1. No category

o
Arskostnader
Bok 1
Beregningsanvisning for bygninger
Il STATSBYGG
6) BYGG~OnSH
Denne bok er en av flere bøker om Arskostnader:
• Bok 1: Beregningsanvisning for bygninger
• Bok 2: Bygninger i bruk
• Bok 3: Beregningseksempler
Bøkene er en videreutvikling av den tidligere 3B-rapporten 31.90016
«Årskostnader for bygninger - Beregningsanvisninger», som utkom i
1988.
Faglige bidragsytere til 3B-rapporten var: rådg.ing. Svein Bjørberg (prosjektleder), Multiconsult AS, sjefing. Torgeir Thorsnes, overing. Lone
Slettbakk og overing. Sverre Bjordal, alle Statsbygg, cand.oecon. Rolf
O. Albriktsen, cand.oecon. Jens Clausen og siv.ing. Eigil Stang, alle
NBI.
mlumCONSUlT
Omredigering og videreutvikling til de nå foreliggende bøker har vært
utført av:
• Bok 1: Rådg.ing. professor Il Svein Bjørberg og siv.ing. Ina Eide,
begge Multiconsult AS, siv.ing. Eigil Stang, NBI
• Bok 2: Sjefing. Torgeir Thorsnes og overing. Tori Henriksen, begge
Statsbygg
• Bok 3: Rådg.ing. professor Il Svein Bjørberg og sjefing. Torgeir
Thorsnes
• Illustrasjoner: Sjefing. Torgeir Thorsnes
Svein Bjørberg, Ina Eide og Eigil Stang
o
Arskostnader
Bok 1
Beregningsanvisning for bygninger
Bøkene er finansiert med ca. 30 % bidrag fra NFR (Norges forskningsråd) avdeling NTNF (Norges Teknisk Naturvitenskaplige Forskningsråd), program Produktutvikling og Forsøksbygging. Det resterende er
finansiert av Statsbygg med 45 %, Multiconsult AS, Rådgivende
Ingeniørers Forening (RIF) og Norges byggforskningsinstitutt (NBI).
Bøkene vil være tilgjengelige gjennom NBI og RIF.
c::]I[>
-:-.-:
Norges
forskningsråd
STATSBYGG
BIBLIOTEKET
Produktutvikling og Forsøksbygging - er et utviklingsprogram med overordnet mål å
utvikle, samt utprøve i praksis, byggeprodukter som skal bidra til mer bruksfleksible,
miljøvennlige bygninger. Dette gjelder både nye og eksisterende bygninger.
Programmet består av tre delområder:
•
Bygningsforvaltning
•
•
Materialer og
Energi og innemiljø
Oslo, oktober 1993
tiElY .... :~L:V -()() /3
l~
I
ef
65'7-. ti
o
!fy
Introduksjon
Svein Bjørberg, Ina Eide og Eigil Stang
Arskostnader
Bok 1
Beregningsanvisning for bygninger
Den siste ti-årsperioden har interessen for en bygnings totale
kostnaderyært økende. Mange har sett betydningen av ikke
bare å vurdere investeringskostnadene, men også å se disse i
sammenheng med de etterfølgende kostnader ved å bruke
bygningen. Kostnadene påløper både årlig og periodisk for å
opprettholde funksjonell og teknisk standard.
ISBN 82-536-0441-9
Layout: Marianne Vrangum, Multiconsult AS
Distribusjon gjennom NORGES BYGG FORSKNINGSINSTITUn og RIF
De fleste innen byggebransjen har nok støtt på begrepet «Årskostnader», men hva som ligger i begrepet og hvordan en faktisk skal gjøre beregninger og følge dem opp, er imidlertid
kunnskap som fremdeles er lite utbredt.
2 000 eks. trykt av
Østfold Trykkeri AfS
Chromocard 240 g - Carat offset 100 g
©
Norges byggforskningsinstiututt 1993
Adr.: Forskningsveien 3B
Postboks 123 Blindern
0314 OSLO
Tlf.: 22 96 5500
Fax 22 69 94 38 og 22 96 55 42
Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)
Adr.: Pilestredet 56
0167 OSLO
Tlf.: 22 564060
Fax 22 56 42 40
Bøkene i serien «Årskostnader» er et resultat av flere personers innsats og forskning gjennom lang tid. Som ledd i utviklingen skal nevnes «Årskostnader - RIF» fra 1981 (rådg.ing.
Bernt Borring), som la grunnlaget, og dr.ing. professor Il
Frank Henning Holm's «Økonomi i byggesaker» fra 1982.
Statsbygg utarbeidet i 1983 en rapport om årskostnader og
gjennomførte et prøveprosjekt i forbindelse med byggingen av
Bodø Lufthavn - ekspedisjonsbygget i 1986.
.
I
Fra disse arbeider går det en rett linje til den norske standarden NS 3454 Årskostnader for bygninger, utgitt av Norges
Byggstandardiseringsråd.
j
Til denne ble det - gjennom NTNF's satsing i 3B-programmet, utviklet en beregningsanvisning (1988) med det som mål
å øke kunnskapene om årskostnader i bransjens ulike bedrifter, og å være en lærebok for universitet og høgskoler.
De nå foreliggende årskostnadsbøker er en omredigering av
anvisningen fra 1988 med en rekke suppleringer og oppdatering av tallmaterialet. Dette har resultert i en klar deling
mello~ teoretisk stoff og beregningsanvisning i planleggingsprosessen (bok 1), oppføling av kostnader for avviksbehandling i bruksfasen (bok 2), samt en rekke eksempler på konkrete beregninger (bok 3).
~I
I
Det er vårt mål at bøkene skal bidra til en ennå sterkere bevisstgjøring om å «lage gode hus til riktig totaløkonomi».
Oslo, juli 1993
~"fh+L,
J
,
Svein Bjørberg-
Arskostnader - Bok 1
)
3
Innholdsfortegnelse
DEL
2
5. Ekser:npel yrkesbygg
DEL
1
Nivå 1 (fase: utredning/programmering)... 71
Nivå 2 (fase: programmering/skisseprosjekt)... 76
Nivå 3 (fase: forprosjektJhovedprosjekt) ... 82
1. Innledning
6. Eksempel boligbygg
Orientering... 9
Årskostnadsberegninger og investeringsanalyse ... 12
Underlag for beregningene ... 16
Andre faktorer ... 17
Oppfølging... 18
NIVÅ 1 (fase: utredning/programmering) ... 112
NIVÅ 2 (fase: programmering/skisseprosjektet)... 114
DEL
2. Årskostnadsmodell
Definisjoner ... 19
Beregningsmodell ... 22
Kostnadsoppstilling... 24
Kostnadsoppstilling, kommentarer... 25
Alternative kostnadsoppstilli nger... 32
Totaløkonomi ... 33
3
7. Bilag
7.1
7.2
7.3
7.4
DV-kostnader i matriseform ... 122
Vedlikeholdsintervaller... 131
Beregningsfaktorer... 136
Veiledende verdier for energi og effektbehov fra
NS 3032 ... 138
7.5 Litteratur... 141
3. Kalkyleanvisning
Årskostnadsberegninger og ulike faser i byggeprosessen ... 35
Beregningsmodell nivå 1. .. 38
Beregningsmodell nivå 2.. .41
Beregningsmodell nivå 3 .. .44
Bokostnader og finansiering av boliger ... 47
Beregning av merverdiavgift... 50
4. Påvirkningsfaktorer
Generelt... 51
Levetidsbegrepet, intervaller for vedlikehold ... 52
Påvirkningsfaktorer bygning med tekniske installasjoner... 55
Lønnsomhet av tilleggsinvesteringer... 63
Nøkkeltall og referansegrunnlag... 64
Arealeffektivitet og innemiljø ... 66
4
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
5
Sammendrag
Formålet med Bok l «Beregningsanvisning for bygg» er å gi
informasjon og rettledning om bruk av årskostnadsberegninger i planleggings-, prosjekterings- og byggeprosessen
både ved nybyggprosjekter og ved ombygging. Den vil også
kunne benyttes ved vurdering av nyanskaffelser (utskiftinger,
suppleringer) for bygninger i bruk.
Beregningsanvisningen er delt i tre hoveddeler, hvorav dell
(kapittel l, 2, 3 og 4) inneholder teori, del 2 (kapittel 5 og 6)
inneholder konkret beregning og del 3 (kapittel 7) inneholder
nødvendige bilag for å kunne gjennomføre beregningene.
Årskostnader er summen av investeringskostnader og alle
fremtidige forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader
(FDV-kostnader) som skal til for å opprettholde funksjonell og
teknisk standard, - fordelt over bygningens «levetid»/brukstid. Årskostnadene inngår som en vesentlig del aven bygnings totaløkonomi.
Årskostnadsberegninger kan benyttes som grunnlag for å
velge mellom alternative prosjekter eller løsninger ved planlegging av nybygg eller ved utbedrings- og ombyggingsarbeider. Likeledes kan metoden benyttes ved vurdering av å
bygge nytt i forhold til å leie, lønnsomhet av investeringer i
forhold til markedsleier, helse- og trivselsfaktorer etc. I fremtiden vil det bli mer og mer aktuelt å kunne vurdere hvordan
investeringene i form av arealeffektivitet og innemiljø påvirker kostnadene for virksomheten i de enkelte bygninger.
Det skal poengteres at årskostnader i seg selv ikke er nok
grunnlag for valg mellom alternativer, men de gir et bilde av
de økonomiske konsekvenser for de ulike alternativ en har. I
tillegg må bedrifts- og samfunnspolitiske hensyn, estetiske
forhold osv. være med i alternativsvurderingen.
En bygning er ikke arkitektur, statikk, brannteknikk, tekniske installasjoner, helseforhold, brukbarhet etc hver for seg,
me~ sammensatt av det hele. Et vellykket helhetsprosjekt
krever derfor integrert flerfaglig gjennomføring hvor årskostnadsberegninger er ett av mange hjelpemidler ved vurderingene.
6
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
7
Kapittel 1 - Innledning
1. Innledning
Orientering
I de senere år har bruk av årskostnadsberegninger blitt betraktet som et viktig redskap ved planlegging av nybygg, i
drift og vedlikehold, og ved rehabilitering og ombygging. Årsaken til dette er bl.a. økte lønnskostnader i driftsfasen som
~~~~~~~Af~-- følge av mer omfattende tekniske løsninger, nye krav i lover
t;
og forskrifter samt krav om effektive bygninger.
Ved planlegging, prosjektering og bygging av nye bygninger,
ble investeringskostnadene ensidig fokusert.
Konsekvensene for bygningens etterfølgende faser var lite
påaktet til tross for at alle forutsetninger/konsekvenser av
valg for de etterfølgende faser, blir lagt i nybyggfasen.
Bygningens Livssyklus
Perioden fra nybygg til ombygging (drift- og vedlikeholdsfasen) blir kortere og kortere idet behovet for tilpassing til nye
funksjoner og krav kommer hurtigere. Dette medfører at
planlegging for ombygging også omfatter den nye etterfølgende drift- og vedlikeholdsfasen, d.v.s. årskostnadskalkyler
er relevante.
Arskostnader - Bok 1
9
Kapittel 1 - Innledning
Kapittel 1 - Innledning
bruk av analysemodellen, både med hensyn til økonomisk
drift av sykehus og bygninger.
Krav til miljøvennlig byggeri vil også føre til vurdering av
avfallshåndtering. Dette vil gjelde både avfall fra selve byggeprosessen og når bygningen skal rives.
Årskostnadsberegninger har vært en forutsetning under hele
detaljprosjekteringen av sykehuset.
Fremtidige konsekvenser av de investeringsvalg som foretas i
planleggings- og prosjekteringsfasen, får større betydning for
det totale kostnadsbildet. Årskostnadsberegninger er et hjelpemiddel for å vurdere investeringer mot drift- og vedlikeholdskonsekvenser.
For en bygning kan det allerede i skissefasen settes opp forskjellige oversikter over drifts- og vedlikeholdskostnader ut
fra ulike forutsetninger. Disse kan vise et stort variasjonsområde. Som en antydning om størrelsesorden for en kontorbygning på f.eks. 2.000 m 2 kan drifts- og vedlikeholdskostnadene variere med inntil 300.000 kr. pr. år avhengig av bevisste
valg og forutsetninger. Jfr. beregningsnivå 2 i anvisningen.
En felles metode for å beregne års kostnader er viktig som
grunnlag for å kunne vurdere mulige konsekvenser aven beslutning.
Skifte taktekking
o
19
20
21
En skal være klar over at uansett hvilke resultater årskostnadsberegningene viser, så kan en byggherres likviditet være
avgjørende for om det skal velges høy investeringskostnad
kombinert med lavere årskostnader, eller om en skal velge
lavere investeringer og høyere utskiftings- og driftskostnader.
Skifte gulvbelegg
29
30
31
I denne beregningsanvisningen er det konsekvent brukt begrepet kostnad selv om det i enkelte sammenhenger ville pr.
definisjon være korrekt å benytte begrepet utgift.
N
+ - - - - - - - - Brukstid - - - - - - - - + -
For å kunne sammenligne årskostnadsberegninger for forskjellige typer bygninger, må enhetlige definisjoner og beregningsmetoder benyttes. Norges Byggstandardiseringsråd
(NBR) har derfor utarbeidet en Norsk Standard for årskostnader, NS 3454/2/.
Standarden skal være et hjelpemiddel ved prosjektering, bygging, forvaltning (F), drift (D) og vedlikehold (V). Denne anvisningen er basert på «Årskostnadsstandarden» NS 3454.
Standarden omfatter kapital- og FDV-kostnader for å opprettholde funksjonene i bygningen.
Reduksjoner av årskostnadene ved bevisst planlegging
Årskostnadsanalysen skal gi oversikt over de totale kostnader
for en bygning og klarlegger samtidig mulige reduksjoner av
de årlige kostnader.
Analysemodellen omfatter alle investeringer i nær fremtid
(kapitalkostnaden) sammenholdt med drifts- og vedlikeholdskostnader over et lengre tidsperspektiv. Det interessante og
avgjørende spørsmål blir derfor hva som kan vinnes på driftssiden (FDV) mot utlegg på kapitalsiden.
Utredningen som lå tilgrunn for beslutningen i 1986 om bygging av Nytt Rikshospital, er et godt eksempel på praktisk '
10
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
11
Kapittel 1 - Innledning
Kapittel 1 - Innledning
Arskostnadsberegninger og
investeringsanalyse
Oppsummering
Årskostnadsanalyser forutsettes benyttet som ett av flere
hjelpemidler ved styring aven byggesak, ved å gi begrunnede
økonom,iske vurderinger over et lengre tidsperspektiv. De
vanligste situasjoner er å:
Driftsfasen
• Lage kostnadsrammer for investerings- og FDV-kostnader,
og holde disse gjennom planlegging/prosjektering, bygging
og drift.
• Vurdere alternativer ved:
• utforming av bygningen
• valg av alternative materialer, komponenter, systemer
• Bedømme årskostnadskonsekvensene ved ombygginger og
ved forbedret/endret drift.
Figuren illustrerer at investeringsanalyser og årskostnadsberegninger er metoder som benyttes i forskjellige faser i en
beslutningsprosess.
eller sagt m~d andre ord:
• velge den mest økonomiske løsningen
• gi argument for å investere i kvalitet
• kontrollere lønnsomhet ved tiltak for å senke driftskostnadene
• gi budsjettunderlag
• avpasse byggeproduksjonen og FDV-kostnadene til forventet
inntekt
Prosjekteringsfasen omfatter skisseprosjekt til detaljprosjekt,
dvs. beregningene må utføres på forskjellige detaljeringsnivåer.
En investeringsanalyse foretas i utredningsfasen og er en
summering av alle inntekter mot alle kostnader som er forbundet med denne investeringen.
Det vil si at investeringsanalysen viser om prosjektet gir
overskudd eller underskudd. En investeringsanalyse kan derfor benyttes som grunnlag for en beslutning om å gjennomføre
et byggeprosjekt.
Arskostnader er summen av prosjektkostnader og alle fremtidige FDV-kostnader fordelt på bygningens «levetid».
Årskostnadsberegninger kan derfor benyttes som grunnlag
for vurdering av alternative prosjekter/løsninger, eller som
grunnlag for valg av alternative materialer og komponenter.
Årskostnadsberegninger er også nyttig å foreta i driftsfasen
som grunnlag for eventuelle beslutninger om driftsendringer.
Det må poengteres at årskostnader er forskjellig fra de årlige
kostnadene idet årskostnadene er en annuitet (like kostnader
pr. år over en gitt tid) mens de årlige kostnadene vil variere
fra år til år. Det vil derfor være nødvendig å foreta likviditetsberegninger parallelt med investeringsanalysen, d.v.s ta med
finansieringsforutsetninger, skatteregler og inntekter for det
kommende prosjekt (ref. Totaløkonomi kapittel 2).
Eksempel på årskostnadskonsekvenser.
Ved 7% realrente og 60 års brukstid gjelder:
Om en sparer 1 kr pr. år kan investeringen økes med 14 kr.
Dvs. investeringen kan økes med 420 kr dersom de årlige kostnadene
senkes med 420/14 =30 kr
For å kunne beregne årskostnadene må en gå veien om levetidskostnadene.
Levetidskostnad er summen av prosjektkostnaden og de årlige
forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader for en bygning
eller bygningsdel gjennom bygningens brukstid, diskontert til
12
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
13
Kapittel 1 - Innledning
Kapittel 1 - Innledning
nåverdi, dvs. den tid bygningen benyttes til sitt opprinnelige
formål. Eventuelt neddiskontert restverdi trekkes fra
levetidskostnaden.
FDV-Kostnader:
Vedlikehold
17%
Forvaltning
15%
Diskontering til nåverdi
Levetidskostnaden legges
ut som annuitet
Definisjoner av sentrale begreper i en årskostnadsberegning.
Drift
68%
Årskostnader er levetidskostnader utlagt som en annuitet over
bygningens brukstid. Det er med andre ord det som må settes
til side hvert år gjennom bygningens brukstid for å dekke
renter og avskrivninger på kapitalen pluss de årlige FDVkostnader.
Kontor/Forretning
Skoler
Gjennomsnittlig fordeling av FD V-kostnader for en kontorbygning.
Industri
Boliger
Sykehus
Fordeling av levetidskostnader på kapital og FDV. (7 % kalkylerente,
60 års tidshorisont}.
14
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
15
Kapittel 1 - Innledning
Kapittel 1 - Innledning
Andre faktorer
Underlag for beregningene
For at en årskostnadskalkyle skal kunne gjennomføres må en
ha relevant underlag (data). Noen av de fremtidige forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader kommer hvert år
(f.eks. energi, renhold etc.), mens andre kommer med flere års
mellomrom d.v.s. periodiske (f.eks. vedlikehold, utskiftinger)
over bygningens brukstid (levetid). Nøyaktigheten i datagrunnlaget vil gjenspeile nøyaktigheten i beregningsresultatet.
Det finnes mer enn års kostnader
som styrer det endelige valg f.eks.:
• miljø
• estetikk
• tekniske forutsetninger
En årskostnadsberegning kan inneholde flere faktorer enn
årskostnader for bygninger med installasjoner - slik de er
listet opp i NS 3454.
Suppleringer og mindre ombygginger vil alltid foregå i større
eller mindre grad, det vil derfor for enkelte forvaltere være
behov for å kalkulere også dette. Ledige poster i NS 3454 kan
benyttes til dette.
Bygningens arealeffektivitet og funksjonsdyktighet sett i forhold til den aktivitet de skal betjene, kan gi positive og negative bidrag til selve prosesskostnadene i bygningen.
Forventet brukstid, rente, inflasjon, relativ prisutvikling og
restverdi ved brukstidens utløp inngår i beregningsmodellen.
Kvaliteten av beslutningsunderlaget avhenger derfor også av
treffsikkerhet i parametervalg. Det vil være stor usikkerhet
knyttet til brukstid, renteutvikling og inflasjonsutvikling,
samt restverdi ved brukstidens slutt.
På samme måte vil det miljø bygningen med installasjoner
tilbyr brukerne, gi bidrag til brukernes årskostnader.
Miljø
Behandlingen av usikkerhet i en kalkyle kan angripes på
ulike måter. En metode er å operere med sikkerhetsmarginer
basert på statistiske kilder. En annen er å konsentrere seg
om de faktorer i kalkylen som betyr mest for resultatet. Som
et tredje alternativ kan man foreta alternativskalkyler eller
følsomhetsanalyser for ulike parametervalg.
Totalt sett må det i den enkelte kalkyle fremgå klart hvilke
parametervalg som er lagt til grunn.
Estetikk
Begrepet «laveste årskostnad» forbindes ofte med beste løsning. Dette er imidlertid en sannhet med store modifikasjoner. Vi vet at f.eks. renholdskostnadene utgjør en stor del av
kostnadene. Ved å gjøre et minimalt renhold kan derfor kostnadene reduseres, noe som ikke er forenlig med god miljømessig kvalitet. Likeledes vil byggherrer med høyt ambisjonsnivå om en alltid ren og velfrisert bygning, få høyere årskostnader.
Det finnes med andre ord mye mer enn årskostnader som styrer det endelige valg av løsninger. F.eks. vil lover, miljø, estetikk, tekniske forutsetninger, tradisjon, helsemessige aspekter etc. være faktorer som er bestemmende. Årskostnadsberegninger gir svaret på hva dette koster.
Totalt sett kan en si at en bygning ikke er arkitektur, statikk,
brannteknikk, helseforhold, brukbarhet, tekniske installasjoner etc. hver for seg, men summen av det hele.
Det er ikke et mål i seg selv å få lavest mulige årskostnader,
men beregningene skal vise konsekvensene av de valg som
foretas.
Tekniske forutsetninger
16
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
17
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 1 - Innledning
o
2. Arskostnadsmodell
Oppfølging
Denne anvisningen er beregnet for bruk ved forhåndsberegning av årskostnader og budsjettering.
Når så bygningen tas i bruk er det behov for en oppfølging av
de beregnede kostnader. Dette temaet er beskrevet i egen bok
(Bok 2) «Bygninger i bruk» /1/.
Definisjoner
Et system for økonomisk styring av FDV-kostnadene bør gi
grunnlag for planlegging og kontroll. Systemet bør være enkelt, men fleksibelt med hensyn på detaljeringsnivå. Det bør
kunne omfatte kvalitetsmessige aspekter med hensyn til teknisk, funksjonell og miljømessig tilstand, og det bør kunne
knyttes til den daglige regnskapsførsel.
Definisjonene er hovedsakelig basert på definisjoner i NS 3454
og NS 3453, men utvidet noe i forhold til disse.
Hovedkomponentene i årskostnadsmodellen består av kapitalkostnader, forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader,
rente, brukstid og restverdi ved brukstidens utløp.
For å oppnå en god oppfølging må dokumentasjon av bygningen med sine tekniske installasjoner struktureres på en slik
måte at drifts- og vedlikeholdsinformasjonen er lett tilgjengelig. Forutsatte data om frekvenser for de enkelte bygningsdelers periodiske vedlikehold, ettersyn og antatt levetid må
fremkomme sammen med hvordan ettersyn, vedlikehold og
utskifting skal utføres. All denne dokumentasjon bør bygges
opp på en strukturert form gjennom planlegging, prosjektering og bygging, slik at de forvaltningsansvarlige kan drive
bygningen optimalt fra første dag.
Prosjektkostnad Ko : Summen av samtlige investeringskostnader ved prosjektets ferdigstillelse.
Restverdi R r ' Bygningens markedsverdi ved slutten av brukstiden T. I de fleste tilfeller blir denne satt til 0, hvilket ikke,
alltid stemmer f.eks. på steder hvor det er en stor etterspørsel
etter bygninger eller der brukstiden er kort.
Kapitalkostnad N: Prosjektkostnad fratrukket nåverdien av
restverdi: N =Ko - R,.. Merk: I tilfeller hvor bygningen rives
ved slutten av brukstiden skal nåverdien av rivnings- og oppryddingskostnader trekkes inn iN.
Forvaltningskostnader F: Kostnader som påløper bygningen
uansett om den er i drift eller ikke. Dette er kommunale skatter og avgifter, forsikringer og administrasjon. Selv om en
mindre del av disse er driftsavhengige, skal også denne delen
inngå i forvaltningskostnadene.
Driftskostnader D: Kostnader til drift og ettersyn, rengjøring,
energi og nødvendige driftsmidler, samt mindre vedlikeholdsarbeider som naturlig utføres av driftspersonalet.
Vedlikeholdskostnader V: Med vedlikeholdskostnader menes
kostnader som er nødvendige for å opprettholde bygningen og
de tekniske installasjoner på et fastsatt kvalitetsnivå, og dermed gjøre det mulig å bruke bygningen til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Kostnader som skal dekke
standardheving skal betraktes som en investering og inngå i
kapitalkostnadene.
Suppleringer S: Med suppleringer menes tilleggsinstallasjoner med eventuelle lokale planendringer. Suppleringer er
løpende, mindre ombygginger som følge av omorganisiering,
nytt utstyr etc.
18
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
19
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
i
i
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Ombygginger O: Større ombygginger som følge av bruksendring, tilpasning til gjeldende krav og forskrifter, standardheving, etc. Denne kostnaden inngår som en fremtidig kapitalkostnad.
Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden.
Annuitetsfaktor er kun avhengig av rente og brukstid.
Brukstid T: Det antall år bygningen blir brukt eller planlegges brukt til samme formål. Vesentlige bruksendringer og/
eller ombygginger betraktes som et nytt prosjekt.
Private kostrz,ader: Kostnader som betales direkte av borettshaveren eller som utføres i form av egeninnsats. Omfatter
betjening av lån på leilighet, samt innvendig drift og vedlikehold.
Levetid: Det må skjelnes mellom:
Felles Kostnader: Kostnader som betales indirekte av borettshaveren i form av husleie (renter og avdrag på felles lån +
felles drift og vedlikeholdskostnader)
• Estetisk levetid: Den tid en bygningsdel oppfyller sitt estetiske
krav
• Funksjonell levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen oppfyller
den forutsatte funksjon
• Teknisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen oppfyller sine
tekniske krav.
• Økonomisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen kan utnyttes uten at det er økonomisk å rive, bygge om, eller skifte ut.
Faste priser: Pengeverdien knyttet til en bestemt dato. Omregning fra løpende priser til faste priser gjøres ved en prisindeks som angis i beregningene. Historiske kostnader justeres frem med prisindeks, mens fremtidige kostnader angis
direkte i faste priser.
Realrente r: Relativ avkastning av kapital når avkastningen
regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet, dvs. differansen mellom nominell rente og inflasjon. Realrenten uttrykker
avkastningen av beste alternative bruk av ressursene som
bindes i bygningskapital.
