prosjekt rapport (pdf) - tandberg arkitekter mnal
Fossveien 19 Universelt utformede boliger på Grünerløkka, Oslo UTKAST 15.05.2012 Statusrapport fra prosjektet 09/2007 til 04/2012 Fossvn 19 pilotprosjekt Menneskelig mangfold som utgangspunkt i utformingen? Statusrapport – forprosjekt, rammesøknad og politisk behandling, 09/2007 til 04/2012. Initiert av Eiendomsselskapet Fossveien 19 AS og Norges Blindeforbund Oslo. Ide og koordinasjon: Tandberg Arkitekter MNAL, [email protected] Utarbeidet av: Siv.ark Björn Münch MNAL, [email protected] Støttet gjennom: Husbankens kompetansemidler: Side 1 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Summering Problemstilling. Oslo indre bys attraktivitet som bostedsområde har økt de senere årene, samtidig som bebyggelsen i historiske bystrukturer knapt er tilgjengelig for mennesker med funksjonshemninger. Situasjonen innebærer en viss segregering i befolkningen siden det også finnes (yrkesaktive) mennesker med funksjonshemninger som foretrekker en urban livsstil. Samtidig viser det et potensial for private utbyggere med tanke på å prosjektere samt omsette tilrettelagte boliger utenom det offentlige støtte- og tilskuddsapparatet. Pilotprosjektet Fossveien 19 i samarbeid med Norges Blindeforbund Oslo søker å måle dette potensialet. Eiendommen på Grunerløkka skal universell utformes med særlig fokus på svaksynte og blinde. Boligene planlegges 100 % privat finansiert. Prosjektet er i tråd med boligpolitiske målsettinger, regjeringens handlingsplan for økt tilgjenglighet og kommunens intensjoner med tanke på fremtidig boligbehov i Oslo indre by. Saken ligger for tiden i Byutvikingskomiteen til behandling. (Del 1) Prosjektevalueringen er ment å øke kompetansen og belyse hvilke faktorer som påvirker, medvirker eller begrenser, muligheten for Universell utforming i eksisterende tette og urbane bystrukturer. (Del 2) • Alle tiltak i forbindelse med Universell utforming er dokumentert, både i forhold til utforming og nødvendige støtteprosesser. (se Monitoring) • Prosjektresultatene viser en rekke fohold som kan åpne for merverdi. Tilnærmingen er markedsorientert, med Universell utforming som kvalitet / motor for mer tilgjengelighet. (se Måling) • Det er flere faktorer i dag som viser seg å være mer bestemmende for utformingen og som ikke alltid er knyttet opp mot funksjonelle løsninger hvor målgruppen er alle mennesker. (se Analyse) • Vil man oppnå målet om et variert og stabilt nærmiljø på Grünerløkka må private og offentlige aktører strekke seg lengre: Satse på Universell utforming ved at dialog, tverrfaglighet og brukermedvirkning styrkes. (se Fasit) Side 2 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Innhold Innledning .......................................................................................................................... 4 Universell utforming ........................................................................................................... 4 Metodikk ............................................................................................................................ 5 Organisasjon ..................................................................................................................... 6 Del 1: Prosjektdokumentasjon ............................................................................................... 8 Prosjekthistorikk ................................................................................................................ 8 Pilotprosjekt ....................................................................................................................... 9 Plantegninger ...................................................................................................................14 Del 2: Evaluering ..................................................................................................................16 Monitoring – tiltak i forbindelse med UU ...........................................................................16 Måling – Kvaliteter og kostnader knyttet til UU..................................................................26 Analyse - Faktorer som påvirker mulighet for UU.............................................................30 Fasit - Forslag for en bedre måloppnåelse........................................................................34 Forkortelser UU Universell utforming PBL Plan- og bygningslov (Plandelen opphevet 01.07.09) SAK Forskrift om saksbehandling i byggesaker TEK Forskrifter om krav til byggverk REN Veiledning til TEK PBL10 Ny Plan- og bygningslov m/ virkning fra 01.07.10 (Plandel 01.07.09) SAK10 Ny forskrift om saksbehandling med virkning fra 01.07.10 TEK10 Nye forskrifter om krav til byggverk med virkning fra 01.07.10 PBE Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune BYA Byantikvaren, Oslo kommune BUK Byutviklingskomiteen, Oslo Bystryret NBF Norges Blindeforbund Oslo NHF Norges Handikapforbund Oslo HVE Helse- og velferdsetaten, Oslo kommune ARK Tandberg Arkitekter MNAL Side 3 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt INNLEDNING Rapporten dokumenterer hovedresultatene knyttet til boligprosjektet Fossveien 19 på OsloGrünerløkka som planlegges for Universell utforming med særlig fokus på svaksynte og blinde. Dette med bakgrunn i et udekket behov for universelt tilpassede boliger, spesielt i sentrale områder med historisk / eksisterende bystruktur. Prosjektet skal stimulere private utbyggere til etablering av flere universelt utformede boliger i sentrumsnære deler av Oslo og derfor dokumenteres slik at det kan brukes som sammenligningsprosjekt i andre planleggingsprosesser. Tilnærmingen er prosessorientert og i tråd med ISO EN 9004:2008 ved at den øker kunnskapet om hvordan Universell utforming kan etableres målrettet og effektivt, i denne sammenheng i områder med historisk bystruktur. UNIVERSELL UTFORMING Begrepet betegner et internasjonalt formgivingskonsept (Universal Design)1 med sikte på å utforme produkter, tjenester og omgivelser slik at de kan brukes av så mange mennesker som mulig uten behov for tilpasning eller spesielle løsninger (særløsninger)2. UU er i utgangspunkt ikke knyttet til en konkret kvalitetsstandard. Plan- og bygningsloven (PBL07) stiller ikke krav om UU. Istedenfor brukes begrepet Brukbarhet. Det er i utgangspunkt ikke noe motsetning mellom en bolig som er ’brukbar’ og en som er universelt utformet. Brukbarhet omfatter også ’Tilgjengelighet for funksjonshemmede’ (TEK kap. 10). Med nye PBL10 har UU nå blitt en rettsnorm – med unntak av private boliger. Her gjelder fremdeles Krav om tilgjengelighet (TEK10 § 12-2). Tilgjengelighet. Forskjellen mellom de to begrepene ”Krav om tilgjengelighet” og ”Universell utforming” ligger i strategien, i samfunnsmålet som ligger bak og blir tydelig når man ser på bruk av begrepet funksjonshemming: 1 som for eksempel begrepet ’livsløpstandard’, definert i Lånetillegg. HB 7.B.1.1 Kap. 12, Husbanken 2004 2 oppfunnet av den amerikanske arkitekten og designeren Ronald L. Mace Side 4 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Funksjonshemmede stiller særkrav til rom og arkitektur (krever ’tilgjengelighetstiltak’). Ved en generell nedbygging av fysiske barrierer i form av UU derimot, reduseres antallet mennesker som blir hemmet i sin mulighet for deltakelse i samfunnet.3 METODIKK GAP-modell. Funksjonshemninger sees deretter som et misforhold mellom individets forutsetninger og miljøets krav til funksjon (GAP) - noe som påføres utenfra – og kan beskrives grafisk innenfor en GAP-modell. Avstanden – GAPet – danner grunnlag for en handlingsplan. 