1. No category

Prosjekt Oslo/372949.1
OPAK – MANUAL / NÆRING Mal 09E02 Ver. E 15.10.10
A-121351
MYRAHAGEN BORETTSLAG
RAPPORT
TILSTANDSVURDERING MED VEDLIKEHOLDSPLAN
TRINN I
HH/februar 2011
.........................................................................................................................
OSLO - HOVEDKONTOR:
OPAK AS
POSTBOKS 128 SKØYEN
0212 OSLO
E-post: [email protected]
ORG. NR. NO 960 816 862
HOVFARET 13
Tlf. 22 51 77 00
Faks 22 51 77 93
www.opak.no
STAVANGER:
OPAK AS
Maskinveien 6
BERGEN:
OPAK AS
Pb. 2363 Solh.viken
Tlf. 51 44 38 38
Pb. 113, 4065 STAVANGER
Tlf. 55 38 77 90
2363 BERGEN
TRONDHEIM:
OPAK AS
Tlf. 73 82 46 00
Klæbuveien 196 B 7037 TRONDHEIM
SKI:
OPAK AS
Tlf. 22 51 77 00
Idrettsveien 10
1401 SKI
Prosjekt Oslo/372949.1
INNHOLDSFORTEGNELSE
1
OPPDRAGSOPPLYSNINGER ........................................................................ 3
2
INNLEDNING.............................................................................................. 3
3
SAMMENDRAG............................................................................................ 4
4
RAPPORTERING ......................................................................................... 5
5
KOSTNADER ............................................................................................... 6
6
BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK ...................................... 7
2
3
4
6
7
BYGNING ...................................................................................................... 7
VVS ........................................................................................................... 9
EL-KRAFT ....................................................................................................11
ANDRE INSTALLASJONER ...................................................................................13
UTENDØRS ...................................................................................................14
7
BRANNSIKRING ....................................................................................... 15
8
SIKKERHET .............................................................................................. 17
9
MILJØ ...................................................................................................... 17
INNEKLIMA – TERMISKE FORHOLD ............................................................................17
AVFALLSHÅNDTERING ...........................................................................................18
ENERGIFORBRUK.................................................................................................18
LUFT OG STØY....................................................................................................18
GRUNNFORHOLD .................................................................................................18
10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET .................................................... 19
11 DOKUMENTASJON .................................................................................... 19
12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD .................................................... 20
13 ØKONOMISK SITUASJON ......................................................................... 20
14 UNIVERSELL UTFORMING ........................................................................ 21
15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER ................................................... 22
Vedlegg:
Fotoserie
Tiltak og prioritering med kostnadsoverslag
Side 2 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
1
OPPDRAGSOPPLYSNINGER
Oppdrag nr.
A-121351
Befaringsdato
02.12.2010
Oppdragsnavn
MYRAHAGEN
BORETTSLAG
Rapportdato
08.02.2011
Oppdragsleder
Heidi Hybbestad
Underskrift
KS-ansvarlig
John Morten Kvam
Underskrift
Oppdragsgiver/
firma/institusjon
Oppdragsgiver:
Myrahagen borettslag
Representert v/
Adresse
Kirsten Gulbrandsen
Bentsebrugata 16, 0476 Oslo
Omviser på befaring:
Kirsten Gulbrandsen
Rådgiver :
OPAK AS
Heidi Hybbestad, Bygg
Ola Thingelstad, VVS/Elektro
2
Postboks 128 Skøyen, 0212 Oslo
tlf.: 22 51 77 00
DELTATT
DISTRIBUERT TIL
x
x
x
x
INNLEDNING
OPAK har foretatt en tilstandskontroll av eiendommen tilhørende Myrahagen borettslag,
med gnr. 225 og bnr. 27. 28, 29, 30, beliggende på Torshov i Oslo kommune.
Kontrollen utføres i forbindelse med at oppdragsgiver ønsker en oversikt over teknisk
tilstand på bygningene, de tekniske anleggene, og en vedlikeholdsplan som kan benyttes
til budsjettering og planlegging av vedlikeholdsarbeider de neste 10 årene.
Eiendommen består av fire boligblokker fra 1938 og det er til sammen 180 boenheter.
Bygningene har adresse Bentsebrugata 16-18 og det er 15 trappeoppganger.
Det er utført noe periodisk vedlikehold av eiendommen siden byggeåret og det er også
utført enkelte nødvendige oppgraderinger ved behov. Det ble blant annet i 2010 bygget
balkonger og installert heldekkende brannalarmanlegg. Trappeoppgangene ble pusset
opp i 2006 og i 2001 ble det montert nytt porttelefonanlegg. Borettslaget gjennomførte i
2004 en full våtromsrehabilitering.
OPAK har befart en leilighet for å få et generelt inntrykk av tekniske installasjoner. De
tekniske fellesanleggene fremstår i generelt tilfredsstillende stand alder tatt i betraktning,
men det vil likevel være behov for noe utskiftinger i årene fremover.
Takene er besiktiget fra trappeoppgangene og fra bakkenivå. Rapporten er utarbeidet iht.
Husbankens trinn I norm.
Side 3 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
3
SAMMENDRAG
Kostnader
Samlet er kostnadene forbundet med aktuelle tiltak de neste 10 årene vurdert til
ca. kr. 7.900.000,- inkl. mva. Av dette utgjør ca. kr. 2.300.000,- akutte tiltak. Resten
fordeler seg på vedlikehold og fornyelser i årene fremover.
Bygningsmessig
Vårt hovedinntrykk er at det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt
tilfredsstillende teknisk stand, med kun et mindre etterslep på vedlikeholdet.
Taktekkingen, som består av korrugerte stålplater, er fra slutten av 1980-tallet og syntes
hovedsakelig å være i god stand. Ved OPAKs befaring ble det ikke registrert lekkasjer
gjennom taket på loftet. Undertaket og takkonstruksjonene virker tørre og fine. OPAK
anbefaler allikevel en tilleggskontroll av takene.
Når det gjelder fasadene på de fire blokkene så fremstår de i god vedlikeholdt stand.
Vinduene er i all hovedsak fra 1987 og fremstår i god teknisk stand, men er malingsslitte.
I 2010 ble det bygget nye balkonger. Brannbalkongene i 4. og 5. etasje ble revet og
gavlbalkongene skiftet ut.
Trappeoppgangene fremstår i godt vedlikeholdt stand og ble sist malt i 2006.
Fellesarealer i kjellerarealene er av varierende utførelse og tilstand og fremstår i all
hovedsak med noe slitte overflater. Noe saltutslag er også registrert på nedre del av
veggene. Det må påregnes noe vedlikeholdsarbeider i kommende 10 års periode.
VVS
Det ble i 2004 foretatt en full våtromsrehabilitering. De originale kaldt-, varmt- og
sirkulasjonledningene i kjellerarealene ble ikke berørt av våtromsrehabiliteringen og
fremstår i dag med lekkasjer og anbefales derfor skiftet.
Isolasjonen på vannledningene i rørbend og avslutninger kan inneholde asbest. Deler av
varmeanlegget og fyrhuset ble oppgradert i 2001. Deler av røranlegget i fyrrom må
suppleres på enkelte områder. Oljetank nedgravd utvendig må sertifiseres.
På noe sikt, 10-20 år, bør det vurderes om varmeanlegget skal tilknyttes Hafslunds netts
fjernvarmenett. Dette som et alternativ til en oppgradering av fyringsanlegget. Ved
fjernvarme står utbygger Hafslund Nett for kostnaden for sentralen, mens borettslaget
dekker kostnaden med fjerning av gammelt utstyr og røranlegget etter
fjernvarmevekslerne. Det er fordelingsnett for fjernvarme fra Hafslund Netts Fjernvarme i
området. Hvis fyranlegget skiftes til nytt tilsvarende anlegg, står borettslaget for
kostnadene.
Elektro
De elektrotekniske installasjonene er fra en større oppgradering i 1996 og er jevnt over i
normalt bra stand. Belysningen er fra 1998, også i god stand med unntak av noe dårlig
lysdekning på loftet. Stigeledninger, hovedtavler og underfordelinger ble skiftet i 1996 og
er i tilfredsstillende stand. Porttelefonanlegget er fra 2001 og vurderes også å være i
generelt bra stand.
Side 4 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Brannsikkerhet
Borettslaget har gjennomført flere branntekniske utbedringer den senere tid. Det ble i
2010 installert heldekkende brannalarmanlegg som dekker alle fellesarealer, trapperom
og leiligheter. Det er i tillegg montert brannklassifiserte B30 dører m/dørpumpe til alle
entrédører til leilighetene. Ytterdørene til kjellerne i blokk nr. 18 er også byttet til
godkjente ståldører med klasse A60. Dette for å hindre brannsmitte fra kjeller til
trapperom. OPAKs vurdering er at bygningene fremstår i god brannteknisk stand.