Nominell rente rn: Relativ avkastning på kapital når avkastningen regnes i løpende verdi, og kapitalbeløpet regnes i nominell historisk verdi.
Nåverdi: Den sum som i dag må settes til forrentning, for at
man på et nærmere angitt tidspunkt skal ha det beløpet som
forfaller til betaling.
Nåverdien regnes ut ved å multiplisere det fremtidige beløp
med en faktor som kalles diskonteringsfaktoren.
Diskonteringsfaktor: Nåverdien aven krone innbetalt i slutten av år n.
Levetidskostnader K: Summen av kapitalkostnad og
nåverdien av alle kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) i brukstiden.
Arskostnad for bygning AK: Summen av årskostnadene til
kapital, forvaltning, drift og vedlikehold.
Årskostnaden beregnes ved å multiplisere levetidskostnaden
med annuitetsfaktoren.
20
J
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
21
r
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Beregningsmodell
Arlig annuitet I faste kroner:
I henhold til NS 3454, /2/, uttrykkes levetidskostnaden K
som:
T
K = Ko + L [O + r)·t . FDVt] - R t 0+ r)-T
t=1
(1)
år
Levetidskostnaden omfatter verdien av prosjektkostnad (K) +
neddiskontert verdi av kostnader til forvaltning, drift og vedlikehold (FDV) for å opprettholde teknisk og funksjonell standard ± neddiskontert verdi av eventuell restverdi/rivningskostnad (R). Renten (r) er renten ved binding av kapital, dvs.
avkall på avkastning ved alternativ investering. Alle kostnadsvariable måles på tidspunkter (t) gjennom brukstiden
(T). Brukstiden (T) er også bindingstiden av kapitalen og tidshorisonten frem til salg/eventuell rivning som gir enten en
netto salgsverdi av bygningen (R er positiv) eller rivningskostnad (R er negativ).
Figur 2.2
Årskostnaden er uttrykk for de gjennomsnittlige årlige kostnader inkludert renter og avskrivninger av kapitalen som påløper
bygningen.
Årskostnaden er forskjellig fra de årlige kostnader. Dette fordi
de periodiske tiltak vil variere fra år til år.
Fremgangsmåten for å beregne årskostnader og hvilken informasjon vi anvender for å estimere kosnadskomponentene er
redegjort for i ~apitteI3.
Diskontering til nåverdi:
I kapittel 7 er det samlet endel informasjon om antatte levetider/intervaller for vedlikehold, samt tabeller over diskonteringsfaktorer, annuitetsfaktorer og nusummefaktorer (varierer
med kalkylerente og tidshorisont). Dette gjør det mulig å
gjennomføre beregningene uten å bruke de~(kompliserte» matematiske formlene.
år
~---- Brukstid ----~
Beregningsmodellen ihht. NS 3454 er basert på at bygningens
funksjon og tekniske forutsetninger skal opprettholdes gjennom systematisk drift og vedlikehold.
Figur 2.1
Imidlertid vil de fleste forvaltere i praksis ha behov for å supplere (små endringer) bygningen gjennom sin antatte brukstid. Likeledes vil det også kunne forekomme fremtidige ombygginger.
Ved å multiplisere levetidskostnaden (K) med annuitetsfaktoren (b) får vi årskostnaden (ÅK).
(2)
ÅK = b x K
der
b
=
r
Dersom en utvider levetidkostnaden til også og omfatte suppleringer (S) og fremtidige ombygginger (O) bli formelen:
1 - (1+r)-T
T
K = K o + ~ [(l + r)-t. (FDV + S + 0]- R t 0+ r)-T
t=1
22
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
23
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kostnadsoppstilling
Kostnadsoppstilling, kommentarer
Som grunnlag for en systematisk fremgangsmåte ved beregning av årskostnader, er det utarbeidet en kostnadsoppstilling for årskostnader (NS 3454.)
Kapitalkostnader
Kapitalkostnader uttrykker de kostnader som skal til for å
betjene den investerte kapital. Dette innebærer variasjon fra
prosjekt til prosjekt avhengig av hvilke kraven stiller til avkastning, lånebetingelser og størrelser på egenkapitalen.
Kapitalkostnader
Prosjektkostnad eks. tomteverdi
12 Tomteverdi/festeavgift
13 Restverdi
14
1
11
2
21
22
23
Men for å kunne sammenlikne prosjekter, er det valgt å betrakte kapitalens andel av årskostnadene på lik linje med de
øvrige kostnader, dvs. vi multipliserer kapitalkostnaden (prosjektkostnadene) med annuitetsfaktoren.
Forvaltningskostnader
Skatter og avgifter
Forsikringer
Administrasjon
For private byggherrer vil denne betraktningen ikke være
tilstrekkelig for å kunne gi et reelt bilde av de nødvendige
utbetalinger i bygningens bruksfase pr. år. En må her vurdere bygningens totaløkonomi. En må f.eks. utføre en
likviditetsbetraktning, dvs. sette opp de reelle utbetalinger
(lån, avdrag, skatt etc.) som er betinget av den aktuelle lånesituasjon og gjeldende skatteregler, samt den tilhørende
inntektssiden.
24
3
Driftskostnader
31 Drift og ettersyn
32 Renhold
33 Energi
34
Totaløkonomi er nærmere beskrevet under avsnittet Totaløkonomi i kapitel 2.
4 Vedlikeholdskostnader
41 Løpende vedlikehold
42 Intervallbundne arbeider
43 Utskifting
44
Pr. definisjon (NS 3454) er kapitalkostnadenes andel av
levetidskostnaden lik prosjektkostnad (konto 11) pluss tomteverdien (konto 12) (evt. diskontert sum av tom te avgift over
levetiden) minus diskontert restverdi (konto 13). Ved årskostnadsberegninger settes vanligvis restverdien lik null
(gjennomført i denne anvisning) idet normallevetid/brukstid
for bygningen er så lang at det vil være umulig å estimere en
fremtidig markedsverdi. I tillegg vil den neddiskonterte verdien bli forsvinnende liten.
Hovedpostene 2, 3 og 4 er kostnader i bygningens driftsfase,
mens 1 inneholder kostnader på investeringstidspunktet med
fradrag/tillegg for verdien av bygningen ved brukstidens utløp
(rivningskostnad/markedspris for bygningen).
I kap. 3 vil vi diskutere nærmere sammenhengen mellom
kontoplanen og oppstilling av kalkyle avhengig av fase i
byggeprosessen. A anvende kostnadsoppstillingen i en årskostnadskalkyle er et direkte hjelpemiddel til å sikre en ensartet beregningsprosedyre og en systematisk innsamling og
oppstilling av kostnadsdata.
Restverdien aven eiendom i en fjern fremtid vil være den pris
markedet er villig til å betale for den i den tilstand den måtte
befinne seg. Ofte vil dette være tomteverdien pluss evt. verdi·
av bygningen. For en del bygninger må det vurderes om et
godt vedlikehold vil føre til høyere restverdi, dvs. det må vurderes om det lønner seg å investere i et godt vedlikehold. For
kortere brukstid, f.eks. dersom en regner med å selge bygget
etter relativt kort tid, vil restverdien ha stor betydning for
rentabiliteten av investeringen.
Forvaltn ingskostnader
Kommunale skatter og avgifter (21)
«- skatter og avgifter som f.eks. eiendomsskatt (i de kommuner hvor det er aktuelt), renovasjonsavgift, feieravgift samt
vann og kloakkavgift.»
24
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
25
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
være effektiv. Avfall fra kantiner og kjøkken, problem avfall
med farlige stoffer og dokumentmakulering stiller spesielle
krav til utforming av bygningen. Disse problemene hører
hjemme i en forprosjektfase .
Kommunal eiendomsskatt er hjemlet i lov av 6. juni 1975, nr.
29.
Skatten gjelder bare i avgrensede områder (§ 3). Satsene kan
variere fra 2 til 7 %0 (§ 11). Samme kommune kan bestemme
forskjellige satser for bebygd og ubebygd grunn, bygning og
tomt og forskjellige avgrensede områder (§ 12).
Feieravglft beregnes på grunnlag av antall pipeløp og lengde
på pipene. For feiing av røykkanaler (store fyringsanlegg) beregnes avgift pr. l.m. kanal.
Eiendomsskatten skrives ut på bakgrunn av tilstanden den 1.
januar i skatteåret (§ 4). Skattegrunnlaget er eiendommens
skattetakst ved ligning året før skatteåret (8. Kp. Skattel. § 5
og 6). Skattetakst vil i alminnelighet settes vesentlig lavere
enn markedsverdi. Opplysninger om lokale eiendomsskatter
får en fra ligningskontoret i kommunen.
Forsikringer (22)
Forsikringspremien varierer med bygningens verdi, lokalisering/risikosone, konstruksjoner, funksjoner og hvilke forhold
en vil forsikre seg mot.
Forsikringsbehovet må vurderes utifra virksomhet og risiko
for skader.
Årskostnadsberegningen tar utgangspunkt i kjent skattesats
og antatt skattetakst. Hvis det forventes at begge faktorene
holder seg konstant over tid, fremkommer en rekke med et
fast beløp; årlig målt i nominelle kroner. De årlige beløpene
skal i prinsippet omregnes til fast kroneverdi i henhold til
forventet inflasjon.
For at årskostnadsoppstillingen skal gi et riktig bilde av forventet kostnad, kan man her føre opp forsikringspremier for
relevante skadetyper uansett om byggherren har planer om å
forsikre bygningen eller ikke. Posten vil da vise en verdisetting av skaderisiki forbundet med bygget. (Se post 41, løpende vedlikehold).
I byområder og vekstsentra med skattetakster under
maksimalgrensen, bør man være forsiktig med å anta årlig
reduksjon i reell skattebelastning.
Brannsikring er sentralt for forsikringspremien. I prosjektfasen må materialer og planløsninger vurderes m.h.p. brann.
Vann- og kloakkavgifter er forbruksavgifter og betaling for
offentlige ytelser.
Administrasjon (23)
Byggherrens administrasjon, inklusive innkjøpte tjenester,
reiser, juridisk hjelp m.m. Den enkelte bygnings belastning
på administrasjonen avhenger vel så mye av leietakerne som
bygningens volum eller utforming.
Avgiftsbeløpet avhenger av avgiftssats og forbruk.
Avgiftssatsen varierer sterkt fra kommune til kommune. Forholdet mellom laveste og høyeste sats er omtrent lik 1:10.
Vannforbruket avhenger av virksomheten i bygningen.
Normalreglement for sanitæranlegg (teknisk bestemmelse)
utgitt av Norske Kommuners Sentralforbund, gir veiledning
for forbruksantakelser.
Driftskostnader
Drift og ettersyn (31)
«- kostnader til personale, materiell, rekvisita med videre».
Årskostnadsberegningen tar utgangspunkt i antatt forbruk og
kjente avgiftssatser. Avgiftssatsene har i mange år hatt sterk
re'alprisstigning. Dette kommer bl.a. av at kostbare rensetiltak skal betales av forbruksavgiften. Prisutviklingsprognosen
må gjøres konkret for den enkelte kommune. Generelt er det
liten grunn til ikke å regne med at avgiftssatsen minst vil
følge inflasjonen.
Kostnader til daglig ettersyn vil være den største kostnaden.
Detaljkalkyler tar utgangspunkt i hvordan arbeidet er tenkt
organisert. Fast personell til daglig ettersyn defineres etter å
ha vurdert hvilke tjenester som bør kjøpes inn og hvor automatisert driftskontroll det er aktuelt å installere.
Renovasjonsavgift er også betaling for en offentlig tjeneste.
Avgiftsgrunnlaget er søppelmengde i volum for tømming hver
uke.
I tillegg til avlønning av planlagte faste stillinger, må man
være forberedt på vikarutgifter og bruk av overtid i perioder
med toppbelastning
For store søppelmengder kan et komprimatoranlegg være en
gunstig investering.
Kostnader til driftspersonale dekker overvåkning, teknisk
tilsyn, snerydding og gartnerarbeid. De er typisk sprangvis
variable avhengig av bygningsvolum. Intervallet 2000 m 2 til
8000 m 2 kan gjerne betjenes aven person i fulldagsstilling.
Den interne søppelhåndteringen i bygningen er viktig for
driftskostnadene. Transport fra produksjon til utkjøring må
I
I
I
IJ
26
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
27
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
I en rekke bruksforhold/bygningskategorier vil det være vanskelig å skille ut energikostnader til produksjonen.
For større bygninger eller eiendommen vil det være økonomisk dekning for (om nødvendig) flere personer i den daglige
driften. Det vil da være naturlig å differensiere kompetansekrav til disse personer.
Beregning av forbruk tar utgangspunkt i NS 3032
«Bygningers energi- og effektbudsjett».
Dersom driftspersonale skal ha ansvar for vakthold, anbefales det å opprette egen konto på to-sifret nivå for dette.
Energikrevende produksjonsutstyr holdes utenfor bygningens
energibudsjett. Det er viktig å lokalisere varmeavgivende installasjoner for å vurdere mulig varmeoverføring i bygningen.
Likeledes må post 31 sees i sammenheng med post 41 (løpende vedlikehold) idet det ofte er driftspersonale som også
utfører løpende vedlikehold.
De viktigste valgene i forbindelse med energiøkonomisering
tas i forprosjektfasen.
Renhold (32)
«- kostnader til regelmessig renhold, periodisk rengjøring,
hovedrengjøring og vinduspuss o.l.».
Energiprisen varierer med energibærer. For strøm og fjernva;me gir de lokale energiverk opplysninger om tariffer og
pnser.
Renholdskostnadene vil i de fleste tilfeller være den største
FDV-komponenten. Disse kostnadene påvirkes av renholdsstandard (hyppighet) og lønnsnivå. Renholdsopplegget må
være med i forprosjektet som en viktig del av arbeidet med en
renholdsvennlig planløsning.
For langsiktige prognoser bør en regne med realprisstigning
på energi.
Energibehov
Kjøp energi
+ Spillvarme
+ Solinnstråling
= Energidekning
Inngangsparti påvirker renholdskostnadene
Kostnadene kan påvirkes positivt ved:
• oppdeling i arealkategorier avhengig av krav til hygiene
(renholdshyppighet)
• utforming av detaljer i forhold til renholdsmetode/-utstyr
• utforming av uteareal/inngangssone for å minimalisere skitt inn i
bygget.
Vedlikeholdskostnader
Løpende vedlikehold (41)
«- uforutsette, akutte vedlikeholdsarbeider.»
Maskinelt renhold, gulvpoleringsmaskiner og fast monterte
heis ordninger for vinduspuss kan være interessante investeringer.
(Oppretting av skader, byggefeil o.l.)
Det løpende vedlikeholdet avhenger av bygningsvolum,
konstruksjonsmåte, materialer, bruksområde og vedlikeholdsopplegg. Her kommer de skadeopprettingskostnader
som ikke dekkes av forsikringer, og egenandelen i forsikringsoppgjør.
Energi (33)
«- energikostnader dekker i denne standarden kostnader til
oppvarming, ventilasjon, belysning, kjøling og annet, men
ikke til produksjon.»
28
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
29
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
ningsmessige endringer. Hvis byggherren har slike forutsetninger, vil disse avgjøre utskiftingstidspunktet.
Sammenhengen mellom faktorene og det endelige resultatet
er komplisert. Forskjellige konstruksjoner kan gi like gode
(eller dårlige) resultater.
Det er vanskelig å gi noen generell angrepsmåte for å fastsette disse kostnadene. Planlegger og byggherre kan redusere
kostnadene ved å planlegge det periodiske vedlikeholdet (se
post 42). Særlig der mulige konsekvenser for virksomheten i
bygningen er store, bør det løpende vedlikeholdet være svært
begrenset. I dette tilfelle kan et grovt erfaringstall forsvares
selv i en detaljkalkyle.
Taktekking
Innv. overflaten
Intervallbundne arbeider (42)
(periodisk vedlikehold)
«- oppgaver som gjentas med regelmessige mellomrom for at
bygningen eller bygningsdelene ikke skal ta skade».
Hvor ofte vedlikeholdet skal utføres er avhengig av hvilket
levetidskrav en har satt (estetisk, funksjonelt, etc). Antatte
intervaller benyttes for kalkyler, mens endelig utførelse av
vedlikeholdet baseres på tilstandsvurdering.
Tilstandsvurderingen skal omfatte en registrering av
tilstandsgraden med kontroll mot definert krav. Dette vil gi
grunnlag for konsekvensen av tilstanden dvs. om noe må gjøres, bør gjøres innen en definert tid eller er ok dvs. ingen tiltak nødvendig.
Vurderingen må også omfatte eventuelt revisjon av de antatte
frekvenser for vedlikehold.
Vedlikeholdskostnadene er avhengig av:
Hvilket intervallbundet arbeid trenger hver bygningsdel for at
den skal holdes vedlike?
Planlagte aktiviteter prissettes i faste kroner, utifra antakelser for reallønnsvekst og teknisk utvikling.
En detaljkalkyle baserer seg på en plan for vedlikeholdsarbeid. Vedlikeholdsopplegget kan øke det tekniske
utstyrets levetider og redusere det løpende vedlikeholdet.
Kostnadsforskjellen mellom de to utskiftingsstrategiene gir
uttrykk for merkostnaden ved tilpassing til leietakers preferanser. Disse kan veies mot forventet merinntekt i en
investerings analyse.
Utskifting av tekniske installasjoner og bygningsdeler (43)
«- utskifting av uttjente tekniske installasjoner og bygningsdelen>.
Et vedlikeholdsopplegg bør også inneholde planer for systemutskiftinger. Foreligger slike, legges de til grunn for årskostnadsberegningen på samme måte som for intervallbundne
arbeider, men utskiftinger skal alltid være basert på tilstandsvurdering.
Forventet utskiftingstidspunkt avhenger særlig av forventninger til produktets tekniske holdbarhet og utvikling av nye
produkter. I vedlegg er vist en dellevetidsantakelser for forskjellige komponenter. Valg av utskiftingstidspunkt kan bestemmes på grunnlag aven vurdering av drifts- og
vedlikeholdsbesparelser mot utskiftingsbeløp evt. som resultat aven tilstandsvurdering (kfr. avsnittet over om intervallbundne arbeider).
Gjennomføringen av større vedlikeholdsarbeider må planlegges nøye for å redusere ulemper og merkostnader for virksomheten i bygningen. Eventuelle merkostnader må også inngå i
årskostnadene.
Alternativt kan det være aktuelt å foreta utskiftinger av hensyn til inntektssiden. Nye trender i markedet tilsier byg-
30
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
31
__________________________________________________________. . . .______________________________________________________ d
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
Alternative kostnadsoppstillinger
Totaløkonomi
I praksis kan det være hensiktsmessig å underdele (på tosifret nivå eller innføre tre-sifret nivå) på en slik måte at de
kalkulerte (beregnede) kostnadene mest mulig kan sammenlignes med de reelle (registrerte i driftsfasen). Eksempelvis
kan post 31 Drift og ettersyn deles i: «31.1 Egne arbeider» og
«31.2 Serviceavtaler». Noen vil se fordelen av å kunne ta med
kostnader for suppleringer/endringer som de driftsansvarlige
står for i samme kostnadsoppstilling. Noen vil også se behovet for å skille ut egne poster for fremtidig kapitalbehov til
utskiftinger og evt. ombygginger.
Med totaløkonomi menes det samlede økonomiske resultat av
investeringen gjennom prosjektets levetid eller aktuelle
brukstid.
Ved totaløkonomi betraktninger utføres vurderinger av
•
•
•
•
inntekter
kostnader (i regnskapsmessig forstand; utgifter)
finanskostnader
avskrivninger
Med inntekter menes summen av leieinntekter og andre inntekter som parkering, kantine, provisjoner, biinntekter, etc.
Suppleringer/endringer kan f.eks. henføres til post 44,
serviceavtaler på vedlikehold til 45 etc. Fremtidige kapitalbehov til ombygging/oppgradering av bygningen kan plasseres
på post 14 som meravsetning etc.
Kostander omfatter FDV-kostnader og evt. kostnader til suppleringer.
Forvaltere med ansvar for mange bygninger eller eiendommer
vil også ha behov for å kunne sammenligne kostnadstall
(nøkkeltall) for de forskjellige bygningene.
Finanskostnader omfatter de totale kostander som skal til for
å betjene den investerte kapital for bygningen. Her vurderes
langsiktig finansiering, kortsiktig finansiering, og vurdering
av løpende likviditet, dvs. avkastning på egenkapital, samt'
renter/avdrag på lån/gjeld.
Med andre ord så er den en rekke ulike behov som skal dekkes, dvs. kostnadsoppstillingen må tilpasses den enkelte forvalters behov.
Avskrivninger er en planmessig fordeling aven eiendoms verdiforringelse over flere regnskapsperioder. Regler for avskrivning er fastsatt i forskrifter.
Figuren på neste side viser hvordan en totaløkonomimodell
kan bygges opp.
Nivå 3 omfatter basis for alle kostnader hvor FDV-kostnader
ihht. NS 3454 er en del.
Nivå 2 omfatter konsekvensene av investeringene i form av
finanskostnader, avskrivninger og utgifter, samt en inntektside som skal betjene kOl)tnadene.
Nivå 1 gir hovedtall for resultatbudsjett, dvs. en sammenstilling av hovedtall.
Nivå O gir en sammenstilling over «cash flow», dvs. en
likviditetsanalyse. .
32
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
33
M-____________________________________________________________. . . .________________________________________________________ _
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 2 - Arskostnadsmodell
3. Kalkyleanvisning
Total økonomimodell
NivilO
• Input
• sammenstilling
• analyse
Nivil1
o
Arskostnadsberegninger og ulike
faser i byggeprosessen
• resultatbudsjett
(sammenstilling)
I
I
I
Ni vil 2
Inntektsbudsjett
I
~ Nlvil2
Utgiftsbudsjett
•
•
I
I
I
Nlvil2
Nlvil2
Finanskostnader
Avskrivninger
t
I
4
Nlvil3
Nivå 3
Nivå 3
FDV kostnader
FDV kostnader
Investeringskostnader
Prisbank
Bygget med
tekn. Inst.
Produktsjon
Nivil3
NS 3454/3451
NS 3454/3451
NS 3451/53
I
Årskostnadsberegninger gjøres på flere nivåer avhengig av i
hvilken fase i byggeprossessen en befinner seg. Likeledes vil
detaljeringsgrad og informasjon som er tilgjengelig, være bestemmende. Hovedprinsippet for årskostnadsberegningens
nivå er tilsvarende detaljeringsgrad som en benytter ved beregning av prosjektkostnaden (investeringskostnaden).
~
Underlagets detaljeringsgrad kan deles i tre nivåer, mens
fasene kan deles i fem hovedfaser hvorav prosjekteringsfasen
igjen kan underdeles. Det er derfor ikke entydig hvilket
detaljeringsnivå en har i de enkelte faser. Dette er anskueliggjort i figuren nedenfor, hvor beregningsmodell og underlag
er relatert til fasene.
NS 3420/21
NS 3451
Nivå
1
Modell
Underlag
r·=YA.!
m 2 romprogr.
BIN faktor
m 2 gulv
3
Utredning
Program
~ Ar
2
Fase
Kr
r=A'~
m 2 gulv
Mater.valg
Kvalitet
Utstyr
+Åk +Åk + Åk
t ~
~ Ar
---------Forprosjekt.
Kr
:~ ~nS t
tAkOAk +Ak
+k.
Prosjekter
- Skisse
+Åk
J
~ Ar
Bygn.deler
Frekvenser
Hoved
Detalj
Byggefase
Driftsfase
AK = K . b = AKk + AKf + AKd + AKv
34
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
35
---------Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Hovedfasene kan kort beskrives som:
Det er først i prosjekteringsfasen delkomponenter fastlegges.
For å gjennomføre en totalkalkyle beregnes byggekostnad, og
det etableres et budsjett for FDV-konsekvens. Arskostnader
beregnet på grunnlag av detalj kalkyler kan måles mot eventuell kostnadsramme. Under prosjektering står en overfor
valg av løsninger. Bygningsdeler har ulike investeringskostnader og har forskjellige levetider og ulike behov for vedlikehold. Beregning av levetidskostnader gir et mål for kvalitet og
beslutningsunderlag for valg.
Utredningsfasen
Utarbeidelse av behov, kostnadsrammer og lokalisering.
Utarbeidelse av grovt byggeprogram.
For større boligfelt vurderes utbyggingsareal, dvs hva som
skal være boliger, kommunale bygg som skoler, barnehager,
etc.
Alle kostnader i denne anvisning henføres til brutto gulvareal
(kfr. kap. 4, Nøkkeltall og referansegrunnlag).
Programmeringsfasen
Beregning av nettoarealer for de enkelte funksjoner.
Spesifisering av krav til funksjoner, kvalitet og teknisk standard.
For boliger vurderes type bebyggelse, leilighetstyper og størrelser, veinett, vann- og avløpsnett etc.
Prosjekteringsfasen
Prosjekteringsfasen inndeles videre i delfaser som forprosjektfasen, hovedprosjektfasen, detaljprosjektfasen etc. Alternative tekniske løsninger vurderes og leder frem til en detaljert prosjektbeskrivelse.
Byggefasen
Fremstilling av produkt etter prosjektbeskrivelse.
Beregningsnivåer
Koordinere informasjonen for driftsfasen.
Driftsfasen
Etterprøving av produksjonskrav i forhold til betingelser fastsatt i foregående faser. Erfaringstall under drift gir informasjon til nye prosjekter og korreksjon til driften.
For å redusere behovet for omprosjektering er det ønskelig å
ha et best mulig beslutningsunderlag så tidlig som mulig.
I programmeringsfasen er de enkelte komponenter for sammensetningen aven bygning ukjent, men hovedparametre
som funksjonskrav og volum innenfor en gitt økonomisk
ramme for investeringen, er som regel fastlagt. På dette nivået gir statistikk estimater for byggekostnader og FDV-kostnader. Å anslå de fremtidige årskostnader i programmeringsfasen kan gi en økonomisk ramme som styringsmål for prosjekteringsfasen.
36
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
37
.
----I
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Beregningsmodell nivå 1
Kommentar
For å kunne gjennomføre beregningen må en:
(fase: Regulering /programmering - bebyggelsesplanfasen)
• ta stilling til prosjekt- og entreprisekostnaden. Disse anslås ut
fra erfaringstall
• ta stilling til kalkylerente og tidshorisont. Dette er viktig informasjon å bringe videre i prosjektet. For statlige bygg benyttes
den til enhver tid angitte realrente fra Finansdepartementet. For
tiden er den 7% og brukstiden settes til 60 år, dvs. b= 0,0712 (kfr.
bilag 7.3)
• fastsette q. I tabell! er det på basis av erfaringstall for kontorbygninger angitt verdier for q. Dette er en grov betraktning som
forutsetter at FDV- kostnadene øker med økende investering. En
mer nyansert betraktning vil først være mulig på nivå 2 og 3.
