1. No category

Mulighetsstudie Øvre Rotvoll
19. oktober 2011
I
Innhold
Forord
4
1. Beliggenhet
5
2. Bakgrunn
7
2.1. Jordbruket fortrenges
2.2. Klimavennlig byutvikling
2.3. Jordvern
2.4. Konklusjon
7
7
8
8
3. Overordnet areal- og jordvernpolitikk
9
3.1. Statlig arealpolitikk
3.2. Regionale og lokale planer
3.3. Planprogram Tunga
9
10
11
4. Byvekst Trondheim – i et langsiktig perspektiv
12
4.1. Befolkningsutvikling
4.2. Marked og utvikling, vekst og forutsigbarhet
4.3. Byspredning eller konsentrert byutvikling?
4.4. Byutviklingsprosjekter og byringen
12
14
14
16
5. Jordvern
20
5.1. Arealeffektivitet i et langsiktig perspektiv
5.2. Øvre Rotvoll – Forholdet til jordvernpolitikken
20
20
6. Naturforhold
23
6.1. Topografi og landskapsbilde
6.2. Biologisk mangfold
23
25
7. Teknisk og sosial infrastruktur
27
7.1. Vegnettet
7.2. Kollektivnett
7.3. Gang- og sykkelveger
7.4. Vann- og avløpsanlegg
7.5. Energi
7.6. Fjernvarme
7.7. Sosial infrastruktur
27
28
29
30
30
31
31
8. Øvre Rotvoll, seks delområder
32
8.1. Områdeinndeling og rammebetingelser
8.2.1. “Triangelen” (A)
8.2.2. “Charlottenlund Vest” (B)
8.2.3. “Aune” (C)
32
33
35
37
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 2 av 50
Innhold - fortsetter
8.2.4. “Svenskjordet Vest” (D)
8.2.5. “Blindeforbundet” (E)
8.2.6. “Svenskjordet Øst” (F)
8.2. Oppsummering av alle parsellene
38
39
41
43
9. Utviklingstrekk
44
9.1. ”Framtidsbyen”
9.2. Tempo og framdrift på Øvre Rotvoll
9.3. Regionalt tyngdepunkt i øst
44
45
45
10. Konklusjon
47
Referanser
49
Vedlegg
50
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 3 av 50
F
Forord
Selberg Arkitekter AS har fått i oppdrag av
Øvre Rotvoll AS, om å lage innspill til pågående revisjon av kommuneplanens arealdel
for Trondheim.
Innspillet utformes som en mulighetsstudie,
som viser hvorfor det er gunstig å bygge ut
arealene rundt gården Øvre Rotvoll til byggeformål; næring og bolig. I gjeldende kommuneplan er området vist som LNF-område.
Rapporten tar utgangspunkt i hvordan byen
og bydelen har vokst de seneste årene. Byveksten er stor. Byen hopper over jordbruksarealer som stadig reduseres i størrelse og
egnethet (vegutbygging). Dette har medført
at Øvre Rotvoll AS ikke lenger er rasjonell å
drive. Området er maksimalt tilgjengelig der
en fortetting gir de ønskede samfunnsmål,
som samordnet areal og transport, understøtte nye kollektivløsninger og binder byen
sammen med arealutviklingen på Ranheim.
Arbeidet har hatt fokus på hvilken arealmessig og samfunnsmessig gevinst utvikling av
arealene rundt Øvre Rotvoll vil ha for byen.
Målet er å skape en velfungerende og attraktiv bydel i samsvar med nasjonale føringer om bærekraftig utvikling. Mulighetstudien har hatt fokus på å se på Øvre Rotvoll i et
større og langsiktig perspektiv med bydelen
Trondheim Øst og Trondheim by som regionalt tyngdepunkt.
I arbeidet med rapporten har følgende vært
involvert;
•
Faveo Prosjektledelse AS v/Arnt Ove
Okstad, prosjektledelse
•
Sweco v/Solveig Angell-Petersen, vilt på
Øvre Rotvoll
•
Selberg Arkitekter AS v/Knut Selberg og
Siv Minna Aastorp, mulighetsstudie av
eiendommene. Selberg Arkitekter har
hatt hovedansvaret for rapporten.
Oktober 2011
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 4 av 50
1
1. Beliggenhet
Øvre Rotvoll ligger ved innfallsporten til
Trondheim Øst. Området ligger som et knutepunkt i bydelen. Øvre Rotvoll ligger nært
både Tungaområdet, Ladeområdet og det
fremtidige byområdet ved KBS/Leangen,
Brøset og Ranheim. Sør og sørøst for området ligger Jakobsli, Brundalen og Dragvoll.
Fig. Lokaliseringskart
I Leangen - Rotvollområdet pågår det 3 store utviklingsprosjekter som har felles grenser og felles interesser. Vi har som første
del av mulighetsstudien valgt å se disse i en
sammenheng i en grov helhetlig analyse. I
en sektorovergripende tenking etableres
helhetlige løsninger i en tidlig fase.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 5 av 50
Fig. De berørte områdene (Øvre Rotvoll AS,
IKANO Norge AS, Leangen Trav AS)
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 6 av 50
2
2. Bakgrunn
2.1. Jordbruket fortrenges
Byspredningen i Trondheim Øst har medført til at Øvre Rotvoll er ”omringet” av byen.
Denne utviklingen/situasjonen vil innebære
store utfordringer i forhold til å kunne drive
et moderne jordbruk i området. Utbygging
av store veganlegg har splittet de store jordbruksarealene til mindre og uhensiktsmessige restarealer i bystrukturen. Veglenkene er
blitt barrierer i “jordbrukslandskapet”. Konsekvensen blir dårlig arrondering, tilkomstproblemer, konflikt med allmennheten, arealreduksjon og forringelse av jordkvaliteten.
Parsellenes beliggenhet nært opp til større
veganlegg innebærer avlingstap grunnet
forurensning og saltbruk.
Eierne av Øvre Rotvoll har alltid satt jordbruksinteresser og jordvernet høyt, og dette
er grunnen til at det fortsatt eksisterer et
gårdsbruk på Øvre Rotvoll. Gårdens plassering midt i byen har gjennom de siste tiårene
gjort landbruksdriften stadig vanskeligere.
Jordene deles opp i mindre jordstykker og
jordkvaliteten blir stadig forringet av forurensning og gravearbeider. Jordbruket taper
i kampen mot andre gode samfunnsmessige hensyn, og taper årlig arealer. Spesielt
veibygging har ført til reduksjon av arealer
og vesentlig svekking av jordkvalitet. Disse arealavståelsene, samt andre krav fra
det offentlige og det store antallet naboer
rundt er så tidkrevende for driveren at mye
av arbeidsdagen handler om å tilpasse seg
storsamfunnets behov for utvikling. Det at
gården ligger midt i byen medfører også at
en vet med sikkerhet at den kommer til å
bli nedbygd. Dermed har gården hverken
vekst- eller investeringsmuligheter. Alle de
ovenstående momentene har i de siste årene blitt forsterket.Om få år vil jordbruksdrift
på Rotvoll være umulig.
2.2. Klimavennlig byutvikling
Endringene i klima stiller stadig større krav
til bærekraftig arealforvaltning. Helhetlig
tenking er vesentlig for å kunne oppnå de
nasjonale, regionale og lokale miljø – og klimamålene.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 7 av 50
Det er viktig å sette fokus på å finne de
gode fysiske løsningene for på den måten
å kunne redusere biltrafikken i byen og hele
bydelen. Det primære er å finne gode og
effektive bevegelseslinjer, som kan betjene
bydelen. Dette er særlig viktig med hensyn
til effektiv kollektivtrafikk, og ikke minst finne gode og attraktive gang- og sykkelruter
(grønne ruter/grønn mobilitet) mellom de
ulike målpunkter, deriblande bilbaserte bolig- og næringsområdene i bydelen. Gode
løsninger innen såkalt grønn mobilitet vil
gjøre bydelen bærekraftig og bedre å bo og
å arbeide i.
kan vi få en klimavennlig, bærekraftig og levende bydel. Når dette blir kombinert med
Øvre Rotvolls unike beliggenhet i forhold til
vegsystemet og kollektivnettet, så har Øvre
Rotvoll potensial til å bli en bydel der det er
lett å leve miljøvennlig.
Forholdene ligger til rette for at Øvre Rotvoll i Trondheim Øst kan utvikles som et
eksempelområde for tilpasning til lavt transportbehov og grønn mobilitet, i forhold til rekreasjon, fritidsaktiviteter, arbeids- og studiesteder.
2.3. Jordvern
Jordvern må nå heves opp på et overordnet
nivå der arealbruken må sees i sammenheng med eksisterende bystruktur og bærekraftig byutvikling. Eierne av Øvre Rotvoll
ser på jordvernet i et regionalt perspektiv.
Arealeffektiv byutvikling gir det beste jordvernet på lang sikt. En tett utbygging i områder som tåler det, med hensyn på beliggenhet og infrastruktur, kan være med på
å bevare sammenhengende jordbruksområder (områder som er viktigere for jordvernet). Det er viktigere å ha fokus på å bevare
store sammenhengende jordbruksområder
som f. eks. på Byneset, Leinstrand og Være,
framfor kunstig å opprettholde gjenværende
åkerlapper (restarealer) i bystrukturen, slik
som situasjonen på Øvre Rotvoll er.
2.4. Konklusjon
Når jordbruksvirksomheten likevel må avvikles må målet være å omdanne Øvre Rotvoll til en god og attraktiv bydel. En bydel
som legger opp til å ta vare på viktige landskapsverdier samtidig som det blir plass til
mange gode boliger og arealer til næring
og service. Gjennom å integrere boliger,
arbeidsplasser og service på Øvre Rotvoll,
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 8 av 50
3
3. Overordnet areal- og
jordvernpolitikk
Det foreligger en rekke politiske føringer
med hensyn på bærekraftig byutvikling i målet om å legge til rette for ”Framtidsbyen”.
Langsiktig byutvikling handler om å skape
en tettere og sammenhengende bystruktur.
Tilgjengeligheten internt i bystrukturen bedres og gir mindre transportarbeid og redusert energi- og klimagassutslipp.
3.1. Statlig arealpolitikk
I St.meld. nr. 26 (2006-2007) om “Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand”
er den statlige arealpolitikken nedfelt. Her
fremgår det at Regjeringen vil utvikle en mer
aktiv nasjonal arealpolitikk for å oppnå en
bærekraftig forvaltning av landets samlete
arealressurser og skape gode fysiske omgivelser. Viktige temaer i arealpolitikken er avveining mellom bruk og vern, tilrettelegging
for opplevelser og rekreasjon, og sikring
av landskapsverdier, biologisk mangfold,
kulturminner og kulturmiljø. En bærekraftig
arealforvaltning innebærer ikke bare å unngå miljøkonflikter i form av nedbygging eller
ødeleggelse av verdier, men også å bidra til
langsiktige løsninger og verdiskaping.
Bl.a. følgende arealpolitiske føringer er særlig aktuelle i denne sammenheng:
• Byer og tettsteder skal utvikles slik at
miljø, livskvalitet og helse fremmes gjennom god stedsforming og boligkvalitet,
tilgjengelige utearealer med høy kvalitet
og sammenhengende grønnstrukturer
med gode forbindelser til omkringliggende naturområder.
•
Areal- og transportpolitikken i byområdene skal bidra til reduserte klimagassutslipp, bedre bymiljø, og helse og økt
tilgjengelighet for alle
•
Miljøkvaliteter i landskapet skal bevares
og styrkes gjennom økt kunnskap om
verdier og bevisst planlegging og arealpolitikk.