Når det gjelder slukkeutstyr i fellesarealer, så er det ikke registrert noe utstyr som er
fastmontert. OPAK anbefaler at håndslukkerapparater monteres i trappeoppgangene og i
kjelleren.
OPAK gjør oppmerksom på at det kreves service og vedlikehold av slukkeutstyret
minimum hvert 5. år. Hvert 10 år bør apparatene skiftes ut. Dette er styrets ansvar.
Styret bør videre sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse
med å ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i
røykvarslere og etterse slokkeutstyr. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for
brannsikkerheten i egen boenhet.
4
RAPPORTERING
OPAK har fått i oppdrag av Myrahagen borettslag å utarbeide en tilstandsrapport for
eiendommen i henhold til Husbankens trinn I norm. Tilstandsvurdering etter trinn I er en
generell, overordnet vurdering som skal redegjøre for de viktigste tekniske, funksjonelle
og miljømessige forhold, og behov for utbedringer og endringer i årene som kommer.
Vurderingen omfatter bygningsmessige og tekniske anlegg tilknyttet bygningene.
Tilstandsvurderingen skal i all hovedsak omfatte fellesarealer og fellesdeler av bygninger.
Leilighetene omfattes ikke av rapporten. OPAK har basert sin vurdering på egen befaring
og opplysninger gitt av representant fra styret.
OPAK har ikke foretatt riving eller åpning av konstruksjoner. Det tas derfor forbehold om
mulige skjulte feil og mangler. Skjulte installasjoner er generelt ikke kontrollert. Tekniske
anlegg er ikke funksjonstestet, verken for bygg-, VVS- eller elektroanlegg. Dvs. at
tekniske anlegg som pga. årstid eller annet ikke er i drift, kan ha funksjonsfeil eller være
havarert.
Aktuelle tiltak som er funnet for de enkelte fag, og ved dokumentasjonen, er angitt i
vedlagte registreringsskjemaer. I den grad det lar seg gjøre er forslag til tiltak sett
ca. 10 år frem i tid. Disse er etter beste skjønn delt inn etter følgende prioritering:
I
Akutt
Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som
kan sette menneskers liv eller helse i fare, eller skader eller mangler som kan føre
til større økonomiske konsekvenser.
II
Vedlikehold
Vedlikehold som foretas for å opprettholde bygningens funksjonsnivå.
III
Modernisering
Moderniseringsarbeider som kan være aktuelle å gjennomføre for å tilfredsstille
manglende funksjoner eller formelle krav, eller der det er funnet store avvik i
forhold til dagens byggenorm/offentlige forskrifter.
Side 5 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
5
KOSTNADER
Samlet er kostnadene ved de foreslåtte tiltak anslått til ca kr. 7.900.000,- inkl. mva.
Kostnadene er å betrakte som budsjettsummer. Omfanget av tiltak er anslått i hvert
enkelt tilfelle, og baserer seg på grove mengdeoverslag. Se for øvrig skjemaer for tiltak
og prioritering.
Kostnadene fordeler seg slik:
Akutt
Bygningsmessig
VVS installasjoner
Elkraft, Tele/aut., m.m
Utomhus
Brann
SUM
SUM avrundet
0
2 240 000
90 000
0
0
2 330 000
Vedlikehold
2 040 000
370 000
290 000
430 000
30 000
3 160 000
Modernisering
2 100 000
290 000
0
0
0
2 390 000
Totalt
4 140 000
2 900 000
380 000
430 000
30 000
7 880 000
7 900 000
Kostnadene er basert på følgende forutsetninger:
•
•
•
•
•
•
Erfaringstall fra liknende arbeider.
Konkurrerende pristilbud fra flere entreprenører.
Dagens pris- og lønnsnivå.
Finanskostnader er ikke inkludert.
Prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging av arbeidene er inkludert.
Pristilbud på arbeidene er ikke innhentet, og kostnadene er inkl. mva.
Kostnadene kan grafisk fremstilles slik:
2 500 000
2 000 000
Bygningsmessig
VVS installasjoner
1 500 000
Elkraft, Tele/aut., m.m
1 000 000
Utendørs
Brann
500 000
0
Akutt
Vedlikehold
Modernisering
Side 6 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
6
BESKRIVELSE, TILSTAND OG ANBEFALTE TILTAK
Følgende er en beskrivelse av de ulike bygningsdeler og deres tilstand slik de fremstod
ved befaringen og OPAKs forslag til tiltak. Se for øvrig egen tiltaksliste med
budsjettsummer.
Kortfattet beskrivelse, tilstand og anbefalte tiltak.
2
21
Bygning
Grunn og fundamenter
Beskrivelse
Det er ikke gjort undersøkelser vedrørende grunnforholdene, men bygningene
antas å være fundamentert til fast grunn. Betonggulv på grunn i
kjelleretasjene.
Tilstand
Det er ikke registrert tegn som tyder på svikt i bygningenes grunnforhold eller
fundamenter.
Det er registrert noe saltutslag på flere av veggene i kjelleren, men
kjellerarealene fremstår i dag tørre og fine. Det er god lufting i ytterveggene.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak.
22
Bæresystemer
Beskrivelse
Bygningene har bæresystem og etasjeskillere av betong.
Tilstand
Det er ikke registrert tegn til svikt i bygningenes bæresystemer.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak.
23
Yttervegger
Beskrivelse
Bygningene har ubehandlede teglsteinsfasader. Vinduene er i all hovedsak fra
1987, mens balkongvinduer og balkongdørene er skiftet ifm.
balkongrehabiliteringen i 2010. Det er malte trevinduer med sålebenker av
skifer. Ytterdører til trappeoppgangene er i tre m/glassfelt. Til kjellerarealene,
til blokk nr. 16, er det ytterdører i tre m/glassfelt, mens det i nr. 18 er nye
ståldører.
Tilstand
Tilstanden på fasadene vurderes som god, alder tatt i betraktning. Det
anbefales fasadevask med påfølgende impregnering for å øke levetiden.
Gesimsen, som er av betong, fremstår i noe dårlig vedlikeholdt stand.
Når det gjelder vinduene i leilighetene, som er ca. 23 år gamle, så er de i god
teknisk stand, men fremstår malingsslitte og har behov for overflatebehandling.
Ut i fra normale levetidsbetraktninger er antatt levetid for vinduer 40 år +/- 10
år. Dvs. at vinduene har en restlevetid på ca. 15 +. I trappeoppgangene er det
vinduer fra 1991 og disse fremstår i god stand, men har også behov for
utvendig maling. I kjellerarealene er det i all hovedsak gamle kjellervinduer,
men i vaskeriene er det nye vinduer. Vinduene der fremstår i god stand og har
lang restlevetid.
Både vinduene og dørene på balkongene er nye og har lang restlevetid. OPAK
anbefaler at maling av vinduer og dører utføres med regelmessige intervaller,
da det vil forlenge levetiden.
Ytterdørene til trappeoppgangene, er opplyst å være fra slutten av 1980-tallet,
og er i relativt god teknisk stand. Dørene har noe restlevetid, men borettslaget
bør vurdere å skifte ytterdørene til oppgangene om noen år. Dette bjelder også
dørene til kjelleren i nr. 16. OPAK har medtatt kostnad for utskifting, som et
moderniseringstiltak i tiltaksplanen. Nye ståldører i nr. 18 er i god stand og har
lang restlevetid.
Side 7 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Anbefalte tiltak
Fasadevask inkl. impregnering av alle fire blokkene (tiltak 1). Gesimsen på
boligblokkene kontrolleres og utbedres. Sprekker/avskallinger utbedres og
gesimskant males (tiltak 2). Alle vinduene anbefales rengjort, før de skrapes og
males utvendig. Gjelder vinduene i leilighetene, i oppgangene og
kjellervinduene (tiltak 3). Vedlikehold av 15 ytterdører til oppgangene og 9
ytterdører til kjellerarealene. Dørene slipes lett og lakkes (tiltak 4). Dørene til
oppgangene og til kjeller anbefales byttet. Kostnad medtatt under
modernisering (tiltak 5).
24
Innervegger
Beskrivelse
Bærende skillevegger er i plasstøpt betong og mur (tegl) med varierende
overflater. Malte betongvegger i trappeoppgangene. I kjellerarealene er
betongveggene i all hovedsak malte. Veggene i vaskeriene er pussede og malt.
Det er boder i treutførelse i kjeller.