• fastsette s på basis av tabell 2 (bygningskategori)
• fastsette z på basis av tabell 3 (variasjonsparameter)
Målsetting
Få en grov størrelsesorden på levetidskostnader og derved
årskostnader for prosjektet. Resultatet kan benyttes som input ved en investeringsanalyse, og for boliger kan en finne
størrelsesorden på kostnadene.
Kostnadsanalysen i utrednings-/programmerings-/ bebyggelsesplanfasen vil gå videre i prosessen som signal til
prosjekteringen om hvilke ambisjoner en har for prosjektet,
og danne grunnlag for den videre økonomistyring.
Underlag
Nødvendig informasjon for beregningen er:
•
•
•
•
•
Tabell 1 Grovtallsfaktor q
~
lokalisering
byggkategori/krav til bygningsfunksjon
arealstørrelse
kalkylerente
brukstid
20 år
30 år
40 år
60 år
Kalkylemodell
Kalkylen på dette nivået skjer ikke på tosifret nivå ihht.
kostnadsoppstilling for årskostnader pga begrenset underlagsmateriale. Årskostnader regnes ut etter grove erfaringstall:
ÅK
5%
7%
9%
11%
13%
1,13
1,27
1,44
1,70
0,85
0,92
0,69
0,73
1,04
1,17
0,79
0,85
0,55
0,59
0,64
0,69
0,47
0,49
0,52
0,55
0,41
0,43
0,45
0,45
Av tabellen fremgår at ved høy kalkylerente spiller tidshorisonten mindre rolle, ved lav kalkylerente gir tidshorisonten utslag.
=
=
Ko
Kol
b
K
3%
Tabell 2 Korreksjonsfaktor s
Ko .b+Kl.q·s·z·b
o
Lager
Industri
Bolig *
s
0,5
0,7
0,85
Kontor Sykehjem
=
=
=
=
~ =
~DV =
q
=
*
s
Eksempel
Skole betraktet for 30 år og kalkylerente 5 %.
z
prosjektkostnad
entreprisekostnad
annuitetsfaktor
levetidskostnad
Kapitalkostnadenes andel av K
FDV kostnadenes andel av K
empirisk grovtallsfaktor for ~DV for kontorbygg
som varierer med Kot, kalkylerenten og tidshorisont.
= empirisk korreksjonsfaktor som tar hensyn til at q
varierer med bygningskategori.
= korreksjonsfaktor som tar hensyn til lokalisering,
bruksbelastning, teknisk standard og utendørsanlegg
Bygningskategori
1
1,1
Skole
Sykehus
1,15
1,5
Omfatter totalt omfang ved feltutbygging, d. v.s. både fellesarealer og
leiligheter.
q = 0,92
s = 1,15
q . s = 1,06
Både q og s er basert på middeltall. I praksis vil det være
store variasjoner som følge av beliggenhet, bruksbelastning
etc. Det vil derfor i et konkret tilfelle være nødvendig å bedømme tillegg/fradrag for avvik i h.h. t. tabell 3.
38
Il
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
39
L·~'L-~
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Beregningsmodell nivå 2
Tabell 3 Korreksjonsfaktor z
Tillegg
Variasjon
Fradrag
1 Lokalisering/Klima
Lang fyringssesong (+ 8 %)
Kort fyringssesong
Ikke værutsatt (- 8 %) Kaldt vær
2 Bruksbelastning
Lav (- 2 %)
4 Utendørsanlegg
Mttlsetting
På dette kalkylenivå søker en å finne prosjektløsninger som
ligger innenfor de rammer som er fastlagt i utredningsfasen.
Endelig fastsettelse av kostnadsrammer bør gjøres på grunnlag av skisseprosjektkalkyler, samt omforming til budsjetter
for ulike ansvarsområder.
Høy (+4 %)
Lav (- 2 %)
Omfattende
Høy (+3 %)
Ingen (- 3 %)
Omfattende (+ 5 %)
3 Tekniske installasjoner Minimum
- standard
(Fase: program / bebyggelsesplan - skisseprosjekt)
For boliger vurderes leilighets typer og størrelser, tekniske
løsninger, garasjeanlegg, heis, fellesvaskeri etc. Videre kan
det være aktuelt å estimere en fordeling av private og felles
utgifter som underlag for husleie.
Variasjonsparametrene 1- 4 gir maks +20 % og -15% i
korrekjson av s, dvs. z ligger mellom 0,85 og 1,2.
Eksempel
Skolen i eksemplet foran ligger i Tynset (lang fyringssesong)
og skal benyttes til kveldsaktiviter utenom skolevirksomhet
(større enn normal bruksbelastning). Forøvrig normalt.
Underlag
Tilgjengelig informasjon for estimering av kostnader på
skisseprosjektstadiet er følgende:
Ut fra dette anslås tillegg på 10 % dvs. z = 1,1. Dette gir:
•
•
•
•
lokalisering
bygningskategori
skisser og arealer
byggeprogram med spesifisert teknisk standard og hovedsystemvalg
• kalkylerente og brukstid ( som ved utredning/programmering)
q. s . z = 0,92 . 1,15 . 1,1 = 1,16
For feltutbygging av boliger kan det være aktuelt å skille mellom felleskostnader og private kostnader. Denne fordelingen
vil være avhengig av om boligområdet består av blokker eller
småhus som vist i tabell 4.
Tabell 4
Kalkylemodell
Årskostnadsberegningene på dette nivå følger standardens
kontoplan.
Fordelingsprosent felles / privat for boligomrttder
Småhus*
Blokker
FellesFDV
45%
55%
PrivatFDV
55%
45%
Hver hovedpost estimeres ut fra erfaringstall for tilsvarende
bygningskategori og teknisk standard.
Kap italkostnader
Kapitalkostnaden anslås etter kjente metoder som m 2 pris
(etter bygningskategori), veiet m 2 pris (etter funksjon for de
enkelte arealer) eller elementmetode (hovedelementer i bygningen).
* For småhusbebyggelse med en godt utbygd vaktmestertjeneste, og
hvor beboernes egeninnsats er neglisjerbar, f.eks. serviceboliger for
eldre, bør faktoren for blokker benyttes.
Eksempel
Blokkbebyggelse i Oslo-området (normal fyringssesong og
normalt uteområde etc) betraktet for 40 år med 7 % kalkylerente.
q
= 0,79 (tabell 1), s = 0,85 (tabell 2), z = 1,0
Total FDV faktor
Privat FDV andel
Felles FDV andel
Kapitaldelen av årskostnaden ~eregnes etter formelen
Å~=Ko'
)
b
/
FDV - kostnader
Gjennomsnittlige årlige FDV-kostnader anslås ut fra den
valgte standard, materialvalg, geometrisk form, omfang av
tekniske installasjoner m.m, med støtte i kostnadsmatrisene i
bilag 7.1.
(tabell 3)
q . s . z = 0,79 . 0,85 . 1,0 = 0,67
q . s . z . 0,45 = 0,30
q . s . z . 0,55 = 0,37
Totale beregningseksempler er vist i kap. 5 og 6.
40
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
41
______________________________________________________________..............................__________________________________________________________________ j
.r-..
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kostnadsmatrisene er utarbeidet med basis i RIF's datainnhenting i 1985, diplomarbeid ved NTH, samt systematikk utarbeidet av REPAB i Sverige /8/. De angitte kostnadstall er
skjønnsmessig oppdatert til nivå 1993.
Som en ser av sammenstillingen i tabell 5 har de enkelte
kostnadene stor variasjon (kfr. forøvrig matrisene i kap. 7.1).
~
Skoler
Sykehjem
Sykehus
Boliger·
31 Driftettersyn
40 -110
30 - 100
50 -100
80 - 140
1 - 15
32 Renhold
70 - 150
70 - 180
90 - 170
150 - 230
1 - 25
33 Energi
60 - 130
55 - 130
70 - 140
130 - 210
8 -40
3 Drift
170 - 390
155 - 410
210 - 410
360 - 580
10 - 80
4 Vedl.
20- 60
40 - 90
30 -70
50 - 90
20 - 80
~
190 -450
195 - 500
240 -480
410 - 670
30 - 160
DV-sum
,
..
*
Renhold
• frekvens
• planløsning
• tomtlbeliggenhet
• utvendig bygning:
• fasader/yttervegg
• vinduer
• tak/form
• utendørsanlegg
• innvendig bygning:
• gulv
• vegger
• tak
Energi
• temperatur
• regulering
• lys
• utelys
• ventilasjon
• romvolum
• heis
Helsebygg
Forretning
Konto
Vedlikehold
øvrig drift
• materialer
• tekn.installasjoner
Tabell 5 Sammenstilling kr / m 2 år (ekskl. utskifting)
Kontor
Drift
• installasjoner
• El
• VVS
Det skal bemerkes at høy teknisk standard på prosjektet ikke
automatisk gir lave DV-kostnader. F.eks. vil høy standard på
tekniske installasjoner og ute anlegg gi mer behov for ettersyn
og stell, dvs. høyere DV kostnader i forhold til et enkelt teknisk anlegg og uteareal. Byggherrens ambisjonsnivå for bygningens uttrykk (estetisk nivå) og innemiljø vil gi utslag i
økte driftskostnader. Imidlertid kan disse økte kostnadene
fort spares inn i form av mer effektiv bruk av bygningen (kfr.
kap. 4 Arealeffektivitet og innemiljø).
Gjelder kun felleskostnader fordelt på totalt areal.
Det skal her bemerkes at konto 43; Utskiftinger ikke er medtatt. Konti 41 og 42 er satt som en annuitet (årskostnad pr.
definisjon) basert på 7 % kalkylerente og 60 års brukstid.
Vedlikeholdskostnadene kan være vesentlig høyere ett år og
vesentlig lavere et annet avhengig av når de intervallbundne
arbeidene inntreffer. Om en ønsker å ha med kostnadstall for
utskifting (som annuitet) anbefales 50 - 80 % av de angitte
tall for 41 og 42 (kfr. bilag 7.1).
Fremgangsmåte ved en estimering av kostnadene på nivå 2
blir å vurdere hvilke parametre som er relevant for det aktuelle prosjekt, dvs. ligger prosjektet mot høy, lav eller normal
kostnad, og så velge kostnadstall.
Kostnader en har grunnlag for å fastsette konkret, bør medtas direkte. Dette gjelder spesielt forvaltningskostnadene. De
øvrige kostnadene vurderes skjønnsmessig ut fra bl.andre
følgende parametre i kostnads matrisene (kfr. kap. 7.1):
Målet for estimeringen er å angi en størrelsesorden på kontoplanenes to-siffrede nivå.
For bygningskategoriene lager og industri ( finnes ikke matriser) kan matrisene for kontor benyttes og tallene multipliseres med henholdsvis 0,5 respektive 0,7.
Bruttoareal
m' pr. ansatt
Beregningseksempel er vist i kap. 5 og 6.
28
~ ;;'''-' ~
Teknisk standard:
~'@~
l~'
tf@==~
It:F=a==sa=de=u=ttry=k=k=:
~UlDi
42
il.uc
f8
Innetemperatur:
d
24'
2f/
IJ
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
.....
43
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Bokostnader og finansiering av boliger
Eksempel på post 42, 43 (tidhorisont 60 år, kalkylerente 7 %)
Trevinduer :
100 stk, levetid 30 år, frekvens for vedlikehold
10 år, utskiftingskostnad 3500 kr, vedlikeholdskostnad 600 kr.
Definisjon på bokostnader
Offentlig terminologi skiller mellom boutgifter (alle direkte
utbetalinger) og bokostnader (boutgifter hensyntatt skattefordeler og innskuddsrente). I denne anvisningen benyttes
kun bokostnader selv om det ikke tas hensyn til skattefordeler/innskuddsren te.
Dette gir følgende tidspunkter for kostnader
Tabell 6.
o
Ar
42 Intervall
43 Utskifting
10
20
60000
60000
30
40
50
60000
60000
Bokostnader defineres som summen av renter og avdrag på
boliglån, husleie og kostnader til drift- og vedlikehold i leiligheten.
350000
Bokostnader kan videre deles i private- og felleskostnader.
Nåverdien av disse beløp beregnes ved hjelp av diskonteringsfaktor (tabell 1 billag 7.3) for 60 år og 7 % kalkylerente. Dette
gir i nåverdi:
42 Intervall:
43 Utskifting:
60 000 . (0,5083+0,2584+0,066+0,0339)
350 000 . 0,1314
Dette er illustrert i figuren nedenfor.
52000 kr
45990 kr
Bokostnader
Som årskostnad (annuitet) blir tallene:
42 Intervall:
43 Utskifting:
52 000 . 0,0712
45990 . 0,0712
I
3700 kr
3275 kr
Kostnadene skal henføres til bygningens bruttoareal. Om
dette er 1000 m 2 og vi antar 15 % av konto 42 for løpende vedlikehold, blir årskostnadene for vedlikehold:
41 Løpende:
42 Intervall:
43 Utskifting:
0,15·3700/1000
3700/1000
3275/1000
0,55 kr
3,70 kr
3,28 kr
Før en går i gang med selve beregningene er det vesentlig å
vite hvilke muligheter en har til å påvirke kostnadene.
Private kostnader
Felles kostnader
• Renter og avdrag på
private boliglån
• Innvendige utgifter til
drift og vedlikehold
• Renter og avdrag på
felles lån
• Drift og vedlikehold
av felles areal
Finansiering
I kapittel 4 gis en oversikt over faktorer som kan påvirke
FDV-kostnadene for et byggeprosjekt, og som bør vurderes
fortløpende i prosjekteringsfasen.
Generelt
For selveier omfatter renter og avdrag summen av alle boliglån. For andelseiere omfatter renter og avdrag summen av
private lån i tillegg til felles lån.
Dette medfører at en må gjennomføre en rekke årskostnadskalkyler for delalternativer.
Ca 28 % av boligene i Norge er finansiert i Husbanken eller
Landsbanken. De øvrige 72 % har annen finansiering. De
fleste boligene i den siste gruppen er finansiert i private banker og finansieringsselskap.
For at ikke omfanget av alternativskalkylene skal bli for
stort, bør en konsentrerelbegrense kalkylearbeidet til de
alternativsvalg som virkelig har påvirkning på FDV-kostnadene. En del av de faktorer som påvirker årskostnadsbudsjettet, vil bli berørt i eksemplet i kap. 5 hvor også en fullstendig gjennomregning er vist.
Private banker og finansieringsselskaper
I private banker og finansieringsselskap er det vanlig at lån
inntil 60 % av lånetaksten gis som 1. prioritetslån og inntil 80
% av lånetaksten gis som 2. prioritetslån.
For vurderingIberegning av mva., prosjektering etc., henvises
til kap. 3 Beregning av merverdiavgift.
Arskostnader - Bok 1
I
Bokostnader dekker i denne sammenhengen de faktiske boutbetalingene.
7,53 kr
46
I
Arskostnader - Bok 1
47
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
1. prioritetslån gis enten som serielån eller annuitetslån. Ved
serielån fordeles lånebeløpet på like store avdrag pr. år. Det
vil si at den årlige summen av avdrag og renter reduseres i
løpet av nedbetalingstiden. Ved annuitetslån fordeles summen av renter og avdrag med like store beløp pr. mnd i hele
nedbetalingstiden.
For de totale bokostnadene må kostnader for å dekke eget
innskuddslån, samt FDV-kostnadene legges til.
Figur 2. 'Renter og avdrag på husbank I - 500 000 kr.
70000 , - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ,
For 2. prioritetslån er nedbetalingstiden kortere og renten
høyere enn 1. prioritetslån.
:1 v• • • -.-.-t.~~/~>!>,,~ . . . .
Husbanken
Husbanken er en statlig bank som gir lån til oppføring av boliger. For å få innvilget lån settes bestemte krav til boligene.
Dette gjelder areal, byggekostnader og tomtekostnader. Det
forutsettes at både bygningen og tomten har nøktern standard.
40000 ' . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
::2 30000
~.~ . . . . . . . . . . . :~.".<"
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . --......
•
".
20000
.....
- - - - - - - .... - . - .
--
(}-{}-{}-{}-{}---
.
~
- .. - ....
.".
Husbanken har innført to typer oppføringslån, Husbank I og
Husbank IL
.. - .. - - - - - .. o-a-o-o-tl . - . . . . . . . . - . . . . . . . - - -:.,: .. .
10000
Husbankens regler for 1993 sier at topprenten for Husbank I
er lik renten på Husbank Il: 9,5 %. Rentesatsene er knyttet
til den forholdsvis stabile renten på statsobligasjoner og fastsettes for ett år av gangen. Lånene i kategorien Husbank I er
med rentestøtte som gis i form av rentetrapp eller som fast
underrente. Startrenten i rentetrappen er 7,5% og renten
øker med 0,5 prosentpoeng pr. år til topprenten nås. Alternativt kan velges en fast underrente på ett prosentpoeng under
den gjeldende topprenten i de første fem årene av lånets løpetid.
~".
1993
1998
1---Figur 3.
For Husbank I og Il gjelder at de første 8 årene er avdragsfrie. De neste 5 år gir 2 prosentpoeng pr. år. De neste 6 år gir
4 % pr. år og de neste 11 år gir 6 % pr. år.
2003
2013
2008
2018
År
Renter
---o--- Avdrag
.
- . - Sum renter og 1
avdrag
Renter og avdrag på annuitetslån - 500 000 kr.
60000
I
.
5CXXXl
r=:::::::::~~=:~·:-~~·.- :-:~·:- -:~~·:- -:~~·:-~-:·.~·:-~~·.-:·:-·~·:- :-~~.
. . .
-------.--..-.
I
.
---......
40000
... - . . . . . . . . . . . . . . . . . . ~............. - ... - . . . . - .
20000
................................
Nedbetalingspro{iler
Figuren nedenfor viser nedbetalingsprofiler for lån i Husbanken (Husbank 1 og annuitetslån). Alle beregninger er
basert på et lånebeløp på kr. 500 000 med 30 års nedbetalingstid.
:i
.".
10000
Husbank 1 som er avdragsfritt i 7 år starter med ca. kr
38 000 1. år og øker til ca kr 48 000 i det 8. året. F.o.m. det 8.
året t.o.m. det 30. året varierer det årlige nedbetalingsbeløpet
mellom kr 58 000 og kr 62 000. Deretter synker beløpet til ca
kr 30 000 i det siste året. Summen av renter og avdrag i låneperioden er kr. 1.487.200,-.
".
- . . . . . :--.- .... .
'\.
. . . . . . . . . . - - - . . . . . . - ... \ . -
•
1993
1---
1998
2003
2008
2013
2018
År
Renter
---o--- Avdrag
- . - Sum renter og 1
aVdrag
Med annuitetslån blir den årlige nedbetalingen ca kr 53 000 i
hele låneperioden. Summen av renter og avdrag i låneperioden er kr 1.590.000,-.
i.
48
i
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
49
. . . .__________________________________________________________________. . . . . . . . . . . .______________________________________________________________ f
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 3 - Kalkyleanvisning
4. Påvirkningsfaktorer
Beregning av merverdiavgift
Alle kostnadstall skal være inkludert merverdiavgift da tallene skal kunne sammenlignes med etterfølgende regnskapstall ibruksfasen.
Nivå 1
For nivå 1 fremkommer de anslåtte tallene inkludert mva.
idet basis for tallene (q-faktor) er basert på talldata i regnskap hvor mva. inngår.
Generelt
Årkostnadene kan påvirkes på en rekke måter. Den største
påvirkningsmuligheten har vi i planleggings- og prosjekteringsfasen, dernest ved oppfølgning i byggefasen, samt etterprøving og aktiv holdning i bruksfasen. Påvirkning skjer gjennom bevisste valg av materialer, komponenter og løsninger,
samt kvalitetssikring av det en velger. Målet skal hele tiden
være å ha minimale årskostnader i forhold til de valg av materialer, komponenter og løsninger som gjøres.
Nivå 2
Matrisetallene for postene 31 - 43 er basert på regnskapstall
hvor mva. inngår. Anslag av tall for post 2 må omfatte mva.
Nivå 3
Post 2 baseres på aktuelle pristall på stedet inklusiv mva.
Tilleggsinvesteringer må vurderes ut fra lønnsomhetskriterier. Likeledes må de forutsatte intervaller for vedlikehold!
utskiftinger etterprøves i bruksfasen ved hjelp av tilstands- .
vurdering som basis for prioriterte tiltak.
Post 31 baseres på antatt bemanningsbehov (antall stillinger), dvs. brutto lønnskostnader, samt %-vis påslag for materiell. Her medtas ikke mva. (betales ikke for egne ansatte).
Om en velger å kjøpe tjenestene må det forutsettes at disse er
billigere enn å ansette.
Post 32 behandles som 31.
Post 33 inkluderer mva. i el-avgiften.
Post 41,42,43 baseres på entreprisekostnader og gis et eksplisitt påslag for mva. og prosjektering. Påslaget vil varierer
mellom 15 og 35 % avhengig av omfang kjøpte tjenster.
50
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
51
n
•. !
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Levetidsbegrepet, intervaller for
vedlikehold
Konsekvens
Levetidsbegrepet og intervaller for vedlikehold vil alltid være
gjenstand for diskusjon ved årskostnadsberegninger. Le.vetiden er ikke noe entydig begrep, vedlikeholdet kan påVIrke
det hele. Likeledes må det skilles mellom bygningens, komponenters og det enkelte materialets levetid. Som utgangspunkt
kan en si at levetiden bestemmes av fem faktorer:
1.
2.
3.
4.
5.
Teknisk
Funksjonell -
Mål ("predicted
service life")
Estetisk
Materialet selv, dvs. de materialtekniske egenskapene
Design, dvs. i hvilken sammenheng materialet blir satt inn i av
arkitekt/rådgiver.
Utførelsen, dvs. hvordan det rent fysisk blir utført på bygget.
Miljøpåkjenningene, dvs. mekanisk, kjemisk, biologisk etc.
Vedlikehold, dvs. hvilket vedlikehold den enkelte bygningsforvalter utfører, spesielt preventivt vedlikehold.
1aE::...._ _ _ _ _~_---.,;;....__ _ _I - -_ _ _......
o
100
Figur 4.1 Nedbrytningskurver.
De tre første faktorene bestemmer utgangspunktet for hvilken motstand mot påkjenninger (nedbrytning) som er tilstede
ved «år O», dvs. når materialetlkomponenten er plassert i bygget.
Om vi definerer en forventet levetid ut fra konsekvensnivå, .
må dette sees i sammenheng med et tidskrav, f.eks. at komponenten/materialet skal fungere i 100 år (kurve 3).
Nedbrytningene starter og egenskapene forringes, dvs. nedbrytningen forårsaker en konsekvens over tid.
For å oppnå dette må vi da legge inn intervallbundet vedlikehold (kurve 4) evt. kombinert med en utskifting, dersom vedlikehold ikke er nok i det gitte tidsrom (kurve 5).
Konsekvenser kan karakteriseres ved at estetisk, funksjonell
eller tekniske grenser nås. Hva vi (<<byggherren», «bruker»,
«forvalter») vil akseptere av konsekvensnivå gir grunnlag for
å definere et krav til levetid dvs.:
Dette betyr at det må legges mer vekt på:
II1II
III
• estetisk levetid
• funksjonell levetid
• teknisk levetid
II1II
II1II
Tiden før konsekvensnivået nås er avhengig av faktor 4,
miljøpåkjenningene uten vedlikehold. I figur 4.1 er dette illustrert. Kurve 1 og 2 kan illustrere samme materiale, design
og utførelse (faktor 1, 2, og 3) men i forskjellige miljøer, eller i
samme miljø, men med forskjellig motstand.
aktuelle miljøfaktorer
valg av materialer i forhold til påkjenning
kvalitetssikring av design og utførelse
angivelse av forventet vedlikehold samt hvordan dette skal
utføres.
Som utgangspunkt for «normale» fysiske levetider for
bygningsdeler og komponenter kan følgende angis:
Dataanlegg
3 - 10
El svakstrøm 10- 20
Innredning
52
Arskostnader - Bok 1
Tid
Arskostnader - Bok 1
10- 30
Ventilasjon
15 - 25
Vinduer
20 - 30
Taktekking
20 - 40
Bygging
50 - 100
~
:>-
>;:;.r
;:;.r
;:;.r
;:;.rAr
53
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Påvirkningsfaktorer bygning med
tekniske installasjoner
Installasjoner og innredning (ekskl. møbler og løst utstyr) utgjør tilsammen ca. 70 % av investeringskostnader. Samtidig
har disse delene av bygningen kortest brukstid (levetid), dvs.
følgende hovedregel bør iaktas:
III
bygningens stamme, fasader, tak og faste rom (kommunikasjonsareal) gis maksimal standard for minimalt vedlikehold
III
utforming som gir maksimal tilgjengelighet for supplering og
utskifting av installasjoner med minimal forstyrrelse av arealer
rundt.
Nedenfor er det listet opp de faktorer som er med på å påvirke årskostnadene, inndelt etter kostnadsoppstillingen i
NS 3454.
For å kunne ta riktige beslutninger til rett tid bør påvirkningsfaktorene deles i f.eks. grupper/nivåer iht. fremdriftsplan i planleggings- og prosjekteringsarbeidet.
Det skal også påpekes at for komponenter i eksisterende bygninger, og som brytes hurtig ned, må en i tillegg til å vurdere
utskifting/vedlikehold også vurdere mulighetene for å endre
påkjenningene.
Kap italkostnader
Disse påvirkes ved arealIbygningsform, konstruksjonsvalg,
materialvalg og valg av tekniske installasjoners omfang, og
må alltid ses i sammenheng med FDV-kostnadene.Videre påvirkes kapitalkostnadene av omfang av tilretteleggelse for
senere på- og ombygginger, og for supplement av tekniske
installasjoner.
Forvaltningskostnader
Tabell 1 Forvaltningskostnader
Post
Påvirkningsfaktorer
21 Skatter og avgifter
- vann/kloakkavgift
- renovasjonsavgift
- el forsyninger
Vannmåler (for reg. av vannmengde)
Renovasjonssystem, container
komprimator (mht. transportrnetode og volum.
Eierstruktur, antall abonnementer.
- Miljøavgifter
54
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
22 Forsikringer
Bygningskategori
Tilgjengelighet
Materialer
Brannklasse
Brannsikring
Alarmanlegg
Lokalisering
Risiko
23 Administrasjon
Små påvirkningsmuligheter.
Avhenger av grad av innkjøpte
tjenester og omfang av utleieforhold.
55
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Driftskostnader
For de enkelte underposter skal bemerkes:
Tabell 2
Skatter og avgifter (21)
Se kap. 2 Kostnadsoppstilling, kommentarer.