•
Årlig omdisponering av de mest verdifulle jordressursene skal halveres innen
2010
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 9 av 50
I Rikspolitiske retningslinjer for areal og
transport punkt 3.3 åpnes det for at utbyggingshensyn kan tillegges større vekt enn
vern dersom arealene har gangavstand
til knutepunkt på hovedårene for kollektivnettet. Utbygging forutsetter selvsagt
konsentrert utbygging, der kulturmiljø og
grønnstruktur hensyntas. Videre skal det
langs eksisterende hovedveg og banenett legges vekt på at en skal hensynta å
opprettholde et differensiert transportsystem og fremtidig behov for utvidelser av
veg og banenettet, med fokus på å utnytte
mulighetene for økt konsentrasjon av utbygging i byggesonen i by og tettstedsområder. Retningslinjene er tydeliggjøring av
ovennevnte kulepunkt 2 vedrørende arealpolitiske føringer og er svært aktuell problemstilling i bydelen Trondheim Øst og for
Øvre Rotvoll. Øvre Rotvoll vil være sammenbindende i den framtidige bystrukturen.
3.2. Regionale og lokale planer
I Kommuneplanmeldingen ”Langsiktig byvekst og jordvern”vises det til at planstrategien som er nedfelt i arealdelen, baserer seg
på at byen skal ”bygges innover” og at arealveksten skal reduseres. Øvre Rotvoll ligger i
bystrukturen og må kunne betraktes som et
areal under begrepet å ”bygge innover”. Det
er skissert fem hovedområder som er prioritert, som alternativ for byvekst på lang sikt –
et av dem er Strinda distrikt/Trondheim Øst.
Hovedstrategiene til kommuneplanens arealdel 2007-2018 kan oppsummeres som følger:
Strategi
•
Å fortette byen med betydelig vekt på
byomforming av bebygde områder.
•
Å styre lokalisering av virksomheter og
boliger etter prinsippet rett virksomhet
på rett sted.
Følgene dokumenter er aktuelle:
•
Fylkesplan 2009-2012
•
Legge ut nok areal til næringsutvikling.
•
Fylkesdelplan for areal og transport i
Trondheimsregionen
•
Å ivareta at byens grønne preg opprettholdes og videreutvikles.
•
Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen IKAP
•
Kommuneplanens arealdel 2007-2018
•
Kommuneplanens samfunnsdel 20092020
•
Kommuneplanmeldingen Langsiktig byvekst og jordvern 2004
Trondheim kommune har fire hovedmål i
sin samfunnsdel. Ett av hovedmålene er
at Trondheim i 2020 er en bærekraftig by,
der det er lett å leve miljøvennlig. En direkte oppfølging av dette hovedmålet er å
utvikle byen til et klimanøytralt lavenergisamfunn. Samfunnsdelen er også tydelig
på at Trondheim skal ha en fysisk byutforming, som fremmer livskvalitet og helse
(dvs. fortetting innover, grønn mobilitet,
viktige kollektivårer). Brøset utvikles i denne retning og Øvre Rotvoll kan videreføre
retningen med en litt annen innfallsvinkel.
Bygningsrådet har i sin behandling av planprogrammet for kommuneplanens arealdel
2012-2024 vedtatt 03.05.2011:
“Trondheim er en by i sterk vekst. Denne
veksten krever forbedret tilgjengelighet,
oppgradert infrastruktur, økt tilbud av handel og sosial infrastruktur. I dag er imidlertid
Trondheim i en situasjon der det er underbudsjettert med arealer på så vel bolig- som
næringssiden. Dette medfører manglende
marked for nødvending konkurranse mellom
prosjekter. Utbyggbare arealer bør ideelt
være 2-3 ganger behovet for å sikre tilstrekkelig konkurranse og langsiktighet i byutviklingen. Dette kan ikke utelukkende møtes
gjennom fortetting. Det er derfor et sterkt
behov for å etablere nye arealer for utvikling av bolig og næring. Dette må følges opp
med både teknisk og sosial infrastruktur”
Bygningsrådets vedtak varsler en betydelig
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 10 av 50
endring av gjeldende arealpolitikk for Trondheim ved forestående revisjon av kommuneplanens arealdel.
Vedtaket får også betydning for praktisering
av jordvernpolitikken i Trondheim generelt
og på Øvre Rotvoll spesielt. (se nærmere
redegjørelse for jordbruksverdien på Øvre
Rotvoll og hvordan forholdene for å drive
jordbruk har endret seg, vedlegg 1). I den
sammenheng er det behov for å vurdere
mulighetsstudien for Øvre Rotvoll i forhold
til kommuneplanmeldingen om “Langsiktig
byvekst og jordvern” fra 2005, jfr. Kap. 4 om
jordvern.
avgrensningen av planområdet for snevert.
Kollektivforholdene må sees i en større helhet som også rommer områdene rundt slik
som Øvre Rotvoll, Leangen Trav og langs
Omkjøringsvegen.
3.3. Planprogram Tunga
Bygningsrådet har fastsatt et planprogram
for Tunga som en del av kommuneplanrevisjonene. Planarbeidet har sitt opphav i følgende vedtak i bygningsrådet 22.06.2010:
”Bygningsrådet ber rådmannen om å sette
i gang arbeid med en endring av kommuneplanens arealdel med formål å avklare
omfang og lokalisering av arbeidsintensive
virksomheter på Tunga”. En viktig del av
planarbeidet blir å vurdere hvordan planlagt
tiltak og prosjekter i området kan påvirke
kollektivtransporten. Planarbeidet omfatter
følgende alternativer:
1. Videreføring av dagens fordeling/bruk
av arealer
2. Lik fordeling kontor/handel. Stopp i utvikling av industri-/lagervirksomhet
3. Ny bebyggelse som industri/lager. Stopp
i utvikling av handel/kontor
Planarbeidet skal i hovedsak avklare hvilke
typer virksomheter som ønskes i området og
hvor intensivt området skal brukes i forhold
til etablering av forretning og kontorvirksomhet. Et viktig ledd i arbeidet blir å vurdere
mulighetene for et bedret kollektivtilbud i
området. Ulike høringsinnspill peker mot at
man bør vurdere å utvide kollektivbuen i retning Tunga. Arbeidet skal sees i sammenheng med rullering av kommuneplanens
arealdel. Leangen Trav og Øvre Rotvoll
må sees i sammenheng med utvidelsen av
kollektivbuen og de muligheter dette utløser. I forhold til kollektivproblematikken er
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 11 av 50
4
4. Byvekst Trondheim – i
et langsiktig perspektiv
4.1. Befolkningsutvikling
Trondheim er sammen med de andre store
byene i Norge i sterk vekst. I tillegg til dette er Norges befolkning i økning og en vil
passere 5 millioner mennesker i starten av
2012. Fra 2000 til 2030 har SSB anslått at
Trondheim vil vokse med ca. 70 000 mennesker, eller et folketall som representerer
byer som Drammen, Fredrikstad, Tromsø
eller Sandnes. I perioden fra 2000 til 2011
har innbyggertallet i Trondheim vokst raskere enn hva som ligger i SSBs anslag på
70 000 nye innbyggere.
Tanke 2 - Arealutvikling
Fig. Artikkel i adressa desember 2010
Med 70 000 flere mennesker blir det mer av
alt, ikke bare behov for boliger, men arbeidsplasser, infrastruktur, kultur og handel etc.
Arealbehovet for en slik utvikling illustreres
med byene Sandefjord og Horten som til
sammen utgjør ca. 68 000 mennesker. Byene er ikke spesielt arealeffektive, men det
er heller ikke Trondheim.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 12 av 50
Fig. Sandefjord og Horten utgjør til sammen ca.
68 000 mennesker
Ved en helhetlig tenking kan en sikre verdiene man allerede har, ved at en tar i bruk
eksisterende teknisk og sosial infrastruktur. Byutviklingen de neste 30 til 40 årene
må sikres gjennom en samordnet areal- og
transportriktig byutvikling for å sikre at ikke
slike verdier sløses bort og går tapt.
Figuren indikerer at det krever store arealer
for å romme boliger, arbeidsplasser og byfunksjoner for 70 000 innbyggere.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 13 av 50
4.2. Marked og utvikling, vekst
og forutsigbarhet
4.3. Byspredning eller konsentrert byutvikling?
Marked og utvikling handler om vekst og forutsetninger.
Trondheim har fortsatt et stort potensial for
fortetting og byutvikling som bør utnyttes.
Byspredning er ikke miljøriktig – spesielt
med tanke på samordnet areal og transport. Det handler om rett virksomhet på rett
sted. Den delen av veksten som Trondheim
kommune ikke tar, vil uunngåelig skje i nabokommunene. Dette vil bli et nytt kapittel i
byspredningen.
•
Befolkningsøkning gir vekst.
•
Forutsigbarhet kan gi en bærekraftig utvikling
•
God tilgjengelighet på arealer gir langsiktighet
•
God tilgjengelighet for all transport –
også kollektivtransport (redusert klimautslipp)
•
Fleksible planer som tar opp i seg endrede forutsetninger over tid.
For å sikre forutsigbarhet og langsiktighet i
byutviklingen kreves det en tilgang til arealer som er to til tre ganger behovet, jfr. de
politiske føringer for revisjon av kommuneplanens arealdel. Dette skaper konkurranse om salg av arealer. Økt konkurranse
vil presse prisene på arealer nedover og
kvaliteten på utviklingsprosjektene vil øke.
I dagens marked blir både gode og dårlige
prosjekter solgt.
Begrunnelsen for en endret arealbruk av
området på Øvre Rotvoll kan i all hovedsak
deles i to, men bør helst forstås i en sammenheng.
1. Området har helt uovertrufne kvaliteter
i byutviklingssammenheng. Nærheten
til allerede eksisterende infrastruktur
gjør at utbyggingen samfunnsmessig vil
være svært lønnsom og vil være i tråd
med kommunens grunnleggende ideer
for byutvikling.
2. Det vil over tid ikke være mulig å drive et
aktivt jordbruk på Øvre Rotvoll.
Parsellene vil måtte utvikles forskjellig med
hensyn på arealbruk, i forhold til sin beliggenhet og egnethet. I følge nasjonale retningslinjer er det påkrevd med høy utnytting
Fig. Hvor spredt er Trondheim i 2050?
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 14 av 50
ved omdisponering av dyrka mark. Prognosene i Kommuneplanmeldingen påpeker at
det er et stort arealbehov for næringsområder i Trondheim. Øvre Rotvoll har potensial
til omdisponering av arealer til både næringsarealer og til boligformål.
Forholdstallbefolkningsendringnyeboligertatti
bruk
9
8
Befolkningsvekst/Nyeboliger
7
6
5
Trondheim
4
Norge
3
2
1
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
0
År
Fig. Blå graf viser befolkningsendring i Trondheim delt på antall nye boliger. Krakk i det lokale
markedet både i 1990 og ikke minst 2008 har gitt
store utslag. Nedgangen i 2009 skyldes at flere
boliger ble bygget og en viss nedgang i innflytting. Denne situasjonen viser etterslep og effekt
av boligmangel. Færre flytter til Trondheim og
flere til nabokommunene. Grafen viser at Trondheim har lokale svikt i bygging ca hvert 10 år. Det
å få langsiktighet og forutsigbarhet inn i markedet er viktig. Rød graf viser befolkningsendring
delt på antall nye boliger for Norge. Grunnlag
SSB
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 15 av 50
4.4. Byutviklingsprosjekter og
byringen
Østre del av byen har flere byutviklingsprosjekter; bl.a. Øvre Rotvoll AS, IKANO
Norge AS og Leangen trav AS. Områdene
er sammenbindende mot flere øvrige byutviklingsområder som Lade, Tunga, Leangen,
Brøset, Brundalen/Granås, Grilstad og Ranheim. Områdene danner et knutepunkt.
Områdene er ikke bare en ”arealreserve”;
de utgjør et knutepunkt som utløser helt
andre tilgjengeligheter og kollektivruter enn
”flikking” rundt dagens situasjon.
Rotvoll, Leangen og Tunga ligger i forlengelsen av dagens kollektivbue på samme måte
som Sluppen gjør på sørsiden av buen.
Byringen representerer et område hvor
store deler av Trondheims befolkning og
bedrifter allerede i dag er lokalisert pga.