Dører fra trapperom til leiligheter er brannklassifiserte B30 dører og disse er fra
2006. I kjellerarealene er det gamle trefyllingsdører, trolig fra byggeåret.
Tilstand
Veggene i trappeoppgangene og inngangspartiene fremstår i god vedlikeholdt
stand og ble sist malt i 2006. Da ble det samtidig skiftet entrédører til
leilighetene. Dørene er brannklassifiserte B30 dører og tilfredsstiller dagens
brannkrav. OPAKs vurdering er at oppgangene (vegger, himlinger og innvendig
vinduer) trolig ikke bør males før om ca. 10 år. Det anbefales at det gjøres en
ny vurdering i slutten av kommende 10 års periode.
Det ble i 2001 foretatt oppussing i to av fire vaskerom. Veggene fremstår i
generelt god vedlikeholdt stand, men anbefales malt i perioden 5-10 år.
Veggene i kjelleren er av varierende utførelse, men fremstår i noe dårlig
vedlikeholdt stand. Kjellervinduene er originale, med unntak i vaskeriene, og
fremstår som skitne og i noe dårlig vedlikeholdt stand. Tredørene i
kjellerarealene fremstår i generelt dårlig vedlikeholdt stand og har behov for
overflatebehandling.
Anbefalte tiltak
Veggene i to av vaskerommene anbefales oppusset i nær fremtid. De to andre
kan males i slutten av kommende 10 års periode (tiltak 1). I kjellerarealene
anbefales det at veggene rengjøres og males (tiltak 2). Kjellervinduene bør
vaskes innvendig, før de slipes lett og males (tiltak 3). Samtlige dører inkl.
karmer og terskler må slipes og males i kjellerne (tiltak 4).
25
Gulv og himlinger
Beskrivelse
Gulvene i kjellerarealene i de fire blokkene er i all hovedsak ubehandlet betong
og det er malte betonghimlinger. To av vaskeriene har fliser på gulvene, mens
de resterende har malte betonggulv.
Inngangspartiene til trappeoppgangene har fliser på gulvet og pusset og malt
betonghimling. Loftet har originalt tregulv og er åpent mot taktro.
Tilstand
Gulvene i fellesarealene i kjelleren fremstår slitte og har behov for vedlikehold.
Gulvene rengjøres skikkelig og påføres for eksempel en epoxymaling, for
støvbinding og enklere renhold.
Himlingene i kjellerarealene fremstår også i dårlig vedlikeholdt stand og bør
rengjøres og males. Himlingene i trappeoppgangene har kun behov for
periodisk vedlikehold.
Tregulv på loft er i tilfredsstillende stand. De malte betonggulvene i to av
vaskerommene er svært slitte. OPAK anbefaler at det legges fliser på gulvene,
slik det gjort i de to andre.
Anbefalte tiltak
Alle gulvene i kjelleren overflatebehandles med for eksempel epoxymaling
(tiltak 1). Himlingene i kjellerarealene rengjøres og males. Dette bør gjøres
samtidig som veggene vedlikeholdes (tiltak 2). Legge fliser på to vaskerom
(tiltak 3).
Side 8 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
26
Yttertak
Beskrivelse
Bygningene har takkonstruksjoner i tre med valmet saltaksform og med nedløp
på fasadene. Taktekkingen består av lakkerte stålplater og er fra 1988/89.
Deler av takene er besiktiget fra trappeoppgangene.
Tilstand
Tilstanden på taktekkingen vurderes å være tilfredsstillende, med relativ lang
restlevetid. Ut i fra normale levetidsbetraktninger har tekkingen en restlevetid
på ca. 15 år +/- .
Ved OPAKs befaring ble det ikke registrert lekkasjer gjennom taket på loftet.
Undertaket og takkonstruksjonene på loftet virker å være tørre og fine, men
det var spor av "gamle" lekkasjer blant annet rundt takvinduene. Takvinduene
på loftet er i all hovedsak gamle og bør skiftes ved neste takomlegging. Når det
gjelder takrennene og nedløpene vurderes disse å være i tilfredsstillende stand.
Anbefalte tiltak
OPAK anbefaler at tekkingen inkl. beslag bør kontrolleres om ca. 1-3 år (tiltak
1). Det er også viktig at det gjennomføres regelmessig rengjøring av takrenner
og nedløp.
28
Trapper og balkonger
Beskrivelse
Trappene er av betong og er malte. Malte stålrekkverk. Det er registrert
enkelte håndløpere på veggene i noen av trappeoppgangene. Men i all
hovedsak er det ikke montert håndløpere på veggene. Det er ubehandlede
betongtrapper til kjelleren.
Balkongene er utført som utkraget stålkonstruksjon og er fra 2010.
Tilstand
Trappene ble malt i 2006 og vurderes å være i god stand, med normal slitasje.
OPAK anbefaler at trappene males i løpet en 5-10 års periode. Rekkverkene i
alle trappeoppgangene fremstår i god stand.
Det bør monteres håndløper på vegg i trappeoppgangene av sikkerhetshensyn.
Balkongene er i god stand og er under nygaranti.
Anbefalte tiltak
Montere håndløper på vegg i oppgangene, der det mangler (tiltak 1).
Betongtrappene til kjelleren anbefales overflatebehandlet for støvbinding og
enklere renhold (tiltak 2).
3
31
VVS
Sanitær
Beskrivelse
Borettslaget fikk i 2004 oppgradert alt sanitærutstyret på bad/wc og kjøkken,
dvs. en full rør- og baderomsoppgradering. Nye kobbervannrør og
plastavløpsrør fra kjeller og opp til alle leiligheter. Det er sentralt
varmtvannsberederanlegg fra 1985 plassert i fyrrom i kjeller.
Vanninnlegget er lagt fra nedgravd kommunal hovedledning utvendig.
Uttrekksledning for avløpsvann fra bad/wc og kjøkken er lagt fra utvendig
kommunal hovedledning via stikkledning. Innenfor grunnmur går vann- og
avløpsledninger under kjellergulv til hovedstopper for vannledning over
kjellergulv og til vertikale opplegg for avløp.
Ledningene for vann og avløp over gulv, er henholdsvis av kobber og lydsvake
plastrør som er forskriftssmessig tettet med brannmansjetter i etasjeskillene.
Tilstand
Berederanlegget ble verken omfattet av oppgradering av varmeanlegget (2000)
eller oppgradering av baderommene (2004). Normal levealder for en bereder er
ca. 30 år. Dvs. at berederanlegget har en restlevetid ved normal bruk på ca. 10
år.
Kaldt-, varmt- og sirkulasjonsledning i kjeller ble ikke skiftet ved baderomsoppgraderingen. Dette er de opprinnelige rørene fra byggene ble bygget. Det
har pr. i dag vært flere lekkasjer fra varmtvann og sirkulasjonsledningen, fordi
disse er gamle, korrodert og utslitte. Må skiftes. Isolasjonen på vannrørene kan
inneholde asbest i bend, t-rør og isolasjonsavslutninger.
Side 9 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Avløprørene fra kjellergulv og ut er også de opprinnelige rørene. Røranlegget
som er oppgradert i leilighetene i 2004 har en levealder på 40-50 år.
Anbefalte tiltak
Berederanlegget må forventes skiftet innen 10 år, eventuelt byttes til
tappevannsvekslere basert på fjernvarme. Da står Hafslund Nett fjernvarme for
installasjonskostnadene (tiltak 1). Kaldt-, varmt- og sirkulasjonsledninger i
kjeller må skiftes pga. alder og fortsatt lekkasjefare (tiltak 2).
Innvendig videokontroll av rørledninger i bakken utført av spesialfirma
anbefales (tiltak 3). Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i
bend, t-rør og isolasjons avslutninger (tiltak 4).
32
Varme
Beskrivelse
Det er installert vannbårent varmeanlegg for varme til radiatorer og
varmtvannsberederanlegg. Varme produseres av to oljefyrte kjeler type AMA
fra 1984, på henholdsvis 700 kW og på 930 kW i fyrrom i kjeller. Kjelene har
nye brennere fra 2010 og 1999. Oljetank nedgravd utendørs er på 15 000 liter
og er opplyst å være fra 1994. Varmeanlegget består også av to el-kjeler type
Asea fra 1985 på 225 kW hver.
Pumpe sirkulerer kjelevannet via termisk isolerte rørledninger av stål, frem til
radiatorer under vinduene i leilighetene.
Varmetilførsel til radiatorsystemet reguleres av shuntventil med automatikk fra
2000 styrt av utetemperaturen og urfunksjon for evt. nattesenkning.
Anleggene har ekspansjonskar, type lukkede membrankar fra 1985.
Tilstand
Det er ikke gitt opplysninger om sviktende varmeeffekt eller andre problemer,
og OPAK forutsetter derfor at varmeanlegget oppfyller normale
oppvarmingskrav. Radiatorene har lang forventet restlevetid. OPAK vurderer
varmeanleggets tilstand i dag som bra. Det er dog noe lekkasjespor i
fyrrommet på et røranlegg og det er noen sikkerhetsventiler som ikke er sikret
forskriftsmessig. Isolasjonen på varmerørene kan inneholde asbest i bend, t-rør
og isolasjons avslutninger. Noen rørføringer er mangelfullt isolert.