Driftskostnader
Post
31
Drift og ettersyn
32
Renhold
33
Energi
Forsikringer (22):
Forsikringskostnader utgjør kun ca. 2 - 4 % av FDV-kostnadene eller i størrelsesorden 5 - 20 kr/m2/år.
Forsikringspremien beregnes på ulikt grunnlag for ulike
bygningskategorier.
For kontorbygg er brannklasse avgjørende for forsikringens
grunnpremie.
Brannklassen uttrykker ofte grunnpremien som andel av bygningens verdi i størrelsesorden 1 - 3 %0.
En opererer vanligvis med tre brannklasser ut fra materialers
brannrisiko:
Brannfast (betong)
1)
2)
Mur
3)
Tre
Grunnpremien korrigeres ut fra hensyn til forekomst av store
brannceller, spesielt bygningstekniske detaljutforminger og
virksomhet som medfører økt brannrisiko.
Premiebeløpet kan reduseres ved følgende tiltak:
II1II
II1II
II1II
forhøyet egenandel, inntil ca. 15 % rabatt
installasjon av ulike beskyttelsesanordninger:
• alarmanlegg, inntil ca. 25 % rabatt
• sprinkelanlegg, inntil ca. 60 % rabatt
god tilgjengelighet og kort vei til brannvesen.
Forøvrig bør en i hvert enkelt tilfelle ta kontakt med forsikringsselskaper, da vilkår varierer fra selskap til selskap.
Ved beregning av forsikringspremien må en bedømme bygningens anskaffelseskostnad (prosjektkostnad), og multiplisere
dette beløpet med den korrigerte grunnpremie uttrykt i %0.
Administrasjon (23):
For hvert enkelt tilfelle bør en vurdere om spesielle forhold
gjør seg gjeldende, f.eks. administrasjon av utleieforhold. Forøvrig er det små muligheter til å påvirke administrasjonskostnaden.
I'
Under denne posten kan det oppstå et avgrensningsproblem
ved at en kan definere egne poster i forhold til det som er angitt i NS 3454. En må derfor være oppmerksom på at det ikke
skjer en dobbeltføring av poster.
Påvirkningsfaktorer
Driftsorganisasjon
- driftsinstruks, driftsplaner, tilbakeførings-,
kvalitetssikringsrutiner etc.
- personale (kompetanse)
- kontroll-/overvåkingssystem
- omfang av kjøpte tjenester
Arealkategorier-materialer
Brukerbelastning
Tilgjengelig utstyr
Tekniske anlegg
Bygningens og installasjoners utforming og
tilgjengelighet
Renovasjonssystem og utstyr
Belysning
Utendørsanlegg
- vei og parkeringsanlegg
- grøntanlegg
- snerydding
Planløsning
- arealkategorier/soner
- inngangsparti
- rom oppdeling
- kommunikasjonveier
- korridorbredder
Overflatematerialer
Detaljløsninger
- utforming av fasader mht tilgjengelighet for
renhold av vinduer og glasspartier
- utforming av søyler, trapper, glasspartier,
gulvlister og listverk
- vindusutforming
- tilstrekkelig dørbredder
- dørterskler
- plassering av dørstoppere
- møblers utforming
- innredningsdetaljer
- rørutforminger i våtrom
- sanitærutstyr og plassering
- type radiatorer/panelovner
- type lysarmaturer og plassering
- type himling og tilgjengelighet
- type og plassering av ventilasjondiffusorer
Rengjøringsnivå
Renholdsmetode
Renhol dsu tyr
Plassering av renholdsrom
Beliggenhet
Bygningens form og størrelse
Fasadeutforming, Vinduer, Isolasjongrad
Belysning
Ventilasjonssystem
Varmeanlegg
Type varmekilde
Kjøleanlegg
Heis
Driftsrutiner/automatikk/regulering
Personbelastning/utstyr
Temperatur
.
56
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
57
Kapittel 4 • Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
For de enkelte underposter skal bemerkes:
I forprosjektfasen bør en vurdere ulike løsninger mht. de viktigste parametrene/påvirkingsfaktorene for å oppnå et økonomisk renholdssystem. Innsatsen bør spesielt settes inn for å
minke behovet for gulvrengjøring.
Drift og ettersyn (31):
Driftsorganisasjonen bør fastlegges på grunnlag av de valg
eller krav som er stilt m.h.t. de ulike påvirkningsfaktorene.
Renholdskostnaden er bestemt av renholdshyppigheten og
tidsforbruket pr. renholdsenhet. Dette avhenger videre av
ambisjonsnivået for renholdet som defineres ved estetiske og
hygieniske krav.
Forprosjektkalkyler bør ta utgangspunkt i denne organisasjonsplanen for organisering av driften (med anvisninger,
rutiner for overvåkingskontroll, bemanning o.s.v.). Diverse
driftsanvisninger vedrørende hensiktsmessig utnyttelse av
bygningen som helhet og dens enkelte deler, bør tillegges spesiell vekt.
Den årlige renholdskostnaden for hvert enkelt areal (arealkategori) fremkommer som produktet av renholdshyppighet,
antall perioder pr. år, enhetstid (timer pr. m 2 ), timepris og
areal.
I de senere faser er det viktig å følge opp disse planene og ofre
tid på informasjon om arbeidsutførelse, fordi bygningers
driftsutgifter i stor grad er avhengig av at arbeidet utføres
korrekt. Dette gjelder spesielt for ikke-tradisjonelle løsninger.
Ved overlevering av bygningen bør alle instrukser, rutiner
etc. være klare. Likeledes bør driftspersonalet ha fått nødvendig opplæring.
Renholdskostnad
II1II
II1II
Det skal spesielt påpekes at renholdet starter i byggeprosessen med byggrenhold. Om dette gjennomføres på spesifisert
måte, vil en spare på renhold i innkjøringsperioden. I tillegg
vil bruksfasen starte med et godt innemiljø.
arbeidsoppgaver og fordeling av disse for driftspersonalet:
• driftsledelse
• vakttjeneste
• el-tjeneste
• vvs-tjeneste
• renovasjon
• gartnerarbeider
eget personale
eksterne tjenester/leid personell
Energi (33):
Energikostnadene utgjør i størrelsesorden ca. 10-20 % av
FDV-kostnadene. Av dette henføres ca. 60 % til oppvarming
og ca. 40 % til belysning, el. motorer etc.
Kostnadene for drift og ettersyn varierer meget, og det er
vanskelig å utarbeide normtall. Som en grov tommelfingerregel kan en generelt nytte følgende tall som ble angitt i kap.
2, men som kun tar hensyn til bygningsstørrelse:
II1II
II1II
renholdshyppighet . antall perioder.
enhetstid . timepris. areal
Renholdsvennlighet er et sentralt begrep innen renholdsterminologien. Renholdsvennlighet vil si å unngå nedsmussing såvel som å sørge for at renholdet er enkelt å utføre. Nedsmussingen kan reduseres vesentlig ved gjennomtenkte løsninger, både for planløsninger og detaljløsninger, men spesi~
elt for utforming av kommunikasjonsveier og inngangsparti.
Personalsiden er den dominerende kostnadskomponenten for
drift og ettersyn. Det bør derfor legges vekt på å vurdere
bemanningsbehovet ut fra følgende forhold:
II1II
=
De viktigste valgene i forbindelse med energiøkonomisering
tas opp i forprosjektfasen. De opplistede parametre/
påVirkningsfaktorer viser en oversikt over tiltak som bør vurderes m.h. t. energiforbruket.
en driftsoperatør for bygg inntil 8 000 ril 2
flere driftsoperatører for større bygg.
For beregning av energikostnader og mulige energibesparelser henvises til NS 3032 «Bygningers energi- og effektbehov» med veiledning /10/.
For bygninger med tyngre tekniske installasjoner må det anvendes personell til en rekke spesialfunksjoner.
Energikostnadene er direkte avhengig av hva slags oppvarmingssystem som er valgt, samt hvilke priser/tariffer som
benyttes.
Lønnskostnader til en driftsoperatør kan grovt anslås til
kr 270 000 1993 kr inkl. overtid og antatte vikarutgifter.
Renhold (32):
Renholdskostnadene utgjør vanligvis størstedelen dvs. ca. 20 30 % av FDV-kostnadene. Gulvrengjøring står for ca. halvparten av kostnadene.
58
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
59
rI
I
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Valg av tomt
Vedlikeholdskostnader
Tabell 3 Vedlikeholdskostnader
Post
Påvirkningsfaktorer
41
Løpende vedlikehold
Driftsopplegg
- vedlikeholdsplaner
- gjennomføring
- kvalitetssikring
Garanti på innkjøpte tjenester og
u tstyr/komponen ter
Tilgjengelighet
Lager-Reservedeler (plassering,
standardiserte komponenter)
42
Intervallbundne arbeider Klima/geografisk beliggenhet
Tomt
Bruksbelastning/virksomhet
Bygningsvol um
Planløsning
Konstruksjoner
Materialer
Utforming av detaljer
Tilgjengelighet
DV-opplegg
Arbeidsutførelse/kvalitetssikring
Garanti på innkjøpte tjenester og
utstyr/komponenter
Lagerhold-tilgjengelighet og standard
reservedeler/komponenter
System- og komponentvalg/tekniske
anlegg
43
Utskiftninger
For de enkelte underposter skal bemerkes:
Løpende vedlikehold (41)
Løpende vedlikehold er 'det vedlikehold som faller utenfor
vedlikeholdsplaner og som ikke direkte kan forutsees (akutt
skadeopprett).
Kostnadene til dette arbeid er vanskelig å estimere. Erfaringstall må brukes selv i detalj kalkyler.
Løpende vedlikehold anslås til å være i størrelsesorden 10-25
DVopplegg
Arbeidsutførelse/kvalitetssikring
Garanti på innkjøpte tjenester og utstyrIkom ponen ter
Lagerhold-tilgjengelighet og standard
reservedeler/komponenter
Levetid/teknisk holdbarhet
Utvikling av alternative produkter
% av de intervallbundne arbeider, alt avhengig av bygnings-
kategori (høyt for skoler, lavt for helsebygg).
Intervallbundne arbeider (42):
Forprosjektkalkyle av de intervallbundne arbeider baserer
seg på en plan for vedlikeholdsarbeidet. Intervallbundne arbeider er systematisk planlagt vedlikehold som gjennomføres
i løpet av tidsintervaller både større og mindre enn et år. Det
omfatter fornyelse av deler av ulike komponenterIbygningsdeler, men også vedlikehold som kan være vanskelig å skille
fra drift og ettersyn.
De samlede vedlikeholdskostnader for bygg med installasjoner utgjør ca. 25 % av FDV-kostnadene.
Det planlagte vedlikehold kan oppdeles i:
•
•
•
•
•
Prinsippet for beregning av de intervallbundne arbeider er at
en søker å spesifisere kostnaden til vedlikeholdet for enkeltkomponenter (bygn.deler/installasjoner) innenfor fastlagte
tidsintervaller.
vedlikehold av utendørsanlegg
utvendig vedlikehold av bygningen
innvendig vedlikehold av bygningen
vedlikehold av installasjoner
vedlikehold av inventar
Tidsintervallene anslås på bakgrunn av antatt levetid for
enkeltkomponentene og erfart vedlikeholdsbehov, (kfr. bilag
7.2).
For de fleste bygningskategorier vil imidlertid størstedelen
(over 50 %) av vedlikeholdskostnadene falle på innvendig
bygg- og installasjonsvedlikehold.
60
Arskostnader - Bok 1
Vedlikeholdskostnadene beregnes på bakgrunn av dette som
en pro~entandel av komponentens investeringskostnad, eller
Arskostnader - Bok 1
61
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Lønnsomhet av tilleggsinvesteringer
som en enhetspris multiplisert med aktuell mengde. Ut fra
tidspunktet for det planlagte vedlikeholdet beregnes nåverdien av arbeidet og deretter årskostnaden ved diskontering.
Ved de aller fleste prosjekter vil det bli spørsmål om tilleggsinvesteringer i form av alternative løsninger, materialer,
komponenter, tekniske systemer etc.
For de tekniske anlegg som vanligvis krever vedlikehold
innenfor svært hyppige tidsintervaller, er det ofte hensiktsmessig å anslå de intervallbundne arbeider pr. år som en
prosentandel av fagets entreprisekostnad.
Utgangspunktet er at det foreligger et basis alternativ (investering) som er det rimligste i forhold til program kravene og
som dessuten er valgt på grunnlag av et fornuftig/godt utvalg
av alternativer.
Følgende størrelser kan være retningsgivende (pr år):
III
III
for EI- og teleinstallasjoner:
for VVS:
ca 0,3 - 0,6 % aventreprisekostnadene
ca 1% aventreprisekostnadene.
Den enkleste form for vurdering av alternativer er å sette opp
en nåverdiberegning (levetidskostnaden) og velge det alternativ som gir lavest nåverdi. Isolert sett vil da valget være klart,
men som regel finnes en rekke mulige tilleggsinvesteringer
som hver for seg er lønnsomme, men som totalt gir en for høy
investeringskostnad. Dette innebærer at vi må gjøre prioriterte valg. Det er derfor vanlig å fastsette evt. høyere krav til
avkasting på tilleggsinvesteringene.
Utskiftinger (43):
Pga. slitasje og kortere levetid enn bygningen forøvrig, må
enkeltkomponenter og materialer skiftes ut i løpet av byggets
brukstid.
Som for de intervallbundne arbeider bør et godt vedlikeholdsopplegg med planer for systemutskiftninger legges til grunn
for kalkyle av denne posten. Kalkylene utføres etter tilsvarende metode som for de intervallbundne arbeider.
Spørsmål om lønnsomhet av tilleggsinvesteringer kan derfor
ikke besvares med et enkelt og ureservertja eller nei, men vi
kan trekke tre avgjørende konklusjoner:
1.
I tillegg til utskiftingsbeløpet regner en med påslag på ca.
10% for merkostnader til rivingsarbeider og ca. 5% for prosj ekteringsarbeider .
2.
I bilag 7.2 er det gitt en oversikt over ulike komponenters
levetider/brukstid (årskostnadsoptimal anvendingstid) samt
vedlikeholdsintervall. Det er viktig å merke seg at forutsetningene for disse levetider er at det finnes et planlagt, forebyggende vedlikehold (intervallbundne arbeider). Levetidene
påvirkes også av andre faktorer som bruk, klima, o.l., og bør
derfor bedømmes. ut fra egne erfaringer og skjønn. I driftsfasen bør en alltid ta stilling til om det forutsatte er nødvendig, dvs. de antatte frekvenser må kunne endres.
3.
at fysiske tilleggSinvesteringer, f.eks. brannsikring, overflatebehandling og energiøkonomiserende tiltak kan gi god
lønnsomhet, men
at fysiske tilleggsinvesteringer ikke på noen måte kan erstatte
den kreative prosjekteringsinnsats som i enhver henseende er
en avgjørende forutsetning, og
at den tilleggsinvestering som separat antas å gi størst forrentning, normalt vil være en investering i et planlagt og
systematisk FDV -opplegg.
For å oppnå et godt FDV-opplegg når bygget tas ibruk bør det
i de innledende prosjekteringsfaser utarbeides «FDV-premisser».
Premissene skal definere:
Ved utvikling av alternative produkter med forbedrede brukskvaliteter kan det være lønnsomt å skifte ut komponenter før
antatt levetid er omme.
• . Organisering av FDV-arbeidet i prosjekteringsfasen.
• Hva som skal leveres av FDV-ytelser fra prosjekterende, leverandører og entreprenører
• Innhold i og struktur på dokumentasjon, instrukser etc. som skal
benyttes ibruksfasen.
Faktisk utskiftingstidspunkt bør da vurderes mht. de besparelser som oppnås i forhold til utskiftingsbeløpet.
Grensen mellom utskiftinger og det en bør behandle som
investeringer, kan imidlertid være uklar.
Hvis utskiftingen representerer en vesentlig kvalitetsheving,
skal denne kostnaden behandles som en investering.
Til vedlikehold regnes de nødvendige kostnader for å opprettholde en bygnings-/komponentsfunksjon på samme nivå som
ved bygningens ferdigstillelse.
62
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
63
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Nøkkeltall og referansegrunnlag
For å kunne foreta årskostnadskalkyler er vi avhengig av
nøkkeltall med et klart referansegrunnlag. De fleste tilgjengelige kostnadstall er oppgitt som kr/brutto m 2 • Variasjonene i
tallene, slik de fremkommer på nivå 2, har sin årsak i en
rekke forhold, bl.a:
• Alder. Ulik alder kan gi forskjellig behov for DV-kostnader.
• Brutto-nettofaktor. Bygg med en høy faktor vil gi lavere nøkkeltall ved samme DV-intensitet som tilsvarende bygg med lav
brutto-nettofaktor.
• Ambisjonsnivå og påkjenning.
BT A
=Bruttoareal
BRA
=Bruksareal
Nettoareal
Yttervegger
=Romareal
Yttervegger
Innervegger/sjakler
Yttervegger
Innervegger/sjakter
L-------.JL-WWU-:t::::jjr-- Konstruksjon/sjakter
Netto Bruk
Hvor presise nøkkeltallene bør være er avhengig av bruksformålet, d.v.s. vi må ha klart for oss hvilket presisjonsnivå vi
ønsker.
' - - _ _ _ _ Netto tekniske rom
Netto kommunikasjon
1....-_ _ _ _ _ _
En beregning på nivå 1 skal gi oss en størrelsesorden på FDVkostnadene totalt, den innbyrdes fordeling er uinteressant.
Ved totaløkonomibetraktninger kan det være aktuelt å hen~øre kostna~er til produksjonsenheter, f.eks. pr. arbeidsplass,
Idet det er dIsse som skal betjene kostnadene. Pr. idag finnes
lite tilgjengelige nøkkeltall på dette nivå, men en kan forvente at dette vil endre seg fremover ettersom totaløkonomibetraktninger får større betydning.
Nivå 2 skal gi oss en størrelsesorden på to-sifret nivå avhengig aven del parametere. Det mest interessante på dette
nivået er å se i hvilken retning kostnadene går ved alternative parametervalg.
En gjennomført beregning på nivå 3 skal gi oss et forventet
FDV-budsjett på to-sifret nivå. Her vil forvaltnings-, driftsog løpende vedlikeholdskostnader være vesentlige i det dette
er både årlige kostnader og årskostnader. For intervallbundne arbeider og utskiftinger vil frekvenser for tiltak være
avgjørende.
Det mest optimale styringsverktøy får vi når nøkkeltallene på
nivå 3 er mest mulig presise slik at registrerte avvik i bruksfasen kan gi et reelt grunnlag for reaksjon.
Som tidligere nevnt oppgis tallene pr. idag pr. m 2 bruttoareal.
For enkelte forvaltere kan dette være for upresist idet en ønsker å referere til betjente areal. F.eks renholdskostnader pr.
arealenhet som renholdes, energikostnader pr. arealenhet
hvor energi forbrukes etc.
Av arealer som er vist i figuren kan det være aktuelt å underdele i utleiearealer (summen av flere enheter), egne arealer
og felles arealer for å kunne utarbeide fordelingsmatriser for
FDV-kostnadene.
!, :
64
ArskoSlnader - Bok 1
ArskoSlnader - Bok 1
65
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Kapittel 4 - Påvirkningsfaktorer
Arealeffektivitet og innemiljø
9000
2732
kr
kr
Nåverdi investering og FDV
=
=
=
11732
kr
5 % tapt omsetning pr. år
Nåverdi 1320· 9,1079
=
=
1320
12022
kr
kr
Investering
FDV-kostnad (nåverdi)
Tidligere i boka er det presisert at det ikke er et mål i seg selv
å ha lavest mulig årskostnad, men å kunne sette kostnadstall
på de valg vi gjør. Her menes da årskostnader for bygningen
med sine tekniske installasjoner.
For yrkesbygg er de desidert største kostnadene forbundet
med lønnskostnader. Det vil derfor bli viktig å kunne bedømme hvordan bygget med sine tekniske installasjoner påvirker disse og dermed totaløkonomien.
Eksemplet viser at nåverdien av omsetningstapet fort kan
komme opp i tilsvarende beløp som summen av investering og
FDV-kostnadene.
En ser at tilleggsinvesteringer for å bedre innemiljø kan være
relativt høye om f.eks. fraværsprosenten går ned.
De viktigste parameterene her er arealeffektivitet og innemiljø. Arealefektiviteten kan måles med m 2 pr. arbeidsplass
samt hvor effektivt en kan foreta endringer/suppleringer i
forhold til endrede krav og hvor godt den interne kommunikasjon er tilrettelagt.
Det er mange andre faktorer som også spiller inn når det gjelder fravær, f.eks. firmakultur, organisering m.m. Men likevel
er det klart at billige bygg kan bli dyre.
Innemiljø er en mer sammensatt faktor (estetikk, lyd, varme,
lys, forurensninger etc.), men en vet at en rekke bygninger er
(blir) underdimensjonert i forhold til de kraven burde sette.
Et dårlig innemiljø kan påvirke sykefravær og derved tapt
omsetning. I våre forskrifter angis minimumskrav til luftvekslinger etc., men vi tar sjelden hensyn til hvilken kvalitet
den luft vi bringer inn (uteluft) har, dvs. vi oppfatter (som
gitt) at den er «frisk».
Det bør derfor legges vekt på å levere «gode hus» til riktig
totaløkonomi.
Det foreligger lite statistisk materiale på innemiljøets påvirkning på sykefravær. Men for å se tallstørrelsen kan følgende
eksem pel illustrere påvirkningsmuligheten.
Eksempel kontorbygg
Investering
Areal pr. arbeidsplass
Antall arbeidsdager
FDV-kostnader
Omsetning pr. arbeidsplass
9000
25
220
300
3000
kr/m 2
m 2 brutto
dg/år
kr/år
kr/dg (120 kr/m2 dag)
Vi ser at 2,5 dag pr. år (120 kr . 2,5) i sykefravær gir det
samme beløp i tapt omsetning som den årlige FDV-kostnad.
Dette utgjør 1,14 % i fravær.
Om vi antar at bygget vårt har en arealeffektivitet og et innemiljø som gir oss et omsetningstap på 5 % i forhold til det
optimale, vil nåverdien over 15 år med kalkylerente 7 % bli
(alle tall er pr. m 2 ):
66
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
67
Arskostnader - Bok 1
69
!"'F'
lil
l
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
5. Eksempel yrkesbygg
De etterfølgende kapitler viser beregninger av årkostnader på
nivå 1, 2 og 3 for et konkret prosjekt «Statens Hus i Nordfjord». Prosjektet har senere endret navn til «Nordfjord Postgard» slik det fremgår av Ill.
Nivå 1
(fase: utredning/programmering)
Forutsetninger
III
III
III
III
III
III
III
III
III
III
tomten ligger sentralt og klimatisk gunstig i Nordfjordeid
publikumsrettet kontorbygg dvs. mer belastet enn «vanlig»
kontorbygg
bruttoareal anslås til 2 000 m 2
kalkylerente settes til 7% og brukstid settes til 60 år.
Dette gir b=0,0712 kfr. kap 7.3
investeringskostnad anslås til 10 000 kr/m 2
(prosjektkostnad ekskl. tomt)
entreprisekostnad anslås til 7 100 kr/m 2
normale tekniske installasjoner
q tas ut fra tabell 1 kapittel 3 og settes til 0,85
s tas fra tabell 2 kapittel 3 og settes til 1,00
z tas ut fra tabell 3 kapittel 3 og settes til 1,05
Beregning
ÅK k
ÅK FDV
= 10000 .0,0712
= 7100 . 0,85 . 1,05 . 0,0712
712 kr/m 2
451 kr/m 2
=
=
1163 kr/m2
Totale årskostnader = 1 163 . 2 000
2,33 mill.kr
=
FDV
39%
Kapital
61%
Fordeling av årskostnader på kapital og FDV-kostnader
basert på beregninger i utrednings- og programmeringsfasen.
71
Arskostnader - Bok 1
~~~=~=~~====-::.~=~~=======::.=~===~=~~_IiIiIJJ8
~
____________
______
- -----------
--~-----_c-------
---. - - - - - - . - . ---;-- --',--
----::;:-----:-::;:------;---,------ ---, c:"'
---
-;---,'~--
_ _~~~~::..::.....::::~=='-=-
-=--=--=----=----=----=---=-,-=---=~.~=-~-=-'-=----=----=--=-=--=. _=--=-
----:c::.::--::.::.::-::.::.::--::.::.::-
- =---=---=----.==
___ ~--=----=-='_',-,=.
__
=._.
_=
....=......=.,.. ==~u-~
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Tabelll.
Vurdering
Følsomhetsanalyse for Statens Hus, Nordfjordeid
(brukstiden T = 60år)
Tomt
Om tomten kjøpes, må kjøpesummen tillegges Ka' Om tomten
festes, må nåverdien av festeavgiften over perioden tillegges
Ka'
Kalkylerente
Kapitalkostnad
FDV-kostnad
Sum
Kapitalkostnad
For årskostnader innebærer dette at jo høyere renten er,
desto mindre betydning får FDV-kostnadene i forhold til prosj ektkostnadene.
FDV-kostnad
Kalkyleresultatet er ofte svært følsomt selv for små endringer
av kalkylerenten.
Kapitalkostnad
For alle statlige bygninger benyttes den realrenten som oppgis av Finansdepartementet (for tiden 7 % p.a.). For å kunne
sammenligne ulike byggeprosjekter, er det hensiktsmessig å
benytte samme kalkyle for alle bygninger (FD's realrente). I
tillegg bør hver enkelt byggherre utføre årskostnadsberegninger med en valgt kalkylerente ut fra egne lønnsomhetspreferanser.
61
6334
451
902
39
16334
1163
2326
100
905
1810
66
5144
466
932
34
15144
1371
2742
100
528
1056
53
8722
461
922
47
18722
989
1978
100
0,0905
10000
0,0528
Bruksverdi / Restverdi
I kalkylen er brukstiden for bygningen anslått til 60 år. Det
er ikke tatt hensyn til restverdien av bygningen etter denne
tidsperioden. Bakgrunnen for dette er følgende betraktning:
En antar at restverdien av bygningen på dette tidspunkt er
ca. 50 % av prosjektkostnadene, pga. generell slitasje og
utidsmessig tekniske installasjoner. Ved neddiskontering (7%
rente) fås nåverdien av restverdien:
Selv om realrenten 7 % p.a. skal benyttes for statlige bygninger, ønsker en å se på hvilket utslag varierende kalkylerente
gir på kalkyleresultatet for Statens Hus i Nordfjordeid.
20,0 mill.kr . 0,5. 0,0173* = 173.000 kr
(*diskonsteringfaktor fra tabell i bilag 7.3)
Tabell 1 viser at de totale årskostnadene blir mindre jo lavere
kalkylerenten er.