Fig. Områdene Øvre Rotvoll AS, IKANO Norge
AS og Leangen trav AS mot øvrige byutviklings-
trafikkårene. Ringen har også viktige forbindelseslinjer mot Trondheim sør, Ranheim,
Værnes og Stjørdal. Også fremover vil mye
av byens utvikling og fortetting skje langsmed og i tilknytting til denne ringen, jfr. utbygging av Brøset og Granås. Øvre Rotvoll
og Leangen ligger inntil kollektivbuen,der
kollektivtrafikken i byen (internt) allerede
er relativt godt utbygd. I tillegg har området
gode flybuss- og pendlerforbindelser østog nordover. En utbygging av Øvre Rotvoll,
Leangen og Tunga åpner opp for helt nye
kollektivmuligheter for Brøset, Granås og
Dragvoll. Disse mulighetene vil gi gode løsninger for Trondheim som by og for miljøet.
Et knutepunkt der Innherredsveien og
Omkjøringsveien møtes er sentralt i utviklingen av et sammenhengende kollektivnett som tåler den kommende byveksten.
områder.Områdene kobler byutviklingsområdene sammen til en fungerende struktur
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 16 av 50
Fig. Oversikt over Trondheims viktigste transformasjons- og fortettingsområder. Det er viktig at
disse får en sammenbindende infrastruktur og at
nye muligheter og ruteopplegg til kollektivtrafikken får utnytte dette
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 17 av 50
Fig. På lang sikt vil området som byringen representerer gi spesielle utfordringer og muligheter
når det kommer til kollektivtrafikken. Det er tre
knutepunkt til kollektivtrafikken som skiller seg ut
(blå sirkler) midtbyen, Rotvoll og Sluppen
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 18 av 50
Fig. Byringen med knutepunkt og koblinger ut av
Trondheim
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 19 av 50
5
5. Jordvern
5.1. Arealeffektivitet i et langsiktig perspektiv
Jordvern er viktig ut fra flere ståsteder:
•
Potensiale for selvberging med å kunne
produsere mat til eget bruk, matsikkerhet
•
Arealreserve for en ukjent framtid. Det
areal som ikke bygges ned nå er en reserve for fremtiden.
Begge disse betraktningene er viktige og
legger opp til sikring av dyrka og dyrkbar
mark som samtidig er arealreserver for framtiden. Jordvern i perifere strøk, med mindre
endringer i befolkning, og i de mer sentrale
strøk med stor vekst krever ulike svar.
En jordvernpolitikk hvor ingen utbygging
av jordbruksland tillates, medfører en arealutvikling der en hopper over åkerlapper.
Erfaring viser at disse åkerlappene bygges
ned over tid uansett, men uten et samlende
grep. Områdene er gjenstand for tilfeldig
utbygging grunnet sporadisk og individuelle reguleringsplaner. Mangel på helhetlig planlegging fører ofte til arealineffektive
og transportkrevende løsninger som igjen
gir en økt byspredning med lav tetthet, dyr
infrastruktur og dårlige kollektivløsninger.
Over tid gir dette større nedbygging av dyrkamark enn en arealeffektiv samfunnsutvikling.
En utbygging av jordbruksareal i bystrukturen innebærer en mer effektiv arealbruk enn
utbygging i periferien. Arealbruken blir effektiv i forhold til sambruk og sosial og teknisk infrastruktur (veier, skoler, sykehjem,
idrettsanlegg etc.). En slik utbygging blir
dermed meget arealeffektiv i forhold til en
mer spredt bygging.
5.2. Øvre Rotvoll – Forholdet til
jordvernpolitikken
I kommuneplanens arealdel 2007-2018 er så
å si hele Øvre Rotvoll vist som LNF-område.
Bakgrunnen for dette er kommuneplanmelding om “langsiktig byvekst og jordvern” i
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 20 av 50
Trondheim fra 2005, som ble utarbeidet som
en oppfølging av Kommuneplanens arealdel 2001-2012. Meldingen innebærer at:
•
Øvre Rotvoll er vist som høyt prioritert
LNF-område (D-område)
•
Del av område sør for Omkjøringsvegen er vist som areal hvor mulighet for
omdisponering kan vurderes på lang
sikt (C-område)
•
Byen skal avsluttes før Væresletta
funnsmessig vektige for vurdering av Øvre
Rotvoll ved kommuneplanrevisjonen. Byutviklingen som har funnet sted etter at nåværende areal og jordvernpolitikk ble lagt
for 10 til 15 år siden har endret premissene
for jordbruksdrift på Øvre Rotvoll dramatisk. Utviklingen har bidratt til å svekke en
del av kriteriene vedrørende vern av Øvre
Rotvoll (vedlegg 1), samtidig som kriteriene
for utbygging oppfylles i stadig økende grad.
I kommuneplanmeldingen er følgende kriterier brukt for vurdering av områdene:
Vern:
•
Større sammenhengende landbruksområder
•
Jordbruksområder med god produksjonsevne
•
Sammenhengende overordnet grønnstruktur
•
Områder med høy kulturlandskapsverdi
•
Områder rikt på biologisk mangfold
•
Områder som er viktige for friluftsliv
•
Varige grenser for byveksten som følger
naturlige avgrensninger og landskapsformer
Utbygging:
•
Byvekst som forsterker eks. bymønster
og senterstruktur
•
Områder som bidrar til å utnytte kapasiteten i offentlig og privat tjenesteyting
•
Områder som etablerer effektive og
avsluttende bebyggelsesstrukturer
•
Områder som bidrar til å styrke og
binde sammen bydeler
•
Områder med god tilgjengelighet/potensiale for kollektivtrafikkOmråder hvor
fysisk infrastruktur er utbygd
•
Områder med tilfredsstillende grunnforhold
•
Områder egnet for næringsvirksomhet
med nærhet til hovedvegnett og kollektivtilbud
Fig. Området tilknyttet knutepunktet Rotvollområdet, er omkranset av bebyggelse og dyrkamarka er ”hoppet over” og bygget inn
Ettersom forholdene for fortsatt jordbruksdrift på Øver Rotvoll ikke lengre er
til stede, er det nå naturlig å se på hvilken
rolle Øvre Rotvoll kan spille i det regionale jordvernet. Øvre Rotvolls beliggenhet og gode infrastruktur gjør at det her
kan bygges tett. Dette åpner for å ta vare
på sammenhengende jordbruksområder
(som for eksempel Byneset, Leinstrand
og Være)som er viktigere i jordvernmessig forstand å ivareta enn Øvre Rotvoll er.
Alle disse kriteriene er relevant og sam-
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 21 av 50
Fig. De to valgene til jordvernstrategi for byer og
steder i vekst. Arealeffektiv utvidelse eller hoppe
over i ulike ”felt”
Effekten av “hoppe over”-politikken blir i det lange løp både arealkrevende, ineffektiv og bygger
samlet ned mer jordbruksareal
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 22 av 50
6
6. Naturforhold
6.1. Topografi og landskapsbilde
Topografien på områdene varierer fra relativt
flatt terreng, til høydeforskjeller på opp mot
30-40 meter. Hoveddelen av terrenget heller
mot nord i større eller mindre grad. Arealet sør
for Omkjøringsveien er langstrakt og høydeforskjellen er totalt på ca. 36 m. Områdene er
relativt store slik at helningsgraden generelt
sett blir relativt lav for de fleste parsellene.
Øvre Rotvoll består av flere ulikelandskapsrom.
Landskapsrom
forstås
her som et visuelt avgrenset område.
Ulike landskapselementer bidrar til å synliggjøre de ulike karakterene og rommene. Sentrale elementer på Rotvoll er:
•
Terrengform
•
Vegetasjonsbelter og alléer
•
Veger
•
Bebyggelse og bebyggelsesstruktur
De sørlige delene av Øvre Rotvoll er en
rest av det typiske åpne landbrukslandskapet på Strinda. Områdene rundt har lav
bebyggelse. Noen større bygninger som
opptar oppmerksomheten finnes; IKEA,
Tines nybygg og nye Charlottenlund Videregående. Rundt bebyggelsen er det vokst
fram vegetasjon. Dette gjør at det er dannet et nord-sørgående landskapsrom fra
Brundalen i sør til gårdstunet på Øvre Rotvoll i nord. Dette landskapet er dominert
av store veianlegg, som krysser gjennom
landskapsrommet. Gårdstunet på Øvre Rotvoll omrammes av to skogbevokste koller
i øst og vest, henholdsvis St.Hanshaugen
og Rotvollhaugen. Alléen langs Ranheimsvegen bidrar ved siden av St.Hanshaugen,
Rotvollhaugen, Fykenhaugen og parken på
Nedre Rotvoll, til å dele opp landskapet på
de nordlige delene av eiendommen i intime
landskapsrom som er spesielle for Rotvoll.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 23 av 50
Fig. Ortofoto som viser hele planområdet/områdene Rotvoll øvre og eks. terreng
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 24 av 50
Større infrastrukturanlegg krysser området
i flere himmelretninger og er markerte barrierer, både fysiske og visuelle. Ved dette
stykkes området opp i flere mindre jordbruksrom – rom 1-4. Nord for Innherredsveien finner vi selve gårdstunet med tilhørende
bygninger og hageanlegg, som utgjør rom
5. Dette omkranses av to markante, skogbevokste koller – rom 6-7. Området er brutt
opp i flere parseller som har redusert områdets kvalitet som effektivt jordbruksareal.
En utbygging av de sørlige delene av Øvre
Rotvoll er forenelig med og understøtter en
bevaring av kulturlandskapetmed gårdsbebyggelsen. Arealene nord for E6 har viktige
kvaliteter som er verd å ivareta. Ved å benytte Schmettows allé i et grøntdrag kan en fortsatt ivareta trekk og helhet i kulturlandskapet
i et felles hele med fokus på en bærekraftig
byutvikling, der både landskapskapskvaliteter og utbyggingsinteresser omforenes.
6
7
5
getasjonsutforming med få skjulemuligheter
for dyr. Området har noe verdi som beiteområde for rådyr(Notat 12.09.2011 Sweco).
Ved en utbygging på Øvre Rotvoll vil området
miste noe av sin verdi som beiteområde for
enkelte dyr. Beiteområder for kråkefugl og
andre fugler tilknyttet åpne åkrer vil gå tapt.
Imidlertid vil fuglene finne alternative arealer
for beite ved Jakobsli/Granåsen/Dragvoll.
For å ivareta viltet og det grønne preget, anbefaler Sweco et sammenhengende grøntdrag med en heterogen vegetasjonsstruktur
uten betydelige barriærer. Dette vil kunne
bedre forholdene både med hensyn til ulike
viltarter, og vil også gagne det biologiske
mangfoldet generelt, ettersom området i dag
er svært homogent med kun dyrka mark.
Dette vil si at en utbygging på Øvre Rotvoll vil kunne ivareta flora og fauna på
en god måte. Et grøntdrag gjennom området kan berike området på en positiv måte. I utviklingen av Øvre Rotvoll vil
det bli lagt vekt på å skape etsammenhengende grøntdrag langs Schmettows allé.
4
3
2
1
Fig. Oversikt over landskapsrom
6.2. Biologisk mangfold
I Kommuneplanmeldingen ”Langsiktig byvekst og jordvern” har arealene sør for E6
ikke fått spesiell verdi innenfor temaene 1)
biologisk mangfold, viktig natur- og viltområer, 2) Friluftsliv og rekreasjon og 3) registrert
kulturlandskap og antikvarisk verdi (se kart).
Innenfor områdene Øvre Rotvoll er det begrenset med arter tilknyttet vilt, fugl og vegetasjon. Det er svært få kantsoner eller andre
vegetasjonslommer tilknyttet dyrkamarka.
Jordbruksflatene gir en svært homogen veSELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 25 av 50
Fig. Temakart fra Langsiktig byvekst og jordvern.
Friluftsliv og rekreasjon, Biologisk mangfold og
Regestreringer av kulturlandskap.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 26 av 50
7
7. Teknisk og sosial infrastruktur
Behovet for å investere i teknisk infrastruktur ved utbygging av Øvre Rotvoll er marginalt.