4 Strategien / prosessen i forbindelse med Fossveien 19 skal dokumenteres og evalueres. Hvordan etablere Universell utforming målrettet og effektivt? Kvalitetsstyring. En slik dokumentasjon / undersøkelse forutsetter en dypere forståelse av de ulike tiltakene knyttet til Universell utforming av Fossveien 19 og den gjensidige avhengigheten mellom dem. Vi har derfor kombinert metodikken til GAP-modellen, som beskrevet ovenfor, med systemstandard NS-EN ISO 9001:2008 for kvalitetsstyring som viser karakteristiske prosesser i en byggeoppgave. 3 i følge NOU Norges offentlig utredninger 2005:8 anses det inkluderende aspektet for å være sentralt og særlig egnet til å sikre likeverdig deltakelse for mennesker med nedsatt funksjonsevne. 4 Modellen stiller to spørsmål: 1. Hva er dagens (samfunns)krav til funksjon (tilgjengelighetskrav jf. TEK07)? 2. Hva er de individuelle forutsetninger til mulige brukere? Kilde??? ikke Temaveiledning Bygg for alle, side 20 / Side 5 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt GAP-system. Hensikten med et slik ’GAP-system’ er å bryte oppgaven (handlingsplanen / strategien / prosessen) ned i mindre oppgavestillinger. Dette for å • skille nødvendige tiltak i forbindelse med Universell utforming fra andre tiltak • vise sammenheng mellom enkle tiltak, kostnader og kvaliteter • analysere deres betydning for måloppnåelsen. Skape forutsettninger for en systematisk prosjektkontroll. Bruk av dokumentet. Rapporten er en sammensatt dokumentasjon av prosjektet (del 1) og en prosessevaluering (del 2) frem til politisk behandling av forslag om byggeforbud. Rapporten drøfter • de ulike tiltak knyttet til UU (se kap. Monitoring), • kvaliteter knyttet til tiltakene (se kap. Måling), • hvilke faktorer som har påvirket mulighet for UU-boliger (se kap. Analyse) • og for hvordan man kunne tilrettelegge for en bedre måloppnåelse (se kap. Fasit). ORGANISASJON Utbygger. Prosjektet er initiert av eiendomsselskapet Fossveien 19 as. Selskapet har inngått et forpliktende samarbeid med Norges Blindeforbund Oslo, hvor man gjennom et konkret prosjekt, søker å avdekke kvaliteter og kostnader gitt i forbindelse med Universiell utforming. Utbygger har som målsetning å utvide sin utleie- / salgsportefølge og forplikter seg til å gjennomføre UU-programmet, og samtidig gi Blindeforbundet full innsikt i prosjektering og byggekostnader. Side 6 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Norges Blindeforbund Oslo. Blindeforbundet ønsker gjennom samarbeidet å bidra, samt stimulere til oppføring av flere universielt tilpassede boliger i Oslo sentrum, spesielt på Grünerløkka. Samarbeidet er en anledning for forbundet å følge byggeøkonomien i et slik prosjekt. Forbundet vil bidra til gjennomføring, markedsføring og kontroll av prosjektering knyttet til Universiell utforming med særlig fokus på tiltak rettet mot blinde og svaksynte. Arkitekt. Tandberg arkitekter MNAL (v/ Bjørn Tandberg) har lansert ideen om å danne et pilotprosjekt og står ansvarlig for prosjektkoordinasjon. Pilotprosjektet er del av kontorets program for å øke kunnskapet om hvordan Universell utforming kan etableres målrettet og effektivt i Oslo indre by. TU Berlin. Dokumentasjon og prosjektevaluering utføres på fritt grunnlag av siv.ark. Björn Münch MNAL. Arbeidet er knyttet til Instituttet for Real Estate Management ved Tekniske Universitetet i Berlin, hvor prosjektansvarlig deltar i et videreutdanningsprogram med fokus på bærekraftig stedsutvikling. Husbanken. Samarbeidsavtalen innebærer felles søknad om Husbankens kompetansemidler for dokumentasjon av prosjektet. Tilsagn på inntil NOK 150.000 gjelder merutgiftene knyttet til prosjektevaluering. Alle parter har samtykket til at resultatene dokumenteres og offentliggjøres. Evalueringen / dokumentasjonen vil imidlertid fortsette. Resultater av det videre arbeidet vil bli publisert på nettsiden www.pilotprosjekt.no. Side 7 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Del 1: Prosjektdokumentasjon PROSJEKTHISTORIKK Utbygger eier opsjoner i ulike tomter på Grünerløkka, blant annet Fossveien 19. Med bakgrunn i den forventede ”eldrebølgen” ser utbygger et generelt økende behov for tilrettelagte boliger. Eiendom Fossveien 19, Nedre Grünerløkka - Oslo 10/2006 var man i dialog med Bydel Grünerløkka om prosjektering og utbygging av eldreboliger. Bydelen takket nei siden dette ikke samsvarer med de oppgaver bydelen har innenfor (rus-, psykiatri- og eldre-) omsorg. 04/2007 følger et tilbud til Helse- og velferdsetaten for omsorgsboliger med tilhørende servicetilbud (Omsorg+). Etterspurt målgruppe var igjen eldre. Tilbudet ble avslått fordi etaten mente at eldreboliger bør ligge i ytre øst og ytre vest hvor de fleste eldre bor. 07/2007 kontakter man Husbanken for eventuelle låne- og tilskuddsordninger. Vilkårene ble imidlertid vurdert som lite egnet fordi de gjelder for boliger i regi av bruker og borettslag og ikke boligprosjekter i regi av private. Man bestemte derfor at prosjektet skulle være 100% privat finansiert, utenom det offentlige tilskuddordning. Side 8 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt • GAP01: Man får inntrykk av at det offentlige er seg lite bevisst på funksjonshemmedes situasjon på det generelle boligmarkedet. 10/2007 henvender man seg til brukerorganisasjonene direkte. Interesseforbundene har sluttet å underholde et eget boligtilbud for funksjonshemmede, men ønsker gjennom samarbeid med en privat utbygger å bidra, samt stimulere til oppføring av flere tilrettelagte boliger i Oslo sentrum, spesielt på Grünerløkka. 12/2007 undertegnes det en forpliktende samarbeidsavtale. Avtalen omhandler et felles prosjekt: Fossveien 19 • GAP02: Prosjektets målsetning om UU-boligene går lengre enn det som er nedfelt både i gjeldende og ny PBL PILOTPROSJEKT Skisseprosjekt (10/2007 – 5/2008) Grünerløkka. Kun 4,5% av de eksisterende boligene, bygd etter 1945, har tilnærmet livsløpsstandard. Andelen i historiske bystrukturer, som på Grünerløkka, må antas å ligge enda lavere. Samtidig kan man på Nedre Grünerløkka, som er en av Oslos tetteste privateide bystrøk, ikke forvente stor boligproduksjon fremover. Program. Eiendommen Fossveien 19 på Grunerløkka skal planlegges og dimensjoneres for Universell utforming med særlig fokus på svaksynte og blinde. • GAP03: Konseptet innpasses på tomt Tomten vurderes egnet til formålet. Tomtens kjernekvaliteter knyttes til sin sentrale, men rolig beliggenhet på hjørnet Fossveien / Helgesensgate som del av et murgårdskvartal rett ved Akerselva miljøpark. Tomten ligger med kort avstand til offentlig transport og annet servicetilbud, og med barnehage i direkte tilknytning til eiendommen. Det vurderes også positivt at det for tiden nedlegges store investeringer i Universell utforming av offentlige utearealer i området. Medvirkning. Pilotprosjektet Fossveien 19 støttes av Statens byggetekniske etat, Helse- og sosialdirektoratet ved Deltasenteret og Husbanken. Det er også en målsetting at prosjektvurderingen skal danne grunnlag for prosjektering og planlegging av andre prosjekter. Side 9 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Saksbehandling. 