Årkostnadene varierer fra 1 978 mill. kr. til 2 742 mill. kr. for
kalkylerenter på hhv. 5 % - 9 % p.a. Dette tilsvarer en økning
på 38,6 %.
%-fordeling
1424
5%
Sum
Tot. i kr
1000
712
10000
Sum
FDV-kostnad
kr/mot
år
0,0712
9%
Årskostnadsberegningene bør derfor kompletteres med følsomhetsanalyse som viser hvordan kalkyleresultatet påvirkes
ved en renteforandring.
Årskostnader
Annuitetsfaktor
b
10000
7%
Kalkylerente
Valg av kalkylerente har stor betydning for kalkyleresultatet.
Jo høyere renten velges, desto mindre blir verdien av fremtidige kostnader i dag.
ri
Nåverdi
kr/m2
Den neddiskonterte restverdien er så marginal at en velger å
neglisjere den i kalkylen.
\
Regnes brukstiden lavere enn 60 år, bør imidlertid kalkylen
kom pletteres med en vurdering av restverdien. F.eks. kan en
anta at restverdien av prosjektet etter en bruksid på 20 år er
ca. 80 % av prosjektkostnaden. Med samme rente (7 % p.a.)
vil den neddiskonterte restverdien utgjøre:
Fordelingen av kostnadene varierer innenfor intervallene
53% - 66 % for kapitalkostnaden og 47 % - 34 % for FDV-kostnaden.
20,0 mill.kr . 0,8 . 0,2584* =4.134.400 kr
(*diskonteringsfaktor fra tabell i bilag 7.3)
Dette viser hvor store utslag kalkylerenten gir. FDV-kostnadenes andel av de totale års kostnadene øker fra 34 % for
kalkylerente %% p.a. til 47 % for kalkylerente 5% p.a.
'l
Dette beløpet er aven slik størrelsesorden at det bør tas med i
kalkylen.
I betraktningene ovenfor har en sett bort fra eventuell verdiutvikling for bygget. Restverdien av prosjektet kan da - om
72
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
73
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Figuren viser at leieinntektene de første fem årene er mindre
enn årskostnaden for bygningen. Prosjektet er likevel lønnsomt på sikt, fordi husleien forutsettes justert for hver avtaleperiode etter markedspris. Denne antas å øke i større grad
enn inflasjonen over samme periode (5-års perioder). Annuiteten av leieinntekten blir større enn årskostnaden. Prosjektet
går med underskudd de første årene, men etter 5 år er det i
balanse og gir deretter overskudd.
en antar det i betraktningen - få en helt annen betydning for
kalkyleresultatet. Hvis en antar at markedsverdien av prosjektet har steget med 100 % i forhold til prosjektkostnadene
etter 20 år, vil den neddiskonterle restverdien utgjøre (med 7
% kalkylerente):
20,0 mill. kr .. 2 . 0,2584
= 10.336.000 kr
Pg.a. stor usikkerhet m.h.t. verdiutviklingen, velger en i kalkylene å benytte den tekniske restverdien og se bort fra
markedsverdien.
Det vil alltid være stor usikkerhet knyttet til forventet prisstigning og markedsutvikling. En byggherre som baserer
lønnsomheten for prosjektet på fremtidig prisstigning og
postiv markedsutvikling, kan derfor ta en stor risiko.
Eie/Leie
Resultatet av årskostnadsberegninger på dette nivået kan
benyttes for å:
Il
Il
Byggherren må ha reserver til å dekke eventuelle underskudd dersom prisutvikling og markedsutvikling blir lavere
enn forutsatt.
sammenligne lønnsomheten av alternativene: å bygge selv eller
leie lokaler
beregne utleiepris
Ved vurdering av eie/leie sammenlignes årskostnaden for eieprosjektet med oppnåelig husleie og leietakers andel av FDVkostnadene. Vanligvis vil leietaker dekke renhold og energikostnader, samt endel av vedlikeholdskostnadene (innvendig
vedlikehold).
For byggherrer som ønsker å leie ut lokaler er, årskostnadsberegninger nyttige for å fastsette utleiepris.
Krav til lønnsomhet og likviditet er avgjørende faktorer ved
bestemmelse av husleien.
Ved lønnsomhetsbetraktninger behøver ikke leieinnbetalingene å gi full dekning av årskostnadene de første årene, selv
om prosjektet på sikt går med overskudd. Lønnsomheten av
byggeprosjektet beror på følgende forhold:
Il
Il
eiendommens verdiutvikling - mye av gevinsten bindes i prosjektet helt til det eventuelt selges
hvordan husleien justeres i forhold til inflasjonen.
kr
r --
,____ ,
, - - -,
, - - -,
Leieinntekt
(nominelle kr)
(Husleien justeres for
hver avtaleperiode)
,--~
- - F
=- -= =' - - - - - - - - - - - - - - - -
Annuitet leieinntekt
__ J
~--~---4----~----r----T----~---år
5
74
10
15
20
25
30
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
75
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Nivå 2
(fase: programmering/skisseprosjekt)
Generelt
bruk av anerkjente/velprøvde materialer og konstruksjoner
Utvendig bygning
fasader
vinduer
tak
- teglstein/betong
- metall
- kaldt, luftet saltak, uorganisk tekkemateriale
Innvendig bygning
fasader
- syntetisk gummibelegg
(publikumsarealer)
vinylbelegg forøvrig
- lette stenderverksvegger,
males
- males, nedforet himling der
det er strenge krav til akustikk
S1ffo\U'ENS IHlUS
NOfRlD!FJOfRlDIE~D~__
i:
vegger
tak
Installasjoner
El
vvs
- eloppvarming
- belysning: arb.rom lyseffekt
15 - 20 W/m2 , trafikkarealer: lyseffekt 10 W/m 2
- konlbinert vare-/personheis
- vanlig vent. anlegg som
tilfredsstiller byggeforskriftenes minimumskrav
- forbehandlet luft kombinert
med varmegjenvinnere
1. etasje
Beregningen gjennomføres etter hovedpostene i kostnadsoppstillingen:
Kapitalkostnader
Forutsetninger:
III
2. etasje
ÅK= K . b
På grunnlag av skisseprosjekt for «Statens Hus i Nordfjordeid» skal det gjennomføres en årskostnadskalkyle. Det er ønskelig å fastsette prosjektets kostnadsramme med en spesifisert fordeling på kapital og FDV kostnader:
ÅK = 18,9 mill.kr . 0,0712 = 1 345 680 kr/år
I;
I
Bruttoareal:
B/Nfaktor:
Tomt:
Forvaltn ingskostnadene
1992 m 2
1,5
ca 3000 m 2
Forutsetninger:
III
III
Fra utredningfasen har vi :
III
III
III
76
Brukstiden
Kalkylerenten
Årskostnadsfaktoren
T
r
b
Ved en veiet m 2 - pris anslås kapitalkostnaden til kr. 18870 000
avrundet til 18,9 mill. kr.
=
=
=
60 år
7%
III
0,0712
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
avgiftsnivået i kommunen er middels
forsikringene blir middels til lave (forsikringspremie medregnes
til tross for at staten er selvassurandør)
ingen spesielle administrative belastninger (bygningen skal
brukes av byggherreorganisasjonen selv).
77
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Forvaltningskostnadene anslås til gjennomsnittlig ca. kr 60
pr. brutto m 2 pr. år.
Energi (33):
Antatt fordeling:
21
III
III
22
23
Skatter og avgifter
- eiendomsskatt
- vann og kloakk
- renovasjon
Forsikringer
Administrasjon
17
11
6
20
6
Sum 2
Forval tningskostnader
60 kr/m2
= 60 kr/m2/år.
1 992 m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
Energiforbruket blir lavt til normalt og settes til kr. 80,- pr.
m 2 (kfr. kostnadsmatrise kap 7.1)
Dette gir driftskostnadene:
31
32
33
= 119 520 kr/år
ÅKd =255 kr/m 2/år . 1 992 m2
Som man ser er de ulike kostnadsposter små, og påvirkeligheten er dermed begrenset. For post 21; Skatter og avgifter
samt post 22; Forsikringer kan likevel små tilleggsinvesteringer gi muligheter for god avkastning. Dette bør vurderes i de
senere prosjekteringsfaser, ikke i arbeidet med selve hovedløsningen.
Drift og ettersyn (31):
III
III
driftsinstrukser og brukerveiledninger skal være utarbeidet når
bygningen tas i bruk
driftspersonalet skal dekke tekniske funksjoner og generelt ettersyn av bygningen inkl. utendørsanlegg
normalt omfang av tekniske anlegg, ikke befuktningsanlegg eller
kjøleanlegg
heis
betongbygg
507 960 kr/år
Forutsetninger:
liten tomt, gårdsplass og kjøreareal asfalteres, grøntanlegg opparbeides
III skråtak med takstein
III betongbygg
III vinylbanebelegg
IIIIIcellekontorer
III el-oppvarming
III kantine
III vedlikeholdsplan forutsettes utarbeidet til bygget tas i bruk
III
Renhold (32):
III
III
III
=
Vedlikeholdskostnader
Drift og ettersyn regnes som lavt til normalt nivå og settes til
kr 75 (kfr. kostnadsmatriser kap 7.1)
III
255 kr/m2
Påvirkningsmulighetene for driftskostnadene er store. Dette
gjelder hovedsakelig for posten 32 Renhold og 33 Energi som
utgjør hovedtyngen av driftskostnadene. Disse kostnadene
avhenger mye av selve hovedløsningen av byggeprosjektet.
Utformingen av inngangsparti og kommunikasjonsveier er
viktige for renholdet. Glassarealer i fasaden og bygningskroppens form og volum slår kraftig ut for energiforbruket.
Dette vurderes i senere prosjektfaser.
Forutsetninger:
III
75 kr/m 2
100 kr/m2
80 kr/m 2
Påvirkningsmuligheter:
Driftskostnader
III
Drift og ettersyn
Renhold
Energi
Sum 3 Driftskostnader
Påvirkningsmuligheter:
III
energiøkonomisk b~gg
normalt ventilasjo&sanlegg med varmegjenvinning
ingen spesielle energikrevende installasjoner foruten heis
lysrør kombinert med plassbelysning
III
III
enkelt, hver dag utført på dagtid. (støvtørring m.m) og omfattende, 1 g/uke utført om kvelden
regelmessig planløsning med enhetlig materialvalg
en del av anlegget består vesentlig av cellekontorer
høy trafikkbelastning for deler av bygningen
Vedlikeholdskostnadene blir normale og anslås til 40 kr/m2 •
(kfr. kostnadsmatrise bilag kap 7.1)
Renholdet blir normalt til høyt og settes til kr. 110,- pr. m 2
(kfr. kostnadsmatriser kap 7.1)
78
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
79
..,
Kapittel 5 .. Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 .. Eksempel yrkesbygg
Kommentarer:
Vedlikeholdskostnader i kostnadsmatrisen dekker både løpende og intervallbundent vedlikehold. Fordelingen mellom
disse vil variere med opplegget for intervallbundne arbeider.
Utskiftingskostnadene er ikke med i matrisen og anslås å
være ca. 70 % av summen av løpende og intervallbundent
vedlikehold.
Levetidskostnad
Dette gir følgende fordeling:
41
Løpende vedlikehold
40 kr/m2
>
)
Intervallbundne arbeider
Utskiftinger
42
43
30 kr/m 2
70 kr/m2
Sum 4 Vedlikeholdskostnader
ÅKy
Vurdering:
De beregnede årskostnadene på dette stadiet er redusert med
ca. 220 000 kr. sammenlignet med kalkylen i utrednings-/
programmeringsfasen.
=70 kr/m 2/år . 1 992 m2 =139 440 kr/år
Den skisserte prosjektløsning ligger innenfor kostnadsanslaget ved utredning/programmering. Kostnadsanslaget
fastsettes på grunnlag av skisseprosjekt til 29,7 mill. kr. i nåverdi. Fordelingen på de ulike hovedpostene er gitt i årskostnadsoppstillingen tabell 2.
Påvirkningsm uligheter:
Vedlikeholdskostnadene er langt mindre enn driftskostnadene,
men kan likevel påvirkes i større grad uten vesentlige investeringer. En god vedlikeholdsplan vil øke funksjonell levetid for
tekniske anlegg og virke begrensende på disse kostnadene.
Dårlig utført vedlikehold kan føre til at alle FDV-kostnadene
øker, og konsekvensene for virksomheten i bygget kan langt
overstige de bygningsrelaterte kostnadene.
Tabell 2 Arskostnadsoppstilling
Nåverdi
Totalt
Kostnadstype
%
0,0712
676
1345680
63,7
842
"
60
119520
5,7
7134000
3581
"
255
507960
24,0
1958000
983
"
70
139440
6,6
1061
2112600
100,0
1 Kapitalkostnad 18900000
9495
2 Forvaltning
1679000
3 Drift
4 Vedlikehold
Levetidskostn.
80
Årskostnader
2
Totalt
pr.m Annuitets- pr.m2
(avrundet)
faktorb
29671000 14901
Arskostnader - Bok 1
Husk vedlikehold av utomhusanlegget.
Arskostnader - Bok 1
81
- -------------
__'
I
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Nivå 3
(fase: forprosjekt/hovedprosjekt)
På grunnlag av forprosjekt for «Statens Hus» i Nordfjordeid
skal det gjøres en årskostnadskalkyle for å kontrollere tidligere beregninger og vurdere alternative løsninger. Denne beregningen vil også kunne danne basis for FDV-budsjett som
sammen med aktiv tilstandsvurdering i driftsfasen, vil gi
grunnlag for tiltak (kfr. Bygninger i bruk Il!).
Nye forutsetninger:
Bruttoareal:
BlNfaktor:
Kapital
2061 m
1,4
2
+
FDV
= Levetidskostnad
Fra tidligere faser har vi:
• brukstiden
T = 60 år
• kalkylerenten
r = 7%
• årskostnadsfaktoren b = 0,0712
gips -~iF-"
Kapitalkostnadene beregnes på grunnlag av
alminnelige kalkylemetoder. Denne kan
fordeles som en årlig annuitet.
K
FDV-kostnadene oppdeles i to hovedtyper:
Tabell 3.
Kvalitetsnivå / teknisk beskrivelse (endringer /
spesifikasjoner i forhold til tidligere fase)
Utvendig bygning
fasader
vinduer
tak
Innvendig bygning
Installasjoner
Utendørsanlegg
82
- 1/2 stein rødbrun tegl
- trevinduer med tolags
glass
- betongsteintekking
- keramiske fliser i
hovedtrapperom og
postekspedisj on
- i rom med stor belastning
vegger
kles gipsplater med glassfiberstrie og males
- ingen endringer
tak
- hydraulisk heis
El
- løftebord og palleløfter
- automatisk brannalarmanlegg
- varmevifter over ytterdøVVS
rene
- roterende
varmegjennvinner
plasser/veier: asfalteres
trær og busker rund bygn.
grøntanlegg:
gulv
Arskostnader - Bok 1
a)
Kostnader som påløper jevnt f
brukstiden og som finnes ved
konkrete beregninger av hver post:
b)
Kostnader som inntreffer på bestemte
.
tidspunkt - f.eks. intervallbundne
vedlikeholdsarbeider og utskiftning
av bygningsdeler og tekniske anlegg,
etter følgende metode:
FDV '--'--_ _.....
~
Forutsetninger:
• Kostnader
• Mengder
• Brukstid
Arskostnader - Bok 1
+-
Samleskjema:
Kostn.diagram:
Samlet levetidskostnad:
Kapital+FDV (a+b)
83
Kapittel 5 • Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Valg av:
II
II
"I1
11
135
.
,
,
I
,I
-------------_._----,
136
13'
bæreslag
120
111
Materialer
Tekniske løsninger
139
110
"7
~I-~-+--.u
2 CM SKUMPLA ST
ISOLASJON
1. Etasje-plan
Etat/
Rom gruppe Rom nr.
Fellesrom
Post
J05
J07
108
lJO
lJl
lJ2
lJ3
Rom type
Hall/Trapp
Vindfang
Heis
Vindfang
JOl
102
103
104
Korridor
120
Oppgjer
Kvelv
Rekneskap
Arkiv
Vakt/eiar
131
134-/39
Kontor
Reltslokale
Arkiv/kopi-rom
140
Sortering
Boksrom
121
122
123
Gang
Ekspedisjon
Sorenskrivar 130
Banko
HandikaptoaleIt
Vindfang
Driftsleiar
114
115
119
Publikumshall
Ekspedisjon
106
141
Gang
-
Q
2"
I
24'
,
249
w:::. ::::J
,
C
246
I
L
\:.
I
I
258
240
250
L
I
251
.
L
210
~ ~241.
252
257
\:
,
D
"'JS =;
fl
153
L
~
P
201
[\ r
fl
ri
1~'~20~
pi:JJ3(1
i
---------
256
227
§
I
I
211
L/
255
r
.
I
L ____
l-
203
I
LJ
22'
ILJ
7
233
232
f~
ILJ
2. Etasje-plan
Fellesrom
Jordbruk
Post
Romlype
204
205
2JO
Møterom
211
Kantine/kjokken
ToaleIt damer
Toalett herrer
Likning
212
215
217-223
224
225
226
227
229-233
ILJ
231
Lager
Jordbruk
Boltekalt
244
246-252,
258
Arbeidstilsyn 253, 254,
256
255
Kontor
Kopi-rom
Arkiv
Arkiv
Ekspedisjon
Kontorer
#WL
215
226
ILJ
230
240
229
.
Y(.l~
_.r=--
ll\
Ir\
219
218
217
LJ
:J
~ .1\
212
r-
250\
Etat/
Rom gruppe Rom nr.
fall fra
~
I
I
I
I
I
I
I
1\
i
216
ILJ
1~I",g
b
220
V
\J
223
LJ
222
---
221
.
Ekspedisjon
Kopi-rom
SE TGN NR 231
HR 232
Konlor
Kontor
Forkontor
beslag
84
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
85
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Forvaltningskostnader
Beregning gjennomføres etter de ulike poster i kostnadsoppstillingen som forelå i 1986 fremdatert til 1988.:
Skatter og avgifter (21):
Kapitalkostnader
Eiendoms.skatt
Kommuner beliggende utenfor de største tettstedene krever
svært sjelden eiendomsskatt. Statens Hus i Nordfjordeid er
ikke pålagt eiendoms katt.
Forutsetninger
II1II
II1II
kapitalkostnaden (ekskl. tomt) beregnet ut fra mengder og enhetspriser etter bygningsdelstabellen NS 3451/91, gir en
prosjektkostnad på kr. 17 720000, avrundet ti117. 7 mill. kr. (litt
lavere enn forutsatt ved skisseprosjekt)
annuitetsfaktor b = O, 0712 (r = 7%, t = 60 år)
Tabell 4.
Kt.nr.
O.
1.
:
,
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
i
Investeringskostnader fordelt på hoveddeler pr.
1988.
Ledig
(marginaler og reserver)
Felleskostnader
• rigg og drift
Bygning inkl. rigg
WS-installasjoner
EI-in stallasj on er
Tele- og kontrollinst.
Andre installasjoner
inkl. i de
øvrige konti
Huskostnad
Utendørs
10930
1150
5303
558
Entreprisekostnad
12080
5861
2700
1310
14780
7171
2940
1426
Spesielle kostnader
• merverdiavgift
• (tomt)
Prosjektkostnad
(ekskl. tomt)
For Eid kommune beregnes avgiftene etter følgende forutsetninger:
• ikke installert vannmåler
• årlig vann~ og kloakkavgift i Eid kommune:
4270
485
267
58
223
Generelle kostnader
• prosjektering
Vann- og kloakkavgift
Det er ikke regnet med å installere vannmåler.
2
8800
1000
550
120
460
ÅK=Ko.b
ÅK = 17.7 Mkr· 0,0712
i
Kr/m
Sum
1000kr
Kostnadstype
Byggekostnad
9.
Åk eiendomsskatt = O
Bruttoareal
Vannavgift
Kloakkavg 1ft
< 160 m 2
tillegg for areal
> 160 m 2
1023 kr/år
1050 kr/år
73 kr/m/10m 2/år
71 kr/10m 2/år
AJ( vannavgift:
1 023 + [(2 061 - 160)] . 73
10
14900 kr/år
=
14547 kr/år
AJ( kloakkavgift:
1 050 + [(2061 - 160 )]
10
. 71
Sum vann- og kloakkavgift:
17720
=
29447 kr/år
8598
Alternativsberegning
Vann- og kloakkavgiften synes urimelig høy ved å basere beregningene på arealavhengig forbruk.
= 1260240 kr/år dvs. 611 kr/m2/år
Ved å installere vannmåler betaler en for det virkelige forbruk, som i dette tilfelle bør være lønnsomt.
,
Avgiftene er følgende:
• vannavgift
• kloakkavgift
86
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
kr 2,20 pr. rna
kr 2,31 pr. rna
87
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Disse avgiftene inkluderer leie av vannmåler fra Eid kommune.
Dette gir:
ÅK renovasjon
En antar vannforbruk l m 3 pr. m2 bruttoareal, dvs. 2061 m 3 •
Dette gir en alternativ årskostnad:
Vurdering:
En ønsker å vurdere bruk av lukket container kombinert med
komprimator. Komprimatoren reduserer søppelvolumet ca 46 ganger, noe som reduserer kostnaden til tømming. Anskaffelseskostnaden for komprimator med beholder anslås til ca.
100000 kr, og levetiden anslås til å være 10 år.
AJ( vannavgift:
2061 x 2,20 =
4534 kr/år
AJ( kloakkavgift:
=
4761 kr/år
Sum: vann- og kloakkavgift:
9295 kr/år
2061 x 2,31
=7 000 kr/år + 5 375 kr/år = 12 375 kr/år
Nåverdien av investerings rekken blir:
(100000 kr/10 år i løpet av 60 år med realrente 7 % p.a.):
Vurdering:
100 000 (1+0,5083+0,2584+0,1314+0,0668+0,0339)* = 199880 kr
I dette tilfelle er det helt innlysende at avgiftene må baseres på
reelt forbruk. Kommunen har lagt avgiftene for arealavhengig
forbruk på et så høyt nivå at vannavgiften selv for bygninger
mindre enn 160 m2 vil bli mindre ved bruk av vannmåler når
en antar et forbruk på 1 m 3 pr. m2 bruttoareal.
* Diskonteringsfaktorer er hentet fra kap.
Dette gir iårskostnad:
ÅK investering 199 880 . 0,0712
ÅK tømming av komprimator
1 gang pr. kvartal til en
kostnad av kr. 580 pr. gang
, !
I kommuner hvor vannmålere ikke leies ut av vannverket, vil
det være aktuelt å investere i egen vannmåler.
i
i
i
Nåverdi: 10 000 kr + 10000 kr· 0,1314*
Årskostnad: 11314.0,0712
=
=
14231 kr
=
2320 kr/år
ÅK komprimeringsanlegg
Investeringskostnaden for måleren med filter og avstengningsventiler anslås til ca. 10000 kr med en antatt levetid på
30 år (nyinvestering etter denne periode), og en brukstid på
60 år, tilsvarer dette (med kalkylerente 7 % p.a.):
!!
7.3.
16551 kr/år
Vurdering:
Beregningen viser at det ikke er lønnsomt å investere i søppelkomprimator for å redusere årskostnaden for renovasjon. Merutgiftene pr. år blir ca. 4 200 kr ved å benytte denne løsning.
11314 kr
806 kr/år
* Nåverdifaktor for r = 7 % og T = 30 år, hentet fra kap 7.3
Samlede kostnader til skatter og avgifter:
Vurdering:
For at denne investering skal være lønnsom, må de årlige
vann- og kloakkutgifter reduseres med minst samme beløp
(806 kr/år).
ÅK eiendomsskatt:
ÅK vann og kloakk:
ÅK renovasjonsavgift:
kr/år
9295 kr/år
12375 kr/år
Sum 21 Skatter og avgifter:
21670 kr/år
21700 kr/år
°
""
Renovasjon
Det er forutsatt at:
I
II1II
II1II
II1II
88
renovasjon er basert på bruk av åpen container på 20 m 3
kostnader for leie og tømming av container 1 gang pr. mnd anslås
til 7 000 kr/år
ekstra tømming p.g.a. større søppelvolum 1 gang pr. 2. uke anslås til 5 375 kr/år
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
89
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Forsikringer (22):
Forutsetninger
Adminstrasjon (23):
Administrasjonskostnaden blir som ved skisseprosjekt:
Forprosjektet forutsetter:
ÅK administrasjon
• bruk av brannfast materiale
• brannklasse 1, dvs. at forsikringspremien kan antas å være ca.
1,25 %0 av fullverdigrunnlaget (kapitalkostnaden ekskl. tomt).
I
Alternativ beregning
Ved å installere sprinkelanlegg kan premiebeløpet reduseres
med opptil 60 %. Om sprinkelanlegget installeres på ca 50 %
av bruttoarealet, antas en rabatt på 30 % av premiebeløpet,
dvs. at premiebeløpet reduseres med 5 440 kr/år. Investeringskostnadene for sprinkelanlegget, som antas å ha en levetid på 60 år, er ca 15 000 kr.
Kalkylerente
(i %)
3
5
7
I
I :
9
Annui tetsfaktor
(kap 7.3)
0,0361
0,0528
0,0712
0,0905
2061 m2 =12366 kr/år
I
21 Skatter og avgifter
22 Forsikring
23 Administasjon
21700 kr/år
18500 kr/år
12400 kr/år
10,50 kr/m 2
9,00 kr/m 2
6,00 kr/m 2
Sum 2) Forvaltningskostnader
52600 kr/år
25,50 kr/m2/år
Driftskostnader
Drift og ettersyn (31):
Bygningens størrelse er den avgjørende parameter for vurdering av personalbehovet.
Den generelle normen/tommelfingerregel tilsier at
bemanningsbehovet kun er en vaktmester i 1/2 til 1 stilling.
Det forutsettes at denne personen ivaretar alle
driftsstekniske oppgaver. Til materiell/utstyr beregnes 10 %
av personalkostnadene.
Ved alternative valg av kalkylerente fås følgende årskostand
for tilleggsinvesteringen på 150 000 kr.
. ;
2 •
Sammenstilling post 2 Forvaltningskostnader:
Dette gir årlig premie:
ÅK forsikring = 0,00125 . 14,78 Mkr = 18475 kr/år
=6 kr/m
Årskostnad
5415
7920
10680
13575
ÅK drift og ettersyn
• personalkostnad
• materiell og utstyr
200 000 kr/år
20000 kr/år
Sum 31) Drift og ettersyn
220 000 kr/år
Renhold (32):
Renholdskostnadene for dette bygget kan inndeles i to hovedtyper etter reholdsbehov:
Vurdering
Om tilleggsinvesteringen skal være lønnsom må ÅK investering være mindre enn premiebeløpets reduksjon. Analysen
viser at tilleggsinvesteringen ikke er lønnsom ved kalkylerenter større enn 3% p.a. Ved kalkylerente 3% p.a. er besparelsen ved å installere sprinkelanelegg 25 kr/m 2/år. I dette tilfellet er det tvilsomt om byggherren velger å installere
sprinkelanlegg ut fra kostnadshensyn, fordi kravet til kalkylerente sjelden settes så lavt som 3%.