7.1. Vegnettet
Øvre Rotvoll ligger i knutepunktet mellom
Omkjøringsveien, ny hovedveg inn til midtbyen østfra og Ladeforbindelsen. Alle disse
tre veiene tilhører det overordnede veinettet, og vil alle om få år ha fire felt. Øvre Rotvollhar, og vil fortsette å ha, et usedvanlig
kapasitetssterkt vegnett. Området er, og vil
forbli, maksimalt tilgjengelig. Trafikk inn og
ut av området vil ikke belaste eksisterende
boligområder eller passere skoler og andre
konfliktområder. Området er unikt i forhold til
tilgjengelighet og kapasitet.Det er kun behov
for å investere i prosjektvise interne gatenett.
Kostnader tilknyttet den interne infrastrukturen vil være relativt liten med hensyn på opparbeiding og investeringsbehov. Det lokale vegog gatenettet vil i stor grad kunne benyttes.
Fig. Planlagte firefelts veier som er under utbygging på Øvre Rotvoll
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 27 av 50
7.2. Kollektivnett
Utviklingen av et knutepunkt i østre del
av byen, på Øvre Rotvoll, gir helt nye muligheter for kollektivruter. Området kan få
en optimal betjening. Det trengs en mindre forlengelse av kollektivbuen. Rotvoll
harmange tangerende ruter. Den samlede
utbyggingen i bydelen vil føre til at nye rutemønstre blir mulig, samt at eksisterende
ruter får et betydelig løft i passasjergrunnlaget. AtB sine signaler om utvikling understøtter dette som et kollektivknutepunkt.
67
90
93
106
90, 93, 106
6
6
67, 90, 106
6
6
6
67
6
6, 93
6, 67, 90, 93, 106
67, 90, 106
6
6, 106
93
106
6, 93
6
6, 106
6, 106
6, 93
6, 93
6, 106
7, 12, 14, 36, 40, 167-1
6
7
12
14
40
66
67
167-1
7, 12, 14, 40, 66
36
36, 80, 94
12
167-1
7, 14, 40, 66
66, 80
7, 14, 36, 94, 169-1
66, 80
36, 80, 94
11
11
11
94
11
11, 90
7
14
80
169-1
40
66, 80
11, 90, 94
36, 80, 94
11, 90
11, 90, 94
66, 80, 95, 96, 97
36, 80, 94, 95, 96
36, 80, 94, 95, 96, 97
11, 90
169-1
90
66, 95
11, 90, 94
36, 66, 95, 96
11, 90, 94
11, 90
11
36, 66, 95, 97
36
66
80
94
95
96
36, 80, 94, 95, 96
95
96
Fig. Oversikt ov ulike bussruter som passerer
området
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 28 av 50
7.3. Gang- og sykkelveger
Ut over gang- og sykkelveger som følger
vegnettet, har området flere grøntdrag med
turmuligheter og ditto snarveier. Schmettows
allé er et eksempel på en direktekopling som
er forbeholdt gang- og sykkeltrafikken. En
utbygging av området vil gi mulighet for økt
utbygging av gang- og sykkelvegnettet. Spesielt vil man kunne bedre ferdselsmulighetene mellom bydelene øst og vest for området.
Fig. Eksisterende og planlagte gang- og sykkelruter. Kartet viser også et tråkk gjennom åkeren
sør for Omkjøringsveien, noe som kan fortelle
noe om behovet for tilkomst og ferdselsmuligheter i øst/vestgående retning
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 29 av 50
7.4. Vann- og avløpsanlegg
løse med lokal tilknytning til forsyningsnettet.
Ved all ny utbygging i Trondheim kommune
er det påkrevd å bygge ut etter separatsystemet. Det vil si et eget spillvannssystem og
et overvannssystem. Spillvann utgjør relativt små mengder, slik at spillvannssystemet
normalt har kapasitet der slike ledninger finnes. Overvann er nesten alltid hovedutfordringen ved utbygging. Overvann utgjør store mengder, og selv etter fordrøyning vil det
kunne være kapasitetsproblemer på eksisterende overvannsnett. Vannforsyningsnettet har kapasitet og det er normalt enkelt å
I stor grad vil eksisterende vann- og avløpssystem kunne benyttes. I prinsippet vil det
bli planlagt for lokal overvannshåndtering
med fordrøyning av overvannet. På deler av
områdene vil det kunne bli påkrevd å øke
kapasiteten på eksisterende ledningsstrekk.
7.5. Energi
I forhold til energiforsyning er det i dag
kapasitet
for
tilknytning.
Energiverket har leveringsplikt. Ved utbygging
iva
kle
ad
lst
i
r
g
re
Øv
Tu
ng
av
eg
en
Ra
nh
eim
vsv
eg
en
Hørløcks veg
Vannledning
Spillvanns ledn.
Overvannsledning
Fjernvarme
Fig. Oversikt over ledninger i planområde
(Kilde: Ledningskart mottatt fra Tr.kommune
18.08.2011)
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 30 av 50
vil utbygger måtte betale et anleggsbidrag til energiverket ved tilknytning.
7.6. Fjernvarme
Områdene ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. Dette betyr at det
er tilknytningsplikt ved utbygging. Det ligger fjernvarmeledninger langs Hørløcks
veg og langs Ranheimsvegen over Øvre
Grilstadkleiva til Grilstad (se ledningskart). En tilkobling vil være relativt enkel.
7.7. Sosial infrastruktur
Skole barnehage
I østområdene i Trondheim er det planlagt
en stor utbygging over tid, både som transformasjonsprosjekter og ny tilsluttende utbygging. Det vil kunne bli et press på eksisterende skolekretser ved en eventuelt
stor boligutvikling i området. Utbyggingen
vil bli styrt av Trondheim kommune, og justert i forhold til skolekapasitet i områdene.
Senterfunksjoner
Områdene Tunga, Leangen, Charlottenlund og Brundalen framstår som en fragmentert og oppbrutt bydel uten samlende
sted- /senterfunksjoner. Det mangler egnede tverrforbindelser, øst-vest- forbindelse,
for å kunne utvikle et sentrum i bydelen.
Tverrforbindelsen er viktig for å kunne yte
nødvendig service, som gir potensiale til
å kunne redusere behovet for biltransport.
En utbygging av Øvre Rotvoll vil kunne
føre til en bedre grønn mobilitet i området.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 31 av 50
8
8. Øvre Rotvoll, seks
delområder
8.1. Områdeinndeling og rammebetingelser
Øvre Rotvoll består av en rekke større og
mindre parseller. Parsellens geometriske
form er i hovedsak et resultat av utvikling
av infrastruktur. Topografi og generell utbygging har også vært førende for dannelsen av delområdene. Øvre Rotvoll er delt
opp i seks delområder med ulike kvaliteter.
D
A
F
E
B
C
Fig. Oversiktskart over de seks delområdene
Områdene:
A. ”Triangelen”
B. “Charlottenlund Vest”
C. “Aune”
D. “Svenskjordet Vest”
E. “Blindeforbundet”
F. “Svenskjordet Øst”
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 32 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Triangelen sett fra øst
8.2.1. “Triangelen” (A)
Grøntdrag
viktig del av de grønne ferdselslinjene i
området. Nye tverrforbindelser mellom
Charlottenlund og Leangen kan etableres.
I østre del av “Triangelen” ligger Schmettowsallée. Alléen har underganger under E6/ Omkjøringsvegen og Rv 706/Innherredvegen.
Naboskap
“Triangelen” er omkranset av et omkringliggende regionalt og nasjonalt vegsystem, bestående av Rv 706/Innherredsvegen i nord, Fv 868/Ladeforbindelsen mot
vest og E6/Omkjøringsvegen mot sørøst.
Arealbruk egnethet
Området er på ca. 145 daa. og har en svært
sentral plassering. Med sin sentrale beliggenhet og størrelse, er området meget
godt egnet til næringsutvikling. Ut fra jordvernhensyn vil det være et vilkår at området får en meget høy utnyttelse. Området
er relativt flatt, med svak helning mot nord.
Adkomst og kopling mot naboområder
Området har særdeles gode koplinger
til omsluttende vegnett. Ut fra hierarkiet i
vegsystemet vil kjøreadkomsten til området være fra Ladeforbindelsen. Internt
gang- og sykkelvegsystem kan knyttes til
framtidig og eksisterende gang- og sykkelvegnett. Schmettows allé vil være en
Fig. Varianter - volum i utforming
Samordnet areal og transport
Med en beliggenhet mot høyt trafikkerte veger, vil det være behov støyskjerming. Moderne bygg gir fullverdig innvendig skjerming. Ny
bebyggelse kan effektivt benyttes som skjerm
mot støy for bakenforliggende områder.
Området er et knutepunkt ved innfallsporten til Trondheim fra øst. Transportkorridorene Rv 706/Innherredsvegen, E6/
Omkjøringsveien og Fv 868/Ladeforbindelsen er veilenker på nasjonalt og regionalt nivå, som betjener storbyregionen og
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 33 av 50
bydelen og som gjør at ”Triangelen” har
Trondheims beste tilgjengelighet med bil.
Flere bussruter passerer området med direkte kontakt både i nord og sør. I vest passerer bussrutene øst for Ikea med påkobling til øvrig kollektivnett. I utgangspunktet
er kollektivdekningen relativt god. Kollektivmessig vil en omdisponering av arealet til
byggeområde legge til rette for etablering av
nye reiseruter, bedre reiseruter og gi grunnlag for bedre kollektivdekning (grønn mobilitet) og bedre gang- og sykkelruter på tvers.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 34 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Charlottenlund vest sett fra nord
8.2.2. “Charlottenlund Vest” (B)
Grøntdrag
Hørløcksveg er en forlengelse av Schmettows allé. Schmettows allé fungerer som et
skille mellom delområdene B og E. Schmettows allé er en viktig grøntforbindelse til fjorden. Grøntdraget er et viktig trekk i kulturlandskapet, som forutsettes opprettholdt.
Tilgjengeligheten til arealet er god.
Til området kan det etableres adkomst fra både Hørløcks veg og tilknytning til planlagt Brundalsforbindelse.
Ved en omdisponering av arealet til byggeområde vil en kunne legge til rette for variasjon i reiserutene og grunnlag for bedre
kollektivdekning og økt grønn mobilitet.
Naboskap
Parsellen grenser mot Omkjøringsvegen i
nord, strekker seg opp mot Brundalen i sør og
mot Øvre Charlottenlund i øst. Øvre Charlottenlund består i hovedsak av rekke- og småhusbebyggelse. Brundalen er et skolesenter
som er omkranset av variert boligbebyggelse. I sørvest dominerer næringsbebyggelse.
Fig. Varianter - volum i utforming
Arealbruk egnethet
Samordnet areal og transport
Parsellen er på ca. 205 daa. Ut fra sin arealstørrelse og beliggenhet har området stor
fleksibilitet og stort mangfold med hensyn
til arealutnyttelse. Ny næringsbebyggelse
kan benyttes som støyskjerming mot Omkjøringsvegen og Brundalsforbindelsen. For
øvrig vil området være godt egnet til boliger.
Deler av området er i kommuneplanmelding
om ”Langsiktig byvekst og jordvern” vist som
arealer hvor omdisponering kan vurderes.
En omdisponering av arealene på “Charlottenlund Vest”, vil bidra til en bedre tilgjengelighet mellom de ulike boligområdene som omkranser landbruksarealene.
Adkomst og kopling mot naboområder
Gang- og sykkeltilgjengeligheten mellom de ulike boligområdene vil øke
vesentlig ved en omdisponering av
arealene. Området kan lett koples til omkringliggende gang- og sykkelvegnett.
Kollektivmessig vil en omdisponering av arealet til byggeområde legge til rette for nye reiseruter, bedre reiseruter og grunnlag for bed-
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 35 av 50
re kollektivdekning. Fem ulike ruter passerer
området i dag, hovedsakelig øst for området.
Dette Utvikling av området bidrar til å skape
helhetlige sammenhenger som vil bedre
de fysiske omgivelser og gi en mer bærekraftig bystruktur. Ved en utbygging av
området vil spesielt tilgjengeligheten for
området Øvre Charlottenlund bli vesentlig
forbedret. I dag er det etablert flere ulovlige
tråkk over dyrkamarka. Dette synliggjør et
stort behov for tverrforbindelser i området.
Det kan etableres grønne ruter (grønn mobilitet) mellom viktige målpunkter for gangog sykkeltrafikken og kollektivtrafikken.