08/2008. På forhåndsmøte stiller Plan- og bygningsetaten (PBE seg positiv til etablering av denne type bolighus på Grünerløkka. Man så denne gangen ikke behov for planendring, men krever separat søknad om riving. Først når rivetillatelsen er gitt skal søknad om nybygg behandles. Planlegging for riving (08/2008 – 11/2009) Situasjon. Eiendommen er bebygd med en murgård i 3 etasjer, samt en én-etasjes sidebygning av nyere dato. Hjørnebygningen er hverken fredet eller regulert for bevaring, men er en del av den karakteristisk murhusbebyggelsen fra 1800-tallet - den såkalte ”teppebyen” - som omfattes av Kongelige resolusjon om murgårder. Tomten utgjør imidlertidig en del av et gatemiljø/ gatekryss hvor flere av bygningene er av nyere dato eller er sterkt ombygget. ARK vurderer derfor ikke tomtens bebyggelse til å være del av et helhetlig historisk gatemiljø. Fossveien 19 med eksisterende hjørnegården Konsept. Siden Grünerløkka er en av de tettest befolkede bydeler, er det begrenset med steder hvor universelt utformede boliger kan oppføres. Fossveien 19 er kun delvis bebygget og viser tilstrekkelig utbyggingspotensiale. Vil man tilrettelegge for enkle og kostnadsbesparende løsninger må eksisterende bygningsmasse uansett rives. Medvirkning. Det er et viktig mål for NBF at Fossveien 19 ikke blir et særkollektiv verken for synshemmede eller funksjonshemmede som sådan, men at leilighetene er universelt Side 10 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt utformet og at kjøperne av produktet representerer et alminnelig tverrsnitt av befolkningen. Det er en forhåpning at prosjektet vil vise at Universell utforming gir kvaliteter som etterspørres i markedet. Vurdering. Fremkommelighet for rullestol, heis og parkeringsgarasje er ikke forenlig med bevaring av den verneverdige bebyggelsen på tomt da dette fordrer uforholdsmessig mye kommunikasjonsarealer. Det vurderes ikke å være økonomi i en slik løsning. • GAP04: Det ble foretatt en tilstands- og antikvarisk vurdering av den verneverdige bebyggelsen på tomt Saksbehandling. Rivesøknad sendes inn 04/2009. Byantikvaren motsetter seg riving av den bevaringsverdige hjørnegården på det sterkeste. 09/2009. Likevel vil PBE først akseptere riving (jamfør møteprotokoll 08.09.09). Rivesaken som skulle fremlegges BUK skulle innholde sterke føringer for Universell utforming av ny bebyggelse på tomten. 11/2009. Istedenfor fremmer PBE forslag om forbud mot tiltak med det formål å regulere tomten til bevaring. ARK vurderer at dokumentasjon til rivesøknaden ikke er tilstrekkelig grunnlag for behandling av saken og trekker søknaden tilbake. • GAP05: Universell utforming er ikke noen standard, men en målsetning eller strategi og må derfor vises gjennom forslag til ny bebyggelse. Planlegging for oppføring av nybygg (12/2009 – 06/2010) Antikvarisk vurdering, jamfør søknadens vedlegg E2, konkluderer med at bevaringsverdien av eksisterende hjørnebygg knyttes til og begrenses til gatefasaden. Fasaden planlegges bevart som integrert del av ny fasade mot Fossveien, og som frittstående fasadeskjerm mot Helgesens gate. • GAP06: I forbindelse med prosjektering av nybygg og politisk behandling har man søkt å kartlegge / målkonflikter i forbindelse med vern. Plan. Planlagt tiltak samsvarer med reguleringsplanens formål- bolig, hvor boligarealet omfatter hele bygningen (mer enn 80 %). Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens §3 om etasjeantall og §5 om utnyttelsesgrad. • GAP07: Universell utforming som særlig grunn for en større tomteutnyttelse. Medvirkning. Norges Blindeforbund uttaler seg positivt til rammesøknaden som etter forbundets vurdering er i tråd med kravspesifikasjoner og målsetning. Forbundet ser det som Side 11 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt viktig at UU-programmet og avtalen med tiltakshaver følges opp i forbindelse med prosjektering for igangsettingstillatelse. Innpassing. Ny bebyggelse etableres innenfor eksisterende hjørnegårds fasadeliv som søkes bevart. Den nye bebyggelsen er planlagt høyere og med flere etasjeplan enn eksisterende bebyggelse, i samsvar med tilstøtende bebyggelses gesims- og mønehøyder. Huset planlegges oppført med garasjekjeller og 6 boligetasjer, inklusive loft. Fossveien 19 med ny bebyggelse innenfor eksisterende fasader Fasade. Fasaden oppføres som et grid i hvit betong og er proporsjonert med utgangspunkt i Grünerløkkas historistiske bebyggelse med klassisk tredeling; sokkel, etasjer og bjelke-/ gesimsavslutning. Eksisterende hjørnegårdsfasade bevares i den nye fasaden som historieforteller. Planer. 1 etasje omsøkes som to store boenheter på 121 m2. Boenhetene kan fungere som én eller flere, planlagt for bofelleskap/ studenthybler. For øvrige etasjer planlegges det en variasjon av leiligheter fra 49 til 108 m2 med lys henholdsvis fra en eller to sider. Parkering. Det etableres parkeringskjeller med innkjøring fra Helgesensgate. Det tilrettelegges for 3 ordinære p-plasser og to parkeringsplasser for bevegelseshemmede. Plassene for bevegelseshemmede dimensjoneres og plasseres slik at de kan benyttes for en enkel minibuss med heis. Side 12 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt • GAP08: For å legge føringer på saken (som skal fremlegges BUK) må man finne en mulighet til å knytte en eventuell rammetillatelse til gjennomføring av UU-programmet. Samordning. Blindeforbundet bidrar med ekstern kontroll i forhold til universiell tilpassing med særlig fokus på tiltak rettet mot blinde og svaksynte. • GAP09: Samarbeid med NBF som ekstern kontroll for UU åpner for at man løser seg fra ’preaksepterte løsninger’. Saksbehandling. Planlagt nyoppføring er prosjektert for behandling på rammesøknadsnivå. Søknaden har ligget hos Plan- og bygningsetaten siden 30.06.10, men etaten vil ikke ta den nye saken til behandling. Istedenfor informerer man om at saksgangen videre må sees i lys av Byantikvarens første uttalelse og at det skal fremmes nytt forslag om forbud mot tiltak med det formålet å regulere tomten til bevaring. • GAP10: Parrallelt innledet Norges Blindeforbund Oslo en serie med møter med partigruppenes representanter, for å presentere pilotprosjektet Behandling av forslag om forbud mot tiltak (07/2010 – 03/2012) I perioden 29.10.10 - 08.04.11 ble det avholdt fem møter hvor arkitekten sammen med Blindeforbundet redegjorde for intensjonene bak prosjektet samt hvor langt man var kommet i prosessen. Målkonflikten mellom vern av bebyggelse og vern mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne har vært et sentralt tema på møtene. Man var positive til innovativ- og alternativ tenkning i denne sammenhengen, men gav imidlertidig uttrykk for at politikerne selv ikke vil foreta en faglig vurdering, men basere sin avgjørelse på de argumentene som fremlegges av ARK og PBE. Fordi Universell utforming ikke kan prioriteres foran andre samfunnsmål, har man anbefalt å redegjøre for pilotprosjektet som et unntak og at konkrete løsninger ikke nødvendigvis kan overføres til andre steder i byen. Saksbehandling. 03/2011. Nytt varsel om forbud mot tiltak ble først sendt etter at Blindeforbundet fikk i stand et møte med Byråd for byutvikling, hvor man løftet frem behandling av saken. 06/2011. Dette innholdt imidlertidig feil og måtte sendes på nytt. For seint for å kunne behandles i BUK før etter valg av nytt bystyre. 