• offentlige publikumsarealer
• øvrige arealer
Offentlige publikumsarealer krever arbeidsinnsats utover
ordinær arbeidstid samt på lørdager.
Renholdskostnadene blir derfor store, og arbeid med innsparinger må tillegges stor vekt.
i.
Det kan derfor være lønnsomt å investere i teknisk/økonomisk utstyr som bone- og vaskemaskiner, moppevaskeri m.v.
Det må avsettes plass til oppbevaring av slikt utstyr.
,
I
90
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
91
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Tabell 5. Forutsetninger og beregning av renholdskostnadene
Arealkategori
m2
Hyppighet
Tid/m 2
Timepris
Tot.
kostn.
Tabell 6. Arskostnad renhold teppe be legg
Foruts.
1 Offentlig publikumsareal
1. etg.
2. etg.
230 2 g.pr.dag
6 d/uke
52 uker/år
1
400
180 1 g.pr.dag
6 d/uke
52 uker/år
1
300
120
120
43056
22464
i
il
110 1 g.pr.dag
5 d/uke
52 uker/år
1
300
Kontorer+
div. arealer
980 l g.grundig
rent pr uke
52 uker/år
+4 dpruke
«tilsynsrenhold»
l
200
I'
i'
I:
Sum areal
l
400
1500
120
120
120
11440
Tid/m 2
Timepris
Total
kostn.
700
1 g.grundig
rent pr uke
52 uker/år
1
215
120
20316
1
-430
120
40633
+4 d pr uke
«tilsynsrenhold»
Moppevask
700
kr/år
60949
Kostnaden for teppebelegg anslås å være ca. 150 kr/m2 , mens
tilsvarende pris for vinylbelegg er ca. 90 kr/m 2 • Levetiden for
teppebelegg regnes til ca 15 år, dvs 10 år kortere levetid enn
for vinyl.
Moppevask
Med kalkylerente 7 % og tidshorisont 60 år fåes følgende årskostnad for de to alternative investeringer (diskonteringsfaktor kap 7.3):
30576
61152
Hyppighet,
Moppevask
2 Øvrige arealer
• Kantine
• Toaletter
m2
Nåverdi teppebelegg:
Moppevask
150 ( 1 + 0,3624 + 0,1314 + 0,0476) = 231 kr/m2
ÅK teppebelegg investering:
kr/år 168 688
231 kr/m 2 • 0,0712 =16,5 kr/m2 eller 11 520 kr/år
I.
Nåverdi vinylbelegg:
90 ( 1 + 0,1842 + 0,0339) = 110 kr/m2
ÅK renhold er beregnet til 168 688 kr/år eller gjennomsnittlig
renholdskostnad 112 kr/m 2 renholdsareal. Dette tilsvarer 82
kr/m 2 bruttoareal.
ÅK vinylbelegg investering:
110 krlm 2 • 0,0712 = 7,80 kr/m2 eller 5 480 kr/år
Kostnadene for renhold av de ulike arealkategorier avhenger
av gulvbelegget. En vil vurdere teppebelegg som et alternativ
til vinylbanebelegg i kontorarealene.
De totale årskostnader blir derved:
Invest.
ÅK teppebelegg
ÅK vinylbelegg
En antar at tidsforbruket pr. arealenhet til renhold vil reduseres noe ved bruk av teppebelegg, men i tillegg til vanlig renhold må en regne med våtvask eller rensing.
= 11520
5480
Renhold
+
+
60948
65520
=
72468 kr/år
71 000 kr/år
Konklusjonen er at teppe alternativet ikke gir noen besparelse
i forhold til vinylbelegg, og utgjør en merkostnad på ca. 1470
kr/år ved en kalkylerente på 7% p.a.
Samlet kontorareal utgjør ca. 700 m 2 • Renhold av disse arealer (med vinylbelegg) koster (kfr. tabell 5):
En ønkser å se på kalkyleresultatets følsomhet ved varierende kalkylerente. Ved denne betraktningen er det årskostnaden av tilleggsinvesteringen for teppebelegg som er
interessant.
(30576 + 61152) ·700/980 = 65 520 kr/år
Sålenge merkostnaden ikke overstiger 4572 kr/år (be~parelse
i direkte renholdsutgifter for teppealt.) er teppebelegg det
gunstigste alternativ mht. renholdets årskostnad.
92
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
93
.
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Tabell 7. Arskostnad investering
Kalkyle- Nåverdi
rente
Teppealt.
Vinylalt.
3%
243422
107459
III
III
b
0,0361
Årskostnader
III
8788
3879
bygningsmessige arbeider ca. levetid 60 år
antatt oljepris 119,5 øre/liter, tilsvarer en kWh pris på 0,1328
kr. En gjennomsnittlig virkningsgrad på 80% for oljekjelen
medfører et årlig kraftbehov på 262500 kWh
antatt el. pris på 0,4261 kr/kWh.
TabellB. Arkostnadsberegning olje- og el-alternativ.
4909
Merkostnad
Kostnadsbærer
Teppealt.
Vinylalt.
5%
191489
87098
0,0528
7%
161700
77000
0,0712
Merkostnad
Investeringskostnad
Fyrrom, pipe mm.
Radiatoranlegg inkl. oljekjel
Bygningsmessige arbeider
5511
Merkostnad
Teppealt.
Vinylalt.
10110
4599
Diskonteringafaktor (kap. 7.3)
Årskostnad
Annuitetsfaktor (kap. 7.3)
264 000 1+0.0668
660000 1+0.1842+0.0339
72000 1
34860
Sum årskostnader for oljealternativ
6040
Installasjoner
Ventilasjonsbaiteri
Bygningsmessige arbeider
120279
198000 1+0.2584+0.066E
48000 1+0.2584+0.066E
30000 1
Beregningene (kfr. tabell 8) viser en årlig besparelse på ca.
4 000 kr for el. alternativet i forhold til oljefyringsanlegg. Kostnadene er svært følsomme for forandringer av forbruk. Ved
marginale endringer av disse, kan resultatet like gjerne slå ut
til fordel for oljefyringsanlegg.
I andre tilfelle kan allergiproblemer medføre at teppebelegg
ikke er aktuelt å benytte.
Fra beregningene (basert på oljealternativet) får en den årlige
driftsutgift til energi, dvs.:
ÅK energi = 89 481 kr/år
Energi (33):
Etter NS 3032 antas energiforbruket å være ca. 100 kWh/m 2
årlig eller ca. 210 000 kWh pr. år.
Sammenstilling post 3 Driftskostnader:
Elektrisk oppvarming er valgt, men en vil vurdere kostnadene ved bruk av oljefyranlegg kontra elektrisk oppvarming.
31
32
33
Følgende forutsetninger legges til grunn:
94
el-installasjoner ca. levetid 20 år
ventilasjonsbatteri ca. levetid 20 år
fyrrom og pipe ca. levetid 40 år
radiatoranlegg inkl. oljekjel ca. levetid 25 år
Drift og ettersyn
Renhold
Energi
Sum 3 Driftskostnader
Arskostnader - Bok 1
116328
Vurdering
Som regel vil det være flere forhold som må tas med i vurderingen ved valg av gulvbelegg. F.eks. kan akustiske forhold
bedres ved bruk av teppebelegg.
III
III
18682
4529
2136
89481
Sum årskostnader for el-alternativ
Følsomhetsanalysen viser at tilleggsinvesteringen kun er lønnsom for svært lav kalkylerente, dvs. kalkylerente i størrelsesorden 3% p.a. Jo høyere kravet til kalkylerenten er, desto mer
ugunstig er det å erstatte vinylbelegget med teppebelegg.
0,0712
0,0712
0,0712
1500
Vedlikehold (intervallbundne arbeid)
Driftsutgifter (kun energikostnader)
El.pris pr. kWh: 0.4261 kr.
Vurdering
20052
57241
5126
300O
Vedlikehold (intervallbundne arbeid)
Driftsutgifter (kun energikostnader)
Oljepris pr. kWh: 0.1328 kr
11520
5480
Tabell 7 viser beregning av ÅK for vinylbelegg og teppebelegg
ved ulik kalkylerente.
III
III
0,0712
0,0712
0,0712
Arskostnader - Bok 1
220 000 kr/år
168688 kr/år
89481 kr/år
106,7 kr/m2
81,8 kr/m 2
43,4 kr/m 2
478 169 kr/år
232,0 kr/m 2
95
Kapittel 5 • Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 • Eksempel yrkesbygg
Vedlikeholdskostnader
Tabell 9. Forutsetninger: 2. Bygningsmessige arbeider.
Løpende vedlikehold (41):
Forutsetninger
Det løpende vedlikehold anslås til ca 25% av Intervallbundent
vedlikehold (42). Som det fremgår av neste avsnitt er intervallbundent vedlikehold anslått til kr. 39 089 pr.år eller 19,00
kr/m 2 pr.år dvs. løpende vedlikehold settes til 9 755 kr/år eller
4,70 kr/m 2 pr. år.
Komponenter
Intervallbundne arbeider (42) og Utskiftinger (43):
Forutsetningene for de intervallbundne arbeidene og utskiftingene er gitt i tabell 9, 10, og 11 for henholdsvis:
III
III
III
2 Bygningsmessige arbeider
3 VVS-tekniske arbeider og
4 - 6 EL-tekniske arbeider.
Som det fremgår av tabellene må brukstid og frekvenser for
vedlikehold velges (hjelpemiddel kap. 7.2) med tilhørende
enhetspriser. Enhetsprisene for utskifting må settes noe høyere enn enhetsprisen ved nybygg idet gamle materialer/komponenter skal fjernes.
For endel av de tekniske anleggene vil levetiden for delkomponenter kunne være kort, men en velger å betrakte hoveddelene av anlegget og i tillegg gi en hyppig vedlikeholdspost
hvert år for å dekke de korte intervaller mellom vedlikeholdsoperasjonene. Til dette settes det av 1 % av entreprisekostnader for VVS-tekniske anlegg og 0,5% for EI- tekniske anlegg.
Nåverdien av de intervallbundne arbeider er gitt i tabell 12,
13 og 14. Tilsvarende for utskiftinger i tabell 16, 17 og 18.
Enh.pris Invest.
Enh Mengde in vest.
kost
kr
i 1000 kr
23 YTTERVEGGER
Spekket tegl
Vinduer av tre
Dører i yttervegg
Porter
Beslag
Maling innv yttervegg
m2
24 INNERVEGGER
Malte vegger
Tredører
Ståldører
Motorstyrte skyvedører
m2
800
450
150 2000
5 24000
2 12600
Brukstid
år
Utskill.kost
kr
20
360,0
300,0
120,0
25,2
120,0
16,0
m2
stk
stk
stk
2130
20
100 2185
16 2300
2 36 000
42,6
218,5
36,8
72,0
45
60
30
25 DEKKER OG
TRAPPER
Malt himling
Nedf. systemhimling
Flis på gulv
Flis i trapper
Vinyl på gulv
m2
m2
m2
m2
m2
665
1100
100
80
1640
30
170
540
600
90
20,0
187,0
54,0
48,0
147,6
30
60
60
25
26YTTERTAK
Glatt betong takstein
m2
1010
120
121,2
60
27 FAST INNREDN.
Diverse uspesifisert
RS
72,0
20
80000
28 DIVERSE
Utvendig anlegg
RS
84,0
15
90000
stk
stk
stk
RS
800
60
60
60
20 15000
20 130000
Vedl.-
Vedl-
interv.
år
kost
kr
30
10
10
10
15
2300
2000
15
15
15
15
15
50
300
1000
1500
Anmerkning
Rep av fuger
Maling
Maling
Maling
25 Maling
25
400
500
500
Maling
Maling
Maling
Ny motor, maling
35 Maling
200
110
20
20
10
100 Reparasjon
100 Reparasjon
20 Reparasjon
30
40 Reparasjon
Som det fremgår av tabellene 12, 13, 14, 16, 17 og 18 er det
lagt til et div. tilegg på 25 %. Dette fordi den utregnede
nåverdien er en entreprisekostnad. Tillegget skal dekke merverdiavgift, prosjektering etc.
Tillegget vil variere mellom 15 - 30 % avhengig av hvilket omfang en benytter av eksterne tjenester eller om egen driftsorganisasjon utfører mye selv. For det aktuelle eksemplet er
det forutsatt kun vaktmester dvs. det er et behov for å kjøpe
de fleste tjenester av andre.
Årskostnaden fremkommer ved å multiplisere nåverdien med
annuitetsfaktor, som for eksemplet med 60 år og kalkylerente
7 %, er 0,0712.
Sammenstilling for henholdsvis post 42) og 43) er vist i tabell
15 respektive 19. De totale vedlikeholdskostnader er vist i
tabell 20.
96
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
97
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Tabell 12. 42) Intervallbundent vedlikehold
2. Bygningsmessige arbeider
Tabell 10. Forutsetninger: 3 VVS - tekniske installasjoner.
Foru tsetninger
Komponenter
31 SANITÆRANL.
Beredere
Utstyr og armatur
Røranlegg
Invest.
kost
Enh
i 1000 kr
Bruks·
tid
år
Utsklft.kost
kr
RS
RS
RS
24,7
86,7
142,8
15
20
60
28000
90000
1
1
1
250
900
1500
VENTILASJONSANL.
RS
Kanalanlegg
RS
Maskinelt utstyr
RS
Automatikk
384
125,3
33,6
30 400000
20 130000
20 35000
1
1
1
4000
1300
350
150
30 160000
1
1500
DIVERSE
Uspesifisert
RS
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
Vedl·
kost
kr
Vedl.Interv.
år
0,713 0,50810,352 0,258 10,184 0,131 0,094 0,067 0,048 0,034 10,024
Nåverdi
1000 kr
23 YTTERVEGGER
Spekket tegl
Vinduer av tre
Dører i yttervegg
Porter
Beslag
Maling innv. yttervegg
Tabell 11. Forutsetninger: 4 . 6. Elektro- og teletekniske
installasjoner.
Pr. intervall i 1000 kr
sum
5
45
5
3
O
5
10
15
45
5
3
20
45
5
3
25
30
40
45
5
3
35
40
45
45
5
3
20
20
20
24 INNERVEGGER
Malte vegger
Tredører
Ståldører
Motorstyrte skyvedører
28
21
4
1
53
40
8
1
53
40
8
1
53
40
8
1
25 DEKKER OG
TRAPPER
Malt himling
Nedf. systemhimling
Flis på gulv
Flis i trapper
Vinyl på gulv
12
O
10
8
33
23
23
23
26 YTTERTAK
Glatt betongtakstein
5
27 FAST INNREDN.
Diverse uspesifisert
O
28 DIVERSE
Utvendig anlegg
O
10
8
33
10
8
33
55
45
5
3
11
10
8
33
50
10
8
33
10
8
33
Forutsetninger
Komponenter
98
Invest.
kost
Enh
11000 kr
Bruks·
tid
år
Utsklft.·
kost
kr
Vedl·
kost
kr
Vedl.·
Interv.
år
4 ELKRAFT INST.
41 Gen. elekt.
43 Fordelingsanlegg
44 Lysanlegg
45 Elvarme
46 Driftsteknisk anl.
RS
RS
RS
RS
RS
4,1
191
79,8
67,3
69
4500
30
30 200000
20 85000
20 70000
20 70000
1
20
1
1
1
50
50000
850
700
700
5 TELE OG KONTRINSTALLASJONER
51,Gen anl
52 Telefonopplegg
54 Alarm, -signal
56 Styr./overvåkn.
RS
RS
RS
RS
12,1
1,2
80,8
7,6
20
20
20
20
14000
1500
85000
8000
10
1
1
1
7000
20
860
80
6 ANDRE INST.
62 Heisanlegg
RS
300
30 340000
15
75000
8 PROD.RETT. UTS.
80 Vareløfter
RS
78
80000
15
20000
DIVERSE
Div uspesifisert
RS
150
30 160000
1
150
30
NAvERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
192
48
240
40
104
146
104
330
104
146
104
Årskostnad konto 2. Bygningsmessige arbeider:
Arskostnader - Bok 1
240000·0,0712 =17088 kr
Årskostnad pr. m 2:
17088: 2061
=8,29 kr/m2
Arskostnader - Bok 1
99
----- ----- -
-----_.::-.::=--=-=--==------=------=-~~.~.~~.~-
•
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Tabell 14. 42) Intervallbundet vedlikehold
4-6. El-tekniske arbeider
Tabell 13. 42) Intervallbundent vedlikehold
3. VVS-tekniske arbeider
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
0,71310,50810,352 10,25810,18410,131 10,09410,067-10,04810,03410,024
sum
1000 kr
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
Pr. intervall i 1000 kr
Nåverdi
5
1 10 1 15 ·1
20
l
25 . 1 30
1 35 1 40 1 45 1 50 1 55
31 SANITÆRANL.
Beredere
Utstyr og armatur
Røranlegg
4
13
21
VENTILASJONSANL.
Kanalanlegg
Maskinelt utstyr
Automatikk
Da levetiden for VVS-installasjoner er relativt kort. antas liten
fornyelse av større delkomponenter før utskifting av hele
komponenten. De intervallbundne vedlikehoidsarbeider utføres
i hyppige intervaller, og anslås til ca 1 % av investeringskostnadene pr år (kfr tabell 10).
4 ELKRAFT INST.
41 Gen. elekt.
43 Fordelingsanlegg
44 Lysanlegg
45 Elvarme
46 Driftsteknisk an!.
56
18
5
Nåverdien finnes ved å multiplisere det årlige belØp med
nusummefaktor for 60 år og 7 % kalkylerente (14,0392).
5 TELE OG KONTR-
DIVERSE
Uspesifisert
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
21
138
34
172
Årskostnad konto 3. VVS-tekniske arbeider:
172 000·0,0712 = 12246 kr
sum
1 000 kr
1
16
12
10
10
Pr intervall i 1000 kr
5
10
15
20
25
30
35
40
45
I
I
I
I
I
50
Se kommentar i tabell 13
Se kommentar i tabell 13
Se kommentar i tabell 13
6 ANDRE INST.
62 Heisanlegg
30
75
75
8
20
20
2
109
27
136
55
50
7
O
12
1
DIVERSE
Div. uspesifisert
NÅVERDI SUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
50
ISe kommentar
I I i tabell
I 13I
INST ALLASJONER
51 Gen. anl.
52 Telefonopplegg
54 Alarm, -signal
56 Styr,fovervåkn.
8 PROD.RETT. UTS.
80 Vareløfter
2
Årskostnad pr. m :
2
12246: 2061 = 5,95 krim
0,713 0,508 0,352 0,258 0,184 0,131 0,094 0,067 0,048 0,034 0,024
Nåverdi
7
7
7
7
7
Se kommentar i tabell 13
Se kommentar i tabell 13
Se kommentar i tabell 13
7
95
57
7
57
95
7
Årskostnad konto 4-6. EL-tekniske arbeider:
136000·0,0712 =9 683 kr
o
2
Arskostnad pr. m :
2
9683: 2061 =4,70 kr/m
100
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
101
_____ c..-
j
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Tabell 16. 43) Utskifting
2. Bygningsmessige arbeider.
Tabell 15. Sammenstilling av
42) Intervallbundent vedlikehold
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
0,713 0,508 10,352 0,258 0,184 0,131 0,094 0,067 10,048 0,034 0,024
Nåverdi
sum
1000 kr
BYGG (fra tabell 12)
192
Pr. intervall i 1000 kr
5
10
15
20
104
146
104
25
55
40
45
50
330
104
146
104
35
30
VVS
(fra tabell 13)
138
EL
(fra tabell 14)
61
48
7
95
57
7
57
95
7
439
110
549
111
241
161
337
161
241
111
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
0,713 10,508 0,352 0,258 0,184 0,131 0,094 0,067 0,048 0,034 0,024
Nåverdi
sum
1000 kr
23 YTTERVEGGER
Spekket tegl
Vinduer av tre
Dører i yttervegg
Porter
Beslag
Maling innv. yttervegg
Årskostnad konto 2-6. :
549000·0,0712 = 39 089 kr
Årskostnad pr. m 2 :
39083: 2061 =18,90 krim 2
Pr. intervall i 1000 kr
5
10
15
10
42
20
2S
30
35
40
45
50
55
30
130
30
130
24 INNERVEGGER
Malte vegger
Tredører
Ståldører
Motorstyrte skyvedører
11
1
4
25 DEKKER OG
TRAPPER
Malt himling
Nedf. systemhimling
Flis på gulv
Flis i trapper
Vinyl på gulv
29
220
230
180
180
39
26YTTERTAK
Glatt betongtakstein
27 FAST INNREDN.
Diverse uspesifisert
26
28 DIVERSE
Utvendig anlegg
48
90
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
206
52
258
90
80
80
90
90
240
180
314
240
320
180
Årskostnad konto 2. Bygningsmessige arbeider:
258000·0,0712 =18 370 kr
2
Årskostnad pr. m :
18370: 2061 = 8,90 kr/m 2
102
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
103
TI
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Tabell 18. 43) Utskifting
4-6. El-tekniske arbeider.
Tabell 17. 43) Utskifting
3. WS-tekniske arbeider.
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
0,713 0,508 0,352 0,258 0,184 10,131 0,094 0,067 0,048 0,034 0,024
Nåverdi
sum
1000 kr
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
Pr. Intervall I 1000 kr
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
31 SANITÆRANL.
Beredere
Utstyr og armatur
Røranlegg
VENTILAS JONS ANL,
Kanalanlegg
Maskinelt utstyr
Automatikk
DIVERSE
Uspesifisert
15
29
90
90
53
42
11
45 Elvarme
46 Driftsteknisk anl.
400
130
35
130
35
28 255
160
588
255
Pr. intervall i 1000 kr
5
10
1
26
28
23
23
44 Lysanlegg
21
171
43
214
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
4 ELKRAFT INST.
41 Gen. elekt.
43 Fordelingsanlegg
28
28
28
0,713 0,508 0,352 0,258 0,184 0,131 0,094 0,067 0,048 0,034 0,024
Nåverdi
sum
1000 kr
15
20
25
30
35
40
4S
50
55
5
200
85
70
70
85
70
70
14
1,5
85
8
14
1,5
85
8
5 TELE OG KONTRINSTALLASJONER
28
Årskostnad konto 3. VVS· tekniske arbeider:
214000·0,0712 15237 kr
=
o
2
Arskostnad pr. m :
15237: 2 061 =7,40 kr/m2
51 Gen. anl.
52 Telefonopplegg
54 Alarm, -signal
56 Styr./overvåkn.
28
3
6 ANDRE INST.
62 Heisanlegg
45
340
8 PROD.RETI. UTS.
80 Vareløfter
11
80
DIVERSE
Div. uspesifisert
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
5
O
21
212
53
265
334
160
785
334
Årskostnad konto 4-6. EL-tekniske arbeider:
265000·0,0712 = 180868 kr
o
2
Arskostnad pr. m :
18868: 2061
104
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
=9,15 kr;rif
105
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkesbygg
Fordelingen av årskostnadene på kapital og FDV basert på
beregninger i forprosjekt- og hovedprosjektfasene.
Tabell 17. Sammenstilling av 43) Utskiftinger
Diskonteringsfaktor
Komponent!
arbeid
0,713 0,508 0,352 0,258 0,184 10,131 0,094 10,067 0,048 0,034 0,024
Pr. intervall i 1000 kr
Nåverdi
sum
1000 kr
BYGG (fra tabell 16)
5
15
10
40
45
50
314
240
320
180
28
20
25
30
180
3S
206
90
240
28
255
588
255
334
785
334
VVS
(fra tabell 17)
171
EL
(fra tabell 18)
212
55
Kapital 66 %
O 118
589
147
736
NAVERDISUM
Div tillegg 25 %
TOTNAVERDI
829
829
180 1687
348
180
Årskostnad konto 2-6. :
736000·0,0712 =52 403 kr
o
2
Arskostnad pr. m :
2
52403: 2061 = 25,40 krim
Tabell 20. Sammenstilling av 4) Vedlikeholdskostnader.
Kostnadstype
kr.totalt
Arskostnad
Årskostn.
Nåverdi
kr.prm 2
faktorb
krprm 2
kr totalt
%
1 Løpende vedlikehol
137000
66
0,0712
9755
4,70
9
2 Intervallbundne arb.
3 Utskriftning
549000
266
0,0712
39089
19,00
736000
357
0,0712
52403
25,40
39
52
1422000
689
0,0712
101247
49,10
100
Tabell 21. Total årskostnadsoppstilling.
o
Kostnadstype
1 Kapitalkostnad
2 Forvaltning
3 Drift
4 Vedlikehold
Levetidskostnad
106
Arskostnad
Årskostn.
Nåverdi
kr.totalt
kr.prm 2
17700000
8588
738760
358
6715860
3258
1422000
689
26576620
12893
kr totalt
kr pr m 2
%
0,0712
1260240
611,00
66
0,0712
52600
25,50
3
478169
232,00
25
0,0712
101247
49,10
6
0,0712
1892256
917,60
100
faktor b
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
107
Kapittel 5 .. Eksempel yrkes bygg
Kapittel 5 .. Eksempel yrkes bygg
Brukarane
Eid postkontor
«Eid i Nordfjord» postkontor vart oppretta
12. januar 1841. Postkontoret låg den gongen ikkje i Nordfjordeid, men på Hundeide,
vel 6 km lengre vest. Rundt 1860 vart postkontoret flytta hit.
Postkontoret har halde til i leigde lokaler
på Nordfjordeid: Garden Myklebust (Lønstunet), ulike hus i Eidsgata, og frå 1961 i Eid
rådhus.
Trafikkvolumet har auka sterkt og plassen i rådhuset vart for liten. Det har derfor
vore arbeidd frå tidleg på 70-talet med å
skaffe tomt til eige posthus.
Nordfjordeid postkontor er det administrative senteret for 36 postkontor, 36 landpostruter og 21 postførande buss- og båtruter i Nordfjordkommunane: Selje, Vågsøy,
Eid, Hornindal, Stryn og Gloppen. Der bur
vel 30.000 menneske innanfor dette postområdet.
Til sjølve Nordfjordeid postkontor soknar det omlag 4.000 fastbuande. Her vert det
årleg handsama omlag 194.000 bokførte
sendingar utanom vanleg post. Pengeomsetninga er omlag 170 mill. kroner om året. Det
er 30 tilsette ved kontoret, og 122 ved dei
andre poststadene i området.