Dette vil kunne redusere bilavhengigheten i området og de tilliggende områdene i
distriktet. Tiltaket er et viktig skritt mot en
bærekraftig og klimanøytral byutvikling.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 36 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Aune sett fra vest
8.2.3. “Aune” (C)
Grøntdrag
Adkomst og kopling mot naboområder
Parsellen heller mot nord og med kote 96 og
til 83/86. Øst for parsellen “Aune” passerer
et større grøntdrag, som har forbindelse til
Dragvoll.Grilstadbekken/Stokkbekken,som
har sitt utløp i Grilstadfjæra,følger dette grøntdraget. Utbygging på ”Aune” bør sees i sammenheng med topografien og grøntdraget.
Området kan relativt enkelt kobles til både
Hørløcks veg og Yrkeskolevegen. Ved etablering av Brundalsforbindelsen kan Yrkeskolevegen lett kobles opp mot Omkjøringsvegen.
Naboskap
“Aune” grenser til Hørløcksveg i nord, Yrkeskolevegen i vest og Grilstadbekken/
Stokkbekken i øst. Brundalsforbindelsen er
lagt inn som mulig trasé vest for området.
Området ligger svært sentralt i forhold til
grønn mobilitet. En rekke kollektivruter passerer området i både øst og vest. Gangavstanden til holdeplassene er relativt liten.
Flere gang- og sykkelforbindelser berører området i øst og vest. Tverrforbindelser øst-vest, fra nordre del av parsellen til
fengselet på Tunga, foreligger allerede.
Samordnet areal og transport
Arealbruk egnethet
Området er på ca. 19,5 daa. Området har en
sentral beliggenhet i forhold til eksisterende
boligbebyggelse, kollektivdekning, skole
(Charlottenlund barne- og ungdomsskole,
Charlottenlund videregående skole) og
idrett. Områdene ved Øvre Charlottenlund
innehar noe sosial infrastruktur, men servicen er ikke samlet i et felles sted-/senter. En
utbygging her vil gi et potensiale til å samlokalisere funksjoner i et felles senter i bydelen.
Området ligger naturlig til eksisterende
bebyggelse og transportakser. En omdisponering av arealet “Aune” vil være
relativt uproblematisk med hensyn på
generell infrastruktur. Ledningsnett og fjernvarme går langs Yrkeskolevegen i vest.
Fig. Varianter - volum i utforming
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 37 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Svenskjordet sett fra sør-vest
8.2.4. “Svenskjordet Vest” (D)
Grøntdrag
St. Hanshaugen er et svært viktig kulturlandskapsområde, som må inngå i en helhetlig planlegging av området. Området
er bynært og et viktig kulturhistorisk element i landskapsrommet. Schmettows
allé tangerer området i vest. Parsellen koples opp mot grønnstruktur og tilknyttes til
eksisterende boligbebyggelse i området.
Naboskap
Området grenser mot E6 i sør, mot landbruksområder (kulturlandskap) i nord og
vest, og mot eksisterende boligbebyggelse
i øst. Parsellens størrelse vil reduseres
kraftig ved utvidelse av E6 Øst (se bildet).
Arealbruk egnethet
allée og adkomst i østgår gjennom eksisterende boligområde, Fredrik B. Wallems veg.
Gode attraktive uteområder ligger nært til
området i nord. Derimot vil det være behov for
støyskjerm mot sør. En bebyggelse mot St.
Hanshaugen er positivt og vil skjerme friområdet mot støy. Dette er en tilsluttende utbygging med kopling til øvrig boligbebyggelse.
Samordnet areal og transport
Det er god kollektivtilgjengelighet i området. Seks kollektivruter passerer området i
sør. Ved etablering av ny E6 opparbeides
gang- og sykkelveg sør for området. Traseen koples til øvrig gang- og sykkelvegnett. Eksisterende kollektivruter og gang- og
sykkelvegforbindelser vil styrkes ved utbygging av parsellen. Dette bygger opp under
grønn mobilitet og bærekraftig byutvikling.
Eksisterende teknisk infrastruktur kan
benyttes ved utbygging av parsellen.
Området er på ca. 31 daa. Boniteten er generelt god, men ut fra sin størrelse, form og
beliggenhet er parsellen lite egnet til moderne jordbruk. Området grenser til E6,noe som
vil utløse behov for støyskjerming. Bebyggelsen nærmest E6 bør utformes slik at man
støyskjermer de bakenforliggende områdene. Området kan være egnet til både bolig
og næring. Parsellen er sydvendt og med
en helning mot E6, fra kote 61 til kote 57.
Adkomst og kopling mot naboområder
Det er to mulige adkomstmuligheter til parsellen. Vestre adkomst går over Schmettows-
Fig. Varianter - volum i utforming
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 38 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Blindeforbundet sett fra nord
8.2.5. “Blindeforbundet” (E)
Adkomst og kopling mot naboområder
Grøntdrag
Biltilgjengeligheten er god med koplinger til
det omsluttende vegnett via Hørløcks veg.
Schmettows allé er en viktig grønnforbindelse og ferdselsåre til friområdene, fjorden og marka. Alléen er en forlengelse av
Hørløcks veg og fungerer som et visuelt
skille mellom delområde B og E. Grøntdraget er et viktig trekk i kulturlandskapet.
Det grønne beltet, som alléen danner, opprettholder det grønne preget i området.
Området har gode koplinger og tilgjengelighet til et omsluttende gang- og sykkelvegsystem. En gang- og sykkelveg passerer
området i nord. Denne gang- og sykkelvegen fortsetter så viderelangs Omkjøringsvegen sørvestover til Tunga. Kollektivmessig har området meget god tilgjengelighet
med kort gangavstand til flere holdeplasser.
Naboskap
Parsellen grenser mot Omkjøringsvegen i nordvest og Hørløcksveg mot sør.
Omkringliggende bebyggelse på Øvre
Charlottenlund, sør for parsellen, består av småskala boligbebyggelse. Arealet er støyutsatt fra det omkringliggende
vegsystemet E6 og Omkjøringsvegen.
Dyrkamarka ligger nært til store trafikkerte
veger og framstår som et restareal integrert i bybebyggelsen. Landbruksmessig
er arealet vanskelig tilgjengelig og lite effektivt for moderne drift. Parsellens beliggenhet nært Charlottenlunds boligområder
kan utløse konflikt mellom moderne landbruksdrift og boliginteressene. En utvikling
på parsellen vil i så måte være positivt.
Arealbruk og egnethet
Parsellen har en sentral beliggenhet med
relativ god tilgjengelighet til overordna
vegsystem via Hørløcks veg. Området er
nordvendt og ligger åpent mot E6. Ut fra
områdets nære beliggenhet til boligbebyggelsen ved Øvre Charlottenlund, er parsellen egnet til bolig. Parsellen blir en fortetting
av eksisterende bystruktur/bebyggelse. Det
potensielle byggeområdet er på ca.15 daa.
Fig. Varianter - volum i utforming
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 39 av 50
Samordnet areal og transport
Med en beliggenhet inntil høyt trafikkerte
veger, vil det være behov for støyskjerming
mot Omkjøringsvegen. Ny bebyggelse organiseres slik at det danner en effektiv
skjerm mot støy. Dette vil være et svært
positivt bidrag til å kunne redusere støynivået mot eksisterende boligbebyggelse.
Kollektivmessig vil en omdisponering av arealet til byggeområde legge til rette for bedre
kollektivdekning, grønn mobilitet. Det gir et
potensial for å kunne redusere bilbruken og
gjøre bydelen bærekraftig og klimatilpasset.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 40 av 50
D
A
F
E
B
C
Fig. Skråfoto Svenskjordet Øst sett fra vest
8.2.6. “Svenskjordet Øst” (F)
Grøntdrag
Parsellen er av omkranset av veger på
tre sider. Mot øst grenser parsellen mot
en bolig med større grøntarealer. Ellers
er det lite grønt tilknyttet området. Langs
Fv 950 er det noe vegetasjon som delvis fungerer som et grøntdrag langs traseen. “Grøntdraget” har kobling til grøntdragene mot Rotvoll og fjorden.
Naboskap
Arealet er omkranset av et omkringliggende nasjonalt og regionalt vegsystem med
E6 og Grilstad tunnel i nord, fylkesvegen
(Fv 950) i sør og Grildstadvegen mot øst.
Omkringliggende bebyggelse på sørsiden
av Fv 950 og på østsiden av Grildstadvegen består av småskala boligbebyggelse.
Området ligger integrert i bybebyggelsen.
Arealbruk egnethet
Områdets areal for en potensiell utvikling er
på 31 daa. Med sin sentrale beliggenhet i
en tett bystruktur og med god tilgjengelighet til det regionale vegsystem, er området
godt egnet til næringsutvikling. Landbruksmessig er parsellen svært lite tilgjengelig da
den er omkranset av hovedvegsystemet.
Fig. Varianter - volum i utforming
Adkomst og kopling mot naboområder
Dyrkamarka ligger nært til store trafikkerte
veger og framstår som et restareal integrert
i bybebyggelsen. Landbruksmessig er area-
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 41 av 50
let vanskelig tilgjengelig og lite effektivt for
drift. Biltilgjengeligheten er stor med gode
koplinger til det omsluttende vegnett. Ut i
fra inndelingen i vegklasse, bør kjøreadkomsten til området være fra Grilstadvegen.
Området har
gelighet til et
kelvegsystem.
950, sør for
har området
gode koplinger og tilgjenomsluttende gang- og sykFortau følger langs Fv
parsellen. Kollektivmessig
meget god tilgjengelighet.
Flere kollektivruter passerer området i sør.
Samordnet areal og transport
Med en beliggenhet inntil høyt trafikkerte veger, vil det være behov for støyskjerming. Ny bebyggelse organiseres
slik at det danner en effektiv skjerm mot
støy. Området har en sentral beliggenhet
ved innfallsporten i Trondheim mot nord.
Kollektivmessig vil en omdisponering av
arealet til byggeområde legge til rette for
bedre kollektivdekning, grønn mobilitet.
Det gir et potensial for å kunne redusere
bilbruken og gjøre bydelen bærekraftig
og klimatilpasset, samt bedre å bo og arbeide i. Arealbruken i området er best egnet til næringsformål med noe innslag av
bolig i grunnet problematikken rundt støy.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 42 av 50
8.2. Oppsummering av alle parsellene
Samlet sett har Øvre Rotvoll et utbyggingsareal på ca. 446,5 daa. Anslått tetthet gir rom
for en utnyttelse med 10 stk. boliger per dekar. Tettheten er i henhold til Trondheim kommunes krav i tettbebygde strøk. Ilsvika og
Rosenborg har tilnærmet samme utnyttelse.
Til sammenligning er Brøstområdet på ca.
350 daa. Her vurderes en minimumstetthet
med 3-5 stk. boliger per daa og en maksimal
tetthet på opptil 10 stk. boenheter per daa.
Parsell
Tomteareal
Utbyggingspotensial (ca)
Parsell, ca.
bebyggbart areal –
Formål
Utnyttelse
% TU
typiske tettheter
A. ”Triangelen”
B. ”Charlottenlund Vest”
C. ”Aune”
D. ”SvenskjordetVest”
E. ”Blindeforbundet”
F. ”Svenskjordet Øst”
SUM
ca. 145 daa
ca. 205 daa
ca. 19,5 daa
ca. 31 daa
ca. 15 daa
ca. 31 daa
446,5 daa
ca. 261 000 m2
ca. 246 000 m2
ca. 19 500 m2
ca. 37 200 m2
ca. 18 000 m2
ca. 37 200 m2
618900 m2
Næring
Bolig/Næring
Bolig
Bolig/Næring
Bolig/Næring
Bolig/Næring
180 %
120 %
100 %
120 %
120 %
120 %
Tallene er en indikasjon på arealomfang og
utviklingspotensial på eiendommen. En områdeplan vil synliggjøre endelig tetthet på
området.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 43 av 50
9
9. Utviklingstrekk
Erfaringsvis tar det lang tid fra planarbeider
starter fram til områder blir ferdig utbygd,
ofte 10 til 20 år. Det er derfor viktig å vurdere helheten i større områder, bydeler, for
å kunne legge til rette for en riktig og strategisk utviklingsretning. Dette gir en god forutsigbarhet i byutviklingen og er en svært
viktig premiss for eiendomsutviklere. De
langsiktig strategiske muligheter byen har
og skal ha, er vesentlig for den regionale
utviklingen. Det er viktig å koordinere ulike
utviklingsinteresser inn i et byplanfaglig
hele. Målsettingen med en helhetlig tenking
er å ivareta de overordnete føringer samtidig som utvikling av det enkelte delområde
blir mulig. Øvre Rotvoll er et relativt stort
område hvor utbyggingen vil gå over noen
tiår og vil skje i varierende tempo og trinn.
