1 Til Gjerdrum kommune Dato: Vår ref.: Deres ref.: 26.03.2014 1093.13a/ak MINDRE ENDING AV REGULERINGSPLAN - ENDRING AV OMRÅDET F2 INNENFOR REGULERINGSPLAN FOR BRÅDALSFJELLET 2 I henhold til plan- og bygningsloven § 12-14 søkes det herved om mindre endring av reguleringsplan for Brådalsfjellet 2. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Kommunestyret i Gjerdrum kommune den 29.09.2004. i KS-sak 057/04. 1. Forslagstiller Forslag til mindre endring av reguleringsplan utarbeides av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av Ask Brodal AS. 2. Søknad om mindre endring av reguleringsplan Bakgrunnen for endring av reguleringsplanen er ønsket om å fjerne kravet om opparbeidelse av dam innenfor området F2, på bakgrunn av følgende forhold: Etter at B4 er utbygget, har den naturlige vanntilførselen forsvunnet som følge av sprengningsarbeid for dette feltet som ligger ovenfor. Vannet samler seg ikke i dammen, men infiltreres direkte i grunnen. Da det ikke lenger er et naturlig tilsig, vil en dam få stillestående vann med de miljømessige konsekvenser det medfører. Det er kommet tilbakemeldinger fra enkelte naboer om at det ikke ønskes dam, da denne kan gi myggproblemer i området. Det ønskes heller et pent opparbeidet friområde. En dam medfører behov for drift og sikkerhetsansvar. Dette området er forutsatt overtatt velforeningen. Signaler hittil tilsier at beboere ikke ønsker at en velforening skal ha dette ansvaret. 3. Endring av plankart Reguleringsplankartet endres slik at skriften «DAM» vil bli fjernet fra plankartet. Rådgivende arkitekt og ingeniørfirma Planlegging, prosjektering, oppmåling og prosjektledelse Gjensidigegaarden Pb 26, 2051 Jessheim Tlf 63 94 24 40 Fax 63 97 49 94 Org.nr no 938 182 787 mva Bank 1606.08.07802 1 2 Figuren viser dammen som ligger i opprinnelig kartgrunnlag for området innenfor F2. Ballplassen ble tegnet inn i reguleringsplanen. 4. Endring av reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelsenes 5.1: I gjeldende reguleringsbestemmelser i pkt.: 5.1 er det i dag følgende ordlyd: Friområdene skal ligge som grøntarealer og være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Innen F2 skal deler av arealet tilrettelegges som lekeområde for barn og unge. Friområdet ved dam og ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog senest når tilliggende boligfelter er bygget ut. Øvrige arealer skal istandsettes og skjøttes som grøntområde. I nye reguleringsbestemmelser i pkt. 5.1 foreslås følgende nye ordlyd: Friområdene skal ligge som grøntarealer og være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Innen F2 skal deler av arealet tilrettelegges som lekeområde for barn og unge. Friområdet med ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog senest når tilliggende boligfelter er bygget ut. Øvrige arealer skal istandsettes og skjøttes som grøntområde. Tekst som er gjenstand for endring er understreket og uthevet med rød farge. 2 3 Reguleringsbestemmelsenes 5.5: I gjeldende pkt. 5.5 er det i dag følgende ordlyd: Dammen skal opprettholdes og være tilgjengelig for allmenn bruk og sikres etter gjeldende forskrifter. I nye reguleringsbestemmelser foreslås det at pkt. 5.5 fjernes i sin helhet. 5. Varsling av mindre endring og merknader Naboer og berørte ble varslet i brev av 30.05.2013 med frist for merknader den 24.06.2013. Det er kommet inn følgende merknader: Akershus Fylkeskommune, datert 21.06.2013: Fylkeskommunen har ingen merknader. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 11.06.2013: Fylkesmannen har ingen merknader. Eier av gnr. 37, bnr. 152 og bnr. 153 (nærmeste nabo til dammen), datert 06.06.2013: Eier er i mot endring av reguleringsplanen. Utsikten, nærheten til marka og sentrum, og ikke minst den flotte dammen som skulle bevares, var sterke grunner til at tomt ble kjøpt her. Det reageres derfor på at endringen omtales som «mindre endring». Det reageres spesielt på argumentene i pkt. 2 i orienteringsbrevet: • Det bør ikke komme som en overraskelse at den naturlige vanntilførselen forsvinner i takt med utbyggingen. • Det er selvfølgelig ikke lenger naturlig tilsig, men dette bør kunne løses på andre måter. • Myggproblemer kan være reelt. • Hva innebærer et pent opparbeidet friområde? Før en må ta stilling til å «bytte bort en dam» mot et «pent opparbeider friområde» må det utarbeides og fremlegges tegninger. • Det har så vidt oss bekjent blitt sagt at det skal lages et vannspeil (ikke dam?). Dette er vel ikke så dypt at det blir et sikkerhetsproblem? Jeg vet ikke noe om driften av et vannspeil, men ser ikke det store driftsproblemet. Brådalssvingen Velforening, datert 21.06.2013: Det aksepteres ikke at dammen (vannet/isen) som kvalitet tas ut av planen uten at det kompenseres i form av