Oljefyrt kjele med brenner fra 1984 og 1999. Kjeleanlegget har normalt en
levetid på 30 år.
Oljetanken er fra 1994. Denne skulle vært kontrollert av sertifisert firma første
gang i 2009 iht. kommunale krav, og kontrolleres deretter hvert 5 år.
Anbefalte tiltak
Sikkerhetsventilåpninger i fyrrommet, som er i ansikthøyde, må føres ned til
gulv (forskriftskrav) (tiltak 1). Rør med spor av lekkasje i tak må undersøkes
nærmere og eventuelt skiftes (tiltak 2). Rørføring i fyrrom med manglende
isolasjon må suppleres (tiltak 3). Gammel fyrkjele må saneres (tiltak 4).
Oljetank utvendig må sertifiseres (tiltak 5).
Kjeler, automatikk og hovedsirkulasjon i fyrrommet anbefales beholdt i 5-10 år
til disse er modne for oppgradering. Deretter anbefaler OPAK at varmeanlegget
erstattes av fjernvarmesentral installert av Hafslunds Nett Fjernvarme. Hafslund
Nett Fjernvarme har utbygd fjernvarmedistribusjon i gatene i området.
Ved fjernvarme leveres varme til veksler for radiatoranlegg og til veksler for
varmt tappevann. Kostnader ved installasjon dekkes av fjernvarmeleverandør,
hvor leie og drift avregnes via energi prisen fra leverandør. Oljefyranlegg,
berederanlegg og oljetank må demonteres og fjernes. Røranlegg etter
fjernvarmeveksler må ombygges av BH (tiltak 6). Undersøkelse av røranlegget
om dette inneholder asbest i bend, t-rør og isolasjons avslutninger (tiltak 7).
33
Brannslukking
Beskrivelse
I henhold til dagens forskrifter skal hver boenhet minimum inneholde et
brannslukkingsapparat eller husbrannslange som når hele leiligheten.
Tilstand
OPAK har ikke kontrollert slukkeutstyret i den enkelte seksjon. Dette er den
Side 10 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
enkelte beboers ansvar. Det ble ikke registrert noe brannslukkingsutstyr i
fellesarealer utenom fyrrom. Denne ble sist kontrollert i 2002.
Anbefalte tiltak
OPAK anbefaler at det utplasseres håndslukkerapparater i trappeoppgangene,
kjellerarealene og på loftet (tiltak 1).
36
Luftbehandling
Beskrivelse
Det er oppdriftsavtrekk fra bad/wc og kjøkken.
Avtrekkene går opp i sjakt/avtrekkspipe og videre over tak. Luften kommer inn
i leilighetene via spalteventil i vinduene.
Tilstand
Disse anleggene ble inspisert og tilknyttet ved oppgradering av badene og er i
god stand.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurderes nødvendig.
4
41
El-kraft
Generelle anlegg
Beskrivelse føringsveier
Systemet for fremføring av elektrotekniske installasjoner er delvis basert på
skjult røranlegg forlagt i vegger og i tak, og delvis åpent forlagt med kabel.
Røranlegget er hovedsakelig utført med stålrør. I kjellerarealer er det forlagt
åpent på kabelbruer med PR kabel (kabel med PVC-isolasjon). Stigeledningene
er forlagt skjult i rør fra hovedtavle i kjeller, og opp til respektive
underfordelinger i trappegang.
Tilstand
Anlegget er hovedsakelig fra 1996 og i tilfredsstillende forfatning. Det er ingen
ytre synlige tegn som indikerer at det er noen skader som må utbedres.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurderes nødvendig.
Beskrivelse jording
Soil og vannrør er jordet med separat gul/grønn jordleder.
Jordleder er åpent forlagt.
Tilstand
Anlegget synes å være av nyere dato og fremstår å være i bra stand.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurderes nødvendig.
42
Høyspenning
Beskrivelse
Hovedtavlen forsynes med kabel fra E-verkets trafo stasjon utenfor bygningen.
Delvis gammel kabel skjøtt til ny kabel innenfor hovetavlerom i de ulike bygg.
Tilstand
Kun E-verkets personell har tilgang.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak.
Side 11 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
43
Fordeling
Beskrivelse
Stigeledninger:
Fra hovedfordelingen i kjellerarealene er stigeledningene forlagt i rør frem til
respektive underfordelinger til leiligheter i hver etasje, samt til fellesarealer og
tekniske rom etc. Stigeledningene er av typen PN med PVC-isolasjon og
kobberledere. Stigeledningene ble skiftet i 1996.
Hovedtavle:
Det er 1 stk. hovedtavle plassert i kjeller i hvert bygg, som er fra 1996.
Anlegget er utført etter datidens standard, effektbehov og forskrifter.
Hovedtavlene er utført som bygningsmessige rom med veggstativ og
gulvmontert stålplateskap med kabelinntak i toppen. Spenningssystemet er 230
V – IT.
Underfordelinger:
Underfordelinger /sikringsskap for leiligheter er plassert i trappegangene.
Underfordelingene er utført som innfelt stålplateskap. Disse består hovedsakelig
av automatsikringer fra oppgraderingen i 1996 og jordfeilbrytere fra seneste
oppgradering i forbindelse med våtromsrehabiliteringen som ble utført i 2004.
Alle fordelingene er godt merket.
Tilstand
Stigeledninger:
Det er ingen synlige tegn til skade på stigeledningene som indikerer behov for
akutte tiltak. Stigeledningene fremstår å være i normalt bra stand.
Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år.
Hovedtavle:
Hovedtavlene er godt merket og er i tilfredsstillende stand.
Underfordelinger:
Underfordelingene for leiligheter fremstår jevnt over å være i tilfredsstillende
stand. De oppgraderte fordelingene med automatsikringer er utført på en slik
måte at en levetid på ytterligere 20 år forventes.
Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år.
Anbefalte tiltak
Stigeledninger:
Ingen tiltak vurdert nødvendig.
Hovedtavle:
Ingen tiltak vurdert nødvendig.
Underfordelinger:
Ingen tiltak vurdert nødvendig.
44
Lys
Beskrivelse
Lysanlegget i kjellerne består av lysrørarmaturer som etter vår vurdering gir
tilfredsstillende med lys. Lys i trappeoppgangene består av
kompaktlysarmaturer. Loftene har lysstoffarmaturer.
Tilstand
Belysningsanlegget er fra oppgraderingen i 1998 og er i god stand. Anlegget gir
tilfredsstillende med lys, med unntak av loft som enkelte steder har for dårlig
lys.
Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år.
Anbefalte tiltak
Det anbefales å supplere med noe lys på loftene der dette er dårlig (tiltak 1).
Side 12 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
45
Elvarme
Beskrivelse
Oppvarming skjer ved vannbåren varme, se kapitte 32 VVS.
46
Driftsteknisk
Beskrivelse
Fordelingsanlegget for stikkontakter og teknisk er utført med PR kabel
utenpåliggende og som ledninger i rør.
Tilstand
Kursopplegget for lys/stikk og teknisk er generelt i tilfredsstillende stand.
Antatt teknisk levetid ved normal bruk er 30 år +/- 10 år.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurderes nødvendig.
5
53
Tele og automatisering
Data/telefon
Beskrivelse
Det er installert porttelefonanlegg med anropsapparater ved innganger og
svarapparater i leilighetene.
Tilstand
Porttelefon anlegget som er fra 2001 vurderes å være i tilfredsstillende stand.
Det er ikke opplyst om feil eller mangler ved anlegget.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurderes nødvendig.
54
Alarm og signal
Brannvarslingsanlegg:
Beskrivelse
Det er montert heldekkende brannalarmanlegg i boligblokkene i 2010.
Detektorer med summer er plassert i leiligheten, trapperom, fellesarealer i
kjeller og loft.
Tilstand
Tilstanden er ikke vurdert. Anleggene er under ny garanti.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak.
6 Andre
installasjoner
63
Dokumentasjon
Beskrivelse
Ingen dokumentasjon/FDV-dokumentasjon på elektro er fremlagt.
I hht Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid
(Internkontrollforskriften, fra 1 jan 1997) og § 9 i Forskrift om Elektriske
Lavspenningsanlegg omfattes sameiet/borettslag av forskriftene om å sørge for
at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget
slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene i el.forskriftene.
Tilstand
Det er borettslagets ansvar å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle
fellesarealer, mens beboerne har ansvar for sin egen bolig. Styret har imidlertid
plikt til å gjøre beboerne oppmerksom på det ansvar de har.
Anbefalte tiltak
System for internkontroll må opprettes (tiltak 1).