02/2012. Forslag til midlertidig forbud mot tiltak oversendes til politisk behandling, mer enn ett og et halvt år etter at søknaden ble sendt inn. 04/2012 Forslag om byggeforbud skal behandles i Byutviklingskommiteen (BUK). Side 13 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Del 2: Evaluering MONITORING – TILTAK I FORBINDELSE MED UU Deltakende observasjon. Nærheten mellom evaluerende og utførende legger opp til en samarbeid med tanke på en optimal måloppnåelse / presentasjon. Den åpner for pendling mellom teori og empiri / styring og evaluering slik at den kan brukes som fortløpende kvalitetskontroll ("monitoring"). Omfang til rapporten er derfor ikke begrenset til de plikter og oppgaver som følger av arkitektens ansvar og funksjon. Gjenstand for undersøkelsen er også prosesser på plannivå rettet mot oppdragsgiver / kunde og andre interesserte parter, særlig i forbindelse med eiendomsvurdering og brukermedvirkning. Utredning Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Sikre en adekvat og rimelig forståelse av behov og forventninger i prosjekt / prosjekts ytre rammer. Kartlegge kundens behov (19.03.08 – 21.03.08). I denne sammenheng er kvalitet definert som overenstemmelse mellom resultat og behov. Det har derfor vært viktig å forstå hvilke behov og forventninger som egentlig knyttes til universelt utformede boliger på Grünerløkka. Redegjøre for valg av tomt / behov I kommunikasjon med de offentlige har man fått inntrykk av at de er seg selv lite bevisst på funksjonshemmedes situasjon på det generelle boligmarkedet, særlig med tanke på eksisterende bysstrukturer som Grünerløkka. Man var derfor nødt å redegjøre for de momentene som har innvirket på valg av tomten, kommunens manglende planberedskap og konsekvensene for boligmarkedet i områder med stor andel historisk bebyggelse. • Tomten ble derfor tidlig vurdert som egnet med bakgrunn i at situasjonen preges av bebyggelse av nyere dato, eller bebyggelse som er sterkt ombygget. Tomten ligger i et område med innovativ tenkning rundt bevaring og i periferien av Grünerløkka som område med eldre bebyggelse. Dessuten består store deler av tomten av bygningsmasse uten bevaringsstatus i tillegg til at bevaring av eksisterende bebyggelse begrenses til fasader. Side 16 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt • Lokalisering. På grunn av redusert orienterings- og forflyttningsevne vurderes det som viktig at funksjonshemmede er bosatt sentralt med nødvendig tilgang til transport og andre viktige funksjoner. Nedre Grünerløkka vurderes derfor særlig egnet for formålet. • Siden Grünerløkka er en av de tettest befolkede bydeler, er det begrenset med steder hvor universelt utformede boliger kan oppføres. Fossveien 19 som kun er delvis bebygget viser tilstrekkelig utbyggingspotensiale. • Tomtens kjernekvaliteter knyttes til sin sentrale, men rolige beliggenhet på hjørnet Fossveien / Helgesensgate som del av et murgårdkvartal rett ved Akerselva miljøpark. Tomten ligger med kort avstand til offentlig transport og annet servicetilbud, og med barnehage i direkte tilknytting til eiendommen. • Barne- og aktivitetskole og vidergående skole finnes i gangavstand fra tomta. Birkelunden, Sofienbergparken og Olav Ryes plass med butikk- og kulturtilbud ligger alle i 400 meter gangavstand. Markveien som strøksgate ligger bare 100 meter unna. Tomta er egnet for en type tilrettelegging som åpner for enklere løsninger som ikke oppfattes som fordyrende og ikke krever særløsninger. Det vurderes også positivt at det for tiden nedlegges store investeringer i Universell utforming av offentlige utearealer i området. Kartlegging kommunale føringer ifm UU (02.03.10 – 13.03.10). I kommunikasjon med det offentlige har man fått inntrykk av at man er seg lite bevisst på funksjonshemmedes situasjon, med tanke på det generelle boligmarkedet, her særlig med tanke på tilbud i sentrale byområder som Grünerløkka. At det finnes et behov for tilgjengelige boliger på Grünerløkka gir prosjektet mening. Dette er en relevante argumentasjonen som er naturlig å bruke i forbindelse med søknad om riving, omsøking av nybygg og politisk behandling (se Analyse). Man har derfor i forbindelse med omsøking av nybygg, redegjort for kommunens overordnete planer og deres konsekvens for prosjektet. Tilstandsvurdering: ARK baserer sin faglige konklusjon på at eksisterende bygningen ikke lar seg tilpasse boligformålet, dimensjonert for rullestolbruk innenfor en forsvarlig bevaringog kostnadsramme. Begrunnelsen for konklusjonen må dokumenteres. Relevante prosessinformasjoner har vært: • Bygget • REN • Spesifikasjoner i UU-program Side 17 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Kartlegging konflikter og antikvariske interesser ifm UU (12. – 13.04.10). I forbindelse med prosjektering av nybygg og politisk behandling har man søkt å kartlegge mulige målkonflikter i forbindelse med vern. • Kulturminner og naturressurser er i dag hovedelementene i en samlet miljø- og ressursforvaltning. I analogi til naturressurser betegner Riksantikvarens vernestrategi kulturminner som bruksressurs. Å rive et gammelt hus sammenliknes med å rive ut et blad fra historieboken. • Som naturressursene er kulturminnene stadig truet av endret arealbruk. I vernestrategien blir det formulert på følgende måte: „Vi lever i en tid med store endringer og krever stadig mer plass. Endringene skjer ofte på bekostning av sporene fra tidligere tider.” • I motsetning til natur forfaller fysiske kulturminner hvis de ikke brukes. Alt som skal vernes må derfor ha en bruksverdi. Det kan både være i kraft kulturhistorien de forteller eller som materiell ressurs. • Man åpner for at verneverdige bygg tilpasses ny bruk. Vernestrategien sier imidlertid ingenting om muligheten for innvendig Universell utforming av de verneverdige murgårdene. På Riksantikvarens hjemmeside uttales det at kulturminnene må gjøres tilgjengelige for flest mulig mennesker. Programmering Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Behov og forventninger må omdannes til (produkt)krav, samtidig må det sikres at kravene som defineres kan oppfylles. Universell utforming som prinsipp. Behovene er mangeartede og forskjellige. Dette er en problemstilling prosjekteringen må finne svar på, med tanke på funksjonskrav, estetikk og økonomiske faktorer. Samtidig må man åpne for løsninger som ikke er fordyrende. Innledningsvis formulerte man 8 strategier på grunnlag av ulike former for funksjonsnedsettelser som: Hensikten var å løse seg fra særpregede designmønster og åpne for innovasjon. Side 18 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Innpassing: UU må ikke være i strid med prosjekteringsgrunnlaget for øvrige. (Eksisterende bygg utgjør del av prosjekteringsgrunnlaget.) Eksisterende bebyggelse lar seg ikke tilpasse funksjonskravene som er bestemt i UU-programmet og søkes revet for en optimal tomteutnyttelse med sikte på etablering av UU-boliger. For å opprettholde områdets preg skal ny bebyggelse "innpasses" i bybildet. Eksisterende bygg rives (særlige grunner), nybygg tilrettelegges for UU og innpasses i bybildet Adkomst: Strategien for adkomst/ kommunikasjon baseres på etablering av ett sentralt punkt med lukket trapp med heis og direkte adkomst til boenhetene. Adkomsten fra Fossveien er via rampe (maks. 1:15 stigning). Brannkravene planlegges innfridd gjennom tilrettelegging for sprinkling (vanntåke). Denne løsningen