. Håndtering av avvik
Eventuelle avvik fra disse retningslinjene vurderes i forbindelse med besiktigelse og
behandling som enkeltsaker. Eksempler her kan være bygninger med klar funksjon som
fritidsanlegg for utleie. Slike anlegg vurderes som næringsbygg på lik linje med andre
utleiebygg for fritidsformål
5