Side 13 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
66
Piper
Beskrivelse
Det er en skorstein fra fyrrommet i nr. 16 (midtblokken).
Tilstand
OPAKs vurdering er at skorsteien fra fyrrommet fremstår i generelt god stand.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak.
7
71
Utendørs
Terrengbehandling
Beskrivelse
På grunn av pågående balkongarbeider på befaringstidspunktet var det
vanskelig å foreta en vurdering av terrenget på eiendommen, da det stod
mange maskiner, brakker og annet utstyr.
Tilstand
Ikke vurdert.
73
Utendørs VVS
Beskrivelse
Det er overvannshåndtering på egen tomt og til kommunale ledninger.
Tilstand
Tilstanden vurderes å være tilfredsstillende.
Anbefalte tiltak
Ingen tiltak vurdert nødvendig.
74
Utendørs EL
Beskrivelse
Utvendig på fasadene, ved inngangspartier, er det montert utelys.
Tilstand
OPAKs vurdering er at utebelysningen på blokkene gir generelt dårlig med lys.
Belysningen v/inngangene er av eldre årgang og anbefales byttet.
Anbefalte tiltak
Det anbefales en generell oppgradering av utvendig belysning. Dvs. bytte ved
inngangene og supplere på fasadene, slik at utområdene rundt blokkene blir
bedre belyst (tiltak 1).
76
Veier. Plasser
Beskrivelse
Det er stikkveier langs boligblokkene. Ved OPAKs befaring var det pågående
arbeider ifm. utvidelse av stikkveier pga. tilkomst for brannvesenets biler.
Tilstand
Tilstanden er ikke vurdert.
77
Park. Hage
Beskrivelse
Det er relativt store områder mellom blokkene som er "grønne". Det er anlagt
plen som er beplantet med busker og trær. Det er ikke lekeplass med apparater
på eiendommen.
Tilstand
Tilstanden på uteområdet er ikke vurdert pga. pågående arbeider med blant
annet balkonger og utviderlse av stikkveier.
Side 14 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Anbefalte tiltak
Det anbefales at busker og trær beskjæres regelmessig. Det anbefales også at
det etableres en lekeplass på eiendommen, siden det trolig bor barnefamilier i
boligblokkene. Når de pågående arbeidende er avsluttet bør uteområdet
oppgraderes (tiltak 1).
7
BRANNSIKRING
Generelt
I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven med forskrifter, herunder
internkontrollforskriften, stilles det krav til vedlikehold og oppgradering av bygningers
tekniske sikkerhetsnivå samt til organisatoriske tiltak i bygningers driftsfase. Det minnes
i den forbindelse også om at styret i et borettslag/sameie har plikt til å påse at gjeldende
lover og forskrifter overholdes for å opprettholde en forsvarlig brannsikkerhet.
Vi refererer i denne forbindelse til Forskrift om Brannforebyggende Tiltak og Tilsyn
(FOBTOT) som i § 2 – 1 sier: ”Eksisterende bygninger for øvrig skal oppgraderes til
sikkerhetsnivået for nye bygninger så langt dette kan gjennomføres innen en praktisk og
økonomisk forsvarlig ramme. Rømningssikkerhet må prioriteres høyt. Oppgraderingen
kan skje ved bygningstekniske tiltak, ved andre risikoreduserende tiltak, eller en
kombinasjons av slike”.
Styret bør sende årlige påminnelser til beboerne om deres ansvar i forbindelse med å
ivareta brannsikkerheten i egen seksjon og minne om å skifte batterier i røykvarslere og
etterse slokkeutstyr. Hver enkelt boenhet skal være utstyrt med godkjent
brannslokkeutstyr (husbrannslange eller pulverapparat).
Bygg/VVS/elektro
OPAK har ikke foretatt en brannteknisk tilstandsvurdering av bygget. OPAK har kun
registrert forhold som ble oppdaget ved vår generelle befaring av eiendommen.
Det er ikke avdekket alvorlige feil vedrørende brannsikkerheten i boligblokkene i forhold
til dagens lover og forskrifter. Eiendommen vurderes å være i generelt god brannteknisk
stand.
Borettslaget har den senere tid utført flere branntekniske tiltak som har forbedret
brannsikkerhten betydelig. Det er nylig installert heldekkende brannalarmanlegg som
dekker alle fellesarealer og leiligheter. I henhold til Forskrift om tekniske krav til
byggverk (Byggteknisk forskrift) er det fra 1. Juli 2010 krav at byggverk skal ha utstyr
for tidlig oppdagelse av brann slik at nødvendig rømningstid reduseres. Borettslaget
oppfølger et slikt forskriftskrav.
Videre er det montert klassifiserte B30 dører m/pumpe til leilighetene fra
trappeoppgangene. Det er også skiftet til nye A60 dører til kjelleren i blokk nr. 18. Dette
for å hindre brannspredning mellom kjeller og trappeoppgang.
Side 15 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Etter OPAKs vurdering er følgende branntekniske svakheter i borettslag/sameier de
vanligste og også de alvorligste ut i fra hensynet til personsikkerheten:
Manglende eller dårlig fungerende brannalarmutstyr.
Mangelfull brannmotstand i branncellebegrensende vegger og etasjeskillere
generelt.
Svake dører mellom brannceller (leilighet-trapperom , kjeller-trapperom)
Brennbare kledninger i rømningsvei, i mange tilfeller kan også selve trappen være
brennbar.
Mulig brannspredning til trapperom gjennom uklassifiserte vindusglass.
Svake og utette tilslutninger rundt gjennomføringer og mellom ulike
bygningsdeler.
Gjennomgående kanaler/sjakter/hulrom.
Dårlig tilgjengelighet for brannvesenet ved utvendig fasade eller inne i gårdsrom.
Gamle og svake elektriske anlegg/installasjoner i bygget.
Figur og tabell under viser anbefalte tiltak i forbindelse med utbedringer av bygninger.
Anbefalte branntekniske tiltak ved utbedring av bygninger.
Bygningsdel
Anbefalt utbedring/tiltak
Rømningsveier –
generelt
Prinsipielt skal hver branncelle ha adgang til to trapper. Bare én av trappene bør gå til
kjeller, med mindre spesielle krav til brannsikring oppfylles.
Én av trappene kan erstattes av rømningsvindu eller balkong/terrasse dersom det
installeres automatisk brannalarm- eller sprinkleranlegg. Med bare én trapp, og
avstand fra planert terreng til underkant vindu eller overkant balkongrekkverk over 12
m, må det installeres sprinkleranlegg.
Vegger og kledninger i
trapperom
Trapperomsvegg: Tilnærmet EI 60 (B 60)
Kledning på vegger, tak og under trapp: K1-A/ In1, som kan erstattes med
brannhemmende maling under trapp og på mindre brystningshøyder av trepanel.
Trappeløp
Tilnærmet R 30. Gamle ståltrapper kan beholdes uendret forutsatt at de er i god stand.
Skillekonstruksjoner
mellom kjeller og
trapperom
EI 60 (B 60). Bærende stålbjelker under repos må beskyttes der reposet er en del av
skillekonstruksjonen.
Dører
Dører fra leil. til trapperom: EI 30C (B 30 S)
Dør fra leil. til korridor: EI 30C (B 30 S)
Dør fra kjeller til trapperom: EI 60C (B 60 S)
Dør fra loft til trapperom: EI 30C (B 30 S)
Side 16 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Etasjeskillere
Tilnærmet EI 60 (B 60)
Kledning K2/In2
Tilslutning mellom etasjeskiller og yttervegg.
Skillevegg mot
naboleilighet
Tilnærmet EI 60 (B 60)
Nye kledninger: K2/In2
Andre innvendige vegger Nye bærende vegger: EI 60 (B 60)
Nye kledninger: K2/In2
Innredning av loft til
bolig
Ny leilighet på loft må utføres som egen branncelle EI 60 (B 60) med dører EI 30C
(B 30 S) til trapperom.
Takoppbygg som arker, takopplett o.l. må ha minst 2 m avstand fra brannvegg. Hvis
avstanden til brannvegg er mellom 2 og 4 m må eksponert (side-) vegg i takoppbygget
ha brannmotstand minst EI 60 (B 60). Arker i forskjellige brannceller må være atskilt
med EI 60 (B 60) hvis avstanden mellom dem er mindre enn 8,0 m.
Motstående vinduer i
innerhjørne
Vinduene på den ene siden må være minst E 30 (F 30) i fast ramme (med
"vaktmesternøkkel") hvis avstand mellom motstående vinduer i ulike brannceller ved
innerhjørne er mindre enn 5 m.
Brannvarsling
Røykvarsler i alle leiligheter. Flerplans leiligheter må ha seriekoblede, nettdrevne
røykvarslere.
Manuelt slokkeutstyr
Husbrannslange eller håndslokkeapparat i hver leilighet, i kjeller og på loft.