Sorenskrivaren i Nordfjord
Nordfjord Sorenskrivarembete er domarkontor for Nordfjord, og skal tene kommiInane Selje, Vågsøy, Eid, Hornindal, Stryn
og Gloppen med tilsaman ca 30.000 innbyggjarar.
Fram til 1958 hadde sorenskrivaren i
Nordfjord kontorstad i Naustdal i Nordfjord. Kontoret vart då flytta til Nordfjordeid. Utanom sorenskrivar og domarfullmektig som er damarar, har kontoret 5 tilsette.
Arbeidet ved kontoret gjeld i store trekk:
Domstolsoppgåver:
Som heradsrett handsamar ein sivile saker, straffesaker og skjøn.
108
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
Som forhøyrsrett - berre straffesaker.
Som namsrett - tvangssaker, tvangsauksjonarm.m.
Som skifterett handsamar ein alle dødsfall
i Nordfjord-kommunane, og dei bua som
vert overtekne til offentleg skifte.
Registreringsoppgåver:
Tinglysing, kraftIeidningsregister,skipsregister og handelsregister m.m.
Eid likningskontor
Kontoret høyrer under fylkesskattekontoret
for Sogn og Fjordane.
Distriktet som er Eid kommune har ca
5.300 innbyggjarar.
Kontoret har 6 tilsette. Det har ansvaret
for utlikning av personlege skattar og avgifter til stat, fylke og kommune. Årleg utlikning omlag 70 mill. kr.
Landbrukskontoret og
jordskifteverket i Sogn og Fjordane
Jordbruksetaten sine fremste
arbeidsoppgåver er planlegging og
rådgjeving i samband med tiltak ijordbruket
og forvaltning av tiIskotsordningar. Men
arbeids- og interesseområdet er vidt, og
spenner i praksis frå villahagar til havbruk.
Her er fire tilsette: heradsagronom,
teknikarar og ein kontorfullmektig.
Skogbruksetaten har 2 tilsette.
Heradskogmeisterstillinga i Ytre
Nordfjord dekkjer kommunane Eid,
Bremanger, Selje og Vågsøy. Skogrneisteren
er tilsett i Eid og har hovudarbeidsfeltet sitt
der. Etaten tek seg av planlegging av
utbygging og kultiveringstiltak og
forvaltning av offentlege tilskot.
109
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
Kapittel 5 - Eksempel yrkes bygg
6. Eksempel boligbygg
Beregning av årskostnader - kostnadsdiagram FDV
Prosjekt:
Prisnivå:
Faktor l/b:
(rente 7 %)
0.72
0.51
0.36
0.26
0.18
0.13
0.09
0.07
0.05
0.34
I dette kapittel vises beregninger av årskostnader for en leilighet i et borettslag for nivå 1 og 2 (kfr. kap. 3). For nivå 3
henvises til eksempel yrkesbygg kap. 5.
0.024
I forbindelse med boliger er det i tillegg til de totale bokostnadene også av interesse å skille mellom felles kostnader som
fordeles via husleie, og private kostnader som betales direkte
av eierlborettshaveren. Fordelingen av disse kostnadene vil
variere om det er en borettslagsleilighet, aksjeleilighet, selveierleilighet etc. Dette er ønskelig for at man under planlegging og prosjektering av boligbygg, skal ha muligheten til å
anslå hvor stor husleien vil bli for leilighetene. Vanligvis vil
husleien dekke felleskostnader til f.eks. renhold av trappeoppganger, fellesrom, vedlikehold av vaskeri og garasjeanlegg, utvendig vedlikehold av bygningen og utomhusanlegg, .
innvendig vedlikehold av trappeoppganger etc., samt lønnskostnader til vaktmester.
100.000 kr
Stolpene viser
fordelingen av
vedlikeholdskostnader over
tid.
20+---4---~--~---+---+---
18
16+---+---4---4---~--4-~~~~--~--~--_+---+--~
Den delen av husleien som skal dekke kapitalkostnadene
(renter, avdrag og evt. kostnad ved å binde egenkapital), gir
seg selv ut fra prosjektkostnaden.
14
12+---+---~--~--~--~~~~~--~--_+--_4--_+--~
10
8+---4---_r--~--~~_+--~~--~~~--~--_r--_r--~
6
K
Kapitalkostnad
(1.26 mlll.kr)
4
Irmmmmmmmmm:!
2
Drift
(0,46 mill. kr)
D~
10
15
Vedlikehold
(0,08 mlll.kr)
o
10
20
40
30
50
60
Ar
o
Arskosfnader
110
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
111
.
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
NIVÅ 1
(fase: utredning/programmering)
Dette gir følgende månedlige kostnader (som annuitet over 60
år):
Felles (husleie)
Privat
Totalt
Forutsetninger
III
III
III
III
III
III
III
III
47200: 12
21040: 12
=
3 933 kr/mnd.
1 753 kr/mnd.
=
5 686 kr/mnd.
tomten ligger sentralt og klimatisk gunstig i Oslo
lavblokk, leilighet med andel av bruttoareal på 80 m 2
kalkylerente settes til 7 % og brukstid settes til 60 år. Dette gir
b=0,0712
investeringskostnad anslås til 8 500 kr/m 2 (inkl. tomt) (ekskl.
tomt 7 000 kr/m 2 )
entreprisekostnad anslås til 4 830kr/m 2
q tas ut fra tabell 1 kap. 3, og settes til 0,85
S tas ut fra tabell 2 kap. 3, og settes til 0,85
z tas ut fra tabell 3 kap. 3, og settes til 1,00
I eksemplet skal vi kalkulere de totale årskostnadene for en
leilighet i borettslaget, og på fordelingen mellom felles og private årskostnader.
Beregning
=K . b
= K~' . q . s . z . b
= 8500 . 0,0712
605 kr/m 2
248 kr/m 2
= 4830 . 0,85 . 0,85 . 1,00 . 0,0712
ÅK
853 kr/m 2
=
Totale årskostnader = 853 kr/m 2 • 80 m 2 =
68240 kr
Boligblokkene i eksempelet forutsettes finansiert med Husbanklån som dekker 75 % av kapitalkostnadene.
FDV - kostnadene fordeles i hht. tabell 4, kapittel 3.
Fordeling mellom privat- og felleskostnader blir følgende:
Felleskostnader:
~ell"
.tU~vrelle.
ÅKtotfelleø
0,75.605
0,55.248
= 454 kr/m 2 • 80 m 2
= 136 kr/m 2 • 80 m 2
=
= 590 kr/m 2 • 80 m 2
36320 kr
10880 kr
47200 kr
Private kostnader:
~priv
~Vpriv
ÅKtot privat
112
0,25 . 605
= 0,45. 248
= 151 kr/m 2 • 80 m 2
= 112 kr/m 2 • 80 m 2
263 kr/m 2 • 80 m 2
=
12080 kr
8960 kr
21040 kl'
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
113
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
NIVÅ 2
(fase: programmering/skisseprosjektet)
Post 2 Forvaltningskostnader {felles}
Forutsetninger:
• avgiftsnivå i kommunen er middels
• forsikringer normale
• administrasjon utføres av forretningsfører for borettslaget
Her skal det gjennomføres en årskostnadskalkyle for samme
leilighet i borettslaget, hvor det er ønskelig å fastsette prosjektets kostnadsramme med en spesifisert fordeling på kapital- og FDV-kostnader.
Forvaltningskostnaden anslås til gjennomsnittlig ca kr 60 pr.
brutto m 2 og år med følgende fordeling:
Fra utredningsfasen har vi:
•
•
•
•
21
andel av bruttoareal AnTA =80 m 2
brukstiden T = 60 år
kalkylerente r = 7 %
årskostnadsfaktoren b = 0,0712
Skatter og avgifter
• eiendomsskatt
• vann og kloakk
• renovasjon
Forsikringer
Administrasjon
22
23
Generelt
Bruk av anerkjente/velprøvde materialer og konstruksjoner
Utvendig bygning
fasader
vinduer
tak
10
20
10
10
10
Sum2 Forval tni ngskostnader
• teglstein
• trevinduer
• kaldt, luftet saltak med
takstein
Å~
=
60 kr/m 2/år . 80 m 2
kr/m2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
60 kr/m 2
=4 800 kr/år
Innvendig bygning
golv
vegger
tak
• vinyl/malt betong
• malt betong/tapet på gips
• malt betong
Påvirkningsmuligheter for post 22 og post 23 er liten. Post 23;
Administrasjon er avhengig av kostnader til forretningsfører.
Denne post har likevel liten betydning for de totale forvaltningskostnadene da posten er liten i forhold til totalsummen.
Installasjoner
El
• el. oppvarming
• belysning
• avtrekk fra våtrom
Private forvaltningskostnader settes til O idet det kun er kostnader til forsikring av innbo og løsøre som dekkes privat (ikke
byggavhengig).
VVS
Post 3 Driftskostnader {felles}
Forutsetninger:
Post 1 Kapitallwstnader
Investeringskostnaden på dette nivå er kalkulert til å være
den samme som på nivå 1, dvs. 8500 kr/m 2 •
.. driftsinstrukser og bruker-Ibeboerveiledning forutsettes å være
utarbeidet når bygget tas i bruk.
.. vaktmester/servicesentral skal dekke ettersyn av tekniske anlegg
og utføre generelt ettersyn av bygninger (fellesarealer) inkl.
utendørsanlegg.
.. normalt teknisk anlegg, dvs. mekanisk avtrekk fra våtrom
.. strøm til fellesarealer
.. betongbygg med teglfasade
.. elektrisk oppvarming
.. renhold av fellesarealer som trappeoppganger, fellesboder etc. 1 g
i uken. Forutsettes utført av driftssentral.
.. belysning/oppvarming av fellesarealer
.. oppvarming av leiligheten fra felles fyrsentral
Leilighetens andel:
8500 kr/m 2 • 80 m 2 = 680 000 kr
Oppnådd finansiering i Husbanken er kr 500 000,- (felles
kostnader). Innskudd for leiligheten er kr 180 000,- (private
kostnader).
Sum post 1: Kapitalkostnader 605 kr/m 2
ÅK
ÅK°
o
o felles
AKoprivut
114
= K· b =680.000 . 0,0712
500.000 kr . 0,0712
= 180.000 kr . 0,0712
=
48416 kr/år
35600 kr/år
12816 kr/år
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
115
...
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
Kapittel 6 - Eksempel boligbygg
Driftskostnader totalt settes til kr. 55,- (kfr. kap. 7.1)
=45 kr/m /år . 80 m
2
Drift og ettersyn post 31
Renhold post 32
Energi post 33
16,50 kr/m 2
5,50 kr/m 2
33,00 kr/m 2
30%
10%
60 %
55,00 kr/m
Sum post 3 Driftskostnader
55 kr/m 2/år . 80 m 2
=
=3600 kr/år
Vedlikeholdskostnadene er mindre enn driftskostnadene, men
kan likevel påvirkes i større grad uten vesentlige investeringer.
2
En god vedlikeholdsplan vil øke funksjonell levetid for tekniske anlegg og virke begrensende på kostnadene. Dårlig utført
vedlikehold kan føre til at alle FDV-kostnadene øker og konsekvensene for virksomheten i bygget kan langt overstige de
bygningsrelaterte kostnadene.
4400 kr/år
Påvirkningsmulighetene for driftskostnadene er store. Drift
og ettersyn er avhengig av hvor mye servicesentralen selv
kan utføre, og graden av egeninnsats blant beboerne.
Private vedlikeholdskostnader (innvendig vedlikehold av leilighet) settes til 20 kr/m 2 •
Private driftskostnader vil være kostnader til energi. Denne
settes til 70 kr/m 2 •
Totale anslåtte felles årskostnader ved skisseprosjekt:
Post 4 Vedlikeholdskostnader (felles)
Forutsetninger:
III
III
III
III
III
2
alle kjørearealer og gangveier er asfaltert
grøntanlegg er gressplener
saltak med takstein
betongbygg med teglfasade
vinylllineoleumsbelegg og malt betonggulv i fellesarealer
Post
1. Kapital
2. Forvaltning
3. Drift
4. Vedlikehold
35600
4800
4400
3600
Totale felles årskostnader
48400
kr
kr/m 2
kr/m2
kr/m 2
kr/m 2
kr
445
60
55
45
kr
605 kr/m 2
kr
kr
Totale anslåtte private årskostnader ved skisseprosjekt:
Det forutsettes at det er utarbeidet en vedlikeholdsplan når
bygget tas i bruk.
Vedlikeholdskostnadene (post 41 og 42) antas å være normale
og settes til 45 kr/m 2 (kfr. kap. 7.1).
Post
1. Kapital
2. Forvaltning
3. Drift .
4. Vedlikehold
12816
O
5600
1600
kr
kr
kr
kr
160
O
70
20
Totale private årskostnader
20016
kr
250 kr/m2
kr/m 2
kr/m2
kr/m 2
kr/m 2
Kommentar:
Totale anslåtte (felles + private) årskostnader ved skisseprosjekt:
Vedlikeholdskostnaden i kostnadsmatrisen dekker både løpende og intervallbundent vedlikehold. Fordelingen mellom
disse vil variere med opplegget for intervallbundne arbeider.
Løpende vedlikehold er i stor grad også avhengig av uforutsette skader som borettslaget er utsatt for, og som forsikringen ikke dekker.
Post
1. Kapital
2. Forvaltning
3. Drift
4. Vedlikehold
48416
4800
10000
5200
kr
kr
kr
kr
605
60
125
65
Totale årskostnader
68416
kr
855 kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
kr/m 2
Utskiftningskostnaden anslås å være ca 50 % av summen av
løpende og intervallbunde arbeider.
Dette gir følgende månedlige kostnader (som annuitet over 60
år):
41 Løpende vedlikehold
>
42 Intervallbunde arbeider
43 Utskiftning
Sum post 4 Vedlikeholdskostnader
116
30 kr/m 2
)
15 kr/m 2
Felles (husleie)
Privat
45 kr/m 2
Totalt
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
48400: 12
20016: 12
=
=
4 033 kr/mnd.
l 668 kr/mnd.
5 701 kr/mnd.
117
"9
Arskostnader - Bok 1
119
ol
...
Kapittel 7 - Bilag
7. Bilag
Følgende bilag er tatt med i boken for å lette arbeidet med
kalkyler for årskostnader:
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
Arskostnader - Bok 1
DV-kostnader i matriseform for bruk til nivå 2.
Vedlikeholdsintervaller for en del hovedkomponenter/overflater.
Tabeller for beregningsfaktorer avhengig av kalkylerente og
tidshorison t.
Veiledende verdier for energi- og effektbehov.
Litteratur som kan bidra med ytterligere informasjon med
økonomiske kalkyler.
121
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7· Bilag
7.1 DV-kostnader i matriseform
Tabell. 2. Kontor - forretning. Drifts- og ettersynskostnader.
Matrisene er utarbeidet med basis i RIFs datainnhenting i
1985, samt systematikk for REPAB, 181, i Sverige. De angitte
kostnadstall er oppdatert til nivå 1993 med basis i kostnadssammenstillinger i diverse diplomoppgaver ved NTH, innhentede data hos sentrale eiendomsforvaltere etc. Forvaltningskostnader er ikke medtatt da variasjonene er store fra
kommune til kommune, dvs. det forutsettes at disse vurderes
med utgangspunt i den aktuelle situasjon.
Il
På de neste sidene følger matriser som viser hvilke faktorer
som gir variasjon for byggkategorier kontor-/forretningsbygg,
skoler og helsebygg, samt boliger. For industri og lagerbygg
benyttes vurdering for kontor multiplisert med henholdsvis
faktor 0,5 og 0,7.
Drift og ettersyn (31
40 - 11 O kr/m 2 /år
Lav
Normal
Høy
40 - 65
60 - 90
85 - 110
Kun tekn.adm.
Adm. inkl. DV-planlegging og
kontroll.
-material
Tegl- og betongbygg
Tegl, betong og tre i kombinasjon
Trebygning
-tekn.inst.
Enkelt tekn.an!.
Lett tilgjengelig.
Ingen heis
Fjernvarme
Normalt tekn.an!.
Heis
Omfattende tekn.anl.
(befuktning, kjøling)
Heis
Egen varmesentral
Store utearealer
Mye grøntanlegg.
Tabell. 3. Kontor - forretning. Renholdskostnader.
I tabell 1 er vist en sammenstilling av spredningsområdet.
Tabell 1. Sammenstilling (kr / m
~
Helsebygg
Kontor
Høy
70 - 100
90 - 120
110 - 150
1 - 15
Enkelt 2 ~r./uke
Omfatten e 1 g/uke
Enkelt 3 ~r./uke
Omfatten e 1 g/uke
Enkelt hver dag
Omfattende 2ggr/uke
1 - 25
Utføres på dagtid
Utføres på dagtid/kveldstid
Utføres på kveldstid
Sykehjem
Sykehus
Boliger*
31 Driftettersyn
40 - 110
30 - 100
50 - 100
80 - 140
32 Renhold
70 - 150
70 - 180
90 - 170
150 - 230
33 Energi
60 - 130
55 - 130
70 - 140
130 - 210
8 -40
3 Drift
170 - 390
155 -410
210-410
360 - 580
10 - 80
4 Vedl.
20 - 60
40 - 90
30 -70
50 - 90
20 - 80
190 - 450
195 - 500
240 - 480
410 - 670
30 - 160
*
Normal
Gulvareal 2-5000
Skoler
DV-sum
Lav
Gulvareal> 5000 m 2
Forretning
Konto
122
Renhold (32)
70 - 150 kr/m 2/år
2
).
-frekvens
-planløsning
ffi2.
Regelmessig Planløsnin~,
enhetlig materialvalg, en el
møblering.
Apne arealer
Gulvareal < 2000 m 2
Planløsning, materialvalg og
møblering uhensiktsmessig i
forhold til renhold.
Vesentlig celle kontorer
Kombinerte arealer
Gjelder kunfelleskostnader fordelt på total areal.
Arskoslnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
123
"""'!!
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
Tabell 5
Tabell 4. Kontor - forretning. Energikostnader
Lav
Energi (33)
60 - 130 kr/m 2 lår
60 - 90
Normal
80 - 110
Høy
temperatur
Romtemp. 20°C
Rom temp. 22°C
Romtemp. 24°C
-
regulering
Effektiv døgn- og
ukeregulering
Døgn- og ukeregulering
Ukeregulering
Lysinstallasjoner ca. 10
W/m2
Lysinstallasjoner ca. 20 W/m2
-lys
-
ute lys
-rom
Kun kontorrom
Kontor/Forretning
Kantine
Kontor/Forretning
Datasentral
Kantine mlkjøkken
-heis
Ingen heis
Mindre enn 4 etg., men med
heis
Høyere bygg med heiser
Høy
20 - 35
30 - 50
45 - 60
Plan, vesentlig naturtomt og
gressarealer
60 % gress og beplantning, 60 %
asfalt
L(te 9,ress, varierende belegg,
gJer er og støttemurer
Liten tomt
Tomteareal ca. likt gulvareal
Tomteareal større enn
gulvareal
Tegl, naturstein
Betong, puss
Tre og/eller sammensatt av
flere materialer
Metallvinduer, faste
Trevinduer i alt vesentlig faste
Apningsbare trevinduer
Skråtak med kopper/takstein
Få overganger
Skråtak med papp/metalplater
Enkle overganger
Flate tak med detaljer
- beligge nhet, form faktor
Beskyttet
-Ia~,m~ al ± fasadeareal
<0,9
(Konsentrert bygningsform)
(Normal bygnings form)
(Oppløst bygningsform)
-innvend ig bygg
Linoleum, vinyl, malte vegger
i kontorrom.
Stenmateriale på gulv og
vegger i fellesarealer.
Kassetter/metallhimlinger
Linoleum, tepper med høy
kvalitet, malte vegger i kontorrom
og korridorer.
Stenmaterialer på gulv, malte
vegger i trapper oø entreer.
Kassetter/metallhlmlinger.
Teppegulv med lav kvalitet,
malte vegger og tak i kontorer.
Linoleum, malte vegger og tak i
fellesarealer.
Kontorlandskap
Kombikontor
Cellekontorer
Fjernvarme,
avtrekksventilasjon.
Ingen heis
Fjernvarme eller el-oppvarming.
Enkelt ventilasjonsanlegg.
Heis.
Kantine
Oljefyrinø fra egen sentral.
VentilaSjon med
varmegjenvinning.
Flere heiser.
Kantine med k·økken.
gulvareal
Omfattende vent. anlegg
Kjøling
Normalt vent. anlegg
ventilasjon
- utvendi g bygning
Lysinstallasjoner større enn
20 W/m2
Kun avtrekksvent.
Varmegjenvinning
-
-tomt
Mye utvendig belysning
Ingen utvendig belysning
Normal
Vedlike hold (41+42)
100 - 130
-
Lav
20 - 60 kr/m 2/år
Egen varmesentral
Fjernvarme
effektiv innregulering og
balanse
Kontor - forretning. Vedlikeholdskostnader (eks. utskiftinger).
- installasjoner
Værhardt
For bygg i område rmed lang fyringssesong bør kostnadene økes 20 - 40 %.
For post 43 utskifting regnes 70 % av post 41 + 42.
I
Tabell 6. Skoler. Drifts- og ettersynskostnader
Drift og ettersyn (31)
30 - 100 kr/m 2 /år
Lav
Normal
Høy
30 - 50
45 -75
70 - 100
- material
Tegl- og betongbygg
Tegl, betong og tre i
kombinasjon
Trebygning
- tekn.inst
Enkelt tekn.anl.
Lett tilgjengelig.
Ingen heis.
Fjernvarme.
Normalt tekn.anl.
Heis
Orl)fattende tekn.anlegg.
Heis.
Egen varmesentral
Store utearealer.
Tabell 7. Skoler. Renholdskostnader.
Renhold (32)
70 - 180 kr/m 2 /år
- frekvens
124
Arskostnader -Bok 1
Arskostnader - Bok 1
...
Lav
Normal
Høy
70 - 110
100 - 150
140 - 180
Gulvareal> 7600 m2
Gulvareal 4000 - 7600
Enkelt 2 ggr./uke
Omfattende 1 g/år
Enkelt hver dag
Omfattende 2 ggr/år
m2
Gulvareal < 4000 m2
Som normalt, men noe areal 2
ggr/dag pga flerbruk.
125
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
Tabell 8. Skoler. Energikostnader.
Tabell 10. Helse bygg. Drifts- og ettersynskostnader.
Lav
Energi (33)
55 - 130 kr/m 2 lår
Høy
Normal
55 - 80
100 - 130
75 - 110
Egen varmesentral
Fjernvarme
effektiv innregulering og
balanse
Romtemp. 18°C
Romtemp. 20 - 22°C
Romtemp. 23°C
-lys
Lysrørinstallasjoner
Lysrørinstallasjoner
kombinert med glødelamper
Glødelamper
-
utelys
Ingen utvendig belysning
-
ventilasjon
Begrenset drift. Kun
avtrekksvent.
Begrenset drift.
Normalt vent.
lengre driftstid.
Normalt anlegg.
Barneskole uten
kveldsaktivitet
Videregående/unRdomsskole
med noe kveldsa tivitet.
Som normalt, men mye kveldsaktivite.
-heis
Ingen heis
Ingen heiser
Heiser
-form
Konsentrert i flere plan
-
< 4000 m 2
-
temperatur
-
virksomhet
størrelse
Drift og ettersyn (31)
50 - 140 kr/m 2 lår
4000 - 7500 m 2
utvendig bygning
Normal
Høy
40 - 55
50 - 70
65 - 90
Plan, vesentli~ naturtomt og
gressarealer. ite utstyr
50 % gress- og beplantning.
50% asfalt.
L.ite ~ress, varierende belegg,
gJer er og støttemurer.
Liten tomt ca. lik gulvareal.
Tomteareal 2-3 ggr.
Tomteareal 4- 6 ggr. gulvareal
Trevinduer i alt vesentlig
faste.
Apningsbare trevinduer.
Skråtak med papp, sink.
Enkle overganger.
Flate tak med mange detaljer.
Middels (4000-7500 m 2)
Liten « 4000 m~
-
størrelse
-
beliggenhet, form faktor
Beskyttet
gulvareal
-
innvendig bygg
Tre o!;l/eller sammensetning av flere
matenaler (spes.plater).
Metallvinduer, faste
Skråtak med kopper,
takstein.
Få overganger.
Stor (> 7500 m 2)
- labarflal ± fallaQflarflal
etong, puss, noe tre
0,8 - 1,2
Normal bygningsform
> 1,2
Oppløst bygningsform.
Linoleum, vinyl, malte
vegger i klasserom.
Stenmateriale på gulv og
vegger i fellesarealer.
Kassetter eller panel i tak.
Linoleum, tepper på noe av
arealet, malte vegger i
klasserom og korridorer.
Stenmateriell på gulv, malte
vegger i trapper og entreer.
Kassetter i tak.
Videregående skole
Noe kveldsbruk
Større andel av klasserom.
Teppegulv, malte vegger og tak i
klasserom og fellesarealer.
Linoleum, malte vegger og tak i
fellesarealer.
Fjernvarf)1e eller e~
oppvarming.
Enkelt ventilasjonsanlegg.
Heis.
virksomhet
Barneskole
Lite kveldsbruk
-
installasjoner
Fjernvarme,
avtrekksventilasjon.
Ingen heis
-
tekn.inst.
Enkelt tekn.anl.
Lett tilgjengelig.
Ingen heis.
Fjernvarme.
Normalt tekn.anl.
Heis.
Noe spesielle anl. for intensiv- og
operasjonsavd.
Omfattende tekn.anl.
(befuktning, kjøling).
Mye laboratorier,
operasjons aler og intensivavd.
Heis.
Egen varmesentral.
-
utendørs
Små grøntarealer
Lite utearealer
Store utearealer.
Mye grøntanlegg.
Tabell 11. He lse bygg. Renholdskostnader.
frekvens
-
planløsning
Lav
Normal
Høy
90 - 140
130 - 190
180 - 230
Enkelt 2 ggr.luke
Omfattende 1 g/uke
Enkelt 3 ggr/uke
Omfattende 1 ggr/uke
Enkelt hver dag.
Omfattende 2 ggr/uke
Utføres på dagtid
Utføres på dagtid/kveldstid
Utføres på kveldstid
Ingen intensivavd.
Liten intensivavd.
Liten operasjonsavd.
Stor intensivavd. og
operasjonsavd.
Regelmessig planløsning,
enhet1i!;l materialvalg, enkel
møblenng.
Vesentlig flersengsrom.
Planløsning, materialvalg, oQ
møblering uhensiktsmessig I
forhold til renhold.
Vesentlig ensengsrom.
Tabell 12. Helsebygg, Energikostnader
Energi (33)
70 ø 210 kr/m 2/år
Lav
Normal
Høy
70 - 110
100 - 150
140-210
Fjernvarme.