ville også sikret redning under brann uavhengig fra individuelle forutsetninger. Det skal etableres parkeringskjeller med innkjøring fra Helgesensgate. Det tilrettelegges for 3 ordinære p-plasser og to parkeringsplasser for bevegelseshemmede dimensjonert for minibuss med heis. Side 19 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Plankonsept: Løsningen med ett sentralt trappehus innebærer at en del leiligheter kun blir ensidig belyst. For at dagslyset utnyttes best mulig skal det legges til rette for store vindusflater. Funksjonsarealene organiseres i bygningens midte. Dette for å sikre gode lysforhold i oppholdsarealene i hele boenhetenes lengde. (I denne sammenhengen minnes det om nødvendig solavskjerming for å unngå blending på grunn av store kontraster mellom sollys og mørke flater). Plankonseptet åpner for fleksible leilighetsstørrelser Utomhusareal: På taket til nedkjøringsrampen til p-kjeller planlegger man å etablere et gulv, med nivåer og skråplan tilrettelagt for flest mulig brukergrupper for å ivareta forskjellige behov og funksjoner, samtidig som frittstående ramper unngås. Side 20 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Kommunikasjon Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Det må tilrettelegges for en fungerende kommunikasjon med utbygger, nabo og og andre interesserte parter / rettighetshavere. Medvirkning NBF. Når det gjelder programmering / utvikling av et boligkompleks er kommunikasjonsprosessen som regel rettet mot utbygger, som igjen støtter seg på sine erfaringer og informasjon fra megler, konkurranseanalyse, mv. Medvirkning av en brukerorganisasjon er i praksis sjelden. Hensikten med samarbeidet var å sikre at resultatene i prosjektet samsvarer med de funksjonshemmedes behov og forventninger. Kommunikasjon med politiske representanter: I perioden 29.10.10 - 08.04.11 ble det avholdt fem møter hvor arkitekten sammen med Blindeforbundet redegjorde for intensjonene bak prosjektet samt hvor langt man var kommet i prosessen. Relevant prosessinformasjon har vært.: Resultat: NBF har ikke bare vært med i forhold til utvikling, men også som viktig støttespiller i forhold til politisk behandling. Foreningens erfaring med politisk arbeid har vært en støtte for prosjektet. Definisjon prosjekteringsgrunnlag / ramme Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Det må spesifiseres hvordan (produkt-)kravene definert i programstillingen konkret skal oppfylles. Kartlegging av myndighetskrav (19.03.08 – 12.04.08). Myndigheten stiller ikke krav om at private boliger skal universelt utformes. Prosjektets målsetning om at boligene skal imøtekomme alle brukerforutsetninger, går derfor lengere enn hva som er nedfelt både i gjeldende og ny PBL. Samtidig er det ikke mulig å innfri alle dokumenterte forventninger i forhold til Universell utforming. Prosjekteringsgrunnlaget for Universell utforming ble bestemt og spesifisert i samarbeid med Norges Blindeforbund Oslo og Norges Handikapforbund Oslo. Ytelsesnivåene baseres på brukerorganisasjonens anbefalinger, men noen er tilpasset den konkrete situasjonen på tomten. Etableres slike kriterier kan man tilrettelegge for enkle og kostnadsbesparende løsninger ved at UU-programmet utvikles parallelt med typeløsninger. Ytelsesnivået kan baseres på brukerorganisasjonens anbefalinger tilpasset den konkrete situasjonen på tomten. (For relevante prosessinformasjon, se vedlagt UU-program.) Side 21 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Dokumentasjon av løsninger Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Når prosjekteringsgrunnlaget / rammen er bestemt, må det omsettes til tekniske løsninger. Planprinsipp. Det planlegges et funksjonsapparat, bestående av bokser og mellomrom, som danner grunnlag for varierte planløsninger, tilpasset behov og boenhetens størrelse i hver etasje. Slik kan boenhetene også tilpasses bruk hvor det stilles særlige krav som behov for eget rom for boassistent. Kommunikasjonsprinsipp. Man planlegger et kommunikasjonssystem med gjennomgående kommunikasjonslinjer i kryssende retning, dimensjonert for rullestol, med snuareal i knutepunkt for retningsendring. Systemet tilrettelegger for tilpasset snuareal i forbindelse med faste- og løse innredninger. Orientering i boenhetene. Systemet åpner for lettfattelige kommunikasjonsveier med begrenset retningsendringer fra rom til rom, eller gjennom leiligheten. Systemet vil også gjøre det enklere for svaksynte eller blinde å orientere seg ved gjenkjennelse av funksjonsenhetene, forskjellig behandling av gulvoverflater og ved at funksjonsboksene planlegges med kontrastfarger. Men også ved konsekvente kommunikasjonslinjer. Bokser og mellomrom Side 22 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Utvidet dokumentasjon: For detaljprosjekteringen er det tekniske forskrifter (krav gitt i eller i medhold av PBL) som vil være styrende. UU-programmet omfatter imidlertidig mer enn det som er bestemt i forskriften. For å sikre resultatene (legge føringer på saken som fremleges Byutviklingskomiteen) ble dokumentasjon til rammesøknaden utvidet til også å omfatte mer detaljerte løsninger for hvordan UU-programmet konkret skal omsettes. Adkomst til bygningen. Oppsumering av ekstra tiltak i forbindelse med UU: • Sklisikret og overdekket adkomstrampe med bredde 1,8m. • Håndløper etableres på vegg langs med ledelinje i gulv. • (1) Oppmerksomhetsindikator. • (2) Nedfelt ledelinje. • (3) Terskelfri, automatisk inngangsdør med åpningsregulering. • (4) Varselindikator. Start og slutt av rampe markeres. • (5) Taktil endring av overflate. • (6) Langs med rampe etableres sykkelparkering. • (7) Filtrering av lys i kommunikasjonsarealer (avblendningstiltak). • (8) Postkasser direkte innenfor inngangsdøren. • (9) Markering av trappenese ved hvert trinn. • (10) Lydfyr for varsling av avkjørsel. Side 23 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Utomhusarealer . På taket til nedkjøringsrampen til p-kjeller planlegger man å etablere et gulv, med nivåer og skråplan, for tilrettelegging for flest mulig brukergrupper og for å ivareta forskjellige behov og funksjoner. Sum tiltak: • (1) Rampe med jevn stigning 1:20 – 1:25. • (2) Løftet dufthage. • (3) Sandkasse. • (4) Beplantning av tre • (5) Terrasse med sittebenk • (6) Opprisshage • (7) Forbindelse til resterende bakgårdsarealer Brukervennlige løsninger bærer ofte preg av å ha spesielle målgrupper. Innføring av prinsippene for Universell utforming i designprosessen kan derfor åpne for innovative løsninger. Produkter med både god estetisk utforming og ergonomisk tilpassing er sjeldne. Side 24 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Vurdering av prosjekteringsresultater Oppgavestilling jamfør NS-EN ISO 9001: Løsningenes evne til å oppfylle behov og forventninger i prosjekt, må evalueres. 