8
SIKKERHET
Det er ikke avdekket vesentlige feil/mangler hva angår sikkerheten ved byggene. Vi vil
imidlertid bemerke følgende:
Bygg
Trappene har ikke håndløper på vegg slik dagens forskrift tilsier. Kravet har ikke
tilbakevirkende kraft, men det anbefales at dette monteres for økt personsikkerhet.
Elektro
Borettslaget har ikke avtale om Internkontroll elektro. Internkontrollforskriften skal
bl.a. sørge for at det blir foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske
anlegget i fellesarealer slik at det til enhver tid tilfredsstiller sikkerhetskravene.
9
MILJØ
Inneklima – termiske forhold
Det er viktig at det stilles krav til inneklima ift. forurensninger i inneluften. Faktorer som
kan forurense inneluften er: avgasser fra materialer, mat og matsøl, damp, radon, støv,
kroppslukt, møbler, tekstiler og tobakksrøyk.
I dette tilfelle er det ikke opplyst om spesielle problemer med inneklimaet i leilighetene.
Vi gjør allikevel oppmerksom på at det er viktig for inneklimaet med god lufttilførsel.
Dette sikres best ved at ventiler står åpne til en hver tid.
Side 17 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Avfallshåndtering
Søppel fra beboere kastes i søppelcontainere som er plassert i søppelskur/boder på
eiendommen.
Elektrisk og elektronisk avfall (EE-avfall), helse- og miljøfarlig avfall, møbler, tekstiler,
trevirke og bildekk skal alltid leveres til godkjent avfallsmottak. Kildesortering i flere
fraksjoner kan bli et fremtidig myndighetskrav, hvor det også skilles mellom organisk og
ikke- organisk avfall. Borettslaget kan etter OPAKs vurdering, med enkle tiltak, håndtere
et eventuelt slikt fremtidig pålegg. Ingen tiltak påkrevet.
Energiforbruk
OPAK har ikke foretatt en vurdering av de enkelte leilighetenes energiforbruk. Basert på
en generell vurdering av bygningstypen og byggeår, antar vi at energibruken er noe høy
sammenliknet med mer moderne bygg. Det anbefales å gjennomføre en enøkanalyse av
boligblokkene for å kartlegge mulighetene for energibesparelser, hvilke kostnader som er
forbundet med slike og lønnsomheten.
Blokkene har hovedsaklig vinduer fra 1987. Det er ikke opplyst om trekk fra vinduene.
Luft og støy
Eiendommen ligger relativt gunstig til med hensyn til luftforurensing og støy. Det er
relativt lite gjennomgående trafikk rundt eiendommen, men i Bentsebrugata er det en del
busstrafikk. Det er ikke gjort spesielle lydisolerende tiltak ved eiendommen.
Grunnforhold
Det er en nedkravd oljetank på eiendommen. Oljetanken er fra 1994. Denne skulle vært
kontrollert av sertifisert firma første gang i 2009 iht. kommunale krav. Deretter skal den
kontrolleres hvert 5 år. Det er ikke opplyst om, eller mistanke om forurensing i grunnen.
OPAK vil informere om hva som står i forurensningsforskriften:
"I forurensningsforskriften er det fastsatt forskrift om tiltak for å motvirke fare for
forurensing fra nedgravde oljetanker. Formålet er å sikre at tankene til enhver tid er i en
slik tilstand at risiko for forurensing er minst mulig.
Det er eieren selv (grunneieren) som står ansvarlig for nedgravde oljetanker på
eiendommen. Den ansvarlige for en nedgravd oljetank skal gi skriftlig beskjed om tanken
til kommunen. Eieren skal sørge for at nødvendig kontroll og eventuell reparasjon av
tanken blir utført.
For oljetanker som midlertidig tas ut av bruk, skal påfyllingsrør låses eller forsegles og
påmonteres skilt som viser at røret ikke er i bruk. Det skal aldri være olje i en tank som
ikke er i bruk. Tanker som permanent tas ut av bruk, skal tømmes og graves opp. Tanker
som ikke kan gjenbrukes uten å representere fare for lekkasje, skal destrueres.
Hvor ofte skal den kontrolleres?
Ståltanker: Første kontroll etter 15 år, deretter periodisk tilstandskontroll hvert 5 år.
Gup-tank: Skal gjennomføres en trykktesting 2 år etter tanken ble nedgravd. Deretter
ordinær førstegangskontroll ved 30 års alder. Med GUP-tanker menes oljetanker av
glassfiberarmert, umettet polyester.
Rekondisjonert tank: Første kontroll etter 10 år, deretter periodiske tilstandskontroller
hvert 5 år."
Side 18 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
10 FORHOLD TIL OFFENTLIG MYNDIGHET
Det er ikke gjort undersøkelser om pålegg eller krav hos offentlige myndigheter.
I følge styreleder er det ingen kjente offentlige pålegg som ikke er etterkommet.
Oppdragsgiver har svært lite dokumentasjon for eiendommen tilgjengelig.
11 DOKUMENTASJON
Primært mangler Internkontrollhåndbok ihht internkontrollforskriften av 06.12.1996 samt
FDV dokumentasjon. Med FDV dokumentasjon menes et sporbart system hvor
bygningens vedlikehold kan følges, som bla. opplysninger om materialbruk, farger etc.
samt når neste vedlikehold bør planlegges. Også skriftlige prosedyrer for driften,
vaktmestertjenester etc. bør komme på plass.
Vi
henviser i denne sammenheng til:
Lov om brannfarlige varer samt væsker og gasser under trykk.
Lov om eksplosive varer.
Lov om brannvern.
Lov om vern mot forurensinger og om avfall.
Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr.
Myrahagen borettslag har ikke etablert kontroll- og vedlikeholdsinstrukser i henhold til
"Veiledning til forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn". Virksomheten/bruker skal
påse at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Dette
gjelder bl.a. brannalarm, røykventilasjon, slokkeutstyr, rømningsveier, dører i
rømningsveier, ledesystemer og organisatoriske tiltak.
Det er heller ikke etablert Internkontroll elektro. I henhold til Internkontrollforskriften og
§ 9 i Forskrift om Elektriske Lavspenningsanlegg skal borettslag sørge for at det blir
foretatt nødvendig ettersyn og vedlikehold av det elektriske anlegget slik at det til enhver
tid tilfredsstiller sikkerhetskravene.
Vi anbefaler at det opprettes et eget system med rutinekontroller og loggføring, samt at
det opprettes en servicekontrakt med en elektroentreprenør. Det er borettslagets ansvar
å vedlikeholde det elektriske anlegget i alle fellesarealer, mens beboerne har ansvaret for
sin egen leilighet. Det er eier og bruker av elektriske anlegg som er ansvarlig for at
anlegget til en hver tid tilfredsstiller de lovpålagte sikkerhetskrav. Eier og bruker er også
ansvarlig for at kvalifisert personell brukes til vedlikehold og/eller utbedring av anlegget.
Styret skal gjennom systematisk informasjonsarbeide e.l. gjøre eier eller bruker av
leilighet oppmerksom på den enkeltes ansvar etter lov/forskrift.
Side 19 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
12 SOSIALE OG FUNKSJONELLE FORHOLD
Beliggenhet
Myrahagen borettslag ligger sentralt på Torshov. Det er gangavstand til offentlig
kommunikasjon som buss og trikk. Det er også kort vei til en rekke butikker, sentrum,
servicebedrifter og parker.
Beboerundersøkelse
Det er utført en enkel beboerundersøkelse i forbindelse med tilstandsvurderingen.
Av i alt 180 boenheter er det mottatt kun 28 besvarelser.
Av disse fremgår det at det mest positive er følgende:
Sentral beliggenhet på Torshov
Et stille og rolig område med gode naboer
Fine grøntområder
Fellesvaskeri og sentralvarme
Veldrevet borettslag med ordnet økonomi, godt styre og månedlig informasjon til
beboerne
Oppgradering av byggene
Av dårlige/negative forhold er det i hovedsak følgende forhold som er beskrevet:
Fellesareal/grøntområder er ustelte og uryddige pga. byggearbeider
Mangler vaktmester i borettslaget
Økte felleskostnader
Lytt mellom leilighetene
Av forslag til endringer er bl.a. følgende forhold beskrevet:
Prioritere uteområdet, få det satt i stand igjen etter rehabiliteringen. F.eks. ha
dugnad, få felles grill, gjøre det mer barnevennlig, plante nye trær etc.
Få ordnede forhold rundt vaktmestertjenesten
Ordne sykkelparkering og oppbevaring for barnevogner
Få bedre hjemmesider/informasjon fra styret
Alderssammensetningen for de som har svart på beboerundersøkelsen varierer fra 23 til
66 år. Snittet ligger på ca. 38 år, barn ikke medregnet. Beboelsestiden varierer fra 1 år til
43 år, med et gjennomsnitt på ca. 8 år.