9.1. ”Framtidsbyen”
Langsiktigheten i utviklingen av ”Framtidsbyen” må gjenspeiles i en planmessig tenking og i et langsiktig perspektiv. Det er
nå vi må legge de overordna rammene for
å kunne fortette og transformere bydelen
til en klima- og miljøvennlig by. Klimaendringene setter nye rammer for byutvikling.
Vi må planlegge helhetlig for å nå målene
om ”Framtidsbyen” vi skal ha om 10-20 år.
Hovedmålet med programmet for ”Framtidens byer” er å redusere de samlede klimautslippene og forbedre det
fysiske bymiljøet med tanke på helse,
opplevelse
og
næringsutvikling.
Ut fra Øvre Rotvoll sin plassering kun
3,5-4 km fra sentrum, med en god tilgjengelighet til byens infrastruktur, rommer
området et unikt potensiale for å bli en
enestående bærekraftig bydel i Trondheim.
Øvre Rotvoll kan bli framtidens bærekraftige bydel og en bydel som kan bli:
•
•
•
•
•
•
en mangfoldig bydel
en dynamisk bydel
en levende bydel
en bydel med grønn trafikk
en bydel for alle
en bydel som også er et forsterket tyngdepunkt for regional handel
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 44 av 50
Å velge en riktig romlig grense for å finne
et helhetlig fysisk grep i bydelen er viktig.
Videre er det viktig å legge til rette for å styrke forbindelser mellom ulike delområder til
en god strategisk infrastruktur. Da vil hvert
enkelt prosjekt kunne bli vurdert i en større
romlig, sosial og økonomisk kontekst. Det
er vesentlig å tilrettelegge for et godt og effektivt bevegelsesmønster for kollektivtrafikk, gang- og sykkelveg (grønn mobilitet)
samt nødvendige servicetilbud. Dette danner grunnlag for å kunne redusere bruk av
bil, energiforbruk og klimautslipp. I et slikt
perspektiv vil hovedutfordringene være;
•
Bærekraftighet, god infrastruktur og
reduserte klimautslipp
•
Det må legges til rette for en funksjonell og attraktiv bydel for et konkurransedyktig næringsliv i Trondheim som
storby.
•
Det må legges til rette for å styrke Leangen/Rotvoll som et regionalt tyngdepunkt for næringsvirksomhet (handel/
kontor)
•
Forbedre service- og tjenestetilbud i
bydelen.
•
Forbedre det fysiske miljøet til en trygg,
vakker og attraktiv bydel.
•
Grønn mobilitet (gang, sykkel, kollektiv)
•
Forbedre bymiljøet med tanke på helse
og opplevelse (kultur og mangfold).
Konkrete tiltak for å kunne realisere overnevnte mål/utfordringer er etablering av Brundalsforbindelsen, samt
åpne for å tiltrettelegge for utbygging
av ubebygde arealer i bystrukturen.
9.2. Tempo og framdrift på Øvre
Rotvoll
De mindre parsellene C, D, E og F ligger
integrert i bystrukturen med god tilgang til
både sentrale veglenker og eksisterende
kollektivruter. Ut fra miljømessige forhold,
kan utbygging av disse parsellene ha en
positiv effekt i forhold til skjerming av eksisterende boligbebyggelse og grøntområder
mot trafikkstøy fra hovedfartsårene inn til
Trondheim. I forhold til infrastrukturanlegg
er Brundalsforbindelsen nedfelt i Trondheim
kommunes overordnede planer (kommuneplanens arealdel og Miljøpakken). Realiseringen av Brundalsforbindelsen vil utløse
utbyggingen av “Charlottenlund Vest” (parsell B). En fortetting her vil fullføre en fragmentert bystruktur. Det vil utløse nye viktige
bevegelseslinjer på tvers i øst-vestlig retning. Dette styrker/bedrer tilgjengeligheten
for kollektivtrafikk, gang- og sykkeltrafikken,
samt bedrer tilgangen til nødvendig service i
bydelen. ”Triangelen” er uavhengig av utvikling på øvrige parseller. Utvikling av ”Charlottenlund Vest” og Brundalsforbindelsen kan
styrke utviklingen på ”Triangelen” men det er
ingen forutsetning for utvikling av området.
I kommuneplanmeldingen er det skissert
potensielle utbyggingsarealer langs E6 fra
Rotvoll (Parsell F, ”Svenskjordet Øst”) til
Ranheim som skal vurderes ved første rullering av arealdelen. Parsellen er starten på
en byutvikling av arealene på Øvre Rotvoll,
og må sees i en helhetlig sammenheng med
hele gården som driftsenhet.Kommunen har
i dette signalisert at en utvikling på Øvre Rotvoll som tilsluttende arealer til eksisterende
bystruktur er aktuell. Utviklingen av dagens
infrastrukturen i området styrker behovet
for å videreføre denne tankegangen nå.
Trondheim Øst er et nøkkelområde i en
langsiktig strategi for videreutvikling av
Trondheim til en bærekraftig by. Ved omdisponering av landbruksområdene på Øvre
Rotvoll, vil dette kunne redusere byspredningen. Dersom en “hopper over” dyrka
mark som ligger bynært, slik som forholdene ved Øvre Rotvoll (bygger ut i perifierien
av byen) er, fører dette til større reiseavstander og økt transportbehov. Resultatet
blir blant annet større utslipp av klimagasser. Gjennom å integrere boliger, arbeidsplasser og service i disse områdene kan
vi få en klimavennlig bærekraftig levende
bydel, der det er lett å leve miljøvennlig.
9.3. Regionalt tyngdepunkt i øst
Trondheim er tyngdpunktet i Midt-Norge.
Byen har 67% av befolkningen i Sør-Trøndelag og er knutepunktet for regional og
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 45 av 50
landsdel handel. IKEA trekker tilreisende
fra Mørebyene, Gudbrandsdalen, Sverige
og langt oppe i Nord-Norge. IKEA er ikke
bare et tilbud for byen, det er et tilbud for
landsdelen. Leangen-/Rotvollområdet vil
være en et naturlig regionalt tyngdepunkt.
Tidligere KU og vedtak i Miljøverndepartement sier at lokalisering ved Rv. 706/
Innherredsvegen,
Fv.
868/Ladeforbindelsen og E6/Omkjøringsvegen er optimal for den regionale tilgjengelighet.
Fig. Øvre Rotvoll representerer et sammenbindende knutepunkt mellom Lade, Ranheim og
Tunga med Brøset, Brundalen, Charlottenlund
og Dragvoll. Leangen-/Rotvollområdet er et naturlig regionalt tyngdepunkt
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 46 av 50
10
10. Konklusjon
Øvre Rotvolls plassering midt i byen, har
gjennom de siste tiårene gjort gårdsdrift
stadig vanskeligere. Jordene blir stadig
mindre, jordkvaliteten forringes av forurensing og stadige gravearbeider, samtidig
som bystrøkene som omkranser gården
utnyttes mer og mer intensivt. Konsekvensen blir økende transportbehov og ferdsel
over eiendommen. Denne utviklingen er
akselererende og vil tilta i årene fremover.
Om få år er fortsatt jordbruksdrift umulig.
Trondheim er en by i sterk vekst. Byen vil
i 2030 ha minst 70 000 flere innbyggere
enn i 2000. Dette tilsier at det skal bygges svært mange nye boliger, og at det
trengs store arealer til utvikling av næringsliv med arbeidsplasser. Byen har en
utfordring med å møte disse behovene
på en måte som blant annet legger til rette for kollektivtransport, er klimavennlig,
og som er riktig ut fra jordvernperspektiv.
Avviklingen av jordbruket på Øvre Rotvoll
gir mulighet til å utvikle en ny bydel, som
kan bidra med et stort antall boliger og gode
næringsarealer. En utvikling av Øvre Rotvoll
kan bidra til et betydelig styrket kollektivtilbud i Trondheim og lavere klimautslipp enn
om byen vokser mer spredt. Utbyggingen
medfører at eksisterende bydeler får en
sammenheng. Øvre Rotvoll er også med sin
umiddelbare nærhet til byens hovedveinett
og god kollektivdekning, en riktig plassering
av virksomhet som genererer mye transport.
På Øvre Rotvoll er det mulig å bygge tett. Høy
utnyttelse av områder som bebygges er godt
jordvern, da en totalt sett omdisponerer mindre areal, og på den måten reduserer utbyggingspresset på de store sammenhengende
jordbruksområdene på Leinstrand, Være, og
Byneset. Utbygging av Øvre Rotvoll vil også
bidra til å begrense byspredningen ved at
en bygger sammen eksisterende bydeler.
En god langsiktig planlegging på Øvre Rotvoll gir muligheten til å skape en velfungerende og attraktiv bydel, som kan bli et knutepunkt i byen, samtidig som en ivaretar et
område med gode rekreasjonsmuligheter
for befolkningen. Dette er i tråd med nasjonale føringer om bærekraftig byutvikling
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 47 av 50
og en langsiktig utvikling i arbeidet med å
skape ”Framtidsbyen”. Byutviklingen blir
her en direkte oppfølging av Rikspolitiske
retningslinjer for areal og transport, som
vektlegger utbyggingsarealers gangavstand til knutepunkt langs hovedfartsårer.
Gjennom å integrere boliger, arbeidsplasser og service på Øvre Rotvoll kan vi få
en klimavennlig, bærekraftig, levende bydel, der det er lett å leve miljøvennlig.
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 48 av 50
R
Referanser
Fylkesplan 2009-2012
Fylkesdelplan for areal og transport i Trondheimsregionen
Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen (IKAP), 19 mars 2010.
Kommuneplanens arealdel 2012-2024, planprogram, vedtatt i bynginsrådet 03.05.2011
Kommuneplanens arealdel
Vedtak i Bystyret 27.09.2007.
2007-2018,
Kommuneplanens samfunnsdel 2009-2020,
Trondheim kommune, vedtatt Trondheim
bystyre 10. juni 2010.
Kommuneplanmeldingen Langsiktig byvekst og jordvern 2004, Trondheim kommune, Plan- og bygningsenheten, oktober
2004.
Notat Vilt Øvre Rotvoll, Sweco, datert
12.09.2011.
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet
areal- og transportplanlegging, (T-5/93)
Rundskriv 20.08. 1993.
IKEA lokalisering, KU og vedtak i Miljødepartement, 1997
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 49 av 50
V
Vedlegg
Landbruksmessige forhold på Øvre Rotvoll,
Oust, August 2011
Notat:Vilt på Øvre Rotvoll – Status og muligheter ved evt. utbygging, Sweco Norge AS,
12,09.2011
SELBERG ARKITEKTER AS
plan | arkitektur | landskap
Side 50 av 50
1. Øvre Rotvoll
1.1 Bakgrunn
1.2 Rotvollområdets jordbruksmessige verdi
Tidligere må Rotvoll sies å ha vært en god plass å drive jordbruk, særlig sett i en trøndersk
målestokk. Byens utvikling har imidlertid ført til at den jordbruksmessige verdien har svunnet
hen. På grunn av at gården har blitt omringet av byen vil det i fremtiden ikke være mulig å
drive aktivt jordbruk i området. Nedenfor er det forsøkt å redegjøre for områdets
jordbruksmessige verdi ut i fra et landbruksmessig og agronomisk ståsted.