Effektiv innregulering og
balanse.
Egen varmesentral.
-lys
Lysrør
Lysrør komb. med glødelamper.
Glødelamper.
-
regulering
Effektiv døgn- og
ukeregulenng.
Begrenset regulering.
Ingen regulering.
-
utelys
Ingen utvendig belysning.
Ungdomsskole
Mye kveldsbruk
-
ventilasjon
Oljefy'ring fra egen sentral.
Ventilasjon med varmegjenvinning.
Flere heiser.
Skolekjø kken.
Enkelt tekn.anlegg.
Lett tilgjengelig.
Varmegjenvinning.
Normalt vent.anlegg. Noe spes.
anlegg for intensiv og
operasjonsavdeling.
Omfattende vent.anlegg.
~øling.
ye kab. og spes. avdelinger.
-heis
Ingen heis
Mindre enn 4 etg., men med heis.
Høyere bygg med heiser
-form
Konsentrert i flere plan.
Mye utvendig belysning.
Enetasjes spredd bebyggelse.
For bygg i områder med lang fyringssesong bør kostnadene økes 20 - 40 %.
For post 43 Utskiftinger, regnes 80 % au post 41+42.
126
Adm. inkl. DV-planlegging og
kontroll.
Trebygning
Værhardt
< 0,8
Konsentrert bygningsform
-
100 - 140
Tegl, betong og tre i kombinasjon
Renhold (32)
90 - 230 krIm 2/år
Lav
Tegl, naturstein
75 - 110
Tegl- og betongbygg
Tabell 9. Skoler. Vedlikeholdskostnader (eks. utskiftinger).
-
50 - 80
-material
-
~ulvareal.
Høy
>7500 m2
For bygg i områder med lang fyringssesong bør kostnadene økes 20 - 40 %.
Vedlikehold (41 +42)
40 - 90 kr/m 2/år
Normal
Kun tekn.adm.
Mye utvendig belysning.
En etasjespredd bebyggelse.
Lav
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
127
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
Tabell 13. Helsebygg. Vedlikeholdskostnader (eks. utskiftinger).
Lav
Vedlikehold (4)
30 - 90 kr/m 2/år
Tabell 14. Boligbygg. Felles driftskostnader.
Høy
Normal
30 - 55
70 - 90
50 - 95
Plan, vesentlig naturtomt og
gressarealer.
50 % Wess- og beplantning, 50
-% as alt.
Lite 9tress, varierende belegg,
gjer er og støttemurer.
Liten tomt
Tomteareal ca. likt gulvareal.'
Tomteareal større enn
gulvareal.
-
funksjon
Stort sykehjem
Lite sYkeh~em.
Stort syke us
Lite sykehus.
-
utvendig bygning
Tegl, naturstein
Betong, puss
Tre og/eller sammensatt av
flere materialer.
Metallvinduer, faste
Trevinduer i alt vesentlig faste.
Apningsbare trevinduer.
Skråtak med kopper,
takstein.
Få overganger
Skråtak med papp, sink.
Enkle overganger.
Flate tak med mange detaljer.
-
beliggenhet, form faktor
-Ia~a[~al
± fasaQ~a[~al
gulvareal
-
innvendig bygg
<0,9
Konsentrert bygningsform
0,9- 1,1
Normal bygningsform
>1,1
Oppløst bygningsform.
Linoleum, vinyl, malte vegger
i sykerom.
Sten materiale på ~UIV og
vegger i felles area er.
Kassetter i tak.
Linoleum, vinyl, malte vegger i
sykerom og korridorer.
Stenmateriiell på gulv, malte
vegger i trapper og entreer.
Kassetter i tak.
Linoleum, vinyl, noe tepeegulv.
Malte vegger og tak i syerom,
fellesarealer.
Fjernvarme,avtrekksventilasJon. Ingen heis
-
~ernvarme
eller el-oppvarming.
nkelt ventilasjonsanlegg.
Heis
Kantine
Lav
Normal
Høy
10 - 40
35 - 60
50 - 80
Tomteareal mindre enn
gulvareal
Areal ca. likt gulvareal
Areal større enn gulvareal
Vesentlig naturtomt og
gressarealer
50 % gress og beplantning,
50 % asfalt.
Lite gress, mye
beplantning, varierende
belegg.
Enkelt teknisk anlegg.
Normalt teknisk anlegg
Omfattende teknisk anlegg.
Fjernvarme
Egen varmesentral
Ingen heis
Heis
Heis
Ingen fellesvaskeri
Fellesvaskeri +
vaskemaskiner i ca. 50 % av
leilighetene.
Fellesvaskeri som eneste
vaskemulighet.
-
hustype
småhus
variert
blokk
-
borettslagets størrelse
< 50 leiligheter
50 - 200 leiligheter
> 200 leiligheter.
-
driftsorganisasjon
Stor egeninnsats fra
beboerne (trappevask,
plenklipp, dugnad, etc.)
Kun trappevask
Ingen egeninnsats.
Ingen vaktmestertjenester
Servicesentral
"Tradisjonell" vaktmester
Vesentlig ensengsrom.
Oljefy'ring fra egen sentral.
Ventlla~jon !lIe?
varmegjenvinning.
Flere heiser.
Kantine med kjøkken.
For post 43 Utskiftinger, regnes 60 % av post 41 + 42.
Hvorav:
31 Drift og ettersyn
5%
30%
30%
32 Renhold
5%
10 %
15%
90%
60%
55%
33
128
tekn.installasjoner
Værhardt
Beskyttet
Vesentlig mangesengsrom.
- installasjoner
Driftskostnader (3)
10 - 80 kr/m 2/år
Arskostnader - Bok 1
Energi
Arskostnader - Bok 1
129
T
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
7.2 Vedlikeholdsintervaller
Tabell 15. Boligbygg. Felles vedlikeholdskostnader (gjelder sum av 41 og 42).
Lav
Normal
Høy
20 - 35
30 - 60
55 - 80
Tabell 16. Intervaller for utskifting eller behandling.
Vedlikeholdskostn.(41 +42)
20 - 80 kr/m 2/år
-tomt
-
bygning utvendig
Areal mindre enn gulvareal.
Areal ca likt gulvareal.
Vesentlig naturtomt og gress.
60 % gress og beplantning, 60 %
Intervall
Areal større enn gulvareal.
Kode
asfalt.
Lite gress, mye beplantning,
varierende belegg, gjerder og
støttemurer.
Tegl, naturstein.
Betong, puss.
Tre, sammensetning av flere
materialer.
Metallvinduer faste.
Trevinduer vesentlig faste.
Trevinduer åpningsbare.
Skråtak med takstein.
Skråtak med papp, sink.
Flate tak.
Få overganger
Enkle overganger
Mange detaljer.
2
23
Bygningsdel
Vinduer og dører
Vinduer og vindusdører av tre
Tre
Plast
Aluminium
Værhardt.
beliggenhet
Beskyttet
-
bygning innvendig
(trappehus, fellesganger).
Utvendige trapper/ganger
eller trappehus/fellesganger
med steinmaterialer eller
fliser på gulv og vegger.
Steinmateriale på gulv, malte
vegger.
Linoleum på gulv, malte vegger
og tak.
- øvrig mengde fellesareal
Liten andel.
Normal andel.
Stor andel.
Installasjoner
-varme
fjernvarme
EI-oppvarming.
Egen varmesentral ..
Porter
-
ventilasjon
Naturlig avtrekk.
Mekanisk avtrekk.
Mekani?k v~nti.lasjon.
varmegJenvinning.
Sol og lysavskjerminger
-
vaske forhold
Ingen fellesvaskeri.
Fellesvaskeri og vaskemaskiner i
ca. 60 % av leilighetene.
Fellesvaskeri som eneste
vaskemulighet.
-heis
Ingen heis
Heis
Heis
-
Høyt nivå på vedl.
planleqqinQ.
Dører av tre
Dører av stål
-
maling/beising
utskifting
utskifting
utskifting
-Iakking/oljing/
maling
- utskifting
Høy
4
35
30
30
6
40
40
40
8
50
50
50
2
20
4
30
8
40
6
10
-maling
- utskifting
4
- utskifting
10
15
20
7
5
15
10
18
15
4
40
6
50
8
60
-markiser
- persienner
Utvendige overflater
Trepanel
Lavt nivå på vedl. planlegging.
For post 43 Utskiftning regnes 50 % av 41 + 42.
Normal
BYGNING
YTTERVEGGER
-
administrasjon
Lav
beising/maling
utskifting
hbl
Stålplater
utskifting
Aluminiumsplater
utskifting
Plastbelagte stålplater
utskifting
Plater av naturstein
utskifting
Plater av glassfiber/plast
utskifting
Eternittplater
utskifting
30
40
50
reparasjon fuger
30
40
60
reparasjon
maling
6
4
10
6
14
8
reparasjon
behandling
6
10
10
15
14
20
8
6
10
12
12
18
Betong og teglvegger m/puss
reparasjon
maling på puss
Teglvegger
Lettbetongvegger m/puss
Puss på hønsenetting/
fiberduk
Eksponert betong
24
INNERVEGGER
Panel/plater
Trepanel, beiset/malt/lutet etc.
Våtromsplater
130
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
utskifting
131
.,
Kapittel 7 • Bilag
Kapittel 7 - Bilag
forts. fra foregående side
forts, fra foregående side
Intervall
Kode
Intervall
Bygningsdel
Lav
Tapeter/belegg
Vinyltapet våtrom
Vinyltapet «tørre rom»
Tapet av papir
Tapet av tekstil, lav kvalitet
Tapet av tekstil, høy kvalitet
Malt glassfiberstrie
Keramiske fliser
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
maling
utskifting
Mafte/beisede flater
Maling/beising på trevegger
Maling/beising innlist. vinduer
Lakkering/oljing vegger
Malte plater
Murmaling
Hvitting mur
Keramiske fliser
5
10
5
8
Normal
8
40
12
23
16
60
6
4
8
8
8
3
40
8
6
10
12
12
5
50
10
8
12
16
16
7
60
10
40
15
10
50
20
12
60
15
20
25
9
8
26
25
Høy
6
8
10
8
10
12
ettersyn
utskifting
2
30
4
35
6
40
ettersyn
utskifting
2
35
4
40
6
45
Renner, beslag
Takrenner og nedløpssystemer
av sink
av plast
av plastbelagt stål
av kobber
25
20
25
30
30
25
30
40
35
30
30
50
Pipebeslag/beslag
sink
plastbeslag stål
20
20
30
30
40
40
reparasjon
utskifting
reparasjon
utskifting
3
35
4
40
5
40
6
50
7
45
8
60
skifertak
reparasjon
utskifting
4
40
6
50
8
60
papp, A kvalitet
(øverste lag
reparasjon
utskifting
10
15
20
papp, shingel
reparasjon
utskifting
10
12
14
35
35
40
40
45
45
15
20
10
20
30
15
25
40
20
8
6
10
8
12
20
behandling
VTIERTAK
Vinduer, overlys
Takvinduer
Taktekking
takstein tegl
betong
DEKKER, TRAPPER
Gulvbelegg
Vanntett (våtrom)
Ikke vanntett
kork
tekstil, lav kvalitet
tekstil, høy kvalitet
vinyl
linoleum
utskifting
15
20
25
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
13
15
10
12
15
20
17
12
17
20
25
8
10
10
15
plater
Tregulv/parkett
4
3
3
10
30
5
4
4
15
35
6
5
5
20
40
behandling
utskifting
6
45
8
50
10
55
reparasjon
utskifting
4
45
6
50
55
behandling
5
10
20
lakket
oljet
maiVbeiset
sliping og lakkering
utskifting
avsink
utskifting
av plastbelagt stål utskifting
kobber
utskifting
Glasstak
reparasjon
utskifting
27
Betong, puss, terrazzo
Fliser, heller
28
8
Epoxybelegg
132
Normal
Overlyskupler
Foldedører- og vegger
utskifting
Lav
trepanel oljet/lakket
Dører
Bytting av lås
Maling/lakking
Utskifting dør
Bygningsdel
Himlinger
malt betong
12
20
8
15
7
10
20
12
50
17
Kode
Høy
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
FAST INVENTAR
innredning, utstyr
skap, disker, reoler
vindus- og gardinbrett
TRAPPER, RAMPER, BALDAKIN
rekkverk i
stål
behandling
aluminium
behandling
133
il
1
Kapittel 7 :rf
Kapittel 7 - Bilag
-
=li
forts. fra foregående side
Intervall
Intervall
Kode
Lav
v
31
32
y
...-
oJ
SANITÆRANLEGG
Avløpsledninger
-støpejern
-plast
-betong
Avløpstrakter, sluk og utskillere
i bygning
Servanter, klosetter m.m.
Vaskekar, oppvaskkummer og
utslagsvasker m.m.
Tappeventiler, blandebatteri m.m.
Rørledninger for varmt vann
Rørledninger for kaldt vann
Tilkobling for apparater
Utstyr for maskinell vask,
oppvask, dekontaminering og
steralisering
Renseutstyr
VARMEANLEGG
Kjeler
Utstyr for kjeler
Renseutstyr
Varmevekslere, beredere,
varmelegemer m.m.
Oljetanker
i plast
i stålplast i mark
4
41
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
utskifting
25
20
30
30
35
40
utskifting
20
30
40
utskifting
utskifting
utskifting
20
25
30
utskifting
utskifting
42
43
25
30
20
25
15
30
20
44
10
15
10
10
25
15
15
35
20
20
45
35
VANNKJ0LEANLEGG
36
LUFTBEHANDLINGSANLEGG
Utstyr for luftinntak, luftavkast
og luftfordeling
Luftrensere
Luftfuktere og avfuktere
Luftvarmeveklsere
Vifter
Kanalsystem, kjeledemper m.m.
37
Høy
30
40
50
15
15
20
18
25
21
30
30
40
40
50
50
30
20
40
30
50
40
15
25
20
20
25
25
15
15
15
20
20
20
25
25
25
EI-anlegg
GENERELLE ELKRAFTANLEGG
- spenningssystem
-føringer
kabler og ledninger
-Iynavlederanlegg
HØYSPENNINGSANLEGG
FORDELINGSANLEGG
15
25
35
20
30
10
12
30
25
35
20
18
40
30
40
30
25
50
40
50
LYSANLEGG
-lysutstyr
- nødlysutstyr
EL-VARMEANLEGG
Kabler
Varmeovner
Flatevarmeelement
Varmekabler
Vannvarmere og elektrokjeler
46
DRIFTSTEKNISK UTSTYR
Utstyr for VVS- og tekniske
anlegg
5
Tele- og automatiseringsanlegg
hbl
Sentraler for kommunikasjon
Sentraler for alarm og signal
Sentraler for tidsregistrering og
resultatmarkering
Sentraler for lyd og bilde
Sentraler for kontroll
Maskinutstyr for
- kommunikasjon
- alarm, signal og tidsregistrering
-lyd og bilde
Terminalutstyr
Programvarer
-sprinkelanlegg
-brannslanger
GASS- OG TRYKKLUFTANLEGG'
Normal
- inntaks- og stigeledninger
- hovedfordelingsanlegg
- underfordelingsanlegg
20
VANNSLUKKINGSANLEGG
34
Lav
Fordelingskabler/linjer
Nettstasjoner
hbl
hbl
30
Bygningsdel
Høy
11Ii)1.and:JJur'er
Pumper
Varmevekslere
Radiatorer (vann)
Rørledninger
i stål
i kobber
33
Normal
15
15
10
15
10
20
20
20
20
20
15
30
25
25
25
25
20
40
KULDEANLEGG
Kjølemaskin
Pumper
Ledningsnett
134
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
135
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
7. 3 Beregningsfaktorer
Tabell 19. Arskostnads- / annuitetsfaktor.
År
Tabell 17. Diskonteringsfaktor.
t
År
3
4
5
6
7
8
9
10
1
0,9709
0,9615
0,9524
0,9434
0,9346
0,9259
0,9174
0,9091
2
0,9426
0,9246
0,9070
0,8900
0,8734
0,8573
0,8417
0,8264
3
0,9151
0,8890
0,8638
0,8396
0,8163
0,7938
0,7722
0,7513
4
0,8885
0,8548
0,8227
0,7921
0,7629
0,7350
0,7084
0,6830
5
0,8626
0,8219
0,7835
0,7473
0,7130
0,6806
0,6499
0,6209
6
0,7903
0,7462
7
0,8375
0,8131
0,7599
0,7107
0,7050
0,6651
0,6663
0,6227
0,6302
0,5835
0,5963
0,5470
0,5645
0,5132
8
0,7894
0,7307
0,6768
0,6274
0,5820
0,5403
0,5019
0,4665
9
0,7026
0,6446
0,6756
0,6139
0,5919
0,5584
0,5439
0,5083
0,5002
0,4632
0,4604
10
0,7664
0,7441
0,4224
0,4241
0,3855
15
0,6419
0,5553
0,4810
0,4173
0,3624
0,3152
0,2745
0,2394
20
25
0,5537
0,4564
0,3769
0,3118
0,2584
0,1784
0,1486
0,4776
0,3751
0,2953
0,2330
0,1842
0,2145
0,1460
0,1160
0,0923
30
0,4120
0,3083
0,2314
0,1741
0,1314
0,0994
0,0754
0,0573
35
0,3554
0,2534
0,1813
0,1301
0,0937
0,0676
0,0490
0,0356
40
0,3066
0,2083
0,1420
0,0972
0,0668
0,0460
0,0318
0,0221
45
0,2644
0,1712
0,1113
0,0727
0,0476
0,0313
0,0207
0,0137
50
55
0,2281
0,1968
0,1407
0,1157
0,0872
0,0683
0,0543
0,0406
0,0339
0,0242
0,0213
0,0145
0,0134
0,0087
0,0085
0,0053
60
0,1697
0,0951
0,0535
0,0303
0,0173
0,0099
0,0057
0,0033
t
3
4
5
6
7
8
9
10
1
1,0300
1,0400
1,0500
1,0600
1,0700
1,0800
1,0900
1,1000
2
3
0,5226
0,3535
0,5302
0,3603
0,5378
0,3672
0,5454
0,5531
0,5608
0,3741
0,3811
0,3880
0,5685
0,3951
0,5762
0,4021
4
0,2755
0,2246
0,2820
0,2886
0,2952
0,3019
0,3087
5
0,2690
0,2184
0,2310
0,2374
0,2439
0,2505
0,2571
0,3155
0,2638
6
0,1846
0,1908
0,1970
0,2034
0,2098
0,2163
0,2239
0,2296
7
8
0,1605
0,1666
0,1728
0,1791
0,1610
0,1856
0,1675
0,1921
0,1740
0,1987
0,2054
0,1807
0,1874
9
10
0,1284
0,1345
0,1407
0,1470
0,1535
0,1601
0,1668
0,1736
0,1172
0,0838
0,1233
0,0900
0,1295
0,0963
0,1359
0,1030
0,1424
0,1098
0,1490
0,1168
0,1558
0,1241
0,1627
0,0672
0,0802
0,0710
0,0872
0,0944
0,1019
0,1095
0,0782
0,0858
0,0937
0,1018
0,1175
0,1102
15
0,1425
0,1485
0,1547
0,1315
20
25
0,0574
0,0736
0,0640
30
0,0510
0,0578
0,0651
0,0726
0,0806
0,0888
0,0973
0,1061
40
0,0433
0,0505
0,0583
0,0665
0,0750
0,0839
0,0930
0,1023
50
0,0389
0,0466
0,0548
0,0634
0,0725
0,0817
0,0912
0,1009
60
0,0361
0,0442
0,0528
0,0619
0,0712
0,0808
0,0905
0,1003
Tabell 18. Invers annuitetsfaktor.
År
3
t
5
6
7
8
9
10
0,9346
0,9259
0,9174
0,9091
1,7355
2
0,9709
1,9135
0,9615
1,8861
0,9524
1,8594
0,9434
1,8334
1,8080
1,7833
1,7591
3
2,8286
2,7751
2,7232
2,6730
2,6243
2,5771
2,5313
2,4869
4
3,7171
3,6299
3,5460
3,4651
3,3872
3,3121
3,2397
3,1699
1
136
4
5
4,5797
4,4518
4,3295
4,2124
4,1002
3,9927
3,8897
3,7908
6
5,4172
5,2421
5,0757
4,9173
4,7665
4,6229
4,4859
4,3553
7
6,2303
6,0021
5,7864
5,5824
5,3893
5,2064
5,0330
4,8684
8
7,0197
6,7327
6,4632
6,2098
5,9713
5,7466
5,5348
5,3349
9
7,7861
7,4353
7,1078
6,8017
6,5152
6,2469
5,9952
5,7590
10
8,5302
8,1109
7,7217
7,3601
7,0236
6,7101
6,4177
6,1446
15
11,9379
11,1184
10,3797
9,7122
9,1079
8,5595
8,0607
7,6061
20
14,8775
12,4622
10,5940
9,1285
8,5136
9,8226
9,0770
25
17,4131
13,5903
15,6221
14,0939
11,4700
12,7834
11,6536
9,8181
10,6748
30
19,6004
17,2920
15,3725
13,7648
12,4090
11,2578
10,2737
9,4269
40
50
23,1148
17,1591
18,2559
15,0463
13,3317
11,9246
10,7574
25,7298
19,7928
21,4822
15,7619
13,8007
12,2335
10,9617
9,7791
9,9148
60
27,6756
22,6235
18,9293
16,1614
14,0392
12,3766
11,0480
9,9672
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
137
Kapittel 7 - Bilag
Kapittel 7 - Bilag
7.4 Veiledende verdier for energi og
effektbehov fra NS 3032
forts. fra foregående side
BygBygningstyper
ningskal.
Bygningskal.
Lav
Middels
Høy
Lav
Middels
Middels
Høy
Lav
Middels
Høy
Nye
3
90
110
130
35
40
50
Eksisterende
2
110
140
170
40
50
60
Nye
3
210
240
270
60
70
80
Eksisterende
3
240
280
320
70
80
90
3
200
250
300
60
70
80
250
350
450
70
80
90
·3
90
110
130
35
40
50
2
120
150
180
40
50
60
Nye
2
150
200
250
50
60
70
Eksisterende
2
180
230
280
60
70
80
Nye
2
150
200
250
50
60
70
Eksisterende
1
180
230
280
60
70
80
Hoteller
Samtidig effektbehov
2
W/m
Energibehov
2
kWh/m
Lav
W/m 2
Daghjem
Tabell 20. Veiledende verdier for totalt årlig netto energibehov og samtidig effektbehov pr. brutto gulvareal
av oppvarmede deler av bygningen. Verdiene
gjelder for Oslo-klima (4967 grad-dager ved 20°C
Bygningstyper
Samtidig effektbehov
Energibehov
kWh/m 2
Idrettsbygg
Nye
Høy
Eksisterende
2
Aldershjem
Nye
3
180
210
240
50
60
70
Eksisterende
3
210
240
270
60
70
80
Kontorbygg
Nye
Eksisterende
Bad, svømmehaller
Nye
3
300
500
700
100
140
180
Eksisterende
3
500
700
900
120
160
200
Laboratoriebygg
Barnehjem
Nye
3
170
200
230
50
60
70
Eksisterende
3
200
230
260
60
70
80
Museum
Bibliotek
Nye
1
120
160
200
40
50
60
Eksisterende
1
160
200
240
50
60
70
Skolebygg
Uten gymnastikksal:
Boligbygg
Nye blokkleiligheter
3
100
120
150
40
45
50
Eksisterende blokkleiligheter
2
150
180
220
45
50
60
Nye
2
80
100
120
35
40
50
Eksisterende
1
100
140
180
40
50
60
Med gymnastikksal:
Nye eneboliger (isolasjon,
Nye
2
100
120
140
40
50
60
mineralull):
Eksisterende
1
120
160
200
45
60
70
1) Vegg 15 cm, gulv/tak 20 cm, vindu 3 lag glass)
Sykehjem
2
120
150
190
60
80
100
2) Vegg 20 cm, gulv
20 cm,vindu 3-lags glass
3
100
130
170
55
70
Eksisterende eneboliger
3
190
220
250
60
70
80
Eksisterende
2
220
270
300
70
80
90
Nye
3
300
400
500
80
100
120
Eksisterende
3
400
500
600
100
120
140
Nye
2
100
150
200
40
60
80
Eksisterende
2
120
200
280
50
70
90
85
Sykehus
3) Som 2) men med varmegjenvinning i tillegg
Nye
3
2
80
150
100
190
130
240
50
70
65
90
80
110
Verkstedbygg
Butikker og varehus
Uten matvarer:
Nye
3
140
160
180
40
50
60
Eksisterende
3
160
200
240
50
60
70
Nye
3
300
350
400
70
90
110
Eksisterende
3
350
450
550
100
120
140
Med matvarer:
mnetemperaturJ.
forts.
138
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
139
Kapittel 7 • Bilag
Kapittel 7 - Bilag
Tabell 21 Veiledende verdier for totalt årlig netto energi-behov
pr. brutto romvolum av oppvarmede deler av
bygningen. Verdien gjelder for Oslo-klima (5967
grad-dager ved 20°C innetempertatur).
Bygningstyper
Byg-
Energibehov
nings-
kWh/nf
kal.
Bad og svømmehaller
Nye
Eksisterende
Kirker
Nye
Eksisterende
3
3
Lav
50
55
Middels
60
80
1
1
15
20
20
30
2
2
20
30
35
2
2
20
30
2
2
20
30
7.5 Litteratur
/1/
Årskostnader Bok 2. Bygninger i bruk.
NTNF-rapport 1993.
/2/
Norsk Standard 3454 Årskostnader med veiledning.
Norges Byggstandardiseringsråd 1988.
/3/
Byggforvaltningsblader.
Norges Byggforskningsinstitutt (NBI)
/4/
FDV-nøkkelen.
Holte Prosjekt 1992.
/5/
Økonomi i byggesaker.
Frank Henning Holm. Universitetsforlaget 1983.
/6/
50
60
Årskostnader.
Bo Mattson og Jan Søderberg, Byggforskningsrådet
(svensk) 1983.
/7/
Årskostnader.
Bernt Borring. Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)
1981.
50
60
/8/
REPAB-systemet (div. hefter). Utgis hvert 2. år.
REPAB A/B, Gøteborg.
/9/
Norsk Standard 3451, Bygningsdelstabell.
Norges Byggstandardiseringsråd.
Høy
70
95
30
40
Kinoer
Nye
Eksisterende
40
Samfunnshus
Nye
Eksisterende
35
40
Verkstedbygg
Nye
Eksisterende
40
50
60
70
/10/ Norsk Standard 3432, Bygningers energi- og effektbehov.
Norges Byggstandardiseringsråd.
140
Arskostnader - Bok 1
Arskostnader - Bok 1
141