Det er en viss interesse blant beboerne for å delta i dugnadsarbeider i forbindelse med
uteområder og fellesarealer.
13 ØKONOMISK SITUASJON
Myrahagen borettslag består av 180 boenheter. OPAK har fått overlevert årsregnskapet
for 2009, samt budsjettene for 2010.
OPAK har ikke foretatt noen vurdering av borettslagets finansieringsmuligheter når det
gjelder utførelsen av de foreslåtte tiltakene, som beløper seg til ca. kr 7.900.000,- over
de neste 10 år.
Myrahagen borettslag har noen midler tilgjengelig for vedlikeholdsoppgaver. Det er
imidlertid behov for langt større midler til dekning av vedlikeholdskostnader i en 10 års
periode. Låneopptak, kombinert med økede fellesutgifter, er den mest nærliggende
løsningen.
Side 20 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
14 UNIVERSELL UTFORMING
Generelt
Universell utforming legger vekt på at de fysiske omgivelsene skal utformes for alle.
I Norge defineres dette som: "Universell utforming er utforming og sammensetning av
ulike produkter og omgivelser på en slik måte at de kan brukes av alle mennesker, i så
stor utstrekning som mulig, uten behov for tilpassing og en spesiell utforming".
Plan og bygningsloven stiller de samme krav til tilgjengelighet ved ombygginger som ved
nybygging. Det er mulig, med relativt enkle midler, og drastisk bedre brukervennligheten
i eksisterende bygg, for orienterings- og bevegelseshemmede.
Følgende forhold er registrert:
Stigninger/nivåforskjeller
Eiendommen ligger generelt tilfredsstillende til i terrenget for atkomst til bygget. Det er
dog nivåforskjell ifm. inngangspartiet, men det kan med enkle grep monteres rampe, slik
at atkomstmulighetene blir tilfredsstillende.
Kontrast
Fargesettingen på bygningsdelene er ikke tilrettelagt for universell utforming. Det er
ingen kontrast mellom vegg og inngangsdører i bygget. Inngangen er dog trukket noe inn
og skyggevirkningen bidrar til at dørene blir noe enklere å lokalisere for f. eks.
synshemmede. Trappeløpene er heller ikke merket mht. øverst og nederste trinn.
Bredde, høyde, avstand
Bredden på trappene vurderes å være tilfredsstillende mht. montering av trappeheis.
Nå- og rekkehøyder
Porttelefonanleggene, som er fra 2001, er plassert noe høyt i forhold til de
minimumsytelser som er angitt av REN (0,9-1,1 m). Ved en eventuell utskifting av
anlegget må dette tas hensyn til. Dette gjelder også ved montering av nye postkasser i
inngangspartiene.
Lysforhold
Når det gjelder belysningen ved inngangspartiet til trappeoppgangene, er det i dag
montert utelamper. Belysningen over inngangsdørene gir etter OPAKs vurdering noe
dårlig med lys og bør oppgraderes slik at det blir tilfredsstillende med lys ved
inngangspartiene. Det er viktig med god belysning utvendig for å skape trygghet og
forebygge ulykker. Det anbefales minimum 50 lux i inngangspartier (utvendig).
Side 21 av 22
Prosjekt Oslo/372949.1
Etter OPAKs vurdering er eiendommen i Bentsebrugata 16-18 lite egnet for orienteringsog bevegelseshemmede. Det vil være problematisk å bedre tilgjengeligheten uten
omfattende ombygginger. Når det gjelder håndlister og rekkverk i trappeoppgangen,
tilfredsstiller ikke byggene minimumskravene. Inngangspartiene er relativt godt merket.
15 ANBEFALTE TILLEGGSUNDERSØKELSER
På bakgrunn av de observasjoner som er gjort under befaringen anbefaler vi Myrahagen
borettslag å foreta følgende tilleggsundersøkelser:
Bygg
Gjennomføre en enøkanalyse av hele eiendommen for å kartlegge mulighetene for
energibesparelser, hvilke kostnader som er forbundet med slike og lønnsomheten.
Elektro
Termografering av alle underfordelinger og hovedtavlen mhp. å avdekke
potensielle tilløp til varmgang, som igjen kan føre til brann.
Side 22 av 22
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
2 Bygning
21 Grunn og fundamenter
Tiltak
1 Ingen tiltak.
22 Bæresystem
Tiltak
1 Ingen tiltak.
23 Yttervegger
Tiltak
1 Fasadevask inkl. impregnering av ubehandlet teglstein.
1 000 000
2 Sprekker/avskallinger på gesimskant utbedres og males.
200 000
3 Vinduene rengjøres før de skrapes og males utvendig. Gjelder vinduene
i leilighetene, i oppgangene og kjellervinduene.
600 000
4 Vedlikehold av 15 ytterdører til trappeoppgangene og 9 ytterdører til
kjellerinngangene. Dørene slipes lett og lakkes.
30 000
5 Dørene til oppgangene og til kjeller anbefales byttet.
360 000
24 Innervegger
Tiltak
1 Veggene i to av vaskerommene anbefales oppusset i nær fremtid. De to
andre kan males i slutten av kommende 10 års periode. Medtar maling
av vegger.
20 000
2 Veggene i kjellerarealene rengjøres før de males.
20 000
100 000
3 Kjellervinduene bør vaskes innvendig, før de slipes lett og males.
50 000
4 Dører, inkl. karmer og terskler, i kjellerarealene slipes og males.
50 000
25 Gulv og himlinger
Tiltak
1 Gulvene i kjelleren overflatebehandles med for eksempel epoxymaling,
for enklere renhold.
150 000
2 Himlingene i kjellerarealene rengjøres og males. Dette bør gjøres
samtidig som veggene vedlikeholdes.
80 000
3 Flislegge to vaskerom.
50 000
26 Yttertak
Tiltak
1 OPAK anbefaler at det utføres regelmessig kontroll av tak, piper og
beslag. Dette er en driftskostnad og er ikke medtatt i tiltaksplanen.
28 Trapper, balkonger m.m.
Tiltak
1 Montere håndløper på vegg i oppgangene, der det mangler.
100 000
2 Betongtrappene til kjelleren overflatebehandles for støvbinding og
enklere renhold, med for eksempel epoxymaling.
Sum
372950-1.xls
75 000
0
1 095 000
330 000
1 460 000
Side 1 av 6
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
0
164 250
49 500
219 000
Mva
25 %
0
314 813
94 875
419 750
0
1 570 000
470 000
2 100 000
Sum bygningsmessig
3 VVS
31 Sanitær
Tiltak
1 Skifte varmtvannsberederanlegget. Utgår dersom fjernvarme blir
installert.
2 Skifte opprinnelige kaldt-, varmt- og sirkulasjonledninger i kjeller
etasjen.
100 000
1 500 000
3 Videokontroll av avløpsledninger i grunnen.
4 Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør
og isolasjons avslutninger.
60 000
20 000
32 Varme
Tiltak
1 Sikkerhetsventil på røranlegget for olje- og elfyr må føres ned til gulv.
Forskriftskrav.
2 Rørføringer med spor av lekkasje må utbedres.
3 Manglende rør isolasjon i fyrom må utbedres/suppleres.
4 Gammel fyrkjele må saneres.
5 Oljetanken må sertifiseres.
6 Hvis borettslaget går over til fjernvarme, så står
fjernvarmeleverandøren for installasjonskostnadene. Medtatt kostnader
for fjerning av eksisterende anlegg og tilknytting til fjernvarmeanlegget
(borettslagskostnad).
10 000
20 000
10 000
30 000
50 000
200 000
7 Undersøkelse av røranlegget om dette inneholder asbest i bend, t-rør og
isolasjons avslutninger.
20 000
33 Brannslokking
Tiltak
1 Se under pkt. 8 Brannsikkerhet.
36 Luftbehandling
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
Sum
1 560 000
160 000
100 000
200 000
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
234 000
24 000
15 000
30 000
Mva
25 %
448 500
46 000
28 750
57 500
2 240 000
230 000
140 000
290 000
Sum VVS-anlegg
372950-1.xls
Side 2 av 6
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
4 El-kraft
41 Generelle anlegg
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
42 Høyspenning
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
43 Fordeling
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
44 Lys
Tiltak
1 Bytte gamle lyskilder og supplere med nye, slik at det blir bedre
belysning på loftet. Dette gjelder i alle fire blokker.