1.2.1 Arrondering og tilkomst til egne areal
Mye av grunnen til at det ikke er mulig å drive aktivt jordbruk i området i fremtiden er at
jordveien på grunn av diverse veganlegg etter hvert har blitt svært oppstykket. Tidligere
bestod jordvegen hovedsakelig av et større sammenhengende jordstykke. Man oppdelte
da jorda i ulike åkerstykker, men oppdelingen kom da som en følge av gårdens eget
behov. Typisk kunne åkeroppdelingen følge av egne interne avlingsveger, eller egen
vekstskifteplan. I dag er åkrene svært oppdelt av ulike veganlegg, og ikke ut i fra egne
behov. Disse har ført til at gården har en svært dårlig arrondering med dertil ineffektiv
drift. Det kan her vises til at den minste åkerlappen er nede i ca. 5 daa.
Oppstykking av jordvegen, som en følge av ulike offentlige veganlegg, medfører at man
er blitt fundamentalt avhengig av en god tilkomst til de ulike arealene gjennom bruk av
gode avlingsveger, og kulverter og kjørebruer over eller under veganleggene. Man blir da
også på samme måte avhengig av at kulvertene og kjørebruene har dimensjoner som
gjør de egnet for kjøring med moderne landbruksutstyr. Den senere tids vegplanlegging
har vist at det ikke foreligger noen vilje til å etterkomme slike behov. Det kan her vises til
at siste vegplan for E6 Omkjøringsvegen og Haakon VIIs gate legger opp til en
kulvertstørrelse på 4 meter, mens markedets minste skurtrøske har et skjærebord på
tilsvarende. Det går mao. ikke an å passere med slikt utstyr. Resultatet blir at man ikke
kan følge den tekniske utvikling innen jordbruket. Man henvises til å kjøpe markedets
minste utstyr der det er teknisk mulig, eller bruke eget gammelt utstyr så lenge slikt
utstyr varer. Alt dette kun for å komme til egen mark. Resultatet av at man ikke kan følge
den tekniske utvikling innen næringen har også som konsekvens at det økonomiske og
agronomiske resultat blir dårligere over tid. Det sier seg selv at det ikke er mulig å drive
jordbruk i slike områder over tid.
Et annet problem er at avlingsvegene også er sterkt trafikkert av syklende og gående.
Møtet mellom stort tungt og bredt landbruksmaskinell og myke trafikanter blir stadig
mer problematisk etter hvert som mengden av myke trafikkanter øker. Det kan i den
sammenheng vises til at reguleringsplanen for Gildheim-Grildstad av 27. januar legger
opp til at det skal anlegges en ny gang- og sykkelveg opp fra Fredrik B. Wallems veg opp
mot Innherredsvegen/RV 706. Når denne er ferdigstilt vil ca. 250 skolebarn fra Nedre
Charlottenlund begynne å bruke denne som skoleveg til og fra Charlottenlundskolene.
Ferdselen vil da også gå over Schmettows allé, som er gårdens viktigste avlingsveg.
Møtet mellom med landbruksmaskiner og skolebarn vil bli svært problematisk den dagen
avlingsvegen også tas i bruk som skoleveg. Landbruksutstyr som tar hele avlingsvegens
bredde vil da møte, og måtte passere, skolebarn helt ned i 6-7 års alder. Dette er en
situasjon som ikke er holdbar.
1.2.2 Jordkvalitet og arealstørrelse
Jordkvaliteten og vekstforholdene må etter trønderske forhold per tid sies å være god.
Jorda består i hovedsak av en lett leireart og den er relativt flat. Jordtypen er slik sett
egnet for arbeid med større maskinell. Et godt avlingsnivå på slik jord (flat og leirholdig)
krever imidlertid en systematisk grøfting, slik at overflatevann fraktes bort.
Utbyggingspress og økonomiske forhold innen jordbruket kombinert gjør det imidlertid
slik at det fra grunneiers side ikke vil være aktuelt, eller forsvarlig og hverken foreta
vedlikeholdsarbeid, eller oppgraderinger av drensgrøftingen. Man må derfor anta at
avlingsnivået, særlig på de mest flatlente områdene og de områdene med tyngst jord, vil
synke etter hvert som drensgrøftingen svikter. Det kan her også vises til at ulike
vegarbeider på eiendommen har ført til svekket jordkvalitet pga. opproting av
undergrunnsjord og stein i matjordsjiktet og til pakningsskader som en følge av bruk av
maskinell med for stort akseltrykk. Veganleggene har også ført til større skråningsutslag
og til svikt i dreneringen.
I løpet av 2011 vil storfeholdet på gården avsluttes. Bakgrunnen for dette er helt konkret
at man ikke har kommet til enighet med Statens vegvesen om ny driftsavkjørsel for
bruket i forbindelse med utvidelsen av Innherredsvegen/RV 706. Mer generelt kan man si
at nærheten til byen, i form av arealbeslag, omkringliggende bebyggelse, trafikk og
generell rekreasjon har umuliggjort en allsidig og variert landbruksdrift, som storfeholdet
sammen med korndriften representerer. Resultatet er at driften tvinges over i ensidig
korndrift med de agronomiske tap dette representerer. Mangelen på naturgjødsel og
vekstskifte vil medføre at jorda mister næringsverdier, får dårligere struktur, og blir mer
utsatt for ugras og sopp. Resultatet er at det må kompenseres gjennom økt sprøyting,
som igjen har en miljømessig uheldig side og at det blir et økt behov for tilførsel av
kunstgjødsel og jordforbedringsmidler. Trass all moderne teknikk i form av sprøytemidler
og kunstgjødsel, må man likevel over tid uvegerlig forvente at arealer som drives i ensidig
kornproduksjon får et fallende avlingsnivå. Dette kombinert med sviktende grøfting vil
medføre at man må forvente at avlingsnivået på gården vil falle en del over tid.
Det kan i denne sammenheng også vises til at gården fremover skal avgi betydelige areal
til ulike veganlegg, både på varig og på midlertidig basis. De midlertidige beslagene vil
her gjelde arealer som skal brukes til rigg- og anleggsområder i forbindelse med
vegbyggeriet. E6- Øst prosjektet, inkludert utvidelse av Omkjøringsvegen, vil medføre en
arealavgang på 45 daa. dyrket jord på varig basis og 50 daa. dyrket jord på midlertidig
basis. I tillegg kommer arealavgang i forbindelse med den planlagte
“Brundalsforbindelsen”. Foreliggende reguleringsplan tilsier her en arealavgang på ca. 45
daa. dyrket jord på varig basis, mens det midlertidige beslaget må antas å bli noenlunde
tilsvarende. Samlet utgjør arealavgangen i forbindelse med disse vegprosjektene en
betydelig andel av brukets jordvei. Når det gjelder de midlertidige beslagene kan det
igjen være verdt å nevne at jordarten på Rotvoll hovedsakelig er en leireart. Denne er
svært utsatt for pakningsskader i forbindelse med bruk av tungt maskinell, opplagring av
masser, oppstilling av barakker osv. Sannsynligvis må man regne med en svært betydelig
avlingssvikt på disse arealene i svært lang tid etter at arbeidene er avsluttet. I slike
riggområder er det erfaringsmessig også stor sjanse for at jorden rotes rundt slik at
matjorden havner under underjordsmassene (blåleira). Gravearbeider gjort på starten av
1990 tallet viser at enkelte av arealene i området har blitt varig svekket som
dyrkingsmedium på grunn av dette. Både de varige beslagene, men også de midlertidige
beslagene har åpenbart betydning for områdets jordbruksmessige verdi.
Et annet forhold det kan være naturlig å trekke frem i denne sammenheng er de
omfattende ulovlige åkertråkkene og stidannelsene over dyrkajorda. Disse medfører årlig
et betydelig avlingstap. Grunneier har selv bygd noen stier over dyrkamarka for å
kanalisere trafikken og slik redusere avlingstapet. Utviklingen i nærområdet vil
øyensynlig medføre at den ulovlige ferdselen danner nye stier og ellers øker i omfang.
I denne sammenheng kan man også peke på den omfattende saltbruken som foregår på
offentlige veganlegg vinterstid. Salten sprer seg til åkrene og virker som en miljøgift.
Dette medfører et ikke ubetydelig avlingstap nære vegene.
Inneværende sesong er det dessverre også funnet floghavre på eiendommen. Dette
medfører at det ikke lengre kan produseres såkorn på bruket, slik man har gjort de siste
20 år. Tapet av såkornkontrakten representerer et betydelig årlig tap.
Når det gjelder arealene størrelse er de per tid ganske brukbare. Arealavgangen på både
varig og på midlertidig basis vil imidlertid medføre at gården blir kraftig redusert i
størrelse. At byen omringer gården medfører også at det blir umulig å skaffe alternativ
jord, som kompensasjon for tap av egen jord, innen en geografisk rekkevidde som er
arbeidsmessig og økonomisk forsvarlig.
1.2.3 Faglig og yrkesprofesjonell interesse
De momenter som omhandles i de to ovenstående delkapitlene påvirker også den faglige
og yrkesprofesjonelle interessen for området. Man kan gjerne si at bondens arbeid først
og fremst skal handle om å øke gårdens avlinger og utbytte og å holde jord og bygninger i
hevd. På Rotvoll handler bondens arbeid i hovedsak om å tilpasse driften ut i fra at
gården er omringet av by og ikke om en positiv driftsmessig utvikling. Man blir stadig
pålagt driftsmessige ulemper. I jordbruksfaglig og yrkesprofesjonell forstand oppleves
ikke dette som meningsfylt, givende, eller utviklende.
Oppsummert:
-
Dårlig arrondering. Gården er svært oppdelt av ulike offentlige veganlegg som gjør
driften mindre rasjonell.
-
Dårlig tilkomst til gårdens egne arealer. Kulverter og kjørebruer har små
dimensjoner og det er mye trafikk på avlingsvegene. Gårdens viktigste avlingsveg vil
snart tas i bruk som skoleveg. Landbruksmaskinenes møte med myke trafikkanter
utgjør et sikkerhetsmessig problem.
-
Dårlig tilkomst til mulige leiearealer. At gården ligger inne i bymessig bebyggelse
gjør det vanskelig å leie areal. Vegene til mulige leiearealer er sterkt trafikkerte og
kjøretiden blir lang. Jordleie er på grunn av dette ikke noe reelt alternativ.
-
Svekket jordkvalitet. Gravearbeider på eiendommen gjør at jordkvaliteten svekkes.
Undergrunnsjord havner i, eller over, matjordlaget, hvilket igjen fører til at jorda
varig svekkes som dyrkingsmedium. Anleggsarbeidene medfører også jorda får
pakningsskader. Jordarten er særlig sårbar for pakkeskader. Drensgrøftingen svikter.
Forurensing og saltbruk på veganleggene fører til avlingstap. Opphøret av storfehold
og overgang til ensidig korndyrking fører til en dårligere agronomi på sikt. Sprøyteog gjødslingsbehovet øker og kornvekstene blir mer utsatt for sopp og ugras.
Floghavre er funnet inneværende år (2011). Såkornproduksjonen vil derfor opphøre.
-
Svekket jordvei. Vegbygging i området fører til at gården mister ca. 90 daa. dyrket
jord på kort sikt. I anleggsperioden vil et tilsvarende areal beslaglegges midlertidig.
Det er ikke mulig og hverken kjøpe eller leie jord i nærområdet som kompensasjon
for tap av egne arealer. Gården blir et deltidsbruk.
-
Svekket faglig og yrkesprofesjonell interesse. I landbruksfaglig og agronomisk
forstand er området lite interessant. Gården har ingen vekstmuligheter, men er i en
uunngåelig nedtrappingsfase. Stadige bruksforvanskninger gjør driften besværlig.
Stor ferdsel over dyrka mark svekker motivasjonen til å satse på jordbruk. Mye av
arbeidshverdagen handler om å tilpasse seg omgivelsene/byen fremfor å utvikle
egen drift. Disse forhold gjør det uinteressant rent faglig å satse på jordbruk.