0X Funksjonsstudier: Overordnet plankonsept er testet i flere runder. Man var derfor i en valgsituasjon. Et viktig mål var å unngå at boligene ble mer arealkrevende og dermed dyrere enn "vanlige" leiligheter (med konsekvensen at de ikke ble betalbare for folk flest). Det ble derfor gjennomført funksjonsstudier hvor man for hver av konseptene har bestemt andel sirkulasjons- og betjeningsareal. I dette tilfellet viste det seg at langsgående leiligheter ble mest arealeffektive. En løsning med svalgang og gjennomgående leiligheter var også vanskeligere å organisere med åpen planløsning. Å tilpasse denne typen til en standard definert i UU-programmet ville enten har medført arealøkninger eller at ett av soverommene ville gå tapt. Side 25 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt MÅLING – KVALITETER OG KOSTNADER KNYTTET TIL UU Det er som regel kostnadene det fokuseres på i diskusjonen om økt tilgjengelighet. Vi skal undersøke om Universell utforming kan være en god investering. Dette kapittel tar derfor høyde både for kostnader og kvaliteter som er knyttet til Universell utforming av boligprosjektet Fossveien 19. Kvaliteter Standard NS-EN ISO 9001 definerer kvalitet med overenstemmelse mellom behov og egenskapene til produkt. I utgangspunkt kan man anta at en bolig som lages slik at den kan brukes av alle mennesker vil få tilført kvaliteter. Om disse kvalitetene gjør dem til et bedre salgsobjekt – samlignet med ”vanlige boliger” på markedet – skal undersøkes i forbindelse med markedsføring og salg. Det vi kan gjøre allerede nå er å foreta en generell vurdering: Demografi. Oslo indre by har blitt stadig mer populær som sted å bo. Og følgelig har eiendommene i den tidligere arbeiderbyen Grünerløkka steget i verdi. I dag er det først og fremst de unge og godt voksne uten barn som foretrekker den urbane livsformen (Grünerløkka er i dag er en av bydelene med størst beboerandel mellom 20- og 39 år gammel, men antall eldre og barn øker). Tilbud. Kun 4,5% av de eksisterende boligene, bygd etter 1945, har tilnærmet livsløpsstandard.5 Andelen i historiske bystrukturer som på Grünerløkka må antas å ligge enda lavere. Samtidig kan man på Nedre Grünerløkka, som er en av Oslos tetteste privateide bystrøk, ikke forvente stor boligproduksjon fremover. Behov. De fleste mennesker vil i løpet av livet i større eller mindre grad oppleve nedsatt funksjonsevne. En gjennomsnittlig normann vil oppleve en eller annen form for funksjonshemning i 14 år av livsløpet. 11% av alle normenn over 16 år har i dag boligrelevante funksjonshemninger.6 Hovedårsak til den økende etterspørsel etter tilrettelagte boliger er den pågående ’eldrebølgen’. 5 6 i følge informasjon fra handikapforbundets nettside: http://www.nhf.no/index.asp?id=42966, 25.09.2007 http://www.husbanken.com/Venstremeny/Universell%20utforming/Orienteringshemming/Omsyn%20til%20orienteringshemma .aspx, 25.09.2007 Side 26 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Kjøpekraft. Statistikken viser imidlertidig at mennesker med funksjonshemninger i gjennomsnitt har mindre kjøpekraft enn befolkningen forøvrig. Man søkte derfor i utgangspunkt å samarbeide med kommunen for å spare MVA og å tilrettelegge for kostnadsgunstige boliger. Pilotprosjektet ble presentert for NBFs Ungdomslag. Laget reagerte imidlertidig kritisk til konseptet om universelle boliger utenfor stønadsordningen. Vurdert utfra egen økonomiske situasjon/ livssituasjonen har man overveiende vært skeptisk til om slike boliger kunne bli et interessant produkt for dem. Diversifikasjon. Redusert funksjonsevne kan være medfødt eller som følge av sykdom eller skade. Astmatikere, allergikere, lungesyke og personer med andre former for nedsatt immunforsvar utgjør en stor del av befolkningen. Spesielt barn er sårbare for dårlig inneklima. Man må derfor anta at det er like store forskjeller på funksjonshemmede når det gjelder forutsetninger og krav for å kjøpe/leie bolig. Eldre. Behovet for tilrettelegging knyttes også til den naturlige aldersprosessen og eldre med nedbetalt eiendom er de mest pengesterke. De vil antakelig være interessert i å betale for kvalitet og tilgjengelige boliger. Etterspørselen gjelder imidlertidig mer i ytre by, hvor fremdeles (!) de fleste eldre bor. Universell utforming. Det virker derfor riktig at man har orientert seg bort fra spesialboliger til boliger som er spesielle – men rettet mot alle. Målgruppen for dette kan altså like godt være unge barnefamilier som eldre og funksjonshemmede. En spørreundersøkelse viser at universelt utformede boliger ikke nødvendigvis må betraktes som spesialboliger for mennesker med funksjonsnedsettelser, men som funksjonelle og brukervennlige bosteder for alle. • 70% av nordmenn legger vekt på fleksibel funksjonalitet ved kjøp av bolig. • 50% tror at Universell utforming gjør en bolig til et bedre salgsobjekt og • 25% vil selv betale mer for en slik bolig.7 Fasit (NOK/m2 boareal). Man kan anta at det å kjøpe en bolig med Universell utforming på Nedre Grünerløkka er en god investering. For utbyggers del bør dette innebære interessante muligheter for omsetning av slike boliger – forutsatt at de ikke er særlig dyrere enn ’vanlige boliger’. 7 i følge en spørreundersøkelse som Opinion har utført for Informasjonsprogrammet for Universell utforming i byggsektoren(IP), kilde: Positive holdninger til Universell utforming, Handikapnytt nr. 032007. Norges Handikapforbund, http://www.nhf.no/index.asp?id=52492 Side 27 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Kostnader Boligprodusentene klager over at en økt tilgjengelighet vil medføre at boligene blir for dyre, særlig for førstegangskjøpere som i større grad etterspør mindre leiligheter. SINTEF viser i sin rapport8 at direkte merkostnader i forhold til mindre enheter er beskjedne. Hvordan er det med større boenheter og flere rom som ikke så lett kan organiseres som åpne løsninger? Prosjektering på rammenivå gjelder først og fremst arealfordeling. Det var et viktig mål å unngå at boligene er mer arealkrevende og dermed dyrere enn "vanlige" leiligheter (med konsekvensen at de ikke er like tilgjengelig/ betalbare for folk flest). Innvendig merareal (Boareal/m2 BRA). Med tilgjengelighetskrav som beskrevet i UUprogrammet vil også andel boareal (BOA) som må holdes fri for innredning økes. Ved funksjonelle rom som våtrom, korridor, kjøkken og oppbevaringsplass (eventuelt også soverom) vil dette medfører en arealøkning. Strengt tatt utgjør ikke dette noe ekstraareal (for del av salgsareal), men det går likevel på bekostning av oppholdsareal. I boligbygg hvor det er mange ulike funksjoner og hvor arealøkonomi er vesentlig kan det betyr at en funksjon, for eksempel et soverom, må droppes. Eller boenhetens totalareal øker, med konsekvensen at leiligheten blir mer arealkrevende og dermes dyrere. Funksjonsstudiene viser at man gjennom planens organisasjon kan forminske kommunikasjonsarealene og dermed begrense arealøkningen. Møbler og innredning. Prosjektet viser at når andel areal som skal holdes fri for møbler og innredning økes så går dette utover andre kvaliteter. For eksempel at man på badet mister badekaret, kjøkkeninnredning ble kuttet ned, plass til spisebord minsket, skrivebord i barnerommet sløyfet og så videre. Arkitekten må løpende ta stilling til hvor ”smertegrensen” skal gå. Det er derfor også gitt viktige møbleringsmål i UU-programmet. Dette for å hindre at økning i fritt gulvareal går på ensidig bekostning av arealene som er igjen for møbler og utstyr. Felles adkomst og sirkulasjonarealer (/m2 BRA) med Universell utforming legger beslag på mer areal enn tilgjengelighetskrav i TEK07, og vil gå på bekostning av salgbart boareal 8 ‚Ikke så dyrt alikevel’, SINTEF, 2010 Side 28 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt (BOA). Gjennom organisasjon med ett sentralt trapprom med heis og direkte adkomst til boenhetene kan ekstraarealene begrenses. Avvik aksepteres da det forventes at dette