andre tiltak. Det bes om at gjeldende reguleringsplan opprettholdes, og at dam etableres slik som planlagt og forespeilet. Dammen var ment å inngå i et større grøntområde – friområde/lekeplass – for hele området som også skulle være tilgjengelig for Brådalssvingen Velforening sine medlemmer, som en kompensasjon for at det nye nabofeltet kom både nært og ville utfordre deres boligfelt med tanke på bygningsuttrykk og tetthet. Grøntområdene mellom de to områdene ble argumentert som et stort pluss også i forhold til Brådalssvingen, den gangen reguleringsplanen for Brådalsfjellet 2 ble vedtatt. Området var ment som en felles møteplass med alternative aktivitetsmuligheter, med dammen som kjernen i dette. Vi har ventet i flere år, på at dette kommer på plass, og det er derfor en stor 3 4 skuffelse at dette likevel ikke foreslås etablert som forespeilet. Det hører med til historien at våre medlemmer rakk å bruke isen på opprinnelig dam flere vintrer til å gå på skøyter, en mulighet vi ønsker tilbake, og mer enn gjerne dele med de øvrige beboere i Brådalsfjellet. Vi har forståelse for at forutsetningene har endret seg, men kan imidlertid ikke akseptere at det går ut over avtalte og regulerte kvaliteter i vårt nærområde. Dersom det viser seg umulig å reetablere den naturlige dammen må det kunne sees på alternativer slik at det kan gjenskapes og konstrueres et anlegg som gir vannspeil på sommeren og i alle fall mulighet til skøyteis på vinteren! Brådalsfjellet 2, felt B5, datert 25.06.2013: Området fremstår totalt uegnet for lek og allmenn ferdsel. Rekkefølgekravene i reguleringsplan for Brådalsfjellet 2, om når arealet skulle være opparbeidet, er for lengst oppfylt. Dammens naturlige tilsig av vann er falt bort, samtidig er det aller meste av det fine området som omkranset dammen sprengt bort. Dette var ikke intensjonen med området fra starten. I henhold til gjeldende reguleringsplan skal arealet tilrettelegges som lekeområde for barn og unge. Dammen er tidligere benyttet som skøytebane, og var således en naturlig lekeplass vinterstid. Brådalsfjellet 2 har forøvrige lite egnede områder for lek vinterstid, og barna må ake i veibanen og det finnes ingen flate større områder for lek med ski. Dersom dammen ikke blir opparbeidet ønskes denne kompensert med andre tiltak som tilrettelegger for variert lek og at utbygger redegjør for disse tiltakene. Midler tiltenkt dammen må benyttes til andre kompenserende tiltak for området slik at friområdet blir et naturlig møtested for beboere i området. Det kan f. eks. legges til rette for en akebakke ned mot sletten/ballplassen og f.eks. en løype for sykling for barn rundt området, en løype som kan benyttes som skiløype for barn om vinteren. Det ønskes en enkel grillplass, med f.eks. benker av trestokker slik det er andre steder i Gjerdrum. En slik felles grillplass vil forøvrige være i tråd med opprinnelige skisse. For øvrig ønskes området tilrettelagt som tenkt med ballplass og mest mulig plane flater for annen variert lek. Det ønskes en tett dialog med utbygger før endelig detaljering av området. Dersom krav ikke stilles til hvilke elementer området minimum skal inneholde, for å ivareta funksjonen for et lekeområde for barn og unge, i tillegg for hvilke kompenserende tiltak som alternativ til dammen, motsettes det at dammen reguleres bort. Da ønskes heller opprinnelige regulering gjennomført. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Ingen merknader Søkers felleskommentar til merknadene: I reguleringsbestemmelsene for Brådalsfjellet 2, pkt. 5.1, heter det at «Friområdet ved dam og ballplass skal ferdigstilles når det er 100 ferdigstilte boenheter innen planområdet, dog senest når tilliggende boligfelter er bygget ut». Etter våre beregninger er det bygget 89 boliger innenfor brådalsfjellet 2. Området F2 har hittill vært en riggplass i påvente av regulering av området B6 og B7, som nå nærmer seg en sluttfase. Riggplassen flyttes så snart reguleringsplanen er godkjent og veg videre bygges. Planen er da at F2 skal opparbeides slik ny illustrasjonsplan angir. Dette er dog ingen bindende illustrasjonsplan, men gir en god beskrivelse av hvordan en ser for seg opparbeidelsen av området. Illustrasjonensplanen viser at området vil bli en fin felles møteplass med flere aktivitetsmuligheter, med blant annet ballplass, sandvolleyballbane, grillplass og benker og bord. Det kan tilrettelegges for at ballplassen kan islegges og benyttes til skøytebane vinterstid. 4 5 Med vennlig hilsen ØVRE ROMERIKE PROSJEKTERING AS Andreas Kaarbø Arealplanlegger Tlf.: 452 86 101 e-post: [email protected] Vedlegg: 1. Illustrasjonsplan som viser en mulig utnyttelse av området F2. 2. Gjeldende reguleringsbestemmelser. 3. Forslag til nye reguleringsbestemmelser. 5