Alle disse forhold som er beskrevet i det ovenstående, så som dårlig arrondering,
tilkomstproblemer, arealreduksjoner, forverring av jordkvaliteten, innebærer samlet at
den jordbruksmessige verdien av Rotvollområdet er i ferd med å bli svært dårlig. Ingen
med landbruksfaglig innsikt og kompetanse kan innestå for at et aktivt og profesjonelt
jordbruk vil være mulig å drive på Rotvoll på sikt.
1.5 Begrunnelse for endret arealbruk
Begrunnelsen for en endret arealbruk av området kan i all hovedsak deles i to, men bør
helst forstås i sammenheng. Det ene grunnlaget er at man ser at det ikke over tid vil være mulig å
drive et aktivt jordbruk på Rotvoll. Begrunnelsen for dette standpunktet er det gitt grunngivelse for i
kap. 1.2, med underkapitler. Den andre begrunnelsen er at området har noen uovertrufne kvaliteter i
byutviklingssammenheng. Nærheten til allerede eksisterende infrastruktur gjør at utbyggingen vil bli
svært samfunnsmessig lønnsom og være i tråd med kommunens grunnleggende ideer for byutvikling.
Sett i sammenheng vil både den sterkt fallende landbruksverdien og den ideelle plasseringen i
byutviklingssammenheng klart tale for at områdene bør omdisponeres til fordel for bebyggelse,
herunder henholdsvis for næringsvirksomhet og boligbebyggelse.
NOTAT
Vilt Øvre Rotvoll
Notat nr.:
Dato
1
12.09.2011
Til:
Navn
Firma
Siv Minna Aastorp
Selberg Arkitekter AS
Fork.
Anmerkning
Kopi til:
Fra:
Solveig Angell-Petersen
Sweco Norge AS
Vilt på øvre Rotvoll – Status og muligheter ved evt. utbygging
Status for området i dag
Prosjektområdet er del av et sammenhengende grøntområde som går fra Estenstadmarka
ved Dragvoll, langs Stokkanbekken, via dyrkamarka i planområdet og ned til
Leangenbukta og Rotvollneset (se illustrasjon i Figur 1). Sammenhengen brytes imidlertid
av omkjøringsveien og E6. Kulturlandskapet på Sankthanshaugen og den skogkledde
haugen vest for øvre Rotvoll gård, samt Fykhaugen, er viktige deler av grøntstrukturen.
Her er det i Trondheim kommunes naturdatakart registrert lokalt svært viktige og regionalt
viktige og svært viktige naturtyper. I kart i vedlegg 3 i ”Kommuneplanmelding: Langsiktig
byvekst og jordvern” er hele området nord for E6 avmerket som regionalt eller nasjonalt
viktige naturområder. Det ser ut til at delområde D inngår i et nasjonalt viktig naturområde.
Dette virker merkelig ettersom delområde D i sin helhet er oppdyrket. Vår vurdering er at
dette området i dag har liten verdi for vilt (og biologisk mangfold generelt), men at de
tilgrensende områdene på Sankthanshaugen i nord er svært verdifulle. Bekkedalen
Stokkanbekken renner gjennom er avmerket som regionalt viktig naturtype i kommunens
viltkart.
I Trondheim kommunes naturdatakart inngår hele prosjektområdet i et større viltområde av
C-verdi (laveste verdikategori for vilt). Av Naturbase framgår det at området er registrert
som et beiteområde for rådyr med viltvekt 1. Det er ikke avmerket som vilttrekk. De åpne
jordbruksflatene i prosjektområdet gir en svært homogen vegetasjonsutforming med lite
skjulmuligheter, noe som gjør området lite egnet til dette. I tillegg må dyrene krysse
omkjøringsveien og E6 fra sentrum og østover, i tillegg til flere småveier. Enkelte dyr
trekker allikevel trolig gjennom området, hovedsakelig på natten. Mulige kryssingspunkter
med omkjøringsveien og E6 er gjennom eksisterende underganger for gang og sykkelvei,
Sweco Norge
Professor Brochs gate 2, 7030 Trondheim
Telefon 73 83 35 00
Telefaks 73 83 35 10
1 (6)
Oppdrag 581621; soan
p:\251\581621 vilt øvre rotvoll\08 rapporter\notater\notat vilt øvre rotvoll.justert etter kom. fra
oust.docx
under bru ved krysset/trafikkmaskinen ved IKEA, og under bru der Haakon VIIs gate går
under E6.
Figur 1. Grov skissering av grøntområder fra Estenstadmarka, via Stokkanbekken og planområdet og
til Leangenbukta/Rotvollneset. Sammenhengen brytes av omkjøringsveien og E6. I tillegg er
dyrkamarka i prosjektområdet svært homogen og lite egnet for artsmangfold.
I tilknytting til dyrkamarka i prosjektområdet står det igjen svært få kantsoner eller andre
vegetasjonslommer.
2 (6)
12.09.2011
Vilt Øvre Rotvoll
Oppdrag 581621; soan
p:\251\581621 vilt øvre rotvoll\08 rapporter\notater\notat vilt øvre rotvoll.justert etter kom. fra
oust.docx
Dyrkamarka i prosjektområdet benyttes i relativt stor grad av kråkefugl, som for eksempel
kornkråke og kaie. Disse artene er sterkt tilknyttet jordbruksområder og kulturmark, og
finner føde her. Enkelte rødlista fuglearter som gjerne er knyttet til åpne åkre er også
registrert i området, og benytter trolig dette i varierende grad: vipe (nær truet – NT),
storspove (NT), sanglerke (sårbar - VU) og stær (NT).
Muligheter ved utbygging
Ved en utbygging i området er det potensial for å legge til rette for vilt. Under er viktige
elementer ved dette presentert:
-
Opprettholde grøntdrag. Et sammenhengende grøntdrag fra Stokkanbekken til
Sankthanshaugen og resten av kulturlandskapet nord for E6 bør opprettholdes ved
utbygging. En naturlig trasé kan være fra Stokkanbekken gjennom delområde C,
langs den østlige kanten av delområde B, langs eksisterende gang og sykkelvei
som går under omkjøringsveien og E6, og til slutt langs vestsiden av delområde D
til Sanktanshaugen (kalt alt A; østre trasé i Figur 2). Hele traseen består i dag av
dyrket mark. Det er heller ingen kantvegetasjon i tilknytting til traseen, med unntak
av en allé som starter langs gang- og sykkelveien vest for delområde D. For å få en
litt bredere trasé og mer variert vegetasjon helt opp til Sankthanshaugen vil det
imidlertid være en fordel å opprette grøntdraget også langs alléen.
En alternativ trasé kan være fra Stokkanbekken, over delområde C, langs
vestsiden av delområde B og A, og bort til den skogkledte haugen på andre siden
av E6 (kalt alt. B; vestre trasé i Figur 2). Dersom denne traséen velges, må det
opprettes minst to nye viltunderganger (under omkjøringsveien ved trafikkmaskinen
ved IKEA, og under E6). En ulempe med denne traséen er at den følger den mye
trafikkerte Haakon VIIs gate. Her vil gjerder mot veien være nødvendig.
Grønttraséen bør også ha en skikkelig vegetasjonsskjerm mot gaten. En fordel
med denne traséen er at den vil passere nær inntil andedammen ved IKEA, noe
som bidrar til mer variasjon i grønstrukturen i området, og også er positivt for trekk
til og fra dammen.
Et tredje alternativ er en kombinasjon av de to, der de kobles sammen med en
trasé langs sør- eller nordsiden av omkjøringsveien. Også ved dette alternativet vil
tett trafikk (fra omkjøringsveien) virke forstyrrende, og det vil være nødvendig med
både gjerde og vegetasjonsskjerm.
Grøntdraget bør ha en bredde på minimum 15-20 meter hele veien. Det er en
fordel om traséen er bredere enkelte steder, for å gi refugier til dyr. Bredden på en
eventuelt tilknyttet gang- og sykkelvei må komme i tillegg til den anbefalte bredden
på grøntområdet, og grøntdraget bør ikke planlegges slik at det går mellom en vei
og en gang- og sykkelvei. Menneskelig aktivitet vil skremme dyra (gjerne mer enn
biler gjør), og for viltet er det derfor en fordel om det ikke går gang- og sykkelvei
langs traséen. En slik samløsning er imidlertid gjerne ønskelig med tanke på andre
3 (6)
12.09.2011
Vilt Øvre Rotvoll
Oppdrag 581621; soan
p:\251\581621 vilt øvre rotvoll\08 rapporter\notater\notat vilt øvre rotvoll.justert etter kom. fra
oust.docx
hensyn. De fleste dyra trekker på natta når gang- og sykkelveien blir mindre brukt,
og trolig vil dyr benytte draget selv om det er en del aktivitet langs traséen. Det er
imidlertid usikkert hvordan felles underganger vil fungere. Eventuelle erfaringer fra
andre prosjekter bør undersøkes, og eventuelt bør separate underganger for vilt og
mennesker vurderes.
Det er lite ønskelig med gjerder inntil grøntdraget, da slike vil hindre fluktmuligheter
for viltet. Nærliggende hager og grøntområder ved bygninger kan uten inngjerding
fungere som fluktveier dersom viltet skremmes.
-
Mer heterogen vegetasjon. Kvaliteten på grøntstrukturen kan bedres betraktelig i
forhold til dagens homogene fulldyrka mark. Vegetasjonen i grøntdraget bør i tillegg
til et feltsjikt med gress/urter/stauder også ha et busksjikt og et tresjikt. Dette vil gi
skjul for både rådyr (det er trolig lite ønskelig at elg skal trekke gjennom området)
og mindre vilt, og forbedre forholdene for trekk gjennom området. Dyr som da i
større grad enn i dag sannsynligvis vil følge grøntdraget, og trekke mellom
Estenstamarka og Ladeområdet, er rådyr, piggsvin, rev og grevling. Trondheim
kommune har utviklet et kart over biotoputviklingspotensial for kommunen, og her
står det meste av prosjektområdet avmerket som frisk og næringsholdig jord, som
har et godt potensial for utvikling av frodig vegetasjon. Det bør plantes ville arter,
og vegetasjonen bør ikke stelles eller klippes alt for hardt, men gjerne få utvikle seg
forholdsvis fritt, slik at det blir størst mulig variasjon i vegetasjonsstrukturen.
-
Hindre/utbedre barrierer. Barrierer for viltet (hovedsakelig veier) må holdes på et
minimum. Det bør legges til rette for kryssing av større veier gjennom underganger.
Det eksisterer allerede underganger i tilknytting til gang- og sykkelvei under
omkjøringsveien og E6. Dersom grøntdraget går via disse, må de må gjøres
bredere for å tilrettelegge for vilt. Som nevnt over bør erfaringer fra tidligere
lignende prosjekter undersøkes, ettersom det er usikkert i hvilken grad vilt vil
benytte felles underganger med mennesker. Eventuelt bør separate underganger
vurderes. Gjerder for å hindre at viltet isteden går over veien vil også være
nødvendig. Elg er kjent for ikke å ville benytte relativt lave viltunderganger, men
rådyr og mindre vilt passerer gjennom slike.
4 (6)
12.09.2011
Vilt Øvre Rotvoll
Oppdrag 581621; soan
p:\251\581621 vilt øvre rotvoll\08 rapporter\notater\notat vilt øvre rotvoll.justert etter kom. fra
oust.docx
Alt. B
Alt. A
Figur 2. Skisse over mulige løsninger for sammenhengende grøntstruktur, enten langs østsiden (alt. A)
eller vestsiden (alt. B) av planområdet.
-
Åpne bekker. Det vil være svært positivt dersom det er mulig å åpne gamle bekker
gjennom området. En åpen bekk vil øke variasjonen, og tilrettelegge for flere
artsgrupper, som for eksempel ender og amfibier. Stokkanbekken og
Leangenbekken har traséer henholdsvis øst og vest for prosjektområdet.
Nedslagsfeltet for en eventuell bekk gjennom planområdet er lite, og på gamle kart
ser det ikke ut til at det har gått bekker av betydelig størrelse her.
5 (6)
12.09.2011
Vilt Øvre Rotvoll
Oppdrag 581621; soan
p:\251\581621 vilt øvre rotvoll\08 rapporter\notater\notat vilt øvre rotvoll.justert etter kom. fra
oust.docx