vil være salgsfremmede med tanke på konseptet om å tiltrekke alle brukergruppene. Her kan nevnes multibruk - e-rolliplass, arealer for oppstilling av barnevogn og utvidet manøvreringsareal for rullestoler.Forholdet er også godt egnet til å vise at UU-boliger ikke er spesialboliger, men brukervennlige boliger. Underjordisk parkeringsanlegg medregnes ikke i utnyttelsesgraden, men er en stor kostnadsfaktor og øker fellesarealene. Etablering av overdekkede parkeringsplasser tilrettelagt for funksjonshemmede er et sentralt krav i UU-programmet. Garasjen med adkomst fra Helgesensgate har også konsekvenser for utforming av inngangssituasjonen med rampe som i dag har handløper på kun en side. Her kan det være naturlig å droppe garasjen ved at man vurderer ulempe mot gevinst. Tomtutnyttelse Bruksareal eksisterende situasjon, hjørnegård og bakgårdsfløy: • Kjeller :180.0m2 Bra • 1 etasje :436.1m2 ” • 2 etasje :180.8m2 " • 3.etasje :180.8m2 " • 4 etasje loft :180.8m2 ” • Totalt 1159.2m2 Bra Bruksareal ny situasjon: • Kjeller/ P. hus :468.0m2 Bra • 1 etasje :288.0m2 ” • 2 etasje :353.0m2 " • 3.etasje :353.0m2 " • 4 etasje :353.0m2 " • 5 etasje :354.0m2 • 6 etasje loft :216.0m2 ” • Totalt 2385.0m2 Bra Side 29 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Prosessrisiko I tilfellet at etatens forslag om midlertidig forbud mot tiltaket blir vedtatt vil saken og eiendommen trolig båndlegges til den nye kommunedelplanen er vedtatt og videre 4 år til nedre Grünerløkka i sin helhet er ferdigregulert til bevaring (jf. forskrift i KDP BB). Hvis Fossveien 19 er representativt for innføring av UU-boliger i den etablerte byen vurderes den offentlige saksbehandlingen til å være en for stor økonomisk risiko for utbygger og må oppfattes som hemmende for innføring av slike boliger (se Fasit). ANALYSE - FAKTORER SOM PÅVIRKER MULIGHET FOR UU Det finnes ulike undersøkelser som fremmer spørsmål om hvorfor det er så vanskelig å introdusere UU som et standard for boligbygging. Svarene går i retning av psykologiske grunner, manglede vilje, manglende erfaring og kunnskap eller utilstrekkelige forskrifter. Pilotprosjekt Fossveien 19 viser flere faktorer som har påvirket, både medvirket eller begrenset, muligheten for Universell utforming på Nedre Grünerløkka. På plannivå Kommuneplanen har som et viktig mål å heve kvaliteten både på utearealer og boliger i byen. For å oppnå et stabilt lokalmiljø satser man på etablering av større boliger tilpasset barnefamilier. Myndighetenes tidligere ønske om å skape vekst i distriktene (som manifesterer seg nå i gjeldende ”Soneplan” for Oslo indre by) er endret til ønske om at folk bosetter seg i sentrale strøk (også på Grünerløkka har man tilrettelagt for UU av offentlig grunn). Planen mangler et tilsvarende boligmål som omfatter grupper med spesielle behov. Kommunens planarbeid. Selv om Universell utforming er en viktig målsetting i kommunens pågående planarbeid fokuserer man i praksis på større utbyggingsprosjekter i ytre byen. (se Fasit) Kommunale innsatsområder legger fokus på omsorg. Grünerløkka er i dag en av bydelene med minst andel mennesker som trenger pleie/hjelpetjenester og størst andel mennesker mellom 20 og 39 år. Kommunen ser det ikke som sitt ansvar å skaffe leiligheter til funksjonshemmede som i utgangspunktet kan hjelpe seg selv og satser på at situasjonen på det generelle boligmarkedet løses gjennom nye og innstrammede tilgjengelighetskrav - Side 30 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt utenom det offentlige tilskuddordning. I møte med det offentlige har vi fått inntrykk av at man egentlig er seg lite bevisst funksjonshemmedes situasjon på boligmarkedet i eksisterende bysstrukturer som Nedre Grünerløkka. Samfunnsmål. Det er et uttalt politisk mål å gjøre boligmassen generelt mer tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelser. Målsetningen gjenspeiles i nye PBL10, antidiskrimineringsloven og FNs konvensjonen for mennesker med funksjonsnedsettelser, som sammen søker å begrense diskriminering på grunnlag av funksjonsevne. Tilgjengelighetskrav. I den gjeldende PBL og nye PBL10 er det likevel ikke formulert krav om oppgradering av eksisterende boliger. Samtidig er de fleste av fremtidens boliger allerede bygget (disse vil utgjøre ca 80% av boligene i 2020). Særlig på Nedre Grünerløkka som er en av Oslos tetteste bystrøk, kan man ikke forvente en stor boligproduksjon fremover. Ved ombygging eller rehabilitering kan tilgjengelighetskravene fravikes dersom nødvendige tilgjengelighetstiltak medfører ”uforholdsmessige kostnader” eller ikke lar seg tilpasse vern. Innenfor eksisterende bystrukturer er det derfor mange faktorer som er bestemmende for utformingen og ikke alltid knyttet opp mot funksjonelle løsninger hvor målgruppen er alle mennesker. UU-kvaliteter. Det er merkostnadene som fremstår i den offentlige diskusjonen. Evalueringen viser at det kan være lønnsomt å tilrettelegge for Universell utforming. De salgsfremmende egenskapene kan være en motor for UU. Det forutsetter at man ved utforming tar utgangspunkt i funksjonshemmedes behov og slipper tilpasning eller dyre særløsninger. Tilnærmingen er markedsorientert med Universell utforming som kvalitet. Utbyggingspotensial. Særlig på Grünerløkka er det begrenset med steder hvor universelt utformede boliger kan oppføres. Fossveien 19 viser tilstrekkelig utbyggingspotensiale (kun delvis bebygget / ikke fredet / bevaringsverdi knyttet kun til volum og fasade). Den antikvariske vurderingen peker på at det eksisterende hjørnebygget har bygningselementer med tidsdybde som kan tas i bruk for formålet, sammen med nybygg som erstatter lavbygg fra 1966 i en etasje mot Fossveien. Målkonflikt med vern. Riksantikvarens vernestrategi betegner kulturminner i analogi til naturressurser som bruksressurs - stadig truet av endret arealbruk. I motsetning til naturen forfaller fysiske kulturminner hvis de ikke brukes. Riksantikvarens vernestrategi krever derfor at bevaringsverdige bygg må ha en bruksverdi, i kraft av kulturhistorien de forteller (ikke med Side 31 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt henblikk på de materielle ressurser). I forhold til murgården er den knyttet til byggets ytre/ stiluttrykket. Likevel skal i følge vernestrategien hele bygget behandles som fredet. Politikk. Målkonflikten mellom vern av bebyggelse og vern mot diskriminering på grunn av nedsatt funksjonsevne har vært et sentralt tema både i prosjektet og i møte med BUK. Representantene fulgte arkitektens faglige konklusjonen om at eksisterende bygård vanskelig lar seg tilrettelegges for universielle løsninger og at det av den grunn forligger argumenter for å erstatte eksisterende bebyggelse med nybygg. Partigruppenes representanter var positive til innovativ- og alternativ tenkning i denne sammenhengen. Det ble imidlertidig gitt uttrykk for at politikerne selv ikke vil foreta en faglig vurdering, men vil basere sin avgjørelse på de argumentene som fremlegges av ARK, PBE og BYA. På prosjekteringsnivå Spesifikasjoner for fri gulvplass Hva Universell utforming innebærer er bestemt i UUprogram. Et hovedprinsipp som ligger til grunn for UU-programmet er spesifikasjoner for fri gulvplass, det vil si plass som ikke skal opptas av møbler, innredning eller utstyr. (Den skal sikre tilstrekkelig plass for å sirkulere / bruke rullestol og er i prinsippet enkel: Det kreves