200 000
45 Elvarme
Tiltak
1 Se kapittel 32.
46 Driftsteknisk
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
Sum
0
200 000
0
0
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
0
30 000
0
0
Mva
25 %
0
57 500
0
0
0
290 000
0
0
Sum Elkraft-anlegg
372950-1.xls
Side 3 av 6
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
5 Tele- og automatisering
53 Telefon
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
54 Alarm og signal
Tiltak
1 Se under pkt. 8 Brannsikkerhet.
Sum
0
0
0
0
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
0
0
0
0
Mva
25 %
0
0
0
0
0
0
0
0
60 000
0
0
0
Sum Tele og automatisering
6 Andre installasjoner
63 Dokkumentasjon
Tiltak
1 Internkontroll elektro må etableres. Forskriftskrav.
60 000
66 Piper
Tiltak
1 Ingen tiltak.
Sum
Rigg, drift og administrasjon
15 %
9 000
0
0
0
Mva
25 %
17 250
0
0
0
90 000
0
0
0
Sum Andre installasjoner
372950-1.xls
Side 4 av 6
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
7 Utendørs
71 Terrengbehandling
Tiltak
1 Ingen tiltak.
73 Utendørs VVS
Tiltak
1 Ingen tiltak nødvendig.
74 Utendørs EL
Tiltak
1 Det anbefales en generell oppgradering av utvendig belysning. Dvs.
bytte ved inngangene og supplere på fasadene, samt enkelte lysstolper
langs stikkveiene. Det er viktig at utområdet rundt blokkene blir bedre
belyst.
100 000
76 Veier. Plasser
Tiltak
1 Ingen tiltak.
77 Park. Hage
Tiltak
1 Det anbefales at busker og trær beskjæres regelmessig. Det anbefales
også at det etableres en lekeplass på eiendommen, siden det trolig bor
flere barnefamilier i boligblokkene. Når de pågående arbeidende er
avsluttet bør uteområdet oppgraderes. Medtar budsjettsum til
oppgradering av uteområdet, inkl. sittegrupper/grillsted.
200 000
Sum
0
300 000
0
0
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
0
45 000
0
0
Mva
25 %
0
86 250
0
0
0
430 000
0
0
Sum utendørs
372950-1.xls
Side 5 av 6
Prosjekt Oslo 372950.1
OPAK-MANUAL / SPES.RODG
A-121351 MYRAHAGEN BORETTSLAG
TILTAK OG PRIORITERING
Orienterende beskrivelse av tiltak
Prioritering av tiltak
08.02.2011
Vedlike
hold
1 - 5 år
Akutt
0 - 1 år
Vedlike
hold
5 - 10 år
Modernisering
ved behov
8 Brannsikring
81 Brannslokking
Tiltak
1 OPAK anbefaler at de utplasseres håndslukkingsapparater i alle
fellesarealer.
2 Det må inngås serviceavtale med godkjent firma som utfører kontroll av
slukkeutstyret. Kostnad er ikke medtatt da dette er en driftskostnad.
20 000
82 Brannalarmanlegg
Tiltak
1 Det forutsetter at borettslaget har serviceavtale for
brannalarmanlegget.
89 Diverse
Tiltak
1 Ingen tiltak.
Sum
0
20 000
0
0
Rigg og drift inkl. prosjektering, administrasjon, kontroll og oppfølging
15 %
0
3 000
0
0
Mva
25 %
0
5 750
0
0
0
30 000
0
0
Sum brannsikring
372950-1.xls
Side 6 av 6
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 1 av 9
Bilde nr. 1 - Avløpsrør fra 2004 for bad og
kjøkken. Opprinnelige varmerør og gamle
fremføringsrør for kaldt- og varmtvann.
Bilde nr. 2 - Kabelbruer med kabler fra 1996
og nytt brannalarmanlegg fra 2010.
Bilde nr. 3 - Radiatorer som oppvarming i
fellesarealer.
Bilde nr. 4 - Originale avløpsrør fra kjellergulv
og ut av bygget.
Bilde nr. 5 - Hovedtavle med automatsikringer
fra 1996 og teknisk fordeling med
skrusikringer.
Bilde nr. 6 - Mangelfull rørisolering.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 2 av 9
Bilde nr. 7 - Undersentraler til leiligheter er fra
1996.
Bilde nr. 8 - Porttelefonanlegget er fra 2001.
Bilde nr. 9 - Det er installert nytt heldekkende
brannalarmanlegg i 2010.
Bilde nr. 10 - Taktekkingen består av
korrugerte stålplater.
Bilde nr. 11 - Borettslaget har montert nye
postkasser i hver oppgang.
Bilde nr. 12 - Vinduene i trappeoppgangen er i
generelt god vedlikeholdt stand.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 3 av 9
Bilde nr. 13 - Undersentralen i fyrrommet.
Bilde nr. 14 - Pumper og shunt til
varmeanlegget er fra 2001. Det er noe
mangelfull isolasjon på varmerørene.
Bilde nr. 15 - Rørføring i tak med spor av
rustangrep .
Bilde nr. 16 - Spillvannspumpe fra fyrrom.
Bilde nr. 17 - Varmtvannsberederanlegget
med varmetilførsel fra fyranlegget.
Bilde nr. 18 - Det er to el-kjeler på 225 kW
hver fra 1985.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 4 av 9
Bilde nr. 19 - Gammel utrangert fyrkjele
anbefales fjernet og sanert.
Bilde nr. 20 - Sikkerhetsventilen må føres med
rør til gulvet for å unngå skade
(forskriftskrav).
Bilde nr. 21 - Orienterende bilde av typisk
kjellerkorridor. Det er behov for vedlikehold av
vegger og gulv.
Bilde nr. 22 - Typisk kjellerinngang.
Ubehandlet betongtrapp anbefales malt for
enklere renhold.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 5 av 9
Bilde nr. 23 - Kjellertrapper er noe slitt og har
behov for vedlikehold.
Bilde nr. 24 - Vaskeriene har behov for
generelt vedlikehold av både vegger og gulv.
Bilde nr. 25 - Gulvet i vaskeriet i nr. 16
(oppgang d, e og f) fremstår i dårlig
vedlikeholdt stand. Som et
moderniseringstiltak anbefaler OPAK at det
legges fliser på gulvet.
Bilde nr. 26 - Det er nye vinduer i vaskeriene.
Bilde nr. 27 - Kjellerarealene i alle blokkene
har originale trefyllingsdører. Disse fremstår
som generelt slitte og har behov for
vedlikehold.
Bilde nr. 28 - Det er i all hovedsak gamle
kjellervinduer. De har behov for renhold og
maling.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 6 av 9
Bilde nr. 29 - Det er registrert noe saltutslag
på nedre del av yttervegger. Bør holdes under
oppsikt.
Bilde nr. 30 - Kjellerarealene har i all hovedsak
lysstoffarmaturer.
Bilde nr. 31 - Inngangsdørene til oppgangene
er opplyst å være fra 1988.
Bilde nr. 32 - Entrédørene til leilighetene er
klassifiserte B30 dører m/dørpumpe.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 7 av 9
Bilde nr. 33 - Belysningen i oppgangene gir
tilfredsstillende med lys.
Bilde nr. 34 - Trappeoppgangene (vegger,
himlinger, rekkverk og trappetrinn) ble sist
pusset opp i 2006.
Bilde nr. 35 - Orienterende bilde av
taktekkingen, som er fra slutten av 1980tallet.
Bilde nr. 36 - Typisk inngangsparti. Eldre
utebelysning gir generelt noe dårlig lys.
Bilde nr. 37 - Inngangsdørene er noe slitt og
har behov for vedlikehold. Her vises slitt
terskel.
Bilde nr. 38 - Nye balkonger fra 2010.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 8 av 9
Bilde nr. 39 - Utvendige søppelskur.
Bilde nr. 40 - Eldre takvinduer på loftene. Spor
etter gamle lekkasjer.
Bilde nr. 41 - To av vaskeriene har fliser på
gulvet.
Bilde nr. 42 - Sprekker v/inngangsdør i 16a.
Bilde nr. 43 - Orienterende bilde av fasaden
mot Bentsebrugata.
Bilde nr. 44 - Vinduene har behov for maling.
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010
A-121351 Myrahagen borettslag
Bentsebrugata 16-18
Side 9 av 9
Bilde nr. 45 - 18 blokken har pågående
balkongarbeider.
Bilde nr. 46 - Nedre del av nedløpene fremstår
med rust. Takrennene og nedløpene er ellers
fra 1989. De ble byttet samtidig med
taktekkingen.
Bilde nr. 47 - I blokk nr. 18 er det skiftet dører
til kjellerne. Det er montert klassifiserte A60
ståldører.
Bilde nr. 48 - Orienterende bilde av fasaden på
Bentsebrugata 16 (oppgang d,e,f)
::ODMA\GRPWISE\DOMOSLO.POSTOSLO.Prosjekt:372948.1
OPAK-MANUAL / DIVERSE Mal 15C04c Ver. D 06.11.09
Bilder tatt 02.12.2010