passasjer på minimum 0,9 meter, snusirkler med diameter å minst 1,5 meter og fri sideplass ved alle dører, 0,5 meter på hengselssiden og 0,3 meter på karmsiden.) Plankonsept. Skal en bolig dimensjoneres for rullestol blir krav til snuplass og passasjer sammen med plassbehov for møbler og utstyr, dimensjonerende. I praktisk planlegging vil minstemålene imidlertid sjelden være tilstrekkelige. De påvirkes av plassering av dører og vinduer som også må være tilgjengelige/ kunne betjenes og hvordan rommet ligger i leilighetsplanen. Leilighetsplanen påvirkes av valg av ytre mål på leiligheten. Åpne planløsninger hvor manøvreringsarealene kan overlappe hverandre, åpner for nødvendig arealeffektivitet. Mangel på variabler. Med nøyaktige spesifikasjoner for fri gulvplass (og mindre rom for å disponere) øker fare for at arkitektur likner et puslespill. Innføring av prinsippene for Universell utforming i designprosessen kan åpne for innovative løsninger. Men ved tiltak Innenfor eksisterende bygg, hvor hovedstrukturene/ dimensjonene er gitt blir det en ligning med for få variabler. Estetisk dogme. Det overordnede plankonseptet er testet gjennom flere runder. Selv om det første planaltenativet viser seg å være en variasjon over det endelige plankonseptets Side 32 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt hovedide og struktur ble det brukt større ressurser for å utvikle alternative plankonsepter. ARK forklarer det med et ”dogme”. Det var vanskelig å se at gjennomgående leiligheter i situasjonen med dette programmet ikke var gode og umiddelbart vanskeligere å se kvaliteten i det konseptet vi har nå. (Bjørn Tandberg, 17.12.10). Dette dogmet var man imidlertidig nødt til å forholde seg til i møte med andre aktører og potensielle støttespiller. Husbanken ser tosidig belyste leiligheter som et virkemiddel for bedre bokvalitet. Saksbehandler i Plan- og bygningsetaten favoriserer gjennomgående leiligheter. Arbeiderpartiets representanter i Byutviklingskomiteen fremmer det som et viktig kriterium for å vurdere kvalitet til et prosjekt. Uavhengig kontroll. Til slutt ble det tilgjengelighetskonsulenten i NBF som avsluttet vurderingsprosessen. En åpen svalegangsløsning samsvarte ikke med UU-programmet som krevet at en mulig svale beskyttes mot nedbør. Og en lukket svale samsvarte ikke med krav om sikker rømning. Preaksepterte løsninger. Samfunnet stiller stadig strengere krav til utformingen av bygg og utemiljøer. Målet er stadig bedre løsninger. Utviklingen går imidlertidig mot mer spesialisering og bruk av preaksepterte løsninger. Spesifikasjoner for fri gulvplass er på lik linje med nye TEK10, men har i lite grad forekommet i byggeforskriftene tidligere. TEK krever at avstand må være forsvarlig. Hva som regnes som forsvarlig bestemmer ARK. Selv marginale størrelser kan ha betydning for planleggingen og gi fleksibilitet og bedre løsninger. Mulighet for validering. Fokus er i lite grad rettet mot samvirkninget mellom fagfeltene. Hvis det ikke er mulig å formulere konsise krav alle må/ kan forholde seg til må det være rom for å foreta begrunnede prioriteringer og bevisste valg. Gjennom aktivt samarbeid med Norges Blindeforbund var det mulig å tilrettelegge for løsninger som imøtekommer de ulike behov og forventninger i prosjektet. I sammenheng med saksbehandling Saksbehandlingsregel sier at alle bevaringsverdige murgårder må behandles som fredet (opprettet av Stortinget.på grunn av Oslos manglede planberedskap når det gjelder bevaring av murgårder). Regelen gjør at Byantikvaren faktisk ikke kan hjelpe med konstruktive løsninger, men kun har mulighet til å fraråde eller sterkt fraråde. Side 33 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Mangel på føringer. PBE ville først akseptere riving. Rivesaken som fremlegges politikerne skulle innholder sterke føringer på utforming av Universell utforming. Uten føringer vil dagens situasjon være grunnleggende for avgjørelsen – med kun bevaringsverdien på plass. Fordi Universell utforming ikke er noen standard måtte kvalitetene vises gjennom forslag til nybygg, noe som krever større prosjekteringskostnader og økt risiko for utbygger. Intern/ skjult agenda. At etaten har unnlatt å behandle søknad om oppføring av nybygg har åpenbart sammenheng med motstridende interesser knyttet til universiell tilpassing og Byantivarens ønske om forbud mot tiltaket i forbindelse med verneinteresser på tomten. FASIT - FORSLAG FOR EN BEDRE MÅLOPPNÅELSE Pilotprosjekt har åpnet for en dypere forståelse av hvorfor det er så vanskelig å introdusere UU som en standard for boligbygging. Vi har derfor lyst til å fremme et forslag for en bedre måloppnåelse. Siden undersøkelsen begrenser seg til et prosjekt er det vanskelig å generalisere.Forslaget er derfor tenkt som et diskusjonsbidrag eller som underlag for videre testing på andre prosjekter. Kommunens planarbeid Hensikten med den nye Kommunedelplanen for Byutvikling og Bevaring (KDP BB), som er under utarbeidelse, er nettopp å slippe krangelen om høyder og tilpasning i byggesaker som berører murgårdene i den historiske bystrukturene - bevare Oslos kulturminner samtidig åpne blant annet for Universell utforming. Kommundedelplanenes hovedgrep er å løse målkonflikten geografisk, å bestemme noen områder som skal reguleres til bevaring på bekostning av tilrettelegging for funksjonsnedsetninger. NHF og NBF har uttalt seg kritisk, men også Byantikvaren reagerer sterk på planforslaget siden det på samme måte vil gå på bekostning av vern utenom de utvalgte områdene. Pilotprosjekt Universell. Vil man åpne boligmarkedet for funksjonshemmede må man strekke seg lengre: Universell utforming bør etableres som overordnet prinsipp for all planlegging – også når det gjelder bolig og særlig for prosjekter innenfor historiske bystrukturer. Side 34 av 35 Fossvn 19 pilotprosjekt Tilpasset. Hvordan prinsippet skal hensyntas må bestemmes på basis av den konkrete situasjonen på stedet – tverrfaglig. Ensidig behandling av interesseområder, det viser prosjektet, vil gå på bekostning av andre samfunnsmål og prosjektet vil stoppe opp. Det foreslås derfor at man tidlig i prosessen etablerer et tverrfaglig UU-program som vil kunne ha en kontrollerende og samlende funksjon under prosessen, og tilrettelegge for en mer målrettet prosess. Dialogisk. Det forutsetter en dialogisk planleggingsprosess – sammen med BYA, PBE og brukerorganisasjonene. Resultatmålet foreslås godkjent av BUK med tanke på vern og eventuelt nødvendige dispensasjoner fra overordnede arealplaner. Tverrfaglig. Det kan derfor ikke være bestemt i forkant hvordan konkrete delmål skal ivaretas (preaksepterte løsninger). Argumentene som fremlegges i den tverfaglige diskusjonen må være gjenstand for etterprøvbarhet. Det forutsetter at alle fag skjerpe sine overordnede føringer. Strukturert. Denne dialogen bør komme tidelig i prosjektet når prosjektkostnadene er lave, Ikke først i forbindelse med rammesøknaden, men på et tidspunkt hvor det fremdeles er mulig, også for utbyggeren, å balansere mellom behovet for å bli enig om noe som kan gjennomføres og ønsket om å sikre sine interesser. Helhetlig. En slik planleggingsprosess i forbindelse med et ”vanlig” utbyggingsprosjekt som Fossveien 19 vil fremstå mer kompleks, men vil tilrettelegge for løsninger som er mer målriktige, enkle og kostnadsbesparende – for Universell utforming. Side 35 av 35
© Copyright 2024